東德土地管理制度一、總則（一）目的本土地管理制度旨在規(guī)范東德地區(qū)土地的管理與使用，確保土地資源的合理配置、高效利用，保障土地權(quán)益相關(guān)方的合法權(quán)益，促進(jìn)東德地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于東德地區(qū)內(nèi)所有國有土地、集體土地以及涉及土地使用、流轉(zhuǎn)、開發(fā)等相關(guān)活動的單位和個人。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵循國家及地方有關(guān)土地管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保土地管理活動合法合規(guī)。2.合理利用原則以提高土地利用效率為核心，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。3.公平公正原則在土地管理過程中，保障各方主體的平等地位，公平公正地處理土地相關(guān)事務(wù)。4.可持續(xù)發(fā)展原則兼顧經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用和地區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。二、土地權(quán)屬管理（一）國有土地權(quán)屬1.登記發(fā)證國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，具體由各級人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)辦理國有土地登記發(fā)證手續(xù)。土地使用者應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)申請土地登記，經(jīng)審核通過后領(lǐng)取國有土地使用證，明確土地的權(quán)屬、用途、面積等信息。2.變更登記國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、劃撥轉(zhuǎn)出讓等變更情況時，土地使用者應(yīng)及時向土地管理部門申請變更登記。土地管理部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理變更登記手續(xù)，并換發(fā)國有土地使用證。（二）集體土地權(quán)屬1.所有權(quán)登記集體土地所有權(quán)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。2.使用權(quán)登記集體土地使用權(quán)包括農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)等。土地使用者應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理機(jī)構(gòu)申請土地登記，經(jīng)審核后報(bào)縣級人民政府土地管理部門登記發(fā)證。3.集體土地流轉(zhuǎn)中的權(quán)屬管理集體土地流轉(zhuǎn)時，必須符合法律法規(guī)規(guī)定的條件和程序。在流轉(zhuǎn)過程中，要明確土地權(quán)屬關(guān)系，確保集體土地所有者的權(quán)益不受侵害。流轉(zhuǎn)后的土地使用者應(yīng)按照合同約定使用土地，不得擅自改變土地用途。三、土地規(guī)劃與用途管制（一）土地利用總體規(guī)劃1.編制與審批東德地區(qū)土地利用總體規(guī)劃由上級人民政府土地管理部門會同相關(guān)部門組織編制，經(jīng)本級人民政府審核后，報(bào)上一級人民政府批準(zhǔn)。規(guī)劃應(yīng)根據(jù)東德地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略、土地資源狀況等因素，合理確定土地利用的總體目標(biāo)、結(jié)構(gòu)和布局。2.規(guī)劃實(shí)施土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。各級人民政府應(yīng)將土地利用總體規(guī)劃納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，確保規(guī)劃的實(shí)施。在規(guī)劃實(shí)施過程中，要加強(qiáng)對土地利用情況的監(jiān)測和評估，及時調(diào)整和完善規(guī)劃。（二）土地用途管制1.分類管理根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對未利用地實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃、合理開發(fā)利用。2.用途變更審批土地使用者需要改變土地用途的，必須依法辦理審批手續(xù)。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途的，土地使用者應(yīng)按照新的用途使用土地，并辦理相關(guān)變更登記手續(xù)。四、土地征收與補(bǔ)償（一）征收程序1.申請與審核因公共利益需要征收土地的，建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，并提交相關(guān)材料。土地管理部門對申請進(jìn)行審核，符合條件的予以受理。2.公告與聽證縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，告知被征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜葍?nèi)容。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地管理部門提出。3.補(bǔ)償?shù)怯浥c協(xié)議簽訂被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地管理部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝Ｍ恋毓芾聿块T應(yīng)與被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就征地補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議。4.審批與實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門組織實(shí)施。征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償費(fèi)征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。2.安置補(bǔ)助費(fèi)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。3.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。五、土地出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地出讓1.出讓方式土地出讓方式包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；其他用地可以采用協(xié)議出讓方式。2.出讓程序以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)編制出讓文件，發(fā)布出讓公告，組織實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌活動，并與中標(biāo)人、競得人簽訂土地出讓合同。以協(xié)議方式出讓土地的，土地管理部門應(yīng)與土地使用者協(xié)商一致后，簽訂土地出讓合同。3.出讓金繳納土地使用者應(yīng)按照土地出讓合同約定，按時足額繳納土地出讓金。未按照合同約定繳納土地出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。（二）土地轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)讓程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。土地管理部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理變更登記手續(xù)。六、土地租賃與抵押（一）土地租賃1.租賃方式與期限土地租賃可采用國有土地租賃和土地使用權(quán)出租兩種方式。國有土地租賃的期限一般不超過二十年。土地使用權(quán)出租的期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。2.租賃程序土地租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并向土地管理部門備案。租賃合同應(yīng)明確租賃土地的位置、面積、用途、租賃期限、租金及支付方式等內(nèi)容。土地使用者應(yīng)按照租賃合同約定使用土地，不得擅自改變土地用途。（二）土地抵押1.抵押條件以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押。土地抵押時，地上建筑物、其他附著物隨之抵押。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以抵押。2.抵押程序土地抵押雙方應(yīng)簽訂抵押合同，并辦理土地抵押登記手續(xù)。抵押合同應(yīng)明確抵押土地的位置、面積、用途、抵押金額、抵押期限等內(nèi)容。土地管理部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)對抵押登記申請進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理抵押登記手續(xù)，并頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。七、土地監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)與職責(zé)東德地區(qū)設(shè)立專門的土地監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對本地區(qū)土地管理法律法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)包括：監(jiān)督檢查土地利用總體規(guī)劃、年度計(jì)劃的執(zhí)行情況；監(jiān)督檢查土地征收、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動的合法性；查處土地違法行為等。（二）監(jiān)督檢查方式與措施1.日常巡查土地監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)應(yīng)定期開展土地日常巡查工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。巡查人員應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)識，出示執(zhí)法證件，對巡查情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。2.專項(xiàng)檢查根據(jù)土地管理工作的需要，組織開展專項(xiàng)檢查活動，對特定領(lǐng)域或重點(diǎn)區(qū)域的土地管理情況進(jìn)行全面檢查。3.案件查處對發(fā)現(xiàn)的土地違法行為，依法進(jìn)行立案查處。在查處過程中，可采取責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、拆除違法建筑物等措施。對涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。八、法律責(zé)任（一）土地違法行為的界定1.非法占地未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地的；依法收回非法批準(zhǔn)、使用的土地，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的；依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的等行為。2.非法轉(zhuǎn)讓土地以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件而轉(zhuǎn)讓的；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時未按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的等行為。3.破壞耕地占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的等行為。（二）