業(yè)主自行管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范本小區(qū)業(yè)主自行管理行為，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，保障小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主及使用本小區(qū)公共區(qū)域和設(shè)施設(shè)備的相關(guān)人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則業(yè)主自行管理活動必須遵守國家法律法規(guī)以及地方相關(guān)政策規(guī)定，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。2.民主協(xié)商原則鼓勵(lì)業(yè)主通過民主協(xié)商的方式參與小區(qū)管理事務(wù)，共同決策涉及小區(qū)整體利益的重大事項(xiàng)，充分尊重業(yè)主的意愿和訴求。3.公平公正原則在業(yè)主自行管理過程中，各項(xiàng)管理措施和決策應(yīng)遵循公平公正的原則，確保所有業(yè)主平等享受權(quán)利、履行義務(wù)，不得偏袒任何一方。4.責(zé)任明確原則明確業(yè)主在自行管理中的各自職責(zé)，做到責(zé)任到人，確保小區(qū)管理工作的有效落實(shí)。二、管理組織架構(gòu)（一）業(yè)主大會1.成立與召集業(yè)主大會由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)業(yè)主自行管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.議事規(guī)則業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本制度規(guī)定的第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本制度規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會由511人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可連選連任。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作制度業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)工作制度，實(shí)行民主決策、民主管理。定期召開會議，研究解決小區(qū)管理中的重大問題。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)、業(yè)主委員會工作情況等以適當(dāng)方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）業(yè)主小組1.劃分與設(shè)立根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況，按照一定的區(qū)域范圍或樓宇分布，劃分若干個(gè)業(yè)主小組。每個(gè)業(yè)主小組設(shè)組長一名，由本小組業(yè)主推選產(chǎn)生。2.職責(zé)宣傳、貫徹業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；收集本小組業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)反饋給業(yè)主委員會；協(xié)助業(yè)主委員會做好小區(qū)的日常管理工作，如環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督、安全巡邏等；調(diào)解本小組業(yè)主之間的糾紛。三、小區(qū)日常管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清掃每日定時(shí)清掃小區(qū)道路、樓梯間、電梯前室、走廊等公共區(qū)域，確保無雜物、無污漬。每周至少進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生大掃除，包括對公共區(qū)域的墻壁、門窗、扶手等進(jìn)行清潔。定期清理小區(qū)內(nèi)的垃圾桶，確保垃圾日產(chǎn)日清，垃圾收集點(diǎn)周圍無垃圾堆積、無異味。2.垃圾分類管理按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，并配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。加強(qiáng)對業(yè)主的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類的監(jiān)督和指導(dǎo)工作，確保垃圾分類工作的順利進(jìn)行。3.綠化養(yǎng)護(hù)定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀美觀。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草、雜物，保持綠化環(huán)境整潔。根據(jù)小區(qū)綠化規(guī)劃，適時(shí)進(jìn)行綠化補(bǔ)種和改造，提升小區(qū)綠化品質(zhì)。（二）安全保衛(wèi)管理1.人員出入管理在小區(qū)主要出入口設(shè)置門崗，安排專人24小時(shí)值班。對進(jìn)入小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記、詢問，核實(shí)身份后予以放行。業(yè)主憑有效證件進(jìn)出小區(qū)，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記后方可進(jìn)入。對于可疑人員和車輛，要進(jìn)行詳細(xì)盤查，必要時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門處理。2.巡邏制度制定小區(qū)巡邏路線和時(shí)間表，安排保安人員定時(shí)進(jìn)行巡邏。巡邏時(shí)要注意檢查小區(qū)內(nèi)的安全設(shè)施設(shè)備是否完好，公共區(qū)域是否有異常情況。加強(qiáng)對小區(qū)重點(diǎn)部位的巡邏，如停車場、電梯機(jī)房、配電室、消防通道等。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。做好巡邏記錄，記錄巡邏時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等，以備查閱。3.車輛管理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地下停車位和地面停車位，并明確停車規(guī)則。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，規(guī)范停車秩序，確保車輛停放整齊，不占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。收取停車費(fèi)用時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并開具正規(guī)發(fā)票。同時(shí)，做好停車費(fèi)用的收支記錄，定期進(jìn)行公示。4.消防安全管理按照國家消防安全標(biāo)準(zhǔn)，配備充足的消防器材，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防器材完好有效。保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)停放車輛或堆放雜物。組織業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行消防安全知識培訓(xùn)和演練，提高消防安全意識和自防自救能力。定期對小區(qū)內(nèi)的電氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)施等進(jìn)行消防安全檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。（三）設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)建立小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對于設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的故障和損壞，要及時(shí)組織維修人員進(jìn)行維修，維修后要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量。2.專項(xiàng)維修資金管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金管理制度。專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）社區(qū)文化建設(shè)1.文化活動組織定期組織開展各類社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動、節(jié)日慶祝活動等，豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活。根據(jù)不同季節(jié)和節(jié)日，策劃具有特色的文化活動主題，吸引更多業(yè)主參與。鼓勵(lì)業(yè)主自發(fā)組織文化活動團(tuán)隊(duì)，如舞蹈隊(duì)、合唱團(tuán)、書法繪畫小組等，并為其提供活動場地和必要的支持。2.宣傳與交流利用小區(qū)公告欄、微信群、公眾號等平臺，及時(shí)發(fā)布小區(qū)管理信息、文化活動通知、安全知識等內(nèi)容，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與交流。設(shè)立意見箱，收集業(yè)主對小區(qū)管理和社區(qū)文化建設(shè)的意見和建議，對于合理的建議要及時(shí)采納并反饋。組織業(yè)主之間的交流互動活動，增進(jìn)業(yè)主之間的了解和友誼，營造和諧的社區(qū)氛圍。四、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和管理服務(wù)需求確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取。采用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.繳費(fèi)規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。逾期未交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（二）其他費(fèi)用1.公共水電費(fèi)小區(qū)內(nèi)的公共水電費(fèi)，如電梯運(yùn)行費(fèi)、公共照明費(fèi)、給排水費(fèi)等，按照實(shí)際發(fā)生金額，由全體業(yè)主按照各自的建筑面積分?jǐn)偂I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布公共水電費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理按照本制度第三章第三節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。五、監(jiān)督與考核（一）業(yè)主監(jiān)督1.知情權(quán)業(yè)主有權(quán)了解小區(qū)管理的各項(xiàng)工作情況，包括管理制度、財(cái)務(wù)收支、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布相關(guān)信息，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。2.建議權(quán)業(yè)主對小區(qū)管理工作有提出意見和建議的權(quán)利。業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主小組等渠道，表達(dá)自己的訴求和想法，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽取并及時(shí)回復(fù)。3.投訴權(quán)業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理中存在問題或違反本制度的行為時(shí)，有權(quán)向業(yè)主委員會或相關(guān)部門投訴。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。（二）內(nèi)部考核1.考核對象對參與小區(qū)自行管理的業(yè)主委員會成員、業(yè)主小組組長、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工等進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容工作態(tài)度：包括責(zé)任心、敬業(yè)精神、服務(wù)意識等。工作能力：包括組織協(xié)調(diào)能力、溝通能力、業(yè)務(wù)水平等。工作業(yè)績：包括環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、社區(qū)文化建設(shè)等工作的完成情況。遵守制度：是否嚴(yán)格遵守本小區(qū)業(yè)主自行管理制度及其他相關(guān)規(guī)定。3.考核方式定期考核：每月或每季度進(jìn)行一次考核，采用自評、互評和業(yè)主評價(jià)相結(jié)合的方式。不定期考核：根據(jù)實(shí)際工作情況，對相關(guān)人員進(jìn)行不定期的抽查考核。4.考核結(jié)果應(yīng)用對于考核優(yōu)秀的人員，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，如頒發(fā)榮譽(yù)證書、給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等。對于考核不合格的人員，進(jìn)行批評教育，并要求其限期整改。連續(xù)兩次考核不合格的，予以辭退或更換。六、爭議處理（一）業(yè)主之間的爭議1.業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理等問題發(fā)生爭議的，可以通過業(yè)主小組調(diào)解、業(yè)主委員會調(diào)解等方式解決。2.如調(diào)解不成，業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。（二）業(yè)主與業(yè)主委員會之間的爭議1.業(yè)主對業(yè)主委員會的決定、工作等存在異議的，可以向業(yè)主委員會提出書面意見，要求作出解釋或說明。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對待業(yè)主的意見，及時(shí)進(jìn)行溝通和協(xié)商。如協(xié)商不成，業(yè)主可以通過業(yè)主大會進(jìn)行表決，以決定是否對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整或變更。3.如業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會的行為損害了其合法權(quán)益，也可以依法向人民法院提起訴訟。（三）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的爭議1.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可以就爭議事項(xiàng)進(jìn)行溝通、協(xié)商，尋求達(dá)成一致的解決方案。2.如協(xié)商不成，可以