房地產估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。

1.市場比較法

指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是替代原理，適用于類似房地產交易實例較多的場合，在房地產比較發達的情況下，它是一種說服力較強，具有現實性，最常用的估價方法。1)市場法的理論依據市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。2)市場法適用的對象和條件市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等;3)市場法的操作步驟運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦求取比準價格。

2.收益法

指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折算到估價時點上的現值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產。一）收益法應用于房地產的估價的基本原理

收益性房地產在未來的時期內形成源源不斷的預期收益,它利用經濟學的預期收益原理，即為該房地產的產權人在擁有該房地產的期間內從中所獲得的各年現金流量的現值之和。對于收益性房地產的購買者來說，其主要目的是為了取得收益性房地產所能夠帶來的直接的或潛在的收益。

所有者讓渡出去的權利必然要在經濟上得以實現，房地產購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產獲得的純收益。這個金額就是收益性房地產的理論價格，用公式可以表示為：房地產的價格=純收益/資本化率，它包含著三個假設前提：

1、收益每年不變2、資本化率確定3、收益為無限年期二）收益法在房地產估價中的優點

收益法與成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法相比有以下主要優點：

1、理論依據充分2、運用范圍廣泛3、符合購買者的理念三）、收益法在房地產估價中存在的問題

1.收益法在適用范圍有一定的局限性2.折舊費是否應該扣除在實際應用中存在較大的爭議3.純收益及資本化率的確定比較困難4.僅根據預期的純收益來確定價格，可能脫離實際

3.成本法

指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產市場不發達，難以運用市場比較法的房地產估價，對于既無收益又很少出現買賣的公用建筑也比較適用。成本法是房地產估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎之上。成本法是以假設重新復制待估房地產所需要的成本為依據而評估房地產價格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產有同等效用的房地產所需投入的各項費用，再加上一定的利潤和應納稅金來確定房地產價格。應用成本法評估房地產價格時，一般可分新建房地產的成本估價法，新開發土地的成本估價法，舊有房地產的成本估價法三種方法。此外，在進行評估時，市場因素將會對房屋價格產生影響，在進行評估時應注意從市場角度看成本法的評估問題。淺談房地產評估方法

一、房地產評估方法之成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

二、房地產評估方法之市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

三、房地產評估方法之剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+

地價＝年地租×購買年

例如，威廉·配第（WilliamPetty，1623～1687）在1662年出版的《賦稅論》中寫道：在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。“后來有了地租資本化法，即：

地價＝地租/利息率

并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現-購買年是利息率的倒數。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。”此后，產生了將未來某一年的某種收益除以適當的資本化率的直接資本化法（價格：年收益÷資本化率）及其變化形態的收益乘數法（價格；年