居民住宅大院管理制度一、總則（一）目的為了加強居民住宅大院的管理，營造安全、整潔、舒適、和諧的居住環境，維護全體居民的合法權益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本居民住宅大院的全體業主、租戶以及居住人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策，依法依規進行管理。2.服務至上原則：以居民需求為導向，提供優質、高效、便捷的物業服務，不斷提升居民滿意度。3.公平公正原則：對所有居民一視同仁，公平對待各項管理事務，確保制度執行的公正性。4.共同參與原則：鼓勵居民積極參與大院管理，形成共建共享的良好氛圍。二、物業與業主委員會（一）物業管理公司職責1.安全保衛制定并執行門崗值班制度，24小時安排專人值守，對進出人員、車輛進行嚴格登記和盤查，嚴禁無關人員和車輛進入大院。定期巡邏大院，白天至少每兩小時巡邏一次，夜間至少每小時巡邏一次，做好巡邏記錄，及時發現和處理各類安全隱患及突發事件。維護大院公共區域的治安秩序，協助公安機關做好防范工作，對發生的治安案件和災害事故及時報告并采取相應措施。2.環境衛生負責大院公共區域的清掃保潔工作，包括道路、樓道、電梯、停車場、綠化帶等，保持環境整潔衛生。定期進行垃圾清運，做到日產日清，確保垃圾桶無滿溢現象。做好公共區域的消毒殺菌工作，特別是在疫情期間等特殊時期，加強消毒頻次，保障居民健康。3.設施設備維護建立健全設施設備管理制度，定期對大院的房屋建筑、水電設施、消防設備、電梯等進行檢查、維護和保養，確保設施設備正常運行。對設施設備的維修、更換等情況進行詳細記錄，及時處理設施設備故障和損壞問題，保障居民的正常生活。按照規定做好電梯的定期檢驗和維護工作，確保電梯安全運行，為居民提供安全便捷的垂直交通服務。4.綠化養護負責大院綠化區域的規劃、種植和養護工作，制定綠化養護計劃，定期修剪草坪、樹木、花卉，保持綠化景觀美觀。做好綠化灌溉、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好，營造優美的居住環境。加強對居民愛護綠化的宣傳教育，制止破壞綠化的行為。5.物業服務費用管理按照物價部門核定的標準和物業服務合同約定，合理收取物業服務費用，并向居民公示費用收支情況。嚴格執行財務管理制度，規范費用收支核算，確保物業服務費用專款專用，用于大院的管理和服務支出。定期對物業服務費用的使用情況進行審計，接受居民監督。6.社區文化建設組織開展豐富多彩的社區文化活動，增進居民之間的交流與溝通，營造和諧的社區氛圍。設立社區宣傳欄，及時發布各類通知、信息、政策法規等，為居民提供信息服務。鼓勵居民成立各類興趣小組，如書法繪畫、舞蹈健身、讀書分享等，為居民提供展示自我的平臺。（二）業主委員會職責1.代表業主利益：業主委員會由業主選舉產生，代表全體業主的利益，維護業主的合法權益，與物業管理公司進行溝通、協調和監督。2.制定業主大會議事規則：組織召開業主大會，制定和修改業主大會議事規則、管理規約等相關文件，確保大院管理有章可循。3.監督物業管理服務：對物業管理公司的服務質量、費用收支等情況進行監督檢查，定期聽取業主意見和建議，及時向物業管理公司反饋業主訴求，并督促其改進服務。4.協調業主與物業管理公司關系：在業主與物業管理公司之間發揮橋梁和紐帶作用，協調解決雙方之間的矛盾和問題，促進雙方良好合作。5.參與重大事項決策：參與大院重大事項的決策，如物業收費標準調整、公共設施設備改造、維修資金使用等，確保決策符合業主利益。6.定期向業主匯報工作：定期向業主大會報告工作情況，接受業主監督，及時公開業主委員會的工作動態和財務收支情況。三、大院公共區域管理（一）道路與場地管理1.保持大院道路暢通，嚴禁任何單位和個人在道路上亂停亂放車輛、堆放雜物或從事其他妨礙交通的行為。2.合理規劃停車位，按照規定設置停車標識和標線，引導車輛有序停放。對違規停放的車輛，物業管理公司有權采取警告、勸離、鎖車等措施，并按照規定收取相應的停車管理費。3.加強對大院公共場地的管理，禁止在公共場地私自搭建建筑物、構筑物或從事經營性活動。如因特殊情況確需臨時占用公共場地的，需提前向物業管理公司提出申請，經批準后方可使用，并按照規定繳納場地占用費。（二）樓道管理1.保持樓道內整潔衛生，禁止在樓道內堆放雜物、停放自行車或電動車等，確保樓道暢通無阻。2.加強對樓道照明設施的維護和管理，確保樓道照明正常。如發現照明設施損壞，居民應及時向物業管理公司報修。3.禁止在樓道內張貼小廣告、亂涂亂畫等破壞樓道環境的行為。物業管理公司應定期組織清理樓道小廣告，保持樓道墻面整潔。（三）電梯管理1.居民應文明乘坐電梯，遵守電梯使用規定，不得在電梯內吸煙、吐痰、亂扔垃圾或進行其他不文明行為。2.愛護電梯設施設備，不得隨意按動電梯按鈕、敲打電梯轎廂等。如發現電梯運行異常或出現故障，應及時按下電梯內的緊急呼叫按鈕，并告知物業管理公司。3.物業管理公司應按照規定定期對電梯進行維護保養和安全檢查，確保電梯安全運行。電梯維護保養單位應具備相應資質，維護保養記錄應完整、真實，并向居民公示。（四）消防管理1.大院應嚴格遵守消防法律法規，確保消防設施設備完好有效。物業管理公司應定期組織對消防設施設備進行檢查、維護和保養，包括消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統、火災報警系統等，確保其處于正常運行狀態。2.嚴禁在大院公共區域內堆放易燃、易爆物品，禁止私拉亂接電線、違規使用電器設備等存在火災隱患的行為。3.保持消防通道暢通，禁止任何單位和個人占用、堵塞消防通道。物業管理公司應定期檢查消防通道是否暢通，對發現的問題及時進行整改。4.加強對居民的消防安全宣傳教育，定期組織消防演練，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。四、環境衛生管理（一）清掃保潔標準1.大院道路每日清掃兩次，保持路面干凈整潔，無雜物、無積水、無污漬。2.樓道每周清掃一次，扶手、窗臺等部位每日擦拭一次，確保樓道內無灰塵、無蜘蛛網、無亂貼亂畫。3.電梯轎廂每日清潔兩次，保持轎廂內干凈衛生，地面光亮，鏡面無污漬。4.停車場每日清掃一次，定期沖洗地面，保持停車場整潔有序，無垃圾、無油污。5.綠化帶定期進行修剪、除草、澆水、施肥等養護工作，及時清理綠化帶內的雜物和垃圾，保持綠化景觀美觀。（二）垃圾分類管理1.按照當地政府的垃圾分類要求，在大院設置垃圾分類投放點，并配備相應的垃圾分類收集容器。2.居民應按照垃圾分類標準，將垃圾分別投放至相應的收集容器內，不得隨意混投。3.物業管理公司應安排專人負責垃圾分類收集和運輸工作，確保垃圾及時分類清運，避免垃圾在大院長時間堆放。4.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，引導居民養成良好的垃圾分類習慣。（三）環境衛生監督與考核1.物業管理公司應建立環境衛生監督檢查制度，定期對大院環境衛生情況進行檢查和考核。2.設立環境衛生投訴舉報電話，接受居民對環境衛生問題的投訴和舉報。對居民反映的問題，物業管理公司應及時進行處理，并將處理結果反饋給居民。3.將環境衛生管理工作納入物業管理公司的績效考核體系，對環境衛生管理工作成績突出的部門和個人進行表彰和獎勵，對工作不力的進行批評和處罰。五、安全管理（一）人員出入管理1.門崗值班人員應嚴格執行出入登記制度，對進入大院的人員進行身份核實，詢問來訪事由，并做好登記記錄。2.業主和租戶應憑有效證件出入大院，外來人員需經被訪人同意并登記后方可進入。對可疑人員，門崗值班人員有權進行盤查和拒絕進入。3.加強對夜間出入人員的管理，嚴格執行夜間門禁制度，非本大院居民在夜間原則上不得進入，如有特殊情況需經門崗值班人員核實身份并登記后方可放行。（二）車輛出入管理1.業主和租戶的車輛應辦理停車證，憑停車證出入大院。停車證應妥善保管，不得轉借他人。2.外來車輛進入大院需進行登記，并按照規定繳納停車費用。臨時停車時間不得超過規定時長，超過規定時長的應按照標準加收停車費。3.車輛進入大院應減速慢行，按照規定的路線和車位停放，不得亂停亂放。對違規停放的車輛，物業管理公司有權采取相應措施進行處理。（三）巡邏制度1.制定詳細的巡邏路線和巡邏時間表，巡邏人員應按照規定的路線和時間進行巡邏。2.巡邏人員在巡邏過程中應認真檢查大院的安全狀況，包括門窗是否關閉、水電設施是否正常、消防通道是否暢通等，及時發現和處理各類安全隱患。3.對巡邏中發現的異常情況，如可疑人員、異常聲響、火災隱患等，應及時進行報告，并采取相應的措施進行處置。巡邏人員應做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、地點、發現的問題及處理情況等。（四）突發事件應急處理1.制定突發事件應急預案，包括火災、地震、盜竊、突發疾病等各類突發事件的應急處置流程和措施。2.定期組織應急演練，提高物業管理公司工作人員和居民的應急處置能力。3.突發事件發生時，物業管理公司應立即啟動應急預案，迅速組織人員進行救援和處置，及時報告相關部門，并做好現場保護和秩序維護工作。六、綠化管理（一）綠化規劃與建設1.根據大院的實際情況，制定合理的綠化規劃，確定綠化區域、種植品種和布局。2.在綠化建設過程中，嚴格按照綠化規劃進行施工，確保綠化工程質量。選用適合本地生長的植物品種，注重植物的多樣性和景觀效果。3.做好綠化工程的驗收工作，確保綠化建設符合規劃要求和相關標準。（二）綠化養護措施1.澆水：根據不同季節和植物生長需求，合理安排澆水時間和澆水量，確保植物水分供應充足。2.施肥：定期對綠化植物進行施肥，根據植物品種和生長階段選擇合適的肥料，保證植物生長所需的養分。3.修剪：按照植物生長特點和景觀要求，定期對草坪、樹木、花卉進行修剪，保持綠化景觀美觀整齊。4.病蟲害防治：加強對綠化植物的病蟲害監測，采取生物防治、物理防治和化學防治相結合的方法，及時防治病蟲害，確保植物健康生長。（三）綠化保護與監督1.加強對居民愛護綠化的宣傳教育，提高居民的環保意識，制止破壞綠化的行為。2.物業管理公司應安排專人負責綠化管理工作，定期對綠化區域進行巡查，及時發現和處理綠化損壞問題。3.對因建設施工等原因需要臨時占用綠化區域的，需經相關部門批準，并按照規定進行恢復或補償。七、費用管理（一）物業服務費用1.物業服務費用的收費標準按照物價部門核定的標準執行，并在物業服務合同中明確約定。2.物業服務費用的收取方式可以采用現金繳納、銀行轉賬、微信支付、支付寶支付等多種方式，方便居民繳費。3.物業管理公司應在每月[具體日期]前向居民公布上月物業服務費用的收支情況，接受居民監督。（二）其他費用1.停車管理費：按照規定收取停車管理費，用于停車場的管理和維護支出。停車管理費的收費標準應在大院顯著位置公示。2.場地占用費：對臨時占用大院公共場地的單位和個人，按照規定收取場地占用費，場地占用費的收取標準應根據實際情況合理確定，并報相關部門備案。3.水電費：居民使用大院公共區域的水電費，按照實際用量分攤收取。物業管理公司應定期抄表，并向居民公布水電費使用情況。（三）費用催繳與欠費處理1.物業管理公司應定期向居民發送物業服務費用催繳通知，提醒居民按時繳納費用。對逾期未繳納的居民，應進行電話催繳或上門催繳。2.對長期欠費的居民，物業管理公司有權采取停止物業服務、通過法律途徑追討欠費等措施。在采取停止物業服務措施前，應提前通知居民，并告知欠費居民應承擔的法律責任。八、投訴與處理（一）投訴渠道1.設立專門的投訴受理電話和郵箱，方便居民隨時進行投訴。投訴受理電話應在大院顯著位置公示，并保持24小時暢通。2.在大院物業管理處設置投訴意見箱，接受居民書面投訴。（二）投訴處理流程1.居民投訴時，應詳細說明投訴事項、投訴人姓名、聯系方式等信息。物業管理公司接到投訴后，應及時進行記錄，并安排專人負責處理。2.對一般性投訴，處理人員應在接到投訴后的[具體時長]內與投訴人取得聯系，了解情況，并在[規定時長]內將處理結果反饋給投訴人。3.對較為復雜的投訴，處理人員應進行調查核實，組織相關部門和人員進行協調處理，并在[規定時長]內向投訴人反饋處理進展情況。處理完成后，應及時將處理結果告知投訴人，并征求投訴人的意見。4.對投訴處理結果不滿意的居民，可向上級主管部門或相關部門進行申訴，物