項目三不動產評估任務安排任務1認知不動產評估任務2評估不動產任務3不動產評估報告【知識目標】1.理解不動產評估特點；2.掌握不動產評估的基本步驟；3.掌握不動產評估的方法及適用范圍；【技能目標】1.能根據不動產判斷使用恰當的方法評估；2.能夠運用市場法評估不動產；3.能夠運用收益法評估不動產；4.能夠運用成本法評估不動產；5.能夠運用假設開發法評估不動產；5.能夠完成不動產評估報告。【思政素質目標】1.樹立規范評估的職業道德意識；2.增強團隊合作意識；3.培養熱愛專業的情感；任務1

認知不動產評估【引導案例】2019年8月，資產評估專業學生王一開始在浙江勝利資產評估事務所實習。2019年9月，事務所接受浙江峰峰機電設備有限公司的委托，對其廠房及其相應的土地使用權進行抵押價值評估。王一跟著周師傅一起學習評估，評估首先進行信息收集，確定評估對象，評估對象具體信息如下：評估對象總層數面積（M2）用途結構建成年代廠房21899

鋼混2001土地

1187.6工業用地

不動產的定義、特點及分類一分類特征不動產的定義土地建筑物其他附著于土地上的定著物不動產三種物質存在形態自然特性社會經濟特性分類標準：（1）按物質形態；（2）按用途；（3）按開發程度；（4）按使用方式一（一）不動產的定義

1.建筑物與構筑物廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構筑物。房屋指由圍護結構組成的能夠遮風擋雨，供人們在其中居住、工作、生產、生活、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所等。構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。不動產的定義、特點及分類一

2.房地產房地產由于其不可移動性等特點在經濟學上又被稱為不動產。從物質形態上來講，房地產指房產和地產的總稱，包括土地、建筑物及其地上定著物。房地產有三種存在形態：單純的土地、單純的建筑物和房地。不動產的定義、特點及分類一房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。物質形態（1）房地產指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物。

房產是指建筑在土地上的各種房屋；土地附著物包含地上附著物和地下附著物。

（2）房地產有三種存在形態：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的“房地”法律權利房地產本質是一種財產權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權、地役權等。不動產的定義、特點及分類一

1.自然特性（1）不可移動性（不同于其他財產的主要之處）

（2）獨一無二性

（3）數量有限性土地供給的稀缺性。

（4）壽命耐久性（基礎特性，包括自然壽命與經濟壽命）在合理利用條件下土地的生產力可以自我恢復，并不會因使用時間的延長而減少。

（二）不動產的特征不動產的定義、特點及分類一

2.社會經濟特性（1）價值高大性

與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。

（2）用途多樣性（3）涉及廣泛性，又稱相互影響性（4）權益受限性權益可以區分為私人所有權和公共所有權。不動產評估通常涉及的是與私人所有權相關的部分權益。

不動產的定義、特點及分類一

（5）難以變現性

（6）保值增值性

由②外部經濟、③需求增加導致稀缺性增加、④不動產使用管制改變所引起的不動產價格上漲，是真正的不動產增值。不動產的定義、特點及分類一

不動產的定義、特點及分類（三）不動產的分類1.按照物質形態劃分為土地、房屋、構筑物、土地定著物、在建工程等。2.按照開發程度劃分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房等。3.按照用途劃分為居住、商業、農業、工業、綜合、特殊等。4.按照使用方式劃分為出租型不動產、銷售型不動產、自用型不動產、承租不動產和投資性不動產。影響不動產價格的因素二

（一）不動產價格的影響因素1.不動產自身因素（區位、實物、權益）因素構成含義及對價值的影響區位因素

包括位置、坐落、臨街、方位、距離、交通、配套、景觀、環境位置不動產的不可移動性決定了不動產的自然地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置則可能發生變化。位置是決定不動產價值高低的關鍵、也決定了不動產的增長潛力、價值變動的抗跌能力。環境既包括以大氣、光照、水、土壤、植物、動物、微生物等為內容的物質因素，也包括以觀念、制度、行為準則等為內容的非物質因素；既包括自然因素，也包括社會因素；既包括非生命體形式，也包括生命體形式。不動產評估中所指的環境主要是聚落環境和區域環境。聚落是指人類聚居的中心，活動的場所。區域環境指一定地域范圍內的自然和社會因素的總和。影響不動產價格的因素二

1.不動產自身因素（區位、實物、權益）實物因素

土地實物因素土地形狀規整、地形平整、地勢平緩、土壤水肥條件好、土地承載力好，土地價值較高。土地面積過大或過小、建筑覆蓋率過大或過小，對土地的價值都存在不利影響不動產實物因素地基越牢固、布局合理、不動產質量好；設備設施越先進、越完備、外觀優美、裝修豪華；公攤越小、間距越大、光照充足、層高越高，維護保養越好，則不動產價值越高。體量（面積、體積）、建筑高度、樓層、檐高、進深以及容積率過高或過低，對不動產的價值存在不利影響。建筑年代越久，不動產價值越低（文物古跡除外）；鋼筋砼優于磚混結構優于磚木結構；朝陽面的不動產價值高于朝陰面。（一）不動產價格的影響因素影響不動產價格的因素二

1.不動產自身因素（區位、實物、權益）權益因素

土地土地所有權、土地使用權取得方式（劃撥、出讓、租賃）、權證（合同）、剩余年限、土地管制（規劃設計條件、用途管制）不動產權證（合同）、規劃、查封、保全、征收、相鄰關系。不動產權屬越完善，價值越高；不動產權屬瑕疵越多，價值越低；房地產（土地）規劃、用途管制的限制越多，價值越低。設定了他項權利的不動產價值低于未設定他項權利的不動產。（一）不動產價格的影響因素影響不動產價格的因素二

2.不動產外部因素因素構成含義及對價值的影響行政政策因素影響不動產價格的主要行政政策因素包括城市發展政策、土地政策、住房政策、稅收政策等；政治因素影響不動產價格的政治因素包括國際因素與國內政局。國際因素包含世界經濟狀況、國際競爭、國際政治、軍事沖突等；

經濟因素影響不動產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況、居民收入水平、城市化水平、利率、匯率等；一般來講，經濟發展水平好，城市化水平高，居民收入水平高，會增加對不動產的需求，引起不動產價格上升；社會因素影響不動產價格的社會因素，包括社會治安狀況、人口、教育等；（一）不動產價格的影響因素影響不動產價格的因素二

3.其他因素影響不動產價格的其他因素包括心理因素、不動產投機等。心理因素對不動產的價格影響也是不可忽視的，主要有購買或出售心態、個人欣賞趣味、時尚風氣、風水等；不動產投機是指利用不動產價格的漲落變化，在不同時期買賣不動產，以期從價差中獲利的行為。投機是建立在對未來不動產價格預期的基礎上。預期價格上漲，則會買入。

一般來說，不動產投機對不動產價格的影響可能出現三種情況：（1）引起房地產價格上漲；（2）引起房地產價格下跌（3）起著穩定房地產價格的作用。影響不動產價格的因素二

（二）不動產價格的分類（1）按照實物形態（2）按照權益用途（3）按照價格形成基礎不同（4）按照計價單位不同樓面地價與土地單價的關系為：土地單價=樓面地價*容積率。容積率為項目規劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比。影響不動產價格的因素真題

【單選題】某宗土地，單價為8000元/平方米，規劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為（）元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000『正確答案』A『答案解析』本題考查的是影響不動產價格的因素。樓面地價＝土地單價/容積率＝8000/5＝1600（元/平方米）。不動產評估的程序三

（一）接受委托，明確評估目的

不動產評估主要有土地使用權出讓評估、不動產轉讓價值評估、企業改制行為涉及的不動產評估、企業股權轉讓行為涉及的不動產評估、不動產租賃價值評估、不動產抵押評估、不動產保險評估、不動產課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等。（二）明確評估對象

對被評估不動產的實體和權益狀態進行了解。（三）明確評估基準日

定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。（四）現場勘查評估對象現場勘查評估對象二

不動產評估的程序三

（五）整理搜集評估所需資料（六）評估估算1.確定評估方法2.清查核實3.評定估算4.出具評估報告任務2

評估不動產第

3

頁任務內容一、市場法三、成本法二、收益法四、假設開發法法市場法一

（一）基本原理1、基本思路

P參P評估依據替代原則，通過對與評估對象類似的不動產的交易價格的修正調整，得出評估對象價值的方法。2、適用范圍——只要有適合的類似房地產交易實例即可應用在下列情況下，市場法往往難以適用：①沒有發生不動產交易或在不動產交易發生較少的地區；②某些類型很少見的不動產或交易實例很少的不動產，如古建筑等；③很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟等；④風景名勝區土地；⑤圖書館、體育館、學校用地等。修正市場法一

3、前提條件（1）需要有一個充分發育的活躍的公平的資產交易市場；（2）被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的。市場法一

4.計算公式被估不動產價值=可比交易實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×不動產狀況修正系數E

注意：交易情況修正是將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格。組成不動產區域等因素的各個構成因子都可以獨立地擴展出來進行修正。其中，不動產狀況修正包含區位狀況修正、實物狀況修正以及權益狀況修正。市場法一

（二）評估步驟1.收集交易實例

（1）必須有充分的交易資料（運用基礎和前提條件）

（2）交易實例必須真實

應是實際成交的真實案例，不能簡單利用網絡等媒體上發布的“案例”作為交易實例。

（3）交易實例的內容至少應包括

不動產基本狀況（建筑結構、門牌號碼、面積、樓層等）、交易方基本情況、交易方式、成交日期、交易目的、成交價格（付款方式、融資條件、稅費負擔）等。市場法一

2.選取可比實例（1）選取可比實例應符合下列要求①是估價對象的類似房地產；②成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；③成交價格為正常價格或可修正為正常價格。市場法一

（2）造成成交價格偏差的主要因素（非正常價格）

①有利害關系人之間的交易，如親友之間、有產權等利害關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市場價格進行交易；

②交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易，如急于脫售或急于購買；

③采取拍賣、掛牌、協議等不同交易方式，往往使房地產交易表現出不同的價格；

④交易稅費非正常負擔的交易；

⑤交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；⑥相鄰房地產的合并交易；

⑦受債權債務關系影響的交易；

⑧其他特殊交易的情形，如房地產開發土地出讓，包含保障性住房的相關條款等。

市場法一

3.建立比較基礎（1）統一付款方式通常以一次性全額付款為標準進行“折算”，將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清的價值。（2）統一計價單位和幣種確定可比實例成交價格是采用單價還是總價，幣種一般采用人民幣。（3）統一面積內涵和面積單位（4）統一財產范圍確定可比實例的成交價是否包含債權債務，是否包含不動產以外的其他資產或權益，是房地合一還是房地分離，與評估對象不動產是否一致或存在差異，如存在差異需要“折算”為一致。收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎是不動產市場法評估最重要的步驟，也是采用市場法評估成敗的關鍵。市場法一

4.對可比實例價格進行因素修正（1）交易情況修正【說明】如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于100，反之，則大于100。市場法一

需要修正的情況包括：①有特殊利害關系的經濟主體間的交易②交易時有特別的動機③采取拍賣、掛牌、協議等不同交易方式往往使房地產交易表現出不同的價格。④其他特殊交易的情形如房地產開發土地出讓中，包含保障性住房的相關條款。市場法一（2）交易日期修正利用價格指數進行修正的公式如下：市場法一

（3）不動產狀況修正1）區域狀況修正①區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、使用限制、產業集聚程度等。②區域因素的影響依賴于評估專業人員的經驗與判斷，在實際比較中，往往將修正的區域因素列表，采取分別打分的方法進行。③具體修正方法有直接比較法和間接比較法。市場法一

方法1：直接比較法一般是以估價對象房地產的區域因素為基準，分值設定為100。區域因素修正后的可比實例價格＝可比實例價格×區域因素修正系數市場法一

方法2：間接比較法設定一宗標準房地產，以標準房地產的區域因素為基準，基準分仍設定為100。將估價對象與可比實例的區域因素分別與標準房地產的區域因素比較，并逐項打分。當估價對象與可比實例的區域因素優于該標準時，得分高于100；反之，則得分低于100。市場法一

＝標準化修正系數×區域因素修正系數

＝標準房地產區域因素分值÷可比實例區域因素分值×評估對象區域因素分值÷標準房地產區域因素分值

＝

＝

＝

結論：

市場法一

2）實物狀況修正實物狀況修正的主要內容包括不動產的建筑面積、建筑結構、用途、裝修情況、樓層、層高、成新狀況、物業管理等。其修正方法與區域因素修正方法一樣，也采用逐項打分，有直接比較法和間接比較法，同上。（3）權益狀況修正權益狀況修正的主要內容包括土地使用權性質、土地使用權年限、規劃限制條件如容積率等。

【說明】評估實踐中，在進行因素修正時，單項修正幅度一般不超過20%。綜合修正幅度一般不超過30%；修正后的可比實例價格最高價與最低價之比不應大于1.2。市場法真題

【單選題】市場法及建(構)筑物的評估是最常見的基本方法之一,是通過對比交易價的一系列因素進行修正得出被估建筑物的價值。其中，計算交易日期修正系數的公式中，分母通常設定為100，“100”的含義是（

）。A.表示評估基準日的價格指數B.表示以評估基準日的價格指數為基準而確定可比實例時的價格指數C.表示可比實例交易的價格指數D.表示以可比實例交易時的價格指數為基準而確定評估基準日的價格指數【答案】D【解析】本題考查的是市場法。交易日期修正系數的分母為100，表示以可比實例交易時的價格指數為基準而確定評估基準日的價格指數。進行交易日期修正的公式如下：評估基準日價格=可比實例價格×評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數市場法真題

【多選題】在運用市場法評估建（構）筑物價值時，對可比實例的選取要求包括（

）。A.可比實例是評估對象的類似建（構）筑物B.可比實例與評估對象的付款方式必須一致C.可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.可比實例成交日期與估價時點相近E.可比實例成交日期與估價時點必須相同【答案】ACD【解析】本題考查的是市場法。選取可比實例應符合下列要求；①與評估對象類似的房地產；②成交日期與評估基準日相近，不宜超過一年；③成交價格為正常價格或可修正為正常價格。市場法實戰訓練

實戰訓練3-1：王一跟著周師傅一起評估浙江合葉集團股份有限公司一間商鋪于2019年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格6000元/平方米，成交日期2018年10月末。另調查獲知該類不動產價格2018年6月末至2019年2月末每月比上月上漲1.5％，2019年2月末至2019年9月末每月比上月上漲2％。則修正到2019年9月的價格應為多少？

解：王一經過分析，決定對該可比實例進行交易日期修正，即該可比實例在2019年9月末的價格=6000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝7315（元/平方米）市場法實戰訓練

實戰訓練3-2：如上實戰訓練3-1例中，若周師傅告訴王一2018年6月末至2019年9月末，當地該類不動產價格平均每月上漲3%，則可比實例修正到2019年9月的價格應為多少？解：該可比實例在2019年9月末的價格=6000×（1+3%×11）=7980（元/平方米）成本法二

（一）基本原理

1、基本思路——重置成本法的評估原理是建立在重置成本的理論基礎之上。成本法是求取評估對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2、適用范圍——無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學校、醫院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發地等特殊性的建（構）筑物評估比較適用。成本法二3、前提條件（1）被評估不動產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態，被評估不動產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新房地產具有可比性。（2）被評估不動產應當具備可利用的歷史資料。（3）不動產建造過程中的工程量是可以計量的，且該類不動產可以大量重復“生產”。（4）隨著時間的推移，不動產具有一定損耗特性。成本法二4.基本公式不動產估算價格=重置成本-折舊

實際評估中，區分新開發的土地、新建的不動產、舊的不動產來進行。成本法二

（二）評估步驟運用成本法評估價值，一般經過下列程序步驟：（1）搜集有關土地取得成本的資料；（2）搜集有關不動產開發的成本、稅費、利潤等資料；（3）估算不動產重置成本；（4）估算折舊；（5）求取積算價格。成本法二（三）新開發土地評估基本公式：土地使用權價格＝土地取得費用＋土地開發費用＋利息＋利潤＋稅費＋土地增值收益成本法二成本法二

1.計算土地取得費用土地取得費用是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：（1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用成本法二費用構成作用補償標準土地補償費包含一定的級差地租參照《中華人民共和國土地管理法》安置補助費保證被征地農業人口在失去其生產資料后的生活水平不降低而設立的地上附著物和青苗補償費對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償新菜地開發建設基金征收城市郊區的菜地國家有關規定【說明】其他土地的土地補償費和安置補助費，由各省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。一般情況，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍（特殊情況經國務院批準外）。成本法二（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補償費用是對原城市土地使用者在經濟上的補償，補償標準各地有具體規定。2.計算土地開發費用費用構成構成基礎設施配套費“三通一平”和“七通一平”公共事業建設配套費指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施的費用小區開發配套費同公共事業建設配套費類似，根據各地用地情況確定合理的項目標準

成本法二

3.計算利息①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。②期初一次性投入：全期計息③均勻投入：計息期為開發期的一半④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。【說明】不管自有資金還是借入資金，都要計算利息；利息的計算采用復利，而不是單利。成本法二5.確定土地增值收益（1）土地增值收益來源主要是土地的用途改變或土地性能變化而引起的。由于農地轉變為建設用地，新用途的土地收益將遠高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。（2）應在土地所有者之間或土地所有者與土地使用者之間合理分配。（3）土地增值收益率確定應通過實際調查測算取得，也可以根據當地政府或國土資源管理部門的相關規定確定。4.計算利潤和稅費（1）利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。（2）利潤率計算的基數可以是土地取得費用和土地開發費用，也可以是開發后土地的地價。（3）稅費土地取得和開發過程中所必須支付的稅賦和費用。成本法二

6.確定土地使用權價格【說明】計算出的土地使用權價格，在經過年期修正和其他因素修正后，最終得出土地使用權評估值。成本法實戰訓練實戰訓練3-3：王一跟著周師傅繼續評估浙江合葉集團股份有限公司的一塊土地，土地位于經濟技術開發區內，土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發費為每平方公里2億元，土地開發周期為兩年，第一年投入資金占總開發費用的35%，開發商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。分析：（1）計算土地取得成本土地取得成本＝10萬元/畝＝150元/平方米（提示：1畝＝667平方米）（2）計算土地開發費土地開發費用＝2億元/平方公里＝200元/平方米（提示：1平方公里＝1000000平方米）成本法實戰訓練（3）計算利息土地取得成本的計息期為兩年，土地開發費為分段均勻投入土地取得費利息＝150×[（1+6%）2－1]＝18.54（元/平方米）土地開發費利息＝200×35%×[（1+6%）1.5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]

＝6.39＋3.84＝10.23（元/平方米）（4）計算開發利潤開發利潤＝[（1）+（2）]×10%＝35（元/平方米）（5）計算土地價值土地單價＝[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）＝（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）＝475.84（元/平方米）土地總價＝475.84×15000＝7137600（元）成本法二（四）新建房地產的評估1.確定重置成本對于正常的新建不動產，評估時可以不考慮損耗，基本公式如下：新建不動產價值＝土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤（1）土地取得成本是指取得不動產開發用地的必要支出，土地取得的途徑有三種：購買、征收、拆遷改造等，根據取得土地的不同途徑，分別測算取得土地的成本，包括有關土地取得的手續費及稅金。成本法（四）新建房地產的評估1.確定重置成本對于正常的新建不動產，評估時可以不考慮損耗，基本公式如下：新建不動產價值＝土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤（1）土地取得成本是指取得不動產開發用地的必要支出，土地取得的途徑有三種：購買、征收、拆遷改造等，根據取得土地的不同途徑，分別測算取得土地的成本，包括有關土地取得的手續費及稅金。二成本法二（2）開發成本開發成本主要有5個方面組成，詳見表：內容具體含義建筑安裝工程費包括建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質量監督費、竣工圖費等勘察設計和前期工程費包括臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費基礎設施建設費包括由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境衛生、照明等建設費用公共配套設施建設費包括由開發商支付的非經營性用房、附屬工程、文教衛系統等所用房的建設費用；商業網點（糧店、副食店、菜店、小百貨店）等經營性用房的建設費用應由經營者負擔，按規定不計入商品房價格（包含小區配套）開發期間稅費開發期間政府或其他部門收取的費用，如工程招標管理費、建筑工程標底編制費、城市道路占用費、市容環保費、建筑工程規劃許可證費等成本法二（3）管理費用指為了組織和管理不動產開發經營過程活動所必需的費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費用、差旅費等，可按土地取得成本與開發成本之和的一定比例計算。（4）銷售費用指銷售不動產所發生的廣告宣傳費、銷售人員工資、委托銷售代理費等等。一般按照不動產市場價值的一定比例計算。成本法二（5）投資利息投資利息是資金耗用的成本，是不動產開發完成或實現銷售之前所有必要支出產生的利息。計息基數一般為土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用。（6）銷售稅費銷售稅費主要包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、其他銷售稅費如印花稅、交易手續費、產權轉移登記費等。按照當地不動產銷售稅費征繳規定標準來計算。成本法二（7）開發利潤開發利潤即為承受一定的開發投資風險，所需要獲得的報酬，利潤率一般根據開發類似不動產的平均投資利潤率來確定，利潤的計算基數根據利潤率含義的不同而不同，投資利潤率的計算基數為土地取得成本、開發成本和管理費用之和2.在建工程的評估需要注意的是，在建房地產可以按照已建成房地產的價值乘以完工率來確定，即在建工程價值＝（土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤）×完工率成本法二（五）舊房地產的評估1.舊不動產成本法評估的基本公式對于舊不動產，評估時應當考慮損耗，基本公式為：舊不動產評估值＝重置成本-建筑物折舊建筑物折舊=建筑物重置成本×（1-成新率）成本法二因素（類型）原因物理化學因素（物質折舊或有形損耗）房屋建筑物自然老化、正常使用磨損、意外的破壞損毀等社會因素（功能折舊或無形損耗）由于消費觀念變更、設計更新、技術進步引起建筑設備陳舊落后、設計風格落后，功能不能滿足需要經濟因素（經濟折舊或外部性折舊）包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變和政府政策變化、住宅附近建工廠等造成其價值的損失。2.確定成新率（1）房屋建筑物的價值減損原因房屋建筑物的價值減損，一般是由三方面因素引起的，物質折舊、功能折舊、經濟折舊，具體如表所示：成本法二（2）成新率的計算可以采用年限法成新率和打分法成新率，再通過加權平均確定綜合成新率。①年限法成新率的確定。常常對于單價價值較小、結構相對簡單的不動產，采用年限法已使用年限：根據不動產建造年、月，計算得出已使用年限。尚可使用年限：按有關部門關于房屋建筑物耐用年限標準，確定尚可使用年限。成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%成本法二②打分法成新率的確定依據建設部有關鑒定房屋新舊程度的參考依據、評分標準，根據現場勘查技術測定。成新率＝（結構打分×評分修正系數＋裝修打分×評分修正系數＋設備打分×評分修正系數）÷100×100%

③加權平均綜確定合成新率綜合成新率＝（年限法成新率×權數＋打分法成新率×權數）÷總權數

一般地，年限法權數取0.4，打分法權數取0.6。3.

3.計算房屋建筑物評估值房屋建筑物評估值＝房屋建筑物重置成本×綜合成新率成本法練習周師傅要求王一對某鋼筋混凝土5層框架樓房建筑物進行打分法計算成新率。分析：王一通過對房屋建筑物的現場勘查，結合相關資料，進行了現場打分。結構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。再經查表得出修正系數G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13。則成新率=（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％收益法三（一）基本原理

1.基本思路2.基本計算公式情形1：收益為無限年期（永續年金）不動產價值＝凈收益/資本化率情形2：收益為有限年期（普通年金）收益法三2.適用范圍收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性建（構）大多不適用。3.前提條件（與評估基礎收益法適用條件一樣）運用收益法對不動產進行評估，需滿足其使用的前提條件：a（1）不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的；r（2）收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量；n（3）不動產預期獲利年限可以預測。收益法三（二）評估步驟（1）收集有關不動產租賃及經營方面的合同及財務資料，獲取有關不動產收入、成本、稅費、利潤等資料；（2）確定不動產凈收益；（3）確定不動產收益期限；（4）采用適當的收益法模型估算不動產收益價格。三1、凈收益的確定（1）凈收益的概念（2）客觀總收益需與類似房地產的收益作比較；需對市場走勢作準確的預測；必須考慮收益的風險性和可實現性。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。（3）客觀總費用（接近于財務管理中付現費用的概念）不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等。未來凈收益客觀凈收益剔除特殊、偶然因素，在正常的市場條件下，最佳利用（方向、強度）上的凈收益收益法收益法三客觀凈收益的計算（客觀總收益-客觀總費用）（收益與費用都得客觀）①一般以年為單位②客觀總收益（接近于會計中收入的概念）

1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。2）房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態下的結果。最佳利用狀態是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。收益法三2、收益期限的確定（1）單獨的土地或單純的建筑物作為評估對象分別根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命，扣減房地產開發建設及裝修等期限。（2）土地與建筑物合成一體評估的情況根據土地使用權年限，扣減房地產開發建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限。先根據建筑物的經濟壽命，扣減房地產開發建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；再加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。收益法三3、報酬率和資本化率的確定（1）資本化率的本質——還原利率，投資收益率。報酬率（y）：P=未來各期收益折現資本化率（r）:P=R1/r表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力（2）求取資本化率的方法①凈收益與售價比率法。——各參照物凈收益與售價的比率②安全利率加風險調整值法。——銀行中長期率+風險調整值③各種投資收益率排序插入法。——各種投資收益率排隊比較（3）資本化率的種類：綜合資本化率r、土地資本化率r1、建筑物資本化率r2收益法三收益法三綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系：種類適用對象對應的凈收益種類綜合資本化率r房地產整體的價值（L＋B）房地合一的凈收益土地資本化率r1求取土地自身的價值（L）土地自身的凈收益建筑物資本化率r2評估建筑物的自身價值（B）建筑物自身所產生的凈收益

收益法實戰訓練實戰訓練3-4：接上實戰訓練3-1，王一跟周師傅在浙江合葉集團股份有限公司評估時進一步調研發現，商鋪剛出租，具有收益能力，可以采用收益法評估，商鋪的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似商鋪的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則王一該如何確定商鋪現在帶租約出售時的正常價格？分析：前兩年有租約限制，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金，所以第一年和第二年的凈收益相等為：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24萬元兩年后租期到期，第三年的凈收益為：A2=200*200*12*(1-30%)=33.6萬元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72萬元所以該門市現在帶租約出售時的正常價格77.72萬元。收益法實戰訓練實戰訓練3-5：接上實戰訓練3-4，若王一被告知該商鋪租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金35萬元，到期后要拆除作為工業用地。預計作為工業用地的價值為95萬元，拆除費用為5萬元，該類不動產的報酬率為10%。則該如何評估商鋪的價值？解：該商鋪2年內每年凈收益a為35萬元，2年到期后價值為90萬元（95-5），折現后相加得該商鋪的價值。該商鋪的價值計算如下：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t＝35/10%[1－1/（1＋10%）2]＋（95－5）/（1＋10%）2＝135.12（萬元）收益法實戰訓練實戰訓練3-6：接上實戰訓練3-5，若該不動產商鋪凈收益每年30萬元,建筑物價值80萬元,建筑資本化率為10%,土地資本化率為16%，則王一該如何評估該商鋪的價值？解：建筑物凈收益=建筑物價值*建筑物資本化率=80*10%=8萬元土地的凈收益=不動產凈收益-建筑物凈收益=30-8=22萬元則土地的價值=土地凈收益/土地資本化率=22/16%=138萬元所以不動產的價值=建筑物的價值+土地的價值=80+138=218萬元假設開發法四（一）基本原理1、基本思路P待估

P完成假設開發法是將預測的評估對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取評估對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩余法。2、適用范圍（1）待開發房地產的評估（假設開發）。（2）在建工程（3）將生地開發成熟地的土地評估。用開發完成后的熟地價減去土地開發費用。（4）待拆遷改造的再開發地產的評估。這時的建筑安裝費用還應包括拆遷費用。（5）可裝修改造或可改變用途的舊房四3、前提條件（1）能夠正確地判斷不動產的最佳開發利用方式，包括用途、使用強度等，這是假設開發法能夠準確運用的關鍵因素之一；（2）能夠正確地預測未來開發完成后的房地產價值和各項成本，這是假設開發法能夠準確運用的關鍵因素之一；（3）不動產開發必須有明確的規劃，且規劃應得到相關規劃部門的批準，并在有效期內。假設開發法四4.基本公式待估對象價值P=開發完成后的房地產總價值A–項目后續開發的開發成本B–后續開發的投資利息C–開發商后續開發的合理利潤D–后續開發的正常稅費E基本公式假設開發法四（二）評估步驟待開發不動產的價值＝開發完成后的不動產價值－續建開發成本－續建管理費用－續建投資利息－續建銷售費用－續建銷售稅費－續建利潤－投資者購買待開發不動產應負擔的稅費假設開發法四假設開發法四注：6.續建成本的投資利息利息的計提基數應為開發項目全部投入的資本，包括需要求取的待開發房地產的價值、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費、開發成本和管理費用、銷售費用，在確定利息額時，根據各項投入額以及各自在開發過程中所占用的時間和當時的貸款利率進行計算。假設開發法收益法實戰訓練實戰訓練3-7：王一跟著周師傅繼續評估浙江合葉集團股份有限公司一宗七通一平的待開發建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5