(一)項目名稱、項目單位、負責人等1、項目名稱：廣德縣糧長河東側濱河住宅小區項目2、項目建設單位：安徽宣城市廣恒房地產開發有限公司(二)項目背景、依據及其建設的必要性發改投[2006]110號文批準給縣國有資產投資經營有限公司城市建設投資分公司作為預備項目。2006年9月19日由2于2006年11月委托安徽華盛國際建筑設計工程咨詢有限公司(甲級),對該項目的開發、規劃、結構、布局、控制指標、基礎設施等進行了總體設計，并于2007年元月經規劃2、項目編制依據2.2《廣德縣總體規劃》2.3《城市居住區公共服務設施設置規定》2.4《住宅設計規劃》2.5《住宅建筑設計標準》2.6《建筑工程交通設計及停車場設置標準》2.7《城市道路綠化規劃及設計規范》2.8《濱河住宅小區項目設計招標書》3、項目建設的必要性3.1宏觀政策的指導。2003年9月，為了促進房地產3持續健康發展的通知》,結合我縣實際，廣德縣政府出臺了廣政[2003]100號文件，在一定程度上刺激了商品房3.2政府出臺房改政策，取消福利分房。政府取消福持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發3.3人口城鎮化，擴大了市場消費需求。廣德是一個3.4隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市49030元，比上年增長8.1%。人均消費支出增長3.3%;2006年全縣農民人均純收入4350元，增長15.9%。2006年全縣完成生產總值48.5億元左右，比上年增長18.5%,增長速度摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不3.5同類物業的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接3.6舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于原舊城內53.7銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強(三)項目單位基本情況安徽宣城市廣恒房地產開發有限公司成立于1996年，是由原廣德縣環城房地產開發公司于2006年11月份經改制質。目前公司有技術人員十五人，職工80余人，擁有固定資產120余萬元，公司曾經開發過萬桂山住宅小區、木橋住致好評。2006年9月19日，公司通過競買的方式取得廣德縣糧6長河東側濱河住宅項目建設開發權。現該項目設計方案已通過規劃評審，目前，該項目正在順利進行各項前期工作。二、市場分析廣德房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994至1998年為第二階段，統代建設為逐步消失，商品房開發逐步興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以舊城改造和廣潤花苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是2000年后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產市場進入有序發展時期。到目前為止，我縣房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。2003年后，我縣房地產主要特征表現在以下幾個方面：表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成近4億元，投資增幅達33.4%,占全縣建設系統投資35%,占全縣固定7資產投資12.6%。表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積3.5萬平方米，銷售面積4萬平方米，消化空置房0.5萬平方米。城市人均住房建筑面積已達30平方米。表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%,凈增600元/m2左右。表現之四：交易市場持續升溫。幾年來，全縣全年辦理各類房產交易10000余起，城區共辦理各類房產交易3000起，面積比上年度增長25%,其中存量房買賣900余起，成交金額上漲較快。表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全縣GDP增加值14%,帶動相關產業快速發展，對帶動社會商品銷售、上繳國家稅收的貢獻率逐年增大。對今后市場的預測：伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，隨著城鎮居民可支配收入逐年增加，盡管房8值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。發展空間。9(一)區位優越、交通便捷廣德縣地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經濟圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個省會城市和16個大中發達城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發達省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經濟的結合點，是華東沿海經濟挺318國道和3條省道穿境而過，交通便捷，運輸發達，素有南京祿口、合肥駱崗等機場和上海、蕪湖、南京、寧波等港(二)資源豐富、品種眾多廣德區域面積2165平方公里，土地資源儲備豐富，有國板栗之鄉”,被國務院列為“全國山區綜合開發示范縣”蓄積量1.4億株，居全省第一、全國第六，板栗面積、產量(三)氣候適宜、風調雨順廣德位于風光秀麗的皖南山區，其地理位置為東經119°26'22''和北緯30°53'41''之間，屬亞熱帶濕潤氣候區，一年四季分明，陽光充足，雨量充沛。年平均氣溫15.4℃,日均氣溫≥10℃,為229天，太陽輻射總量119.4千卡/cm2,日照時數2162.1時/年(4--10月1409時),平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無霜期218天。極端最低氣溫-14.6℃,年降水量1328mm(6月最高為185.5mm)。(四)服務到位、環境優良廣德縣委、縣政府早在1998年就在全省率先推進了國改革全部完成，民營企業全面涌入，改革先行帶來的體制優勢日益顯現。打造高效、務實、廉潔的服務型政府，是歷屆縣委、縣政府努力追求的目標。“三大中心”的設立是廣德與投資業主之間架起的三座橋梁。縣行政服務中心提供的“一站式”全程服務，始終體現出快捷、高效、方便；廣德縣外來投資者服務中心和廣德縣優化環境投資中心是廣大投資業主在廣德的忠實代表，他們以維護投資業主在廣德發展保駕護航。一年一度的公開評議機關活動，徹底扭轉了機關作風。廣德被譽為省內外投資者投資十大潛力城市之一。(五)經濟發展、社會安定年全縣實現生產總值48.5億元，比上年同期增長18.0%,其中，一產增加值7.9億元，增長5.0%;二產增加值19.3億元，增長28.0%;三產增加值21.3億元，增長15.0%。在二產中，工業增加值15.5億元，同比增長30.0%,占全縣生產總值的比重由上年的27.7%上升到32.0%,對全縣經濟增長的貢獻率達到48.9%。全年規模工業經濟效益指數142,比上年提高24.9個百分點。民可支配收入9030元，同比增長8.1%;農民人均純收入4350元，同比增長15.9%,人民安居樂業，社會穩定。(一)糧長河東側濱河住宅小區項目位于東靠橫山南(二)該項目總用地面積88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝。該項目共分3塊地塊，其中第1塊23622.2m2+第3塊21863.9m2=45486.1m2為住宅建設用地；第2塊13326m2為公共綠地。(三)該項目位于糧長河東側、縣城南部，是城市主導(四)該項目地址用地完整，整體式布局開發性好。南北長326m,東西寬239m,總用地58812.1m2(88.2畝),可規劃建筑面積7萬m2、654戶，形成一定規模的小區。該地(五)交通條件好。該項目所處位置三面為城市道路，(一)項目擬建內容統建設。部建住房[2006]165號文件要求，合理設計住房結構比例。面積在90平方米以下住房面積比，根據當地住房調查的實社區總體空間布局為“外環道路系統+‘+’字形步行開敞空間系統+多元化住宅院落”。住宅小區以中部公共綠在南側(二層),以商業、超市、社區各項服務設施為主的住宅配套。3、道路系統及停車場地4、綠地規劃建設(二)建設規模該項目總用地88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝，建商品房654套，6層(不含地下室)住宅，高度21.6m2,總建筑面積70541m2,地下室1542.7m2,臨街(一)環境保護對周圍無任何污染。衛生用水經化糞池處理后排入污水管(二)消防安全2、本項目依據國家及安徽省有關消防的規定，嚴格按3、消防用水量：室外30L/S,室內15L/S;火災延續時間：室內外消火栓為2h,室外消防用水30×3.6×2=216m3。七、物業管理生活。在社區物業管理方面努力打造為深受業主歡迎的社區一流的示范單位。八、投資估算和資金籌措設想本估算根據房地產市場開發行情，參照有關類似房地產建筑工程估算參數，按照本項目建議書中提出的相關技術數據進行估算項目投資價值。(一)本項目總投資匡算為14319萬元，其中包括項目用地費用4842.0萬元、鋪底起動資金300萬元和土建工程費用、相關配套設施投資費用及其他項目費用等項投資。(二)其他費用按以下標準計算1、電增容貼費為600元/KVA。2、勘察設計費按工程費用的3.0%計。3、工程監理費按工程費用的1.0%。4、工程保險費按工程費用的2.5%計。5、開辦費(建設單位管理、前期咨詢、開工執照、質量監督、開業廣告等費用)按總投資的5.5%計。6、招投標費按工程費用的2.0%計。7、基本預備費為工程費與其他費用之和的10%計。8、建設期貸款利息按年利率6.21%計。(三)資金籌措設想本項目總投資為14319萬元，建設資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%,申請銀行貸款20%。2、自籌70%,尋求合資方出資30%。3、自籌50%,尋求合資方出資30%。申請銀行貸款20%。竣工驗收。時間計劃為一年半即24個月。(一)建筑結構及社會效果分析住房為7種套型，占地面積為68.2畝÷0.0015=45467m2,建筑面積為70541m2,臨街商鋪或門面商業用房建筑面積為4458m2。建筑密度24.8%,容積率1.651。商住房均設有地住環境。(二)工程前期費1、土地出讓金：718×68.2=4842.2萬元2、城市基礎設施配套費：76541×50元/m2=383萬元3、規劃技術服務費：76541×1.4=10.7萬元4、墻改：76541×8=61萬元5、散裝水泥：76541×2=15.3萬元6、白蟻防治費：76541×2=15.3萬元7、質量監督費：76541×2=15.3萬元8、施工圖審查：76541×1=7.7萬元11、建筑設計：76541×25=191.4萬元12、地質勘探：76541×2=15.3萬元14、煤氣增容：2500元/戶×656=164萬元小計：5584.9萬元(14、15項代收代繳，未計)(三)工程成本1、樁基：74999×100=750萬元2、地下室：1542×600=92.5萬元3、主體：74999×800=6000萬元4、室外水電氣工程：76541×50=383萬元5、小區綠化、道路等工程：76541×60=459萬元(四)啟動流動資金：300萬元總計：14319.4萬元(五)項目費用分析住宅2500元/m2商鋪6000元/m2地下室800元/m2住宅：2500×74999=18750萬元商鋪：6000×4458=2675萬元地下室：800×1542=123萬元總計：21548萬元營業稅及附加：21548×5.5%=1185萬元各項費用：21548×4%=862萬元=16066萬元毛利潤：銷售收入一總成本十一、附件資料 1 1 1 4 4 6 9