柏城集團：昌泰物流項目策劃

活動方案（53頁）

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前言

昌泰物流項目即將進入封頂完工階段，項目前期工作進程順利，為了實現順利銷售和資金的迅

速回籠.還有大量工作需要繼續,無論是施工,質檢,招商，銷售,物管,都要確保實現本項目順利銷售

的同時提高開發商知名度，我們根據昌泰物流的項目情況、周邊環境以及客戶分析，做出本策劃案。

我們將從項目定位，招商工作，銷售工作一些較為詳細的界定,考慮到這次銷售工作任務在

時間上盡量往前提，所以我們將重點從銷售,招商，媒體廣告環節出發,力求實現預期的銷售目標。

房產開發作為資金投入量大,運轉周期長的項目，需要每個部門，每個環節的相互配合,在執行

方案時我們將按照現行方案實施,并根據實際情況靈活變通,達到最佳效應。

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第一部分、物流園區的發展和背景

1對物流概念的理解

根據物流的內在實質和活動特點，通常意義上的物流概念為：物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點

間的原材料、中間過程庫存，最后產品和相關信息有效流動和儲存的計劃、實施和控制管理過程。這是美國

物流協會從總結物流經濟活動特點和作用的基礎上所下的定義。

物流概念的演變和發展過程充分揭示出物流的核心內涵，即通過與企業及社會經濟活動的緊密結合，物流己

不僅僅是一般意義上的與運輸和倉儲有關的傳統組織管理技術，而是可以創造更高經濟價值的經濟管理活

動。現代條件下的物流是涵蓋企業經濟活動各個環節的創造增值價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，

也是現代條件下新的經濟發展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。

①對物流運作功能的理解

物流是將企業的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理

的生產活動。

②對物流增值功能的理解

物流是對企業的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優化企業資產結構及經營活動的資本升值

活動。

③物流信息功能的理解

物流是為企業經營計劃制定、存量管理、產品跟蹤、市場需求分析及產品流通運作等經營環節具有決策支持功

能的信息服務活動。

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④對物流價值功能的理解

物流是通過降低企業運輸及配送費用。實現零庫存、優化資金流等途徑，實現企業經營成本節約的創造增值價

值的活動。

對物流概念理解的不同，以及因物流在不同企業及不同經營活動環節的作用存在差異，表現為物流組織管理

方法的多樣性，如“準時制生產”、“零庫存”、“供應鏈管理”等。隨著物流作為一種專業化服務方式的出現，其

具體經營業態也呈現出多元化趨勢。

2、現代物流的發展和趨勢

1發展特點

國外現代物流業的發展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。戰后發達國家經濟的逐步繁榮，出現了國內外市

場上大批量工業制成品的銷售需要，并要求盡可能地把運輸同庫存、倉儲、包裝和銷售等相關作業協調進行，以便

加速物資流通和降低運銷成本。這一經濟發展形勢，為西方物流業的起步奠定了基礎；進入70年代，由于石油危

機的打擊，發達國家企業紛紛將生產地設在國外原料產地，或者在產品的主要消費地就近組裝，從而在客觀上促

進了物流業地區范圍的擴大和物流業的快速發展，日益發展的交通基礎設施和運輸條件以及先進的運輸組織方式

如多式聯運，為物流業的進一步發展提供了必要條件。

從國外物流業50年的發展進程看，國外物流業的發展主要得益于穩定的經濟增長、發達的信息技術、寬松的

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法制環境和經濟的全球化、區域化和集團化。專業的管理隊伍和先進的計算機網絡與通信手段，使物流服務不斷向

快速便捷。優質高效、成本低廉的目標邁進，物流設施與業務范圍也隨之迅速發展和擴大。美國、日本及歐盟國家

物流也發展到了較高水平。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%,日本為14%,英國為10.6%,

法國為11.1%,意大利和荷蘭均為11.3%,德國為13%,西班牙為11.5%,均居世界領先地位。

2.2發展趨勢

從現代物流的發展特點看，物流業己進入成熟階段，物流業的進一步發展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、

覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業化、標準化和信息化。

①物流服務的內涵將繼續拓展

物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發展到將裝卸。搬運、倉儲、保管乃至報關。通關、保險、商檢、衛

檢、動植檢、中轉、保稅等業務統一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，

產品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。

②物流服務過程在繼續延伸

物流服務的過程經歷了“港日一港日”、“門一門”和“生產車間一貨架”等幾個階段，其過程在逐步延伸。

從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到后來協助生產企業以“即時供貨(JIT)”和“零庫存(ZI)”

等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業的服務過程不斷向前延伸。此外，環境法規的日益嚴格，消費后

的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。

③專業化物流服務在不斷壯大

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發達國家目前非常重視發展“笫三方物流業”。所謂“第三方”指從事專業化物流服務的企業。物流企業與傳

統的運輸企業的不同之處在于，物流服務企業在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發貨人

或收貨人來執行。發展第三方物流將支持物流運營的專業化、科學化，并使物流企業與物流需求者之間建立更緊密、

有效的聯系。

2.3現代物流的核心一供應鏈一體化

由于物流管理的作用是將分散的功能要素集合成一個有機的系統并以此構成物流的基本要義所在，因此物流理

論形成伊始便被注入了系統的思想。同時，由于物流活動的各功能要素如運輸、倉儲。信息組織、服務質量等相互

之間存在效益背反關系，因此必須從系統管理的角度著手，合理正確解決效益背反矛盾。物流的“供應鏈管理”便

是針對獲得全系統物流效益最優化而出現的新管理思想。

供應鏈是指從采購開始經過生產、分配、銷售最后到達用戶等一系列活動（既包括生產經營活動，也包括物流

活動本身）是一個環環相扣的‘物流鏈”，而不再是孤立的行為，物流活動受這一供應鏈決定和制約。例如效益觀

和庫存觀，供應鏈上各環節都有不同的利益和觀念，各功能之間存在大生的沖突也難以避兔，但由于現代管理和

現代技術可以提供總體的信息為各個鏈節共享，因此可大大擴展視野，使之能從總體上管理整個“鏈”，而不是如

同過去那樣只管理各鏈節之間的“接日”，或只管其中一部分鏈節。供應鏈管理實際上就是把物流和企業全部活動

作為一個統一的過程來管理。供應鏈是現代物流管理的重要特征，也是現代物流的核心理論和技術所在。

供應鏈管理也稱為一體化物流管理OntegratedLogistics人是20世紀末最有影響的物流趨勢之一，其基本含義

是指不同職能部門之間或不同企業之間在物流上的廣泛或全方位合作，以達到提高物流效率、降低物流成本的目

的。

3.物流園區的發展概況

物流園區的建設和發展問題的提出，是由于現代物流發展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業發展戰略的改

變、企業物流能力的培養、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流服務的專業化分工與協作不斷走向深化的產

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自1998年以來，發展現代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業、商業及物流企業運用物流技術的領域不

斷擴展，各類物流基礎設施建設也呈現出良好勢頭，物流園區(或物流基地)正是在此種背景下出現并開始大力

發展的。

3.1物流園區的產生

物流園區作為物流業發展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發達國家已經得到了快速發

展。隨著我國傳統儲運業向市場化及現代物流業方向的發展轉變，國家有關主管部門開始制定了促進物流園區發展

的宏觀政策，一些發達地區和省份也紛紛開始籌建物流園區。然而，對于物流園區的規劃建設和運營管理，我們還

缺乏經驗，尚未有完善。有效的做法可以借鑒。此間分析研究了德國。日本等發達國家在物流園區建設中的經驗和

做法，希望能為我國的物流實踐工作提供有益的借鑒C

在德國乃至于整個歐洲，日益激烈的市場競爭迫使各個企業在生產及銷售環節盡力降低成本及費用支出，尤其

是在定購原材料到向客戶分發最終產品的供應鏈環節，節約成本的強烈要求帶來了發展物流產業的巨大機遇。

隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營

實體及園區一貨物配送轉運中心應運而生。

伴隨著物流業的進一步發展，各個企業都逐漸意識到配送轉運中心分散建設。各自為戰帶來的資源浪費，各級政

府也發現這種方式不利于充分發揮城市的總體規劃功能。物流園區作為物流業發展到一定階段的必然產物，在日

本。德國等物流業較為發達的國家和地區相繼出現。物流園區在日本稱為物流園區(DistributionPark),在

德國被稱為貨運村呼reightVillage人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設目的、服

務功能是基本相同的。

3.2國內物流園區的發展情況

由于物流園區在經濟規模、地理分布、建設運作方式和政府發揮作用等方面具有明顯的發展物流的開發效應和宣

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傳效應，我國政府及企業在近2?3年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大

力的支持。目前基本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區建設發展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角

洲地區、上海、北京等經濟發達地區和城市的物流園區建設步伐更快。

3.3物流園區的區位選擇和空間布局

物流園區的功能和服務特性決定了物流園區大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。

為吸引物流、配送轉運中心等物流企業在園區集聚，物流園區在空間布局時還需考慮物流市場需求、土地價格、

交通設施、勞動力成本、環境等經濟、社會條件因素。

3.4物流園區的建設和經營

物流園區的發展歷史要比物流發展歷史短許多，在西方物流較為發達的國家，物流園區也屬于近10年發展起來新

事物，因此，園區作為現代物流業發展的一個新趨勢，目前仍處于迅速發展的過程之中，其建設的經營經驗較少

且并不成熟。

3.5物流園區的發展前景

物流園區出現以后，對使用園區的企業乃至鄰近城市都產生了巨大的經濟和社會效益，主要表現在減輕了物流

對城市交通的壓力，減小了物流對城市環境的不利影響，提高了物流經營的規模效益，滿足了倉庫建設大型化發

展趨勢和貨物聯運發展的需求。

物流園區的出現極大地促進了。日本、德國等經濟發達國家物流業的快速發展，根據德國權威機構的研究，未來10

年，即使在日本、德國這樣運輸業高度發達的國家，物流園區的建設仍將處于蓬勃發展時期。

在我國，物流業的發展正處于起步階段，物流業較為發達的經濟中心城市己經開始了大量積極有益的理論探索和

實踐嘗試。隨著這些物流園區的規劃與建設，我國的物流產業發展步伐必將大大加快。

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總結：我們認為目前北安昌泰物流園的開發應充分利用市場提供的良好契機，審時度勢，填補了黑河

地區物流園的一個空白，創造昌泰集團在北安市房地產市場中一個新的里程碑，昌泰物流項目不但把握市

場良機，利用自身的優勢，滾動開發，實現了預期的利潤，增長了預期的利潤，為昌泰物流二期項目打下

了良好的基礎，還能夠把昌泰物流建成黑河地區的一個商業投資典范、著名品牌，從而確立昌泰集團在北

安房地產界的高品質地位。

第二部分、市場調查與市場機會分析

1.市場調查分析

（1）北安市房地產和商業市場調查與分析

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1.1.北安全市經濟近年來迅猛發展，為房地產業的發展帶來了一個成熟的時機。2009年北安市完成房地產開

發投資23.31億元，占全市固定資產投資的11.8%,房地產業增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產業

已成為北安市地方財政收入的重要來源，在經濟建設中占據著舉足輕重的地位。

1.2.當前，北安市房地產業正處于快速增長期，房地產市場供銷兩旺。全市住宅均價2010年達到2450元/

其中市區住宅均價為2200元/疔，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應增長較快。

1.3.自2001年來，北安市政府取消經濟適用房建設，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保

障體系，合理開發高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設的健康發展。在房地產市場

價格保持總體穩定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產開發的重點目標，同時引導投資于辦公

樓和商業營業用房在整個房地產業發展中保持合理的比例，全市開發資金的投資方向和投資結構日趨合理。

1.4、為了高起點、高標準地實施房地產綜合開發，北安市政府積極組織和引導房地產開發企業連片開發，鼓

勵建設較大規模的商業地產、住宅小區，增強商業配套、生活配套、小區配套功能。在開發建設住宅小區的同時，為

了使居民的居住條件和居住水平實現質的飛躍，系列物業管理規章制度，全面實施了規范化、法制化管理。

1.5、北安商業產業前景十分看好，發展空間巨大。商鋪、商品房需求量將繼續大幅度上升，到2013年，北

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安市區城市人口要達到50萬人以上。隨著北安城市化進程的不斷加快，城市規模進一步擴張，城市人口將迅速增

加，商品房和商業需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰略眼光的投資者已把目光轉移到北安地區。同時隨著人

均經濟收入的不斷增長，需求旺盛，商業產業將處于快速增長期，廣大群眾的潛在購買力很大，同時，根據有關

部匚調查，商業地產在房地產領域的消費已從滿足自用條件，轉向理性投資房地產業的方向發展。

1.6、從理性的角度出發，在看到北安市商業地產市場總體大發展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的

矛盾，臨街商鋪、商場攤位、商品房三大板塊的市場空缺趨近，投資者面臨選擇較小，北安本地房地產的發展增速

明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調，對房產投資

的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認清形勢，才可以在大環

境中立足。

分析：北安市房地產市場的規模日趨壯大，這與北安最近這幾年隨著城市化水平的不斷發展壯

大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地

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產開發的若干優惠政策，客觀上刺激了商業地產市場的發展。同時也出現了由于房地產發展增速過

快、商業地產項目缺少，群眾對投資形產品缺乏認識，新生的商業地產項目必須有一段時間的讓市

場認知，從而在銷售方面上帶來一定的壓力。

附加：（北安

市及周邊縣

區市場調研地理位置聯系電話經營面積經營模式售價租金備注

報表）

商業名稱

一，二樓

此房出租鐵西13394563339220平方米出租2-3多萬/年

河南新中凱鐵西15004566735180平方米出租3萬/年房東交供熱費

此房出租橋頭1594J71480730多平方米出租1萬多/年

億達建材物流中。克達山扎北的時⑼9666?北一8?步個文型的物戈因60步萬2萬4千/年沒才優息

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小王輪聒甫打綏化市長安物注沈外南60米100多平方米租賃3-4萬/年

空軍配貸接化市長安物流龍內70號13504559998100多平方來租賃3-4萬/年

佛湖乾飴強化市長安物流歸內1504^613888100多平方來租貫3-4萬/年

航匯輪胎甫店娛化市長安物流悅外北5號n1312X555089100多平方米租貸3-4萬/年

可發覺貨強化貨運樞紐沈內60號1390儂0227100多平方點租賃3-4萬/4

接化理運ifc貨接化市長安幼流花內67號100多平方來租賃3-4萬/年

金龍宇通客車配件一通街牝方停車場13846360696100多平方米租賃2-3萬/年

連城輪舲商行民政局樓下商展1361453444100多平方米租貫2-3萬/年

定大輪骷民政局樓下13846361678100多平方米租賃2-3萬/年

成功4?飾西左的1384J621088100多平方來租賃2-3萬/年

光明汽車配件建民路9號139(X564829100多平方米租貸2-3萬/年

商業名銖地理位JT聯不電話經營面取經營模虻售責根金備注

進發機電電弋開修

老來場家屬樓一樓7號1524*68777580多平方米粗貫2-3萬/年

fl

平安貨物運航鐵西鐵珞概400多年方米自管80多萬自匕使用，自己農建

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汽修米其林宏偉家園一樓66^6563200多平方束租賃6萬多/年

合賽汽修叁茂道94526567300多平方來自營

5000-7000/4-

北囪化肥出租三道街40多平方米租賃

年

物油公司臼道御1334S469111140多平方米租賃4萬8千/4

實稔更相六道街100多平方泉租堂3萬多/年

大自然地板六道街100多平方米租箕4萬多/年一,二樓

住美木櫥柜六道街100多平方米租貫3萬多/年一.二樓

林候門生六道弼100多平方束租賃2萬多/年一.二樓

4今川買的，買的時候是2000/平

長白山3D木門六道街100多平方米自善20多萬元

春江南五金北方有場睨里的五金60-80平方米租貸4H90/年按月交。一個月一交

立新日雜五金北方商場院外的五金50-70平方米租賃1萬多/4

▲如翼左北方商場外的200平方米根貨5萬多/年

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房東供熱，自己負責初生

宏華五金北方外1384￡620719的50平方來粗貨1萬多/年

商業名稱*?<iX聯系電話經營面積尊營模民售價租金各注

勸幾年租的，據說今年要漲

鴻第五金工具北方外15平方米租貫6千/年

趙明輪胎族化市長安物流門。1384-536611100多平租貨3-4萬/年

接化市啟達貨站強化市長安揚流洗內0455-3863199100多平租賃3-4萬/年

埃化市長安K■站接化市長安物流悅內1384f556565100多平租賃3-4萬/年

宏達修理部接化市長安物流除13762751155100多平租黃3-4萬/年

明水縣春寧遠赫接化市長安物流59號13904554658100多千租賃3-4萬/年丹終連不上

過衽蟲汽汽配娛化市貨運樞妞帆北4號1319Go00199100多平租賃3-4萬/年

四方配貨候化市貨達相融院內1號1384f819677100多平租篁3-4萬/年

北頭大值，貨源少

住過幼流娛化市長安和流院內13351353777100多平租賃3-4萬/年

威運輪胎娛化市長安物流洸外13836416516100多平租賃3-4萬/年

剎車大王候化市長安物流旄外13224655985100多平租貨3-4萬/年

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宏達空奉配貸接化市長安揚流龍內18744551115100多千租賃3-4萬/年

華興貨運姥化市長安物流洸內13846760222100多平租賃3-4萬/年

候化天古貨站強化市長安物流歸內1394￡530017100多平租貫3-4萬/年

鐵化市昆侖澗滑油族化市長安朝流除外15144551333100多千租貸3-4萬/年

商業名銖地理位Jt聯不電話經營面取經營楔虻售鈔程金備江

五大連池富民科子二道街西街口04565326358200-300多平自首2400/平■二樓）

五市五金建材商店一道褥農行東十米路北多平租賃萬多/年

0456-268388818313484561355（一二樓）

五市痔達農奴取件一道街衣打家屬樓下平租貫萬千/年

0456532143080-1003513555281000《一二樓）

五市順達汽率給修新客運站東南中超地產400多平自營/平

13846326777350015046873777（一二樓）

闈五百鋪五大連池政瘠對面1300S949680100多平出租2萬多/年（一二樓）

用工商儲一道街多平租貸萬/年

30-402400/平5-6二,三街道40多平3000-4000/4

商業名銖地理位JT聯不電話經營面取經營模虻售責根金備注

華威標卓汽車配件春和街0452-4323249100平多白首67千/平有若向

平安華車修比東千歲

0452-4322518186/p>

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北興汽車修理克東自管

克東平多

出光汽修0452-4659777100自管6-7千//p>

金鈴汽修先東1394621744480-100多平自營6-7千/平

宏達汽修廠克東1384625729280-100多平自營

日隆汽車雄修中心克東0452-423400080-100多平自管3萬-4萬/4

面啕汽率修配廠克東0452-4326003150多平自首7-8千/平

百利汽車修配?廠龍東自青千/平

1874^885678900015946240456

大田化仁農藥商先克售有志向

鼎豐泉行商店克營

常豐化把收藥JJ保

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部

克東租貨

住低1500/平最禹2600/平

育展克東租賃最低/平

90-100多平7000最訪1萬5千

甫業名稱地理位置