常州武進定安中路工程可行性研究報告2021年7月前言承蒙信任，我們非常榮幸地提交我司對常州武進花園路房地產開發工程可行性研究方面的意見，供各股東投資決策時參考。我們的方案是基于目前常州房地產市場情況，結合近十年來我們的專業實踐以及對工程周圍相關物業認真細致的調查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將工程的實際情況全面地考慮在內，希望通過我們的努力，為各股東提供有價值的建議。謝謝！思唐2021年7月目錄一、工程概況…………………….11.1工程綜述…………………….11.2工程用地…………………….7二、工程投資環境……………….92.1常州區位…………………….92.2經濟開展…………………….132.3城市功能…………………….222.4城市規劃…………………….242.5武進經濟開展和存在的問題……………….31三、常州房地產市場分析……………………….373.1市場總體特征……………….373.2商業局部前期調查及規劃建議……………………….393.3住宅局部…………………….61四、本錢初步分析……………….664.1一期總銷金額……………….694.2本錢………………………….70結論：………………………….71附件1:商業局部營銷籌劃案………………….72附件2：住宅營銷籌劃………………………….86一、工程概況1.1工程綜述1.1.1工程位置本工程位于武定區湖塘鎮，人民中路與蘭陵中路交匯處，屬老城區。周圍生活配套有中醫院、人民商場、湖塘汽車站、婦幼保健醫院、湖塘家電城、小商品市場；公交路線有307、505、318、519、510、261、512、508、308等十幾條路線交通便利。1.1.2本工程位于常州市武進區，東鄰花園街，南鄰定安中路，西鄰武誼中路，北鄰古方路，獨攬武進區最繁華商業街區，賓具有良好人居環境的健康居住社區。濃厚的商業氣氛經久不散，具備商業開展的根底條件。1.2工程用地1.2.1用地面積整個工程一共分為二期，用地面積為110448平方米，總建筑面積為311681平方米，綜合容積率為2.82，綠化率為30%。其中一期用地面積為53380平方米，建筑面積為136172平方米，容積率為2.55，商業面積為72400平方米，高層住宅面積為63772平方米。高層住宅為3幢，獨立式商業10幢。地上和地下停車位共807個，是整個武進區最富有人文商業氣息的綜合型商業旗艦工程。1.2.2地塊形狀二、工程投資環境2.1常州區位2.1.1常州位于美麗富饒的長江三角洲中心地帶，地處江蘇省南部，北攜長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望滬寧鐵路、滬寧高速公路、京杭大運河均穿城而過。常州區位圖2.1.2交通常州有著十分優越的區位條件和便捷的水陸空交通條件，京滬鐵路、京杭大運河、312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速〔常蘇〕，常澄，錫宜等高速公路，長江常州港為一類口岸，同時是江蘇第2大機場，4D級民航常州機場，構成了常州興旺的水陸空交通網。此外在建的京滬高速鐵路常州站，滬寧城際軌道常州站，以及城市高架快速路網和籌建的輕軌1號線也給常州的交通增添亮色。2008年1月1日開通了快速公交〔BRT〕，是江蘇省內首個快速公交系統。讓常州人切實感受到了方便出行。常州交通圖：2.1.3人口規模全市總面積4375平方公里，全市戶籍總人口354.7萬人，外來人口130多萬。其中市區面積1864平方公里，人口224.7萬。2.1.4常州有著2500余年的歷史，人文薈萃，古跡眾多，在歷史上就是游覽勝地。.春秋時屬吳國，稱延陵邑，為吳公子季禮封地。秦時設延陵縣，漢改名毗陵縣。自西晉起，常州一直是郡、州、府治所在地，素有"三吳重鎮、八邑名都"之稱。這里人杰地靈，人文薈萃，享有"天下名士有部落，東南無與常匹儔"之譽。燦爛的歷史文化給常州留下了眾多的名勝古跡：春秋淹城遺址，唐代天寧寺，南朝文筆塔，北宋蘇東坡艤舟亭等。2.1.52005年，常州市轄5個市轄區，代管2個縣級市。常州市面積分布常州市人口分布2.2經濟開展宏觀經濟狀況是一個城市或地區房地產市場的總體背景，是房地產業開展的根底，也是影響一個工程定位和成敗的重要因素。因此，要真正把握一個城市或地區的房地產市場前景，不能脫離對宏觀經濟形勢的正確認識。2.2.12007年全市國民經濟運行總體情況一年來，常州市圍繞經濟結構戰略性調整目標，加快推進經濟開展方式的集約型轉變，國民經濟保持了健康、協調、快速開展的良好勢頭，全市的經濟總量、地方財力以及綜合實力邁上了新的臺階，增長動力、產業結構、開展格局呈現出一系列積極的變化。1、經濟實力穩步增強。工程數值增長率生產總值〔GDP〕1880億元15.6%；人均GDP43674元0.4%財政收入414.4億元49.5%2、產業結構繼續改善。工程數值增長率第一產業增加值63億元3.5%第二產業增加值1122億元其中工業完成增加值1035億元16.2%工業增長17.3%第三產業增加值695億元16%三次產業結構比例由去年的3.8∶60.4∶35.8調整為3.4∶59.6∶37，第三產業比重在全省名列第3位。3、三大需求拉動明顯。一年來，常州市投資、消費、出口“三駕馬車〞依然快速前行，增長幅度繼續保持在兩位數，對經濟開展的推動作用日益增強。工程數值增長率社會固定資產投資1203.9億元26.5%工業投入680.9億元21%房地產開發完成投資225.1億元31.6工程數值增長率社會消費品零售額610.9億元18.4%外貿進出口132.3億美元出口98.4億美元26.6%出口增長24.7%外貿依存度全年達52.8%0.6%4、利用外資快速增長。工程數值增長率備注利用外資44億美元33.5%實際到帳外資18.3億美元，增長46.6%新批工程1000萬美元以上的大工程有151個增加4個其中總投資近億美元工程有9個世界500強企業在常州投資46家增加了4家5、金融信貸平穩運行。截止2007年底工程數值增長率備注金融機構存款余額2263.8億元14.7%城鄉居民儲蓄存款余額1092.1億元7.7%增速比上年下降9.5%貸款余額1590.1億元17.8%增速較上年下降3.3%短期貸款余額904.3億元12.1%建設貸款增速有所放慢，增長幅度從上年的49.8%下降至41%中長期貸款余額580.8億元36.4%6、人民生活顯著改善。工程數值增長率備注人均可支配收入19089元14.7%增幅比上年提高0.6%人均消費支出13789元10.3%居民消費升級的步伐有所加快，城市居民恩格爾系數由上年的35.7%下降到35%農民人均純收入9033元12.9%人均消費支出7400元13.5%2.2.21、經濟增長的穩定性有所提升。工程增長率備注第一季度生產總值15.6%最高增幅與最低增幅之間僅相差0.1%上年縮小了0.3%，月度之間增幅波動也明顯減小第二季度生產總值15.5%第三季度生產總值15.6%第四季度生產總值15.6%全社會固定資產投資13.7%縮小到7.8%會消費品零售總額1.7%縮小到1.3%2、效勞業開展速度進一步加快。工程增長率備注效勞業增加值16%，上年提高0.5個百分點增幅比GDP高出0.4%效勞業完成投資收入516.3億元，34.4%增幅高于工業投入13.4%稅收收入收入98億元，35%比第二產業高出5%3、消費需求拉動作用穩步上升。2007年，全市社會消費品零售總額繼續保持2006年以來的上揚走勢，全年增幅到達18.4%，比上年加快2.2%。4、有效投入結構不斷優化調整。工程數值增長率備注裝備制造業完成投資361.2億元47.2%工業投資的重由上年的43.6%上升至53%技術產業投資156.5億元99.3%工業投資的比重由上年的14%提高到23%第三產業投資增長幅度高出全社會投資7.9%全年房地產投資31.6%批發零售業投資38.8%商務效勞業投資增長2.7倍5、大企業大集團戰略初見成效。一年來，常州市重點骨干企業、規模較大企業開展勢頭良好，對全市經濟增長的支撐作用有所提升。工程增長工程增長產值超億元企業達745家上年增加159家利潤超億元企業34家上年增加8家工程增長工程增長年營業收入超過20億元的有25家上年增加2家營業收入超過50億元的有10家上年增加1家2.3城市功能2.3.1為了充分發揮常州滬寧軸線中心的區位優勢、進一步提升工業經濟實力，常州市“十一五〞規劃城市定位為區域的經濟中心城市、制造業基地、文化旅游城市。2.3.2常州市“十一五〞規劃總體目標是：著眼于增強效勞功能，創新開展模式，大力推進經濟增長方式集約化、公共效勞均衡化、城鄉開展一體化、資源配置市場化，保持全市經濟既快又好開展；根本建成現代制造業基地，推進社會事業全面進步，構建和諧社會走在全省前列；在全省率先建成具有較高水平的全面小康社會。2.3.3按照城市現代化、農村城鎮化、城鄉一體化的思路，做優市區、做強縣城、做大重點中心鎮，根本形成中心城市、中等城市、重點中心鎮、一般建制鎮為根底的四級城鎮體系。空間布局實現城市開發建設重點的戰略轉移，注重產業、人口、資源環境三大要素在空間上的合理布局和均衡開展。中心城市堅持“優化中心、拓展南北、完善東西、重點向南〞的開展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設，優先建設南部新城核心區。綜合交通體系上，建設以高等級公路、軌道交通、航空、水運、城市道路互相協調的大交通網絡，暢通交通節點，協調運輸方式，提高綜合管理水平，形成交通框架復合化、運輸網絡開放化、運輸結構合理化、技術裝備現代化的綜合交通運輸體系。城市公共設施上，進一步加快城市公用設施建設，繼續做好信息根底設施的規劃和標準管理，積極推進寬帶通信網、數字電視網、下一代互聯網“三網融合〞。加強防洪、防震和人防、氣象設施建設，以經營城市土地資源為重點，拓寬城市空間資源經營和利用的渠道，提高經營城市的整體水平。生態建設方面，圍繞創立“全國生態示范區〞和“國家園林城市〞目標，進一步做好城市凈化、美化和綠化工作，加大公共綠地建設、主要道路和出入口綠色景觀工程。據常州市“十一五〞規劃，“十一五〞期間常州市實施根底設施建設工程54個，總投資970億元。城市根底設施的建設與房地產開展密切相關，在強大的根底設施建設支撐下，常州未來的房地產開發空間很大。2.4城市規劃2.4.1城區規劃定位—常州按照“十一五〞規劃“拓展南北、提升中心〞的要求，加快建設南北一體的現代化都市格局，形成“一體〔中心老城區〕兩翼〔新北區、武進區〕〞的城市空間結構形態。2.4.2城市即市域4375平方公里；市區〔武進、新北、鐘樓、天寧、戚墅堰五個區〕1864平方公里；主城區-市區內集中建設的連綿區。1、開展目標：現代制造業興旺、人民生活富裕的經濟強市；歷史文脈彰顯、現代科教先進的文化名市；連東接西、承南啟北的區域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧的生態城市。2、城鎮體系規劃：特大城市：常州：長江三角洲地區重要中心城市之一，現代制造業基地，文化旅游名城。中等城市內容金壇城區金壇市政治、經濟、文化中心，全國服裝制造名城和鹽化工城市溧陽城區溧陽市政治、經濟、文化中心，蘇浙皖三省邊界中心城市，以湖光山色為品牌的江蘇省重點旅游城市中等城市內容薛埠鎮茅山風景旅游基地和建材工業基地南渡鎮溧陽市西部地區農工商綜合開展的中心城鎮湟里鎮以機械制造和園藝花木特色農業為根底的農工貿綜合開展城鎮漕橋鎮常宜邊界交通樞紐城鎮和環太湖旅游度假區卜弋鎮市區西部交通樞紐和綜合開展片中心鎮橫山橋鎮以鐵合金、精細化工、現代物流和旅游觀光為主的綜合鎮一般鎮：集聚開展，每鎮域10萬人，鎮區5萬人左右3、常州城市性質：長江三角洲地區重要的中心城市之一，現代制造業基地、文化旅游名城。4、城市規模：2021年主城區人口180萬人，建設用地規模216平方公里。5、市區布局結構形態：市區形成“一城、七片〞的結構形態，“一城〞即常州主城區；“七片〞即主城外圍的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕橋、洛陽、橫山橋共七個片區。6、主城區空間開展方向：“拓展南北、提升中心〞7、主城區結構形態：主城區形成“一體兩翼八組團〞的空間結構。“一體〞：即中心城區，為城市的本體。“兩翼〞：南翼即武南組團，北翼包括新龍、新港二個組團。8、“八組團〞：組團內容中心組團全市商貿、金融和文化中心高新組團開展高新技術產業及行政中心、大型生活社區、現代旅游休閑區和城市北部商貿副中心城西組團開展機電一體化、生物醫藥、新材料、機械制造等低、無污染的現代制造業、現代物流業和鐘樓區公共效勞中心湖塘組團科教、休閑旅游、生態居住和高新技術產業為主，以高等職教和淹城遺址為特色和城市南部商貿副中心城東組團開展機車制造、紡織、印染、汽配、食品及現代物流業，同時配置居住和公建用地新龍組團生活居住，新北區公共效勞中心、電子工業園和高新技術研發基地新港組團港口、重化工、環保、能源產業和物流業、水廠、污水廠等大型市政公用設施武南組團開展高新技術產業、現代物流業、生活居住和滆湖度假區9、用地規劃：居住用地：新建新龍、青龍、飛龍、湖塘、薛家、新港、東方、北港、武南等居住區，改建完善紅梅、茶山、清潭、五星、蘭翔、三井、戚墅堰、雕莊、新閘等居住區。工業用地：集聚建設濱江工業區、高新技術產業區、城西工業區、城東工業區、武南工業區。主城外圍片中心七個工業集中地。公共設施：形成一個市級、五個區級公共效勞中心，“一主二副五次七點〞的多中心商業效勞體系。建成市、區、街道多層次的文化設施網絡，規劃建設黃山路、清潭、城南三個市級體育中心，規劃一院、二院、三院、中醫院、婦幼保健和兒童醫院等六所中心醫院及假設干所骨干醫院和社區衛生設施。教育形成高等職教基地，西部文教區、城北文教區和新龍高新研發基地。倉儲物流用地：規劃城南、城北二個物流園區和橫山橋、龍虎塘、凌家塘三個物流中心。10、對外交通：構筑長三角北翼小時交通圈和長三角南翼二小時交通圈，提升常州交通區位，形成“兩縱四橫一環〞高速公路網，“六縱八橫一通道〞的一級公路網，“一縱四橫〞的鐵路網，“三縱二橫一港〞的主航道骨架。11、城市道路交通：構筑“兩縱〔龍江路、青洋路〕、兩橫〔新機場路、城北干道〕〞的快速路和39條交通性干道，44條生活性主干道及125條次干道和支路組成道路網，規劃多放射的公共交通網和軌道交通網。12、生態環境規劃：建成人與自然和諧的生態城市，全市劃分為生態控制區、生態協調區、引導建設區和生態改良區。2.5武進經濟開展和存在的問題2.5.1改革開放以來，武進經濟迅猛開展，綜合實力不斷增強，經濟和社會開展水平在全國縣級區域經濟中始終處于領先地位。在歷屆“中國農村綜合實力百強縣(市)〞評比中均名列前10位，是“中國明星縣(市)〞、“中國首批小康縣(市)〞之一。

單位本月止累計累計±%

1.國內生產總值

億元

706.31

23.5

第一產業增加值

億元

23.54

9.1

第二產業增加值

億元

500.50

23.3

其中：工業

億元

474.61

23.1

第三產業增加值

億元

182.27

26.2

交通運輸、倉儲和政郵業

億元

17.05

19.0

批發和零售業

億元

69.51

27.3

住宿和餐飲業

億元

9.53

26.7

金融業

億元

17.52

28.0

房地產業

億元

18.91

26.8

其他效勞業

億元

49.75

26.3

營利性效勞業

億元

20.21

26.6

非營利性效勞業

億元

29.54

26.1

2.三次產業比重

單位比例漲幅

第一產業

%

3.3

-0.5%

第二產業

%

70.9

-0.1%

其中：工業

%

67.2

-0.2%

第三產業

%

25.8

+0.6%

單位本月止累計累計±%

1.全社會固定資產投資完成額

萬元

3361306

19.9

(1)按產業分

第一產業

萬元

3074

-17.1

第二產業

萬元

2326951

23.5

其中：工業

萬元

2304991

22.9

第三產業

萬元

1031281

12.5

其中：房地產開發

萬元

470973

11.4

(2)按構成分

其中：建筑按裝工程

萬元

1783978

19.4

設備工器具購置

萬元

1152700

27.3

(3)按經濟類型分

國有經濟

萬元

360628

14.6

集體經濟

萬元

275327

15.3

個私經濟

萬元

964126

47.7

其他經濟

萬元

1761225

10.3

2.房地產開發

(1)商品房施工面積

萬平方米

610

24.2

其中：新開工面積

萬平方米

167

-40.4

其中：住宅面積

萬平方米

478

20.4

(2)竣工房屋面積

萬平方米

185

77.9

其中：住宅面積

萬平方米

146

75.9

2.5.2數據說明，今年以來，全市經濟繼續保持持續平穩較快的開展態勢，同時在一定程度上也存在開展速度有所回落、經濟效益不夠理想、投資情況需要引起高度重視等問題。究其原因，有雪災嚴重等客觀因素，更有產業結構偏重、重點不重等結構性問題。今年經濟開展面臨的不確定因素較多，各種矛盾錯綜復雜，總體上挑戰將更加嚴峻，困難也將更加突出。三、常州房地產市場分析3.1市場總體特征開展歷程2003年以來，伴隨著國民經濟的快速增長和人民生活的持續改善，常州市房地產業得到了長足的開展，期間雖然經歷了持續三年的國家宏觀調控，但房地產業仍延續“十五〞初期的快速開展勢頭，呈現出開發規模持續擴張、投資總量連創新高、商品住房購銷兩旺的良好局面。2003年至2007年的近5年中，全市完成房地產開發投資558.7億元，年平均增長48%，大大高于同期全社會固定資產投資年均28.7%的增幅，房地產業在改善居民住房條件、提升城市整體功能、帶動相關產業開展等方面發揮了積極的作用，對促進全市國民經濟持續、健康、快速開展作出了重要的奉獻。開展階段由國際城市開展經驗可知，房地產開展階段與人均GDP數值有著密切的關系，而近幾年常州經濟的穩定開展，也進一步帶動了房地產市場的開展。2007年全市常住人口計算的人均GDP到達43674元，約相當于5800多美元〔按戶籍人口計算超過7000美元〕。結合目前房地產市供需特征，常州房地產已進入快速增長階段。圖：國際通行的房地產開展階段與人均GDP數值的關系圖單位:美元開展時期啟動期平穩開展期快速增長期開展速度放緩直至停滯不前人均GDP1000~30003000~40004000~80008000以上總體特征“十五〞前期，在國家住房制度改革和積極財政政策的持續作用下，常州市房地產供求格局發生了根本性的變化，住宅消費結構迅速升級，商品房市場購銷兩旺，房地產市場進入繁榮活潑的快速增長期。2005年開始，為了遏制房地產投資的過快增長和商品房價格的持續上漲，國家連續出臺了加強土地管理、提高銀行存款準備金率等一系列調控措施，然而在慣性沖力和市場需求的雙重作用下，房地產開發仍然呈現建設規模擴張、市場銷售旺盛的格局，商品房價格那么在多年持續攀升的根底上逐步走向平穩。1、房地產業在經濟開展中的重要地位日益顯現；2、房地產開發企業總體實力明顯增強；3、商品房供給呈現量價并升格局；4、開發資金來源結構逐步趨于優化；5、商品房供給結構不盡合理；6、商品房空置面積起伏明顯。3.2商業局部前期調查及規劃建議3.2.1.目前本商業工程正處前期規劃,銷售籌備的關鍵階段有兩個問題顯得至關重要：①用什么樣的眼光和思路認識和解讀商業工程，把商業工程放在什么樣的坐標系中去定位，是商業工程制定開展戰略的根本出發點。也就是商業工程在市場中將以何種姿態出現，要在哪一個層面的市場競爭中參與競爭；②如何為商業工程制訂科學的規劃方向，以全新的思路看待本商業工程的產品規劃設計并提升工程的價值，以獨特、鮮明的商業地產主張打動目標消費群體，得以脫穎而出，成為工程的利潤增長點，為工程創造出最大的利潤。3.2.2商業1、周邊商業業種分布情況：工程內衣煙酒攝影雜貨飾品服裝餐飲休閑美發皮具鞋類化裝品包類酒店數碼童裝銀行比例5.4%4%3.6%9%32%9%5.4%3.6%2%5.4%3.6%3.6%5.4%6%2%5.4%2、競爭對手調研影響因素權重〔％〕本案一期不夜城金都名苑萊蒙城天俊峰新城風氣區位環境〔20％〕人口密度81009590909090商業氣氛41009590909090主顧客構成6100100100100100100商業印象21001109810511098交通〔15％〕公共交通7100100100100100100車行管制4100100100100100100離路口距離4100100100100100100招商經營〔30％〕統一定位4100105909010590統一招商規劃12100105909010590統一形象4100100100100100100統一宣傳6100100100100100100統一管理41009590909590規模〔10％〕總建筑面積101001109511011095規劃〔20％〕景觀規劃41001109511010090車位配比4100100100100100100人流動線61009595959595車流動線3100100100100100100垂直動線31001009510010095品牌(5％)商業品牌5100110110110110110比擬工程比擬工程權重不夜城金都名苑萊蒙城天俊峰新城風氣人口密度80.0760.0720.0720.0720.072商業氣氛40.0380.0360.0360.0360.036主顧客構成60.060.060.060.060.06商業印象20.0220.01960.0210.0220.0196公共交通70.070.070.070.070.07車行管制40.070.070.070.070.07離路口距離40.070.070.070.070.07統一定位40.0420.0360.0360.0420.036統一招商120.1260.1080.1080.1260.108統一形象40.040.040.040.040.04統一宣傳60.060.060.060.060.06統一管理40.0380.0360.0360.0380.036總建筑面積100.110.0950.110.110.095景觀規劃40.0440.0380.0440.040.046車位配比40.040.040.040.040.04人流動線60.0570.0570.0570.0570.057車流動線30.030.030.030.030.03垂直動線30.030.02850.030.030.0285商業品牌50.0550.0550.0550.0550.0551001.0781.02111.0451.0681.0291項目不夜城金都名苑萊蒙城天俊峰新城風氣目前價格300001380023000不賣(用不夜城參照)15000比擬價格2782913514220212808914575權重系數0.350.10.20.250.10得數97401351440170221457合計價24000〔武進區一樓沿街均價市場預期價格水平線〕本案工程總權重系數為1一樓店鋪權重系數0.6均價24000，二樓店鋪權重系數0.3均價12000三樓店鋪權重系數0.1均價4000，但因為考慮住宅價格已到5000元等因素，因此3樓建議6000本案商業三樓層總均價〔1號與9號樓除外〕為：140003、投資者業主調研業主男女比例：此次調研男業主占比：42%女業主占比：58%此次調研男業主占比：42%女業主占比：58%業主年齡段占比：26-35歲22%業主年齡段占比：26-35歲22%36-45歲78%由此可見，我司進行營銷推廣時可針對此段年齡層進行主力推廣。各類業種占比：服裝12%餐飲12%效勞業12%食品12%裝飾品20%鞋包12%家居20%由此可見，工程周圍業種分布較為平均，并無其獨到特色，我司可針對此情況進行差異化招商重點優化餐飲業種，吸引人流聚集。對于本工程，有高達60%的投資者認為，未來武進商業中心仍然是在我司工程之地塊！！4、武進區商品供給情況經過調查，投資者認為目前武進區商品種類不齊全，綜合消費不齊全占比高達33%，認為產品層次低占比高達31%，缺少流行性商品17%，缺少中檔品牌17%，生活類商品價格過于低廉1%。由此可見，我司有時機針對此情況改變其商業結構，引導商業業態朝理想化。5、武進區商業市場缺口占比：武進區近年來雖然經濟高速開展，但是經過調查發現，目前在各類人群認知當中，依然存在大量商業缺口。我司可針對目前武進區目前商業市場缺口進行重點招商！最受武進區投資最受武進區投資者青睞之商鋪結構：經過調查，發現最受投資者青睞的商鋪結構為單層商鋪占比高達58%，而多層商鋪最不能讓人接受僅6%。6、一般投資者對物業租售信息獲取來源：7、武進一般投資客投資意向動因考量-投資目的1：根據投資者之需要，可根據實際情況采用，售賣使用權，產權銷售，租賃等方式進行全方位效勞。8、武進一般投資客投資意向動因考量-投資目的2：有40%的投資者表示購置店鋪將自主經營，32%投資者認為可以轉手買賣實現增值，22%投資者那么進行租賃。6%投資者那么是無目的進行投資。9、武進一般投資客投資意向動因考量-投資目的3：想投資本工程之投資者主要認為本工程有商氣根底，有一定的投資價值。10、武進一般投資客投資意向動因考量-投資類型：大局部投資者表示，如要投資，希望投資購物休閑娛樂綜合性商業工程。工程酒店和酒店式公寓專業商廈社區生活中心超市大賣場步行街/專業街購物休閑娛樂綜合性商業低密度購物公園比例9%2%5%2%5%68%9%11、武進一般投資客投資意向動因考量-店鋪面積：通過調查發現，投資者對低于50平方米的商鋪并無太大投資興趣。12、武進一般投資客投資意向動因考量-開發商效勞：受訪者一致認為必須提供適宜的商鋪面積和結構，提供良好的商業經營硬件設施氣氛，保證物業的平安、衛生，統一招商或代理招商的專業管理，統一經營的永續經營管理秩序。3.22007年武進區城鎮居民人均可支配收入達19822元，比上年增長14.4%，人均消費性支出13107元，人均現金收支情況詳見下表：每個家庭總支出16316元〔年度〕每個家庭總支出16316元〔年度〕3.2.4街邊店面林立，但總體上商業網點非常零散，未能形成一些高檔次的較大型的綜合性購物街區。現有一些商業購物場所經營檔次也相比照擬低下，而在建工程中商業量體過于集中，將會對招商產生一定影響。目前工程所處位置周邊分布不夜城，泰富城，新城風氣沿街，萊蒙城，金都名苑沿街等，加上一些住宅小區及周邊許多陸續正在建設或將要建設的小區，未來兩三年內這里將形成一個相當龐大的商業消費群體，這就為本工程商業的開展提供良好的開展前景空間。3.3住宅局部區域分布與價格區間武進區目前的價格主要集中在3800~5000左右。主要住宅樓盤工程名稱規模戶型面積〔㎡〕銷售價格(元/㎡)中天名園占地128575㎡，總建筑面積23萬平方米92—153㎡3800元/平方米天雋峰5.6平方公里94--160㎡4800-5300元/平米陽湖名城占地面積202740㎡，總建筑近35萬平方米69-300㎡4100元/平方米東方公寓II嘉園占地000平方米建筑面積5.8萬平方91-169㎡新城公館占地25.8萬㎡，總建筑面積46.4萬㎡46-77㎡87-188㎡4000元/平方米新城風氣80~120平米4200元/平方萊蒙城占地2.6萬m2，建筑面積約9萬m287-162㎡4700元/平方御城占地15平方公里，建筑面積100萬平米95-200㎡4950元/平方景城名軒占地面積45700平方,建筑面積10萬平方46-138㎡3200元/平米~4500元/平米喜迎門·花苑總建筑面積13萬平米79M2二房~130M3700元/平米天祿·商務廣場·文淵居總建面積56萬平米4800-5300元/平米金都名苑68~140平方米4300元/平米3.3.31、湖塘區調研，購房所需的區域2、購房主要考慮3、層數選擇4、價位選擇5、戶型、面積戶型比例面積比例二房一廳29%60-80平方米5%三房一廳33%80-100平方米35%三房二廳19%100-130平方米40%樓中樓19%130-150平方米20%6、本案戶型配比住宅1號樓做小戶型，約占住宅建筑面積的20%，約12750平方米，小戶型面積控制在：50~60平方米住宅2、3號樓：三房占45%，面積控制在：100~130平方米；兩房占25%，兩房面積控制在：70~100平方米；樓中樓占30%，面積控制在：100~150平方米。四、本錢初步分析影響因素權重〔％〕影響因素權重〔％〕本案一期萊蒙城新城公館御城天俊峰新城風氣區位環境〔29％〕生活氣氛71001109811011595商業氣氛51001009510011095人文環境31009595959595自然環境〔景觀〕910011010011011090區域印象5100110100100100100交通〔10％〕公共交通61009898989898車行管制2100100100100100100離路口距離2100100108108120125配套〔17％〕學校、幼兒園61001089511011093菜市場41001009510510595醫院藥店3100100959510595中大型商場4100100959510095規模〔4％〕總建筑面積4100105105105105105規劃〔35％〕綠化率5100105100100105100車位配比6100100100100100100容積率5100100100100100100戶型15100100100100100100小區園林4100110100105110100品牌(5％)開發商品牌5100110110110110110比擬工程比擬工程權重萊蒙城新城公館御城天俊峰新城風氣生活氣氛70.0770.06860.0770.08050.0665商業氣氛50.050.04750.050.0550.0475人文環境30.02850.02850.02850.02850.0285自然環境〔景觀〕90.0990.090.0990.0990.081區域印象50.0550.050.050.050.05公共交通60.05880.05880.05880.05880.0588車行管制20.020.020.020.020.02離口岸距離20.020.02360.02360.0250.025學校、幼兒園60.06480.0570.0660.0660.058菜市場40.040.0380.0420.0420.038醫院藥店30.030.02850.02850.03150.0285中大型商場40.040.0380.0380.040.038總建筑面積60.0420.0420.0420.0420.042綠化率50.05250.050.050.05250.05車位60.060.060.060.060.06容積率50.050.050.050.050.05戶型150.150.150.150.150.15小區園林40.0440.040.0420.0440.04開發商品牌50.0550.0550.0550.0550.055合計1001.0660.99551.03041.04980.9868項目項目萊蒙城新城公館御城天俊峰新城風氣目前價格47004000495050504200比擬價格44094018480348104256權重系數0.150.20.20.150.3得數6618039607211276合計價4421〔武進市場預期價格水平線〕考慮到本工程需要明年推出，建議增加10%即4421*1.1=4863元4.1一期總銷金額店面局部72400-19808〔9號樓〕-10783〔1號樓〕=41801平方*14000=5.85億9號樓一樓可售面積約5000平方*24000=1.2億1號樓二樓可售面積約3000平方*12000=0.36億1號樓二樓可售面積約3000平方*6000=0.18億小計：7.59億住宅局部63727*4863=3.1億總銷：7.59+3.1=10.89億〔此價格未包括1#及9#樓出租局部，此局部可以考慮給政府〕4.2本錢土地本錢80畝*330萬=2.64億建安本錢136172*2000元=2.7億政府配套、稅收、招商、營銷等計1000元/平*136174=1.36億總支出:6.7億總銷：7.59+3.1=10.89億〔此價格未包括1#及9#樓出租局部，此局部可以考慮給政府〕結論：以上可研分析表示本工程可行，但需要注意以下問題：一、政府掛牌拆遷的工作時間進度；二、本地政府合作部門的工作配合度即人際關系；三、工程一組團需在年底開盤銷售，時間進度是否安排得來；四、為了促進商業局部銷售，經營費用開發商需要預估三年費用，其費用參加商鋪銷售本錢。附件1:商業局部營銷籌劃案一、工程自身狀況分析〔SWOT分析〕優勢分析優勢 1地段優勢：武進區商貿城地塊，是武進區商業開展的最重要區塊，東鄰花園街，南鄰定安中路，西鄰武誼中路，北鄰古方路，獨攬武進區最繁華商業街區，交通便利，隨著周邊新區不斷的開展未來這里將會成為一處非常適合居住與休閑購物的場所，升值前景無限。2交通優勢：地處交通主干道，坐擁BRT快速公交，是周遍工程無有之唯一。3自然環境優勢：地勢開闊，周邊無遮攔，自然環境良好，四季清楚，氣候宜人，雨量充分，無污染源，空氣質量佳。4景觀規劃優勢：工程地塊呈長方形狀，通過規劃，形成相對獨立的整體。這樣的規劃布局新穎、合理，如果操作得好，具備很強的市場競爭力。5配套優勢：配有地上地下停車場，為消費者購特提供方便。6工程規模優勢：相對于不夜城，泰富城等幾十萬平方之工程，我商業工程之面積更合理，更貼近市場需求。劣勢周邊配套較差：周邊處于拆遷階段，缺乏相應的城市配套設施，導致本工程缺乏居住氣氛，在一定的時間內附近將缺少方便快捷的購物環境：學校、藥店、綜合市場、農貿市場、銀行網點、休閑場所等配套的流失、將對附近消費人口的日常生活購成了不便。時機工程地處武進區是政府重點規劃開展的商住新區之一，周邊許多新的中高檔樓盤也已在陸繼建設中，給今后本區塊朝中高檔的商住區開展創造了很好的環境條件，隨著政府等相關配套設的不斷完善及周邊環境的不斷改善，將會吸引越來越多的人群來這居住，目前還不是很熱的商業物業提供了很好的開展條件，未來這里將成為人們追求美好居住與生活的良好場所，市場時機良好。而用住宅的價格買店面又享受超低公攤,在武進更是絕無僅有.威脅在武進區的快速開展下，有一批初具規模的商業工程參與商業物業市場的競爭中，一定程度上會分流了工程的一小局部購置人流。總結：本工程的開展既存在著巨大的優勢與時機，同時也存在著一定和劣勢與威脅，但總體來講時機大于威脅，只要公司能夠把握好工程自身的優勢同時做好定位與推廣工作今后本工程的前景是非常樂觀的。二、工程方案方案一：工程定位1、工程具體定位工程定位描述：滿足該地區消費需求的中高檔的集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業生活天地。2、店面購置者客層界定主要購置客層：市區及周邊縣市的投資置業者市區及周邊縣市現有的個體自營業主周邊城區的其它投資者其它購置客層：已購置本工程住宅的業主一些中高收入的者，受本工程廣告影響而進行購置的人群3、主要消費者定位與分析常州市區,武進區居民工程所在地所有居民與本工程住宅樓的業主附近政府機關單位工作人員外地旅游者4、一條街景觀規劃建議主街道設立主題街招，導入異國風情園林作為休閑步行街的景觀，導入街區性導視系統。整個步行街路面鋪上仿古地磚，中間進行大面積的綠化，種植熱帶植物，安裝局部休閑座椅和陽傘，營造一種“城市綠洲〞與輕松休閑的氣氛。方案二：工程定位1、工程定位描述：滿足該地區消費需求的中高檔的美術,休閑,娛樂,餐飲為一體的綜合文化生活街區。2、店面購置者客層界定主要購置客層：市區及周邊縣市的投資置業者市區及周邊縣市現有的個體自營業主周邊城區的其它投資者其它購置客層：已購置本工程住宅的業主一些中高收入者，受本工程廣告影響而進行購置的人群3、主要消費者定位與分析常州市區,武進區居民工程所在地所有居民與本步行街住宅樓的業主附近政府機關單位工作人員外地旅游者4、工程各樓層、街區功能規劃具體區域劃分〔1〕休閑文化街濃縮蘇格蘭音樂酒吧,時尚百貨，網吧與電子娛樂中心,美食餐飲四種風格，將賦予更多的文化內涵。酒酒吧時尚百貨網吧與電子娛樂中心網吧與電子娛樂中心美食街美食餐飲(2〕KTV文化街,可包含KTV,桑拿,足浴等,便利的交通與其帶來的人流將會大量刺激整個地區環境.大型KTV娛樂城大型KTV娛樂城桑拿足浴足浴人流聚集(3)本工程的人流動線規劃設計鑒于本案規劃為商業步行因此在規劃時就注重整個工程的人流動線規劃，做到商業人流動線有效的兼顧，使整個步行街的人流走動線路更加合理，為今后街區開展的良好經營打下堅實的根底。由于人流動線規劃大量涉及到建筑規劃方面的技術層面，現僅從有利于今后店面銷售的角度提出一些建設性的意見。這樣整個商業的人流動線就能夠形成一個相對完整、合理的系統。利于商業聚集人氣。三、本案商業局部經營管理建議1、成立專業經營、物業管理公司由于本工程所涉及的商業局部規劃為步行街式購物廣場，因此在今后的經營管理和物業管理上相比照擬復雜，為了使今后的管理能夠有所保障，建議開展商從商業開發上就應抱著讓商業永持經營的想法。一方面，通過統一的經營管理和物業管理可以使商業能夠的永續經營，防止無照經營、地攤貨等給經營戶帶來的利益沖突，保障業主及經營者今后的投資利益；另一方面，通過統一物業管理和經營管理為投資者及經營者樹立投資和經營信心，利于銷售。2、導入“五統一〞經營管理模式統一定位：從開發之初就對商業所經營的產品進行統一的定位：中高檔次，時尚、潮流、個性化，產品定位有其特定的消費群。本案商業消費人群年齡段約為18—48歲。只有對經營產品進行定位，這樣才能防止經營檔次不一，所帶來的消費者層次不一、經營冗雜，不利于今后的經營。統一招商規劃：獨特的風情景觀，不同的主題經營區規劃，統一的外立面及道路規劃，把整個商業營造成為別具一格的商業環境。而一般投資商鋪的業主大局部表示不會自主經營，同時為了今后的統一經營管理和檔次，建議進行統一的招商，同時通過招商把一些大店招進來，豐富商業的業態，并保障商業今后能夠經營穩定，增強業主的投資信心。統一形象：統一店招，防止各商家由于店招或廣告看板尺寸不一給整個商業環境帶來繁雜的形象，降低整個商業環境的檔次。統一宣傳：由統一的經營