PAGEPAGE6房地產估價理論與方法（計算選擇題）2004年1——2、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（A、1667B、1765C、1875答案：單價=30萬元/（15+25）=2000元/m22——6、某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5，樓面地價為960元/m2A、78萬元B、882萬元C、1210萬元D、1272萬元答案：理論上應補地價=（960×5-700×0.8）×3000=1272萬元3——12.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/mA、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67%4——14、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（）。A、2648元/m2B、2688元/m2C、2708元/m2答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m25——20、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（）。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投資利潤率=500/（1000+3000+200+300）×100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2A、10.2B、11.0C、11.3答案：建筑物現值=16-[200×800×（1-2%）]÷40=11.296萬元7——22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。A、14140B、42421C答案：商鋪目前的價值=6000×75%/10%×[1-1/（1+10%）30]=42421元/m28——29、某地區商品價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為（）。A、849元/m2B、865元/m2C、882元/m2答案：2005年9——5、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次性付清；丁成交價格4760元/m2A、甲>乙>丙>丁B、乙>丁>甲>丙C、乙>丙>甲>丁D、丙>乙>丁>甲答案：總價甲=24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）=47.54萬元；乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82萬元丁=20+32.36/（1+10%）=52.04萬元甲=4754；乙=4985；丙=4200；丁=473110——6、某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2A、1250B、1750C答案：應補交地價=（5×1500-4000）/5000=175011——10、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2A、6.19B、6.42C、7.20答案：權益價值=（2000×600-200×480）×[1-1/（1+8%）3]=6.19萬元12——12、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為A、2400B、2580C、2607D、2760答案：建筑單價=3000×80/100=240013——14、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別為6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別為0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C答案：差值=6200×0.3+6700×0.5+6300×0.2-6700=-50元/m214——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2A、76800B、79104C、77952答案：建筑物現值=96000-1200×800×2.2%=79104元15——18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2A、548.19B、558.15答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]A1=700×10000×12×60%×85%V1=A1/8%×[1-1/（1+8%）30]=4822.83萬元；V2=70×10000×12×60%×75%/8%×[1-1/（1+8%）30]=4255.44萬元16——21、某房地產的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產的價格為（）元/m2。A、3800B、4500C、5200D、5600答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%×[1-1/（1+8%）30]=5600元/m2。17——24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，所平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類牧業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557答案：年現金流入=120×8%-50=46萬元無風險報酬率=5×（1+60%）=8%V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536萬元18——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積42——6、某居民2008年1月初購買一套建設面積為100m2的住宅，單價為5000元/m2A、4296.96B、5560.86C、5839.91答案：實際收益率Rt，名義收益率Ra，通貨膨脹率Rd，三者關系為（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd）由Rt=[1+[（1+0.5%）12-1]÷（1+0.5%）-1=0.0111217，增值額=5000×100×Rt=5560.86元43——8、某期房1年后能能投入使用，與其類似的現房價格為5000元/m2，出租的年總收益為500元/m2，管理費用等其他支出為100元/m2。假設折現率為10%，風險補償為現房價格的3%，由該期房目前的價格是（）元/m2。A、4395B、4486C、4636答案：期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%×[1-1/（1+10%）]-5000元/m2×3%=4486.36元/m244——19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將該兩宗土地合并則價值為120萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平的正常價格應為（）萬元。A、40B、48C、60答案：合并后的增值=120-60-40=20萬元，則乙地塊的合理要求=40+20/100×40=48萬元45——21、某某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元/km2。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%，銀行貸款利息率為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63答案：土地取得費用=540元/m2，土地開發費用=150元/m2投資利息=540×[（1+8%）2-1]+150×60%×[（1+8%）1.5-1]+150×40%×[（1+8%）0.5-1]=103.2246——24、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A、95.40B、97.87C、98.55答案：8/8%×[1-1/（1+8%）40]=95.40萬元47——27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2A、690.40B、8284.79C、8720.83答案：（40×12×40000×95%×85%×65%）/12%×[1-1/（1+12%）38]=8284.79萬元2009年48——4、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A、5000B、12574C、12650答案：5000+3000×85%×[1-1/（1+0.5）3]=12574元49——10、某套200m2、單價4000元/A、71.84B、74.47C、75.23答案：20萬元+20萬元/（1+5%）+20萬元/（1+5%）2+20萬元/（1+5%）3=74.47萬元50——17、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為8成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A、75.00B、75.60C、83.60答案：86-8-3×0.8=75.6萬元51——19、某房地產在2009年4月的價格為6500元/m2，現要調整為2006年10月的價格。已知該類房地產2009年3～10的價格指數分別為105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17和90.08（均以上個月為基數100），則該房地產2009年10月的價格為（）元/m2。A、5110.51B、5307.26C、5549.95D、答案：6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.5152——22、某宗已抵押的收益性房地產，所有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A、245B、275C、315答案：500-50-40-65-30=315萬元53——25、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87答案：[30萬元+30萬元×[（1+7.2%）0.5-1]]÷（1000×1000×65%）=477.87萬元54——26、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/A、67.60B、811.24C、1622.48D、2433.72答案：40元/m2×12×4000m2×90%/6%×55——28、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為（）元/m2，。A、486.52B、521.74C、559.60答案：600/（1+15%）0.5=559.50元/m2。2010年56——13、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是（）元/mA、8571B、10000C、13393答案：該可比實例的建筑面積為`120m2/0.8=150m2，由150萬元/150m2=10000元/m57——15、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，由通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。A、7020B、7091C、7380答案：（8000-1000+800）/1.1=709159——16、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、答案：甲、乙實例與與估價對象最相似（均為底層商鋪），故取較高的權重。60——17、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅率為6%，已知持有期內有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A、5286.72B、7552.45C、9939.23D、答案:該寫字樓的報酬率=無風險報酬率+風險報酬率=6%×（1+25%）=7.5%V=A/R×[1-1/（1+R）n]+Vt/（1+R）tV=400×（1-30%）/7.5%×[1-1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1-6%）/（1+7.5%）5V=5286.72萬元61——18、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m2.天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金3.5元/（m2A、98.80B、592.81C、691.61答案：根據收益還原法公式，V=（3.5-3）×365×500/6%×[1-1/（1+6%）18]=98.80萬元62——21、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：投資利潤=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）=322萬元成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息）=18.30%63——23、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A、61.84B、78.35C、84.88答案：N=60年，D=C（1-R）/N=5.658萬元，Et=D×t=5.658×15=84.88萬元。65——27、現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，A、9616.83B、10161.05C、12021.04答案：1.6×8000×（1+10%）3=9616.83萬元66——33、某宗土地面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2。現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因容積率提高應補交的地價款為（）A、1125B、1800C、2250答案：補交地價=（1200×5-1500×3）×7500=1125萬元容積率為5年，樓面地價=1500×（1-20%）=1200元/m267、根據某市有關規定，抵押貸款購買商品房時，購房者需首付房地產售價的30%，年貸款利率為6.84%。如投資者自有資金的投資回報率為15%，則該類房地產還原利率為（）。A、8.70%B、9.29%C、9.54%D、10.21%答案：30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%68、69、71、72、73、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A、489.99B、595.53C、695.53D、800.00答案：建筑物凈收益=20×12%=24萬元，土地凈收益=60-24=36萬元，土地價格=36/6%×[1-1/（1+6%）30]=495.53，該房地產的價值=495.53+200=695.53萬元。74、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格為（）元/m2。A、8571B、10000C、13393D、15625答案：該可比實例的建筑物面積為120/0.8=150m2，則150萬元/150m2=10000元/m2。75、某類房地產2005-2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為（）元/m2。年份20052006200720082009價格（元/m2）68107130746078108150A、8460B、8500C、8790D、8838答案：該類房地產價格逐年上漲額的加權平均數d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338元/m2。76、估價對象為一套建筑面積90m2的封閉陽臺的成套住宅，其中職臺的水平投影面積為3m2，選