關于土地拓展管理制度總則1.目的為規范公司土地拓展工作，確保土地獲取的合法性、合規性和高效性，保障公司戰略發展目標的實現，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司及所屬各部門在土地拓展過程中的相關活動。3.基本原則合法性原則：嚴格遵守國家法律法規及相關政策規定，依法開展土地拓展工作。合規性原則：遵循行業規范和公司內部管理要求，確保土地獲取程序合法、合規。效益性原則：綜合考慮土地成本、開發效益等因素，追求土地資源的最大價值。風險可控原則：對土地拓展過程中的各類風險進行有效識別、評估和控制，確保公司利益不受損害。土地拓展組織架構與職責1.土地拓展領導小組組成：由公司高層管理人員組成，包括總經理、副總經理等。職責：負責制定公司土地拓展戰略和方針政策。審議土地拓展重大決策，如土地投資項目、合作開發方案等。協調解決土地拓展過程中的重大問題。2.土地拓展部門組成：設部門經理、項目經理、土地信息專員等崗位。職責：負責收集、整理、分析土地市場信息，建立土地信息庫。尋找、篩選潛在土地資源，開展前期調研和可行性分析。組織與土地所有者或相關方進行溝通洽談，參與商務談判。負責土地獲取項目的全程跟進，包括辦理相關手續、協調各方關系等。定期向公司領導匯報土地拓展工作進展情況。3.其他相關部門規劃設計部門：負責提供土地規劃設計方面的專業意見，參與土地項目的規劃設計方案制定。財務部門：負責土地拓展項目的資金預算、成本核算和財務風險控制，提供財務支持和決策依據。法務部門：負責審核土地拓展過程中的各類合同、協議等法律文件，確保公司合法權益，防范法律風險。土地信息收集與分析1.信息收集渠道政府土地交易平臺：關注各級政府土地管理部門發布的土地出讓、轉讓等信息。房地產中介機構：與專業房地產中介保持密切聯系，獲取土地交易信息。行業協會：參加相關行業協會組織的活動，了解行業動態和土地信息。媒體報道：關注各類媒體對土地市場的報道，及時獲取有價值的信息。人際關系網絡：利用公司內部員工、合作伙伴、行業專家等的人際關系，收集土地信息。2.信息收集內容土地基本信息：包括土地位置、面積、用途、規劃條件、權屬情況等。周邊配套設施：如交通、教育、醫療、商業等配套設施情況。土地市場價格：了解周邊類似土地的成交價格及市場走勢。土地獲取方式：出讓、轉讓、劃撥等方式及相關條件。土地開發限制：如環保要求、歷史遺留問題等。3.信息分析與評估土地拓展部門對收集到的土地信息進行整理、分類和分析，評估土地的潛在價值和開發可行性。從土地成本、市場需求、開發周期、預期收益等方面進行綜合評估，形成土地評估報告，為公司決策提供依據。土地拓展流程1.項目初選土地信息專員根據收集到的土地信息，篩選出符合公司發展戰略和投資標準的潛在土地項目。填寫《土地項目初選表》，詳細記錄土地項目的基本情況、優勢與劣勢、初步評估意見等，提交部門經理審核。2.立項調研部門經理對初選通過的土地項目進行立項，安排項目經理開展深入的調研工作。調研內容包括土地現狀、規劃情況、周邊環境、市場需求、政策法規等。項目經理撰寫《土地項目立項調研報告》，分析項目的可行性、風險因素及應對措施，提交部門經理和公司領導審批。3.商務洽談根據立項審批意見，確定是否與土地所有者或相關方進行商務洽談。土地拓展部門組織相關人員成立談判小組，制定談判策略和方案。在談判過程中，明確雙方的權利義務，就土地價格、付款方式、開發進度、合作條件等關鍵條款進行協商，爭取達成合作意向。談判結束后，形成《商務談判紀要》，記錄談判過程和結果，提交公司領導審核。4.項目決策公司領導根據立項調研報告、商務談判紀要等資料，對土地拓展項目進行決策。決策內容包括是否投資該項目、投資方式（獨資、合資、合作等）、投資規模等。對于重大土地拓展項目，需提交土地拓展領導小組審議通過。5.合同簽訂根據項目決策意見，法務部門對合作協議或土地出讓合同等法律文件進行審核，確保合同條款合法合規，保護公司利益。審核通過后，由公司法定代表人或授權代表與對方簽訂合同。合同簽訂后，及時將合同副本交相關部門存檔，并明確各部門在合同執行過程中的職責。6.手續辦理土地拓展部門負責按照合同約定和相關法律法規要求，辦理土地獲取的各項手續，如土地出讓金繳納、土地登記、規劃許可證辦理等。協調相關部門和單位，確保手續辦理順利進行，及時解決辦理過程中出現的問題。手續辦理完成后，整理相關資料歸檔，作為項目開發的重要依據。7.項目交接土地獲取手續辦理完成后，土地拓展部門將項目相關資料和工作交接給項目開發部門。明確交接內容、交接時間和雙方責任，確保項目開發工作順利銜接。土地拓展風險管理1.風險識別土地拓展過程中可能面臨的風險包括政策風險、市場風險、法律風險、財務風險、合作風險等。土地拓展部門會同法務、財務等相關部門定期對土地拓展項目進行風險識別，分析潛在風險因素。2.風險評估采用定性與定量相結合的方法，對識別出的風險進行評估，確定風險發生的可能性和影響程度。根據風險評估結果，對風險進行等級劃分，為制定風險應對措施提供依據。3.風險應對措施政策風險：密切關注國家政策法規變化，加強與政府部門的溝通協調，及時調整土地拓展策略，降低政策風險影響。市場風險：加強市場調研和分析，準確把握市場動態和趨勢，合理制定土地價格和開發計劃，規避市場波動風險。法律風險：加強法務審核，確保土地拓展過程中的各類合同、協議等法律文件合法合規，聘請專業法律顧問，及時解決法律問題，防范法律風險。財務風險：合理安排資金預算，優化融資方案，控制土地成本，加強資金管理和監控，確保項目資金安全，降低財務風險。合作風險：在選擇合作伙伴時，進行充分的盡職調查，明確雙方權利義務，加強合作過程中的溝通協調和監督管理，及時解決合作中出現的問題，防范合作風險。土地拓展工作考核與激勵1.考核指標土地獲取數量：考核在一定時期內成功獲取的土地面積或項目數量。土地獲取質量：從土地成本、開發效益、市場潛力等方面評估獲取土地的質量。拓展工作進度：考核土地拓展項目從初選到合同簽訂等各環節的工作完成時間和進度。風險控制：評估土地拓展過程中對各類風險的識別、評估和控制情況。團隊協作：考核土地拓展部門與其他相關部門之間的協作配合情況。2.考核方式采用定期考核與不定期考核相結合的方式，定期考核每季度進行一次，不定期考核根據工作需要隨時開展。考核主體包括上級領導、相關部門和內部審計等，通過查閱資料、實地檢查、問卷調查、面談等方式收集考核信息。3.激勵措施對于在土地拓展工作中表現優秀的部門和個人，給予表彰和獎勵，包括獎金