第壹章物業管理的基本概念

第壹節物業

第二節物業管理

第三節物業管理的作用和類型

第四節物業管理的原則和宗旨

第五節物業管理的發展和條件

第六節市場經濟卜.的物業管理

第壹章物業管理的基本概念

第壹節物業

壹、物業的含義

“物業”壹詞譯自英語pgperty或estate,由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土

地上的建筑物形式存于的不動產。“物業”壹詞于國外，特別是于東南亞地區是作為房地產

的別稱或同義詞而使用的.

物業是單元性的房地產，物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。物業有大小之

別，它能夠根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為壹物業，辦公樓

宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。

關于物業的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：

(1)已建成且具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；

(2)和這叫屋宇相配套的設備和市政、公用設施；

(3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交通道路。

由此觀之：單體的建筑物、豆座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的

物業。物業應是房產和地產的統壹。這里的地產，系指和該房業配套的地業。

二、物業的性質

世界上每個事物均有自己的屬性，物業也不例外。分析和把握物業的屬性，對于我們了解物

業和物業管理的本質，掌握物業管理運作規律，搞好物業管理有著卜分積極的意義。

(豆)物業的自然屬性

物業的自然屬性又稱物業的物理性質，是指和物業的物質實體或物理形態相聯系的性質，它

是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指：

1.物業的二元性

物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物,而無論何種建筑物，其基礎

總是建筑于土地之I.,成為土地的附屬物，土地的功能貝!借助于建筑物得以充分發揮。因此,

于經濟發達的社會，物業多為土地和建筑物的統壹體，兼有土地和建筑物倆方面的物質內容。

當然，對于不同的物業，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業的建筑面積

和土地面積的比值r城市就高于鄉村，于經濟、文化和商業中心就高于重工業基地。物業的

二元性，是其他任何商品均不具備的，它決定了物業必然兼有土地和建筑物二者特有的各種

性質。

2.物業的有限性

物業的有限性,從根本I?來講.是由土地的有限件決定的C天然的+地有限,用作興建建筑

物的優良建筑地段更有限c人類只能于有限的土地上開發建設。由于現代建筑物技術要求高、

耗資大，因此物業的數量仍受制于社會經濟力量和技術K平。

3.物業的差異性和多樣性

物業的差異性主要是就土地而言的。由于土地數量有限，隨著人口的增加和經濟的發展，人

類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣，于農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條

件，于城市主要取決于地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就建筑物而言的。由

于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同，形成了物業形式的多樣性。每壹

建筑物均是單件產品，它們于類別、品種、規格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面，均

存于著某種不同之處。

4.物業的固定性

物業的固定性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某壹物業從偏遠區位移動

到商業中心，即使人們將地上建筑物和土地相分離，也只是改變物業用途，不能移動法律意

義或實質上的物業位置。

5.物業的永久性和長期性

物業的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐

漸損耗，直到喪失物理壽命。物業的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物壹經建筑完成，

于正常情況下，其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業

既能夠壹次性出售，也能夠通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值能夠壹次收回,

也能夠于較長時期中多次收I可。

6.物業的配套性

物業的配套性，是指物業以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物

業不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業的配套性。物業配套越齊

全，其功能發揮就越充分c

（二）物業的社會屬性

物業的社會屬性能夠從倆個方面來研究：作為壹種商品，物業具有經濟屬性；從這壹商品的

生產關系和財產關系的調整及歸屬來見，物業具有法律屬性，即物業權屬問題。

I.物業的經濟屬性

首先，物業的經濟屬性表現為它的單壹商品屬性。物業的商品性是由物業的使用價值利商品

經濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業的價值和使用價值是通過市場交易活動得以

實現的，物業的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓和轉讓，均是體現物業商品性的具體

方式；物業的開發建筑、運營管理均是商品經濟活動，必須遵從價值規律這壹最基本的經濟

運行規律：物小的分配和消假,即便是非盈利件的,也無不充斥著商品的行為,奉行著“商

品一貨幣”的規則；參和物業開發建設、運營管理和消費的人和人之間的關系，本質上是壹

種商品經濟的關系，從生產到消費均不是無償的。

其次，物業的經濟屬性仍表現為它的供應上的短缺性。物業于供應上的短缺，宣方面表現為

土地資源供應的絕對短缺，另壹方面表現為建筑資源供應的相對短缺。

再次，物業的經濟屬性表現為它的保值、增值性。物業能夠保值、增值，這己經為越來越多

的人們所認識。應該見到，物業的增值是壹種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某壹時

期來見，物業的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來見，它無疑呈現出于波動中上揚、

呈螺旋式上升的趨勢。

最后，物業的經濟屬性表現為宏觀政策上的調控性。由于物業的稀缺性，也因為物業是關系

到國計民生、社會穩定的重大問題，更因為我國的物業是從福利性分配享有、行政性管理轉

換過來的，政府于宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表當下：壹是為了維護土地的社

會主義公有性，合理保護、開發土地資源，實現城市經濟、社會發展目標，科學、合理地規

劃、建設城市，旦和城市的遠景發展需要結合起來，政府通過各種政策、法令、法規，從宏

觀上來調控物業建設的數量、容積、布局、高度、類別等；二是物業建設是壹個系統工程，

涉及許多關聯的法律、法規、政策，也涉及市容環境保護、綠化、治安管理等有關法規條例；

三是作為物業本身，其管理也有壹個法律和政策的約束、規范的過程。《城市房地產管理法》

對物業管理公司資質驗證、物業管理、產權產籍管理等等均有明文規定。

2.物業的法律屬性

物業的法律屬性集中反映于物權的關系上。房地產物權，于我國是指物權人于法律規定的范

圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。

和購置其他商品不同的是，購入物業就意味著購入宣宗不動產之所有權（物權），而且，物業

的所有權不僅是壹項單項權利，而且是壹個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成壹

個完整的、抽象的權利體系。于這壹權利體系中，各種權利能夠以不同形式組合，也可以相

互分離，單獨行使、享有C顯然，房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。

三、物業和房地產、不動產的區分

“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯系。

“房地產”壹詞有狹義和廣義倆種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地。這

些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上和房屋和屋基地緊密結合的

土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法

律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存于形態的財產。這種財產是指寓含

于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、

抵押權等。

“不動產”壹詞譯自英語realestate或realpropcrty。于英語中，realestate具體是指土地及附

著于土地上的人_￡建筑物和房屋；realproperly具體是指realestale及其附帶的各種權益。房地

產由于其位置固定,不可移動,通常又被稱為不動產-從廣義的“房地產”概念來說.“房

地產”和“不動產”是同堂語義的倆種表述。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和

土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有不可移動這壹獨特屬性，但倆

者所指乃同壹對象。英語中，realestate和realproperty可互譯互稱，倆者關系可見壹斑。

從之上的分析能夠見出，“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內于的緊密聯系，然

而內涵不完全相同，歸納起來，主要區別有：

⑴稱謂領域不同。就壹股滑況而言，“不動產”是民法慣常使用的詞匯，“房地產”則是經濟

法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概

念的別稱。

⑵適用范圍不同。“房地產”和“物業”于某些方面可通用（如基于狹義房地產概念），但“物

業”壹般多指壹個單項的“物業”單位（如單項的房產、地產）或壹個獨立的房地產公司（也稱

“物業公司”）：而“房地安”是指壹個國家、地區或城市所擁有的房產和地產。因此，從宏

觀的角度來見，壹般只用“房地產”而非“物業如“房地產業”不能夠“物業”代替，“房

地產體制改革”也不可用“物業體制改革”代替。

（3）概念外延不同。壹般而言，“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發、建造、銷售、

售后管理等整個過程。“物業”有時也可用來指某項具體的房地產，然而，它只是指房地產

的交易、售后服務這堂使月階段或區域。所以，倆者有宏觀和微觀之別，有全體和部分之差。

基于上述分析，“物業”這壹概念的定義可界定為：物業是指已建成且具有使用功能和經濟

效用的各類供居住和非居住的屋宇及和之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所于的建筑

地塊和附屬的場地、庭院°物業根據其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業

廠房等等。

第二節物業管理

壹、物業管理的概念

物業管理作為房地產市場的消費環節，實際上是房地產開發的延續和完善，是于房地產開發

運營中為完善市場機制而逐步建立起來的壹種綜合性運營服務方式。物業管理既是房地產運

營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理不可缺少的食環，于國際上十分流行且獲得了

蓬勃的發展，被人們視作現代化城市的“朝陽”產業。

關于物業管理的定義，壹種說法是廣義、狹義論。廣義的物業管理是泛指壹切有關房地產開

發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理

好各層的機電設備和公共設施，仍包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛

生等項目。

另壹種說法是根據英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理也有人直接

用“物業運營”壹詞來替代“物業管理”，以示和傳統的房地產管理的區別，或和企業管理

的區別。

當下壹般的說法是.物業管理類似于房地產管理,但比房地產管理范圍更廣泛C這個范圍是

向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛等服務

性的內容，而不包括房地產投資、開發、生產運營。

綜上所述，物業管理是指物業管理運營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理和服

務技術，按照委托管理合同，對己投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范

化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環

境，提高物業的使用價值和經濟價值。

物業管理的這壹定義，有著豐富的內涵：

⑴物業管理的管理對象是物業。這個物業是指于建或已投入使用的物業，即樓宇。

(2)物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人。

(3)物業管理的屬性是運營，物業管理被視為壹種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無

形的商品一一勞務和服務c

(4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業的使用效能，且使其保值、增值的作用。

(5)物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、運

營于壹體。

⑹物業管理的基本要求是統壹管理和協調，既包括相對獨立的物業(樓宇等)或小區物業的統

壹管理和協調，也包括轄區范圍內各個方面的統壹管理和協調。

(7)優質的物業管理和社區服務相結合，為業主和使用人提供物質、精神方面的服務。

(8)就法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管理，通過壹定的契約，規定相關各方

的權利和義務。

(壹)物業的運營管理和物業的管理運營

壹般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協調、監督關于執行企業大政方針，達到設定目標

的壹系列工作。

運營管理合起來講，也可理解為企業決策和執行決策。運營和管理是倆個不同的概念。其主

要區別是：其壹，運營著重于經濟活動的總體和長遠規劃，管理著重于支配當下的經濟活動；

其二，運營要于經濟單位或組織和整體、全局之間進行縱橫向協調，管理只組織經濟單位或

組織內部和產銷的協調；其三，運營決定方針、目標和要求，管理實現方針、目標和要求。

物業的運營是指物業投資開發、生產、銷售的決策。可是，這些進行物業的投資、生產、銷

售的單位或組織，也需要內部和產銷的管理，因而構成運營性的管理。這里包括作為甲方的

投資營銷的房地產企業的運營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業的運營性管理。

物業的管理是圍繞以物業養護維修、保值增值為核心的i-劃、組織、指揮等經濟活動。可是，

以管理工作為主的物業公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的運營。比如，物業

管理的運營就需要籌措資金，而每壹家物業管理公司更少不了總體運營性的規劃。從這個角

度上說，管理性的企業運營的含義，壹是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理

內容中有運營性的業務。比如，物業管理公司搞經紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理

而開展營銷、出租物業等業務。這些均不改變物業管理和管理單位的性質。因此，以“物業

運營”概念來代替“物業管理”是不可取的。

(二)物業管理和企業管理

近年來，物業管理要企業化，已經引起了政府有關部門的重視和行業有識之1?的認同，且逐

步實施。所謂物業管理企業化，就是物業管理公司按照現代企業制度的要求，自主運營，自

負盈虧，自我發展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經濟實體。可是，應注意物業管理

和工業企業管理的區別：其壹，產業性質不同。物業管理是第三產業，工業企業屬第二產業。

其二，管理形態不同。物業管理不生產實物形態產品，即它的管理對象是成品，即物業。管

理只意味著提供了服務，而管理服務始終是和環境處于交流中，是開放型的。工業企業管理

卻不同，它是以產品生產為終端，是壹種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業管理是

委托型、契約化的服務，工業企業管理是生產型、技術化的監控。

二、物業管理的起源及其原因

物業管理是社會經濟發展到壹定水平的必然產物。傳統意義上的物業管理起源于19世紀60

年代的英國。由于工業革命的發展，大量農村人口涌入工業城市，引起了對城市房屋需求的

增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。當時，英

國有壹位名叫奧克維婭?希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業制訂了壹套規

范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當地人上紛紛效仿。這能夠說是

世界上最早的“物業管理工時至今口，英國的物業管理作為壹個固定行業，整體水平是世

界豆流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管埋的內容一延展到_L

程咨詢和監理、物、業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推

廣代理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。于普遍推

行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

物業管理是宣種和房地產綜合開發這種現代化生產方式相配套的綜合性管理，是和產權多元

化格局相銜接的統壹管理，是和社會經濟發展相適應的社會化、專業化、運營型的管理。和

沒有管理的、無序的房屋運營和傳統的房屋管理相比，這種集高度統壹的管理全方位、多層

次的服務和市場化運營為壹體的充滿生機和活力的物業管理壹出現，就顯示了強大的生命

力。其原因是:

第壹，物業管理是壹種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產權單位、

產權人找到了壹個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了壹個總代管，于授權的范

圍內去落實各項管理內容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從

而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現經

濟效益、社會效益和環境效益的統壹。

第二.物業管理是壹種專亞化的管理,它是由專門的管理公司通過合同或契約,按照產權人

和使用人的意志和要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序

管理和行政性的管理終身制變為企業運營型的聘用制。于這樣的機制下逐步形成有活力的物

業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理企業，物業管理企業必須依靠自己良好的管理和服

務才能進入和占領這壹市場。這就從根本上促進了服務態度的改變、服務質量的改善和管理

水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業化程度，且向現代化的管理方式轉換。

第三，物業管理是壹種運營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，且通過多種經營，

使各類物業的管理逐步走上以業養業、自我發展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，

使得房屋維修和養護的資金有了來源，而且使得業主、使用人受到全方位、多層次、多項目

的服務。

第四，物業管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入和后期跟進，突出了管理的重要性，從

而理順、擺正了建設和管理的關系，有利于發揮投資效益，使社會財富和業主的財產得到保

值、增值。

三、物業管理的特點

物業管理是壹種有別于以往房產管理的壹種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業化、

企業化、運營型的特點。

1.物業管理的社會化

物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統壹管理，諸如房屋、水電、清

潔、保安、綠化等。每位業主只需面對物業管理企業壹家就能將所有關于房屋和居住（工作）

環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業主找到了壹個“總管家”,

而對政府各職能部門來說，則猶如找到了壹個“總代理，業主只需根據物業管理部門批準

的收費標準按時繳納管理費和服務費，就能夠獲得周到的服務，既方便業主，也便于統壹管

埋，有利于提高整個城市管埋的社會化程度，以充分發拄各類物業的綜合效益和整體功能，

實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統壹和綜合改善。

2.物業管理的專業化

物業管理是由專業的管理企業一一物業管理公司實施對物業的統宣管理。這種管理是將有關

物業的各專業管理均納入物業管理企業的范疇之內，物業管理企業能夠通過設置分專業的管

理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，物業管理企

業也能夠將壹些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業運營服務公司。例如，機電設備

維修承包給專業設備維修企業，物業保安能夠向保安公司雇聘保安人員，園林綠化能夠承包

給專業綠化公司，環境衛生也能夠承包給專業清潔公司。這些專門組織的成立，表明這壹行

業已從分散型轉向了專業型。這種轉向有利「提高城市管理的專業化和社會化程度，且能進

壹步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。

3.物業管理的企業化

物業管理單位是企業單位，不是事業單位，也不具備政府行為職能。物業管理企業作為壹個

獨立的法人,應按照《中華人民共和國公司法》的規定運行,不受任何干擾,政、事、企完

全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參和市場競爭，依靠自己的

運營能力和優質的服務于物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得

商業信譽。當然，物業管理企業丁運作過程中仍要處理好和有關部門，如街道、居委、公安、

市政、公用、郵電、交通等行政或事業性單位的關系，以“物業”為中心，相互協調。這樣

就能使物業管理企業從管理上、運營上和服務上下功夫，為業主創造壹個方便、安全、清靜、

整潔的居住和工作環境。

4.物業管理的運營型

物業管理企業的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理的運營目標是保

本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業管理企業能夠通過多種運營，使物業的管理

定于“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能，既減少了政府和各主

管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有

了來源，仍能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。

物業管理是壹種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理；是和隨著住房制度

改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統壹管理；是和建設社會主義市場經濟體制相

適應的社會化、專業化、企業化、運營型的管理。這種集高度統宜的管理、全方位多層次的

服務、市場化運營為壹體的充滿生機和活力的物業管理壹出現，就越來越顯示出其強大的生

命力。

四、物業管理的職能和地位

（壹）物業管理的五種職能

物業管理的職能能夠分為決策和計劃、組織、指揮、控制、協調五種職能。

1.決策和計劃職能

決策是指對物業管理目前和長遠的目標以及實現此目標有關的壹些重大問題所作出的選擇

和決定，如物業轄區總體管理的方向、業主管理委員會的組建、物業管理企業的選擇、物業

管理企業的發展方向等。這些問題解決不好，就會給物業管理工作帶來很大的盲目性。因而,

物業管理首先必須作出正價的決策。有了正確的決策，仍必須有科學的計戈即把決策的目

標具體化，變成壹定時期內物業管理的行動綱領。物業管理的計劃職能應由業主管理委員會

和物業管理企業共同執行，物業管理企業尤其要發揮主動性。決策正確和否、計劃是否科學

對物業管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策和計劃是物業管理的首要職能,

忽視這壹職能，必然會使物業管理陷于混亂。

2.組織職能

組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各

個方面，從管理的分工協作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯系上均合理地組織

起來，形成壹個有機結合的整體，使整個物業管理活動變成壹部“大機器”。于這部“大機

器”中，包括人、財、物、環境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發揮它們

的作用c物業管理的組織熾能主要由物業管理企業執行C物、巾管理企業必須正確實施管理的

組織職能，合理地確定企業內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任

制的建立，以發揮各個管理環節、各級職能部門的主動性。從壹定意義上講，組織水平的高

低，直接決定物業管理活動效益的大小。

3.指揮職能

指揮是根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由于物業管理活動十分復雜，涉及

面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，

物業管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證熨現，所以指揮職能是

保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮系統必須

經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的情況和業主的需求，以取得指

揮的主動權。

4.控制職能

控制也叫監督，就是物業管理于執行計劃過程中，必須經常控制監督計劃的執行情況，把實

際情況和原定的目標、計劃、規章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，

以推動物業管理活動不斷發展、完善。控制職能要求建立、健全各項規章制度，包拈業主公

約、物業轄區管理章程、業主管理委員會章程、住戶手冊、物業管理公司崗位責任制、物業

轄區綜合管理規章等；也要求建立周密高效的管理信息系統；仍要求及時核實管理活動的成

效，做好各方面的考核，從而使控制和監督有充分的依據。

5.協調職能

協調也叫調節，就是協調物業轄區內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協作配合關系，

不至于發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱向協調和橫向協調、

內部協調和外部協調。縱向協調就是協調物業管埋指揮系統和各職能部門之間的活動美系；

橫向協調就是協調同級各部門之間的活動和關系；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左

右各方面的活動、關系；外部協調則是協調物業管理和社會各有關方面的活動和關系，包括

街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等剖門。

對物業管理來說，縱向協調、橫向協調、內部協調的關鍵于于全體業主和物業管理企業全體

員工能清楚地了解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章制度；而外部協調則需要社會各

方面的通力配合及法律法規的健全。

上述物業管理職能是壹個有機的統壹整體。通過決策和計劃職能，能夠明確物業管理的目標

和方向；通過組織職能，能夠建立實現目標的手段，使整個物業管理成為壹部協調的“大機

器”；通過指揮職能，能夠建立正常的物業管理秩序；通過控制職能，能夠檢查計劃的實施

情況；通過協調職能，能夠修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，且及時解決物業管理

內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。

（二）物業管理的地位和作用

1.促進房地產市場的發展

物業管理是深化房地產經濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產

市場的作用。

隨著我國經濟體制改革的不斷推進，房地產經濟的體制改革也于向縱深發展。我國房地產經

濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房

分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了壹個住宅區內或壹幢高層建筑里有著幾個、

幾十個甚至幾百個多元產權的毗鄰關系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大

量共有、共用而乂相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統的按產權、按部門分散管理的

辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發展的需要了，由此形成了產權多

元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求有和之相適應的房屋管理的新模式來代替傳統

的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態的調查能夠見出，居民最擔

心的是公房出售后的管理維修問題，包括經費、權利、責任和如何落實。所以，物業管理是

房地產經濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，且且具有深化、促進和完善房地

產經濟體制改革的意義和作用。就整個房地產市場來說，物業管理無疑拓寬了房地產市場范

圍，完善了房地產投資，促進了房地產市場向健康有序的方向發展。

2.有利于提高房地產投資效益

物業管理是房地產運營活動的基本環節，具有提高房地產投資效益的作用。

于房地產市場中，就壹個房地產項目而言，存于著開發、運營、管理三個環節。按程序來說,

物業管理是房地產開發、運營的落腳點。改革開放以來，我國房地產業發展初期的重點是解

決數量問題，實行的是壹種數量增長型經濟，因而存于著重開發建設、輕管理的現象，使開

發建設和管理脫節，這也是造成我國房地產管理效率低、房地產投資效益差的根本原因所于。

隨著國家宏觀政策的調整，單純的數量增長已經不能適應市場需求，房地產要提高投資效益,

要向效益增長型轉變，就必須加強物業管理，使房地產開發、運營、管理三個環節全面協調

地發展。

加強物業管理不僅能使物業保值，而且仍能夠使物業增值。壹方面，良好的物業管理可以使

物業處于完好的狀態且使之正常運行，能夠延長物業的使用壽命，仍能夠通過基本業務、專

項業務和特色業務的服務，適當改善和提高物業的使用功能，提高物業的檔次和適應性，進

而推動物業的升值；另壹方面，優質的物業管理，仍能受到精明的房地產交易商和顧客的青

瞇，使該物業成為搶手貨，從而推動該物業的價格上升。

物業管理是對物'也建成以后使用全過程的管理，也能夠說是廣泛意義上的售后服務，因此,

物業管理是房地產開發運營活動的重要保證。只有現代化的管理手段，優質、周到、完善的

物業管理，才能保證房地產價值和使用價值的最終實現，進而提高房地產的投資效益。

3.樹立城市形象，完善城市功能

物業管理是改善居民工作和生活環境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、完善

城市功能的作用。

居民丁作、生活環境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消葩水平提高的基本前提C

現代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心

如意的居住環境，有助于人際關系的調和。住宅社會學研究表明，良好的環境不僅能減少煩

惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，仍會形成互助、互諒的社會風氣，

促進人們的身心健康，促使人們積極上進。這壹切是社會穩定、經濟增長和城市發展所必須

具備的前提條件。物業管理正是順應了這壹要求而產生和發展起來的。

物業管理的目的是為業主創造壹個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作和生活環境，且且

其基準仍應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內容的充實

和豐滿，無論從物質上仍是精神上均離不開工作和生活環境的優化和美化。高質量的物業管

理不僅是單純的技術性保養和事務性管理，而且仍要「此基礎上為業主創造壹種從物質到精

神，既具有現代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環境，形成壹個以物業為中心的“微

型社會”；既可充分發揮物業的功能，又能于充分保障業主合法權益的同時，增加業主的睦

鄰意識，創造相互尊重、和樂共處的群居關系。因此，高質量的物業管理既能夠改變城市風

貌、改善人們的工作和生活環境，又能提高人們的精神文明素質和現代化城市意識，為樹立

城市形象、完善城市功能起積極推動作用。

4.推動外向型房地產和涉外經濟的發展

物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟

發展的作用。

物業管理是壹種不動產的現代化管理方法和模式，不受地區、國家和社會制度的限制。中國

傳統的房屋管理模式，于很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住

的需要。隨著我國經濟體制改革的深化和涉外經濟的發展，越來越多的外商對投資中國大陸

感興趣。外商進入中國大陸壹般首先于“賓館”入住，開始“投石問路”，壹旦投資項目初

成或業務有所拓展，就需要安居樂業了。只有安居才能樂業，于中國大陸的外商壹般均十分

關注如何為自己安排豆個方便、島效的，作和居住環境，且且外商進入事業發展期后，就有

了為自己公司和工作人員購置業務和居住用房的需要。中國大陸的物業管理最初正是從對外

商、外籍人員于中國大陸的產業和僑匯房的管理發展起來的，至今涉外房的管理仍是物業管

理的重要組成部分。隨著房地產市場的發展和完善，投資于中國大陸房地產的外商也正于獨

資組建物業管理公司，來管理自己于中國大陸的物業，且以此作為吸引外商于中國大陸置業

的壹招。由此可見，良好的物業管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資條件、

改善投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。

5.有助于提高房地產綜合開發企業的聲譽

物業管理是房地產綜合開發企業的重要業務，具有提高房地產綜合開發企業聲譽的作用。

隨著房地產業的進壹步發展，很多具有壹定規模和壹定實力的房地產綜合開發企業紛紛成立

自己的物業管理公司，且多方挖掘、培養物業管理人才。房地產綜合開發企業已意識到物業

管理的重要性，開始關心物業管理，且把物業管理作為企業運營的重要戰略決策。因為房地

產開發企業開發的物業如果具有優質的物業管理，就能夠免除業主和租用戶的后顧之憂，增

強他們對房地產綜合開發企業的信心，建立房地綜合開發企業于公眾中的良好形象，促進后

續銷售T作的順利開展c因此.優質的物、山管理是企業最形象也是最實惠的廣告,具有提高

房地產開發企業聲譽的作用。

笫三節物業管理的作用和類型

壹、物業管理和傳統管理

建國以后，國家對城鎮房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城

鎮房屋管理的主要模式。物業管理和傳統的行政性管理模式從共同點講均是對城鎮房屋的使

用期的管理。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，倆者乂有著原如上的

區別。

（壹）管理實體

城鎮房屋傳統管理模式是壹種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構-各地

區房管部門及其下屬的事業單位?房管所（站）。物業管理則是壹種運營性、企業化的勞動服務

行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司。

（二）管理機制

傳統管理和房屋福利性分配模式相適應，是壹種非運營性的管理行為，建立于以租養房的基

礎上.于低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有

效地保養房屋。物'業管理則是于市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業養房”的

方針，依靠對物業的運營和對業戶的優質服務來管好物業且取得自身的的生存和發展。

（三）市場機制

傳統管理是按產業系統劃分的部門管理，往往壹個完整的物業區域，其內部各個物業因產權

歸屬不同而被分割，影響了物業的統豆管埋。物業管埋則是黨種社會化的管埋，捫破部門、

系統的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業主和管理公司通過招標投標來簽

訂委托管理服務合同，開展業務。

（四）服務范圍

傳統管理的工作職責壹般局限于房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍

狹、功能單壹，房管部門乂是行政性事業單位，缺乏開展運營性服務的主動性和積極性。物

業管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度

上拓展業務，以高效優質的服務取得企業的經濟效益。

（五）主導地位

傳統管理由于產權單壹，基本上是壹種單向行為，壹切日管理單位說了算，住戶是被動的，

處于被管理的地位。物業管理是壹種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明

確的權利義務，而且業主于其中居主導地位。

綜卜所述,物業管理完全轉換了傳統機制下政府、管理單位、業主和使用人二者之間的關系C

物業管理使原來由政府對物業和物業環境的保養、服務直接負責、直接管理，轉換為由業主、

使用人自負其責。這種轉換既體現了物業業主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社

會主義市場經濟秩序的政府、業主（使用人）和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實

現業主自治和專業管理相結合的管理原則和和此相適應的管理模式。于這種機制和模式下，

轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業的業主從被動、被管的地位轉

換為主動地、自覺地管好自己的物業，維護共同的利益。

二、物業管理的作用

從之上物業管理的業務范困、物業管理和傳統管理的異同的論述中已接近了本章的主題。這

里再對物業管理于社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析：

（壹）房地產經濟體制改革配套工程

中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，且由此形成產權多元化和管

理社會化的新格局。這種新格局當然要求有和之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福

利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，

包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時首先

考慮的前提。所以，良好的物業管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋

商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革入可缺少的配套工程。

（二）提高房地產運營活動的效益

房地產運營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的最后

落腳點是消費和使用。物業管理作為房地產開發運營的最終環節，對前級活動具有強烈的反

彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產運營效益，繁榮和完善房地產市場的功能。

當前，商品房售后管理是房地產運營活動中的壹個熱點和難點。周到、良好的物業管理能吸

引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值。當卜，發展閽終于明白，

優良、方便的物業管理是樹立企業形象，招攬用戶，推銷物業的重要手段和策略。周到的物

業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。由于物業管理于建設現代家園中

的特殊地位，其于房地產行業中的地位越來越重要。

（三）提高城鎮居民的生活和居住水準

城鎮居民生活水準和消費水準提高的第壹標志就是居住情況如何。物業管理從對住宅的管理

來說，其目標首先是為居民營造壹個方便、文明、整潔、安全的生活環境，其水準和內容要

隨著社會進步不斷地拓展和提升。現代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。優質的

物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養，而是要亍此基礎上為業主、使用人創造壹種

從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活環境。

規范化的物業管理和社區建設相結合，能使物業區域形成壹個具有“陶冶情操、凈化心靈、

提升精神”的微型社會。于這種情況下，物業管理既能充分發揮物業的功能，保障業戶的合

法權益，又能增強業戶間的鄰里意識，互相尊重，和睡相處的關系。這種居住環境和社會關

系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安

定團結C

(四)城市管理的基礎工作

現代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經濟

產業管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。壹個個物業小區是城市的細胞，小區的

環境整潔、優美，城市的面貌也就煥然壹新。當下，物業管理已逐步從對新區管理延伸到建

成區的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。

當前國內的壹些大、中城市均希望同國際接軌，建設壹流的城市，以有利于引進外資，發展

經濟。物業管理作為壹種不動產的現代化管理模式，不受地區、國家和社會制度的限制。外

商進入中國大陸，壹旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業二因而均十

分關注如何為自己安排壹個舒適高效的工作和居住環境。所以，優質的物業管理不僅體現城

市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商于華置業的重要條件。

1996年世界衛生組織提出了“健康城市”的標準為：

⑴為市民提供清潔和安全的環境：

⑵為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統；

⑶通過富有活力和創造性的各種經濟手段，保證滿足市民于營養、飲水、住房、收入、安全

和工作方面的基本要求；

(4)擁有壹個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創立健康城市而努力工作；

⑸能使市民壹道參和制定涉及他們口常生活，特別是健康和福利的各項政策決定；

⑹提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯系：

(7)保護文化遺產且尊重所有居民的各種文化和生活特性；

⑻把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利：

(9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，且能使更多市民享受到健康服務;

（10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。

之上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設現代

城市的基礎工作。

（五）提供廣泛的就業機遇

物業管理是提供商品勞務的行業，物業管理面廣量大，能提供廣泛的就業機遇。

首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供壹個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事

業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發運營的興起，特別是土地

批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的坂鎮房

管部門作為住房福利制模式下的產物，于完成其歷史使命的同時面臨壹個機制轉換和人員安

排的問題。這里，包括直管公房和系統公房倆大部門。物業管理就為倆者的轉換開辟了壹個

廣闊的天地。

物業管理業的發展仍能帶動關聯行業的發展。物業管理業同裝飾維修業、家政服務業、園林

綠化業等部門有密切的聯系。這些行.'也也能吸納大量的勞動力。

三、物業管理的類型

物業管理的類型也就是物業管理的模式、方式。依據開發商、業主和物業管理部門的關系，

壹般劃分為倆大類：

（壹）委托管理型

這是典型的，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過“物業管

理服務合同”委托專業化的物業管理企業，按照“統宣管理，綜合服務”的原則，提供勞務

商品的管理行為。

如果物業的產權屬于倆個或倆個之上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔

業主自治管理的職能。

這種方式，按照自用或出租又可分為：

1.自用委托型

業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式。

2.代理經租型

業主將自有的物業出租，委托物業管理企業運營管理，有倆種委托方式：壹種是出租權屬于

業主，由業主和租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理：另壹種是把經租權也

委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。

代理經租型的物業管理費用的收交也有倆種方式：宜種是物業管理費包含于租金里，由業主

支付，壹般只包括基本費用：另壹種是不包含于租金里，由承租人或使用人向物業管理企業

支付。

不管是哪壹種方式，均應該于合同和租約中明確規定。

（二）自主運營型

開發商、業主將自有的物業不是委托給專葉的物業管理企葉管理,而是由自己單位內部設立

物業管理部門來管理。其和委托管理型的基本區別有倆點：

第壹，是于物業所有權和運營管理權的關系上。自主運營型是二權合壹，委托管理型是二權

分離。

第二，是于法人地位上。自主運營型物業所有權人和運營人是同壹個法人，委托管理型是倆

個各自獨立的法人。

自主運營型按其對物業的使用和運營方式又可分為；

⑴自有自用型。這壹類大多數是收益性物業，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些

單位往往于自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業；

（2）自有出租型。開發商、業主和物業管理企業合而為壹，來運營管理自己的出租物業，實質

上是壹個擁有a己產業的物業管理企業。

自主運營型的物業管理區域壹般規模均不大。如果本單位所屬的物業管理部門成為獨立的法

人單位，這個物業管理企業和原單位（開發商、業主）就應該訂立委托管理服務合同。自主運

營型也就向委托管理型轉換了。

第五節物業管理的發展和條件

本章之上介紹的物業管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式均是從規范化的角度來論述

的。這壹切要轉化為現實的行為，要有壹個培育的過程，要有合適的土壤和環境，本節就來

討論物業管理的發展和實現條件。

壹、物業管理的特點

國內的物業管理雖然是從香港和國外移植進來，可是很快就顯示了自己的特色。

（壹）覆蓋面廣

國內的物業管理雖然是從W年代開始起步，可是發展速度很快，而且覆蓋面廣。如市到1997

年已有壹億行之上各類房屋納入物業管理范圍。沿海壹些省、市，如遼寧、天津、、青島、

江蘇、福建、廣東等地覆蓋面均很廣。

納入物業管理的物業種類從居住用房、辦公和商務用房到壹般商品房、涉外商品房均先后進

入物什管理渠道.隨著房地產管理體制的改革和深化,大批售后公房和未售公房正于逐步納

入物業管理渠道。和此相適應，各類物業管理企業如雨后春筍紛紛破土而出，如市到1997

年已有各類物業管理企業近2000家，從業人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業管理

企業700（）家，從業人員：（）（）萬人。壹些國際上知名的物業管理企業也爭前恐后地進入中國

內地。物業管理正成為壹個具有廣泛影響的行業。

（二）業主權益得到有效保護

物業管理的特點就是業主處于主導地位。中國的物業管理能被業主和使用人迅速接受就是國

家對業主權益的充分而周到的關注。從立法到行政管理均有明確的法規和措施來保障業主的

合法權利。其中最有力的措施就是按物業區域建立.業主委員會，使業主自治管理的職能「制

度上得到保證。政府有關部門創造各種條件幫助業委會開展工作。市到1997年已有房屋業

主委員會近2000家。

（三）物業管理和社區管理密切結合

國內物業管理的服務范圍從深度和廣度倆方面均有自己的特點。從廣度上講，物業管理服務

項目眾多，內容豐富。從最基本的物業本體和設備的維護、運行到物業區域的環境管理，且

且同社區管理和社區建設相結合，營造現代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作以境，

提供物質和精神倆方面的服務。從深度上講，既有壹般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公

樓的管理，高層次的管理己經達到國際先進水平。、等地的有些優秀小區已取得IS09002國

際質量認證。從管理的物業類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業，又有運營性物業，如

綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服

務體現了我國物業管理的特色。

二、物業管理的歷程和前景

從80年代初第壹家物業管理公司成立，標志著物業管理于中國大地開始萌發，能夠說到本

世紀末，物業管埋總體上處于初創時期。這里對過去「余年和今后中國物業管埋歷程作宣些

分析和預測。

（壹）初創階段

這是我國物業管理啟動和逐步形成為壹個獨立行業的時期。80年代物業管理開始于內地興

起，其外部條件是受東南亞等地房地產管理體制一一特別是物業管理的引進所啟發，內部條

件是由創造文明住宅小區和新建商品房售后管理發展而又。可是，作為壹個行業，仍只出當

下沿海部分大中城市，只是作為房地產開發的附屬，尚不具備全國性的規模。90年代，物業

管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產業司于和召開第壹屈全國物

業管理研討會和市物業管理協會的成立標志著我國物業管理進入了全面推開的時期。1994年

4月，建設部頒布了建國以來有關物業管理的第壹個規章，確立了物業管理于房地產行業中

的獨立地位。1995年又把物業管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。

1997年又要求物業管理于廣度上從新建區向建成區延伸，從深度上向市場化方向發展。

這個階段的特點是：

(I)雖然已有壹些地區和若干物業區域管理水平達標,小區面貌良好,可是總休卜仍處于初創

階段，管理水準不高，服務內容偏狹。從地區上講沿海城市發展較快，內地城鎮相對較慢；

(2)傳統管理和物業管理雙重機制且存，非市場化和市場化管理模式且存，逐步地向單直的市

場化的物業管理模式過渡；

⑶物業管理企業和業主委員會大量建立，可是，運作不規范。合適的自治管理和專業管理人

才缺乏；

(4)開發商壹般重建輕管，物、業管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業管理的經濟效益

和服務質量；

(5)政府逐步重視對物'業管理的治理和監控，可是法規建設滯后：

(6)物業管理的經費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環。

(二)市場化階段

下世紀初，物業管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：

(1)傳統的和非市場化的房屋管理模式基本上均納入市場化的物業管理軌道，市場的規貝J和運

作逐步成熟。物業管理業于房地產行業中的主體地位逐爐確立，物業管理業于城市建設和社

會生活中的積極作用得到充分的發揮和確認；

⑵物業管理企業和業委會運作逐步正常，相互關系逐步理順且出現壹批名牌的物業管理企

業、優秀的業委會和示范物業區域。物業管理區域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、

文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優美、典雅”的高層次水準提升；

(3)出現壹批智能化的物業住宅、大廈和智能化城區，如智能化住宅小區、智能化廣場等。各

種先進設施、裝備于物業管理中廣泛應用。物業管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；

(4)物業管理實現規模化運營，物業管理企業從中、小型為主向以大、中型為主轉換，出現壹

批物業服務企業集團。物業管理收費和服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環；

⑸物業管理的法規建設完善配套。政府強化對物業管理的指導和監督，物業管埋和社區建設

的關系逐步理順；

(6)物業管理業實現跨國運營，既有境外的物業管理企'也于國內拓展業務，也有國內的著名企

業將物業管理作為國際服務貿易向外拓展。

三、物業管理發展的內部條件

(壹)國家重點鼓勵項目

近年來，隨著國家宏觀經濟環境的改善和國內外市場需求的變化，國內產業結構也發生了深

刻變化.產業結構的調整已從實現產業比例關系的協調轉向全面提高產業素質和國際競爭能

力。為了適應這壹重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產業、產品和技術目錄，共

有29個領域，440種。確定這些項目的原則是：

(1)符合當前和今后壹個時期的市場需求，有比較廣闊的發展前景；

⑵有比較高的技術含量，有利于企業設備更新，加快對傳統產業的技術改造，促進產業結構

的優化和升級；

⑶國內在于從研究開發到實現產業化的潛于技術基礎，有利于形成新的經濟增長點；

(4)符合可持續發展戰略，有利于資源節約以及生態和環境保護；

(5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業結構的合理化，保持國民經濟的持

續快速健康發展。

物業管理由于基本上符合上述原則的要求，因此于目錄的第27領域：《城市基礎設施及房地

產》中同“城市舊房改造，安居工程，經濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產業。而

且，前三項的發展也同物業管埋息息關聯。所以，物業管理具有良好的前景，物業管理市場

的成熟和行業的興旺也是社會經濟發展的客觀要求，物業管理和住宅建設結合于壹起，有可

能成為國民經濟增長的熱點。可是，要使這個前景變為現實，仍要有良好的內部環境和外部

環境的支持。以下，就對這倆方面作壹些分析。

(二)內部環境

(1)業主委員會和物業管理企業的正常運作和相互關系的理順；

⑵物業管埋運營能力和服務水平的提高；

⑶物業管理專業人才的培育和結構的優化；

(4)物業管理的理論研究和對實踐的指導。

之上第壹到第三條將于本書的以后各章中論述，第四條則于本節后面結合學科建設壹且論

述。

四、物業管理發展的外部條件

物業管理發展的外部條件即社會條件，主要有:

（壹）社會經濟的發展對物業管理的推動

房地產業，包括物業管理業的發展對社會經濟和城市建設的發展有壹定的引導和推動作用。

可是，另壹方面，房地產業的發展更依賴于社會各行各業的發展和城市建設的步伐快慢。物

業管理業雖說是壹個長存行業，于市場經濟條件下其發展規模同樣受買方的需求和支付能力

制約C

改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區域經濟的發展，從而推動了全國

經濟的增長，也引發了對房地產的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業均來從事

物業的開發和運營。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的支柱行業，消極方面是

房地產開發的規模、結構和價格超越了社會的承受能力。

偏社會化的原則有利于物業管理的市場培育和發展。這人原則的具體要求有：

高，不僅對房地產'也本身是個警鐘，對社會經濟的稔定也會帶來威肋歸根結底，社會經濟

的發展水平和有效需求的能力決定房地產發展的規模和公平，同樣也決定物業管理發展的廣

度和深度。

從總體上說，當前中國經濟處于穩定上升的時期，對房地產的需求也相應的逐步擴大，對物

'業管理的需求日益增長。物業管理業正可把握這壹機遇，使行業的業務范圍的拓展同社會的

需求同步、協調發展。

（二）居民生活水平的提高和消費結構的優化

現代社會城鎮居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量倆個方

面。國家有關方面規劃：第壹步，到本世紀末，”基本上實現城鎮居民每戶有壹套經濟實惠

的住宅，全國居民人均居住面積達到8nf”，這是小康目標。下壹步，隨著社會經濟的發展,

人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環境的要求也將越來越高。而且，生活水平和

消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優化。人們將把居住條件的改善和優

化，作為提高生活質量的第壹追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉換和

提升，當然會對物業管理的服務范圍于量和質倆方面提苗新的需求，也就是意味著其市場將

日益寬廣。

（三）房地產體制改革的深化和內部結構的優化

如前所述，房地產作為壹個完整的行業包括開發、營銷、管理、經紀等分支行業，擁有設計、

開發、營銷、中介、咨詢、評估、物業管理和科研教育等壹大批企事業單位。房地產運營活

動是壹個系統工程，行業的健康運作要求保持行業內部的平衡和各分支行業的協調發展，要

求內部結構的合理組合和優化，要求改變重建輕管，要求以全行業、全過程的經濟效益作為

行業的運營思想和目標。物業管理業作為終端行業固然對前級行業具有強烈的反彈作用，可

是，其發展同樣受前級行業，特別是開發和營俏業的影響和制約，受房地產管理體制改革，

特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業管理業的發育和成長要依靠整個行

業的支持。這種支持主要表當下以下幾個方面：

第壹，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、

集體和個人三結合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理

的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結果既形成產權多元化后的格局，又開

辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業化的管

理,因此，住房制度改革的深化必然為物業管理業的興旺開辟了廣闊的天地。

第二，開發的支持。于物業的開發階段，從規劃、設計、施工到驗收均要考慮到后期使用和

管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高

檔的樓宇質量要求越高。總之要努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理提供良好基礎。

第三，營銷的支持。良好的物業管理確實對物業的營銷具有枳極的促進作用。可是，不能把

物業管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要于營銷的同時真心實意地做好物業管理的前期工

作，包括物業管理方案、公約、規則的制定，物業管理公司的聘請，管理基金和用房的落實

等等.總之，也是避免“前期后遺癥二

房地產業體制改革的深化和推行從“規劃-開發-建設-營銷-管理”壹條龍運營服務模式，就能

使開發項目及時實現其使用價值和經濟價值，取得全行業全過程的經濟效益和社會效益，樹

立良好的聲譽和行風。

(四)政府的監控和法規的完善

物業管理作為壹塊待開墾的處女地，行業的成長，除了本行業的開拓，仍要依靠政府和社會

各方的支持和扶助，才能興旺發達。這種扶助也是政府對物業管理的正確治理和監控。

(1)完善物業管理的法律法規，依法治理，規范和審核物業區域的各種公約、合同以促進小區

管理的規范化運作，這是政府調控的基本工作；

⑵對物業管理企業和業主委員會的建立、運作進行審核司監控，協調相互之間的關系；

(3)對物業管理人員定期培訓和考核：

(4)幫助物業區域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區組織的關系。

物業管理關系到社會的安定和人們的安居樂業，其服務對象的主體是廣大的工薪階層，因而

決定其只能是壹個微利行業。公有房屋的售后管理于數景上占據了物業管理的主體，受到居

民經濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。所以，物業管理的順利發展仍需要

國家于政策、稅收等方面給以壹定的優惠，以扶持物業管理行業的成長。

第六節市場經濟下的物業管理

壹、計劃經濟下我國物業管理的情況

解放以來，我國于很長壹段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社

會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區和房屋的管理體制是按照產權歸

屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統管起來。

這種方法雖然于國民經濟的發展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，可是這種體

制實際上于某種程度上抑制了房地產業的生機和活力。從市場學的角度來考察，于當時，房

地產業作為實行商品經濟的產業實際上已不復存于。國家于住宅建設上，只有投入，沒有產

出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。

（壹）管理不到位的現象嚴重

由于現存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想

嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞壹個樣”，管理不到位是普遍現象。有許多房屋

特別是住宅小區，漏管、棄管的房屋很多；“壹年新、二年舊、三年破”的現象十分嚴重。

（二）房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重

于壹些小區經常見到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不

全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之壹。

（三）住宅小區的管理體制不順，影響居住者的正常使用

于計劃經濟下，各主管部門對住宅小區的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、

衛生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所均能夠對小區管理

發號施令，可遇到實際問題，卻出現既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，

因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，仍是房管部門搶修房屋？同壹個

小區內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使壹個完整的小區七零八落。

（四）住房租賃管理辦法不統壹，政出多門

國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米

月租為0.135元，每戶按20nf居住面積計算，月房租為2.70元；文化大革命期間，公房房

租又有所下降，有的城市降到每門月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右。直到20世紀

80年代末,房租才有所上調,成套房每戶月租為0.25?0.35元，而工資卻增加了8?10倍。

壹些福利條件好的企業，對職工的住房、水、電均給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。

由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現壹家占有幾套公房的現象，國有資產流

失嚴重，往往出現以卜兒種情況：

1.賣私房，租公房

因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢仍多，賣

私房、租公房倆頭得利。例如文化大革命期間，壹套公房年房租為12元，每月1元；壹套

私房能夠賣50（）元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4%,每年得到利息2D元，

用利息抵交房租尚且有余C

2.出租私房，租公房

由r公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有壹套

私房30ml每桿租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每門月租金0.25元，

每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。

3.多占公房用來出租，國有資產流入私人口袋

由于公房房租便宜.有的人多占公房用來出租,不僅能夠支付應交的房租,而且仍有固定的

壹大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如壹戶20行的門面房，它以月租1000元，每行50

元出租，自己住的壹套50nV的公房，每戶0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來

交自己的房租外，仍賺取987.5（）元。

仍由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業單位自己管，各單

位福利條件不壹樣，收費標準也不壹致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資

產大量流失。

（五）入不敷出，國家難以承受維修資金負擔

我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家乂拿不出更多的資金投入，造

成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統計，全國房產機構管理的直管房約有2億多肝，每

年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每肝

達1.50元。據核算，80年代末我國每戶建筑面積住宅得要4.70元維修費，才能維持簡單的

生產。到90年代，隨著物價指數的上漲，房租補貼仍要多，國家住宅建設投資不僅不能回

收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。

（六）不利于企事業單位集中精力發展生產、提高效益

于計劃經濟模式下，各個單位均形成了壹個小而全的小社會，領導既管生產，乂管生活、福

利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設和管理，

造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。

二、市場經濟呼喚著物業管理

黨的卜壹屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發展，我國房地產業迅速發展。據聯合國統

計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，仍是人均居住面枳的增長量，

均位居叫界前列。據