東莞沙田鎮民田村工程〔定位報告〕中山片區籌劃部〔二0一二年六月〕第一章工程概況分析一〕工程區位本工程地處沙田鎮中心區板塊，緊鄰沙田鎮交通主軸——沙田大道，距離鎮中心鬧市區僅1.2公里、周邊配套齊全、交通便利。但該區新舊社區夾雜，交通繁忙。此外，工程雖鄰河岸，但受待拆遷的民宅遮擋河景資源。本工程距離沙田鎮中心1.2公里：沙田大道距離輕軌站2公里：沙田大道→港口大道距離廣深沿江高速入口4公里，距離廣州南沙20公里，距離深圳寶安35公里距離厚街6公里：沙田大道→港口大道→家具大道→莞太路距離虎門中心14公里：沙田大道→輪渡路→鎮口河邊路→解放路→人民南路→太沙路沙田沙田東莞市東莞市厚街鎮中心：6公里厚街鎮中心：6公里沙田鎮中心：1.2公里沙田鎮中心：1.2公里沙田城軌站沙田城軌站本工程本工程廣州南沙：20公里廣州南沙：20公里廣深沿江高速入口廣深沿江高速入口虎門中心：14公里虎門中心：14公里二〕工程現狀沙田工程整體用地面積102畝，合68195㎡，容積率1.6，總建筑面積12.5萬㎡，其中計容積率面積10.9萬㎡，且受90/70規劃限制；A區地塊：占地4.8萬㎡，已建獨立別墅約2.53萬㎡〔共55棟，已建成27棟，約1.2萬㎡〕，獨立街鋪0.74萬㎡〔已建〕；B區地塊：占地2萬㎡〔未建〕,根據規劃指標，B區建筑面積7.6萬㎡，其中，套型90㎡以上住宅產品建面0.3萬㎡，套型90㎡以下住宅建面6.6萬㎡，商鋪建面0.7萬㎡。此次定位主要針對工程地塊B區〔未建〕，下列圖紅色局部：宗地現狀：地塊現為水塘A區B區宗地現狀：地塊現為水塘A區B區備注說明：1、“整體容積率可達1.6〞和“可見商鋪面積比例沒有限制〞為合作方報建人員口頭明確，因合作協議未確定，對方未能提供詳細資料；2、對方前期規劃方案整盤容積率為1.55，或因高層地塊太小而未能做滿容積率；3、“90㎡以上住宅產品可建0.3萬㎡〞是根據全盤滿足90/70政策計算得出。四至：東至民宅；西至沙田大道；南至別墅區；北至回遷房。〔如下列圖〕三〕工程周邊配套1、自然資源配套城軌沙田城軌沙田站沙田是東莞海岸線最長的鎮區，水景資源豐富。相比而言，工程位于沙田中心區，周邊環境復雜，自然資源在鎮區內不占優勢。2、交通配套工程緊鄰沙田鎮中軸沙田大道，10分鐘車程到達沙田行政中心、商業中心以及沙田輕軌站，15分鐘到達厚街專業市場以及廣深沿江高速入口，但到虎門需要25分鐘，有一定距離。3、生活配套工程2公里范圍內，聚集了汽車站、輕軌站、中學、小學、體育中心、公園、醫院、商業中心以及行政機關，配套齊全，生活便利。4、產業配套沙田整體產業開展水平較為落后，產業結構不合理，第二、第三產業不興旺，白領人群較少、商業氣氛不濃厚。近年來，港口建設迅速。工程所在區域屬于鎮中心舊城區，可利用土地較少，區域開展較為飽和。五〕綜合結論工程根本技術指標地塊位置東莞市沙田鎮明田村用地面積工程整體68194.8㎡〔合102.2畝〕地塊B區占地2.3萬㎡地塊現狀B區地塊現為水塘，A區地塊已建別墅及街鋪總體容積率1.6計容建筑面積10.91萬㎡,其中A區3.31萬㎡，B區建筑面積7.6萬㎡不計容建筑面積18881.32㎡90/70限制A區已建別墅建面2.53萬㎡，街鋪0.74萬㎡B區待建7.6萬㎡，其中，套型90㎡以上住宅產品建面0.3萬㎡，套型90㎡以下住宅建面6.6萬㎡，商鋪建面0.7萬㎡。綠化率≥30％建筑密度≤30％土地年限地塊終止日期至2064年9月27日優勢：工程區位工程位于鎮核心區，15分鐘內可達鎮行政中心、商業中心以及教育中心交通狀況工程緊接沙田大道，距離沙田輕軌站2公里，距離沿江高速入口4公里周邊配套工程3公里范圍內學校、醫院、沙田汽車總站、公園以及大型商場、步行街一應俱全河岸景觀工程東向臨河，享受到較好的河岸景觀別墅社區工程在建的別墅區有助于提升其他產品形象劣勢：產品規劃工程整體別墅占地過大，B區可利用土地資源較少，對園林打造不利90/70限制由于別墅產品幾乎占總建面的30%，因此，B區產品只能規劃緊湊型洋房工程密度地塊B區占地少，建面大，整體建筑密度大，影響居住氣氛居住氣氛工程位于鎮中心區，緊接交通主軸，沿街面長，廢氣及噪聲影響居住氣氛待拆遷民宅工程臨河景觀面正對一排待拆遷的3層樓高民宅，河岸景觀無法打造，別墅視野完全被遮擋。如果拆遷不順利，嚴重工程品質工程概況綜合評論本工程位于中心板塊，周邊配套充足、交通便利須充分發揮片區優勢。本工程B區規劃限制，主要以剛需洋房為主。本工程屬于臨路中小型工程，居住氣氛有限，對外部客戶吸引力缺乏，需把握鎮內客戶。本工程內部資源缺乏亮點，地塊密度過大，社區規劃有一定難度。本工程外部景觀充分，但被臨時民宅遮擋，須推進拆遷，打造河岸景觀，實現溢價。第二章市場環境分析一〕沙田鎮開展情況1、沙田鎮概況沙田鎮位于東莞市西南部，地處廣州至東莞、深圳、香港等大中城市開展軸帶的中間和珠三角經濟圈的幾何中心位置，面積107平方公里。沙田鎮交通網絡四通八達，正在建設的廣深沿江高速、常虎高速虎門港支線、廣深港客運鐵路，即將建設的穗莞深城際軌道、番莞高速、沿海公路、進港中路、進港南路以及已通車的港口大道等省、市重點道路工程都經過沙田并留有出入口或站點，沙田即將迎來與廣州、深圳、東莞半小時間距的同城化時代，進入與香港、澳門1小時的便利經濟圈，同時，可通過虎門港300多條航線連接世界，沙田正成為珠三角乃至華南地區重要的交通樞紐。2、沙田鎮經濟規模2021年沙田鎮戶籍人口4.0萬，常住人口約6.9萬。總體特征為：戶籍人口多，外來人口相對少，農業人口多，非農業人口少。2021年沙田鎮GDP78億元，全市排名19位，增長率7.29%。沙田鎮總體經濟水平在東莞各鎮中排名相對滯后。此外，相比東莞其他鎮區，沙田人均收入較低、城鄉居民存款總額較低。但在近年來港口經濟的帶動下，各項指標均呈健康良好的開展勢頭，增長幅度較大，人均GDP08年至10年兩年翻一番。沙田的收入水平逐步趕超水鄉其他片區，人民純收入快速提升。3、沙田鎮產業特色及開展作為厚街虎門產業鏈的互補，沙田產業結構有待優化，第三產業比例仍明顯低于虎門厚街。沙田鎮白領階層薄弱，對房地產工程消化速度有一定的阻滯作用。隨著虎門港的建設，帶動港口、物流等其他產業的開展，逐漸壯大。沙田鎮初步建立以物流、石化、電子為支柱，各類行業蓬勃開展的現代產業體系。根據?東莞市沙田鎮重點產業開展規劃綱要?，沙田鎮以開展物流產業、臨港工業、現代效勞物業、房地產業為主，預計年均經濟增長15%以上，十年后沙田鎮港口生產總產值將會到達280.21億元，成為港口經濟和港口物流強鎮。4、沙田城鎮規劃城市定位：開展港口經濟、建設濱海城市、構建和諧沙田。城市規劃：沙田鎮委、鎮政府以建設環境優美、宜居創業的港口濱海城市為目標，高起點科學規劃城市，高速度推進路網建設、高標準塑造特色景觀，高要求優化城市環境。城市開展空間布局為“兩港兩城〞，具體下列圖：5、沙田鎮民田村概況沙田鎮比擬富裕的村分布在靠近厚街虎門的位置，工程所在的民田村人口規模大，收入屬于中上。立沙島居民搬遷：沙田鎮立沙島建設大型臨海油氣和石化倉儲、加工基地，沙島上的中圍、和安、大流、泥洲村民將全部遷至民田村，民田村將開展成為未來的沙田鎮中心。二〕沙田房地產情況1、土地市場：近期沙田鎮土地市場活潑下列圖：2021年東莞各鎮區土地成交情況2021年東莞全市共有21個鎮區和3個市區成交了商住地，其中塘廈鎮以63.6萬平方米的成交量居首榜；沙田鎮2021年土地成交也相當活潑，以約30萬平方米名列第三。樓面地價而言，2021年商住地成交價最高的為南城區，總體成交樓面地價約4173元/平方米，成交價排名全市第一，沙田鎮總體成交樓面地價位于全市較低水平，約700元/平方米。沙田土地儲藏豐富，近年土地出讓量大，其中2021年土地供給量就到達39.6萬㎡，預計1-2年內，區域將有有競爭性大盤出現。2、二級市場：供需量價走勢2021－2021年沙田平均每年銷售7.45萬㎡，約807套/年，11年由于供給的增加，成交放量到達12.6多萬㎡，成交1383套；沙田平均每年的消化量不是很多，主要原因在于區域經濟開展較慢，置業群體較少。成交量價走勢2021－2021年沙田鎮房價總體表現為平穩上漲，3年約上漲15%，目前沙田鎮住宅成交均價約為5800元/㎡。2021年沙田鎮樓市成交量明顯上漲，存量得到較好的消化。消化周期從2021年底起，沙田鎮商品住宅存量快速消化，當前市場存量共計960套，均以剛需為主。其中三房占比最大；按照2021年消化速度，當前供給量僅供消化8.3個月，目前市較好市場空缺期。3、三級市場：目前，工程周邊的租賃市場非常活潑，主要集中在幾個成熟的大盤，兩房租金價位在1300-1900元/月，三房租金價位在170-2500元/月，價位較為理想。三〕市場競爭環境分析 1、沙田鎮市場分布：目前，沙田鎮城市開展主要分為三個局部：中心板塊：位于沙田鎮北部，鎮標、行政中心及商業中心集中在該區域，也是本工程所在板塊。板塊鄰近厚街，人口密集、配套齊全，但由于板塊中心為舊城區，新舊建筑交雜、規劃較亂，居住氣氛相比擬差。目前是沙田鎮本地客戶的首選，根據規劃中心板塊定位為“北部濱水新城〞。房地產工程主要集中在此。產業園區板塊：位于沙田鎮中部，主要以農業、工業以及高速路網為主，根本上無商品房建設用地，目前無房地產工程。北部新城板塊：位于沙田鎮南部，靠近虎門。保利5100畝工程、佳兆業工程均在此板塊，目前剛剛開始開工。板塊內景觀較好，但商業、行政、教育配套缺乏，需要一定時間開展，該區域房地產工程主要依托外部客源。2、競爭工程分析：1212000考慮到工程規模及位置，對工程入市后競爭較大的工程主要集中在中心板塊。由于沙田置業人群少，導致工程開發速度慢。上表可見，目前，沙田鎮在售工程以小型工程及尾貨工程為主，洋房銷售價格為4500-5500元/㎡，別墅銷售價格為12000-18000元/㎡。別墅競爭工程：未來競爭較為劇烈，匯景御海藍岸、碧桂園工程、江畔花園工程均有較大量的別墅供給，而且其工程規模均在280畝以上，小區園林配套打造較好，其中匯景工程別墅12000元/㎡，對工程影響較大。洋房競爭工程：目前洋房以存量消化為主，未來工程競爭主要來自粵港瀾灣及東港華府工程。參考工程：東港城正對本工程，已經開發完成，進入清盤階段。目前是沙田中心板塊規模最大，最受沙田本地人認可的工程。其產品與銷售情況具有代表性，具有參考意義。3、粵港瀾灣分析：工程名稱粵港瀾灣〔粵港花園三期〕開發商粵港花園建造港花園建造

工程位置沙田鎮標對面，位于鎮區核心，緊靠厚街整體規劃工程占地面積約6萬平米,建筑面積約15萬平米，其中一、二期已經售罄，目前正在開發第三期粵港瀾灣組團，第三期占地面積約10000平米，建筑面積約30000平米。配套資源沙田中心幼兒園、沙田中心小學、沙田中學；SPA超市、人人樂購物廣場；沙田人民醫院；步步高綜合市場；中心市政公園、淡水湖公園主力客群因為臨近厚街，70％為厚街客戶，另外有虎門客戶。主要置業目的為投資。在售產品二居82㎡-91㎡三居97㎡四居157㎡-162㎡價格走向06年3月5日一期東區出售。入市價格2600元/m2。之后隨市場調整價格，截止目前，銷售均價為5500元/㎡銷售情況06年開售至今，6年時間銷售12萬方，消化速度平均2萬方/年本期產品2021年10月30日開盤，截止目前，消化36套；優劣勢經過近6年的開發，社區整體較為成熟，但因小區較老且臨近主干道，噪音較大，園林一般，環境較亂，整體沒有檔次感主力戶型97方三房，贈送整個廚房，原為外墻連接板，交樓為業主另行搭建4、東港城分析：工程名稱東港城開發商東莞市東沙港建設開展工程位置沙田大道西側，本工程對面整體規劃東港城工程總占地面積20萬平方米，建筑面積45萬余平方米。總規劃有2000余套高檔洋房，77棟別墅，2400平方米高級會所，6萬平方米五星級福華大酒店，37000平方米歐陸式商業中心及18000多平方米大型主題超市。配套資源中心小學、榮耀中學、沙田二小；東港城商業街，東港城商業街、SPAR超市；沙田綜合市場；沙田醫院、沙田汽車站在售產品77-113平米二到三房、140-160平方米大戶型尾貨主力客群沙田當地政府機關、學校人員；厚街人及少量港臺客戶價格走向均價5500元/㎡銷售情況04年開售至今，8年時間銷售40萬方，消化速度平均5萬方/年最后推出上郡組團共計462套，11年9月開始推售，當前僅銷售150套優劣勢成熟社區，社區配套健全，但是產品面積區間過大，導致總價較高，且梯戶比擬高，實用性較差主力戶型97方2+1房，大尺度陽臺，擁有主臥套間，贈送轉角飄窗。5、東港華府分析：工程名稱東港華府開發商東莞市東沙港建設開展工程位置沙田鎮中心區域，用地東側為沙田廣場，南側面向港口大道，西側為斜西運河及海關聯檢大樓，北面為沙田國土局及沙田鎮辦事中心。整體規劃地塊用地面積：18690.3㎡；總建筑面積：82136.43㎡配套資源沙田中心幼兒園、沙田中心小學、沙田中學；SPA超市、人人樂購物廣場；沙田人民醫院；步步高綜合市場；中心市政公園、淡水湖公園在建產品5棟高層住宅和1棟酒店式公寓，不含公寓，洋房約420套，主力戶型面積120㎡推售時間東港華府與本地塊B區規模相當，目前東港華府正在打地基，預計推售時間與本工程接近，且地段較本工程更優。四〕沙田市場客戶分分析置業需求：1、本地居民:本地人有宅基地，但年輕一代結婚后都愿買商品房。2、外地來沙田生意人:外地人因安家落戶，愿買商品房，但對價格承受力有限。3、本地老板:較富裕的老板層對別墅很感興趣。4、公務員白領為了生活品質，首先會在城區買房。沙田會考慮投資。5、老師等固定薪資階層：老師有購置意愿，且一定買在沙田，外地老師買來自住，本地老師自住+投資意向戶型：本地人置業意向：洋房和別墅均有。地塊意向：對沙田開展普遍看好。對民田村地段普遍看好結論：沙田本地人具有一定購置潛力，但有局部外溢傾向，如有高素質的產品，需求會比擬大。五〕綜合結論時機：沙田開展迅速在近年來港口經濟的帶動下，交通建設迅速，沙田呈健康良好的開展勢頭。民田村需求較大該村人口較大，剛需多。且該村區位及開展前景被置業者認可。沙田洋房供給量少沙田當前供給量僅供消化8.3個月，新建大型工程以別墅供給為主。市場開發水平不高目前，市場在售工程以本地開發商建設工程為主，產品規劃及包裝水平不高威脅：潛在供給過大近年，沙田土地交易活潑，多個大型開發商已經進駐，目前正在施工。調控持續宏觀政策短期不放松，影響外部客戶投資信心市場消化速度慢沙田產業開展相對落后，置業需求少，區域最好的工程歷史銷量缺乏5萬㎡/年，導致市場消化速度慢，開發周期長東港華府潛在威脅東港華府工程規模及推售時間于本工程接近，且優于工程的中心地帶。工程概況綜合評論城市開展帶來房地產新機遇，快速把握沙田市場供給空缺，為后續開展提供根底。沙田市場水平不高，奧園獨特的品牌理念要迎領市場，扎根外鄉。政策調控保剛需、抑投資，本工程要緊捉剛需客戶。由于市場消化速度慢，工程產品要打造高附加值，與潛在威脅形成差異。加強區域利好吸引外部客戶，提高消化速度。第四章營銷定位：一〕工程SWOT分析：優勢S劣勢W工程區位——工程位于鎮核心區，15分鐘內可達鎮行政中心、商業中心以及教育中心交通狀況——工程緊接沙田大道，距離沙田輕軌站2公里，距離沿江高速入口4公里周邊配套——工程3公里范圍內學校、醫院、沙田汽車總站、公園以及大型商場、步行街一應俱全河岸景觀——工程東向臨河，享受到較好的河岸景觀別墅社區——工程在建的別墅區有助于提升其他產品形象產品規劃——工程整體別墅占地過大，B區可利用土地資源較少，對園林打造不利90/70限制——由于別墅產品幾乎占總建面的30%，因此，B區產品只能規劃緊湊型洋房工程密度——地塊B區占地少，建面大，整體建筑密度大，影響居住氣氛居住氣氛——工程位于鎮中心區，緊接交通主軸，沿街面長，廢氣及噪聲影響居住氣氛待拆遷民宅——工程臨河景觀面正對一排待拆遷的3層樓高民宅，河岸景觀無法打造，別墅視野完全被遮擋。如果拆遷不順利，嚴重工程品質時機O威脅T沙田開展迅速——在近年來港口經濟的帶動下，交通建設迅速，沙田呈健康良好的開展勢頭。民田村需求較大——該村人口較大，剛需多。且該村區位及開展前景被置業者認可。沙田洋房供給量少——沙田當前供給量僅供消化8.3個月，新建大型工程以別墅供給為主。市場開發水平不高——目前，市場在售工程以本地開發商建設工程為主，產品規劃及包裝水平不高潛在供給過大——近年，沙田土地交易活潑，多個大型開發商已經進駐，目前正在施工。調控持續——宏觀政策短期不放松，影響外部客戶投資信心市場消化速度慢——沙田產業開展相對落后，置業需求少，區域最好的工程歷史銷量缺乏5萬㎡/年，導致市場消化速度慢，開發周期長東港華府潛在威脅——東港華府工程規模及推售時間于本工程接近，且優于工程的中心地帶。小結：工程的身處中心板塊且目前市場存在供給空缺期，但是沙田整體市場消化能力有限，工程地塊受較大的規劃限制，剛需產品供給量大。針對上述情況，工程的定位思路如下：搶得先機：利用市場空缺期，快速推出市場；市場占位：工程先天條件缺乏，面對開發水平不高的市場，利用品牌理念搶占眼球；扎根外鄉：迎合外鄉居民需求，打造高性價特色社區；整合價值：推動河岸民宅拆遷，實現河岸景觀價值；打造高附加值戶型及園林，實現剛需產品豪宅形象；充分借勢：充分利用沙田開展勢頭以及工程區位優勢，擴大市場影響力，吸引外部客源；二〕開發戰略思考本案的工程目標設定為：以品牌成功切入東莞為第一目標，鑄就公司品牌美譽東莞購房者對奧園品牌目前認知模糊，本案要通過工程打造，令奧園成功躋身于品牌專業開發商圈層，并傳導品牌理念，獲得消費客群認同，實現品牌美譽度。磨合工程團隊，為深耕東莞打下根底組建適應東莞市場的專業團隊，研發出適應市場的產品，為東莞片區公司的后續工程開發與營銷打下根底。三〕工程定位1、整體定位：由于目前沙田工程大局部集中在中心板塊，且大多享受到河岸資源，我們對工程的定位就不僅是區位優勢，更不僅水岸生活價值。更應當關注的是——城市開展屬性+別墅級社區品質+奧園特色的生活理念結合swot分析及開發戰略思考，本案建議為針對剛需的中檔產品、表達品牌特色的高端形象社區，工程定位如下：都市水岸墅質美宅〔1〕強調沙田的快速開展，工程享受都市配套，同時表達工程水岸資源；〔2〕本工程擁有大量的別墅產品，具備打造別墅級社區環境景觀資源條件；〔4〕從開發商戰略價值來說，奧園必須打造一個高品質工程，樹立品牌形象；〔5〕符合工程的“差異化〞的開展策略。2、目標客戶定位：通過競爭市場可知，目前沙田中心板塊的客戶群體70%為本地客戶為主，30%為外地客戶:沙田本地客戶：剛需客戶群〔主要置業100方左右三房、80方左右兩房〕，以沙田公務員、事業單位人群以及首次置業者為主。外地客戶:投資客戶群〔置業別墅或公寓產品〕，以虎門、厚街企業主為主，少量深圳、廣州投資客。由于地塊規劃受限，核心定位為沙田本地客戶群體，具體客戶定位的表現如下：首次置業固定收入者沙田開展衍生的創業者客戶群分布——區域來源客戶特征核心驅動因素價值排序比例核心客戶沙田外地生意人、教師/醫生、銀行等事業單位1、中心地段；2、品牌社區品質生活；1、中心地段；2、江景；3、品牌社區；4、產品；5、配套60%厚街外地生意人、涌口居民/雙崗工廠職工1、地緣因素；2、品牌模社區品質生活；1、地緣；2、產品；3、價格；4、別墅社區；5、品牌20%偶得客戶虎門外地生意人1、價格；2、品牌社區；1、價格；2、大規模社區；3、產品；4、大規模社區10%深圳自住客及中小投資客1、輕軌、沿江高速，廣深1小時生活圈；2、對江景資源的占有；1、輕軌/沿江高速交通；2、虎門港規劃；3、價格；4、江景；5、中心地段；6、大規模社區；7、產品6%廣州、城區、其余鎮區客戶——————4%目標客戶群描述——價格要求：沙田市場價格偏低，本地客戶經濟實力有限，外部客戶被價格擠壓而來。因此，他們對產品要求在5000-5600元/平米，總價要控制在40萬-60萬之間。面積要求：剛需戶型，功能布局緊湊合理，附加值高，常住客戶以三居為主力需求，外地客戶以兩居為主力需求，需求主力戶型在80-100㎡之間。居住氣氛要求：對建筑品質沒有過高要求，但對居住氣氛要求較高，小鎮區更講究圈層。虛榮感要求：能滿足擁有所向往的品質生活的根本虛榮感，強調身份。希望社區能由知名物業公司管理。3、工程產品定位沙田鎮各戶型庫存及近期銷售情況〔截止至2021年3月〕面積段〔㎡〕目前庫存〔套〕近三年銷售量〔套〕60方以下130560-804038980-100312766100-120123245120-140213191140-1603726160以上8279由上圖可見，近三年沙田鎮銷量最好的產品在60-100㎡之間，以緊湊型兩房及三房為主。從目前存量來看，80-100㎡存量也是最大，其中，80-95㎡的兩房市場存量為200套，90-100㎡的三房市場存量為112套。而80㎡以下兩房市場為40套左右，市場空缺較大。由于規劃受限，工程地塊B區大局部產品只能在套型面積90㎡以下，因此，板塊的市場情況、工程客戶定位以及工程建筑排布。建議工程以套型面積90㎡的小三房以及建筑面積80㎡兩房為主，要求戶型布局做出多贈送的、緊湊實用的剛需洋房。故定位比例建議為：產品類型戶型套數面積總和面積比例洋房產品套數比例洋房120㎡N+1房〔建筑面積〕2530004%3%90㎡三房〔套型面積〕3753000043%37%80㎡兩房〔建筑面積〕3253200046%48%40㎡公寓產品(建筑面積復式〕10040006%12%商業約4.5米開間、15米進深，雙層——7183————洋房產品合計82576183100%100%布局規劃建議采用半圍合式，產品分布在地塊東、北、西三側，南部朝別墅區不建議設置樓棟，具體如下：西側臨路產品：設計戶型以80㎡兩房以及40㎡公寓為主，可采用兩梯六戶。北側產品：設計戶型以80㎡兩房、90㎡三房為主，；東側臨湖產品：作為景觀樓王單位，設計主力戶型為90㎡三房、120㎡N+1房為主；南側不建議設置建筑，主要布局小區園林。商鋪位于西側及北側臨路面。本案在戶型設計上核心在于增加產品附加值:本工程不建議走標準化路線，沙田市場剛需產品贈送面積較多，建議參考周邊產品設置贈送空間，讓客戶購置時感到“物超所值〞；本案的戶型附加值設計主要集中在對“灰空間〞的利用，提高戶型實際使用率，具體做法有以下幾類：1、設計N+1贈送空間；2、設置入戶花園、超大陽臺；3、設計花架，利用灰空間；4、利用奇、偶錯層形成空中露臺；5、利用墻梁錯位處，設置高度小于2.2米的灰空間；6、利用可拆卸凸窗，設置高度小于2.2米的灰空間；7、利用半地下室或贈送庭院增加首層價值；8、利用商業與住宅的關系，將商業屋頂做花園贈送；四〕工程價格評估沙田目前在售工程以大盤尾貨及小型工程為主，難以反映市場真實情況。因此，此次價格主要評估參考近一年來各工程新產品的推售價格。為了快速入市取得較好成績，工程需要制定性價比高地價格。A〕洋房評估工程所在板塊洋房工程，近一年以來在售的包括東港城、匯景御海南岸、粵港瀾灣以及莊士濱江豪園，具體位置見上圖：區域競爭對手樓盤綜合權重指標表工程序號東港城匯景工程本工程粵港瀾灣濱江豪園名稱因素及權重分值系數分值系數分值系數分值系數分值系數所屬地段15%181.271.0581.291.35101.5交通配套10%290.970.780.810190.9周邊配套15%391.3571.0591.3591.3591.35整體規劃15%4101.581.260.971.0581.2小區配套15%5101.591.3571.0581.281.2商業配套5%6100.580.490.4590.4580.4自然景觀15%771.0591.3591.3591.3591.35物業管理5%870.3590.4580.470.3570.35開展商品牌5%970.3570.3590.4570.3560.3綜合分值100%778.7717.9737.95758.45748.55平均分值108.4銷售均價(均毛坯)1154006500——53006000參考權重0.40.1——0.30.2綜合均價5600分值667銷售價〔毛坯〕5300工程價格評估：支撐點：受9070規劃限制，工程同類產品過多，且沙田客戶消費能力較弱，評估約為5300元/M2受政策影響，投資受限以及考慮工程快速入市把握市場空缺，建議為5300元/M2故2021年現階段：5300元/㎡溢價支撐點：1、沙田樓盤開發水平有限，通過奧園品牌輸出，細節打造以及營銷推廣包裝，可為工程帶來溢價300元/㎡，2021年評估為5600元。2、由于后期的沙田整體開展、工程河岸建設完成，高尚社區氣氛形成以及市場政策調控放松，工程價格可相對提升，遞增按均約5%遞增。故2021起按5%遞增〔兩年間約〕：5600元/M2-6000元/M2工程整體銷售均價格約為：5500-5600元/M2產品銷售價格分布：B〕商業評估：目前沙田中心板塊根本上無在售的商鋪工程，均以招商為主。主要參考工程周邊二手商鋪價格:工程產品價格東港城步行街單層30-120㎡月租：25-30元/㎡價格：12000-16000元/㎡粵港花園街鋪單層60㎡月租：25-30元/㎡價格：15000元/㎡工程價格評估建議：工程位于中心板塊，且目前區域在售商鋪稀缺，工程新鋪價位可與經營鋪位持平。故2021年現階段：15000元/M2C〕車位評估：序號工程名稱價格1東港城7萬/個2粵港花園送車位由于工程戶數較多，相對車位需求大，參考市場價格，工程車位價格評估建議：均價格為：8萬元/個第五章工程建議一〕案名建議主推案名：奧園?都匯半島都匯：表達工程的品質，與別墅相照應。半島：表現工程的景觀，三江集合，中心島岸。備選案名：都會濱江、水印康庭、奧園康城二〕規劃方案建議采用半圍合式布局，滿足以下需求：景觀最大化要求：保證大多數產品可以享受無遮擋的別墅或河岸風觀。墅質園林要求：別墅區與洋房區從同一個豪華的社區大門進入，主入口設置大型商業會館，進入社區正對中心園林，園林將洋房區與別墅區融為一體。停車要求：車位比滿足1：1以內；人車分流，車輛沿小區外圍行駛，保證內部空間不受干擾；全部采用地下〔平或略低市政路，不下挖地下室控制本錢〕停車，車庫直接入戶，只在地上預留局部臨時車位。商業要求：保證商業面積，為小區業主生活提供便利；小區入口設置特色會所，建議會所主題與高爾夫運動相結合，提升社區品質感；品牌特色配套：建議社區內設置表達低碳理念的康體設施