論文：房地產(chǎn)估價(jià)教師：學(xué)生：學(xué)號(hào)：班級(jí)：摘要：房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即市場(chǎng)法、收益法、成本法其他估價(jià)方法都是上述三大基本方法的派生。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)、市場(chǎng)比較法、收益法、成本法一、市場(chǎng)法<一>、市場(chǎng)法的概念1、市場(chǎng)法又稱(chēng)為市場(chǎng)比較法，交易實(shí)例比較法，買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法等，簡(jiǎn)稱(chēng)為市場(chǎng)法或者比較法，是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。——類(lèi)似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類(lèi)似的房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)——前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價(jià)格3、理論依據(jù)：替代原理4、公式：待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×估價(jià)期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)<二>、適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：——沒(méi)有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）<三>、市場(chǎng)比較法的操作步驟成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。

2、理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。

從買(mǎi)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造)。

由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。

例題：從賣(mài)方角度看，成本法的理論依據(jù)為（

）

A、成本費(fèi)用價(jià)值論；

B、替代原理；

C、效用價(jià)值論；

D、預(yù)期原理。

答案：A

（二）、成本法適用的對(duì)象和條件

只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，但成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來(lái)解決。

運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)人市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給也正好等于需求，然后假設(shè)有某個(gè)因素引發(fā)了供大于求。在供大于求時(shí)，由于供求規(guī)律的作用，價(jià)格會(huì)下降；價(jià)格下降而成本已經(jīng)發(fā)生，則利潤(rùn)會(huì)減少；利潤(rùn)減少使開(kāi)發(fā)商得不到其原先期望的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)縮小投資規(guī)模或轉(zhuǎn)產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商縮小投資規(guī)模或轉(zhuǎn)產(chǎn)就會(huì)使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會(huì)出現(xiàn)供小于求，供小于求就會(huì)使價(jià)格上升，價(jià)格上升就會(huì)使利潤(rùn)增加，利潤(rùn)增加就會(huì)重新吸引投資，重新吸引投資就會(huì)使供給增加，供給增加就會(huì)出現(xiàn)新一輪的供大于求。如此往復(fù)。

顯而易見(jiàn)，如果不是在長(zhǎng)期內(nèi)，沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，這個(gè)循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。因此，開(kāi)發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高，開(kāi)發(fā)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就不該高。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可以大大高于其開(kāi)發(fā)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能低于其開(kāi)發(fā)成本。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。

懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是下列兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。

成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，估算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料和設(shè)備等方面的知識(shí)。

例題：

（三）、成本法的操作步驟

運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：

1．搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

2．估算重新購(gòu)建價(jià)格；

3．估算折舊；

4．求取積算價(jià)格。

例題：運(yùn)用成本法評(píng)估所得價(jià)格，通常稱(chēng)為（

）

A、成本價(jià)格；

B、積算價(jià)格；

C、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格；

D、收益價(jià)格。

答案：B評(píng)估房產(chǎn)投資價(jià)值計(jì)算三大公式

考察一處是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值，不妨一試。

一大公式：租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12。

上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時(shí)售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬(wàn)元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過(guò)了合理的范疇。

投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

二大公式：8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投

資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。

一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)每月的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無(wú)法回收的境地。

三大公式：15年收益是否物有所值

另外，也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。

仍以上文提到的小戶型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬(wàn)元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬(wàn)元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬(wàn)元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過(guò)度