上海酒店式公寓市場分析

1.酒店式公寓定義和概念分類

1）酒店式公寓定義

酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務(wù)的寓所。其基本特征為:

房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺；套內(nèi)

提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般

配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會所，配套設(shè)施也較齊全；

就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準一般都達到高星級酒店的標準,

除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密

性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正

感受到賓至如歸。

酒店式公寓比較酒店而言，由于沒有硬性的指標限制，所以投資成

本相對較低而經(jīng)營方式則更加靈活，一般使用長租或長短結(jié)合的租賃形

式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金

方面，較低的沒入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價空間，所

以相比高星級酒店，租金會更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長

租客入住。從售價方面，雖略高于普通高級公寓，但優(yōu)厚的投資回報也

逐漸吸引眾多的投資客們沖入酒店式公寓的市場。

國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市

場。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū)，CBD及高級住宅集中地區(qū)，主要

客源是境外企業(yè)、跨國公司的駐華中短期辦事人員和各國駐華領(lǐng)事以及

部分國內(nèi)企業(yè)家等。隨著中國加入WTO以及各地商品房內(nèi)外銷并行政

策的貫徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓

這一新興物業(yè)正好填補了市場的空缺，它以高級泗店式服務(wù)包裝著居家

式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來越多人的肯定。

2）概念分類

目前上海酒店式公寓市場發(fā)展的越來越快，“酒店式公寓”這一新名

詞在普通消費者心里已不再陌生，在業(yè)內(nèi)更是耳熟能詳。但由于經(jīng)歷了

幾年的發(fā)展，內(nèi)外資開發(fā)商的并存，更由于各自開發(fā)理念與經(jīng)營方式的

不同，各自卻匕有著不同的市場份額，從物業(yè)的背景和性質(zhì)上來看，大

致可以分為以下幾大類型：

A、轉(zhuǎn)型的酒店式公寓：

自從上海2001年8月實施內(nèi)外銷房并行的政策以來，越來越多的

已建及在建的外銷房感覺到了經(jīng)營方面的市場壓力，因此憑借著自身服

務(wù)及配套設(shè)施上的優(yōu)勢，在宣傳上以高檔酒店式服務(wù)公寓的形象代替以

往外銷住房的稱號，并且憑借其良好的口碑，吸引了相當?shù)目蛻羧胱　?/p>

特征

地理分布：這部分類型的泗店式公寓主要分布與長寧、徐匯兩大區(qū)

域，靜安也有相當一部分。

規(guī)劃分析：由于此類物業(yè)的開發(fā)背景，因此小區(qū)規(guī)劃的建筑風格多

與國際接軌，更符合外來人士的居住理念和習慣，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃嚴謹，

內(nèi)景宜人。

在房型與面積的設(shè)計上，與新興的酒店式公寓有很大的差別，大面

積房（面積從100—250平方米）約占到總房型配比的50—80%以上，

甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面

積范圍在203-231nf之間等。

配套設(shè)施：配套設(shè)施比較齊全，會所一般都提供餐飲，康體，休閑

娛樂等服務(wù)設(shè)施，會所設(shè)施一般只對內(nèi)（或只對會員）經(jīng)營，部分服務(wù)

內(nèi)容對住戶（會員）免費開放。

物業(yè)管理：此類物業(yè)的物業(yè)管理公司大部分是由開發(fā)商自己組建的

物管隊伍前來理當，提供標準的酒店式管理服務(wù)。在管理中注重維護住

戶的私密性，注重與住戶的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。

經(jīng)營方式：目前些類酒店式公寓90%以上是只租不售的，當然其中

也有部分是可以購買的，不過售價不菲，而且大部分山租的物業(yè)都以長

租的形式運營，一般1年起租居多。這樣不但便于公寓內(nèi)的管理，而且

還能通過與客戶之間長時期的交流聯(lián)系，加強對其的服務(wù)力度，使居住

更為人性化，讓住戶更有回家的感覺。

銷售通路：多以網(wǎng)頁、雜志以及高檔場所提供的免費刊物作為其主

要的營銷推廣媒體。

價格分析：目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月

$1000-6000/套之間。主力價格段約維持在每月$1000-2500/套之間。

主要客層：目前此種類型物業(yè)的客源主要來自虹橋、徐家匯及南京

西路等商業(yè)商務(wù)區(qū)域，主要客籍是來自境外及港臺等地區(qū)的中高級主管

和經(jīng)理人士，而且多己舉家形式遷入。

出租狀況：目前市場上此類物業(yè)的出租率普遍情況較好，出租率基

本維持在80%左右。

檔次定位：在此類型的酒店式公寓的檔次定位上，大部分可稱作為

高檔型，當然其中不乏還有一部分是豪華型的，如位于徐匯的衡山路41

號等。

代表物業(yè)：有著名的名都城，鴻藝豪苑一一鴻藝會，仁恒濱江苑，

衡山路41號，溫莎公寓，上海商城等都屬于此類物業(yè)。

B、外資酒店管理公司經(jīng)營型：

由于酒店式公寓產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)型物業(yè)，所以口碑非常重要，正是因

為如此，越來越多的酒店式公寓，為了提高其品牌形象及知名度，聘請

聯(lián)同國際知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服務(wù)的傳統(tǒng)意義上更

類似于酒店，但同時又提供更為人性化家庭式服務(wù)，如照看兒童等等。

在房型設(shè)計上，與酒店大不相同，一般一房、兩房、三房及復(fù)式等房型

都有，因此在房型的設(shè)計上更類似于公寓房，因此我們稱其為“公寓式

的酒店”物業(yè)。

特征

地理分布：一般分布在經(jīng)濟高度發(fā)達的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦

東陸家嘴金融贊易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。

規(guī)劃分析：物業(yè)規(guī)劃一般以獨棟為主，注重內(nèi)景布局；在內(nèi)部規(guī)劃

中，停車設(shè)施受到很大程度的關(guān)注，一般都配備足夠的停車位供住戶使

用，主力房型為兩、三房居多，主力面積范圍在106?148nl?之間。

配套設(shè)施：配套設(shè)施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美

容、小商場等沒施一應(yīng)俱全，會所設(shè)施不但為住客提供高質(zhì)量的服務(wù)，

還對外開放。

物業(yè)管理：物業(yè)管理公司一般由國際知名的酒店管理公司前來擔

當，如萬豪，雅詩閣等。

經(jīng)營方式：只租不售，并以長短租互相結(jié)合的方式經(jīng)營，各自約占

50%左右，出租的價格比其他酒店式公寓要高。

銷售通路：多以網(wǎng)頁、雜志以及高檔場所提供的免費刊物作為其主

要的營銷推廣媒體。

價格分析：目前此類型物業(yè)租金維持在每月$1800-16000/套之間，

主力價格段維持在每月$2500-3000/套之間。

主要客層：目前此種類型的物業(yè)主要的客源來自CBD中央商務(wù)區(qū)

域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的

CEO及高級經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租

客人約占到50%。

出租狀況；目前市場上此類物業(yè)的出租情況較好，出租率基本維持

在70%左右。

檔次定位：在物業(yè)的檔次定位上，此類物'也在酒店式公寓領(lǐng)域檔次

最高，所以可以看作是豪華型的。

代表物業(yè)：比較有代表性的物業(yè)有浦東雅詩閣、盧灣的盛捷高級服

務(wù)公寓、黃浦的威斯汀公寓等。

C、新一代酒店式公寓：

隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務(wù)公寓受到市場的公認，一種新

型的物業(yè)形態(tài)逐漸在滬增多。其實它更多像是從小戶型的一種類型，與

傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了，它們更多的只是提供一種酒店式的

服務(wù)。

特征

地理分布：一般位于市區(qū)中心地帶，靠近或地處商業(yè)或購物集中地,

周邊配套齊全。

規(guī)劃分析；這些公寓的房源主要來自于早期爛尾樓的改造，也有部

分是在小區(qū)規(guī)劃中剩余的小地塊上建造由來的。所以相對來說，很多地

方受到諸多的限制，而且沒有足夠理想的小區(qū)資源可以共享。

在房型的設(shè)計上，此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積

約在40—60平方米之間。有的樓盤也有稍大的房型存在，但總量較小。

配套設(shè)施：會所職能基本與普通公寓會所相同，總體設(shè)施較齊全。

物業(yè)管理：由普通的物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們

只提供較為簡單的酒店式服務(wù)，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。

經(jīng)營方式：以出售的形式推出，將房屋產(chǎn)權(quán)分配到小業(yè)主的手中。

部分物業(yè)還提供反租服務(wù)。

銷售通路：大多以報紙、戶外看板、燈箱、電視等作為其營銷推廣

媒體。

價格分析：H前此類型物業(yè)主力價格段在￥10000-12000/僧之間,

如：靜安晶華園售價￥12000—14000/而。

主要客層：主要是以是本地、外省市及港臺地區(qū)的投資客為主，所

以一般在銷售過程中投資回報率會是一個重點的考量。

銷售狀況：目前市場上此類物業(yè)的市場反應(yīng)普遍良好，一般開盤1

至3個月就售罄。

檔次定位：在酒店式公寓領(lǐng)域定位較低，因此我們稱它為普通型。

代表物業(yè)：靜安香格公寓，藍朝部落，青年匯，國際麗晶以及目前

在售的圣大地，君悅靜安，靜安晶華園等。

D、產(chǎn)權(quán)式酒店:

產(chǎn)權(quán)式酒店于上個世紀70年代興起于美國的一些著名的旅游城市

和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”，它一般位于風景秀麗的旅游地區(qū)，

如：夏威夷、加利福尼亞等。酒店的出租率又相對較高，一般年出租率

在40%以上。

產(chǎn)權(quán)式酒店是傳統(tǒng)酒店業(yè)務(wù)與現(xiàn)今房產(chǎn)經(jīng)營的一個交融，既帶給酒

店一種新的盈利和風險分擔的方式，又提供給投資客們一種新興的投資

型物業(yè)。應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)在近代一個比較大膽的嘗試。

但此種物業(yè)形式在上海比較少見，因此相對的投資者也比較謹慎，

同時它在操作上也比較復(fù)雜，不適宜短線投資。而且，上海目前的產(chǎn)權(quán)

式酒店主打的概念是與國外和國內(nèi)其他旅游城市所不同的，我們都知道

他們主打的概念是旅游，而上海則是商務(wù)辦公，因此我們只能借鑒而不

能照搬，必須采用不同的銷售通路才能應(yīng)對市場。

特征

目前市場上產(chǎn)權(quán)酒店的三種類型：

時權(quán)酒店：酒店向游客，中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使

用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。

退休住宅型：是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退

休之前每年和家人去使用一段時間,其余時間交給酒店管理公司出租獲

取租金匯報，到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。

有限自用的投資型酒店公寓：開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立

產(chǎn)權(quán)出售給投資客。投資客一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司

出租經(jīng)營，獲取租金和分紅，并獲得公司贈送得一定時間免費入住權(quán)。

地理分布：目前國外及國內(nèi)其他地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，一般都分布在

旅游圣地附近。而上海則分布在經(jīng)濟發(fā)達的商務(wù)經(jīng)融區(qū)域，如：外灘、

南京西路周邊。

規(guī)劃分析：酒店的建筑風格設(shè)計，高標準豪華型；房型規(guī)劃面積較

小，一般都以酒店標準房及套房為主，因此戶數(shù)較多，私密性較差。

配套設(shè)施：提供星級標準酒店配套設(shè)施。

物業(yè)管理：聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，進行專業(yè)標準的酒店經(jīng)

營管理.，也就是說，產(chǎn)權(quán)式酒店與普通酒店式公寓在物業(yè)管理上最大的

不同是，它們提供的是酒店經(jīng)營管理，而不是普通的物業(yè)管理。

經(jīng)營方式：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)給小業(yè)主，由專門酒店管理公司經(jīng)營管

理，小業(yè)主按照固定投資回報率收取利潤提成。并贈送一定時間的免費

或打折的酒店入住機會。

銷售通路：大多采用報紙、電視、戶外看板等作為其主要推廣媒介。

主要客層：100%為投資客，并且就目前市場來看90%以上的投資

客都會采用一次性付款的方式進行購房。

代表物業(yè)：如靠近外灘的世福匯。

2.上海酒店式公寓的市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析

此次報告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店兩大類。之所以把這兩類酒店公布作為研究對象,

主要是基于今年市場供應(yīng)冊、市場需求以及反響度等多方面因素的考慮。

1）出售型酒店式公寓參數(shù)一覽表（部分數(shù)據(jù)為前幾年開盤價，與目前市價無可比性）

總建主力主力開盤交房物業(yè)

樓盤名稱區(qū)域地址售價總戶數(shù)銷售率

（萬吩）面積（m*）總價日期日期管理費

世福匯黃浦山東中路廣東路4.191.824萬59118萬70703.104.99.8元阿'/月60%

領(lǐng)秀賞黃浦北京西路239弄16號0.551.24-1.43萬60-7180-95萬7603.9現(xiàn)房2.7元/m'/月100%

獨立時代黃浦陸家浜路468弄26號—810012萬42-5142-53萬33603.903.125元阿7月100%

靜安晶華園靜安陜西北路1111號8萬（含住宅）9000-1.1萬57-6957-69萬21603.604.52元/nf/月98%

駿豪國際靜安陜西北路288號7.3萬2萬28萬34-4696-144萬60603.304.38元阿7月100%

美麗園酒店好安延安西路396號3萬162萬40-9683-106萬300戶03.9.25現(xiàn)房無80%

也悅?cè)喊察o安康定路1033號4萬1.1萬45-5050-55萬50003.504.45元阿'/月100%

感性達利閘北新疆路、烏鎮(zhèn)路37550-990042-6250-60萬97203.503.124元100%

國際麗晶閘北共和新路700弄10號2.37000-800033-5824-447J40003.104.62.5-3元100%

水興X邦閘北永興路180弁4.2均價850046.3-6845-587J10803.304.13.6兀95%

華龍大酒店閘北滬太路365號0.8378均價8000元35-6833-45萬15603.9.2704.6100%

大眾河濱普陀武寧路，長壽路3萬980012元41-6350-70萬36603.704.54.8元阿7月93%

圣天地普陀江寧路、長壽路21.2-1.33萬31-5640-50萬110003.404.72.5-3元80%

中環(huán)大典普陀中山北路3880號3.75萬9200-1萬40-5740-55萬60003.6.1804.82.5元阿7月100%

國際明佳城虹口四川北路1428號31.2-1.3萬50-6063-75萬36503.704.122.5元而/月85%

恒升半島虹口吳淞路205號3萬116萬34,-6648-92萬22803.103.85元/nV/月100%

天寶華庭虹口四平路777號4.1萬均價:920037-5737-55h54003.1004.64元阿,/天70%

萬源晶典浦東浦東大道東方路3.34萬1.35-1.4萬57-59.278-83萬51003.704.年底5.5元阿'/月100%

金隆海悅浦東浦東大道580號2.3萬1.3萬56.4774萬34803.304.57元阿'/月100%

國際金融家浦東浦店路400號3.1萬1.2萬56-8067-96萬18703.704.93元而/月100%

中患廣場浦東新金橋路1088號8萬5700-710051-7533-48萬109803.904.10—100%

九龍錦江浦東浦東新區(qū)川黃路222號1.4萬8000-900050-8945-70萬10803.804.45向m7月100%

海博大廈浦東南碼頭路101號1.5萬均價9000元38.340萬26003.102004.64元阿7月100%

壹間房?張江浦東浦東張江路6891萬7000-900030-5027-35萬18003.11.2004.34元阿7月99%

東方星座楊浦江浦路1508號0.8萬8000-915030-6025-40萬21103.904.63.8元阿'/月97%

莫奈印象長寧延安西路1201號3.2萬均價：1.5萬50-7070-130萬46403.112005.初5-6元/m'/月87%

均價74-79?6萬美金

名仕帝庭閣徐匯廣元西路88號3萬22403.1104.68元/nf/月85%

2200美金124-13029萬美金

百第宜山徐匯中山西路宜山路口1.6萬7600-900030-7025-50萬25003.8.1604.53元阿'/月86%

安基廣威黃浦浙江中路、北京東路1.3182萬50-6095-11011703.1204.1010用mV月60%

新時空國際長寧長寧路1031號7萬均價1.3萬40-7045-60萬72503.1205.年年未定預(yù)定

47.9-597571

徐家匯館徐匯天鑰橋路218號1.4775均價：15000150戶03.504.33.8元/m'/月90%

119.9-124.4160萬

協(xié)和城協(xié)和18000-53.7-81當前推出

靜安南京西路2068號46萬100-200萬03.11現(xiàn)房7.5元/m'/月25%

麗京酒店230009G.8100200r

中遠行家浦東楊高南路1288號2萬均價：900065-7650-70萬261戶03.704.42-3元/m'/月75%

金橋風凰酒

浦東金橋黃楊路18號3.2萬9900-11400150-172160-170220戶03.7現(xiàn)房5.4元/m7月90%

店式公寓

紫紫居天天閔行吳中路1888號2.4萬均價：850050-6045-55200戶03.304.52元阿'/月100%

悠詩閣普陀滬太路826號1.3萬均價：850042-7035-55154戶03.1104.123.5元/mV月90%

贏家時代閘北滬太路365號8678均價：860035.5-68.430-50萬200多戶03.904.44元阿1/月100%

虹「1金地匯

虹口紀念路335弄8號1.1$萬6500-720043-7128-50萬190多戶03.403.123元阿'/月97%

凱陽新離

2）2004年新開酒店公寓一覽表

總建借價主力主力總價開盤交房物業(yè)管理費

樓盤名稱區(qū)域地址總戶數(shù)銷售率

（萬向）（元聞）面積（nn（萬元）日期日期（元/m0月）

徐匯世高館徐匯建國西路221、223號0.5820000163-212326-424242004.7.24開盤之前8100%

徐匯3702百

徐匯中山西路、宜山路口1.6880030-7025-5025003.8.1604.53100%

第宜山大樓

時峰不夜城閘北海寧路、鳥誼路31200035-9042-108402未開盤未定4預(yù)熱盤

上海多倫多虹口四川北路1885號3.41500044-4957-63.75162004.9.262005.63-492%

四季沙龍虹口新市南路585號2.46850037-5531-474762004.3.272005.52.5-395%

虹橋領(lǐng)地閔行虹莘路3733號1.4只租不售50-60—3002004.8.302005.122預(yù)熱盤

財富公館嘉定西安路1558號1.6880037-7032.5-621952004.8.102005年底3.543%

碧云108浦東浦東紅楓路108弄9號0.91300045-7658.5-1031082004.8.82004.123100%

久陽流江浦東浦東南路1436號4165006099275未開盤2005年底4預(yù)熱盤

松江區(qū)梅家浜路1505

星辰園松江—5100—未開盤2006年底1.2預(yù)熱盤

弄

都匯華庭青浦新區(qū)路956號1.3500030-5015-251642004.7.52005.4187.7%

3）區(qū)域分布數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

2004年各區(qū)域酒店公寓所占比例

□閔行

□閘北

口嘉定

口虹口

口浦東

n小

口松江

A.2004年出售型酒店公寓共12個，從數(shù)量上來說，要遠少于2003

年度。由于市場放量過度導(dǎo)致整體市場需求趨向于飽和，最終致使

2004年酒店式公寓產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生抗性，總體供應(yīng)量急劇萎縮。

B.從地理位置分布來說，市區(qū)中心地段已經(jīng)沒有酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn),

而絕大多數(shù)酒店式公寓出現(xiàn)在較為偏遠的次中心甚至郊區(qū)。

C.從上面的圖標中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。今年浦

東地區(qū)的酒店公寓開案量占了較大的比重，總共有3個新盤亮相。

位于浦東新上海商業(yè)城商圈的久陽濱江公寓即將開盤，該樓盤是上

海目前唯一打投資回報概念的酒店式公寓產(chǎn)品，該項目正處前期預(yù)

熱，由于交房較晚，所以需要一個較長的客戶積累過程。位于金橋

碧云社區(qū)的碧云108為一棟小體量的酒店式公寓，由于碧云社區(qū)所

固有的龐大酒店客源，地區(qū)市場被投資客普遍看好，該項目銷售周

期僅2個多月，便一售而空。

D.許多在青浦、松江所出現(xiàn)的酒店式公寓產(chǎn)品并不是以對外出租經(jīng)營

為目的，而是由于拿地時的土地性質(zhì)為辦公用途，開發(fā)商建成酒店

式公寓以后變相當作住宅出售。

4）房型、面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

主力面枳門分比

10%Z17%

70%

□3045(n2D4565m2D6580n2□>80to2

A.從圖標中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，45-65疝的房型已經(jīng)成為了日前滬上酒

店公寓中最受推崇的房型面積。有七成以上的個案主推的面積都集

中在45-65nf之間。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道

理其實很簡單。主要就是因為合理的房型面積才能控制合理的總價，

總價控制得當了，那么自然不愁賣不掉了。另外，目前很多酒店公

寓都可以掛牌辦公，過小的面積當然不適宜辦公，面積如果過大又

不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。

B.其中以30-45nf小面積房型為主的酒店公寓也占到將近20%的比

例，例如：長壽路上的“圣天地”、浦東的“海博大廈”、“張江國際”

等，都是以此類面積作為樓盤的主推房型。相對而言，總價優(yōu)勢就

顯而易見了。但是那些不具備充足陽光的超小面積的房型，卻成為

了銷售上的一大障礙。如，圣天地的30mz左右面積的銷售業(yè)績一度

相當?shù)牟顝娙艘狻?/p>

C.房型的創(chuàng)新之處，要提一下浦東大道、東方路的金隆海悅。該樓盤

在房型上的亮點就是長久以來困擾著小戶型的朝向問題終于得到了

解決。金隆海悅在南北長、東西短的獨幢建筑中，它一反房屋或東、

或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”在南北長、東西短的獨幢

建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”

處理手段，使每一戶小房型“曲折”向南。這樣的做法使得每套房

屋都有一間房間朝南，小戶型公寓擺脫了昔日“爛尾”的陰影，迎

來了久違的陽光。

D.虹口區(qū)的外灘自由自宅以及靜安的君悅靜安，主要是利用了層高的

優(yōu)勢，在其中大做文章。如，君悅靜安6-22層的層高為3.3米，利

用這一優(yōu)勢，開發(fā)商巧妙的把原有的房型改成了錯層房型，使得不

大的空間內(nèi)實現(xiàn)了公寓樓所具備的功能分區(qū)的優(yōu)勢。再比如外灘自

由自宅，同樣是利用了層高優(yōu)勢，使休息區(qū)與活動區(qū)形成了相對獨

立的空間。這樣一來，視覺效果上空間似乎變大了，再者又實現(xiàn)了

功能分區(qū)，可謂是一舉兩得。

單價總價數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

XXM年酒店式公寓單價蒐圍示意圖

□《8000元

□HOOOH萬

□1-1.575

口1.52萬

口12萬|

A.據(jù)調(diào)查,2004年出售型酒店公寓的單價主要集中在12000元/nf以下、

1.2萬元-1.5萬元/門兩個范圍段內(nèi)。相比之下，1萬元/肝以上的酒店

式公寓僅占到40%。這個單價范圍段的酒店公寓主要集中在內(nèi)環(huán)線以

內(nèi)，例如浦東新上海商業(yè)城商圈、嘉里不夜城商圈、淮海路襄陽路商

圈等區(qū)域。僅徐匯梵高館的銷售單價突破了2萬大關(guān)，位于山東東路

上的世福匯的目前扔有少量房源出售，對外報價為2.45萬/ml是上

海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。

B.今年開盤的酒店公寓單價普遍較低，主要由于今年酒店式公寓項目大

多地理位置偏遠，有些酒店式公寓品質(zhì)不高，由物業(yè)管理公司而非酒

店管理公司進行管理的，造成其售價基本與住宅持平。

2004年酒店式公寓主力總價箍圍段示意圖

口50-80萬

080-100/;

口100-120萬

□)120萬

A.從開盤銷售的酒店公寓主力總價段來看,50-80萬的總價占到了40%

的比例，而80-120萬的總價也占到了30%。可見，此類價格范圍是

目前酒店式公寓市場供應(yīng)的主力總價，我們發(fā)現(xiàn)總價在100-120萬

之間的產(chǎn)品己經(jīng)幾乎絕跡，而120萬以上的高價位酒店式公寓也占

據(jù)了10%的少量市?場份額。

B.由于酒店式公寓市場供應(yīng)主要集中離市中心較為偏遠的地區(qū)，普遍

呈現(xiàn)出低單價、小面積的狀況，而由于地段價值的緣故，造成該類

酒店式公寓產(chǎn)品的整體品質(zhì)拔不高，也是造成了現(xiàn)在酒店式公寓類

產(chǎn)品的總價普遍較低。

5）物業(yè)裝修標準統(tǒng)計分析

裝修標準示意圖

□<1000元/?2

B100(1500元

□1500-2000元/?2

口25003000元/?2

A.從上面的圖表中發(fā)現(xiàn)，目前市場上的酒店公寓裝修標準主要集中

1000-1500元/nV之間，而且在這個裝修價位段內(nèi)又以1500元/肝的

標準居多。例如，天寶華庭、萬源晶典、徐家匯館等。

B.今年推出的酒店公寓中也出現(xiàn)了為數(shù)不少2500-3000元/nV檔次的豪

華裝修。例如：莫耐印象、名仕帝庭閣等的裝修標準都在2500元/

nf左右。而世福匯某些房型的裝修標準更是達到了3000元/nf。

C.與上述這些富麗堂皇的裝修標準相比較之下，那些小于1000元/of

的裝修更顯得平易近人一些。永興富邦、虹口金地匯、紫藤居、中

環(huán)大廈地裝修標準基本上都在1000元/nf之下。

6）物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

物業(yè)管理公司性質(zhì)示意圖

口專業(yè)酒店管理公司

口外資物業(yè)管理公司

口其他物業(yè)管理公司

A.如今購買酒店公寓的客戶，無論是投資客還是自住客對物業(yè)管理公

司所提出的要求是越來越高了。因為擁有良好聲譽的物業(yè)管理公司

也是提升酒店式公寓品質(zhì)的重要標準之一。

B.從今年上市的酒店公寓來看，許多開發(fā)商已經(jīng)在物業(yè)管理公司方面

花了相當大的心思，據(jù)統(tǒng)計有三成左右的發(fā)展商更是大手筆的聘請

了國際上知名的酒店管理公司。這主要是為了體現(xiàn)開發(fā)商的實力以

及產(chǎn)品規(guī)劃上的高標準。例如，駿豪國際聘請了太平洋國際酒店管

理集團、綠地集團開發(fā)的感性達利以及剛推出不久的莫耐印象都是

聘請了美國豪生國際酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、高品質(zhì)的服

務(wù)。另外，浦東地區(qū)的萬源晶典聘請英國邦臣酒店集團也是來頭不

小。其實這些在樓盤的售價中早己經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)。

C.除了知名酒店管理公司之外，擁有良好聲譽的外資物業(yè)管理公司也

成為了開發(fā)商樂意選擇的對象。例如，君悅靜安的物業(yè)管理公司是

仲量聯(lián)行、金隆海悅聘請的是第一太平戴維斯。值得注意的是，海

悅附近已經(jīng)有好幾個樓盤是由第一太平戴維斯擔當物業(yè)管理的，對

該區(qū)域內(nèi)的樓盤管理相信已經(jīng)有了相當豐富的管理經(jīng)驗。

7）營銷手段、投資回報率數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

＞營銷手段

酒店式公寓包租比例

2004年開盤的酒店公寓中有30%的項目提供回租的營銷方式，而

2005年開盤的酒店式公寓則基本上不帶回租。只有浦東的久陽濱江公寓

采用投資回報率為5%回租的方式進行銷售，由于該項目交房較晚，打投

資回報旨在前期積累客戶。

2004年滬上酒店公寓回租年限、年投資回報率一覽表

樓盤名稱包租年限年投資回報率

世福匯10年6.5%

駿豪國際一年簽約8%

美麗園大酒店10年7%

大眾河濱5年6.8%

外灘自由自宅3-8年7%

萬源晶典5年8%

前6年：6%

中遠行家10年

后4年：逐年遞增

九龍錦江大酒店10年8%

莫耐印象10年8%

名仕帝庭閣2年8%

贏家時代8年8%

2005年滬上酒店公寓回租年限、年投資回報率一覽表

樓盤名稱包租年限年投資回報率

久陽濱江公寓10年5%

A.隨著滬上酒店式公寓的日益壯大，長達10年的包租年限也已經(jīng)悄然

出現(xiàn)了。例如，世福匯、美麗源大酒店、九龍錦江大酒店、莫耐印

象的包租年限都是10年。有些酒店公寓雖然提供10年的包租，但

是前后幾年的投資回報率是隨著市場變化而不斷變動的。例如，莫

耐印象與客戶簽一個10年的包租合同，在這10年內(nèi)，業(yè)主沒有房

屋的使用權(quán)，須全權(quán)委托給豪生酒店集團管理。前3年的投資回報

率是8%,隨后7年是按照實際的經(jīng)營狀況來分紅。

B.值得關(guān)注的是，今年有幾個從前只租不售的酒店公寓，目前也己經(jīng)

常開了大門，加入到出售的行列中來了。例如位于廣元西路的名仕

苑帝庭閣，該樓原先只用于出租，今年8月首次進行銷售，售價為

13000-195007U/nr,并推出“2年8%投資回報”的銷售方案。據(jù)

售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。該盤房型比

較小，三房129m2,其余都為80戶一房。該盤另1幢后續(xù)開發(fā)的帝

逸閣已經(jīng)進入外立面施工，樣板房也開始施工，估計年內(nèi)將上市。

C.由租轉(zhuǎn)售的個案在徐匯又出現(xiàn)一例。位于衡山路、吳興路的國際網(wǎng)

球中心中1幢22層酒店公寓一一東亞公寓，將原先用于出租的裝修

房出售，據(jù)售樓員稱：房間并沒有進行重新裝修，售價為2800-2850

美元/行，房型面積都在200肝以上。這也是今年衡山路沿線第一例

出售的公寓。

D.據(jù)調(diào)查，提供包租服務(wù)的酒店公寓，制定的年投資回報率從6.5%

?8%不等。其中年投資回報率為8%占到了半數(shù)以上。但是對于許諾

8%的投資回報率，開發(fā)商是否有足夠的信心呢？

E.先來看一下有租轉(zhuǎn)售的名仕苑帝庭閣是如何操作的。以74.11肝的

一房為例，若各項指標均取均值計算，對其投資回報進行推算：

F.投入：單價16600元，總價123萬元，首付30%：貸款86.1萬元,

還貸總額為（假設(shè)10年還貸）109.8萬元。

G.收益：該種房型租金9130元；回報年限：（36.9萬元+109.8萬元）

4-9130元處161個月，161?10處16年（以每年10個月的出租期

計算），投資回報率為6.25%。可見，目前開發(fā)商允諾的8%的回報

率還是較高的。對于8%的回報率是否有保障，售樓員這樣解釋，由

于帝庭閣原先用于出租，目前絕大部分房源都有租約在身，平時大

樓的出租率大約保持在意85%,且相當一部分租給渣打銀行、￡利

浦等企業(yè)職員，因此，對2年的包租很有把握。對于這樣一個效益

較好的項目，開發(fā)商急于出手，或許是目前上海樓市的火暴行情，

讓開發(fā)商無心長線投資了。

3.上海酒店式公寓市場總結(jié)及未來走向分析

1）區(qū)域酒店式公寓市場總結(jié)

A.“酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展

的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的

“酒店式公寓”也從許多方面