第一部分

承接項目優勢

作為XXX一家中高端品牌物業企業，XXXX在本項目的管理和服務

中有許多獨到的優勢。

第一章綜合實力優勢

XXXXXXXX年，X年來致力于物業行業的發展，現已形成XXXX綜合實力市場化、品牌

化管理的全新模式。秉承“以客戶為中心，以市場為導向，不停改善完善企業的管理

和服務”的關鍵理念，在行業內和社會中樹立了良好的企業形象。憑借數年的物業服

務經驗、科學的管理、人性化服務理念及精湛的技術，萬和物業為中高端客戶提供了

良好的人員儲備、管理支持及市場開拓經驗。

我們日勺愿景目H勺是成為臺州綜合實力最強日勺物業管理團體之一。

企業組織架構

介業各部門負責在既定的戰略目H勺下,制定企業總體發展規劃,建立各部門管理體系.

提高業務品質，提高服務項目整體盈利能力，打造關鍵競爭力。各個部門及分企業在

總企業指導下，規范、高效經營。

物業管理部財務部

工程服務企業行政管理部

綠化服務企業市場拓展部

后勤食堂服務人力資源部

家政服務企業品質管理部

苴他介寺和松各區域分企業

企業狀況表

XXXXXXX

企業名稱X成立時間X

資質等級X注冊資金X

營業執照注冊

X單位地址X

號

法定代表人X

企業總經理X

具有各類注冊執業

職工人數XX

資格H勺職工人數

開戶銀行X

企業注冊地以

外設置分支機X

構的狀況

聯絡方式X

企業營業執照

第二部分

小區物業管理整體設想

滿足和超越

業主的期望是我們的不懈追求

第一章物業管理總體思緒

1、物業管理總體思緒

我們將緊緊圍繞本項目的物業特點及管理重點、難點，創導XXXXXX服務理念，實

行“酒店式”加“親情化”的服務模式，運用規范化、制度化、程序化的企業操作系

統，力爭將本項目打導致臺州又一物業管理典范項目C

2、物業管理整體設想與籌劃

1）、管理模式之一：綜合一體化管理

根據"XXXXXXXXX”的品質定位，我們將嚴格遵守政府日勺有關法律、法規、物業條

例及原則，進行半封閉式綜合--體化管理。

在“XXXXXXX”的平常管理服務運作過程中，隨時與客戶溝通物業管理狀況，在配

套服務方面。除了提供常規性公共服務之中，結合客戶時的需求，設計對應口勺特色服

務項目，提供多種配套服務，實現互動。

2、管理模式之二：人本管理

以人為本，是我們企業文化口勺精髓。以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，

充足發揮干部和員工的聰穎才智和積極積極性，保證物業管理各項工作的I順利展開。

（1）加強人力資源管理

根據"XXXXXXXX”管理的高原則、高規定的特點，從管理人員的構成入手，

保證隊伍的整體素質。物業服務中心骨干由具有豐富物業管理經驗的管理人員和專業

技術人員構成，員工都要精心挑選素質高、態度好、技術強的人員。根據物業管理需

要，合理安排員工的上崗培訓和持續日勺在職培訓。在平常的管理工作中，尊重人、理

解人、關懷人、培養人，倡導友好有序H勺工作氣氛。

（2）通過目日勺管理，對員工實行有效獎懲

制度內部管理目的責任制，簽訂“XXXXXXXX責任書”，明確責、權、利，物業服務

中心再將管理目的分派到班組直至個人，明確分工目日勺，并在到達目日勺的過程中及時

反饋績效，將管理目日勺與“塑料城”日勺服務人員的經濟收入、升遷、聘任直接對應，

實行行之有效的員工鼓勵。根據目的到達狀況，堅持競爭上崗、優勝劣汰、鼓勵員工

比工作、比業績，共同進步，并將獎金分派與實際奉獻掛鉤，體現多勞多得，實現獎

懲措施,激發員工日勺T作熱情.

3.管理模式之三：原則管理

（1）按IS09002質量原則進行管理

參照IS09002質量體系原則，建立一整套完整、科學、嚴密的質量保證模式并全

面導入，為樹立優質、規范日勺物業管理服務提供保障。

（2）大力推行“三定五按”

在質量原則導入中，強調“三定五按”。三定即“定崗、定員、定責”，五按即“按

原則、按程序、準時間、按路線、按指令:根據“塑料城”的詳細特點，合理設崗定

員，對每個員工工作進行詳細設計，做到專業清晰、業務飽滿、職責到人。再根據各

個員工的工作職責與范圍，規定在時間序列上H勺分解和空間位置上的移動。對于物業

管理的各項詳細工作，我們都設計了詳細的規程，規定各環節的程序和對應的原則。

督導機構

我們將把督導管理方式運用到“塑料城”的管理中去，通過建立合理日勺監督機

制、自我約束機制和信息反饋處理機制，保證管理信息暢通，保證各項指令和目的

的貫徹。

1）建立合理的監督機制

定期對管理.目口勺進行考核，對每個項目口勺管理服務過程建立原始記錄，通過現場

檢查、部門自查、企業內、外部質量審核，保證管理工作的監督機制有效運作。

詳細作法：一是公開監督制。公布物業服務監督投訴，設置業主意見箱。所有

員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監督；二是客戶評議制。我企業對各項管理活動實

行積極走訪、監督、跟蹤、反饋，對業主、客戶或其他來源的信息做到有分析、有處

理、有跟蹤、有反饋，實行閉環管理，使客戶的權益得到保障。

2）建立自我約束機制

物業服務中心根據各項管理原則，對各班組員工進行有效檢查，發現問題及時糾

正。對重大質量問題或多次反復出現的問題，由管理層檢討并制定糾正和防止措施。

第二章人員配置及服務原則

一、人員配置

項目經理1人

項目助理（兼秩序維護主管）1人

財務、內勤1人

客服接待、樓層管家員工4人

工程維修2人

秩序維護14人

消控、監控3人

裝修管理1人

環境清潔10人

后勤保障3人

綠化工1人

合計'41人

二、物業服務中心人員編制、職責一覽表

序職務人工作職責備

號數

1項目經理1主持物業服務中心平常管理工作

秩序維護主文獻、資料管理、協助項目經理工作，巡查、

2管（兼物業1環境衛生和秩序維護工作，主持秩序維護隊平

助理）常工作，安排軍事訓練、消防檢查

3財務、內勤1主持行政人事財務工作、負責出納工作

4客服接待、4負責業主投訴、回訪、樓層管理等工作

樓層管家

5工程維修2強弱電、機電平常工作安排、設備設施維修

6秩序維護班3帶班巡查、維持小區內秩序維護工作檢查

長

7秩序維護員11巡視、形象崗、車管、

8消控、監控3監控中心

9裝修管理1負責二次裝修監督管理以及房屋質量跟蹤

10保潔領班2支持環境清潔員平常工作，檢查環境清潔衛生C

11環境清衛生8負責小區環境衛生、水景、水池

12后勤保障3負責會因此及物業企業員工食堂及后勤工作

13綠化工1負責小區綠化工作

14合計39

1、人員配置

本項目擬配置28名物業管理服務人員

部門崗位人員規定數量

1

項目負責人

項目經理中專以上，45歲如下，3年以上物業管理

（1人）

經驗，持物業經理證上崗。

組長高中以上，4。歲如下，2年物業管理經驗1

地面清洗及電梯玻璃清洗25-40如下，2年以上工作經驗2

保潔部商場1樓50如下，1年以上工作經驗6

（27人）商場2樓50如下，1年以上工作經驗8

外圍廣場55如下，1年以上工作經驗4

地下室兼樓頂55如下，1年以上工作經驗2

機動輪休人員50如下，1年以上工作經驗4

男，高中以上文憑，持進網電工操作證，45

工程部電梯維修保養工歲如下，有有關工作經驗。

3、嘉麗陽光苑服務等級原則

項目序號內容服務標準

（1）項目內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家俱、、

1管理處設置

電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。

（1）管理處經理具有3年以上對應任職經歷，管理人員中30%以上具有大中專以

上學歷。（2）管理人員100%持有物業管理上崗證書（其中新聘管理人員在1年

管理人員

2內獲得物業管理上崗證書），特種作業人員100%持有政府或有關部門頒發的有效

規定

資格證書。（3）企業員工統一看裝、佩戴標志，語言、行為規范，服務積極、熱

情。

綜（1）與委托方簽訂規范的物業服務協議，明確雙方的權利義務關系，并按照有關

規定和協議約定公布物業服務項目、內容及收費原則。（2）導入服務質量管理體

合

系，實行完善的物業服務方案。（3）建立檔案管理制度，包括平常管理檔案、設

備管理檔案、使用人資料檔案、多種基礎資料、臺帳、圖冊健全，裝訂整潔，保

管

留完好。（4）制定保潔巡視制度，每日巡視4次以上。（5）成立8小時值班的

平常管理與

3“服務中心”，實行統一受理服務制度，公告服務聯絡，受理業主、使用人的

理服務

征詢和投訴；對業主或使用人的投訴在24小時內答復或報有關部門處理（6）

12小時受理業主或使用人報修，急修30分鐘內到現場處理。（7）可采用走訪、

服

懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通并征詢意見。（8）

務制定管理處內部管理制度和考核制度，并運用計算機進行管理（含業主檔案、收

費管理、設備管理等）。

（1）電梯保潔每日二次、地面每日打掃2次、拖洗1次，其中門廳地面每日打掃、

拖洗2次以上：保持材質原貌，潔凈、無灰塵。（2）道路地面每口打掃2次以上，

公共部位和

廣場磚地面每周打掃1次：目視地面潔凈，地面垃圾滯留時間不超過2小時。（3）

4公共場地保

明溝每日打掃1次，明溝無雜物、無積水。（4）天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。

潔

（5）公共門、窗等玻璃每周擦拭1次，其中門廳玻璃每日1次，目視潔凈、光亮、

無灰塵。（6）天花板每周除塵1次，目視潔凈，無蜘蛛網。

1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹1次，保持潔凈、無灰生。（2）消防性、指

示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具等每周擦抹1次，目視無灰塵、無污漬。＜3）

公共設

垃圾廂（房）有專人管理，生活、建筑垃圾封閉寄存，垃圾廂（房）每日清理、

5

沖洗2次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。（4）果皮箱、

施保潔

垃圾桶合理設置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。

（5）公共廁所每天四次保潔，不定期保持。

1）按樓層設置垃圾搜集點，每口8小時循環清理（不不大于2次），澳集點周圍

6垃圾清運

地面無散落垃圾、無污跡、無異味。生活垃圾日產日清。

（1）實行保潔巡查制度，無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。＜2）對違反規

定喂養寵物的要及時進行勸說，不聽勸說的匯報有關部門。（3）配合職能部門，

7其他

提供人員對窖井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。（4）生活水箱每年清洗消毒一

次。（5）外墻玻璃每年清洗一次。

第三章物業管理服務目的

一、總體目的

給使用人創立一種溫馨、舒適、便捷、安全、清潔日勺辦公環境。

二、分項承諾指標

序

項目原則承諾指標

號

建立健全維修保養制度及操作規程；定期巡查，

1設備設施完好率98%

即壞即修；保證各項設備設施處在合用狀態

所有維修工程均有詳細的維修及驗收記錄；重要

2維修工程質量合格率99%

工程要建檔造冊，并由質量人員簽訂驗收合格單。

服務完畢后，對顧客進行回訪，并針對回訪狀況

3服務回訪率98%

提出整改措施，到達顧客滿意。

建立健全檢查制度；公共區域不得出現大面積或

大垃圾，小垃圾（煙頭、紙屑、痰跡）每100平

4保潔完好率98%

方米控制在1處。整體環境及設施清潔，定期進

行消殺。

5業主有效投訴處理率100%對業主投訴由專人負責處理，建立投訴處理檔案

接到服務告知，10分鐘內抵達現場；小修限時服

6服務及時率100%

務，中修不過夜。

采用調查、走訪、回訪相結合的手段，采集客戶

7業主滿意率90%

信息，保證滿意率逐漸提高

第三部分

物業服務篇

營造上班安心回家舒心

出差放心的小區環境

第一章員工崗位職責及原則

一、管理員崗位職責

1、按照企業日勺指示精神和物管處日勺規定，組織各項清潔服務的詳細工作實行。

2、加強監督力度，負責清潔范圍內的衛生檢查監督和考核工作。

3、每日檢查清潔狀況，重要地區每日不定期檢查2?3次（巡回檢查），發現衛生

死角及時調配人員予以徹底保潔。

4、在巡查期間，進行人員清點工作，發現保潔員有擅離職守者，應及時予以糾正,

并向企業匯報C

5、發現保潔員與保潔區域內物業管理人員發生爭執，應立即予以調解。

6、認真聽取住戶及物管處對清潔工作日勺意見，及時向企業反饋。

7、加強管理力度，發現問題及時整改，盡量防止住戶投訴。

8、編制公共衛生區域人員安排及多種清潔用品、物料計劃，檢查日用品的存量，

減少損耗，節省成本。

9、觀測和掌握員工的工作情緒，批評、糾正、指導及評估員工日勺工作質量。

二、保潔員崗位職責

1、嚴格遵守勞動紀律，不遲到、早退，做到有事事先請假。

2、嚴格按照保潔服務方面的程序或工作規程進行操作。

3、對的使用有關日勺設備和保潔用品。

4、保持分管區域日勺地面清潔、玻璃明亮、墻面無污跡。

5、服從上級領導安排，認真完畢所交辦的工作。

6、遵守所有保潔規則，維護管轄區域公共設施的衛生，同步履行有關

的保潔服務。

7、嚴格執行企業制定日勺保潔操作細則規定。按規定原則執行操作程序，保質保量

地完畢所負責的保潔區域和企業布置的各項保潔任務，并由專門人員進行定期檢查和

定量考核。

8、清潔工在轄區進行保潔服務時，發現任何破壞環境衛生行為或故意損壞行為時

應及時制止，對不聽勸說者，應及時向管理員反應。

9、清潔工對客戶口勺問詢，應謙和禮貌，使用文明用語。

10、清潔工必須愛惜清潔工具和設備，不得隨意把工具和設備借給他人使用。

三、作業內容、頻率及質量原則:

區域作業內容工作頻率質量標準

無明顯泥沙、無污垢，每100of內

打掃道路每FI?次，巡回保潔煙頭、紙屑平均不超過兩個、無直

徑1cm以上H勺石子

外圍

道路打掃綠化帶巡回保潔潔凈、無垃圾雜物

綠化每日一次（夏季）

清洗垃圾箱潔凈、無明顯污跡

其他每三天一次

帶及

清理垃圾箱、桶每日一次周圍地面無散落垃圾、無明顯污跡

配套

標識牌每周二次潔凈、圖案字跡清晰無明顯積灰

設施

擦拭信報箱及每日一次無明顯積灰、水漬

高桿燈擦拭每周一次（1.8米如下）潔凈、無明顯積灰

每季度一次（1.8米以

目視無積灰

上）

每年二次（需工程部配

高桿燈拆洗潔凈、目視無積塵、無蟲網

合）

庭院燈每周一次潔凈、無明顯積灰

地射燈每周一次目視無積灰

音響每周一次目視無積塵

石燈每天一次目視無積灰

周界報警系統（圍墻

每月一次表面保持潔凈

外面）

水景系統（小溪）每年二次目視無垃圾

區域作業內容工作頻率質量標準

無腳印、無污漬、無垃圾、無積灰、

推擦地面每日一次、零星保潔

無水跡

墻面每周一次無積灰、污漬、蟲網

擦拭玻璃每月一次無積灰、無水跡

大

電源開關每日一次無積灰

堂

高空每周一次

擦抹燈飾無積灰、蟲網

其他每日一次

裝飾物撐塵每R一次無積灰、蟲網

果殼箱、煙筒滑倒不停巡回無陳積垃圾、周圍無污物

電擦拭不銹鋼門每日一次無積灰、污漬、水跡

梯地面清潔每日一次無垃圾、積灰、污漬

轎轎廂內壁每日一次無積灰、污漬

M擦拭燈筒、風口每周一次無積灰、污漬、水跡

天花板清潔每周一次無積灰、污漬、水跡

擦拭電梯門套

每日一次無積灰、污漬、水跡、指印

及電梯按鍵

上不銹鋼保護劑每周一次無積灰、污漬、指印，保持明亮

地面、階梯每日打掃、隔日水拖無垃圾、無污垢、無塵埃

擦拭樓梯扶手每日擦拭一次保持扶手無明顯積塵

擦洗欄桿、單元門每周一次目視無明顯積灰

樓

擦拭電表箱、水表箱每日一次保持表面無污漬、無塵埃

道

擦拭有線網柜每日一次保持表面無污漬、無塵埃

區域作業內容工作頻率質量標準

通道燈開關每周一次保持表面無塵埃

通道燈外部清潔每月一次保持表面無明顯積灰

通道地面每日一次無明顯積灰、水漬

垃圾桶每周一次無明顯積灰、污垢

公墻面憚塵每周一次無積灰、蟲網

共擦拭玻璃每月一次無明顯積灰、水漬

通保持消防栓外玻璃潔凈、框架無明

消防栓每日一次

道顯積灰

滅火器每日一次表面無明顯積灰

清理死角每月一次表面無垃圾、雜物

公共管線定期清理目視無積灰

地地面、通道每日一次潔凈無垃圾、雜物、煙蒂

下反光鏡每周一次潔凈、表面無污漬、積灰

車人防通道每日一次無垃圾、無雜物

庫標識牌每周一次1.8米如下潔凈、無積灰、污垢

其他每月一次潔凈、目視無積灰

消防栓每月一次表面無積灰

墻面定期憚塵無蟲網

公共管線每月一次目視無積灰

滅火器每月一次表面無明顯積灰

電箱每半月一次表面無明顯積灰

車位檔擦拭每周一次目視無明顯積灰

燈具外部每月一次目視無積灰、蟲網

安全出口指示燈每月一次潔凈、無積塵

區域作業內容工作頻率質量標準

沖洗便槽不停巡回盡量無異味、污漬

擦拭洗手池臺面不停巡回無污漬、水跡

擦拭洗手池龍頭不停巡回無污漬、水跡

擦拭鏡面不停巡回無污漬、水跡

洗

擦拭隔斷板每日一次無污漬、水跡

手

擦拭門、窗臺每日一次無積灰、污漬、水跡

問

燈具、天花板每半月一次無積灰、污漬、蟲網

清倒垃圾簍每日一次無陳積物、污漬

更換清香球（男）隨機減少異味

另：如洗手間需用衛生紙、洗手液由管理處提供

第二章環境衛生服務方案

一、保潔方案

為了充足體現本項目環境衛生品質，我企業將按星級酒店的管理原則對公共部位

的進行清潔、保養、垃圾日勺搜集、清運，到達環衛設施齊全，實行原則化打掃保潔，

垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。

二、環境衛生的保潔范圍

（-）室外和樓層

1、室外公共通道：地下車庫入口汽車道、人行道、消防通道、標識牌等：

2、室外道路：管理區域范圍內道路；

3、室外綠地：管理范圍內草坪、花壇、樹叢、草坪燈、宣傳牌等；

4、排水溝：排水溝內垃圾；

5、地下雨、污水管并疏通，窖井內垃圾；

6、垃圾：垃圾桶、垃圾車。

（二）公用設施設備

標識牌、物品、管道、地面、墻面、消防箱、閥門、排水溝、集水井等。

（三）其他

1、清理亂堆放物品、清理亂涂寫、亂張貼等現象；

2、四害消除工作；

三、保潔詳細操作措施

（一）大樓項目整體保潔措施

【操作程序】

①每天早上、中午兩次重點清理，平時每小時清潔一次，重點清理地面及電梯內

垃圾雜物；

②用掃帚打掃公共區域；

③清倒不銹鋼垃圾桶，洗凈后放回原處；

④用塵拖或拖把清除一樓大廳地面塵土和污跡;

⑤用干抹布和不銹鋼油輕抹不銹鋼制品，包括：通告牌、電梯廳門、轎廂內壁等;

⑥用濕抹布擰干后，擦抹窗框，防火門消防栓柜、指示牌等；

⑦用潔凈抹布擦拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；

⑧出入口的臺階每周清洗一次；

⑨每月擦拭風口、燈柵、指示牌一次：

【質量原則】

①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身、花崗石地面有

光澤；

②公共設施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；

③不銹鋼表面光亮無污跡；

④玻璃門無水跡、手印、污跡；

⑤天花板、風口目視無污跡、灰塵。

【注意事項】

①擦拭電器開關、燈具要用干毛巾以防觸電；

②石材保養、拋光要由項目經理統一安排，必須組織要會操作的人員來做；

③拖地時，不要拖到電梯門上，時間長后電糅門下邊緣會被腐蝕。

（二）公共區域保潔措施

【操作程序】

①每天早上、中午兩次重點清理公共區域，平時平均每小時清潔一次，重點清理

地面垃圾雜物；

②用掃帚打掃公共大廳及門口、臺階；

③清倒圾桶筒.，清理潔凈后放回原處；

④用塵拖或拖把清除大廳地面塵土和污跡;

⑤用干抹布和不銹鋼油輕抹不銹鋼制品，如通告牌等；

⑥用濕抹布擰干后，擦抹門窗邊框，消防栓柜、指示牌等；

⑦用潔凈抹布擦拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；

⑧每季度對門廳米黃色大理石地面打蠟一次或做晶面處理。

【質量原則】

①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身有光澤；

②公共設施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；

③不銹鋼表面光亮無污跡；

④玻璃門無水跡、手印、污跡；

⑤風口目視無污跡、灰塵。

【注意事項】

①擦拭電器開關、燈具要用干毛巾以防觸電。

②隨時擦除業主進入時留下的腳印和其他灰塵；

③公共區域地面多為大理石、瓷磚?、地毯等，應根據不樣口勺建筑裝修材料，采

用不一樣的清潔措施；

④不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾物，輕易受腐蝕，清潔保養時要選用專用環境衛生

維護藥劑，保護劑，保養時注意不要留劃痕；

⑤注意不要碰倒、損壞樓內H勺多種擺設飾物；

（三）排水溝保潔措施

1、用掃把打掃排水溝里口勺泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，使排水溝的

暢通；

2、用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調滴水日勺污跡及青苔；

3、先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發現不潔凈的地方再用鏟刀仔細刮;

4、排水溝清理后，要蓋平蓋板。

（四）地下雨、污水管井疏通保潔措施

1、用鐵鉤打開檢查井蓋；

2、用長竹片捅搗管內MJ粘附物：

3、用壓力水槍沖刷管道內壁；

4、用鐵鏟把粘在檢查井內壁日勺雜物清理潔凈；

5、用撈篩撈起檢查井內的懸浮物，防止其下流時導致堵塞；

6、把垃圾用竹筐或桶清運至垃圾中轉站；

7、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。

（五）其他保潔措施

1、裝飾物、宣傳欄、標識宣傳牌保潔操作措施

（1）裝飾物的清潔：備長柄掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾

物上的灰塵，人站在梯了上，用濕抹布從上往下擦壞?遍；如有污跡用清潔劑涂在污

跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼H勺清潔保養操作原則》

操作；

（2）宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周圍全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔,

按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作原則》操作；

（3）宣傳牌、標識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹

牌，然后用干抹布抹一次。

2、不銹鋼保潔操作措施

（1）先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面；

（2）然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠;

（3）置少許不銹鋼油于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進行拭抹；

（4）表面面積大的可用手動噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無絨干毛

巾拭抹。

3、玻璃窗、門保潔操作措施

（1）先用刀片刮掉玻璃卜的污跡：

（2）按玻璃清潔劑與清水1:51的比例兌好玻璃清潔溶液；

（3）把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用合適的力量按在玻璃頂端

從上往下垂直洗抹；

（4）污跡較重的地方重點抹；

（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

（6）洗刮連貫進行，當玻璃日勺位置和地面較靠近時，可以把洗刮橫向移動；

（7）用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠；

（8）最終用地拖拖抹地面上口勺污水；

（9）清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。

4、亂堆放清理措施

（1）堆放在公共場所日勺所有物品，有些是業主還要使用的，有些是業主廢棄的。

（2）發現堆放的物品需要判斷與否業主廢棄物品，若屬業主廢棄物品立即處理；

若屬業主臨時堆放物品或不能確定與否業主廢棄物品時，則告知綜合服務部處理。

5、亂張貼、亂涂寫清理措施

（1）發現亂張貼、亂涂寫口勺應告知綜合服務部處理“綜合服務部與業主交涉完畢

后由保潔員進行清理。

（2）亂張貼在石材上H勺清理時應先弄濕張貼紙，過一會兒再鏟除。亂張貼在涂料

墻面上日勺清理時應直接撕下，再小心撕去余下碎片。

(3)亂涂寫在石材上的應用多種洗滌劑清理；亂涂寫在涂料上日勺用細沙輕輕打去。

(六)衛生間清潔的操作規程

1、擺設：“暫停使用”通告牌，提醒業主或工作人員不可入內；

2、保潔員首先檢查衛生間內的多種設備、燈光照明與否運行正常，如有不正常H勺,

立即打到管理處報修：

3、清潔座便器和小便池，定期進行消毒；

4、清空衛生間里所有的垃圾桶，換上潔凈的垃圾袋；

5、用專用洗手盆百潔布擦洗洗手盆，而后用清水沖洗潔凈，用擦洗手盆的抹布將

洗手盆及周圍臺面上的水跡擦干；用柔軟的干抹布擦凈擦亮鏡面、金屬器件和水籠頭;

6、擦潔凈門、柱、門檔、墻面和墻角；對地面進行拖洗，清除地面的污跡；

7、打掃結束后將所有工具收回。

衛生間清潔流程圖

地面拋光

結束

（2）玻璃清潔的操作規程

1、將清潔所需日勺多種工具準備好，包括水桶、玻璃清潔劑、刮水器、抹水器、伸

縮桿等；

2、在清潔前，應先將玻璃表面較粗的污漬清除，防止擦傷玻璃的表面；

3、按規定將玻璃清潔劑稀釋，用玻璃抹水器的毛頭將清潔劑抹到玻璃的表面，而

后從上至下、從左至右地垂直擦洗。假如玻璃面積較大，高度較高，可將伸縮桿拉開

使用；

4、用玻璃刮水器，從左向右橫向或從上至下刮擦玻璃，直至刮擦潔凈。將玻璃上

的溶劑刮凈。在刮擦時應及時用抹布擦去刮條上的水分，并用抹布將玻璃邊上及邊框

的水跡抹凈。

5、結束工作，將所有的工具清洗潔凈，毛頭曬干，以備下回使用。

玻璃清潔流程圖

（3）電梯轎廂清潔的操作規程

1、擺設“暫停使用”或“正在清潔中”通告牌，提醒業主或工作人員不可入內。

檢查燈光，換氣扇與否正常運行。

2、轎廂內地毯的清潔與保養。全面吸塵；清除污漬；將清潔劑按規定稀釋倒入洗

地機水箱；放下適量藥劑；開動擦機由左向右依次進行；待地毯清洗完畢用吸塵機吸

取留在地毯表面日勺結晶物。

3、擦拭不銹鋼門及轎席內壁。用清水或軟刷將具有細砂塵埃的表面清除潔凈；用

不銹鋼護理液均勻噴泗在或涂抹在表面，然后用一塊潔凈柔軟的布來回輕擦多次，直

至物體表面清潔光亮，最終再用另一塊潔凈軟布擦抹潔凈。

4、擦拭天花板、燈具，用潔凈的抹布清潔。

5、用抹布擦拭電梯按扭和機外殼。

6、定期對電梯轎廂進行清潔消毒。

7、結束工作，整頓工具

電梯轎廂清潔流程圖

準備工具

轎廂內地毯口勺清潔

定期消毒

結束工作收回工具

第三章電梯設備維護與管理方案

一、設備安全運行管理方案

（一）我們的I管理目的：“定期維修保養、延長設備壽命、安全高效運行”。

（二）我們的管理手段：

1、“預知維修方案”（PMS）,不規定檢修周期，通過專用儀器定期或持續地對設備

進行監測和潛在故障診斷，根據診斷成果，查明設備有無狀況異常或故障趨勢，再適

時地安排檢修，既到達“可靠運行”目的，又改善了“防止維修方案”的檢查過于頻

繁，更換零件過多，維修費用過高口勺局限性。此方案重要用于供電、電梯等大型設備。

2、”專家評估方案”，聘任各系統設備管理專家定期對設備進行評估，評估根據為

專家經驗和儀器測試數據。

3、“維修方案”，報修30分鐘內抵達現場，十分鐘內檢查，一般故障一種小時內

修復，特殊故障約定修復。為到達這個原則，我們將有如下措施：

運用企業技術部已配置齊全口勺有豐富經驗各系統工程師作為技術上的保證，在項

目管理處配置柳能化系統維護技術人員和電T.運用企業已建立的各型號設備廠家網

絡和誠信合作經驗與本項目所有設備廠家建立信用合作關系，定期送人員到專業機構

培訓，定期請廠家或專業技術人員來項目對設備進行檢查。

4、“養護錯時方案”，采用酒店式人性化管理，把某些會影響到業主生活日勺設備養

護時間，同它的使用高峰期錯開，到達“低干擾”目日勺。例如，電梯可以選在業主上

班后進行保養作'也。

二、防止重大安全事故措施

1、設備操作安全

操作人員規范操作，不定期進行安全培訓，增強安全意識。設備維修實行現供電

部門所采用日勺“工作票制度”和“操作票制度”，保護設備、操作人員和他人安全。

2、客戶安全

進行用電安全宣傳，在公共部位上的供電設備上設置警示標志和圍護、上鎖隔離

裝置。

三、電梯系統管理方案

（一）管理處負責管理和操作。

維修保養由專業維保單位負責，物業管理企業的質量監督部門負責質量監督。

（二）實現“低干擾”的目的措施

1、保養質量控制--是保障電梯低故障率最有效措施。

“選好養護單位”，通過市場招標，選擇一家技術力量強的專業電梯維保企業，并

簽訂協議明確搶修故障次數；抵達現場處理的時間；每月兩次日勺全面保養等；“做好監

管工作”，專業保養企業每次保養，企業技術部將派員到場監督，并記錄，對不符合規

范H勺出具聯絡單到保養企業規定整改c

2、管理質量控制--決定電梯故障率重要原因。

“加強裝修保護”：裝修階段是外來人員和貨品進出最多階段，也是電梯最易損壞

階段，因此我們采用專用裝修電梯和專人駕駛電梯保護措施。二次裝修階段是塵灰最

多階段，對電梯機房內電器和門機系統影響最大，根據我們管理經驗，電梯機房、轎

廂保持清潔能延長電梯使用壽命，大大減少電梯故障。裝修階段是常常有水管漏水導

致電梯進水現象，為此我們首先做好電梯轎廂線路板防水處理，另首先做好電梯井道

防水措施。

3、預知維修方案-一是及時發現潛在故障，提前消滅故障最佳措施。提議在電梯

轎廂上安裝電梯專家管理監測儀，通過監測噪音、速度、平層等運行指標，經綜合運

算，用來發現電梯運行中每一異常，及時進行維修。

4、平常維修保養

平常電梯保養和年檢以不影響顧客正常生活為原則，把管區內的電梯的俁養安排

在使用低谷期進行，年檢避開電梯使用高鋒時段。我企業保證電梯維保工作通過市技

術監督局的年度安全檢查，并獲得檢查合格證。

5、故障應急處理措施

定期對所有管理處管理員和秩序員進行電梯困人救濟培訓，并定期進行模擬訓練,

電梯搶修24小時開通。

6、斷電自動平層措施

電梯困人往往是電梯故障和電梯斷電導致的，理議將兩路電源都接進電楞，使得

電臺有不間斷電源，當碰到忽然斷電時，電梯能自動就近平層并自動打開電梯門。

7、文明安全作業

我企業嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規范（國務院令第549號、

國家質檢總局TSGT5001—2023《電梯使用管理與維護保養規則》、GB/T187755B7588、

GB10060、GB16899）等。

維修人員嚴格遵守并執行企業各項規章制度和管理條例，嚴格遵守并執行我司“駐

點人員管理規定”（見附件）。如遇災害性天氣，根據應急預案配合做好有關工作。

維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業，見企業“電楞維修安

全操作規程”（略），“電梯保養安全操作規程”（略

8.零配件供應保證

為保證電梯日勺正常使用，保證電梯備品配件時正常供應，企業工程科負責怪、配

件總需求計劃的）編制，技術科負責怪、配件技術參數的）審核，企業備、配件倉庫品種

齊備，庫存備、配件一旦短缺，及時補充保證電梯備、配件日勺供應，并以優惠的價格

提供。

第四部分

物業服務報價及測算明細

物業服務報價及測算明細

優質日勺物業服務源于長期以來點滴積累起來H勺豐富的物業管理經驗，根據我們對

項目周圍環境及企業類似項目的調查，結合本項目的開發定位及設備設施配置狀況，我

司作了詳盡日勺物業管理服務測算（詳見測算附表）。

一、報價：

我們采用“以支定收”的措施，為本項目提供報價方案如下：

本次人員配置狀況：

商城：項目負責人1名、保潔部27名、工程部。本項目供配置28人。

二、詳細測算闡明如下：

＞本項目物業人員社保按臺州市現行政策，物業服務人員按企業承擔社保原則承

擔；

＞本項目稅金按國家營業稅稅率10%原則測定;

＞本項目物業管理費用按收入的10%測定;

＞本測算只包括人員費用（工資、福利、物資等），其他費用都由甲方單位承擔。

三、測算明細表：方案一保潔服務

表一：物業服務人員配置表（單位：元）

部門崗位人數月工資年工資

項目經理1350042023

人

工領班（從隊員中任命）1250030000

|-.

保潔員261800561600

資

費商場因此保潔人員都含在內，包括輪休機感人員

用

小計28—633600

表二：其他費用及福利

1、社會保險養老保險、醫療、失業、工傷、生育基金186984

費用測算社保費用：28人X（2226X25%）X12月186984

2、高溫費28人義4個月X150元/月16800

3、服裝費28人X600元/人/年16800

4、公共責任險28人X200元/人/年5600

5、材料、工具費28人X100元/人/月）X12月33600

小計1+2+3+4+5259784

表三：總表（不含稅價）

序號分項名稱小計備注

1人工工資費用633600詳見表一

2社會保險186984詳見表二

3高溫16800詳見表二

4服裝費16800詳見表二

5公共責任險5600詳見表二

6材料、工具費33600詳見表二

7小計893384—

8管理費按8%計算71170

總計（7+8）964854

表三：總表（含稅價）

序號分項名稱小計備注

1人工工