2025物業費催費培訓實務部分業主拖欠物業費的危害本00（3）會給其他正常交費的業主造成負面影響，形成不良風氣（1）吞噬物業公

司的利潤（2）侵犯了交費業主的利益添加標題文本03課程安排01A、物業公司與業主法律關系分析C、催收工作三要素工作狀態

工作技巧工作頻率B、法儒律師催收工作流程

添加標題文本03物業公司與業主相關法律關系A法律：《合同法》、《物權法》、《侵權責任法》《物業服務管理條例》、《惠州市物業管理條例》等合同：《前期物業服務合同》《物業服務合同》添加標題文本04+電話催繳常見心理障礙+催收心態工作狀態+明晰法律責任歸屬+特別注意事項+電話催繳注意事項+對業主繳費心理的把握+針對沒有聯系方式的業主工作技巧+工作頻率物業公司與業主相關法律關系B工作狀態篇添加標題文本03電話催繳常見心理障礙：01（1）抵觸

A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為業主就不應該、不可能交物管費。

B、表現形式：應付了事，效果不佳。（2）恐懼

A、心理解析：對打電話給業主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。

B、表現形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪業主。添加標題文本03面對業主不良情緒時，如何自我心理調節？：01

在與不同業主溝通過程中，始終要保持平和的心情，進行有效的溝通，面對不良情緒業主時，語氣嚴厲與溫和交替進行，自我始終要有良好的心理，業主的不良情緒的產生，不是業主針對你個人，而是針對某件事情，理解業主發脾氣是對事不對人，此時換位思考就好。添加標題文本03催收心態01

追女孩心態：有信心，有耐心，沒脾氣,讓對方發泄不良情緒，經得起磨

警察心態：正立場，強氣場，顯專業，情、理、法并用，動之以情，曉之以理，分析法律關系及責任歸屬，作為物業公司的代表，立場堅定，有禮有節工作技巧篇拒交物業費的情形及對策添加標題文本03情形1：跟風不交02案

例：張女士因鄰居沒有繳納物業費，因此也拒交相應物業費。應對話術：

業主跟風不交物業費，實際上是損害了已繳費業主的權利，物業有可能降低服務水平,業主會承擔不必要的違約金和系列訴訟費用。添加標題文本03情形2：房屋漏水02案

例：易先生因家里漏水，地板泡壞，墻面毀損，損失巨大；而物業沒有采取相應的維修措施，拒交物業費。應對話術：

房屋漏水分為兩種情況：

a.外墻漏水。外墻漏水劃分兩種情況，一種屬于在房屋保質期內的外墻漏水。《建設工程質量管理條例》第40條第2款規定：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保質期為5年。五年內出現的漏水情況，應由開發商提供售后服務。物業的責任只能是盡量幫忙聯系開發商，至于結果如何無法保證，物業不能對開發商采取強制措施。

另一種屬于質保期外的漏水，屬于公共面積，需要啟動維修基金。（維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。）

b.室內漏水，通知物業維修，部分原因可能是其他業主的問題。不管是上述任何原因，都是與物業無關，物業費仍要進行繳納。

添加標題文本03情形3：電梯故障02案

例：常爬梯先生居住小區，單元樓電梯故障頻發，有幾次還被夾在電梯中。因此拒交相應物業費。應對話術：

電梯故障原因之一：電梯本身的質量問題，物業公司聯系銷售商或生產廠家進行售后服務。

原

因

之

二：電梯過了保質期，啟動維修基金。啟動維修資金的程序也很復雜，需要業主的配合也需要時間，同時需要滿足以下條件：

（1）用來維修小區的公共區域，且是公共區域的大、中修；

（2）小區業主2/3以上且占小區面積2/3以上的居民同意。添加標題文本03情形4：被盜02A車輛被盜案

例：劉先生下班回家后把電動車停在車棚。第二天早上發現電動車丟失，因此認為物業盡到保管義務，拒交物業費。應對話術：（區分公共領域和車庫）物業收取的為車位管理費，物業與業主之間不存在保管合同關系。基本上此類問題都體現在業主的電動車被盜，大部分原因是由于業主亂停亂放，或者沒有上鎖。且被盜需有公安機關報案記錄。添加標題文本03情形4：被盜02B室內財產被盜案

例：王先生，某晚家里被盜，損失十幾萬，隨即報案。公安機關至今沒有破案，未找到偷竊之人。王先生認為物業沒有盡到安保義務，沒有保護其室內財產安全，自此拒絕繳納物業費。應對話術：關于業主室內的財物安全，如果沒有與物業簽訂特別的協議，物業只要按照《物業服務合同》的約定，提供了相應的安保義務，就可免責。被盜是小偷侵害業主財產，公安機關負責破案。添加標題文本03情形5：空置房產02案

例：趙土豪先生在成都市擁有幾處房產，其中有幾套仍為毛胚房。幾年來，都沒有繳納物業費。他認為，自己不住在小區，沒有享受相應的物業服務，不需要繳納費用。

應對話術：空置房也仍然需要繳納物業費，房屋交付使用后所發生的物業服務費用，由業主承擔，并不會因為部分業主未入住物業公司減少了服務投入。添加標題文本03情形6：人在外地02案

例：小區客服多次催黃飛龍先生前來繳納拖欠的物業費，黃先生每次都說他還在外地出差，只要回來就馬上會來交。經多次催告，仍沒有見黃先生前來繳費。應對話術：可以告訴業主通過轉賬方式進行繳費，回來交的話明確回來的具體時間。對公轉賬必須在銀行柜臺進行，不能在ATM機上進行。并且一定要進行備注，房號姓名和物業費。轉賬后留下轉賬憑據，才能到物業領取相應的收據或者發票。對公轉賬必須提供具體的戶名、賬號和開戶行信息。添加標題文本03情形7：物業服務水平不高02案

例：楊女士拖欠物業費已有幾年，每次物業向她進行催告，她都會說一大堆理由評判物業的服務質量差，對物業各種不滿意。應對話術：物業費價格跟物業服務成正比，不同的物業服務水平對應不同的價格水平；業主不能以0.5元/平米的物業費價格要求物業公司達到1.5元/平米的服務水平。服務不到位的地方，物業都在努力改善，不滿意的業主可以物業提改進意見。部分業主長期欠繳物業費，物業公司達到虧損狀態，物業只能減少服務成本，服務水平也隨之下降，這是一個惡性循環。無論什么原因，欠費的業主是沒有資格成為業委會成員的。添加標題文本03情形8：違章建筑02案

例：樓上業主在窗臺、陽臺外搭建植物架臺，李小心女士感到很不安全。數次要求物業解決問題，未果，因此拒交物業費。應對話術：應對話術：根據《物業管理條例》第四十六條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關部門接到物業報告后，應對違法行為予以制止或依法處理。物業是個服務性的機構，物業的責任只是制止，不能采取行動去禁止動工或者推倒，物業沒有任何強拆的權利。違章建筑的管理機構是政府房管部門，物業的責任是向其匯報，如確屬違章建筑，應由政府房管部門處分添加標題文本03情形9：相鄰權糾紛02案

例：隔壁經常打麻將到半夜，嚴重影響田靜心女士的睡眠。田女士要求物業對此問題進行解決，物業多次跟相關業主進行協商，頑固業主不聽勸告，影響事件并未停止。田女士認為物業對此事處理不力，拒交物業費應對話術：相鄰關系問題，物業只負責協調，問題解決需要跟相關業主達成一致。問題是否得到切實解決，物業不需要承擔相應責任。添加標題文本03情形10：業主在小區受傷02案

例：陳瀟灑先生某日在小區內散步，空降一盆栽砸到陳先生頭部，導致住院治療。陳先生認為自己受傷是因物業對小區管理不當，未盡到安保義務，因此拒交物業費。應對話術：首先看具體看受傷的原因。高空墜物，屬侵權，是其他業主責任，應找到相關的業主賠償損失；也有部分情況是屬于業主自身沒有盡到注意義務，自己承擔相應責任。添加標題文本情形11：業主認為物業與開發商是一伙的02案

例：新天地小區由新天地地產進行開發，由新天地物業進行服務。部分業主將開發商應承擔的責任（如房子質量問題、物業費的減免、房產證的辦理）轉嫁到物業公司，問題沒有得到解決，拒交物業費。應對話術：物業和開發商都是獨立的公司，即使創辦人可能一樣，但是它們是兩個獨立的民事主體，兩個獨立的法人，各自承擔相應的責任和義務2.不能輕易聽信業主的一面之詞，相關問題定要進行核實3.每打一個電話，都要得到業主的一個結果1.不能輕易答應打折3.不能輕易承諾幫業主解決物業不能解決的問題4.堅定立場，不管物業公司有沒有過錯，物業費都需要交納特別注意02電話催繳物業費注意事項：02（2）主動引導業主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話（1）語音語調適當，讓聽者舒服，吐字清晰；（3）對繳費通知有異議、對物管費起始日期不認可耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議

的同時，解釋物管費收取期限的標準。添加標題文本對業主繳費心理的把握02每個星期五是黃金催收期。大部分業主是上班族，平時沒有時間前去繳費。周五給予適當提醒，然后跟業主盡量安排周末時間繳費。如果業主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉賬方式，并確定轉賬的時間。如果業主一直含糊其辭說”最近”“這兩天會來交”則要和業主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業主，這樣，不僅使業主自己心里在時間上產生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業主產生失信的感覺，最終達到有效催費的目的。確定時間后一定要按著時間持續跟進在談話中要向其透露，如果他沒得按時繳納，下次一定會準時再聯系他的信息添加標題文本03催收催款函平時工作中留心積累業主聯系方式律師函上門搜集業主聯系方式訴訟針對無法聯系上的業主02工作頻率篇添加標題文本在安排工作內容和掌握催收頻率的時候，要充分考慮各種相關因素，比如：小區業主交費情況好壞，小區催費進展程度，物業協助而展開的工作進展程度，以及上一次與業主溝通交流的具體情況。

要提高催收效率，更要把握催收效果，每天的工作內容要有一個重點，工作量合適就好，不同時期的催收頻率呈波峰起伏狀，以某一時點發生的事件（如催繳通知單、律師函等法律文書的送達，當面調解）后為波峰，做到松弛有度，持續發展。

每