物業公共設備設施管理與養護

一、設備設施簡介二、設備設施運行管理（巡檢方式、內容、要點、異常情況的處理）三、設備設施維修養護（管理要求、目標、各系統保養的注意事項）四、突發事件應急處理五、總結語目錄物業公共設施設備管理與養護供配電公區設施空調及通風給排水系統電梯系統消防系統弱電系統一、物業公共設備設施簡介七大類器官法1.巡檢方法儀器測量二、設備設施運行管理望（眼）：異常變化聞（耳、鼻）：異常氣味問（嘴）：異常聲響切（手）：觸摸，溫點溫搶：檢測接點、設備表面溫度萬用表：電器電壓電流，電氣回路短路搖表：回路絕緣，漏電情況

運行是否正常、安全，有無隱患與異常安全用具（高壓驗電棒）是否齊全有效標識、運行記錄是否完整、符合要求，有無代簽、提前簽名2.巡視內容二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理3.設備房的巡查要點1、墻、地面有無滲漏水，排水設施2、門口、窗戶有無擋鼠板（網），墻面地面有無損壞3、必要的制度（安全操作規程等）是否上墻，安全標識4、通風，照明，環境溫度5、滅火器等消防設施齊全、有效6、指示燈、標識顯示正常二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理制度上墻二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理二、設備設施運行管理4.交接班管理（三問）何時接班？提前

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分鐘接班交接什么？工作內容、物品、工具，簽名等哪四種情況不得交接班？交接不清、接班人未到、衛生未打掃、事故處理中二、設備設施運行管理5.異常情況處理觸電鎮靜，脫離電源，搶救就醫停電、跳閘找原因（過載、短路）排查故障，恢復機房著火按火災、火警應急處理程序》處理123

二、設備設施運行管理浸水斷電-關水-排水-除濕、烘干-檢查設備-恢復供水制冷劑泄露關主機、相關閥門-通風或噴水淋澆-穿防毒衣、戴防毒面具-二人一組進現場排查，恢復運行-傷者就醫水管爆裂關閉閥門，停泵-組織搶修，試壓檢查-恢復供水5.異常情況處理456

困人電梯故障停梯停電是否有人盤車救人修復N聯系、穩定情緒Y三人同時進行，切斷電源二、設備設施運行管理7電梯困人救援流程切斷油路：油門開關至停機，或拆掉油泵油管切斷氣路：包住濾清器或拆下，塞住進氣口（壓力，注意安全）減少或去掉負載查找原因，排除故障，試運行二、設備設施運行管理柴油發電機“飛車”81、門口貼有“機房重地閑人免入”牌配電房應有警示標志2、無關人員（非當班運行人員）未經批準不得進入3、嚴禁存入易燃、易爆、危險物品；禁止吸煙，消防設施齊全、有效4、定期清掃，清潔設備設施，要求地面、天花板、門窗、設備設施表面無積塵無蜘蛛、無油漬、無銹蝕、無污物、油漆完好，整潔光亮二、設備設施運行管理6.設備房管理

5、通風良好，光線充足，門窗開啟靈活，防小動物設施完好6、隨時上鎖，專人保管，使用有登記7、設備編號，設備卡、完好率統計分析

二、設備設施運行管理（一）管理要求：以養護為主，維修為輔，重點在定期養護（二）管理目標：正常、安全運行，無安全隱患，維護保養一般性工作

三、設施設備維護保養

1、計劃編制年度計劃：年底制訂，維修主管編制，部門經理核準，中心負責人批準月度計劃：月底制定，審批同上大中修、更新計劃：依據設備設施運行使用情況、使用年限制訂2、計劃制訂原則使用頻度、年限運行狀況（故障隱患）時間合理（避開節假日，特殊活動日）三、設施設備維護保養（三）維護保養計劃

3、計劃應包括內容保養項目及內容：潤滑、緊固測試、調整、清潔審批手續物品、備件、工具具體實施保養時間必要的安全防護措施（含安全技術交底、注意事項）預計費用三、設施設備維護保養三、設施設備維護保養（四）各系統保養的注意事項1）倒閘操作須有操作票，須有審批手續，且嚴格執行，應先現場模擬操作（尤其是第一次保養），如有變更，重新制定和審批2）倒閘操作，持證上崗，須有二人配合，一人驗票一人操作，嚴禁中途換人3）保養過程，統一指揮，協作配合斷電后，每次操作須驗電，防止感應和“串電”，以免發生事故

4）與帶電區域隔離，掛“有人操作嚴禁合閘”警示牌5）清點工具，數量須前后一致，防止短路事故供配電機備用發電機組三、設施設備維護保養6）完工后，詳細檢查，尤其零線和接地線，避免漏接、虛接，造成由220?變成380?，燒毀電視機、電腦等7）蓄電池組：

嚴禁用打火機看；檢修老化電池；漏出的電解液處理，連接端子涂凡士林；充放電；充放電解液，注意比重、液面

2、二次供水系統1）水箱清洗人員須“健康證”、“培訓證”2）提前發出計劃停水通知，預留一定的意外事故處理時間3）根據用水情況，控制水池蓄水量4）安全防患措施，36V照明、鼓風（蠟燭試驗），身體不適及時送醫5）水樣取水位置三、設施設備維護保養3、電梯系統1）首層（基站層）放置“檢修停用”提示牌2）層門打開時，設置安全圍擋，懸掛“危險切勿靠近”4、中央空調系統1）開機：冷卻泵冷卻風機冷凍泵壓縮機觀察各運行參數2）關機：與開機相反三、設施設備維護保養

5、消防系統1）日常巡視，定時、全面2）點動與盤車、手動模擬3）二次回路測試4）現場設備須在自動位置，消防中心須隨時切換，且方便5）消火栓、噴淋壓力開關可直接啟動泵三、設施設備維護保養常見突發事故：觸電、停電、爆主管、冷媒泄漏、浸水（臺風、地震）突發事故按相關流程處置通知相關部門業主解釋主管、部門經理分析檢查，處理總結、上報公司咨詢市政部門四、突發事故應急處理目的：避免和減少事故對顧客損失、造成人員傷亡和經濟損失，高應急處理能力原則：快速報警快速反應通訊暢通統一指揮服從命令堅決執行緊密配合團結協作保護生命財產減少損失和影響必要器材：對講機手電筒救護箱應急燈四、突發事故應急處理其他應急流程：、盜竊、兇殺；醉酒滋事；高空拋物；強人帶風暴；食物中毒；地震；客戶受傷；顧客過激投訴；打架斗毆；中毒（煤氣、食物）；交通意外等常用電話：供電95598，119，120制定：專項突發事故處理流程定期演練：定期，全員參加，相關部門培訓：現場設備設施分布，設備操作流程，“五會"（原理、構造、性能、使用、維護）"四不放過”（事故原因不清、責任不清、整改措施未有、責任人未處理）完善：應急處理預案五、總結語總之，設備設施管理應定責定人，責任到人，維護保養要定期、到位尊重設備設施本身的運行