購物中心營運及招商方案目錄市場調研分析………………1項目分析……………………9商場經營業態定位…………14商場經營模式………………26商場管理系統建立…………30商場包裝……………………49人員培訓……………………50商場招商計劃…………………51百富購物中心營運及招商方案一、市場調研分析1.1商業市場背景1、米泉商業發展經歷了初級階段，現正進入快速成長期，商業形態也在同步升級，從歷史情況來看，2002年以前，米泉商業形態以集貿市場為代表（部分商場物業也采用市場型的經營形式，從經營模式上我們稱為市場型物業），商品構成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規模有限。2、2002年后，米泉商業發展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業規模的擴張和商業形態的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規模同步提升。從商業形態而言，米泉一批新的商業賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業態開始出現，并成為市場消費的主體，這種情形標志著米泉商業發展進入快速成長期。3、米泉商業發展已經經歷了以市場型商業為主體的初級發展階段，現正進入以超市、專賣店、商場、集貿市場多業態并舉的發展階段，商業形態升級和商業競爭加劇成為這一時期的主要特征。1.2商業市場現狀1、典型的二級城市商業分布體系——二維商業分布體系，由一個核心商業區和社區商業組成的商業體系。商業分布十分集中，商業主要集中在以古牧地中路為核心的區域，該區域集中了市場型商場、集貿市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業形態。2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發零售商業，主要經營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉路近幾年商業發展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業態，主要經營電器、皮鞋、休閑服飾等。3、隨著城市經濟發展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當地商業經營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費規模不斷增長，在市場中已經占有相當份額。1.3商業市場發展趨勢預測1、隨著城市經濟發展和大面積商業開發，以商城和大型綜合市場為代表的商業物業開始供應市場。當地商業形態由傳統商業向現代商業轉型，但由于商業消費市場增長和消費水平提升有限，商業過剩導致市場競爭加劇，經營戶的盈利能力逐步下降。2、從商業發展趨勢判斷，當地商業區域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業環境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當地商業形態升級。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當地商業格局和競爭形式。3、伴隨當地商鋪租金的一路上漲，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業經營水平來看，商業的經營規模和單品利潤并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業經營效益普遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發和交付使用，商業租賃和銷售價格在登頂后必將出現逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。4、從市場發育程度而言，商業競爭層次較低，主要集中在低水平的重復定位和價格競爭上，時常缺乏有效的管理和規范，使廣大經營戶經營受到損失，市場迫切需要專業化、規范化管理的現代商業賣場。商業競爭逐步從硬件競爭轉向軟硬件并舉的競爭格局。商業發展周期圖解◆初級階段◆成長階段◆成熟階段◆衰退階段主力業態集貿市場超市、專賣店、商場專業賣場、大型購物中心商業結構調整，賣場空洞化商品結構低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大5、從上述發展趨勢圖可以看出，米泉商業發展已經進入成長期，成長期的典型特征是消費規模的急劇擴張和競爭的殘酷性。受市場發展利好的刺激，大量商業賣場開始營業，商業規模急劇擴張，必然導致商業競爭的加劇，商業利潤水平下降，市場波動加劇。我們目前所處的環境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準備。6、伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經營管理水平低下的商業將會被淘汰出市場，而消費者在競爭過程中，消費理念也日趨成熟，從現階段以價格導向消費（消費不理性的典型，高收入階層認為價格是評判品牌和品質的唯一標準，低收入以價格低為購買目標）向價格、品質和品牌多維度評價商品價值的方向轉變。消費開始趨于理性，消費目標性明顯，消費者傾向于到自己認可的商場購物，消費適合自己的品牌。1.4消費者狀況1、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。2、日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當地購買。服裝等耐用消費品，主要在烏魯木齊購買。伴隨著當地商業形態的升級，尤其是米東新區的大烏魯木齊戰略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現代商業進駐，當地居民購物將改變主要依賴烏魯木齊的現狀，向著本地化消費調整。3、區域經濟發展和人口增長，城市化進程和消費理念升級，必然帶來消費規模的擴張和消費層次的升級，區域消費出現融合，大型購物中心等現代主力業態成為市民購物和休閑的主要去處。1.5競爭對手狀況名稱地址業態定位業種規劃經營方式租賃價格（元/㎡/天）配套設施備注豐源商場古牧地路市場型商業1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金2F：服裝、皮鞋、床上用品3F：服裝、床上用品4F：童裝租賃1F：360元/月/節（柜臺）2F：3.0—3.83F：1.7—2.24F：1.6上行扶梯商品齊全，整體經營情況較好，租金水平最高鴻翔商場古牧地路市場型商業1F：家電、珠寶、通訊2F：服裝、皮鞋3F：服裝租賃1F：1.32F：0.63F：0.38上行扶梯經營情況一般，二、三樓慘淡經營地下街古牧地路商業街服裝、皮鞋、佩飾租賃2.2—2.6上行扶梯經營情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌金泉商場古牧地路市場型商業1F：小家電、超市、化裝品、百貨2F：服裝、床上用品、針織、百貨租賃1F：1.8—2.22F：1—1.9上行扶梯經營情況一般專賣店古牧地路品牌專賣服裝、皮鞋租賃2.7—3.8經營情況較好，以品牌專賣為主1.6商圈分析及商圈特征1、該區域是米泉傳統的行政辦公區域，商務氛圍濃郁，周邊環境優勢明顯。但受傳統辦公區域影響，該區域商業氛圍欠缺，缺乏相應的商業配套。2、該區域是米泉的中心區，周邊聚集了大量的居民區，其中主要的高收入群體均居住在該區域，對商圈形成良好的消費支撐。3、該區域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經過該區域，現場進出十分便利，人流動線規劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數量的停車場。4、該區域屬于競爭有限而集客力強的區域，門口人流量600（平峰）—3000人/小時（高峰），日人流量高達15000人，與人流量最大的豐原商場等區域相比，仍有較大差距（一半左右）。5、該區域商業發展潛力巨大，伴隨著城市開發和區域環境改造，片區商業形象逐步改善，發展潛力巨大。而傳統的商業區，如豐源市場等區域，受改造限制，未來商業發展空間受限與商業形態的升級。6、商圈特征屬于典型的商務區商圈特征，適合主力百貨和大型賣場的經營，必須依賴自身條件改變區域商業氛圍較弱的不利點。7、該片區商業機能不斷完善，正形成涵蓋多種業態、商品經營品類齊全、滿足多層次消費需求的，相對獨立又自成體系獨立商圈。8、周邊休閑和娛樂設施的建設，將強化該區域的休閑氛圍，環境改善對人流集聚的效應更趨顯著。二、項目分析2.1項目SWOT分析1、優勢和機會點1-1、商業背景優勢，地處成熟的商業區;1-2、地段優勢，古牧地中路交通主動脈，輻射能力強;1-3、競爭優勢，強調定位的創新和專業管理運營;1-4、規模優勢，總開發面積接近3.1萬平米，便于形成集聚效應;1-5、商業形態升級和消費規模擴張，為項目發展奠定良好基礎;1-6、宏觀和區域經濟發展機會，使米東新區發展潛力巨大，為商業經營創造了巨大的市場機遇;2、問題與威脅點2-1、項目規模大，市場商業容量有限，市場容量瓶頸無法實現有效突破;2-2、項目地理位置略偏，與成熟商業圈先天環境無法類比;2-3、賣場過大，無論從招商和經營管理方面，都存在諸多壓力;2-4、商業開發量過大，已經超過市場可承受的容量，市場競爭形勢嚴峻;2-5、商業從初級階段進度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現實;2-6、消費得不到滿足和消費的不理性，使商業定位面臨諸多變數，商業經營波動和多變，導致商業經營風險巨大;2.2區域市場對本案定位的可行性分析1、從區域經濟發展情況看"大烏魯木齊"建成后，烏昌都市區基本形成，烏昌都市區被規劃為南北區和昌吉、米泉兩個新城區。現在的烏魯木齊老城區為南區，其目標是全面提升產業結構，大力發展具有強大區域組織功能的生產性服務業，提高區域的核心競爭力。正在發展中的烏魯木齊北部幾個區為都市北區，省級行政中心牽到北區，結合烏魯木齊經濟技術開發區等形成新的城市構架;通過快速交通網絡，溝通都市區的多個發展單元。米泉新城區將建成大型的現代物流中心和制造業基地，同時發展成城市旅游度假基地。米東新區作為烏魯木齊新經濟中心的地位已經奠定，伴隨工業園區和大量企業的入住，區域經濟實力和不斷增強，人口不斷增長。區域經濟和人口的增長必然促進區域商業增長和業態升級，從商業現階段發展概況、米東新區未來商業發展規劃和商圈輻射能力看，本項目無疑順應了經濟發展大的趨勢和商業形態升級的需求，因此具有巨大的發展潛力。2、從當地市場規模看截止2002年底（缺乏最新統計數據），米泉全市實現消費品零售總額7億元，同比增長10.37%，進入快速發展階段，其中批發零售業實現零售總額3.33億元，按可比增長計算，2005年，米泉的批發零售業預計實現銷售總額4.4億元。按本商場預估的零售額5500萬計算，只占整個市場規模的12.5%，根據12.5%的市場占有率評估，從規模而言完全可以達到這個市場容量。但從4.4億零售總額中40%的中高檔消費需求量計算，我們的市場份額占到整個市場份額的31%左右，從這個市場份額而言，我們面臨一定的市場壓力，如果實現這一目標，我們將處于相對壟斷市場的地位，未來的競爭優勢不言而喻。3、從當地商業形態現狀和升級情況看米泉當地商業形態嚴重落后于經濟發展水平和居民消費需求，導致消費外流嚴重，雖然近兩年商業形態有所升級，一些大型超市和專賣店等商業形態發展情勢良好，但從整體環境評價，仍顯落后。區域商業形態落后和居民消費需求之間的矛盾。迫切需要新興主力業態進駐來改變這種現狀，從商業發展趨勢和項目定位而言，我們認為找到了很好的對接點，符合市場發展趨勢和消費需求。4、從消費理念和消費趨勢看米東新區成立，米泉已經進入城市化時代，工業化和第三產業的發展，必然帶動消費理念升級，居民消費能力增強，消費趨于品牌化和多樣性，在這種消費趨勢的促進下，傳統的市場顯然無法滿足居民消費的需求，大型超市、專賣店、百貨商場和購物中心等多業態組合成為未來的發展方向，尤其是大型購物中心，必將成為大城市區域商圈的核心主力。2.3項目規劃設計評價及分析1、從業態定位看六大主力業態——大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧。符合地區購物中心的規劃理念，具有較強的生命力和延展性。2、從項目水平和垂直人流設計看水平人流動線設計合理，大開間9米柱距設計，保證水平人流通暢，無視覺障礙。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過樓頂娛樂性、休閑性、景觀性項目規劃，吸引人流上行，四層的購物空間，一層的娛樂空間和樓頂的休閑空間，保證人在2小時購物（根據評估，每層樓時間購物時間在30分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂和休閑。該項目設計上最大的缺陷是商場位置和入口的設計，CBD（中央商務區）商業模式無法適應米泉商務功能的匱乏，因此必須從入口和中空休閑廣場進行改善，讓人流進出更加自然便利，使中空休閑廣場成為室內結構，讓入口直接與沿街面連接，保證人流直接進入。3、從項目商業配套看商業配套設施是該項目最大的優勢，可以說是商業配套設施齊全，從中空休閑廣場到室內休閑空間;從12部自動扶梯到大噸位貨梯;從中央空調到排煙系統;從消防噴淋到安全監控;從雙回路供電到自備發電機組;從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修;從數碼影院到餐飲廣場……全方位滿足商場高定位需求。三、商場經營業態定位3.1整體經營業態定位科學合理的業態布局劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分的體現，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場業態劃分的合理與否，不僅要能夠體現開業后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協調性與互動性。好的業態功能劃分方式，可以提升商業物業的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。不同零售經營通路模式的商品經營特征專賣店百貨公司超級市場便利商店量販店連鎖專賣店產品組合線較狹小，專一品牌經營。如服裝專賣、球鞋專賣等產品線非常多元化，以服裝、百貨為經營主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費品位主的商品定位。產品周轉速度較高，但產品線比較狹窄，數量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價值的服務連鎖形式，通常以獨立品牌為專賣，產品線具有豐富的組合。購物中心更大規模，多種業態組合，強調綜合消費功能。經營形式產品組合的特征1、業態定位的原則1-1、同業差異、異業互補同業差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市;核心主力店同質化無差異更是不能想象的。異業互補目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補;讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。1-2、一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束六大主力業態，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧……強調一站式購物理念。1-3、合理配比各主力業態MALL的綜合定位和業態配比，體現多層次購物需求和多形式體驗消費，實現從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的業態搭配。從大類上我們業態定位主要分為以下三類——零售設施滿足購物需求;文化娛樂設施滿足娛樂和休閑需求;餐飲設施滿足就餐需求。2、戰略定位【城市商業戰略定位：地區購物中心（regionalmall）】新經濟圈誕生新的商業中心，按照國際大都市的發展規律，當城市發展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛星城（新區），將誕生一批以滿足區域消費需求和消費升級的regionalmall（地區購物中心），也就是地區購物中心或區域商圈。從上海浦東新區的發展，我們可以看出regionalmall的發展趨勢，從區域經濟發展中收益，從而促進區域商業的發展和業態升級。烏魯木齊鐵路局商圈的發展，可以清晰的看出以上發展趨勢，隨著新市區的發展，鐵路局商圈從傳統的集貿市場業態發展為超市業態，最終形成現在的綜合百貨和大型超市結合的主力業態，城市商業發展的脈絡清晰可見。浦東新區和鐵路局商圈的過去，和今天米東新區的概念不謀而合;浦東新區和鐵路局商圈的的發展，清晰勾勒出新經濟區商業發展的脈絡;浦東新區和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區未來的發展，一個新的地區購物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費的煩惱，多業態、多層次消費組合的百富購物中心，將滿足區域人民消費的多元需求！3.2商品布局和功能分區依據MALL的定位主題，我們進行相應的商品布局和功能分區，商品布局遵循不同業態的配比原則：以零售設施為主，其面積規劃占整個賣場面積的70%左右;以文化娛樂設施為配比業態，占整個賣場面積的20%左右;以配套商業為附屬業態，占整個賣場面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業店;配套輔助店：不同地區特色商品店;2、文化娛樂設施核心主力店：動感影院、休閑廣場等;輔助主力店：兒童樂園等;配套輔助店：藝術攝影、DIY（自助類項目）等;3、配套設施核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類、風味小吃類等;配套服務設施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等。三、商場經營業態定位3.1整體經營業態定位科學合理的業態布局劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分的體現，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場業態劃分的合理與否，不僅要能夠體現開業后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協調性與互動性。好的業態功能劃分方式，可以提升商業物業的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。不同零售經營通路模式的商品經營特征專賣店百貨公司超級市場便利商店量販店連鎖專賣店產品組合線較狹小，專一品牌經營。如服裝專賣、球鞋專賣等產品線非常多元化，以服裝、百貨為經營主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費品位主的商品定位。產品周轉速度較高，但產品線比較狹窄，數量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價值的服務連鎖形式，通常以獨立品牌為專賣，產品線具有豐富的組合。購物中心更大規模，多種業態組合，強調綜合消費功能。經營形式產品組合的特征1、業態定位的原則1-1、同業差異、異業互補同業差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市;核心主力店同質化無差異更是不能想象的。異業互補目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補;讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。1-2、一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束六大主力業態，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧……強調一站式購物理念。1-3、合理配比各主力業態MALL的綜合定位和業態配比，體現多層次購物需求和多形式體驗消費，實現從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的業態搭配。從大類上我們業態定位主要分為以下三類——零售設施滿足購物需求;文化娛樂設施滿足娛樂和休閑需求;餐飲設施滿足就餐需求。2、戰略定位【城市商業戰略定位：地區購物中心（regionalmall）】新經濟圈誕生新的商業中心，按照國際大都市的發展規律，當城市發展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛星城（新區），將誕生一批以滿足區域消費需求和消費升級的regionalmall（地區購物中心），也就是地區購物中心或區域商圈。從上海浦東新區的發展，我們可以看出regionalmall的發展趨勢，從區域經濟發展中收益，從而促進區域商業的發展和業態升級。烏魯木齊鐵路局商圈的發展，可以清晰的看出以上發展趨勢，隨著新市區的發展，鐵路局商圈從傳統的集貿市場業態發展為超市業態，最終形成現在的綜合百貨和大型超市結合的主力業態，城市商業發展的脈絡清晰可見。浦東新區和鐵路局商圈的過去，和今天米東新區的概念不謀而合;浦東新區和鐵路局商圈的的發展，清晰勾勒出新經濟區商業發展的脈絡;浦東新區和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區未來的發展，一個新的地區購物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費的煩惱，多業態、多層次消費組合的百富購物中心，將滿足區域人民消費的多元需求！3.2商品布局和功能分區依據MALL的定位主題，我們進行相應的商品布局和功能分區，商品布局遵循不同業態的配比原則：以零售設施為主，其面積規劃占整個賣場面積的70%左右;以文化娛樂設施為配比業態，占整個賣場面積的20%左右;以配套商業為附屬業態，占整個賣場面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業店;配套輔助店：不同地區特色商品店;2、文化娛樂設施核心主力店：動感影院、休閑廣場等;輔助主力店：兒童樂園等;配套輔助店：藝術攝影、DIY（自助類項目）等;3、配套設施核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類、風味小吃類等;配套服務設施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等。三、商場經營業態定位3.1整體經營業態定位科學合理的業態布局劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分的體現，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場業態劃分的合理與否，不僅要能夠體現開業后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協調性與互動性。好的業態功能劃分方式，可以提升商業物業的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。不同零售經營通路模式的商品經營特征專賣店百貨公司超級市場便利商店量販店連鎖專賣店產品組合線較狹小，專一品牌經營。如服裝專賣、球鞋專賣等產品線非常多元化，以服裝、百貨為經營主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費品位主的商品定位。產品周轉速度較高，但產品線比較狹窄，數量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價值的服務連鎖形式，通常以獨立品牌為專賣，產品線具有豐富的組合。購物中心更大規模，多種業態組合，強調綜合消費功能。經營形式產品組合的特征1、業態定位的原則1-1、同業差異、異業互補同業差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市;核心主力店同質化無差異更是不能想象的。異業互補目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補;讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。1-2、一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束六大主力業態，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧……強調一站式購物理念。1-3、合理配比各主力業態MALL的綜合定位和業態配比，體現多層次購物需求和多形式體驗消費，實現從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的業態搭配。從大類上我們業態定位主要分為以下三類——零售設施滿足購物需求;文化娛樂設施滿足娛樂和休閑需求;餐飲設施滿足就餐需求。2、戰略定位【城市商業戰略定位：地區購物中心（regionalmall）】新經濟圈誕生新的商業中心，按照國際大都市的發展規律，當城市發展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛星城（新區），將誕生一批以滿足區域消費需求和消費升級的regionalmall（地區購物中心），也就是地區購物中心或區域商圈。從上海浦東新區的發展，我們可以看出regionalmall的發展趨勢，從區域經濟發展中收益，從而促進區域商業的發展和業態升級。烏魯木齊鐵路局商圈的發展，可以清晰的看出以上發展趨勢，隨著新市區的發展，鐵路局商圈從傳統的集貿市場業態發展為超市業態，最終形成現在的綜合百貨和大型超市結合的主力業態，城市商業發展的脈絡清晰可見。浦東新區和鐵路局商圈的過去，和今天米東新區的概念不謀而合;浦東新區和鐵路局商圈的的發展，清晰勾勒出新經濟區商業發展的脈絡;浦東新區和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區未來的發展，一個新的地區購物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費的煩惱，多業態、多層次消費組合的百富購物中心，將滿足區域人民消費的多元需求！3.2商品布局和功能分區依據MALL的定位主題，我們進行相應的商品布局和功能分區，商品布局遵循不同業態的配比原則：以零售設施為主，其面積規劃占整個賣場面積的70%左右;以文化娛樂設施為配比業態，占整個賣場面積的20%左右;以配套商業為附屬業態，占整個賣場面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業店;配套輔助店：不同地區特色商品店;2、文化娛樂設施核心主力店：動感影院、休閑廣場等;輔助主力店：兒童樂園等;配套輔助店：藝術攝影、DIY（自助類項目）等;3、配套設施核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類、風味小吃類等;配套服務設施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等。3.3水平人流和垂直人流設計人流設計遵循購物和行走習慣進行設計。1、水平人流設計，遵循由動到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費到目標消費的原則，如中島屬于鬧區，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費商品，以商品吸引促進銷售。邊廳處于靜區，人流量相對小，主要安排一些品牌個高檔次商品，以品牌和目標消費促進銷售。主通道設計2.8米，形成O型的水平環行人流，保證購物距離最短，商品展示區域最大。輔助通道設計1.9米，呈S型分布于中島區域，保證人流暢通。2、垂直人流設計，遵循人氣對流和疲勞指數進行規劃，人氣對流指項目頂層和底層規劃商品吸引力業態，如負一層的超市和五層的數碼影院、樓頂的休閑廣場，引導人流上下運動，形成對流。中間層規劃品牌吸引力業態，如精品百貨業態，通過品牌吸引客戶消費。根據人體疲勞指數，四層以上規劃為休閑和娛樂性消費項目，滿足消費人群在2小時購物疲后休憩和就餐。3、詳細的水平人流設計見樓層平面布局圖，垂直人流設計見樓層業態定位。3.4樓層功能定位和商品布局樓層主題功能主營商品樓頂空中餐吧特色餐飲、夜市、休閑5F數碼影院、餐飲數碼影院、特色餐飲4F家居生活館家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂場3F仕女名品館名媛女裝、職業裝、淑女裝、青春裝、女士內衣、美容美體2F時尚休閑館男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖啡廳1F都市流行館珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋B1大型超市、無公害農產品超市食品、副食品、生鮮、無公害濃產品3.5商品定位1、商品比例在營業中，主力商品一般占到營業額的70%，主要是季節性主題商品，如服裝、皮鞋等;基本商品占到營業額的20%，主要是襯衣等非季節性商品;附屬商品一般占到營業額的10%，主要是裝飾類商品。商品比例圖示2、檔次配比根據區域消費水平和購物中心的綜合定位，建議以中檔產品為主力定位，合理的配比比例分別是高檔占10%，起提升商場形象的作用;中檔占70%，是購物中心銷售的主力商品，起到提升銷售業績的作用;低檔占20%，起到烘托售賣氣氛的作用。檔次配比圖示3.6目標客戶群定位1、區域市場定位根據大型購物廣場商業輻射能力，500米：輻射核心區域、500—2000米：輻射次區域、2000—5000米：輻射邊緣區域，我們將該項目的區域市場定位在：以項目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項目5公里內的區域。2、目標客戶定位按照該項目商圈輻射區域來看，商圈有常住人口28萬左右。從消費結構而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項目的主力客戶。從年齡層次而言，涵蓋老年、中年、青年少年和兒童等個年齡群體。3、客戶消費心理方便/低價/品類齊全/一站消費/休閑/購物無拘束是我們著力滿足目標客戶的消費心理，針對不同類型品種服務型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購物中心多層次客戶群體的需求。客戶消費心理分析示意特征表象•方便/低價品類齊全/一站消費•休閑/購物無拘束•娛樂•溫暖（家庭活動）•感覺比較現代品種服務型顧客•有我需要的所有產品•有與眾不同的產品•能提供好的顧客服務•提供高價值•一般價格較低•地理位置便利理性顧客親善型顧客•希望能被看到在這里購物•有朋友的推薦•有同我一樣的其他顧客在這里購物4.1經營模式購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。我們認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度;另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利于購物中心長期經營，其次可增強其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入;而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合購物中心長期經營性的特點，更能幫助發展商創出購物中心的品牌來。根據以上原則，我們制定出百富購物中心的經營模式：1、負一層大型超市：以自營或引進大型主力店為主，引進主力店應充分考慮主力店綜合競爭能力，確保超市具有強大的競爭力，否則建議以自營為宜。2、一層都市流行館，主要以柜臺和散架經營為主，經營商品種類多、銷售毛利差距大、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結合聯營的方式，租賃區接受統一收銀管理。3、二、三層主要經營服裝，適合聯營，采用標準扣點，根據不同的品牌給予適當的優惠。4、四層家電、家居用品適合租賃經營，部分可考慮聯營，采用統一收銀管理。5、五層數碼影院建議引進專業運營商，采用租賃或承包經營形式。6、頂層餐飲廣場建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場，也可考慮聯營方式，由我方招商后統一經營管理。4.2百富理念【經營理念】消費由我做主，我為購物瘋狂方便消費、就近購物是百富購物中心著力打造的經營目標，我們的理念是消費由你做主，我為購物瘋狂。3.1萬平米超級購物中心——米東新區首家regionalmall，集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂六大主力業態于一體，引進烏魯木齊主要品牌商戶進駐經營，匯聚名品名牌、綜合多級消費，不僅吸納米泉28萬市民在此消費，更吸引石化、新礦、工業園等近十萬高收入人群來此消費，成為米東新區最具輻射力的核心商圈。購物不必再去中山路、鐵路局，今天起，米泉就是烏魯木齊。【企業宗旨】與客戶共創價值客戶分為內部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶，包括我們的消費者、供應商和進駐商戶。我們的價值來源于客戶，尊重客戶，理解客戶，持續提供超越客戶期望的服務。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。與客戶一起成長，讓我們成長的一小步成為客戶發展的一大步。【商品定位】多業態組合、多層次需求，一站式消費（regionalmall）這是一個商業整合的時代，這是一個規模制勝的時代，這是一個強調規模集聚和專業定位的時代，百富購物中心充分把握米東新區商業發展脈絡，利用區域經濟融合的大好時機，在米東新區政府和職能部門的大力支持下，順應當地居民消費需求，打造米東首座regionalmall，整合區域商業版圖，成就區域大商業格局。六大主力業態，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧……【管理理念】品牌管理創造品牌效益這是一個弱肉強食的時代，市場殘酷的競爭要求我們必須以專業化的管理應對各種挑戰;這是一個強調品牌消費的時代，消費者對你的認可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價值和內涵;這是一個綜合競爭力的時代，商業形態的快速升級要求運營商必須以超前的眼光應對未來的挑戰;這是一個管理出效益的年代，沒有專業的管理就沒有核心競爭力;品牌管理是前提，品牌效益是目標，品牌合作是永恒的主題。【服務理念】以客為尊，量身定制的人性化服務什么是客戶服務？在新世紀的今天，客戶服務的理念和思想已經發生了很大的變化，在追求讓客戶滿意的同時，保證顧客利益最大化成為我們這個時代客戶服務的準則。為客戶服務強調永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價值，讓客戶獲得超價值的服務和附加值，是我們服務追求的目標。在當今日趨激烈的市場競爭中，服務作為一種競爭手段所得到重視的程度在不斷提高，在競爭中的應用也越來越廣泛。不但企業在競爭中獲勝要依靠服務，而且員工的就業或提高工作水平也要依靠服務的本領。因為，為顧客服務幾乎無處不在。在顧客所遇到的服務中，如果要對成功的各種因素加以陳述的話，那就是細節、個性和針對性！讓客戶滿意已不局限于暫時的或物質上的滿足，而更加強調長期的和精神上的滿足！五、商場管理系統建立5.1商業架構商場組織架構圖：總經理副總經理總監財務部行政部經營管理部物業部5.2管理模式百富購物中心在具體的管理模式方面，遵循“統一管理、協助經營、部分自營、整合市場、完善政策、合理回報”的24字經營方針。1、統一管理：除沿街門店和部分柜臺外，為統一形象，提升服務品質，商場對所有商戶進行統一管理，統一樓層商品、統一商品檔次、統一店面形象、統一服務標準、統一視覺設計、統一售后服務、統一廣告宣傳、統一促銷推廣;全面導入CI形象識別系統，統一市場形象，塑造市場品牌。具體包括：商場標志、名稱和旗幟的標準應用;大廳背板、接待臺、門牌、室外標識燈箱規范應用;大廳服務目錄牌、室內導向牌規范應用;營業區平面圖、樓層信息牌規范應用;標識指示系統規范應用;收銀臺、業務臺、咨詢臺規范;展覽、展示系統、展板規范;公用設施標識、休息區標識規范;進駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務規范;2、協助經營：協作經營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰的散亂，由經營公司進行市場的整體推介，協助進駐商戶經營。具體包括：→強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓米東人民都來此消費。→每年一度的服裝服飾節，促進商貿交流，提升市場形象。→每年一度的文化藝術節，提高商場的文化及藝術魅力。→定期邀請知名演藝明星，現場獻藝，提升形象、促進消費。→利用門前廣場和室內休閑廣場，進行文藝演出、歌舞表演、時裝秀等活動，聚攏人氣，引領購物時尚;→打造米東旅游購物新形象，推出首家無公害農產品銷售展示中心，促進旅游休閑和烏魯木齊消費;→利用商業管理公司強大的行銷網，為商戶提供商品信息、品牌引進、物流配送等一系列服務;→統一商業形象，為經營戶免費提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務，依托整合形象，形成合力，共同做大市場;→全方位貼心服務，給購物者一個享樂的購物天堂;→定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費;3、部分自營：對商場形象提升的高檔商品，經營戶擔心有風險而不原介入的商品，利潤水平低但對人氣帶動作用巨大的商品，以及適當的公益性項目，將由管理公司自行經營。4、整合市場：整合市場功能，多業態綜合購物于一體;整合市場空間，進行合理商品布局和樓層功能定位;整合推廣，避免單兵作戰，整個市場由經營方進行統一的廣告、促銷推廣;5、完善政策：完善的商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力;強化托管和統管措施，提高管理水平和能力;建立健全的管理流程和管理制度，保障客戶和商戶利益。6、合理回報：保證市場和經營戶合理的收益，實現共贏;通過市場整體機能的完善，提升商場品牌形象，使市場經營者、管理者和物業所有者均能獲得良好的回報;5.3營業管理1、與政府及各職能部門保持良好的關系，通過共管提升購物中心形象;2、監督并定期核查進駐商戶，保障商品品質和經營信譽;3、定期為經營商戶提供市場信息和調研報告，供商戶經營決策;4、引進新品牌供已進駐或欲進駐商戶選擇;5、通過商場，提高代理商地位，降低進貨和存貨成本;6、策劃舉辦各種促銷活動，提升業績;7、強化客戶服務，定期征詢客戶意見和建議;8、與異業結成合作關系，增加收益;9、進行商品乘列規范，使賣場銷售環境更趨利好;10、定期對商戶和店員進行業務和專業培訓，提高人員素質和服務水平;11、配合進駐商戶進行新品引進、商品代理、慶祝、促銷等事宜;12、輔導經營不佳的商戶改善經營方式，提升經營業績;13、協助商戶進行帳務處理;14、支持商戶獲得銀行融資貸款;15、按月度、季度和年度對優秀經營商戶進行物質和精神獎勵;16、協助商戶采用電腦進行商品銷售、服務的管理，提高商戶和市場的經營管理水平;17、與廠家、代理商、市場經營戶組成聯合督察小組，規范市場經營行為，打擊違法經營和竄貨行為，保證市場良好的經營環境和對外形象;18、百富購物廣場牽頭，與商戶以及服裝服飾經營戶成立“服裝服飾商會”，支持和配合商戶展開各種經營活動;5.4商戶管理制度A、商戶進場和撤離管理制度1-1、客戶通知1、告之客戶開業時間和與營業部的具體聯系;2、客戶資格審查意見、聯營合同、經營商品和相關手續由招商部移交營業部;1-2、客戶接洽1、交代進場等諸項事宜;2、《商戶守則》、《店鋪設備和設施清單》等材料交與客戶;3、與客戶相關的重要文件、制度匯編發至客戶;4、引薦工程部與客戶聯系有關裝修事宜;1-3、店鋪裝修1、工程部對裝修施工方案進行審核，發放裝修施工通知單;2、施工單位和施工人員驗證登記;3、施工過程中工程部、營業部進行施工監管，確保按照時間、要求完成施工;4、客戶遇到特殊的裝修要求，應同工程部商討，確定施工方案;1-4、驗收1、工程部、營業部配合客戶進行裝修工程驗收;2、驗收達標，符合消防安全和營業要求，由工程部簽署驗收合格單，交營業部準許客戶進場營業;3、通知客戶去營業部辦理開業申請手續;1-5、開業1、營業部簽署客戶開業申請表后，客戶依據開業時間進行鋪貨和開業;2、&nb,sp;營業部協同各相關部門，開始提供開業的各項服務;3、向商戶發放商場有關管理規定和辦理商戶營業員的資料存檔、制作及發放胸卡。1-6、撤離1、客服部根據營業部（同意撤離）的書面通知，開出聯系單要求：（1）工程部——協同客服部根據租約及相關資料一起和商戶驗收店鋪（包括收回電話線路及有關財產等）。（2）辦公室——協同客服部對有關財產辦理退返手續;（3）物業部——跟進商戶財產出門監管及保安、清潔相關事宜。（4）財務部——辦理相關財務手續及電腦戶口終止。1-7、撤離后（1）各有關部門五天內將撤離客戶的本部門應收費用明細，匯總客服部處理。（2）招商部給營業部書面確認有關商戶全部撤出和要求跟進有關事宜（若有）。（3）客服部將客戶的欠費明細總匯等相關資料上報財務部處理。B、招商流程和審核制度1、商戶的登記和審核（1）商戶填寫資格審查表;（2）交納2000元押金，建立登記檔案;（3）對登記的經營商戶按經營大類進行分類，劃定經營區域;（4）招商部、營業部、市場部對經營商戶進行初選，選出首批合格商戶;（5）與首批合格商戶簽定聯營合同，鋪位選擇根據首批商戶登記的先后順序享有優先選擇權;（6）對初選不合格商戶進行復審;（7）與復審合格商戶簽定聯營合同，鋪位選擇根據商戶登記的先后順序享有優先選擇權;（8）、不符合經營要求的商戶另行規劃（不合格商戶退還押金）;2、商戶資格審查（1）審查經營類型;（2）審查經濟實力;（3）審查經營能力;（4）審查品牌優勢;（5）審查商品風格;（6）審查商品價位;（7）審查市場反映;（8）審查銷售業績;百富商場進駐商戶初審登記表百富審字第號以下由商戶填寫：商戶基本資料商戶姓名聯系電話店鋪名稱店鋪地址經營商品經營品牌品牌知名度店鋪規模（平米）有無分店年營業額商鋪產權買斷租賃計劃經營資料商戶姓名計劃經營商品計劃經營品牌（包括附加品牌）品牌產地品牌風格：（價位、檔次）適應年齡段計劃經營規模（平米）計劃經營方式聯營租賃可承受的價格其它信息從何得知本案您最看中本商場的因素位置規劃定位管理品牌前景您對本商場最不滿意的地方您還計劃進入哪家商場為什么選擇進入這家商場提供證件：1代理證書、2授權書、3工商稅務副本、4檢驗合格證、5其它提供發票：1、增票2、普票3、無發票需要場地面積：（層號柜位）以平面圖所示為準預計完成的營業額：萬元/月以下由招商部填寫：綜合分析1、價位分析：2、市場分析：（包括品牌是否適合我市場）3、進入新疆時間及影響力：4、品牌銷售預測：5、業績考察：6、備注：4、與商戶簽定合同（1）交納租金或保證金;（2）簽定正式合同（聯營或租賃等）;C、押金、保證金收取制度1、押金針對登記商戶收取，每戶收取2000元;2、登記商戶經過資格審查合格的，簽定聯營合同，押金轉為保證金;3、登記商戶資格審查不合格的，押金全額退還（不計取利息）;4、商戶簽定聯營合同時，必須向百富購物廣場交納**元/平米的保證金;5、保證金用來約束商戶的經營行為，聯營合同期滿，商戶未出現違約現象，保證金全額退還（不計取利息）;5.5決策及管理流程1、管理流程百富購物中心采用垂直管理系統，強調責任到人和決策的快速、有效執行。決策系統采用由下而上的逐級匯報體制，根據匯報形成最終決議，下發各部門執行。管理決策采用由上而下的逐級任務分解，落實到個人解決。2、管理崗位和職責2-1、商城各科室人員配置1、百富商城總公司設總經理、總監一名2、商場總監由甲方委派，下設三大機構：財務部、物業部、行政部。財務部、物業部、行政部三大部門由甲方委派負責人全面管理。3、乙方委派副總經理一名，主抓經營管理部經營、管理和策劃工作．下設三個部門：營業部、策劃部、招商部4、財務部：甲方委派財務總監一名，下設三大科室：會計課、出納課、電腦部5、物業部：下設工程維護部、安保部、保潔部6、行政辦：下設總經辦、人力資源部、合同科、客服部2-2、商城人員明細1、公司設總經理一名2、經營管理部：3、行政部：辦公室主任一名，文員1名，檔案兼人事1名，客服部科員3名，客服部長1名，播音員１名．4、財務部：財務總監1名，會計2名，出納1名，核算員2名，收銀員１６名．5、物業部：物業部長１名，水、電、暖工程維護各１名，保潔員６名、安保7名、消防員2名。2-3、各部門工作安排及工作范圍1、財務部：A、完善財務制度及收銀制度;B、協調好財務部與經營管理部的工作（制定結款制度），協調好營業員與收銀員的票據交接工作。C、確定代扣代發營業員工資標準及時間;D、做好工商稅務等部門的協作關系，便于商戶營業執照和稅收的辦理（聯營和租賃兩大塊稅收）;E、收銀員的基本業務知識培訓。2、行政部：行政辦公室、人力資源部、合同科A、各部門辦公用品的配置及發送，負責完成各類票據（銷貨憑證、銷售匯總表、內部交款單、入庫單、出庫單、調拔單、盤點表、考勤表、業主結存一覽表及標價簽、塑料袋等的印刷）低值易耗品、合同等物品的計劃、申請、采購、保管（庫管制度）調拔、管理、核算;B、商場各類文件合同管理、日常公文的起草和收發;C、在職人員員工工裝、工卡的制定、發放、管理工作D、商場內各類執照的辦理、檢查（衛生許可證、營業執照、稅務登記證、場地租許可證、煙草專賣證）與財務科相配合;E、負責對外相關職能部門的聯系，協調工作，及時對外各種日常的接洽工作;F、廣播室一播音員的安排。G、人事檔案的建立健全，在職人員登記、存檔、辦證（員工上崗、健康證及人員招聘、培訓、考核、調配）;客服部：A、各類獎罰條例、管理制度的建立（包括考勤制度、優服制度、辦公制度、員工守則、樓層經理職責、上貨制度、針對業主經營的行為規范及管理條例）;B、制定營業員的培訓計劃、培訓期限為天（暫定）;C、配合行政部與各職能部門建立良好的關系（包括物價局、質量檢疫局、消費者協會、衛生防疫站、進出口商品檢查局等）;D、配合各樓層營業部經理做好商品價格及質量檢查工作;3、物業部：A、保證按照約定的施工進度展開工作，確保按期實現項目初裝（地面、吊頂、墻面和柱體）、設備安裝調試完畢;B、水、電、暖、電梯的正常運行，工程維護、維修、排煙、排水設施及增加用電;C、各樓層更衣室、更衣柜的設置，公共設施（頂面、墻面、休閑椅、花卉、柱體的處理）、公共設施的制作;D、配合營業部監督商場商戶裝修、配合消防驗收;E、進行安排維護和清潔工作制定衛生員制度;F、制定安保制度，協助保衛科與商場營業部上班班交接工作，制定清場、規定進場時間;G、安全消防工作、消防知識培訓;４、經營管理部：招商部：A、制定招商政策及方案并實施，招商工作分段匯總，完成80%招商工作時，方可籌備開業;B、各部掌握各樓層合同簽訂情況，掌握前期租金及保證金交納情況;C、限定各樓層商戶最遲進場裝修的時間，同時下發裝修制度;D、確定上貨時間，制定上貨制度，同時檢查各商戶的營業執照的辦理情況;E、做好與財務科的協調工作（包括返款、對賬的時間）;F、做好與物業部保衛科的協調工作（進場、清場程序及消防安全問題）;G、做好與物業部水電暖維護的工作（包括商戶的二次用電、接電等）H、做好與公司策劃部的協調工作（廣告制作及發布、開業慶典、招商開盤）;I、做好與人力資源處的協調工作（招聘、培訓、統計營業員的人數）;J、做好與銷售部的協調工作;策劃部：報紙廣告、宣傳報道、印刷品、室內外廣告位的安置與使用A、商場內指示系統、宣傳系統、內裝飾、店外裝飾、室內外裝飾設計、柜臺設計、貨架設計、促銷道具的設計（指營業場內外的包裝、門頭、戶外、廣告牌及營業廳內柱體廣告、墻面廣告、開業布標廣告、室內指示牌、導示牌、禁令標識牌、收銀臺、總臺）B、企業形象的樹立（標識、企業色、企業口號）設計商場形象手提袋、開業前期宣傳彩頁、POP掛旗、開業氣氛貼、刀旗、物價牌、打折牌等。C、開業前慶典籌備活動計劃，開業前商場內的整體氣氛布置;D、各媒體的宣傳和商品的定位宣傳、開業宣傳、開業后期計劃（包括電臺、電視臺各、報紙、戶外）;E、定期廣播內容的擬稿;六、商場包裝6.1VI系統建立1、VI基礎部分商場經營理念及標識、標準字、標準色、標準組合，在9月10日前提交設計方案。2、VI應用部分——宣傳應用系統：招商部包裝、招商手冊設計9月10日前提交，其它媒體發布根據進度設計;——銷售應用系統：10月15日前完成設計;——辦公應用系統：10月15日前完成設計;——采購應用系統：10月15日前完成設計;——交通應用系統：10月15日前完成設計;6.2商場形象包裝——商場形象包裝：11月15日前完成設計，開業前3天完成所有包裝。——周邊環境包裝：11月15日前完成設計，開業前3天完成所有包裝。——室內環境包裝：11月15日前完成設計，開業前3天完成所有包裝。——專賣店、貨架包裝：11月15日前完成設計，開業前3天完成所有包裝。——商品展示形象包裝：11月15日前完成設計，開業前3天完成所有包裝。——營業員形象包裝：11月15日前完成設計，開業前30天完成所有包裝。七、人員培訓人員招聘到位后進行為期1個月的培訓，培訓完成后到專賣店或商場進行15天的實習，開業前10天進現場進行模擬演練。1、專業知識培訓（1）、米泉商業市場發展概況和趨勢（2）、現代商業經營理念和策略（3）、商場管理和服務（4）、商品采購和配送（5）、賣場規劃和商品布局2、商場經營理念和模式培訓3、商業管理和禮儀培訓（1）、本商場經營和管理模式（2）、本商場組織架構設計（3）、本商場管理制度和員工行為守則（4）、營業員銷售管理和行為說辭八、商場招商計劃8.1招商指導原則1、符合整個項目戰略定位的原則，集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂六大業態于一體，商品的布局必須從滿足以上定位需求的角度出發;2、尊重市場需求和選擇的原則，經營布局的規劃必須為招商服務，最終格局取決于招商的結果;3、合理有效使用空間的原則，在體現商品形象、合理規劃休閑空間的基礎上，實現無浪費經營;4、經濟效益原則，應充分考慮商戶的經營利益，達成商戶與經營者雙贏的局面;5、大客戶和知名品牌優先原則，大客戶和知名品牌對提升商場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶要優先考慮;6、充分考慮經營戶愿望和要求的原則，考慮了經營戶愿望和要求，才能充分吸引經營戶進駐，并提高經營戶的經營激情，從而促進市場快速形成;7、方便顧客消費的原則，在商品布局及業態分布方面，體現了兩個原則，其一是充分享受一站式消費的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，符合人消費的習慣;8、差異化營銷原則，強調商業形態的差異性和招商策略的突破性，商業形態的差異體現在商業定位、運營模式和進駐商戶的優越性，招商策略的突破體現在經營模式的多樣性和可實現性。8.2招商流程進行客戶分類、確定重點確定招商對象客戶填寫招商意向表確定經營模式考察、評估核準制定招商優惠策略客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證進場裝修、備貨、上柜、營業客戶提供裝修方案及電腦效果圖簽定招商意向書、交納定金正式簽定招商協議制定招商流程制定招商計劃招商主管制定客戶招商周計劃招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽8.3招商計劃1、確立市場經營模式經營模式決定了市場經營的方式，經營模式確立，方可確定招商的政策，經營模式詳見經營策略。2、制定具體的招商政策——招商的目標和原則;在項目交付兩個月內實現80%的招商目標，確保商場按期開業。——招商工作的各項規章制度;見管理規章制度。——制定不同商戶（規模和經營商品等）的招商政策;見招商政策。——制定不同商戶的準入條件;根據商戶資格審查條件，確定最終簽約客戶，保證進駐商戶符合商場定位。——確定招商合同樣本;見附件。——確定優惠幅度和條件;大客戶和首批簽約商戶享受一定優惠，優惠幅度根據洽談情況而定。——部分大項目的招商方案;超市和家電商戶的洽談。3、招商區域和目標客戶確定——招商區域以米泉和烏魯木齊為主，大客戶和品牌客戶的招商區域以烏魯木齊為主;——男裝以本地資源和烏魯木齊資源為主，女裝以烏魯木齊資源為主;4、大客戶及品牌商戶的招商——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開;——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商;——由經營公司抽調專業人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負責客戶的招商和合作談判;5、市場招商的全面展開——針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟