1.1項目背景與概況XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現代產業園一期工程單位名稱：吉林XX名牌折扣城有限公司單位性質：有限責任公司(臺港澳法人獨資)注冊資金：港元貳億元整單位住所：吉林省XX市XX區奢嶺鎮經營范圍：百貨、工藝美術品、飾品、針紡織品、家電、電腦批發和零售；籌建房地產開發、銷售及物業管理項目；自營商品的進出口業務(以上商品不涉及國營貿易、進出口配額許可證、出口配額招標、出口許可證等專項管理的商品);企業營銷策劃設計；商業管理咨詢服務。(以上經營項目涉及許可經營的須取得相應許可證后方可經營)。建設單位簡介：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國發展有限公司(股票代碼H00313)”在東北地區設立的全資子公司。集團公司目前在廣州、XX、海口、福州、南昌等全國7大城市均有項目啟動或正籌備啟動。吉林XX名牌折扣城有限公司于2010年登記注冊，注冊資本金為2億港元，業務范圍涵蓋百貨、工藝美術品、飾品、針紡織品家電、電腦批發和零售；商業地產建設與經營、房地產開發、銷售及物業管理；企業營銷策劃設計；商業管理咨詢等服務。公司具有完整的開發體系和完善的管理規章制度，下設前期部、規劃設計部、工程部、營銷部、合約部、財務部、綜合管理部等職能部門。公司從成立之日起，堅守“人才是第一資源”的理念，現已擁有一批具有現代管理意識與優秀專業技能的高素質人才，他們在全國房地產行業擁有優異的建樹。公司擁有各類專業技術人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發向上、求實創新、團結協作的優秀團隊。(1)與委托方簽訂的咨詢協議；(2)國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南(試用版)》;(3)國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數(第依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現代產業園一期工程建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規模及建設方案、建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案、財務分析及項目風險等方面進行全面論證和研究。(1)關于“XX”“XX”源自英語中的“OUTLETS”,有“出口、出路”的含義，是目前國際上較為成熟的新穎商業零售業態。其最早誕生于歐洲，近年來在美國等國家迅速發展。OUTLETS在發展初期作為單個的“工廠直銷店”,以優惠的折扣價格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費群體之青睞，直銷店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發展成為一種獨立的、嶄新的商業零售形態。目前，美國各地已有400多家OUTLETS,在其國內商業企業近年來的排行榜中，前5位有3家的主要業態為折扣店；歐洲擁有近百家OUTLETS;亞洲地區如韓國、日本、新加坡等國OUTLETS發展也正方興未艾。改革開放以來，隨著我國人均GDP的不斷提高，國民收入也水漲船高，消費水平日益提升。中國的零售業態向現代化、國際化經營大步邁進，新興業態不斷涌現。OUTLETS業態在我國的發展潛力不容小覷，國內的零售市場亟需這樣一種新業態的加入來健全市場流通體系，進一步細分市場和售貨渠道；而隨著國內消費者收入的增加以及生活品味的提高，他們也需要“名牌加實惠”來滿足自身不斷增長的消費需求。(2)市場需求為應對國際金融危機，2008年底，中央和地方政府出臺一系列的刺激消費政策，使得政策環境大為改觀。同時，中央提振市場信心帶來良好的預期影響，帶動消費需求的釋放。經濟的復蘇為市場向上提供了基礎，伴隨著2009年出臺的經濟刺激政策，XX市經濟增速加快，帶動房地產市場的回暖。XX市輕軌等重大市政工程的建設，將進一步推動市政配套的完善，加快城市向外擴展速度，進一步增大房地產市場發展空間。長吉圖一體化，XX城市化進程的加快，意味著將有大量的農村居民進入到城市生活，而人口的增加必定帶動消費的需求。(3)購買力經濟發展提高了城市居民的收入，為房地產業的發展提供了保障和動力支持。從發展的趨勢看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趨勢。數據顯示，XX城市居民人均可支配收入從2001年的8,704元增加到2008年的20,238元，購買力的提高為推動零售業及房地產的發展奠定了堅實的基礎。本項目用地位于XX區奢嶺鎮長清公路西側，用地距XX城區15公里，距龍嘉國本項目是產業園的一期工程中第一批項目，項目總用地面積約610.33畝，項目規劃總建筑面積223,849.96萬平方米，包括XX購物公園建筑面積161,303.00平方米，共布置508個店鋪，其中一層308間，二層200間；住宅建筑面積62,546.96平8、主要建設條件(3)環保噪音與灰塵：本項目建筑施工期間噪音小、灰塵較少，現場無大型攪拌(4)項目現有進程：建設用地許可證申請批復文件、土地規劃許可證、土地規劃項目1商業住宅3建筑密度%4商業住宅5綠地率%6項目總投資萬元7萬元8商業租金年收入萬元(正常年份)8財務凈現值(稅前)萬元9%投資回收期年投資利潤率%資本金利潤率%“非常”時期，尤其是未來CPI指數走向的不確定性，將為項目發展帶來“隱性”風管理制，同時應加強市場挖掘與開拓。由此，規避項目的“隱性”風險，以確保項目雖然，2009年XX市房地產市場受惠于中央的經濟刺激政策，市場回暖，但競爭經濟刺激政策，2009年全國經濟開始擺脫低迷狀態，逐漸回暖。2009年初，國務院推出十大振興產業的4萬億投資計劃，到年底，4萬億元的投資計劃發揮了良好的刺(1)百貨與零售業2009年，全年社會消費品零售總額達125,343億元，比上年增長15.5%。從2009年全年的情況看，下半年好于上半年。尤其是9月份以后，隨著經濟回暖，百貨業的銷售又呈現了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過了30%。2009年“十一”黃金周8天時間，北京、上海、廣州的一些商店，同比增長甚至達到了60%,呈井噴狀比增長在30%以上。2010年，中、日、韓三國的百貨業將進行更加頻的是他們的經營理念、管理技能等。到2020年，社會消費品零售總額將超過20萬億(2)房地產業面積和竣工面積分別為93,713萬平方米和70,219萬平方米，同比分別上升5.5%和42.1%;全國完成房地產開發投資36,232億元，比上年增長16.1%,同比下降4.8個百分點；其中商業營業用房投資4,172億元，增長24.2%。2000年以來吉林省委、省政府構思長吉圖特大城2008年《長吉圖城市群區域發展規劃》開始實施，長吉圖一體化步入實質階段，XX”、“大生態”、“大網絡”的原則，作為XX市衛星城鎮的XX區奢嶺鎮必將獲得2009年XX市全年實現地區生產總值(GDP)3,744.76億元，比上年增長14.7%。其中第一產業實現增加值179.40億元，增長6.5%;第二產業實現增加值1,893.59億元，增長16.3%;第三產業實現增加值1,671.78億元，增長13.9%。按常住人口計算，人均GDP達57,924元，突破8,400美元(2009年中國人民銀行公布匯率平均值),同比增長26.57%。XX市在全省引領地位進一步突出，經濟總量在全省的占比為27.86%,比上年提高0.96個百分點，人均GDP為全省的2.86倍。經濟總量在長吉圖三市中的占比達68.0%,比上年提高2.3個百分點。0圖2-1XX市近年GDP及增長率2009年底，XX市人均GDP為57,924萬元，約合8,481美元。根據西方發達國家的發展過程，XX市房地產業已初步進入平穩期，對于商業用房的需求將大幅增加，但對住房的剛性需求和城市化進程的發展，使得XX市住房總量需求仍處于增量型發展階(2)XX市居民生活水平2009年，XX市居民人均可支配收入的增長略低于GDP增長，CPI指數處于較高上升態勢，實際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數回升了2個百分點，表明了通貨膨脹對居民帶來的生活壓力依然較大。但從恩格爾系數絕對數上分析，按照國際糧農組織的標準，XX市居民生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初、中級階段，對于世界知名品牌折扣需求依然存在。在08、09連續金融危機沖擊下，致使國外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外銷國際一線大品牌商品積壓。為處理積壓產品，盡量收回成本，廠家通過設置內部處理部門或者利用商家打折處理積壓品，XXXX這種商業形式孕育而生。城市居民恩格爾系數：0.349城市居民恩格爾系數：0.349+0.023城市居民人均可支配收入：20238元+13.1%(3)XX市居民消費狀況據統計，2009年XX市常住人口達646.5萬人，比2000年增長了8.56%,城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%,增長了15.05個百分點。2008年，XX市人口出生率為11.12‰,死亡率為6.03‰,自然增長率為5.09‰。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。城鄉居民收入增長較快，城鄉居民生活水平繼續改善，消費結構持續升級，對國際品牌需求持續增加。2009年0近年來，XX市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩步提高。抽樣調查資料顯示，2009年XX市居民人均可支配收入達到20,238元，人均消費支出15,020元，2009年XX市居民消費性支出占到收入的74.22%。由此可見，XX是一個消費活躍的城市。在未來幾年內，消費需求量將陸續增大，在把握客戶需求的基礎上，為項目開發提供了良好的市場容量。(1)項目區域概況項目行政轄區——XX區，位于XX市東南部，幅員面積1663.2平方公里，占XX市區總面積的46.5%,是XX市面積最大的區，轄4個街道辦事處，4個鎮，5個鄉，136個行政村，總人口366,718人，少數民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區人口的8%。XX區交通優越、基礎設施完善。奢嶺鎮距XX市僅15公里，至龍嘉國際機場僅25公里。XX物產豐富，素有“鹿鄉”的美稱，并蘊藏著地下溫泉。奢嶺歷史悠久、人文薈萃。境內古木參天，綠蔭蔽日，自然景觀巧奪天工、美不勝收。(2)項目區域經濟環境改革開放以來，XX區經濟取得了矚目的成績。在農業建設方面，經濟水果和養鹿為主，淡水漁業養殖發展也比較快，全區年產鮮魚超過1萬噸。工業方面，該縣主要的工業有建材、食品加工、化工、機械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產等。XX區近兩年社會經濟運行指標如下表：2009年國民經濟與社會發展計劃主要經濟指標2008年蔬菜面積公頃五萬元萬元區屬規模企業實現稅金萬元六萬元萬元七萬元萬元八萬元九萬人次萬元十十一%0.5個百分點0.5個百分點‰1.96個千分點5全區總人口萬人上述指標對比表明，XX區整體經濟處于較高平臺上加速運行。2007～2①XX市商業發展目標是著力打造XX市1小時經濟圈，以XX市為核心，進而帶動保一控”,再轉向“保增長、擴內需”。2009年，③2009年，XX延續2008年的調整結構政策。加大對新建商品房項目的管理，頒2.2市場分析顯示，2009年上半年吉林城鎮居民人均消費支出5,251.98元，同比增長8.4%,扣除物價因素實際增長9.2%,實際增幅較上年同期提高4.7個百分點。這在國內外金融環2009年全市經濟低開高走，保持平穩快速發展。全市GDP3744.8億元，同比增長14.7%,增速不僅位居全省各市州前列，在全國省會城市中也排名前幾位。全市城鎮居民人均可支配收入突破兩萬元大關，達到20238元，同比增長13.1%。農村居民人XX市社會消費品零售總額1524.9億元，同比增長19.7%,剔除物價影響，實際增長21.9%。農村市場快速增長，縣及縣以下消費品零售額同比增長22.6%,比市區快3.5在08、09連續金融危機沖擊下，致使國外需求惡劣銳減，很多歐美客戶的支付①房地產開發投資：隨著XX經濟的回暖，房地產開2009年，XX市房地產開發投資完成約500億元(見圖2-5),同比增長6.5%。房紛紛在XX跑馬圈地，這幾家大開發商的土地擁有數量合計達5,200畝，加上萬科、卓越等近30家粵派開發商，20家閩派開發商，20多家京派、海派開發商，可以預測②土地成交：土地供應頭尾冷熱不均，出讓價格先抑后揚。2009年上半年XX市土地供應量持續減少，全市土地供應量僅為678.76公頃，比2008年同期減少340.18公頃，土地“流拍”、“流掛”明顯增多；下半年，房地產市場迅速回暖，但與2008年同期仍有差距；土地出讓價格前三季度持續下降。③市場供銷：市場發展均衡，擺脫供銷失衡的狀態。據XX市房地產信息中心數據顯示，2009年全市新建商品房供銷比為0.85:1,其中新建住宅供銷比為0.81:1。這是因為政府利好政策的效應導致需求集中釋放，銷售量穩步增長，XX房地產市場已逐漸紅火。(2)2010年XX市房地產發展趨勢①政策延續效應釋放，市場銷量保持穩定。中央及省市一系列政策仍將保持延續，宏觀經濟保持良好態勢，百姓信心將進一步增強，XX整體經濟及房地產市場將持續發展。②安居工程穩步推行，有效需求強力激發。經濟適用房貨補政策和棚戶區改造等安居工程政策的實施，激活市場，增加需求；同時，市場價格平穩波動、市場銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場交易日漸活躍，市場上存量房加快消化，供銷矛盾進一步緩解，將有利地促進XX房地產業健康發展。③輕軌效應逐步釋放，沿線樓盤開始升溫。輕軌1號線的正式動工，將帶活沿線土地的開發，增強沿線區位優勢，沿線樓盤將大量開發，有利地促進區域房地產的繁榮和發展，整個城市房地產板塊將隨之調整。④市場前景樂觀，房價平穩上揚。2009年，市場銷量上升，供銷比不斷縮小，空置房加速消化，房價保持平穩上揚。①品牌優勢：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國發展有限公司(股票代碼H00313)”在東北地區設立的全資子公司。集團公司目前在廣州、XX、海口、福州、南昌等全國7大城市均有項目啟動或正籌備啟動。②規模優勢：作為東北地區首個國外理念的XX,將引進國外成功的XX商業運作模式，并邀請美國XX權威團隊擔綱設計，力求打造中國最純正的XX,為整個東北地區的顧客帶來全新的購物體驗。在XX的周圍，還將配套餐飲、娛樂、五星級度假酒店、酒店式公寓等設施，形成一個綜合性現代服務產業區。使項目開發建設具有較好經營規模優勢。③區位優勢：XX是東三省的交通中轉站，哈大高鐵線即將開通，XX的交通優勢更加明顯，XX購物公園的建成將吸引臨近城市的大量游客。④管理優勢：公司具有完整的開發體系和完善的管理規章制度，下設前期部、規劃設計部、工程部、營銷部、合約部、財務部、綜合管理部等職能部門。公司從成立之日起，堅守“人才是第一資源”的理念，現已擁有一批具有現代管理意識與優秀專業技能的高素質人才，他們在全國房地產行業擁有優異的建樹。公司擁有各類專業技術人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發向上、求實創新、團結協作的優秀團隊。綜合以上競爭優勢分析，本項目具備自身特色，項目勢必將發揮產品優勢，以特色吸引市場的關注度，與規劃定位的區域有機結合。①項目地處XX區奢嶺鎮開發區內，人氣有待進一步提高；②目前通往該項目的交通條件仍需改善；③周邊生活休閑、娛樂等配套設施建設還有待進一步完善。①零售及地產業成為我國重要產業之一，本園區的大力發展，必然吸引更多的人流、物流，對商業的發展奠定良好的基礎；②項目屬于XX市經濟開發的重要板塊之一，市場上商鋪及住宅供應小于需求，具有較大的市場潛力。(4)威脅分析(T)①項目所在地處于XX區內，經濟發展有待于進一步提高，消費能力較低，恐影響項目的銷售進度；②XX市其他商業、地產、服務園區等也在大力發展，對商戶具有一定的吸引力，由此而對本項目產生一定的威脅。(5)項目SWOT表：優勢(S)劣勢(W)取最大目標利潤，樹立強勢品牌形象。差異化，以XX板塊良好的發展前景吸引目標客戶群。根據建設單位的計劃，本項目產品類型為商業和住宅，商業出租、住宅出售，各類型面積詳見下表。建筑面積(m2)商業出租住宅出售通過對本項目本身特點、周邊環境和熱售樓盤的區位、環境資源、產品戶型、配套、容積率、性質等因素綜合分析和評價，采取市場可比項目定價方法，測算本項目當前商業比準租金為2.5元/m2/d,住宅靜態比準價格為8,500元/m2。分租金為2.5元/m2/d,住宅銷售均價統一為8,500元/m2。XX.XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現代產業園總體用地面積約4,500畝，集XX購物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關配套、酒店公寓、商業街和體育公園等為一體的大型綜合生態整合開發區。本項目是產業園的一期工程，項目總用地面積為610.33畝，項目規劃總建筑面積223,849.96萬平方米。其中XX購物公園用地面積約450.98畝，建筑面積161,303平方米，容積率0.54,綠地率30%;住宅用地面積約159.35畝，建筑面積62,546.96平方米，容積率0.59,綠地率42.5%。3.2項目概況現狀本項目用地位于XX區，奢嶺鎮，長清公路以西的區域，交通快捷便利，用地距XX城區15公里，距龍嘉國際機場25公里。本項目為XX·XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現代產業園一期工程第一批項目，總用地面積約610.33畝，地塊類別為商業和住宅用地。土地使用權將辦理到吉林XX名牌折扣城有限公司名下，具備土地使用合法權益，符合該項目實施的需要。(1)建筑現狀本項目用地內部有少量建筑，為散落分布，建筑層數為1～3層，建筑質量風貌較差。(2)道路交通現狀場地與周邊現有主要交通聯系線路為長清公路，交通便利。場地內部為原農村的聯系道路，寬度較小，沒有保留價值。(3)景觀環境現狀本項目用地現狀場地平坦，視線開闊，景觀環境質量一般。(4)市政基礎設施現狀本區域為待開發區域，現有城市基礎設施較少，片區周邊已經規劃有完善的城市基礎設施，可以保障項目的后期實施。場地周邊現有長清公路，可提供市政管線接入。3.3項目建設條件奢嶺鎮地處XX市中心與XX區政府所在地的中段，距XX區18公里，北臨XX市南北區和二道區，并與凈月潭旅游開發區接壤，是XX市重點開發建設的新興城鎮。本項目用地為未開發用地，包括大面積旱地和水域，用地內部零星分布有村鎮建設用地。奢嶺鎮地域廣闊，自然資源豐富，全鎮幅員面積15,000公頃，荒山面積385公頃，荒山245公頃，水域面積38公頃，水庫二座，有五星水庫和普安水庫。XX區地處吉林省中部地帶，根據吉林省氣候區劃圖，吉中氣候區北部，該地區年平均氣溫4.8°C,最高溫度39.5°C,最低溫度-39.8°C。最熱月(7月)平均氣溫3、工程地質據初步勘察，項目場地無不良地質現場，場地穩定。場地類別為Ⅱ類，為抗震一般場地，場地工程地質條件完全能滿足項目建設需要。4、交通條件奢嶺鎮地處XX市中心與XX區政府所在地的中段，距XX區18公里，北臨XX市南北區和二道區，并與凈月潭旅游開發區接壤，是XX市重點開發建設的新興城鎮。距XX火車站38公里，距XX市森林旅游城僅3公里，地理位置十分優越，交通便利。XX區建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、磚、木材等均由當地建材廠家提供，水泥、鋼材可從各地廠家銷售點購買。項目的建筑材料來源充足。6、地震烈度根據《中國地震動參數區劃圖》(GB18306-2001)、《XX市城市抗震設防區劃分》,XX市的地震動峰值加速度分區g=0.05,該工程場地屬D區，屬Ⅱ區，為非液化區，對照項目建設場地地震基本烈度為VI度。(1)《中華人民共和國城鄉規劃法》(建設部2008.01)(2)《城市規劃編制辦法實施細則》(建設部2006.05)(3)《奢嶺鎮總體規劃》(2005-2020)(5)《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-932002年(10)《XX市建筑工程配建停車場(庫)規劃設置規則》(2005)(1)現代化原則：提倡多樣化的園區公共空間，引導多元化的消費與居住需求。(2)特色性原則：立足用地當前景觀形象，落實高標準建設目標，通過逐步完善(4)生態建設原則：利用現有自然景觀，塑造生態型文化空間，以生態建設為導(2)完善城市功能配套，提升本區域城市品質；豐富城市面貌，打造具備“地中整個項目共布置508個店鋪，其中一層308間，二層200間。穿越其間，東片區產品類型以聯排低層住宅為主，配以部分高層和疊院洋房，西片區住宅品質以雙拼低層住宅為主，規劃少量聯排低層住宅，形成不同產品檔次。住宅布局基本以南北向為主要朝向，沿水岸區域以景觀朝向為主。社區內配合“組團”效果的營造，建筑形態豐富多變，形成系列的空間節點，加強“鄰里”意識，沿湖邊隨岸線和用地紅線的變化，建筑群體自然凹凸，增加臨水的寬度視野，豐富建筑的空間，構成與水岸環境共生，尺度宜人的度假小鎮。住宅區以道路和水系劃分成多個組團，水系繞行其間，營造水岸景觀，公共岸線與私家岸線相互交融，在滿足低層住宅臨水品質前提下，充分考慮社區居民散步、晨練的活動環境。中央綠軸形成凸突緩坡帶狀休閑空間，規劃網球場、藍球場、兒童活動場地和居民健身場地。綠軸與水系相交處，擴大空間成為豐富的“山水景觀”。(1)購物公園景觀規劃從購物公園的公共空間到再到漸次的內庭園、建筑室內空間，形成豐富、連續景觀序列。充分利用景觀節點空間形成舒適宜人的景觀框架，結合人行街道的綠化帶以及景觀水帶、中心花園，構建小區點、線、面互相交織的綠地景觀系統網絡。“點”:為均衡分布的若干個公園主要景觀節點，是各個功能分區內部的主要公共活動空間。“線”:為主要的人行景觀聯系軸線，依托公共綠化廊道有機串聯各大功能分區。“面”:為各個商業景觀區，通過相互契合的建筑群落及建筑室外空間，形成風貌形象完整的景觀區。(2)住宅區景觀規劃從社區的公共空間到中心綠地、再到漸次私密的內庭園、住宅單元，形成豐富、連續景觀序列。充分利用原有地形環境形成舒適宜人的三維空間景觀框架，結合道路的綠化帶以及景觀水帶、中心花園、步行景觀帶，構建小區點、線、面互相交織的綠地景觀系統網絡。“點”:為均衡分布的若干個社區主要景觀節點，是各個居住組團內部的主要公共活動空間。“線”:為兩大相輔相成、密不可分的社區主要景觀軸線，第一類是水系景觀軸線，依托水系自由串聯各居住組團；第二類是社區綠化景觀軸線，依托公共綠化走廊有機串聯七大居住組團。“面”:為中心核心景觀區。環境景觀文化氛圍塑造，圍繞地中海風情小鎮風格，彰顯和反映人文歷史，通過建筑小品、雕塑小品和鋪地圖案手法的合理搭配，小區內小品以樸素的材質為主，給人以質樸溫馨浪漫的感受。社區內苗木配置設計以營造個性化空間為出發點，充分發揮吉林省植物花卉品種的優勢，有效移栽場地原有成型的喬木，廣植吉林省特有的花卉灌木，襯托不同的活動場所，濱水岸線和斜坡綠地以耐水低矮灌木為主。6、道路交通規劃(1)購物公園道路交通規劃項目周圍規劃有城市道路，可以滿足各種人流、車流需求。項目用地內部也規劃有完善的道路交通系統，形成內外銜接便利，舒適安全的道路交通網絡。交通規劃為人車分流，機動車在街區外圍通行，以形成舒適的購物空間。在某些時段，內部道路可提供貨物車輛出入使用。緊急情況下，內部寬度超過4米的人行道路可作為消防通道使用。XX購物公園離XX市驅車只需15分鐘，可以滿足游客需要。此外公共交通工具可以利用，例如購物公園規劃有公交站。(2)住宅區道路交通規劃“產業園”一期工程住宅區道路規劃結合用地規模、場地環境條件、基地周邊市政道路系統，順應規劃空間形態、方便居民的進出及出行方式、造價的經濟性和施工可行性等諸多因素條件，制定道路系統規劃和道路斷面形式。本項目以“中央綠軸”為骨干脊梁，銜接OUTLETS購物公園，形成社區系列入口節點空間，道路與水體一體將基地劃分成七大組團，小區路、組團路、入戶道路和專用人行道構成本項目的交通流線系統。配合社區物業管理，依照道路等級共規劃置六個主要出入口。道路斷面形式考慮到社區的特點和未來的發展等因素，確定社區小區主路車行道路面寬7.0米，兩側各1.5米寬人行道。社區組團路面車行道寬5.0米，其中部分路段單側1.0米寬硬路肩，高層消防通道寬6米，居民入戶道路寬2.6米。水岸步行棧道、專用步行道、入戶道路、各級道路的人行道，考慮方便老年人、殘疾人使用需要，按要求進行無障礙設計，兼顧輪椅者、拄拐杖者、視力殘疾者的不同要求，在具體設計中滿足相應技術規范。靜態交通亦根據場地豎向標高現狀，規劃有地下停車場，規劃依照本項目產品的特點，參照XX相關物業的現狀，考慮到未來生活的變化和發展，高層住宅按不低于《XX市建筑工程配建停車場(庫)規劃設置規則》標準設置。低層住宅每戶均設兩部專用停車位。7、豎向設計(1)購物公園豎向設計根據場地雨水及排污要求，依據水利專項規劃，確定場地南高北低，北部標高定在33.0～33.6米，南部標高定在34.0～35.2米。(2)住宅區豎向設計場地標高的制定遵循雨污自排、土方平衡、減少土石方工程量和利于營造環境景觀的原則，合理確定各類場地適合的坡度、充分利用地形地貌，形成生動的建筑和環境空間效果。中央綠軸標高33.0～34.0米，呈緩坡向兩側，場地內現狀污水干管西側場地設計標高定在34.5米左右。濱水公共岸線棧道標高31.5米(設計水位31.00米)。本項目南北走向的“中央綠軸”上小區級道路，協調場地豎向高差，呈自由曲線狀穿行綠廊兩側，自然地銜接各組團路，綠軸空間成為小區主要的集中綠地和室外活動場所。4.2建筑設計(1)XX市城市規劃管理技術規定(2)《民用建筑設計通則》(3)《住宅設計規范》(4)《商店建筑設計規范》(5)《屋面工程技術規范》GB50096-1999(2003年版)建筑體塊布置以點、線結合的方式：高聳的塔樓突破連續的街面商鋪立面，配合開放的平臺，木制的廊架，形成錯落有致的建筑組合形態。建筑設計大部分為兩層，建筑二層以聯廊環繞其間，與首層的騎樓形成上下連通的復合人行交通。建筑的首層都設有騎樓，其地平與室外鏈接，其寬度為3米，確保了游客在步行時的舒適感；騎樓同時又聯系著戶外的廣場，街道，形成了供游人休息、交談的場地，可以放置咖啡椅、茶座，從而再現了“歐洲小鎮”的休閑生活場景。建筑二層戶外通道留有休息平臺，其中部分由建筑圍合而成，部分面臨街道，并配置綠化和休閑小品設施，為休閑空間增加了互動的氛圍。XX購物公園內的建筑設計強調行人視角的比例感；尺度宜人建筑體量又加強了自然景觀的可進入性，達到塑造怡人易居環境的目的。立面風格以地中海風情的效果為主，有效結合名牌店的招牌設計，輔以燈光照明，營造輕松、愉悅的旅游購物環境。建筑柱式、門窗的樣式、洞口的規格、欄桿扶手等建筑細部都嚴格依照地中海風地區建筑的式樣，與本地化的工藝水平相結合，打造“歐洲小鎮”建筑的細節。建筑材料以象征富足的黃色噴砂墻為主導，屋頂配有紅瓦挑檐，底部自然文化石材做墻群，充分延續了歐洲小鎮建筑的設計理念。公園內商鋪的建筑平面都已8m×8m的柱網，規格化的柱網不但便于使用劃分，而且有利于消防入口的配置。依照相關規范要求，本項目根據規模，配套相應公共服務設施。中學、小學等項目集中在二期工程用地內；商業服務設施(含金融、郵電)、醫療衛生(社區保健中心)和行政管理相對集中、主要布置在社區綜合服務中心和沿同心路“底商”位置；其它社區服務活動設施則相對分散，社區內以電瓶通勤車交通方式，解決居民在區內的交通運行的需要。本項目單體建筑的設計，在充分研究物業特征和吉林省氣候特點的基礎上，全面打造“環境共生型健康建筑”理念。具體手法為加大進深，局部中空以節約土地和增加室內自然通風量；設計戶內天井以減少對空調的信賴；利用坡頂融入太陽能設計節約能源；生活污水埋地式生態處理，中水回收為綠化用水，清潔用水，建筑用材樸素、風格簡約，努力達到節地、節水、節能、節材的綠色建筑目標。低層住宅物業類型為疊院、聯排和雙拼低層住宅，南北雙向入戶設計，規劃組合節地高效。以簡樸的西班牙鄉村民居的風格，營造浪漫、空透、陽光、綠色的建筑形象，豐富社區環境，憑借規模效應，形成獨立的城市組團外觀，打造鮮明城市特色。低層住宅戶型以休閑生活為設計出發點，兼顧改善居住條件的換房要求，戶內空間分隔又有貫通，室內外空間相互交融，起居空間靈活多變，住宅產品由170余平方米至255平方米多種戶型，由三房兩廳至五房三廳，雙向陽臺及屋頂退讓露臺，營造優良品質之高尚社區。本項目高層住宅沿長清公路西側布置，分別為33層和17層及11層，平面布局緊湊，戶均景觀和日照良好，形成高低錯落的建筑空間景觀，是本項目重要的形象標社區中心是一棟兩層地中海風情建筑，功能安排有西餐、室內外茶室和社區服務，二樓布置棋牌室、健身房及社區保健中心等，室內泳池與室外臨水岸以無邊際泳池相貫通，增加活動的趣味性和季節變化的保障。社區中心為本項目標志性建筑，建筑外觀為經典的西班牙風格的造型，突出莊重典雅。4.3結構設計(1)《建筑結構荷載規范》(GB50009-2001)(2006年版)(3)《建筑抗震設計規范》(GB50011-2001)(2008年版)(6)《高層建筑混凝土結構技術規程》(JGJ3-2002)(7)《建筑結構可靠度設計統一標準》(GB50068-2001)(8)各專業提供的委托資料。2、設計參數(1)結構重要性系數為1.0,建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為50年；(2)基本風壓值為0.35KN/m2,高層建筑的基本風壓值為(1.1×0.35)KN/m2,地面粗糙度為B類；(3)本工程建筑抗震的設防類別為丙類建筑，地震基本烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g。低層為框架結構；高層住宅采用剪力墻結構。本項目的基礎視將來工程地質勘察情況，結合建筑物的實際而定。基礎形式擬采用：低層建筑采用天然地基上的鋼筋混凝土柱下獨立基礎，高層建筑采用鋼筋混凝土預應力管樁基礎。4.4給排水設計(1)《室外給水設計規范》(2)《室外排水設計規范》(3)《建筑給水排水設計規范》(4)《高層民用建筑設計防火規范》(GB50045-95)(2005年版)(5)《自動噴水滅火系統設計規范》(6)其他專業提供的設計技術條件本工程紅線以內室外和室內給水、排水及消防給水設計(1)水源選擇購物公園擬從城市給水管網引入兩路水源供小區的生活及消防用水，一路由小區西北角入口處管網引一路DN250的管徑進入小區，另一路由小區東南邊的城市管網引一路DN250的管徑進入小區；兩路引入管在小區內成環狀布置，引入管上設總水表計住宅區從用地范圍東面和長清公路西面規劃道路的城市給水管道上，各引一條DN250的給水管道接至用地紅線范圍內，并分別通過水表計量以后，在小區用地范圍內連成環狀給水管網，供給小區各用水點的生活用水、綠化用水及消防用水。(2)給水管材購物公園給水管材：給水立管采用鋼塑復合管，管道采用承插接；室內支管采用PPR給水塑料管，熱熔連接；管道、管件及閥門的工作壓力為不小于1.0MPa。住宅區生活給水管材：DN≤50的采用PPR塑料給水管(P=1.0MPa),熱熔連接；DN>50的采用鋼絲網骨架塑料復合管(P=1.0MPa),熱熔連接。工作壓力超過0.9MPa的給水管道采用鋼絲網骨架塑料復合管(P=1.6MPa),熱熔連接。4、排水系統該小區的排水系統采用雨、污分流制。(1)污水系統生活污水由污水排水立管和室外污水管道收集后排入室外化糞池進行處理，經過化糞池處理后由區域內污水管道輸送到城市污水干管(d1200)。生態型架空地下室的排水采用潛污泵提升后就近排入室外污水管道。購物公園污水排至原有市政污水管網上，商鋪內不單獨設衛生間，考慮分區域設置公共衛生間。污水管材：建筑物的污水管道采用建筑排水用UPVC排水管道，承插式膠圈連接。室外污水管道采用UPVC中空雙壁波紋管(P=10kN/m2),承插式膠圈連接。(2)雨水系統根據XX市暴雨強度計算公式：P——設計重現期(取P=2年)t——降雨歷時(分鐘)F——匯水面積(m2)根據地形特點，在本小區東南部商業區的東側規劃了管徑1.2米的雨水管，將原上游2平方公里城市匯水，通過自流方式經雨水管導入下游水系；小區內的雨水收集整治進行清淤改造，設計水位定為31.0米；建立小區水體與江河的循環系統，充分根據《建筑設計防火規范》,本工程室外消火栓給水管網與生活給水管網合用，室外消防管網布置成環，環網上適當位置設室外消火栓，按間距不大于120米設置。消火栓距道路邊小于等于2.0米，距建筑物外墻大于等于5.0米。房內(水泵房另建)。一用一備，互為備用。在單層建筑面積大于1,500平方米或總建筑面積大于3,000平方米的商鋪及公共走道上設噴頭，在主立管進水端前設濕式報警閥，并可直接啟動加壓泵，加壓泵設在地下水泵房內，加壓泵與濕式報警閥連接的管網設置成環網。屋頂消防水箱引一條DN100的管與濕式報警閥前端管道相接。在每層每個防火分區均設水流指示器和電觸點信號閥，每個報警閥所帶的最不利噴頭處，設末端試水裝置，其他每個水流指示器所帶的最不利噴頭處，均設DN25的試水閥。管材和接口要求承壓1.6MPa。除屋頂水箱間得管道采用厚度為50mm得泡沫橡塑管殼保溫，其他管道均不做保溫。室外設兩套SQ100型水泵結合器，與室內自噴管網連通，供消防車加壓之用。4.5電氣設計(1)《民用建筑電氣設計規范》(2)《10KV及以下變電所設計規范》(3)《供配電系統設計規范》(4)《低壓配電設計規范》(5)《城市電力規劃規范》(7)《建筑照明設計標準》2、設計范圍設計范圍包括配電、照明等。本工程基本上都是兩層建筑，負荷等級基本為三級負荷，用電負荷比較分散，采用戶外10KV廂式變配電所供電的方式。高壓供電系統引入。采用單位建筑面積負荷密度計算法對規劃區按照建筑性質進行負荷預測，并考慮一定的長遠發展容量，本次規劃設計按40VA/平方米進行負荷預測，需要變壓器安裝容量為6400KVA,設8臺800KVA廂式變壓器負責各區域供電。4、住宅電氣設計(1)供電電源及電壓等級一期工程分別采用二路10kV電源供電，本工程擬向供電局申請從市政區域城市電網引二路(一路專線+一路非專線)10kV電力電纜，穿管埋地引入本工程設在小區(2)負荷等級A、計算機、電信系統電源、消防用電設備(消防控制室等)、安全防范系統、應(3)應急備用電源與低壓配電系統信系統電源、消防用電設備(社區綜合服務中心、地下室內和高層住宅的消防設備、區高層建筑地下室總變配電所(XZB)內設置一臺800kW柴油發電機組，負責整個小(4)照明系統A、光源變配電所、消防控制室、電信機房、水泵房、樓梯間、(合用)前室、商場(鋪)、公共服務及配套房、大堂等場所設置應急照明，采用220V電源供電，應急時能迅速疏散指示(采用區域集中式供電應急照明系統，其連續供電時間不小于90分鐘),采用220V電源供電，光源為壽命長的節能燈管。(4)電纜、導線的選型護套銅芯電力電纜，工作溫度：90℃。C、消防設備配電電纜采用NH-YJV-0.6/1kV礦物絕緣銅芯耐火電力電纜，工作溫度：90℃。4.6弱電設計(1)《智能建筑設計規范》(GB/T50314-200(2)《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》(GB/T50311-2000)(3)《火災自動報警系統設計規范》(GB50116-98)(4)《城市居住區規劃設計規范》(2002年版)(GB50180-93)(5)《民用閉路監視電視系統工程規范》(GB50198-94)(6)國家相關現行設計規范一期工程的火災自動報警及消防聯動系統；有線電視系統；電話系統；商場(鋪)、社區綜合服務中心、住宅的(寬帶網)綜合布線系統；住宅的可視對講系統；小區安保防盜及緊急求助系統；小區監控管理系統。3、設計內容本工程所需的市政有線電視、電話、寬帶網數據線均由市政通信井引入。本設計擬每戶設置一個多媒體布線箱，以滿足寬帶社區智能家居布線系統對數據、語音、視頻等出入線端口的統一管理要求。(1)設備用房的設置為解決本區的電信服務，分別在小區高層建筑物地下室內設置1個電信模塊局。電信來源由市政通信管道引入。交接間附設于建筑物的首層，把電信交接箱、有線電視電視光節點設備等集中在一起。電信接線間之間孔數不小于4孔。(2)有線電視系統A、視信號從城市有線電視網采用同軸電纜或光纜接入。B、各個電信交接間內設有線電視進線放大器。傳輸系統采用分配分支結合的方式引至各層，住宅和公寓接至用戶電視插座，其他公共場所預留信號電纜，供用戶需要時接出。(3)電話系統A、共用房只預留電話管線的通路。B、層住宅、低層住宅按每戶2部電話計；公建按每30m2建筑面積一部電話計。(4)商場(鋪)、社區綜合服務中心、住宅的(寬帶網)綜合布線系統A、設計采用光纖+全5類綜合布線系統，可支持本建筑內數據系統傳輸的需求，本設計僅提供綜合布線的通路，組網由專業公司完成。B、商場(鋪)、社區綜合服務中心、住宅設置綜合布線系統。系統為二級星型結構，一級星型結構的中心為數據通訊主機房，二級星型結構的中心為各單元配線間。數據通訊主機房設在會所弱電主機房內。C、寬帶網絡系統設計，住宅按每戶2個計；公共建筑物按20m2建筑面積一個計。(5)住宅可視對講系統A、住宅的每棟設置可視對講系統，每戶設置可視對講分機，可實現住戶與訪客，住戶與管理處(消防控制室)、住戶與住戶以及不同門樓的住戶間相互呼叫和通話。B、各住宅單元的主機設在一層門廳，用戶持電子感應卡即可方便出入。(6)安保防盜及緊急求助系統A、本小區的安防監控系統控制室和消防控制室合建在社區綜合服務中心一樓。B、閉路電視監控：住宅在大堂、各主要出入口及區內重要區域設置監控點，同時作為周邊防護的輔助手段，通過與周界防越報警系統間的聯動進一步提高安全防范C、利用住宅的可視對講系統的可視對講分機帶有的設防功能，實現住戶安保防(7)管網規劃電信管道的設置標準：主干線按1000—1500線╱孔，用戶配線按200—250線/孔計算管道數。另外，考慮有線電視占用1孔，租用管道1孔。電信接線箱之間孔數不小于4孔，區內通信管道在生態型地下室沿吊掛橋架敷設，或沿路網布置，與電力(1)本工程的建筑物除33層的高層建筑按第二類防雷措施設防外，其他建筑物(2)在屋頂設避雷帶作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引(1)本工程低壓配電系統接地型式采用TN-S系統。(2)其中性線和保護地線(PE)在接地點后要嚴格分開，凡正常不帶電而當絕(3)防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備保護接地等共用統一的接地裝置。(1)強弱電共用聯合接地裝置，要求接地電阻應小于1歐姆。(2)電梯機房、消防控制室、計算機網絡機房、電訊機房、安防控制室等弱電設備用房的接地利用建筑物統一接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，獨立設引下線，采用BV-1×25/PC32。1、國家及吉林省辦公、居住區規劃設計規范、標準及相關技術要求2、《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》JGJ134、《吉林省居住建筑節能設計標準》BJB43/006、《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》GB/7、《建筑節能工程施工質量驗收規范》GB9、《外墻外保溫工程技術規程》JGJ141、建筑物的引入管、公共建筑物內需計量的水量的水管上均應設置水表。各戶用水均設水表計量，公共部分單獨設表計量，避免浪費。2、采用節能型衛生器具及配件。衛生間坐便器采用6L沖洗水箱，蹲便器和小便器采用自閉式沖洗閥，水龍頭采用陶瓷片密封水龍頭。3、給水配件采用符合標準的優質產品。在工程設計、施工及設備采購中，應選用符合國家或行業的產品技術標準，并優先選用技術先進、經濟適用和節能的成套設備和定型產品，(1)本項目系列水泵均為變頻式，酒店大堂空調采用VIV智能控制主機，有效(2)建筑屋頂采用太陽能吸熱裝置，供應熱水，室外路燈照明采用太陽能照明(4)采用環保節能型變壓器，選用非環氧樹脂澆鑄、級紙(杜邦)絕緣、低噪音、卷鐵芯干式變壓器；(5)熒光燈選用稀土三基色T5或T8直管熒光燈，選用電子鎮流器；(6)樓梯間、走道吸頂燈選用緊湊型電子熒光燈。1、住宅滿足《吉林省居住建筑節能設計標準》規定；2、購物公園滿足《公共建筑節能設計標準》規定；3、采用合理的建筑節能設計，增強建筑圍護結構保溫隔熱性能，提高采暖、空調設備能效比；4、建筑單體設計充分考慮吉林的氣候特點，通過平面組合的方式改善微環境，減少對空調的依賴；6、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失；7、室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施；8、建筑選材盡量選用可循環使用的建材，減少固廢的排放；9、建筑屋頂采用太陽能吸熱裝置，供應熱水，室外路燈照明采用太陽能照明系6.1編制依據1、《城鎮污水處理廠污染物排放標準》2、《城市區域環境噪聲標準》4、《大氣污染物綜合排放標準》6.2環境現狀XX市位于吉林省中部平原地區，地處亞熱帶季風氣候區。“十五”期間，由于省內各級政府大力開展熱化、氣化、綠化、型煤化、道路硬化等五化和實施“藍天工程”,積極治理大氣重點工業污染源，逐步推行清潔生產、堅決取締關閉“十五小”、“新五小”企業等措施，較為明顯地減少了污染物對大氣環境的污染，為全省的經濟發展提供了有效的環境支撐。據統計，過去的五年里，我省共投入專項治理資金17億元，完成大氣污染防治項目20個，治理各類窯爐4681臺。特別是XX市以創建國家環保模范城為動力，共投入3.8億元治理大氣污染，截止目前，XX市城市熱化率和氣化率分別達到45%和95%。使XX市城區的大氣環境質量每年有340天達到優良以上，居東北省會城市之首。6.3項目建設對環境的影響項目建設期可能對周邊環境影響較小，主要是施工過程中的粉塵給周圍造成的污③《大氣污染物綜合排放標準》GB3838-2002①建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和XX市有關排放標準。②堅持經濟效益和環境效益相統一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。①污水治理本項目室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水、污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水體制為污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。供水泵均設隔振基礎減振；水泵進出水管上設柔性減振接頭；泵房內管道采用減振彈簧支架和吊架。冷水機組、空調水泵、平時用風機落地安裝時，一律設置減振臺座，吊裝時一律設置彈簧吊架，進出口一律設軟接頭，與之相連的管道采用彈簧吊架，以減少振動沿樓板和梁柱的傳播。③固體廢物治理主要為日常生活，設置垃圾分類箱，經分類、收集、袋裝后，由環衛部門定期回收和清除外運。以科學發展觀與構建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一、預防為主、綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產安全為根本出發點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計、同時施工、同時投入使用。除電氣外，項目不存在其他危及人身安全的不安全源，電氣安全防護采用架空線路入戶及終端桿線加重復接地裝置，配電箱開關均采用觸電保險開關，插座保護接地單獨走線與零線共用，所有動力設備采用接零保護。7.3職業安全衛生健康對策與措施①選擇先進、經濟、節能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的安全，從源頭上消除事故隱患；②對重大危險源進行有效控制，使重大事故隱患得到有效治理；③建立項目安全生產監管體系，創新安全生產監管方式和手段，提高安全生產監管裝備水平和能力；④建立健全項目安全施工應急救援體系；7.4消防設計2、建筑防火設計(1)建筑耐火等級及防火間距位置設室外消火栓，按間距不大于120米設置。消火栓距道路邊小于等于2.0米，距建筑物外墻大于等于5.0米。級。低層建筑物山墻間距均大于6米、聯排住宅南北長邊距離大于12米，高層住宅之間距離大于13米，高層與多層(低層)住宅之間距離大于13米。(2)消防車道規劃本項目各級道路均為消防車道，道路的盡端布置消防回車場(高層為15×15米或直徑21.22米，低層、多層為12×12米或直徑16.98米),消防車道的寬度和凈空高度均大于或等于4米，高層消防通道寬度為6米，供消防車停留的空地，其坡度小于3%。消防車道通行要求和撲救登高面均符合相關技術規范。(3)建筑消防設計及防火分區社區綜合服務中心樓高兩層，建筑內局部設置自動滅火系統。低層住宅樓高三層，室內樓梯疏散滿足相應要求。多層住宅樓高四層，室內樓梯疏散滿足相應要求。高層住宅(33層)平面單元內設置防煙剪刀樓梯和消防電梯。高層住宅(17層、11層)平面單元內設置一座防煙樓梯和消防電梯。3、滅火器配置根據《建筑滅火器配置設計規范》。在商場等其它公共部位、住宅每層樓梯間處設置一定數量的手提式干粉滅火器(每個消火栓箱下均配置2具MF/ABC2手提式干粉滅火器)。本項目建設由吉林XX名牌折扣城有限公司負責管理與組織，組織機構設置合理，實行董事長領導下的總經理負責，下設建發中心、合同預算部、營策中心、財務部、行政部及董事會秘書等部門。組織結構圖如下：董董事會秘書行政部財務部營策中心合同預算部建發中心董事長總經理吉林XX名牌折扣城有限公司現有各類專業技術人員40多人，大都是經驗豐富的專業人員，能滿足企業現階段發展和本項目順利實施的人員需要。9.1項目進度安排原則項目開發投資金額巨大，在不影響工程質量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質資源，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發商帶來運營效率高的良好印象。2、分片分批開發貫徹“分片開發、滾動發展、建成一片、完善一片、管好一片”的指導思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉。采用一次性規劃設計，分期開發的模式。本項目為產業園開發的第一期，包括購物公園與住宅兩部分，初步計劃15個月內完成一期項目的開發。住宅和相應的公建配套和商業配套工程同步既可以避免不同步開發造成的先期入住居民受干擾的問題，同時又給居民一個完整的生活空間。高效運用資金既可以降低銀行貸款的利息額、降低成本，同時又能用確保項目實施所需資金及時到位，是項目成功開發的關鍵。通過合理安排分期工程的先后順序，將先期工程的銷售收入用于后期工程的投資中，實現項目的滾動開發。綜合考慮項目的規模、開發商資金情況、當地建筑施工條件及營銷入市時機等因素，可以預計整個項目從前期準備、主體建筑工程施工、裝飾及安裝工程施工到竣工完成需要15個月左右。9.3項目實施過程控制措施在項目實施過程中，項目領導小組應專門設置工作小組，對項目進度計劃實施情況進行檢查，并及時對檢查情況進行分析，找出影響進度的原因，做好進度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種：(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現場進行檢查；(3)定期召開現場會議。項目實施應堅持“質量第一、預防為主、用數據說話”的原則，以保證和提高工程質量。運用系統的概念和方法，把各環節的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體系，使質量管理制度化、標準化，從而建造出客戶滿意的工程。在項目實施過程中，各有關單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執行專款專用、專項管理、單獨核算的規定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監督；要嚴格項目資金竣工決算，規范項目的業績考評和追蹤績效。10項目招投標本項目建設本著公開、公平的市場競爭原則，采取招標的方式選擇有資質、資信好、有實力、經驗豐富的設計單位、監理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴格履行合同，并加強合同管理，確保工程質量，控制項目投資和工程實施進度。本項目設計、施工、監理以及水泥、鋼材等大宗設備材料的采購均為招標的范圍。對項目設計、施工、監理以及水泥、鋼材等大宗設備材料的采購采取委托招標的組織形式，選擇有資質、信譽好的招標代理機構進行招標。根據不同的標的物，按國家有關規定要求分別采用公開招標的方式，招標詳細情根據國家招投標法及吉林省實施《中華人民共和國招投標法》辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標信息。整個項目投資估算總額為65,000.00萬元，項目開發成本61,077.22萬元，項目開發費用3,922.78萬元。其中：土地費用25,052.27萬元，前期工程費3,055.78萬元，基礎設施費3,230.17萬元，建安工程費27,223.39萬元，其他費用736.23萬元，預備費1,778.95萬元；管理費用1,221.54萬元、銷售費用1,081.24萬元、財務費用(貸款利息)1,620.00萬元，詳見表11-1。單價(元)合計(萬元)一1土地費用土地出讓金(或轉讓費)畝萬元交易服務費萬元2前期工程費用規劃、設計、可研費工程勘察、測繪費三通一平費建設項目報建費(1)商業(2)住宅3含照明及管線含綠化照明45其他費用招投標交易服務費招投標代理服務費工程監理費工程保險費竣工測量費消防、環境等檢測費竣工入住及產權辦理費物業啟動費6不可預見費萬元1～5項和的3%二項目開發費用1管理費用萬元2銷售費用萬元3財務費用萬元1年利息計成本三萬元2固定資產投資萬元11.4用款計劃金額(萬元)一1土地費用2前期工程費用345其他費用6二項目