臨沂房地產市場監控報告〔2021-2021年度〕2010年12月30日序房地產市場調研報告有著眾多版本，我們發現：大多數的報告是一家之言，公司或個人對臨沂市場的看法不同，報告的結論也有所不同，造成調研報告的參考性降低我們認為：所謂的調研報告，應該是詳實的現狀解讀，通過最根本和權威的數據，記錄房地產開展的歷程，反映市場開展的階段，判斷市場的行情。本報告，營銷籌劃中心依托平臺對臨沂房地產市場持續強大的監測能力，組織調研小組歷時一個月，掌握臨沂房地產市場最新動態，結合當前國內及地區整體形勢，分析融合，站在行業的位置，用精準的眼光和客觀的角度如實反應2021-2021年度臨沂房地產市場行情，并對2021年臨沂房地產的走勢做出預測。2010年12月30日報告體系第一局部臨沂市區域概況介紹第二局部2021年度國內整體環境分析及2021年度預測第三局部臨沂房地產2021年度監測記錄及年度監測個案分析第四局部臨沂開展之短時間參考板塊簡單分析----江蘇連云港第五局部2021臨沂房地產總結及2021年臨沂房地產趨勢預測第一局部臨沂市區域概況介紹一、臨沂市地理環境 臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊。地跨東經117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒。南北最大長距228公里，東西最寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省人口最多、面積最大的市。

臨沂是一座美麗的濱水生態城。城區內河流眾多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龍河、李公河穿城而過,特別是沂河和祊河在臨沂城內交匯,形成了極具特色的“Y〞型主軸景觀線。縱穿城區的沂河是山東第二大河,全長574公里,流域面積7325平方公里,年徑流量35.1億立方米。臨沂市依托得天獨厚的河流資源優勢,以沂河為軸,形成了“兩岸開發、組團開展〞的城市建設格局,將沿河岸線公共綠地與景觀節點相串連,高起點、高標準規劃建設了總面積57平方公里的濱河景區,著力塑造“城水相依,人水親和〞的人文自然景觀。城市燃氣普及率達96%;共有路燈41150盞,景觀燈13000盞,道路照明裝置率到達99%,亮燈率達98%;擁有道路面積1427萬平方米,人均15.76平方米,城市道路養護管理良好,道路完好率達96%;擁有供水單位8家,日供水56.3萬立方米,用水人口達89.68萬人,用水普及率達99%,水質綜合合格率達100%;建成區道路清掃保潔面積達1214萬平方米,機械化作業面積257萬平方米,道路機械清掃率達21.2%。建設了長106公里的濱河路,先后建設小埠東、桃園、角沂3座橡膠壩,蓄水1億立方米,在臨沂城區形成36平方公里的水面。沿河綠化18平方公里,規劃建設9大廣場、18個特色園區和36處景點。整個濱河景區集“水、岸、灘、堤、路、景〞于一體,成為展示人文、自然景觀的大型開放式生態風光帶。臨沂濱河景區是全國最大的城市濕地,是國家水利部命名的首批水利風景,2007年2月,被建設部評為家國家城市濕地公園。濱河景區環境綜合治理工程被國家評為“中國人居環境范例獎〞。2021年,劉家道口水利樞紐建成后,在城區段將形成回水長度46公里、平均水深3米、面積達36平方公里的內陸湖和18平方公里的城市綠地。縣

區區劃

代碼土地面積

(平方公里〕所轄鄉鎮〔個〕村居數

(個)總戶數

〔萬戶〕合計鄉鎮辦事處全

市37130017184.118032122267167322.78蘭山區371302650.37117442227.18羅莊區371311370.638814514.20河東區371312727.631213841019.08沂南縣3713211774.0817115160031.00郯城縣3713221306.581761167427.34沂水縣3713232434.8196121106337.29蒼山縣3713241799.86217131105632.22費縣3713251903.751841456331.04平邑縣3713261824.791621473830.19莒南縣371327175218215173235.47蒙陰縣3713281601.6112946417.82臨沭縣3713291038.011219230019.96二、臨沂市經濟環境１、根本情況臨沂市東靠沿海開放城市青島、日照市，市人民政府駐地距日照、嵐山、連云港三大港口均在100公里左右，其邊沿距海港史有十幾公里，總體上屬于沿海地區。兗石鐵路橫貫徹全區，干線公路縱使橫交錯；全市12個縣區均已開通了國際、國內直拔業務，國際可直接拔180多個國家和地區；涉外機構齊全，已設立外經、外貿、外事、僑務、商檢、海關、外商投資效勞中心等機構，出臺了引進資金、技術、人才和外商投資保護等的優惠政策，1992年被列為山東半島開放區。并獲得了自營出口權，享受沿海開放經濟區的優惠政策，對外開放的軟、硬環境均很優越，具有開展對外合作的良好根底和獨特優勢。目前，臨沂市已建成花生、紅薯干、大蒜、干鮮果品、肉食雞、肉食兔、肉豬、菜牛、長毛兔、草編制品、苧麻、蔬菜等13大創匯農業體系和紡織、服裝、食品加工、畜產品加工、輕工機電、建材、代工等六大創匯工業生產體系，形成了一批出口商品。花生、大蒜、蘆筍罐頭、板栗、菜牛等在國際市場上暢銷不衰，共中花生、大蒜、板栗年出口量分別占全省的50％以上，工農具出口占全省首位。目前已有10家生產企業獲得進出口權。２、對外合作意向臨沂市對外開放的總體思路是，以城市為中心，以日照港、嵐山港、連云港為窗口，兗石鐵路為主柚，以高新技術開發區為新的生長點，把山區、平原、丘陵三個自然經濟區綜合開發結合起來，突出重點，全面展開，形成對外開放的新格局。對外合作重點是：工業。重點開發建材資源，利用豐富的石灰石、花崗石、石英巖和石調節葶膏資源，建設大水泥廠、大玻璃廠及開發新型建筑材料，目前已經與德國、韓國、香港等國家和地區合作建設了局部工程。在機械、輕紡、化工、食品、建材等方面主要引進先進技術、設備和管理經驗。根底設施、根底工業。重點加強機場、鐵路、公路、電力、通訊等建設。臨沂市地處南北交通要沖，公路車流量大，交通建設投資的效益可觀，回收很快；電力建設是加快經濟開展的緊迫要求，也是投資效益可觀的行業。農業。利用良好的家業根底，開展高產、優質、高效、高創匯農業。臨沂市有興旺的種植業、畜牧業、林果業，且加工轉化的潛力很大。今后重點開展大型肉牛、肉豬、肉雞、肉兔場、大型食品加工、冷藏廠、大型果品加工廠。在這方面投資的前景非常好。同時在山區開發、平原改造、水利建設、淡水養殖、無公害菜種植等方面，也可以進行合作。商業。主要是對現有批發市場進行改造，建造商業性的效勞設施和高檔賓館。旅游。發揮歷史悠久、人文薈萃、風景名勝眾多的優勢，開展旅游業。近期重點對蒙山風景區、臨沂沂河萬畝人工湖、王羲之故居、文韜坩武略館等進行開發。科技。高拳技術是臨沂市經濟的新生長點。1992年10月，山東省政府批準成立高新技術產業開發區，該開發區位于臨沂市羅莊區羅莊鎮，是山東省9個省級開發區之一。著重開發應用新材料、微電子、新能源、生牧工程等技術。開發區已投資5000萬元，完成了“七通一平〞，有20多個三資工程正在進行建設，愿在高新技術的應用方面進行廣泛地交流、使用、合作。臨沂是與義烏、鄭州、常德等齊名的中國10大批發城之一，物流全國第一，通達全國。臨沂批發城年成交額達250億元以上，居全國十大批發市場第二位。

三、臨沂市行政區劃臨沂市現轄蘭山、羅莊、河東3區和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9縣及臨沂高新技術產業開發區、臨沂經濟開發區、臨沂市臨港產業區，共計180個鄉鎮辦事處，7167個行政村，1022.7萬人。四、臨沂市分區規劃開展定位：魯東南地區中心城市，全國性商貿物流中心之一，歷史文化名城，具有濱水特色的宜居城市。規劃策略：北上——市政效勞中心區建設在南坊新區；西進——商貿區提升區域價值；東擴——建設經濟技術開發區；中部——歷史文化區商住區；南部——高新技術開發區。第二局部2021年度國內整體環境分析及2021年度預測剛剛過去的2021年，全國樓市在多重調控政策作用下，依然紅火一片。中國房產信息集團得到的最新數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2021年全年新建商品住宅價格同比普遍大漲，漲幅最小的是廣州，達23%，而北京漲幅最大，同比大漲42%。各地“賣地〞收入也水漲船高，從數據來看，北京、上海、大連三個城市全年土地出讓金總額均突破千億元，而二線城市的地價漲幅和土地成交活潑程度尤為驚人。一線城市全年房價大漲數據顯示，2021年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新建商品住宅銷售面積和銷售套數同比均有所減少，這主要是由于2021年在樓市刺激政策的影響下樓市成交量創下天量，而2021年經歷過政策調控后，成交量已回落至較為正常的水平。2021年，北京全年成交量為1200萬平方米，上海為937萬平方米，廣州為896萬平方米，深圳為309萬平方米。然而，成交量的回落并沒有帶來價格下跌，四大一線城市全年新建商品住宅均價反而出現整體大幅上漲。從中國房產信息集團提供的全年均價來看，北京2021年新建商品住宅均價已到達20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州2021年均價也突破萬元大關，到達11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價也已站在2萬元以上，到達20596元/平方米，同比漲幅為33%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，客觀來看，在嚴厲的調控之下，市場確實有所降溫。整體而言，全國房地產開發景氣指數自今年3月觸頂后，至今持續回落。從成交量來看，今年全國新建商品房成交量可能比去年增長10%左右，增速明顯回落。從房價來看，自2021年4月70個大中城市房價同比漲幅創12.8%的新高以來，漲幅持續回落，2021年11月已降至7.7%；可以說，“遏制局部城市房價過快上漲〞的目標初見成效，不過離預期效果尚有距離。尤其是房價沒有出現合理回調，致使年末關于新一輪調控的呼聲漸起。楊紅旭預計，2021年房地產調控政策不會放松，甚至還有加碼的可能性。總的來看，國家依然將把穩定房價作為主要目標，中央將催促相關部門和地方政府進一步落實好既有政策，加大查處、約談、問責等工作力度。在此根底上，如果房價依然出現明顯上漲，那么有可能出臺新的調控政策。三大城市土地出讓金均突破千億元2021年，經歷了“新國十條〞和“國五條〞等調控政策后，土地出讓市場仍熱度不減。從中國房產信息集團披露的2021年全國土地成交金額排行前20名的城市來看，北京、上海、大連三個城市已進入“千億俱樂部〞，成交金額分別為1600億、1500億和1100億元。中原集團研究中心最新發布的?中原地產研究年刊2021?也顯示，2021年有關部門加大了土地供給力度，土地購置面積大幅增長，超過2007年峰值水平。僅2021年1-10月，全國土地購置面積約3.28萬公頃，2021年同期約為2.41萬公頃，2021年增幅超過3成。值得注意的是，2021年二線城市不管是地價水平還是土地出讓總金額，均增長迅猛。其中，大連成交1073億元，同比增310%，長沙成交165億元，同比增長182%，哈爾濱成交217億元，同比增長116%，武漢成交764億元，同比增長107%。據中原集團研究中心對北京、上海等12個重點城市統計顯示，商辦用地增長最明顯的有沈陽、成都、長春等二線城市；而住宅地塊方面，一線城市中，北京增長，上海持平，廣州、深圳略有下跌；二線城市普遍呈現增長，其中最突出的是武漢和長春。“從土地出讓金占地方政府一般預算收入的比例來看，房地產在眾多城市產業結構中的支柱地位和作用仍無法無視。不僅是一線城市，二線城市對土地財政的依賴也越來越明顯。〞世聯地產首席分析師王海斌表示。他認為，從長期來看，二線城市的新增建設用地空間更寬廣，其土地單價上漲的空間可能更大。但從樓市調控的角度來看，對土地財政依賴的增加也存在一定風險，尤其是隨著樓市調控的加強，二線城市對高地價的支撐能力有限，須防范工程開發出現“爛尾〞的情況。一、1-11月全國房地產市場運行情況一、房地產開發投資完成情況1-11月，全國房地產開發投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產開發投資的比重為70.3%。11月當月，房地產開發投資4628億元，增長36.7%。1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；房屋竣工面積4.85億平方米，增長9.6%，其中，住宅竣工面積3.93億平方米，增長7.1%。1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地購置費8931億元，增長77.9%。11月當月，房屋新開工面積1.34億平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面積6531萬平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面積5350萬平方米，下降3.5%；土地購置面積3302萬平方米，增長9.3%，土地購置費924億元，增長67.4%。二、商品房銷售情況1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%，增幅比1-10月提高0.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業營業用房增長35.2%。1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業營業用房分別增長48.4%和50.2%。11月當月，全國商品房銷售面積10113萬平方米，同比增長14.5%，絕對量比10月份增加834萬平方米，增長9.0%；全國商品房銷售額5286億元，同比增長18.6%，絕對額比10月份增加210億元，增長4.1%。三、房地產開發企業資金來源情況1-11月，房地產開發企業本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。四、70個大中城市房屋銷售價格指數11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環比上漲0.3%。11月份，新建住宅銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比10月份縮小1.3個百分點；環比上漲0.4%。其中，商品住宅銷售價格上漲10.4%，其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%；經濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲0.3%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。11月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.6%，漲幅比10月份縮小0.3個百分點；環比上漲0.3%，比10月份擴大0.2個百分點。五、全國房地產開發景氣指數11月份，全國房地產開發景氣指數〔簡稱“國房景氣指數〞〕為103.20，比10月份回落0.37點，比去年同期提高0.42點。從分類指數看：房地產開發投資分類指數為104.82，比10月份回落0.06點，比去年同期提高4.22點；本年資金來源分類指數為104.74，比10月份回落1.77點，比去年同期回落4.78點；土地開發面積分類指數為96.42，比10月份提高1.96點，比去年同期提高1.06點；商品房待售面積分類指數為103.10，比10月份提高0.06點，比去年同期提高9.26點；房屋施工面積分類指數為106.25，比10月份回落2.42點，比去年同期提高3.24點。二、2021年中國房地產市場總結從政策環境、土地市場、房產市場、重點開發企業四方面總結2021年中國房地產市場情況。1、政策環境1、概述為遏制房價過快上漲，今年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控：在經濟調控方面包括不斷地強化和嚴格實施差異化的信貸和稅收政策；在行政措施方面，局部城市限定家庭購房套數、限制外地人購房貸款，以問責省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實等。各項政策的持續出臺和逐步落實，對包括地方政府、開發企業、商業銀行、購房者在內的各相關主體行為均產生了顯著影響，綜合調控力度空前。2、土地市場1-11月全國120個城市累計供給住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。成交30216萬平方米，同比增加40%。而11月成交住宅用地2887萬平方米，同比增加19%，但環比下降4%，延續了上月的下行態勢。3、房產市場縱觀全國房地產市場，前11月完成房地產開發投資額4.3萬億元，同比增長36.5%，住宅開發投資額3.0萬億元，同比增長34.2%。全國市場:全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業營業用房增長35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點。商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業營用房分別增長48.4%和50.2%。重點城市新房市場供給方面：今年1-11月，一線城市中上海和深圳住宅月均上市面積明顯小于2021年水平，北京與2021年持平，廣州顯著上升。二線城市中，和2021年相比，杭州持平，武漢和大連大幅增加25.3%和50.2%，蘇州小幅下降。三四線城市中，除東莞較2021年小幅下降7%外，長沙、南昌和鄭州皆顯著增加，其中長沙增幅高達67.3%。銷供比方面：一線城市中，今年前11個月，北京上海、深圳和廣州住宅銷供比分別為1.0、1.0、0.9和0.8，皆小于2021年的1.7、1.3、1.5和1.5。二線城市中，杭州、武漢今年前11個月住宅銷供比為0.6、0.9，明顯低于2021年的1.5、2.2。三線城市中，南昌、鄭州銷供比皆超過1，分別為1.1和1.2，低于2021年的2.1和1.6。重點城市二手房市場二手房市場方面，今年前11個月各大城市二手房月均成交面積均較上年有所下降。一線城市中，北京上海二手房月均成交面積分別為138萬平方米和109萬平方米，分別較2021年下降32.8%和48.8%。二線城市中，前11個月天津、杭州二手房月均成交面積分別為47萬平方米和14萬平方米，較2021年分別下降36.5%和57.1%。二手房價格上，一線城市中，北京二手房漲幅漲幅最大，到達39.8%，11月二手房均價為25812元/平方米；廣州漲幅為33.0%，11月二手房均價為13487元/平方米；上海和深圳漲幅皆為22.0%。二三線城市中，重慶二手房均價漲幅最大，為33.7%，11月均價為6956元/平方米。天津、南京漲幅分別為28.6%和28.4%。杭州、武漢漲幅靠后，分別為21.8%和19.9%。重點開發企業2021年重點開發企業中，最引人注目的無疑是萬科地產。隨著8-11月銷售面積和銷售的大幅增長，今年12月初銷售額突破1000億元，成為中國第一家銷售額過千億的房地產開發企業，前11個月銷售額同比大幅增長72.3%。同期，中海和保利銷售額分別為588港元和571億元，同比分別增長30.7%和41.6%。綠城、富力銷售額分別為465億元和304億元，同比分別增長8.4%和19.5%。和其他重點企業相比，萬科今年的規模領先優勢更為明顯。2021年，萬科銷售額分別是中海和保利的1.3倍和1.5倍，今年前11個月上升至1.7倍。和碧桂園、富力相比，萬科銷售額的倍數由2021年的2.7和2.5升至2021年前11個月的3.3和3.5。10大企業銷售額全國占比1-11月為10.3%，較1季度末提升0.6個百分點。分企業看，萬科和保利11月底分別為2.4%和1.4%，分別較1季度末提高0.5個百分點和0.3個百分點；中海和碧桂園分別降0.3個百分點和0.1個百分點至1.4%和0.7%。2021年政府還出臺了系列政策，在企業融資、土地開發、商品房交易等環節加強管理，標準房地產企業及相關人員行為，促進房地產市場健康開展。供給方面：今年1-11月，一線城市中上海和深圳住宅月均上市面積明顯小于2021年水平，北京與2021年持平，廣州顯著上升。二線城市中，和2021年相比，杭州持平，武漢和大連大幅增加25.3%和50.2%，蘇州小幅下降。三四線城市中，除東莞較2021年小幅下降7%外，長沙、南昌和鄭州皆顯著增加，其中長沙增幅高達67.3%。銷供比方面：一線城市中，今年前11個月，北京上海、深圳和廣州住宅銷供比分別為1.0、1.0、0.9和0.8，皆小于2021年的1.7、1.3、1.5和1.5。二線城市中，杭州、武漢今年前11個月住宅銷供比為0.6、0.9，明顯低于2021年的1.5、2.2。三線城市中，南昌、鄭州銷供比皆超過1，分別為1.1和1.2，低于2021年的2.1和1.6。二手房市場方面，今年前11個月各大城市二手房月均成交面積均較上年有所下降。一線城市中，北京上海二手房月均成交面積分別為138萬平方米和109萬平方米，分別較2021年下降32.8%和48.8%。二線城市中，前11個月天津、杭州二手房月均成交面積分別為47萬平方米和14萬平方米，較2021年分別下降36.5%和57.1%。二手房價格上，一線城市中，北京二手房漲幅漲幅最大，到達39.8%，11月二手房均價為25812元/平方米；廣州漲幅為33.0%，11月二手房均價為13487元/平方米；上海和深圳漲幅皆為22.0%。二三線城市中，重慶二手房均價漲幅最大，為33.7%，11月均價為6956元/平方米。天津、南京漲幅分別為28.6%和28.4%。杭州、武漢漲幅靠后，分別為21.8%和19.9%。重點開發企業2021年重點開發企業中，最引人注目的無疑是萬科地產。隨著8-11月銷售面積和銷售的大幅增長，今年12月初銷售額突破1000億元，成為中國第一家銷售額過千億的房地產開發企業，前11個月銷售額同比大幅增長72.3%。同期，中海和保利銷售額分別為588港元和571億元，同比分別增長30.7%和41.6%。綠城、富力銷售額分別為465億元和304億元，同比分別增長8.4%和19.5%。和其他重點企業相比，萬科今年的規模領先優勢更為明顯。2021年，萬科銷售額分別是中海和保利的1.3倍和1.5倍，今年前11個月上升至1.7倍。和碧桂園、富力相比，萬科銷售額的倍數由2021年的2.7和2.5升至2021年前11個月的3.3和3.5。10大企業銷售額全國占比1-11月為10.3%，較1季度末提升0.6個百分點。分企業看，萬科和保利11月底分別為2.4%和1.4%，分別較1季度末提高0.5個百分點和0.3個百分點；中海和碧桂園分別降0.3個百分點和0.1個百分點至1.4%和0.7%。三、2021年加強房地產市場管理相關政策土地市場政策政策名稱公布日期實施日期發布單位政策主要內容北京促進房地產市場平穩健康開展的實施意見“京十一條〞2010年2月23日2010年2月23日北京住建委、北京發改委、財政局、國土資源局、規劃委等增加政策性住房用地；土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。關于加強房地產用地供給和監管有關問題的通知2010-3-102010-3-10國土部確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供給總量的70%。國土資源部住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知2010-9-272010-9-27國土部、住建部強化住房用地和住房建設的年度方案管理；加快推進住房用地供給和建設工程的審批；嚴格住房建設用地出讓管理；加強對住房用地供地和建設的監管；加大違法違規行為清理查處力度；2、房地產金融政策政策名稱公布日期實施日期發布單位政策主要內容?上調人民幣存款準備金率?2010-1-122010-1-18中國人民銀行存款準備金率上調，勢必引入局部富裕資金流向銀行，增強銀行的儲藏資金，而暫緩讓大量資金再次流入樓市。?投資性房地產評估指導意見〔試行〕?2010-1-202010-7-1財政部對投資性房地產的評估對象和評估方法進行明確,還要求對評估過程進行披露。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-5-22010-5-10中國人民銀行這是2021年以來的第三次上調，調整后的存款準備金率將到達17%。關于標準商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知2010-5-262010-5-26住建部商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人執行差異化住房信貸政策。人民銀行銀監會中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于完善差異化住房信貸政策有關問題的通知2010-9-292010-9-29中國人民銀行、銀監會1、各商業銀行暫停發放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。2、對貸款購置商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。3、各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購置住房。4、打擊有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，支持房地產企業參與安居工程。中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率2010-10-192010-10-20中國人民銀行自2021年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整關于調整住房公積金存貸款利率的通知2010-10-202010-10-20住建部上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點；五年期以下〔含五年〕及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。開展住房公積金支持保障性住房建設工程貸款試點的城市。關于落實?關于標準北京住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知?的通知2010-11-292010-11-29北京市住房公積金管理中心規定第二套住房的個人貸款發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于28.81平方米〔不含〕的繳存職工家庭。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-11-102010-11-16中國人民銀行這是2021年以來的第四次上調，調整后的存款準備金率將到達17.5%。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-11-192010-11-29中國人民銀行這是2021年以來的第五次上調，調整后的存款準備金率將到達18%。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-12-102010-12-20中國人民銀行這是2021年以來的第六次上調，調整后的存款準備金率將到達18.5%。中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率2010-12-252010-12-26中國人民銀行自2021年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。個人住房公積金存款利率上調0.34個百分點2010-12-252010-12-26住建部從2021年12月26日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.34個百分點，由現行的1.91%調整為2.25%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。3、房地產市場管理相關政策政策名稱公布日期實施日期發布單位政策主要內容?上調人民幣存款準備金率?2010-1-122010-1-18中國人民銀行存款準備金率上調，勢必引入局部富裕資金流向銀行，增強銀行的儲藏資金，而暫緩讓大量資金再次流入樓市。?投資性房地產評估指導意見〔試行〕?2010-1-202010-7-1財政部對投資性房地產的評估對象和評估方法進行明確,還要求對評估過程進行披露。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-5-22010-5-10中國人民銀行這是2021年以來的第三次上調，調整后的存款準備金率將到達17%。關于標準商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知2010-5-262010-5-26住建部商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人執行差異化住房信貸政策。人民銀行銀監會中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于完善差異化住房信貸政策有關問題的通知2010-9-292010-9-29中國人民銀行、銀監會1、各商業銀行暫停發放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。2、對貸款購置商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。3、各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購置住房。4、打擊有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，支持房地產企業參與安居工程。中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率2010-10-192010-10-20中國人民銀行自2021年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整關于調整住房公積金存貸款利率的通知2010-10-202010-10-20住建部上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點；五年期以下〔含五年〕及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。開展住房公積金支持保障性住房建設工程貸款試點的城市。關于落實?關于標準北京住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知?的通知2010-11-292010-11-29北京市住房公積金管理中心規定第二套住房的個人貸款發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于28.81平方米〔不含〕的繳存職工家庭。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-11-102010-11-16中國人民銀行這是2021年以來的第四次上調，調整后的存款準備金率將到達17.5%。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-11-192010-11-29中國人民銀行這是2021年以來的第五次上調，調整后的存款準備金率將到達18%。上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010-12-102010-12-20中國人民銀行這是2021年以來的第六次上調，調整后的存款準備金率將到達18.5%。中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率2010-12-252010-12-26中國人民銀行自2021年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。個人住房公積金存款利率上調0.34個百分點2010-12-252010-12-26住建部從2021年12月26日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.34個百分點，由現行的1.91%調整為2.25%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。4、房地產稅收政策政策名稱公布日期實施日期發布單位政策主要內容關于首次購置普通住房有關契稅政策的通知2010-3-92010-3-9財政部、國家稅務總局對兩個或兩個以上個人共同購置90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購置人均不適用首次購置普通住房的契稅優惠政策。?關于土地增值稅清算有關問題的通知?2010-5-192010-5-19國稅總局明確土地增值稅清算時收入確認、房地產開發費用扣除等有關的問題。關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知2010-9-292010-10-1財政部對個人購置普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。5、保障住房相關政策政策名稱公布日期實施日期發布單位政策主要內容關于加強廉租住房管理有關問題的通知2010-4-232010-4-23住建部、民政部、財政部加強廉租住房管理，確保廉租住房公平配租和有效使用?關于加快開展公共租賃住房的指導意見?2010-6-82010-6-8住建部、發改委、財政部等七部委旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。?關于做好住房保障規劃編制的通知?2010-6-182010-6-18住建部、國土部等六部門部署2021-2021年保障性住房建設規劃和“十二五〞住房保障規劃編制工作。三、2021年中國房地產市場展望市場開展環境宏觀經濟方面方面：通脹風險加大，調結構、穩物價成為2021年經濟工作重點。貨幣政策方面：從"適度寬松"到"穩健"。調控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性不大。保障房建設力度繼續加大，公租房成新的著力點。此外，中央經濟工作會議將經濟結構戰略性調整作為2021年工作重點，2021年作為"十二五"的開局之年，房產稅改革作為明確中央與地方財稅關系、促進經濟結構調整的重要手段，邁出實質性步伐的可能性較大。市場走勢展望土地市場方面：供給力度繼續加大，熱點區域或中心城市地塊競爭劇烈。房產市場方面：供求關系得到改善，價格漲幅下降。2021年中國房地產市場關注點關注點一：城際高鐵和市內軌道交通建設力度加大，區域開展更加分化關注點二：保障房建設力度繼續加大，"雙軌制"逐步形成，供給結構分化關注點三：普通商品住房、高端住宅、商業地產等不同物業價值繼續分化2021年房地產市場政策方面預測內容1、調控將堅持保民生導向“十二五〞期間國土部門將堅決不移地執行中央關于土地和住房供給向民生領域傾斜的政策。2021年將以轉變土地利用結構為方向，以自住性、中小套型商品房建設用地為重點，探索有效控制房價地價的政策和措施。2、保障房將實現“按時足量〞供給因政府為民效勞，保民生的社會職責所在，居住作為人民的四大需求之一，保障的重要性顯而易見，因此在十二五規劃中已經明確了保障房建設和供給量將繼續加大，并以限價房、公租房、廉租房等多種形式滿足中低收入階層的居住需要。十二五期間北京將進一步擴大公共廉租房的規模，提高保障性住房的供給比例，并方案建設各類政策性住房100萬套，力爭實現兩個目標：保障性住房占整個住房的60%，公共租賃住房占保障性住房的60%。3、房產稅試點有望財政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五〞期間將穩步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源。同時財科所所長賈康也指出：“推進房產稅改革是中央已經明確的方向，不可能不征。“房產稅試點有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照方案一年之內將開始試點。〞可見房產稅的征收已是箭在弦上，相信這一房產保有階段征收的稅目將對抑制投資行為起到積極的作用。4、政策由適度寬松轉向穩健因中共中央政治局會議已經確定了2021年〔明年〕經濟工作方向，其中提到2021年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，其中貨幣政策由今年的適度寬松轉為穩健，這說明明年政府仍要控制流通領域的資金量，為了抑制現有的通貨膨脹情況繼續擴大，因此如果政府通過加息等手段結束存款“負利率〞現象〔存量利率低于通貨膨脹率〕，也會在一定程度上抑制局部投資需求，讓一局部百姓安于將錢存在銀行賬戶。這樣宏觀調控政策的效果也就能真正落實。第三局部臨沂市房產市場調研第一章、臨沂市樓市宏觀數據及政策分析2010年12月31日，在臨沂市房產與住房保障局總結大會上公布2021年，全市商品房網上簽約銷售513.7萬平方米，市區商品房網上簽約銷售348.8萬平方米……臨沂2021的房地產走過了輝煌的一年。站在十二五的起點上展望未來，臨沂樓市，更加大有可為。盤點2021市場篇：做同類城市最好的房地產市場年初，為抑制局部城市房價過快上漲，國務院先后下發文件，首次把穩定房價促進房地產市場平穩健康開展納入市縣政府考核內容，并實行問責制。房產部門加強市場調研和監測分析，創辦了市場月度季度分析報告，對房地產業的開展積極建言獻策。同時，加強市場監管，對在建商品房工程進行了全面檢查，對存在的問題進行查處和糾正，促進了市場的健康標準有序開展，臨沂市的房地產市場繼續處于全國同類城市最好的房地產市場行列。保障篇：解決2.1萬戶低收入家庭住房難題全市完成保障性住房建設投資12.69億元，開工建設保障性住房112.85萬平方米，解決了2.1萬戶低收入家庭的住房困難，超額完成了省下達的任務指標。其中，開工建設經濟適用住房60萬平方米，廉租住房12.1萬平方米，廉租住房補貼累計達2822戶，建設公共租賃住房180套，棚戶區改造39.67萬平方米。積極爭取中央和省獎補資金5560萬元。加強了住房保障制度建設。組織開展了棚戶區的調查摸底工作，在此根底上編制了全市棚戶區改造三年規劃及年度方案，制定出臺臨沂市的棚戶區改造的政策文件，草擬了住房建設規劃和公共租賃住房建設管理的法規政策。物管篇：步入標準化管理新階段針對小區存在的大量歷史遺留問題以及物業管理體制機制不理順造成的矛盾糾紛不斷，群眾投訴不斷的實際情況，房產部門全面推行社區物業管理。5月份市政府召開了全市社區物業管理工作現場會議，重點推廣北城新區社區物業管理經驗，明晰小區內各相關經營單位的職責，從體制和機制上為物業管理的長遠開展創造條件。今年新成立物業企業29家，資質升級28家，歸集物業維修資金8082萬元，累計達2.98億元，批準支付使用186萬元，物業管理開始步入標準化管理、有效效勞的新階段。效勞篇：效勞農村經濟社會開展農村集體土地房屋確權發證工作，臨沂市一直處在全省前列。今年主要是以配合推動農村住房建設和危房改造為重點，抓了從市區向農村的全面推進和融資渠道的拓展等。今年全市完成村鎮集體土地房屋登記2.75萬套，增長15.6%，房屋抵押貸款3.9億元，有效地推進了農房建設和危房改造，為促進農村經濟開展開辟了新的融資途徑。2021年的臨沂樓市，隨著元旦的到來，也宣告結束。這一年對于中國的房地產市場來說，是不同尋常的一年。在這樣一個不平凡的年頭，臨沂樓市既經歷了曲折，也經歷了繁華。政府調控、企業出招、消費者搶購、媒體推動……2021年臨沂可售期房統計詳細信息

預售許可統計臨沂房地產5年供給情況統計顯示臨沂房地產開展健康房產預售許可證是房地產市場的供給量的重要表現形式。統計了從2006年到2021年臨沂各年度、各片區的預售許可情況，以數字的方式，描述了臨沂市區五年間房產市場所走過的道路。(一)、5年間，臨沂供給量翻倍臨沂的市場，是一個平穩開展日趨繁榮的市場。從2006年到2021年，近160家開發企業，共在臨沂開發了210多個工程〔局部工程為多期多年開發〕，總的預售許可面積超過了1300萬平方米……這是臨沂市區5年來的預售根本情況。從趨勢上看來，臨沂城區的供給量是逐步增長的。從2006年的不到20萬平方米的預售許可面積，到2021年11月份即到達36萬平方米，今年的供給量預計將比2006年時翻了一番。

同時，這5年也是臨沂房地產需求飛速開展的時期。以2021年為例，臨沂市區房地產簽約301萬平方米，而預售許可面積約為350萬平方米，市場呈現供需兩旺的情況。而供給量略大于需求量的供求結構，能夠讓市場不至于陷入“蓋一套賣一套〞的緊張態勢，有利于價格.另外，值得一提的是，單套戶型面積有逐漸縮小的趨勢。從2006年的每套房平均105平方米，到2021年的每套房平均84平方米，單套房面積下降了20平米左右。這一方面說明了人們購房越來越趨于理性，不再貪大；同時也從客觀上表現出房產擁有本錢的提高。〔二〕、開發企業與工程同步增加市場難覓“壟斷〞2006年，臨沂一共38個預售許可的樓盤，37個開發企業——這意味著，平均每個開發企業每年“主攻〞一套工程。到了2021年，共有73個工程，67個開發企業，開發企業雖然從比例上稍微有所減少，但是大局部企業仍然是“一個蘿卜一個坑〞，一年主盯一個工程。這樣的模式好不好呢？與一些大城市的一線開發企業“兩盤齊開〞甚至“多盤齊開〞相比，臨沂的開發企業尚顯實力略遜，但是眾多的開發企業的參與也讓市場仍大局部處于“自由競爭〞而非“寡頭競爭〞的態勢，難以形成市場的壟斷，也就進一步保證了市場價格的平穩。每年開發企業都在增加，而且增加的幅度越來越大。2007年新增20個開發企業，2021新增22各，2021新增34個，2021的新增數到達了45個。從當年的本地開發企業“一統天下〞，到外地資本成為樓市的重要組成局部；從普通的外地開發企業來臨沂“淘金〞，到如今國內頂級房產企業和上市公司陸續登陸臨沂……越來越多的開發企業看好臨沂，看好房地產，也帶給了臨沂市場更多的競爭，更多的活力。

〔三〕、蘭山主打河東開發區成亮點包括北城新區在內的蘭山區，是臨沂當之無愧的核心地段.

從這張5年間總供給量分布圖可以看出，蘭山區總供給量到達九百多萬平方米，幾乎占據了四分之三的供給量。蘭山區的市場，決定著臨沂的市場；蘭山區的房價，也成為整個市場的標準。尤其是北城新區的崛起，更為臨沂樓市帶來了強勁的生命力。

不過，有亮點的不止是蘭山區，河東區和經濟開發區表現亦相當搶眼。尤其是從2021年開始，河東區和經濟開發區開始發力。以河東區為例，從2021年的13萬平米，到2021年的24萬平方米，再到2021年的超過50萬平方米，河東區的房地產供給演繹了一回“狂飆突進〞運動。這也說明了，越來越多的人看到了沂河東岸這一片“價值洼地〞，而隨著北城新區的開發，河東區和經濟開發區的樓市或將再次迎來更快的開展。第二章城市規劃及分區研判規劃預測2021年和2021年臨沂市的城鎮人口分別為493萬和701萬左右，城市化水平分別到達45%和60%左右。1、城市性質：魯東南地區的中心城市：全國性商貿物流中心之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。2、人口規劃：近期〔2021年〕：城市人口為145萬人，其中常住人口為118萬人，暫住人口為30萬人。3、用地規劃：近期〔2021〕：城市用地規模到達160平方公里。遠期〔2021〕：城市用地規模到達219平方公里4、一河五片規劃：臨沂中心城區的空間結構提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河東、北城新區、東南五片組團的“一河五片、組團開展〞的開展戰略建議。圖示：一河五片規劃圖附表：市區“三區一片〞城市規模及職能分工城市分區主要職能規模規劃要點人口規模(萬人)用地規模(km2)蘭山城區歷史文化名城，臨沂政治、文化、科技、信息、金融、貿易中心4240加快舊城改造，適當控制規模，強調內涵開展，提高環境質量羅莊城區臨沂市高新技術產業開發區、市區能源、建材、化工、紡織工業基地1818規劃期內，依托現已拉開的路網骨架，大力開展高新技術產業開發區河東城區市區物資集散、倉儲轉運、批發貿易及城市大型根底設施基地1010.5依托臨沂機場和鐵路編組站，大力開展倉儲轉運業和商貿批發市場，形成規模，提高檔次南坊片市區文教、體育、科研和休療養基地55加強生態保護，提高環境質量，加快文體、休療養設施建設合計——7573.5形成“三區一片〞的城市格局第三章臨沂市區分區塊市場分析臨沂三區房產按照6大板塊劃分，重點落實各區域內房產類型比例、去化速度、目前售價、當前政策、即將推售順序。市調采用明調，由工程案場配合。選取局部重點活潑樣本分析：〔一〕房產概況1、城中板塊：澳爾諾國際公館城建時代廣場金鼎國際慧谷傾城久隆奧斯卡城市綠洲萬閱城東方花苑潤地大廈美多商務花園銀座中心金猴·開陽名居富利灣興大商務港冠蒙·六合御庭中福SOHO2、城南〔羅莊〕板塊：鑫都家園誠德他她寓金玉山·世紀花園華創金桂園華馨園誠德盛世春暉天元名筑聯安現代城永昌花園七里家園巧克力都翔龍第一國際龍城雅苑錦繡藍山誠德·盛世春天四季春天御園金頂銀鳳花園福安康養生園怡景*天鵝湖陽光花園月亮城別墅地王豪庭青啤家園陽光新苑美澳花園翠湖嘉園名嘉城市廣場美華·金地嘉園寶麗陽光新苑寶麗一號金泉花園美華·世紀新筑3、城西板塊：書香門第城建·涑堤春曉匯豐SOHO美多·西城小郡金泰華城郎宇·花好園幸福嘉園城建時代莊園寶鼎花園銀雀尚城冠蒙·陽光新城榮華園同心峰景美多現代城涑河城邦匯豐西城泰亨花園金陽花園天元·城市四季西城花園4、濱河板塊：新港龍庭幸福花城三期周美倫幸福花城四期水年華海納曦園威特天元廣場香格里拉觀河苑青年城邦水榭華庭昌隆匯城水岸華庭外灘明珠天泰家園濱河潤城蘭亭水岸奧林匹克花園開元帕緹歐第五大道國泰壹品清水灣花園廣田悅城魯商·鳳凰城凱泰養生莊園開元上城濱河國際5、南坊〔城北〕板塊：沂龍灣·御園沂龍灣·龍園鴻德·秀水雅苑萬泰·秀水灣柳青齊魯園海爾·臨天下香醍榮府意林小鎮鼎峰·悅動廣場愛倫坡沂龍灣齊魯園濱河新天地瀾泊灣華貿新界城市主人月瀾灣德居一品濱河陽光百聯華府6、河東板塊：翔宇·三江領秀中科·印象銀豐佳園盛唐國貿福布斯灣東旭第一城和諧家園名都國際海諾濱江紫荊城冠亞星城凱潤國際花園樂泰馨苑龍門花園觀唐苑新東方花園水景明珠日月城東華花園田潤帝景灣豪森華府蘭山板塊聚焦1、交通狀況蘭山區位于山東省東南部，東經118°，北緯35°，是中共臨沂市委、市政府所在地，是魯東南的政治、經濟、文化、商貿中心。全區總面積650平方公里。山區交通便利，根底設施完善，京滬高速公路與亞歐大陸橋鐵路在這里交匯。日東高速公路和東部沿海鐵路穿越區境。東臨日照、嵐山、連云港三大港口，距臨沂飛機場僅5公里，205國道、327國道、京滬高速公路縱貫區境.

2、行政區劃：、4個街道：蘭山街道、銀雀山街道、金雀山街道、南坊街道、7個鎮：白沙埠鎮、棗溝頭鎮、半程鎮、義堂鎮、馬廠湖鎮、李官鎮、朱保鎮。3、人口概況全區總面積657平方公里。轄11個鎮〔街道辦事處〕，466個行政村〔居委會〕。年底全區人口92萬人，流動人口30萬人。男女性別比103∶100。人口出生率11.85‰，死亡率3.97‰，自然增長率7.88‰。有少數民族30個，共6068人。小結：◆便捷的交通條件使蘭山與省內外各個城市的連接日益密切，為城市開展和行業開展帶來有力的經濟支撐。城市的對外輻射功能也增加了蘭山房產市場的需求范圍。◆大臨沂概念的深入人心，有效的拉近了蘭山區周邊區域到蘭山市區的心理距離。◆城市化進程的加快以及大量外來人口的進入不但為蘭山區的經濟開展注入了活力，而且為蘭山區房地產市場的高速開展提供了根底。4、蘭山區樓市分析樓盤版塊分析之一：濱河版塊1、區位分析：沂蒙路以東，沂河以西區域〔1〕該板塊是臨沂對外宣傳的形象窗口，不但緊鄰城市中心區域，而且位臨著臨沂最大的河流—沂河，擁有絕佳的自然景觀。〔2〕政府近兩年內傾巨資改造沿河兩岸，修建濱河大道、公園以及亞洲最大的橡膠壩，市政形象高起。〔3〕該板塊的生活配套也是非常完善的，由于緊鄰城市中心區域，教育、醫療、購物、休閑都在城市中心區域的輻射范圍之內。工程產品價格現行政策營銷策略備注外灘明珠住宅，33層4300購房省2萬，最高優惠20萬分期整推81907778191777濱河國際住宅、商業42002000抵20000，最高30888住宅-商業2933333魯商鳳凰城住宅、酒店、別墅、超市5000標價-3000，一次98，按揭99整推3115555、3107777開元上城寫字樓、住宅、商業4800一次97，按揭99寫字樓-住宅8309999東方花苑住宅高層4300即將清盤整推2807666蘭亭水岸住宅、商業4200即將清盤住宅-商業81887772、房產狀況分析與研判〔1〕濱河板塊物業形態A、物業類型較為豐富，別墅排屋、多層、高層皆有。但近八以上成為高檔住宅。B、高檔住宅的樓盤形態較為多樣。C、該板塊中，高層、小高層是主流的物業形態；有多層供給的樓盤數缺乏兩成。〔2〕濱河板塊供給戶型特征A、近一半樓盤的主力戶型為兩種。這更有利于滿足不同需求的購房者。B、與主力戶型相協調，主力面積也集中在120——160平方米的范圍內。而160平方米〔3〕濱河板塊價格特征A、由于該板塊物業類型較為豐富，樓盤價格水平較為分散。B、單價4000—5000的樓盤數占了七成左右。〔4〕競爭分析A、供大于求，競爭成為必然。濱河板塊的在售工程的規劃面積高達174.7889萬平方米，按照120㎡/戶計算，如濱河板塊的所有地塊均開發投入市場，將夠14566戶居住，目前的臨沂的高端客戶群體絕對遠遠低于10000個，這就造成供求關系嚴重失衡，供大于求的現象十清楚顯。各個工程要想生存必然進行劇烈的競爭。B、產品同質化嚴重，加劇了競爭的慘烈程度〔5〕合力分析：形成了濱河高檔住宅區A、由城中村到高檔社區，加速了市城市開展進程，使地塊的成熟度不斷提升B、從多層到小高層，在由小高層到高層，再由高層到別墅，引領的臨沂高端住宅的開展趨勢C、促本錢版塊成為臨沂富人的第一居住區，提高了該地區的開發熱度，吸引更多的高端投資者的普遍關注〔6〕市場潛在進入者：小埠東舊村改造、第五大道、威特·天元廣場〔7〕市場預測：A、新建房源數量較少，主要消化積壓產品B、房價上漲成為定局，預計漲幅在200元以上(8)產品開展趨勢：A、50平米左右的一室，90平米以下的兩室、120平方的三室為代表的緊湊中小戶型將成為市場的主流B、酒店式公寓，精裝小戶型等投資類產品開始進入濱河板塊的市場C、疊加別墅淡出市場，把戲洋房推量增加樓盤名稱魯商鳳凰城性質樓盤地址濱河大道與束堤北路交匯處開發商魯商地產代理公司世聯怡高銷售3115555建筑設計加拿大BDCL景觀設計意格占地面積375畝規劃建面60W容積率2.2綠化率48%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比02021．5.1138-25550095-267400銷售現狀80%得房率78%建筑品質建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式地下車位數量840車位比例1:1.1車位價格9W建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層小高層高層3382.9509左右110100-200別墅戶型特點物業管理物業管理費1元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠39005000700080W9.9折工程定位五星水岸官邸周圍配套三小，育新中學，醫院，超市，銀行推廣方式目標客源蘭山個體宣傳策略短信，報廣樓盤版塊分析之二：城中版塊一、區域的概況區位：主要是臨西五路以東，金五路以北、通達路以西、北園路以南的區域交通：主干道有金一路、銀雀山路和解放路東段，通達路貫穿南北人口概況：人口眾多，多從事商貿、事業單位等工作，文化水平、素質高。二、經濟概況：宏觀方面：人民廣場為商業中心，向四周擴散分布。聚集了興旺的購物場所〔如人民商場、九州商廈、銀座商城等〕、金融機構及完善的生活配套設施。城市中心，地理位置優越，舊城改造將促使片區市政建設快速開展;房產運行：總體上房產開展水平高，原有成熟的地產工程，如金鷹、廣場世紀城等，尤其是人民廣場周邊圍繞的幾個房產工程，都為綜合體，如久隆國際、萬閱城等三、房產開展特征1、房產開展整體處于高等層面，有成熟的休閑購物娛樂的商業中心，工程開發內部配套完善，大局部社區很成熟，如金鷹花園工程，房價也偏高：2021年前開發工程中，樓盤價格就在4000元/㎡左右；2021年底至今開發的工程中，價格上升，均價在4300元/㎡左右。2021年12月臨沂中心城區商品住宅成交均價為4500元/㎡。今年下半年以來，中心城區的住宅成交均價較上半年平均水平有較大增幅，各大樓盤銷售情況良好。2、從所有的樓盤情況來看，高層是主流的物業形態，戶型面積范圍較廣57—145平米。3、隨著房產的開展和競爭，開發商的意識形態發生巨大變化，開始向大中城市學習和借鑒工程開發范本。同時進一步促進了產品形態的開展，著重強調工程的綜合性能，如久隆國際和萬閱城。四、本區域房產供給情況土地市場供給：擁擠，地價高。房產品供給根本處于平衡狀態。如久隆國際住宅推出后根本銷售完畢，僅剩局部大戶型在消化，同時公寓局部在預約中，而商業局部尚未推出。各樓盤銷售情況：五、個案分析城中工程產品價格營銷策略備注銀座中心總綜合體5500投資7037777中福廣場無資料530012.16開盤興大商務港商鋪，辦公51008155557金鼎國際商業50003212666萬閱城住宅，寫字樓住4500寫字樓6000久隆奧斯卡城市綜合體75008189999中福尚都商住2用52008237888樓盤名稱銀座中心性質綜合體樓盤地址解放路與通達路交匯處開發商居易置業代理公司青島今鵬翔投資銷售7037777建筑設計現代簡約景觀設計美國藍柏怡高建筑設計機構占地面積40289㎡規劃建面250496㎡容積率4.69綠化率25%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比202112.18銷售現狀一期售完，二期認籌得房率80%建筑品質建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式車位車位數量1550車位比例1:1.5車位價格未定建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層小高層高層27-292/23.15/2.930-501000余戶40-50別墅戶型特點物業管理未定物業管理費未定元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠450055006100一次性99折工程定位臨沂首家大型城市綜合體工程周圍配套齊全推廣方式報廣目標客源外地投資，周邊生意人宣傳策略樓盤名稱久隆奧斯卡性質商鋪、住房樓盤地址八一路與紅旗樓交匯處開發商江蘇江中代理公司蘇州新吉陽銷售8189999建筑設計現代簡約景觀設計英國靈創占地面積111畝規劃建面42萬平容積率綠化率40%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比108年底10.778-2186002銷售現狀現房得房率80%建筑品質建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式車位數量3000車位比例1:2車位價格10萬建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層小高層高層3063706009090別墅戶型特點南北通透物業管理物業管理費1.5元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠工程定位高端周圍配套齊全推廣方式多角度目標客源富人中產宣傳策略樓盤名稱中福尚都性質商住2用樓盤地址解放路與通達路交匯處開發商山東中福置業代理公司無銷售8237888建筑設計臨沂建筑設計院景觀設計占地面積6897㎡規劃建面5W㎡容積率6綠化率分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比銷售現狀現房銷售得房率建筑品質商住2用建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式車位車位數量300多車位比例1:2車位價格180元/月建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層小高層高層3113.140048,6948,69別墅戶型特點商住2用，可辦公，可住物業管理物業管理費未定元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠410052006000首付50%5000抵12000工程定位投資為主周圍配套齊全推廣方式目標客源周報商戶，個體，中小投資者宣傳策略六、綜合點評：中心城區旺盛的人脈、顯赫的地脈和價值連城的物脈資源，占盡了一座城市所應有的天時、地利、人和，中心城區樓盤近年來成為追求高品質生活都市人群的購房首選。城中片區在擁有良好的自然資源，特別是交通格局重組使其交通便利后，將是一個高品質的的居住新區將表達出臨沂市中心城區的絕版居住價值。高端工程為區域注入新氣象。隨著市政府的規劃和整個城市房產的開展，市中心的土地價值越來越稀缺。交通網絡逐漸形成，為區域后期開展提供強有力的保障樓盤版塊分析之三：城西版塊一、區域概況1、區位：主要是通達路以西，金一路以北、雙嶺路以南區域2、交通：主干道有金一路、解放路、聚財路的西段，蒙山大道和工業大道貫穿南北3、行政區劃：主要以社區為依據進行分片劃分，如西關社區、曹王莊社區、宋王莊社區、林莊等；工業大道以西為郊區，如大嶺鎮、馬廠湖等鄉鎮。4、城市規劃：市政府有方案分步驟的著力打造集中的商貿圈，如現已形成汽摩配城、家電廚衛城、小商品城、燈具城等上規模的專業批發市場5、人口概況：人口眾多，主要是個體經營者，另一局部是流動人口性質的外來務工人員二、經濟概況：1、宏觀方面：主要以商業貿易為主，同時帶動了物流業的快速開展，并形成規模2、房產運行：總體上房產開展水平低，尤其蒙山大道以西地區，到目前只有3個高層和小高層物業形態的樓盤工程。三、房產開展特征1、房產開展整體處于較低層面，沒有成熟的休閑購物娛樂的商業中心，開發工程社區配套欠完善，大局部屬于傳統的社區模式，如曹王莊社區的同心花園、張王莊社區開發的銀杏家園、和彭興置業公司開發的涑河城邦等工程。2、房價也偏中低水平：2021年前開發工程中，多層樓盤價格在2500—3600元/㎡之間，小高層價格在2800—3800元/㎡之間；2021年底至今開發的工程中，價格開始上升，高層和小高層的均價在4000元/㎡左右。3、隨著房產的開展和競爭，開發商的意識形態發生變化，開始開發專業工程，積極尋找專業籌劃公司和營銷公司合作。同時促進了產品形態的開展進步，開始強調周邊配套的完善與內部景觀設計，著力提升工程的內在品質。四、本區域房產供給情況1、土地市場供給：地域比擬寬廣，蒙山大道以西人口密度相對較低，政府規劃臨西六路〔王莊路〕與銀雀山路交匯處一局部用于公共建設，將建成銀雀山公園，這直接帶動了周圍土地的開發，在未來很長一段時間內持續促進房產的開展。2、房產品供給根本處于供求平衡狀態。如朗潤馨園，冠蒙·時代花園、同心花園、銀杏家園等根本陸續售罄。五、消費需求特征A、多層頗受歡送，去化速度較之高層和小高層明顯快。B、版塊市場整體往南北兩個方向開展開發，形成兩個中心擴散形式，一個是規劃中的銀雀山公園和城邦中央廣場，另一個是涑河兩岸六、總結：工程產品價格營銷策略備注美多現代城商住2用33008026677城建時代莊園花園洋房49009.99.83280777束河城邦住宅42009.83591777金泰華城住宅50008067777匯豐SOHO寫字樓55009.59.82022215樓盤名稱美多現代城性質商住2用樓盤地址臨西七路與前十街交匯處開發商臨沂利群房地產代理公司星火燎原銷售8026677建筑設計漢森國際景觀設計占地面積規劃建面容積率2.4綠化率30%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比12021.4202122021.12銷售現狀已售80%得房率80%建筑品質建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式地下停車位車位數量車位比例1:1車位價格6-7W建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層小高層16-18高層25別墅戶型特點物業管理正圓物業物業管理費1元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠30003300480035W工程定位周圍配套根本完善推廣方式目標客源附近市場宣傳策略單頁短信為主樓盤名稱城建時代莊園性質花園洋房樓盤地址蒙山大道與北園路交匯處開發商臨沂四建地產代理公司無銷售3280777建筑設計北京莫爾莫中法合資團隊景觀設計廣州科美占地面積70畝規劃建面5W容積率1,.1綠化率45%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比2021.102021.10120-140399銷售現狀根本售完得房率89%建筑品質建筑結構磚混□框架□框剪□全剪力墻□裝修標準精裝□選修□簡裝□毛坯□存車形式地下車位數量車位比例1:1車位價格75000建筑類型層數幢數層高樓間距戶數主力戶型主力面積多層6+1122.924399135135小高層高層別墅戶型特點物業管理城建物業物業管理費1.3元/㎡/月價格起價均價最高價主力總價貸款政策價格優惠4900工程定位高端人群周圍配套推廣方式戶外報紙目標客源宣傳策略目前城西房產市場開展水平相對市中心和濱河版塊的落后，多為多層住宅，價格也偏中低。但是隨著市政府的規劃和整個城市房產的開展，必將促進這一區域房產的進步，帶來這個區域房產的快速升溫。這一開展趨勢可以由兩個現象推斷出來，首先是純寫字樓的出現：投入使用的金潤大廈和正在銷售的匯豐西城；另一個是商業中心的開展形成，開發建設中的城邦·中央廣場。而周邊住宅工程的開發也很大程度上促進了這兩種商業地產的開展。樓盤版塊分析之四:南坊版塊聚焦一、區域概況城鎮化的加速推進不可防止伴隨著大規模的舊城舊村改造。位于臨沂老城北部的北城新區是臨沂市最大的舊城舊村改造工程。新的市政規劃和行政中心的北移，北城區的建設成為臨沂實施中心城市帶動戰略的核心，一期規劃23.7平方公里。這里原來是由50多個村子組成的城郊地帶，現在已是高樓林立、交通便捷、環境優雅、適宜人居的現代新城。二、案例分析南坊工程產品價格營銷策略備注瀾泊灣住宅5300高檔社區柳青齊魯園住宅43008606777百聯華府住宅別墅未定7207777世紀新筑住宅4200二期銷售8727333香醍榮府別墅多層未定在建8755222英倫花園別墅未定2021.8開工8755222濱河陽光別墅多層高層別墅9500/平2957777德居一品住宅46008376666濱河新天地住宅36008958999城市主人住宅480099折7018777海爾臨天下別墅20000/平3388888沂龍灣別墅/住宅300W/套/5000/平8957777環球國際商住2用42002877777鴻的秀水雅苑電梯洋房45007059666萬泰秀水灣多層小高層42008356777杏壇中心城商住4300現房8726777頤高上海街商180005630666藍灣國際住宅43008367777開元香舍里住宅未定8181999林莊御園住宅41007031666樓盤名稱香醍榮府性質別墅，多層樓盤地址蘭山區三和五街與沂蒙十八路交匯處開發商山東榮盛富翔地產開發代理公司銷售8755222/8755333建筑設計景觀設計占地面積6W平方米規劃建面7W容積率1.01綠化率45%分期情況分期開盤時間交房時間規劃建面面積范圍戶數戶型配比一期在建2021．122021年291銷售現狀未售，剛打地基得房率建筑品質建筑結構磚混□框架