土地估價考試題庫及答案

一、單項選擇題（每題2分，共10題）1.土地價格是（）。A.土地價值的貨幣表現B.土地使用價值的貨幣表現C.土地權益的貨幣表現D.土地的購買價格答案：C2.影響土地價格的區域因素不包括（）。A.繁華程度B.交通條件C.土地使用年限D.基礎設施狀況答案：C3.某宗土地面積為1000平方米，容積率為2.0，建筑密度為40%，則該宗土地上的建筑面積為（）平方米。A.2000B.400C.1000D.800答案：A4.土地還原利率的確定方法不包括（）。A.安全利率加風險調整值法B.市場提取法C.投資收益率排序插入法D.成本逼近法答案：D5.采用成本逼近法評估土地價格時，土地取得費的計息期為（）。A.整個開發期B.開發期的一半C.一年D.兩年答案：A6.土地估價報告的有效期一般為（）。A.3個月B.6個月C.1年D.2年答案：B7.基準地價評估的基本要求是（）。A.以實際交易地價為依據B.以土地定級為基礎C.以市場交易資料為依據D.以土地收益為基礎答案：B8.對于商業用地，最適宜的估價方法是（）。A.成本逼近法B.剩余法C.市場比較法D.收益還原法答案：C9.土地估價師資格考試合格成績的有效期為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C10.某宗土地的土地取得成本為100萬元，土地開發成本為200萬元，管理費用為10萬元，銷售費用為5萬元，投資利息為15萬元，銷售稅費為6萬元，開發利潤為30萬元，則該宗土地的成本價格為（）萬元。A.366B.340C.320D.300答案：A二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.土地的自然特性包括（）。A.位置固定性B.面積有限性C.質量差異性D.功能永久性答案：ABCD2.影響土地價格的一般因素有（）。A.行政因素B.人口因素C.社會因素D.經濟因素答案：ABCD3.土地估價的基本原則包括（）。A.替代原則B.最有效利用原則C.供需原則D.貢獻原則答案：ABCD4.土地估價的基本方法有（）。A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD5.以下屬于土地開發成本的有（）。A.基礎設施配套費B.公共事業建設配套費C.小區開發配套費D.土地平整費答案：ABCD6.土地估價報告的內容應包括（）。A.封面B.目錄C.致委托方函D.估價結果報告答案：ABCD7.土地定級的方法有（）。A.多因素綜合評定法B.級差收益測定法C.地價分區定級法D.市場交易資料定級法答案：ABC8.以下關于土地還原利率的說法正確的是（）。A.土地還原利率與土地投資風險正相關B.土地還原利率與土地投資收益正相關C.不同用途的土地還原利率不同D.土地還原利率可以隨意確定答案：AC9.剩余法中，開發完成后的不動產價值可以通過（）確定。A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.假設開發法答案：AB10.土地估價師在進行土地估價時應遵循的職業道德包括（）。A.誠實守信B.公正客觀C.獨立執業D.保守秘密答案：ABCD三、判斷題（每題2分，共10題）1.土地價格是土地價值的貨幣表現。（）答案：錯誤2.土地的位置固定性決定了土地市場是一個不完全競爭市場。（）答案：正確3.成本逼近法適用于新開發土地的估價。（）答案：正確4.土地還原利率越高，土地價格越低。（）答案：正確5.土地定級是土地估價的基礎。（）答案：正確6.土地估價報告必須由兩名以上土地估價師簽字。（）答案：正確7.所有土地都可以采用收益還原法進行估價。（）答案：錯誤8.土地取得費是指取得土地使用權所支付的費用。（）答案：正確9.基準地價是一種區域平均地價。（）答案：正確10.土地估價師可以同時在兩個以上土地評估機構執業。（）答案：錯誤四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場比較法的基本步驟。答案：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格可比基礎；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）計算比準價格。2.簡述土地還原利率的概念及其確定的主要方法。答案：土地還原利率是將土地純收益還原成土地價格的比率。確定方法主要有：安全利率加風險調整值法、市場提取法、投資收益率排序插入法。3.簡述土地定級的主要目的。答案：（1）為全面地、科學地管理土地提供依據；（2）為合理征收土地稅費提供依據；（3）為土地估價、土地交易等提供依據；（4）為調整土地利用結構提供依據。4.簡述成本逼近法的基本原理。答案：以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格。五、討論題（每題5分，共4題）1.討論土地價格與土地供求關系的相互影響。答案：土地供求關系影響土地價格。供大于求時，土地價格下降；供不應求時，土地價格上升。土地價格也影響供求關系，土地價格高，供給可能增加，需求可能減少；土地價格低，供給可能減少，需求可能增加。2.討論土地估價中如何考慮土地的最有效利用原則。答案：要考慮土地的合法用途、最佳用途、最佳開發利用強度等。分析土地在現有條件下最合理的利用方式，以這種利用方式下的收益、成本等為依據進行估價。3.討論基準地價在土地市場管理中的作用。答案：可為土地出讓提供參考地價，規范土地出讓價格；可用于監控土地市場