業(yè)主基本管理制度一、總則1.目的為加強(qiáng)本小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境，特制定本業(yè)主基本管理制度。2.適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主及使用人。3.基本原則（1）依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法進(jìn)行小區(qū)的各項(xiàng)管理活動(dòng)。（2）服務(wù)第一原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主合理需求。（3）公平公正原則：在管理過(guò)程中，對(duì)待全體業(yè)主一視同仁，公平公正地處理各類(lèi)問(wèn)題。（4）業(yè)主自律原則：倡導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守法律法規(guī)和小區(qū)管理制度，共同維護(hù)小區(qū)的良好秩序。二、業(yè)主及使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利（1）享有本小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)利。（2）對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理工作提出意見(jiàn)、建議和監(jiān)督的權(quán)利。（3）參與小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)組織的各項(xiàng)活動(dòng)，行使選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。（4）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決定有異議時(shí)，可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出申訴。（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)（1）遵守國(guó)家法律法規(guī)及本小區(qū)的各項(xiàng)管理制度，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。（2）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，如實(shí)提供相關(guān)信息，不得妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開(kāi)展工作。（3）按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途或進(jìn)行違法建設(shè)。（4）愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備，不得損壞、占用或擅自改變其用途。（5）妥善處理相鄰關(guān)系，不得影響他人正常生活。（6）按照規(guī)定分類(lèi)投放垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)（1）業(yè)主大會(huì)由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（2）業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集和主持；有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。（4）業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)（1）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。（2）業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為[X]人，具體名額由業(yè)主大會(huì)決定。（3）業(yè)主委員會(huì)任期為[X]年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（4）業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘（1）業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（2）業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。（3）物業(yè)服務(wù)合同期滿前，業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并做好交接工作。2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類(lèi)處理等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)服務(wù)，包括門(mén)崗值班、巡邏等；車(chē)輛停放管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理；法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公開(kāi)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間等內(nèi)容，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。（2）實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。五、物業(yè)使用與維護(hù)1.物業(yè)使用規(guī)定（1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。（2）業(yè)主不得擅自改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)或者超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加房屋使用荷載。因特殊情況需要進(jìn)行上述行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。（3）業(yè)主不得將房屋出租給無(wú)合法身份證明的單位或者個(gè)人，不得將房屋用于違法活動(dòng)。（4）業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。2.公共區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常運(yùn)行、維護(hù)和管理，確保其正常使用。（2）業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分，由業(yè)主共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。（3）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅簩?zhuān)有部分由業(yè)主承擔(dān)；部分業(yè)主共有部分由相關(guān)業(yè)主按照其專(zhuān)有部分建筑面積所占比例分?jǐn)偅蝗w業(yè)主共有部分由全體業(yè)主按照其專(zhuān)有部分建筑面積所占比例分?jǐn)偂＃?）專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定交存，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理1.環(huán)境衛(wèi)生管理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等進(jìn)行清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。（2）業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰、亂扔垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。（3）小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，實(shí)行垃圾分類(lèi)投放。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分類(lèi)投放垃圾，不得隨意丟棄。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持垃圾收集點(diǎn)和周邊環(huán)境整潔。2.綠化管理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化管理制度，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。（2）業(yè)主應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)季節(jié)和植物生長(zhǎng)情況，適時(shí)進(jìn)行綠化修剪、施肥、澆水、病蟲(chóng)害防治等工作。七、秩序維護(hù)與安全管理1.秩序維護(hù)服務(wù)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定秩序維護(hù)管理制度，設(shè)置門(mén)崗、巡邏崗，配備必要的秩序維護(hù)人員和設(shè)備，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)秩序維護(hù)服務(wù)。（2）門(mén)崗應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車(chē)輛進(jìn)行登記、查驗(yàn)，禁止無(wú)關(guān)人員和車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)。（3）巡邏崗應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)措施。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定應(yīng)急預(yù)案，對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件進(jìn)行預(yù)防和處置，確保小區(qū)安全。2.安全管理規(guī)定（1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)安全意識(shí)，妥善保管個(gè)人財(cái)物，做好家庭安全防范措施。（2）小區(qū)內(nèi)禁止存放易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品。（3）業(yè)主不得在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器，不得進(jìn)行存在安全隱患的行為。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門(mén)做好小區(qū)的安全防范工作，協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件。八、車(chē)輛停放管理1.車(chē)輛停放規(guī)定（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)域，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在指定區(qū)域停放車(chē)輛。（2）業(yè)主停放車(chē)輛時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守交通規(guī)則，不得妨礙其他車(chē)輛和行人通行。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車(chē)輛停放進(jìn)行管理，確保車(chē)輛停放有序。2.車(chē)輛停放費(fèi)用（1）機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)停車(chē)費(fèi)用的收取和使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。（2）非機(jī)動(dòng)車(chē)停放一般不收取費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供必要的停放場(chǎng)地，并做好管理工作。九、裝修管理1.裝修申報(bào)業(yè)主裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申報(bào)，填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，并提交下列資料：（1）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；（2）申請(qǐng)人身份證件；（3）裝修設(shè)計(jì)方案；（4）其他需要提交的資料。2.裝修審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到裝修申報(bào)資料后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，予以批準(zhǔn)；不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主并說(shuō)明理由。3.裝修管理要求（1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途。（2）裝修施工時(shí)間應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，一般不得在節(jié)假日和休息時(shí)間進(jìn)行有噪聲污染的施工作業(yè)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并取得相關(guān)業(yè)主的同意。（3）裝修施工人員應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理制度，不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、尋釁滋事。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改。十、投訴處理1.投訴渠道業(yè)主對(duì)小區(qū)管理服務(wù)等方面有意見(jiàn)或建議的，可以通過(guò)以下方式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)投訴：（1）撥打物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的投訴電話；（2）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的意見(jiàn)箱投遞書(shū)面意見(jiàn)；（3）直接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)辦公地點(diǎn)反映情況。2.投訴處理