西安商品房市場月度分析報告——2021年05月份西安房地產信息網數據研究中心2021-06申明：根據合同約定本報告僅限于訂閱客戶內部使用，嚴禁傳遞給第三方，如有違約根據合同約定將中止合同執行，同時追究對我司帶來的負面影響，謝謝配合！

目錄申明：根據合同約定本報告僅限于訂閱客戶內部使用，嚴禁傳遞給第三方，如有違約根據合同約定將中止合同執行，同時追究對我司帶來的負面影響，謝謝配合！一、宏觀運行背景 31.1政策法規 31.2規劃建設 61.3熱點動態 7二、土地市場 92.15月全國土地市場動態 92.25月全國土地市場概況 112.35月西安土地市場分析 12三、2021年5月西安商品房市場運行情況 183.1“金三銀四紅五〞供給量處高位5月西安樓市批售面積同比漲296.11% 213.2房企“以價換量〞成果延續樓市“紅五月〞實至名歸 223.3紅5月旺銷背后庫存風險持續加大 233.4住宅銷售占比小幅下跌0.1個百分點 243.5西安商辦物業銷售穩中有升總量仍較小 25四、2021年5月西安房地產分物業市場情況 264.12021年5月西安普通住宅市場運行情況 264.1.1市場交易——“紅五月〞房企拋投“優惠炸彈〞西安住宅成交量環比漲31.28% 264.1.2住宅均價——5月西安住宅均價6792元/平房價呈現“露骨〞跡象 274.1.3普通住宅市場客群分析 304.22021年5月西安商服用房市場運行情況 384.2.15月西安商業地產成交火爆環比漲幅近9成 384.2.2高價商業交易體量萎縮5月西安商服用房均價下滑17.83% 384.32021年5月西安寫字樓市場運行情況 394.3.15月西安寫字樓銷量小幅下跌7.6% 394.3.2寫字樓成交均價環比上漲12.51% 404.42021年5月西安別墅市場運行情況 404.4.1別墅銷量走勢 404.4.2別墅價格表現 41后市預警—— 41五、2021年5月西安房地產分城區運行情況 425.1城南區 425.1.1城南區普通住宅市場運行情況 445.1.2城南區商辦物業情況 465.1.3城區營銷情況 475.1.4城區新盤介紹 485.1.5城區動態 515.1.6典型樓盤介紹 525.2城北區 535.2.1城北區普通住宅市場運行情況 555.2.2城北區商辦物業情況 59城區營銷情況 60城區新盤簡介 61區域熱點分析 615.2.6典型樓盤介紹 625.3城西區 645.3.1城西區普通住宅市場運行情況 665.3.2城西區商辦物業情況 685.3.3城區營銷情況 705.3.4城區新盤簡介 705.3.5區域熱點分析 715.3.6典型樓盤介紹 725.4城內區 745.4.1城內區域普通住宅市場運行情況 755.4.2城內區域商服用房 785.4.3本月城內區市場動態 785.4.4典型樓盤介紹 795.5高新區 805.5.1高新區普通住宅市場運行情況 825.5.2高新區商辦物業情況 845.5.3城區營銷活動 855.5.4城區新盤簡介 86本月高新區市場動態 87典型樓盤介紹 885.6城東區 905.6.1城東區普通住宅市場運行情況 925.6.2城東區商辦物業情況 955.6.3城區營銷情況 965.6.4城區新盤簡介 965.6.5區域熱點分析 96

一、宏觀運行背景1.1政策法規時間政策名稱公布部門主要內容及影響5.1國土部修改?閑置土地處置方法?國土資源部國土資源部正在對一個已經施行12年的法規進行較大程度的修改，而這將直接影響到開發商的囤地行為。規定：超過出讓合同約定的開工開發日期滿1年未開工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未開工開發時，可以無償收回土地使用權。在閑置土地的認定、閑置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規定，比方政府在查處過程中要告知企業等，企業也可以進行申訴等。5.3?國家土地督察公告(第5號)?國土資源部在國家土地督察系統2021年的例行督察中發現，43個城市918個工程存在土地閑置，涉及面積8.84萬畝。一些地方土地閑置現象大量存在且未得到有效處置，局部開發區和工業園區也不同程度存在土地閑置以及土地利用效率低的問題。?公告?表示，針對2021年、2021年例行督察發現21個城市存在土地違規抵押融資貸款746.76億元的問題，國家土地督察機構向銀監會通報情況，共同開展土地違規抵押融資貸款清理檢查工作。督察還發現，2021年至2021年，46個城市的開展改革部門對違反用地政策的682個工程批準立項或未經用地預審核準建設工程;22個城市的規劃部門對245個工程違規調整土地容積率。一些地方工商、稅務、電力、供水、供氣等部門依然為違法用地企業辦理工商、稅務登記，提供水、電、氣等效勞。5.3?新增建設用地土地有償使用費資金使用管理方法?國土資源部財政部新增費納入政府性基金預算管理，專款專用，任何單位和個人不得截留、擠占或挪用。新出臺的?方法?對新增建設用地土地有償使用費資金使用范圍、預算管理、中央對地方新增費轉移支付預算管理、監督檢查等進行了標準。?方法?提出，鼓勵以土地整治工程為平臺，統籌安排新增費、用于農業土地開發的土地出讓收入、耕地開墾土地復墾費和其他涉農資金。?方法?明確，新增費專項用于土地整治支出及其他相關支出。土地整治支出包括根本農田建設支出、土地整理支出、耕地開發支出，其他相關支出包括根本農田保護支出、土地整治管理支出等。新增費預算草案編制應遵循以收定支、專款專用、收支平衡、結余結轉下年使用的原那么。5.3征地制度改革將加快推進國土資源部國土部提出，未來要逐步縮小征地范圍，按照保障被征地農民利益和開展權益的原那么改革征地補償安置制度，提高征地補償標準，按照同地同價原那么及時足額給農村集體經濟組織和農民合理補償，解決好被征地農民就業、住房和社會保障。完善土地征收程序，保障被征地農民的知情權和參與權，全面建立征地補償爭議協調裁決制度。國土部下發的文件還明確，要有序推進集體經營性建設用地流轉。研究制訂農村集體建設用地管理政策，標準集體建設用地使用權的取得、使用和流轉，完善集體建設用地流轉收益分配制度。5.4推動農村土地整治再上臺階省人大常委會據悉，我省農村土地整治工作從2001年開始實施。截至目前，全省共立項實施各類土地整治工程599個，累計投入資金146.5億元，建設高標準農田1417萬畝，工程全部完成后可新增耕地181萬畝，增地率位居全國之首。目前，我省農村土地整治工作在建工程主要是三項重點工程，即：三江平原東部地區土地整理重大工程、整體推進農村土地整治示范省建設工程和高標準農田示范區建設工程。今年是我省實施三江平原東部地區土地整理重大工程和農村土地整治示范省工程建設的收官之年，今后全省土地整治工作將由目前的以重點工程為主，向全方位、高層次、廣覆蓋轉變。據悉，省人大常委會將就土地整治資金投入、增地增收、土地規模化經營、優化土地利用格局、管理機制及工程資金監管等6方面展開調研。5.10?2021中國國土資源公報?國土資源部2021年全年出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元，同比分別增長13.7%和14.6%。其中通過招拍掛出讓土地30.47萬公頃，出讓合同價款3.02萬億元，分別占出讓總面積的91.3%和總價款的95.9%。另外，公報中數據還顯示，2021年第4季度全國105個主要城市綜合地價為3049元/平方米，同比增長6.0%，環比增長0.3%;其中住宅用地同比增長6.6%;環比增長0.0%。1.2規劃建設 時間主題內容及影響5.8“科學規劃〞引領“西安國際化大都市〞建設關注點：規劃思路如何適應國際化大都市建設需要。修改總規的思路概括來說，就是新舊分制、內升外拓、一城多心、板塊聚焦、交通引導和生態隔離。關注點：交通和產業規劃對快速出行體系、軌道交通、城市支路等都有詳細規劃。未來將圍繞西安形成不同的交通圈層，其中半小時交通圈層主要采取軌道交通覆蓋中心城區;1小時交通圈層主要采取軌道交通覆蓋都市區;1個半小時交通圈層主要采取城際線覆蓋都市圈。隨著西安的快速開展，渭北產業區、高新技術產業開發區、曲江新區、國際港務區等國家級重點工程正在推動西安城市空間進行重構。市規劃局組織編制的?渭北工業聚集區規劃?本月就將上報市政府;?高新區拓展分區規劃?已經過市政府研究同意，目前正在作詳細規劃。關注點：轉作風強效勞西安高速開展的十年來，城中村、棚戶區改造過程中還存在一些矛盾，如果能將協調矛盾的能力轉化為預防矛盾的能力，在規劃和審批工作中變粗放式管理為精細化管理，那么城市規劃管理水平和工作質量都將得到大力提升。5.31今年陜西財政支出擬增加85億元重點用于保障房建設

30日，受省政府委托，省財政廳廳長劉小燕在省十一屆人大常委會第29次會議上作了關于2021年地方政府債券收支安排及預算調整方案(草案)的報告，并提交會議審議。報告顯示，今年全省財政支出擬增加85億元，重點用于保障房建設。今年，在85億元地方政府債券資金中擬分配省級45億元，其中擬轉貸西安市9.2億元。省政府要求，轉貸市區的債券資金也要優先用于保障性安居工程建設和歸還到期的2021年地方政府債券本息。1.3熱點動態時間主題內容及影響5.4西安樓市新房開工量10年罕見接近“0增長到建委辦理房地產企業資質受理的企業降50%市場冷了，原來企業都爭先恐后擠向房地產行業，現在這個行業一下子冷清了，到西安市建委辦理房地產企業資質受理的企業大幅下降。陜西省房地產研究會會長王圣學指出，“國家的調控和房地產市場的冷清，是導致這種現象最根本的原因。前幾年房地產行業火爆的時候，不管是什么行業都想進入房地產。行業內流傳著這樣的話，企業要賺錢，就要搞房地產開發，賣房子賺錢快!然而，市場的冷清，讓不少企業對整個行業開始望而卻步。〞西安一季度新房開工量同比僅增長1%對于這樣的一個罕見現象，王超分析認為，“隨著市場的走冷，不少房地產開發企業明顯放緩了拿地的沖動。有些開發商即使拿到土地，但是并不急于開發，進行觀望，等待市場出現新的變化。這是目前出現新房開工量十年罕見大幅下降的主要原因5.4三星城占地9.4平方公里西安15個自然村需遷移高新區三星城分為科研商貿交流區、休閑商業區、商務中心區、特色商貿區、新興技術產業區、行政區、中央公園、文化活動中心、生態社區和綜合保稅區等十大功能分區。西安高新區綜合保稅區將在規劃區中心設置中央公園。規劃環狀綠地主要結合貨運交通干道、保稅展示組團等重點地區設置。規劃綠地面積約為42.22公頃，占建設用地的9.78%。規劃區域在行政上屬于長安長安新房區五星和興隆街辦，有15個自然村需要遷移。5.5西安房地產機構及個人評估造假最高處分20萬?西安市國有土地上房屋征收與補償方法?(以下簡稱?征收方法?)已于今年3月29日公布實施。其中確立了“先評估、再補償、后搬遷〞的根本流程，作為先決環節的評估方，直接決定了被征收人能獲得多少補償。西安市住房保障和房屋管理局昨表示，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大過失的評估報告的，將對房地產價格評估機構處以5萬元至20萬元罰款;對房地產估價師罰款1萬元至3萬元，并記入信用檔案;造成的損失要依法賠償，構成犯罪的還要追刑責。5.11房產稅已確定將在年內擴大試點西安或成試點城市房產稅漸行漸近，試點城市范圍也在不斷擴展，作為西部重要城市的西安是否會成為第二批房產稅試點城市?西安交通大學房產研究所所長楊東朗表示，現在還無法判斷。不過，他認為，近期相關部門不斷加強房產稅試點的推廣，“這已經是一個明確的信號。〞“現在還很難說。〞業內人士認為，從全國水平看，雖然西安的房價上漲并不處在“風口浪尖〞上，但一直以來，西安在房產制度建設上比擬先進，所以，如果成為房產稅試點城市也并不是很意外的事。二、土地市場2.15月全國土地市場動態國務院明確年內擴大房產稅試點或參考上海模式5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，國務院已經明確今年要擴大房產稅試點，但具體城市名單、方案還不清楚，“落地還取決于地方政府配合〞。值得一提的是，財政部部長謝旭人日前在接受有關媒體采訪時表示：要穩步推進房產稅改革試點，研究制定房產保有、交易環節稅收改革方案。與此前關于房產稅改革的介紹相比，上述表態出現了新變化，即明確未來房產稅擴大試點將同時考慮對保有和交易環節征稅。財政部會同國稅總局、住建部已經對重慶、上海兩地進行個人住房征收房產稅試點的效果展開評估，相關工作仍在進行當中。分析人士預計，第二批試點城市在征收方案上參考“上海模式〞的可能性較大。住建部表態絕不讓調控出現反復促進房價合理回歸住建部房地產市場監管司副司長張小宏今日做客中國網時稱，房地產市場走勢要看市場自身的客觀規律，特別是供求關系的規律，同時要聯系宏觀經濟宏觀政策的趨勢。張小宏說，目前房地產市場不僅受房地產市場調控政策的影響，也和宏觀經濟政策特別是貨幣信貸政策密切相關。隨著市場深入調整，目前出現了不少有利于房價合理回歸的因素，但也不否認還存在一些不利的因素，包括流動性會不會增加，各方面要求放松調控的呼聲也有一定市場。從宏觀面而言，近期也不斷有金融機構發布報告警示房地產調控風險。澳新銀行稱，房地產市場的“限購〞政策，其影響力已經明顯超越了對房地產銷售和投資等領域，并開始向消費等其他領域進一步擴展。房地產市場的硬著陸甚至崩盤對整體經濟的影響將非常巨大，因此，應對這一政策作出一定的調整，以防止災難性的后果。財政部：今年各地政府債擴大500億主要投保障房根據報道，?2021年地方政府自行發債試點方法?日前印發，與去年相比，試點范圍并沒有變化，依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。最顯眼的變化就要屬發債品種的改變，除了3年期和5年期債券外，今年新增了7年期債券。財政部財科所副所長白景明認為，今年新增7年期債券，主要基于發債規模和債券資金使用這兩方面的考慮。據悉，2021年至2021年，國務院批準的地方政府債券規模均為2000億元，2021年那么增至2500億元。此外，今年地方政府債券發行規模比上年增加500億元，主要是考慮保障性安居工程需加大投入，以及公益性在建工程需要安排一局部后續資金等。這些工程大多周期長、見效慢，發行7年期債券，使政府在資金安排上更加穩定。溫家寶：穩定房地產市場調控政策普通商品房增加供給據新華社武漢5月20日電(記者趙承張宗堂)5月18日至20日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在武漢市就經濟運行情況進行調研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經濟形勢座談會。溫家寶指出，當前我國經濟運行總體平穩，經濟增長仍在預期目標區間，但經濟社會開展面臨的國內外環境更加錯綜復雜。要貫徹穩中求進的總基調，正確處理保持經濟平穩較快開展、調整經濟結構和管理通貨膨脹預期三者的關系，堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，把穩增長放在更加重要的位置。19日下午，溫家寶在武漢主持召開座談會，溫家寶說，要在堅持穩健貨幣政策根本取向不變的前提下，進一步提高貨幣政策的針對性和有效性，引導貨幣信貸平穩適度增長，更加注重滿足實體經濟的需求。溫家寶指出，穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差異化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康開展。2.25月全國土地市場概況1、供給量：住宅類用地增加明顯5月，全國300個城市共推出土地3140宗，環比增加6%，同比減少11%；推出土地面積12448萬平方米，環比增加7%，同比減少17%。其中住宅類用地〔含住宅類用地及包含住宅用地的綜合性用地〕919宗，環比增加19%，同比減少13%；推出土地面積3269萬平方米，環比減少9%，同比減少35%。2、成交量：成交土地成交量同比環比出現下滑5月，全國300個城市共成交土地2154宗，環比減少5%，同比減少21%；成交面積8589萬平方米，環比增加1%，同比減少26%。其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕542宗，與上月持平，同比減少33%；成交面積2297萬平方米，環比減少4%，同比減少42%。3、成交價格：樓面價繼續下跌5月，全國300個城市成交樓面價為758元/平方米，環比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕成交樓面價為1101元/平米，環比下跌14%，同比下跌8%。4、溢價率：土地溢價率較上個月下滑1個百分點5月，全國300個城市土地平均溢價率為5%，較上個月減少1個百分點，較去年同期減少10個百分點；其中〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕平均溢價率為4%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少11個百分點。2.35月西安土地市場分析國家出臺房地產宏觀調控政策已經一年多了，調控政策也確實取得了不錯的效果。一年多來，在堅持根本的調控方向不變的情況下，國家只對政策進行了微調，再加上對峙大半年的開發商在價格上出現松動，優惠不斷，西安樓市在價格戰中迎來“紅5月〞，西安商品房銷量無論同比還是環比均出現上漲。伴隨商品房市場的熾熱，西安土地市場也迎來爆發期，成交量翻了近一番。數據來源：西安房地產信息網數據研究中心5月份，西安市共掛牌出讓土地39宗，出讓面積157.78萬平方米，環比上漲42.8%；成交土地27宗，成交面積86.79萬平方米,環比上漲154.07%。5月份，西安土地供給量和成交量繼續上漲。本月，土地成交金額為166926萬元，環比增加24.44%。成交的27宗地，主要分布在城西和臨潼區，以商業和住宅用地為主。5月份，成交樓面價為559元/平米，環比下滑53.3%。成交的土地分布比擬偏，而且有5宗工業用地，共同拉低了樓面價。土地供給5月西安市供給土地分布圖從5月份，西安市供給土地分布圖上可以看出，5月份，西安市土地供給主要集中在城西和城南，城東和城北有幾宗地出讓。城西開展一直比擬緩慢，近幾年隨著城改的進行，不斷有土地供給，而隨著西咸一體化的規劃，城西將有更多的土地入市，后期將是西安土地市場供給的主要集中區。城南土地主要集中在曲江新區，城東土地集中在浐灞和國際港務區，城北土地主要集中在草灘路一帶。住宅商業商住綜合工業4月土地供給24.348.1559.1418.845月土地供給5.7315.38105.4516.7本月，商住綜合用地供給量增幅明顯，占到總供給量的73%，住宅用地有所減少，商業用地有所增加。本月供給的土地主要集中在各個城區的熱門區域，未來開展潛力比擬大。對于這類土地，開發商更傾向于集中開發，打造商住一體化的社區，而這類土地又最受開發商歡送，所以，商住綜合用地供給量不斷增加。土地成交5月份西安市土地成交具體信息地籍編號城區面積〔萬平方米〕用途樓面價〔元/平米〕容積率不大于成交價〔萬元〕YL2-3-32閻良區1.22商住4203.501790YL2-3-33閻良區2.73商住4043.063380QJ15-〔1〕-4臨潼區1.29商業8301.401500LT1-〔99〕-369-1臨潼區9.74商住6112.7918000LT1-〔99〕-369-2臨潼區1.15商業1.52LT1-〔99〕-369-3臨潼區1.08教育科研0.48LT1-〔99〕-369-4臨潼區0.41廣場0.00JK1-4-18-5城北2.49工業2351.20700JK1-4-18-9城北1.55工業2161.20400JK1-4-18-11城北1.34工業1871.20300JK1-4-18-12城北1.29工業1941.20300JK1-4-18-13城北8.53工業1951.202000BL10-8-63-13城南1.08商住1779.511812LH11-10-31-4城西1.22商住1366.001000LH11-10-31-5城西2.05商住816.001000LH11-4-149城西1.96商住4013.833000LH11-4-26城西2.32商住2306.563500LH9-7-182城西0.41商住5313.81300LH9-7-183城西2.86商住915.761500LH9-7-72-2城西0.64商住4916.08500YT7-1-45-1高新6.76商住1415.265000FD2-5-1城西1.83商住4223.122410CB3-4-87城東11.96商住12752.5038140WY1-7-3-1城北1.26商住3676.503000GW3-(4)-3城東6.85商業4063.9811080QJ6-1-4城南4.48商住14263.5022360QJ8-7-3城南8.32商住15103.5043954數據來源：西安房地產信息網數據研究中心本月成交的土地主要集中在城西，而且以住宅類用地為主，城北成交的幾宗土地以工業用地為主。從樓面價來看，城南的土地樓面價最高，其次為城東，城西土地樓面價最低。在嚴厲的樓市政策調控下，開發商拿地謹慎，更偏向于一些熱門區域的地塊。3、5月西安土地市場特征1〕土地成交量呈現爆發式增長5月，伴隨著樓市的熾熱，西安土地市場也迎來爆發式增長，成交量到達86萬平米，環比增長了154%。本月成交量也是從去年10月份以來，銷量最高的月份。2〕成交土地位于熱門區域，以商住綜合用地為主本月成交的27宗土地集中在一些具有開展潛力的熱門區域，比方曲江新區、浐灞生態區等。在樓市調控政策整體趨穩，對未來預期不明確的情況下，開發商對于一些新興的熱門區域的地塊情有獨鐘。這些區域開展潛力極大，目前居住氣氛還不成熟，未來的開展需要人氣的帶動，而商住綜合性用地正好可以滿足未來這種市場的開展走勢。典型地塊分析地塊根本信息地塊編號為CA1-16-5-2，位于長安區韋曲西街中段，地塊規劃用地性質為住宅用地；地塊已經掛牌成交，成交時間為2021年4月11日，競得人為西安長盛房地產集團開發；地塊用地面積為0.98萬平方米，容積率為3.84，最后成交價格為2800萬元，根據規劃指標和最后成交結果來看，地塊最后樓面價為744元/平米。宗地編號土地位置土地面積土地使用規劃指標要求性質年限容積率CA1-16-5-2長安區韋曲西街中段0.98萬平米住宅70年≤3.84地塊開展前景分析在太陽新城居住圈內目前已有新的商品房工程已經交房入住，各項配套設施也在不斷完善。隨著長安的進一步開展，特別是地鐵二號線開通的帶動，這里將成為市政開展的重點區域。同時西安城南區域進一步擴大，對該區的輻射將更加強烈。屆時，區域的升值潛力將進一步呈現出來。地塊SWOT分析及應對策略內容應對方式strengths地塊位于長安區太陽新城，目前區域剛處于起步開展階段，區域開展迅速，配套也在不斷完善中，隨著區域的整體開展，該區域內的商業配套隨之也會得到進一步提升深入研究市場走勢及銷售動向，充分挖掘客戶特征，定位合理的業態規劃，建設中注重小區的舒適度和實用性配套建設、協調投資和自主的戶型配比，以迎合區域居民自主或投資以及多樣或專一市場需求。weaknesses周邊配套有待提升；地塊規模小，不利于整體規劃開展社區可以考慮配套一些商業效勞，以滿足周邊配套的缺乏opportunities隨著長安撤縣并區以來，開展腳步也加快了，這對于區域開展也是個利好因素；目前居住圈在售品質樓盤比擬少，可以打造品質工程打造符合都市生活節奏的品質社區，相對周邊的在售樓盤，有差異地打造個性化，差異化、品質化的樓盤，以博得客戶的認可threats目前區域在售工程價格比擬低深入研究長安區市場主力客戶的需求特征，推出適合市場需求的產品，降低市場風險；注意產品本身的品質，無論是規劃設計還是現代科技的應用。地塊的分析預測及計算1〕地塊本錢分析根據西安市房地產信息網數據研究中心調研分析，對于目前西安市普通商品住宅工程各項本錢計算標準明細如下：類別多層小高層中高層高層超高層土地本錢〔樓面地價〕1000-1400前期費用80-90設計費用50建筑安裝工程費600-900900-120014001800-23002200-2500裝修費用300-2000政府配套費150售后效勞費30-35營銷費100-130財務費用90-140管理費30-50稅金〔營業稅及附加、土地增值稅〕按工程的一定比例提取不可預見費根據以上指標，最后計算出待分析地塊總本錢為萬元。2〕土地利潤預測居住圈目前均價為5000元/平米，考慮到區域未來的開展水平，區域房價還有進一步上升的空間，但是在國家對于房地產宏觀政策不放松的情況下，上漲幅度有限，我們保守估計，待工程建成銷售后，居住圈均價仍維持在現有水平，不考慮其他因素影響，那么工程建成后銷售總額為18816萬元。工程總本錢〔萬元〕總收益〔萬元〕利潤〔萬元〕銷售利潤率結果1665618816215912.97%綜上分析，待工程建成以后，銷售利潤將到達2159萬元，銷售利潤率到達12.97%。三、2021年5月西安商品房市場運行情況2021年5月西安各城區各物業銷售套數一覽表〔單位：套〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北452576104111——2836城東2002171479——142864城南362432911362578城內3216————30城西2285334171——1080高新66105052274——1442全市372910376656920108302021年5月西安各城區各物業銷售面積一覽表〔單位：平方米〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北3491.14269102.0923152.7715747.99——311493.99城東6622.41250016.0425886.48——5691.41288216.34城南1205.16250123.859926.243321.292353.36266929.9城內457.741881.63442.96————2782.33城西92876595.482960.247368.07——87851.79高新2051.42103024.811191.6236553.53——152821.37全市14755.87950743.8973560.3162990.888044.771110095.722021年5月西安各城區各物業銷售面積環比變動一覽表環比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北-46.39%30.24%36.59%-60.93%——15.20%城東213.71%48.55%2851.71%——689.29%67.56%城南-49.72%8.03%78.79%-40.87%438.79%8.71%城內——201.06%-48.43%-100.00%——34.48%城西418.44%147.10%40.23%126.43%——140.41%高新207.10%19.60%-15.07%102.64%——29.48%總計24.34%31.28%86.10%-7.10%594.79%31.44%2021年5月西安各城區各物業銷售面積同比變動一覽表同比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北-33.60%54.94%71.57%248.43%——58.16%城東-22.40%42.02%1425.95%————54.73%城南-66.81%78.93%7.40%-60.73%-53.67%60.61%城內234.63%-40.65%-70.29%-100.00%——-42.98%城西25.87%8.84%4.99%3527.27%——18.51%高新42.07%35.63%66.70%54.87%——41.87%總計-25.25%48.78%107.46%70.87%58.38%50.80%2021年5月西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區樓盤名稱成交套數〔套〕成交面積〔平方米〕1城南東泰·城市之光50945883.872城北海璟·臺北灣43742568.253城東泰華·紫落瀾庭41336920.374城北渭河家苑小區一期27734723.735城北金輝·天鵝灣27526202.946城南中鐵鉑豐尚都城23725572.767城東新興·24G2224490.98城北百花家園25924449.159城東中新浐灞半島A11區19123381.7510城東綠地國際生態城二期12821411.43就當前宏觀經濟運行的背景來看，基于宏觀經濟增長下滑、歐債危機等影響，宏觀經濟面臨硬著陸，溫家寶總理將經濟政策的開展定位于保增長放在首位，樓市政策松綁跡象開始浮現，以揚州為代表的樓市政策調整最為典型，此舉也被業界普遍解釋為房地產市場的政策松動。與此同時，貨幣政策的微調及首套房信貸松動等多重政策的刺激，在不斷地撼動著市場剛需購置力，“紅五月〞全國樓市呈現一片熾熱跡象。西安房地產信息網數據研究中心5月對全國各主要城市的房地產交易數據監測顯示：在監測的40個城市中，5月全國一二線城市樓市銷量均呈現上漲之勢，其中，北上廣深一線城市市場銷售環比增長均在25%以上，深圳樓市銷量環比值更是到達了41.36%；二線城市中，除南京和武漢樓市銷量漲幅〔環比漲幅分別為8.7%和0.64%〕較小外，其他城市漲幅均在三成以上，從全國層面樓市的上揚，無疑是各地房企持續以來的“以價換量〞成果的擴大。而作為二線城市的西安，“金三銀四紅五〞樓市銷量呈現節節攀高之勢，5月西安商品房銷量更是在限購后第3次沖破100萬平大關，樓市呈現一片旺銷之勢，而從價格方面看，2021年，西安房價總體表現為震蕩底位趨穩的走勢。在2月后一波“以價換量〞的刺激下，市場剛需購置力逐漸消融，西安樓市“金三銀四〞銷量呈節節攀升，進入“紅五月〞，西安樓市交易再度呈現放量特征，5月商品房銷售面積111.01萬平方米，較4月環比漲31.44%，同比增長高達50.8%。而表現在房價方面，5月，西安普通住宅成交均價6792元/平米，環比上漲0.22%，4、5月份西安房價已相對穩定，從西安房地產信息網數據研究中心對于典型樓盤的價格環比變動分析來看，目前作為市場主體的主檔及主檔偏上規模型樓盤價格普遍穩定，局部樓盤甚至還有小幅上揚表現。3.1“金三銀四紅五〞供給量處高位5月西安樓市批售面積同比漲296.11%2021年后剛需的持續入市放量，使得房企紛紛擺出了乘勝追擊的姿態，5月市場推貨量顯著加大，同時，由于房地產政策調控嚴格執行的連貫性預期增加，開發商意識到房價反彈的概率已很小，壓盤、捂盤只能使開發商自己更加被動，因而，只能靠快速出貨，力求盡快緩解其資金壓力。西安房地產信息網數據研究中心根據網簽合同備案及樓盤市場調研統計顯示：5月市場供給西安市商品房新批預售面積為219.88萬平方米，環比上漲34.38%，同比更是高達296.11%。而從近期西安樓市的供給情況來看，3、4、5月，西安商品房月均批售面積到達了212.46萬平米，該數值遠遠高于2021年全年月均109.7萬平米，西安樓市“金三銀四紅五〞市場供給量持續在高位運行，預示房企借年初以來剛需持續放量之勢趁熱打鐵，以多樣新品加力推出以迎合購房者需求，最大化擴大工程銷售，到達回籠資金。3.2房企“以價換量〞成果延續樓市“紅五月〞實至名歸基于樓市限購、限貸等政策調控影響仍然存在，投資投機始終是被限制在政策門檻之外，2021年前幾個月，樓市交易依然主要靠住宅市場剛需人群在帶動。在春節過后，伴隨著市場一波又一波促銷、打折等優惠活動的催化，西安住宅市場價格已出現裂縫，剛需購置力開始逐漸入市，同時，加上局部商業工程階段性批量交易的影響，“金三銀四紅五〞月，西安商品房市場銷量總體呈現出穩步走高之勢，樓市銷售一片熾熱。西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安商品房銷售面積到達111.01萬平方米，較4月環比漲31.44%，同比增長高達50.8%。西安樓市“紅五月〞111.01萬的銷量，是繼2021年2月25日西安限購令實施以來，商品房市場月度交易量第3次沖破100萬平米大關，也是限購后的第二高成績。3.3紅5月旺銷背后庫存風險持續加大目前，西安樓市供需結構不平衡的狀態在持續加劇，商品房市場庫存量高居不下，盡管紅5月西安樓市銷售熾熱，但是由于商品房供給面積大大超過銷售，總體來看開發商銷售壓力仍不小。從5月西安商品房供銷差額情況來看，市場供銷差額為108.87萬平米，由于金三銀四銷售上升明顯，開發商因此對紅五月也報有很大的期望，同時由于國家房地產調控政策的相對穩定，開發商對房價的上漲預期普遍不看好，從而紛紛推盤盡快實現銷售回款。但是隨著置業者對開發商優惠的疲倦效應增加，置業者對品牌及樓盤品質要求也更高，從而使開發商銷售難度進一步加大。3.4住宅銷售占比小幅下跌0.1個百分點5月，西安樓市促銷力度呈白熱化態勢，尤其是住宅市場折扣、促銷活動更是鋪天蓋地襲來，西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安住宅市場銷售占比為85.6%，較上月小幅下滑0.1各百分點，商服用房占比為6.63%，較上月上漲1.95%，寫字樓占比為5.67%，較上月下滑2.36%。3.5西安商辦物業銷售穩中有升總量仍較小2021年5月，西安商服物業的銷量漸顯火爆，而寫字樓連續4月的上漲勢頭止步于紅5月。在樓市調控依舊不放松的背景下，不受政策限制的商辦物業仍然是投資者置業所重點關注的區域。西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安商服用房成交面積為7.35萬平方米，環比上漲86.1%，同比上漲幅度更是到達107%；寫字樓成交面積為6.3萬平米，環比下跌7.1%，同比仍然上漲70.87%。同時，2021年2-5月，商服用房和寫字樓物業銷量在總體呈穩步上漲之勢，月均銷售量分別為9.04萬和6.19萬，高于2021年全年月均7.8萬和5.39萬。但總體來看，商辦物業銷售月度總量仍較小。各物業庫存量持續壘高商業去化周期長達4.7年結轉可售量〔單位：萬㎡〕住宅辦公樓商業2021.05月末895.64110.09330.002021.04月末1284.71127.11384.672021.05月末1339.56131.58396.14環比變動4.27%3.52%2.98%同比變動49.56%19.52%20.04%西安樓市在1年多的政策調控的束縛下，商品房市場銷售整體局勢的不景氣導致庫存量在持續壘高，其中尤其是住宅市場受到的影響最大，西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：截至2021年5月31日，西安住宅、辦公樓、商業結轉可售面積分別到達了1339.56萬平、131.58萬平和396.14萬平，該數據環比上月分別上漲4.27%、3.52%和2.98%，而同比2021年5月那么分別上漲了49.56%、19.52%和20.04%。住宅辦公樓商業2021.05月末結轉可售量〔萬㎡〕1339.56131.58396.14月均銷化量〔萬㎡/月〕60.514.437.07存量去化周期〔月〕22.1429.7056.03而從西安各物業的存去化狀況來看，2021年5月，西安住宅、辦公樓及商業的存去化周期分別到達1.8年、2.5年和4.7年，相比4月，住宅和辦公樓存去化周期分別減少2.63和2.4個月，而商業那么繼續增漲0.41個月。按當前的消化速度，各物業銷售形勢均較為嚴峻，尤其是商業銷售將面臨巨大的壓力。四、2021年5月西安房地產分物業市場情況4.12021年5月西安普通住宅市場運行情況4.1.1市場交易——“紅五月〞房企拋投“優惠炸彈〞西安住宅成交量環比漲31.28%5月，伴隨著開發商集中向市場投放“優惠炸彈〞，打折、優惠、促銷等字眼已充滿了整個房地產市場，諸如位于國際港務區居住圈的陸港·金海岸全面啟動“0元認籌萬元優惠〞的誠意預約活動；咸寧東路居住圈的暖山·西安最高獎項價值30萬寶馬汽車一輛，并特推出10套特價房源；大興新區居住圈的天朗·西子湖面積抄底5450元/㎡起，同時攜手800J千人團購活動一次性9折，按揭92折的優惠等等……同時，4字頭和3字頭的樓盤也是開始出現，在樓市政策不放松的背景下，房企為回籠資金，采取各種促銷手段來刺激剛需的舉動層出不窮，樓市價格戰在持續升級。面對如此大規模的樓市打折與促銷的刺激，很多處于觀望的準購房者選擇了出手置業，“紅五月〞西安住宅市場銷量得到了較大幅度的上漲，西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：2021年5月，西安普通住宅共成交95.07萬平方米，環比上漲31.28%，同比上漲48.78%。縱觀5月西安住宅市場，單日成交量在4萬平米以上的天數到達8天，而5月15日單日484套的成績，更是創下了2021年來西安住宅市場日度交易量的新高。4.1.2住宅均價——5月西安住宅均價6792元/平房價呈現“露骨〞跡象西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：5月，西安普通住宅成交均價6792元/平米，環比上漲0.22%，同比上漲3.82%。2021年1-5月，西安住宅均價總體呈平穩走勢，根本在6600元/平米上下浮動，在通過持續了1年多的樓市政策調控后，西安房價已由過去的過快上漲向目前的理性平穩方向開展。然而，隨著政策效應的持續作用，西安樓市價格戰已打響近半年有余，面對始終低位運行的銷售量，開發商迫于政策及資金的巨大壓力，采取了各種優惠、打折等來變相降價，也有通過低價開售來直接進行降價的行為，目前房地產業利潤率正趨向于市場行業平均化水平回歸，房屋銷售本錢已逼近其所能承受的底限，房企在經過半年之久的降價促銷后，已很難承受更大尺度的降價，目前市場價格已經根本見底，局部樓盤呈現“露骨〞跡象。西安住宅“40指數〞環比再漲2.2%房價已呈現階段性觸底反彈之勢以市場上40個典型樓盤5月份的市場交易價格表現為抽樣樣本，統計得出5月西安住宅40指數為102.2%，繼4月“40指數〞上漲3.5%后，5月再度上漲2.2個百分點，說明市場局部樓盤價格已經呈現觸底反彈之勢。時間指數指數環比變動2021.10月100%0.0%2021.11月99.0%-1.0%2021.12月101.9%1.9%2021.01月98.8%-1.2%2021.02月98.5%-1.5%2021.03月97.0%-3.0%2021.04月103.5%3.5%2021.05月102.2%2.2%典型樓盤分析：從各城區分別選擇三個工程進行典型分析，重點對于目前典型工程的價格走勢進行分析：區域典型樓盤價格走勢城北保億?風景御園、白樺林間、華遠?君城1↓2一城東龍湖香醍漫步、暖山?西安、綠地國際生態城二期1↑1↓1一城南中海碧林灣、紫薇?曲江意境、萬科?金域曲江1↑2一城西翡麗城、龍湖MOCO國際、天朗?大興郡1↓2一高新融僑城、天朗?藍湖樹、東尚?蜂鳥2↑1—長安雅居樂花園、富力城、萬科城1↑2↓監測的18個典型樓盤中，有5個價格上漲，占27.8%，8個價格持平，占44.4%，5個價格下跌，占27.8%。從區域表現分析：城北、高新表現為量價齊升，城南、城西、長安那么表現為價跌量漲。從樓盤品質歸類分析：一線知名房企品質樓盤呈現出價跌量漲態勢，諸如萬科城、雅居樂花園、中海、碧林灣、紫薇?曲江意境較為典型，而中低端樓盤普遍呈現量價齊升，諸如天朗?藍湖樹、暖山·西安、白樺林間。從房企營銷策略角度歸類統計：盡管整體房價已呈現觸底，但房企市場推貨速度明顯加快，優惠宣傳仍持續處于擴大過程。4.1.3普通住宅市場客群分析1、年齡分布——小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2021.04月1415611623133910678285686831512021.05月2309042726208816571427813783253占比變動0.08%0.25%1.74%-0.04%-0.10%1.21%-0.69%-2.61%0.16%局部剛需釋放大量潛在購置力仍處被抑制狀態西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安普通住宅市場實際交易中，25-30歲年齡段占比最大，占25%。從各年齡段占比情況來看，35歲以下各年齡段占據了交易市場的主力，占55%。與此同時，西安房地產信息網市場調研數據顯示：2021年5月，25-30歲年齡段購房意向度較為強烈，占29%，另外25歲以下及30-35歲年齡段也分別占到了17%和27%。當前，80后、90后正日益成為社會的主流，房地產市場青年軍比重在加大，加上樓市政策效應的作用，樓市購房年齡結構已發生了變化，呈現出低年齡段占據主力購房市場的特點，同時，該特點也越加顯化。西安房地產信息網數據研究中心結合西安普通住宅市場購房人群調查數據及實際交易數據分析后得到：35歲以下人群實際交易及意向購房比重較大，占比均在50%以上，意向購房人群占比更是到達了73%，同時，35歲以下意向購房者比例較實際交易人群占比超出了18%。由此可以看出，目前西安住宅市場盡管有局部剛需購置力已得到了釋放，但是，大局部青年人群由于受經濟條件、政策限制、地域因素等的影響，暫時無法選擇置業，市場上仍有很大局部的潛在剛需置業人群受到了抑制。另外，在目前西安住宅購置人群以首置剛需為主體的局勢下，作為改善型需求，基于六成首付、1.1倍利率限制，盡管在4月份呈現入市抄底的跡象，但在這一金融政策影響下，其置業需求也仍持續受抑。5月西安住宅購房年齡再度下滑0.7歲紅5月開發商開始了價格火拼戰，市場上各種利好的刺激，使得剛需首置人群數量增多，5月青年人群比重顯著上漲，從西安住宅購房人群平均年齡走勢來看，2021年5月，西安住宅購房平均年齡為35.7歲，較上月下滑0.7歲，持續的樓市調控作用下，市場剛需已逐漸擺脫了觀望態勢，購房人群年齡繼續向低年齡段靠攏。客戶來源——1〕剛需主導樓市下成熟區受青睞 西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，城北、城南、城東住宅市場銷售占比分別為：28.3%、26.72%、23.85%，三個城區銷售量共占據了全市住宅銷量78.86%的份額，占比極為突出。而從近1年的西安住宅市場區域銷售占比走勢中可以看出，城北、城南、城東月度銷售占比始終保持著較高的比例，三個城區月均占比到達了77.43%。 西安房地產信息網市場調研數據顯示：2021年5月，西安住宅市場意向購置城區中，城北、城南、高新占比擬大，分別占24%、22%和20%。而通過對交易數據和調研數據的比照發現，選擇在成熟區域〔如城南、城北〕置業的人群比重較大，當前以剛需為主的樓市環境下，購房者對于生活配套完善、交通條件便捷、開展相對成熟的區域比擬青睞。2〕剛需在價格優惠下可選擇性大大增強樓盤性價比逐漸成為關注點本市本省其他地區外省市境外2021.04月624644828302021.05月80276884070占比變動-1.53%1.12%0.41%0.00%從全市普通住宅購房人群來源分布來看，2021年5月，本市購房人群比例占88%，較上月下滑1.53個百分點；而外省市購房人群比重與上月相比呈現了小幅上漲，環比上漲0.41個百分點。從外來人群購置各區域的情況來看，城北及城南仍然是外來置業者的首選區域，所占比重在58.63%以上，而城東本月外來購置者占到21%。從近兩月各城區外來購房人群占比的變動來看，城北區、城南區較4月降低了近17點，比重有所下降，而城東區比上月增加近16個百分點，城東依賴良好的自然環境，逐漸成為外來置業的熱點區域。3、戶型需求結構——1〕剛需主導下中小戶型依然是主力西安市2021年5月份普通住宅各面積段銷售套數單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.04月50052019591622105752348915787502021.05月702764229622441543726472169105101占比變動〔%〕0.5%0.9%-3.0%1.3%1.7%0.4%-1.8%-0.4%-0.1%0.4%從西安住宅各面積段分布來看，2021年5月，70-90和90-110平米兩個面積段仍占市場的主導，分別占25.2%和24.6%，西安樓市剛需人群主導地位未改；130平方米以上的房源所占比重較上月略有降低，改善型人群入市熱情仍較強烈。2〕住宅月度平均面積持續上漲在2月后剛需入市，住宅市場銷量持續走高，中大面積二室及三室房源交易量上漲顯著，西安普通住宅市場平均面積2月后呈現穩步上揚態勢。西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安普通住宅市場月均面積為105.02平米，較上月上漲1個百分點。4、價格結構——單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.04月2288711223096999382021.05月23010811742529571496占比變動〔%〕-0.8%-0.7%0.2%-1.7%0.4%2.9%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.04月10418585812995974112021.05月14131153810435689432占比變動〔%〕0.5%0.3%0.5%0.5%-1.0%-1.2%價格認可程度增加置業者預期房價穩定在5500-6000元/平米從本月西安住宅市場的均價表現來看，5000元/平米以下及大于8000元/平米的成交比重均出現下滑態勢，幅度較大；同時，5500-6000元/平米價格段占比呈現了較為明顯的上漲。西安住宅市場置業者對5500-6000元/平米價格的接受人群在增加，置業者認為房價穩定在該價位的預期較強烈。從圖中可以看出，全市普通住宅銷量集中5500-6000元/平米，共成交1496套，占全市普通住宅總銷量的16.4%。4.22021年5月西安商服用房市場運行情況5月西安商業地產成交火爆環比漲幅近9成西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安市商服物業共成交7.36萬平米，較4月環比上漲86%；同比上年上漲107%。自去年以來的嚴厲房地產調控政策并未降低，西安商業物業在這一年里，增幅比擬明顯，盡管上月商服用房銷量跌幅較大，但由于樓市政策調控效應持續作用，住宅市場銷售相對仍然不是很景氣，加之商品房市場庫存量的攀高，商服用房又現明顯上漲。4.2.2高價商業交易體量萎縮5月西安商服用房均價下滑17.83%2021年5月，西安商服用房均價為13760元/平米，環比上月下跌17.83%，同比上漲56.16%。具體來看，本月，城南區華城泊郡、融僑·曲江觀邸30000元/平米商服用房體量下滑，同時，加上城北區領會雙河灣、文景花園備案工程4000元/以下的交易價格，最終使得5月西安商服價格呈現下滑走勢。4.32021年5月西安寫字樓市場運行情況5月西安寫字樓銷量小幅下跌7.6%西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安市寫字樓成交面積為6.3萬平方米，環比微跌7.6%，同比上漲41%。從春節后西安寫字樓市場的銷售情況來看，2-5月，寫字樓銷量始終處于5萬平米以上，月均交易量到達6.19萬平米，高于2021年全年月均5.39萬平米的水平，近期，寫字樓市場再度呈現熾熱的走勢。寫字樓成交均價環比上漲12.51%本月寫字樓成交均價及變動比率走勢圖上看，寫字樓成交價格為8843元/平方米，環比漲12.51%，同比那么跌9.41%。具體來看，錦繡唐朝、海榮名城、瑞仕大廈三工程10000元/平米的均價，引領本月西安寫字樓市場均價走高，同時，上月諸如瑞鑫.摩天城、雍景豪庭備案工程體量的減少，也成為了影響本月西安寫字樓均價走高的主要因素。4.42021年5月西安別墅市場運行情況別墅銷量走勢本月西安別墅物業成交面積為8044.77平方米，環比上漲594.69%。從交易數據來看，本月別墅成交主要來自城南及城東區。別墅價格表現從本月別墅成交均價及變動比率走勢圖可以看出，本月西安別墅類物業成交均價為28999元/平方米，環比上漲37.36%，同比上漲72.08%。后市預警——1、樓市調控政策面已現見底樓市下行預期延后受宏觀經濟增長下滑、歐債危機等影響，宏觀經濟面臨硬著陸，4下旬月溫家寶總理福建、廣西調研時將經濟“保增長〞提升到重要高度，同時5月存準率再度下調，讓房企緊繃的資金鏈帶來緩和可能，而針對于房地產市場，隨之而來的便是樓市政策微調現象的浮現，以蕪湖為代表的樓市政策調整最為典型，從宏觀經濟面、樓市政策面的微調、松動端倪，房企外部開展環境呈現一定寬松，又為樓市后市開展呈現諸多想象空間。目前房地產調控政策已呈現見底特征，房貸政策的調整將對目前以剛需為主體的購房市場形成直接影響，眼下，全國各城市首置利率9折已經較為普遍，如果在西安推行，對于剛需的進一步放量將形成強勢支持。面向首置人群的金融政策外部環境支持，以及房企低價換量政策的延續，將對目前已經形成的“價穩量增〞格局形成延續性支持，在此背景下年度樓市下行預期將延后。而作為6月樓市走向分析，由于將步入傳統房地產淡季，市場交易量難以保持持續性高位增長，甚至有可能呈現一定幅度的環比回落，但這種局面的形成將更多屬于季節性調整因素所致。2、房價趨穩大漲大跌幾無可能西安房價在經歷了半年多的回落后，從4、5月份呈現的價格停漲及震蕩無疑將說明了房價呈現低位趨穩之勢。在目前投資、投機性需求整體受抑的背景下，以及房企庫存量持續增長，階段性樓市供大于求格局的持續擴大，將影響到房價難有大漲可能，而同時受限購等政策面無法實質性松綁及房企庫存壓力等影響，低價促銷仍是房企運營的主要方向，但從另一層面來看，前房地產業利潤率正趨向于市場行業平均化水平回歸，房屋銷售本錢已逼近其所能承受的底限，房企在經過半年之久的降價促銷后，已很難承受更大尺度的降價，目前市場價格已經根本見底。五、2021年5月西安房地產分城區運行情況5.1城南區在持續了近3個多月的樓市打折、促銷后，住宅市場剛需購置力已被撬動，城南區基于其成熟的配套及便利的交通條件，一直以來都是西安置業者眼中的首選區域。西安房地產信息網市場調研數據顯示：2021年5月，西安住宅市場意向購置城區中，選擇在城南區置業的人群占比達22%，僅次于城北。樓市“紅五月〞城南區銷售依舊向好，商品房銷量繼續上漲8.71%西安房地產信息網數據研究中心監測數據顯示：2021年5月份，城南區商品房銷量為26.69萬平方米，環比上漲8.71%，同比上漲60.61%。本月，城南區住宅及商業交易量上漲顯著，住宅銷售中東泰·城市之光單月成交509套，位列5月全市住宅銷售排行榜首，而在商業工程中廣豐美郡工程也同樣憑借著42套的銷量躋身全市商業排行榜前十位。城南區各物業銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數〔套〕362432911362578成交面積〔㎡〕1205.16250123.859926.243321.292353.36266929.9城南區2021年5月各物業銷售變動情況成交面積車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房環比-49.72%8.03%78.79%-40.87%438.79%8.71%同比-66.81%78.93%7.40%-60.73%-53.67%60.61%5.1.1城南區普通住宅市場運行情況西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，西安城南區普通住宅共成交250123.85平米，環比上漲8.03%，同比上漲78.93%。在樓市政策調控效應持續作用、局部陜北投資客陸續減少及節假日等因素的影響下，城南區住宅市場銷量在2021年伊始呈現出了較大幅度的走低態勢，而在3月后，隨著市場“以價換量〞的持續進行，購房軍局部開始入市，城南區作為西安置業首選區域自然成為市場的香餑餑，2021年1-5月，城南區住宅市場銷量一路走高。5.1.1.1城南區普通住宅面積段分析單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.04月1082325504432381951739947242021.05月230343582485221288128924721占比變動〔%〕4.32%3.07%-2.20%-1.10%-2.22%2.57%-2.95%-0.92%-0.30%-0.28%從城南區普通住宅面積區間段情況可以看出：本月70-90平米是本月城南區主力面積區間段，占比為23.9%，其次為90-110和50-70平米，分別占19.9%和14.1%。從變動情況來看，50平米以下及50-70平米面積段占比變動較為顯著，分別較上月上漲4.32%和3.07%。通過數據明細看到，本月長安壹棟、新旅城等中小戶型的交易，造成了70平米以下面積段比例上漲。5.1.1.2城南區普通住宅價格段分析單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.04月56012181322222021.05月44302425166275占比變動〔%〕1.6%-1.6%0.4%0.2%0.5%0.8%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.04月3413042321443383002021.05月486359258154401215占比變動〔%〕3.8%0.3%-0.4%-0.5%0.4%-5.4%從城南區各價格區間段情況來看，2021年5月，6000-6500元/平米價格段占19.9%，為本月主銷價格區間段，6500-7000元/平米和5500-6000元/平米價格段那么分別位列二、三位。從各價格段變動情況來看，6000-6500元/平米占比擬上月增幅最為顯著，環比上漲3.8%，而10000元/平米以上價格段占比那么下滑5.4個百分點。5.1.1.3城南區普通住宅購房人群來源分析本市本省其他地區外省市境外2021.04月187313910002021.05月2183158960占比變動0.89%-0.10%-0.80%0.00%從城南區購房人群統計情況來看：2021年5月，本市購房比例占89.6%，較上月上漲0.89個百分點，樓市政策調控效應作用下，本地購房人群依舊占據主導地位。5.1.2城南區商辦物業情況5.1.2.1商服用房銷量走勢西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，城南區商服用房共銷售9926.24平方米，環比上漲78.79%，同比上漲7.4%；商服用房成交均價為19265元/平米，環比下滑19.45%，同比上漲76.74%。從數據明細看到，本月城南區商服用房主要來自廣豐美郡、曲江公館二期、紫薇.永和坊，三個工程交易面積占到了城南區商服交易總量的近一半。5.1.2.2寫字樓銷量走勢西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2021年5月，城南區寫字樓銷售面積為3321.29平方米，環比下滑40.87%，同比下滑60.73%。從數據明細中看到，本月城南區寫字樓銷售主要來自錦繡唐朝和中央廣場這兩個工程，兩工程共交易13套寫字樓，單套成交面積為255.48平米。5.1.3城區營銷情況銷售優惠長安壹品1、3號樓在售戶型84-143㎡，起價：7580元/㎡,全款97折優惠，按揭98折，預計2021年12月31日交房；清盤限量特惠房一口價.東泰城市之光主推二期1、5、11、12號樓，僅余面積44-135平米毛坯房，價格在7500-8800元/平米，全款98折。按揭無優惠。中貿廣場主推9、16、18號樓，戶型區間：81.5-145平米，均價：13000元/平米，住宅、公寓均享全款97折優惠，按揭50%享99折優惠。華豪麗晶二期規劃7棟(6-12號樓)主推6、7、8、12號樓，總高33層，3梯10戶設計，戶型面積為54-123平米，均價7800元/平米。按揭40%優惠1個點；按揭60%優惠3個點；分期優惠4個點；一次性優惠7個點。中建群星匯主推3、4、8號樓，在售79-119平米房源，參考均價：6900-7300元/平米，購房即可享受96折，全款再享97折，按揭再享98折；新推3號樓2單元78平米、88平米房源排號中，78平米均價6900元/平米，88平米均價7150元/平米。美地尚城主推2號樓尾房在售，面積43-137平米，均價6200元/平米〔一房一價〕，全款9折，按揭無優惠。曲江紫汀苑推283至378平米疊拼別墅最高優惠4個點友誼東路居住圈大話南門推出50套特價房5999元/平米起小寨中心居住圈小寨金莎每周特價房高優惠4個點西安曲江大道居住圈中冶一曲江山最高優惠5個點西安雁翔路居住圈曲江國風世家新品房源最高優惠8個點西安青龍寺居住圈曲江國際公園城最低每平米直減1000元友誼東路居住圈長安大街3號最高優惠減10000曲江觀山悅精裝稀缺性大宅一次性優惠5個點購房贈送曲江諸子階聯合建設銀行團購購房送大禮

活動促銷綠地海珀紫庭“5.1中軸盛宴〞引熱潮5月6日曲江公館和園新品發布會盛耀曲江曲江國風世家特邀全城小朋友參加石膏板彩繪活動西安華僑城首屆建筑攝影大賽頒獎儀式隆重舉行著名收藏家馬未都先生對話曲江公館和園中冶一曲江山母親節寶雞鳳縣溫情之旅其他西安城南區曲江大道居住圈6大高性價比樓盤盤點鴻基紫韻44號樓襲擊古城曲江千林郡清盤價6300元/平米起紅五月驚喜不斷成交量穩中有跌綠地海珀紫庭“天人合一道養生〞文化活動圓滿結束首付僅3萬得精裝準現公寓投資不用等5.1.4城區新盤介紹工程名稱：哈佛印象開發商：陜西金泉置業工程地址西安市太乙路48號：工程：4008110822轉8050預售證：辦理中推出產品：住宅開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：哈佛印象53-129㎡,前期排號，均價7200元/㎡，一次性優惠7-8個點，按揭優惠3-5個點工程名稱：曲江諦杰國際廣場開發商：陜西諦杰置業有限責任公司工程地址：曲江雁塔南路與雁南五路交匯處向西100米路南〔省高院東側〕工程：4008110822轉8040預售證：辦理中推出產品：商鋪,寫字樓開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：曲江·締杰國際廣場現內部認購中,預計2021年7月初正式開盤。當前優惠，最高每平米減200元左右。精裝公寓酒店50平米左右，均價9800-10000元/㎡；寫字間，94-804平米，參考均價8880元/㎡工程名稱：曲江國際大廈開發商：西安曲江榮華置業工程地址：雁塔南路與雁南五路十字交匯處工程：4008110822轉8083預售證：辦理中推出產品：寫字間開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：曲江國際大廈目前接受前期咨詢，推出面積300-1000平米寫字間，預計2021年10月交付使用工程名稱：中冶·一曲江山開發商：西安中冶建研置業工程地址：曲江大道以東〔西安理工大學南側〕工程：4008110822轉8037預售證：13幢,17幢:市房預售字第2021018號,15幢,16幢:市房預售字第2021189推出產品：住宅開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：中冶?一曲江山洋房組團【玫瑰山】近日亮相曲江，據悉，玫瑰山組團為12#洋房產品及13#純板式小高層，洋房主要為平層和躍層，總高6層，平層面積212-225平，躍層面積341-344平。工程名稱：中海·御湖公館開發商：中海興業〔西安〕工程地址：西安市曲江新區芙蓉東路99號工程：4008110822轉8061預售證：辦理中推出產品：住宅開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：2021西安銷冠中海御湖公館2期升級歸來！6月2日〔本周六〕實景花園綻放邀您共賞璀璨，二期95-200平精裝美宅，均價12000-13000元\平米,交三萬買兩套抵五萬,買三套抵十萬,二期暫未開始開工,曲江首--沿地鐵--臨名校--環公園。認籌即享四重優惠！工程名稱：天倫·御城龍脈開發商：陜西天倫置業開發工程地址：天倫御城龍脈位于城東區南二環〔經九路以東〕工程：400-811-0822轉8325預售證：辦理中推出產品：住宅開盤時間：預計6月動態信息〔價格、房源、優惠〕：天倫御城龍脈工程主推1期3號樓，總高33層的點式高層，3梯12戶和3號樓〔33層兩單元，2梯8、3梯10戶〕，公攤面積20%。在售房源為64-136平米戶型。均價8000元/平米，1號樓優惠為一次性付款96折，按揭99折；3號樓為一次性94折，按揭98折5.1.5城區動態西安城南十大樓盤聚“惠〞五月樓市興每平米減1000五月的樓市是好戲連臺，特惠、特價、一口價等等優惠優惠房源輪番上演。開發商們忙著做功課的時候，置業者們也是顧不暇接，處處有動心，處處有優惠，難以抉擇。小編今天就為廣闊置業者們盤點城南區近期熱銷，有特價，有特惠，有一口價的各種房源，為置業者們在茫茫房海挑自己最中意的房源做些參考。華豪麗晶——全款93折，清盤特價房源目前最高直減1000元/平米太白星座——精裝標準1000元/平米，全款最高優惠9個點萬象春天——全款9折，按揭50%享97折優惠，另推出特價房活動朱雀坊——均價7200元/㎡，4月底推出團購特惠房源(限樓層)一口價6600元/㎡迎賓廣場——全款9折，按揭95折主角青年公社——全款每平米減1000元美地尚城——均價6200元/平米另有特惠房5套華城泊郡——全款按揭均是9折優惠時豐·姜溪花都——特惠房源一口價26萬元/套御筆華府——參考均價6400元/平米另有特惠房源曲江海天華庭送年度最正確推薦人迪拜雙人雙飛游大獎曲江·海天華庭從即日起推老客戶帶新客戶，購房享優惠，具體優惠細那么如下：1.老業主推薦新業主成交，來業主即可獲得家電一臺；新業主在現場折扣后還可享98折優惠。2.評選年度最正確推薦人，凡在活動期間內為曲江·海天華庭推薦成交1名〔最少10套〕以上的業主，可享受迪拜雙人雙飛旅游大獎。5.1.6典型樓盤介紹卡布奇諾國際社區工程介紹工程地址雁塔南路與航天大道交匯處西300米開發商陜西科為房地產開發總建筑面積23萬平方米綠化率30%物業類型住宅成交均價均價5100元/平方米所處居住圈雁塔南路居住圈工程解析卡布奇諾國際社區位于雁塔南路與航天大道交匯處西300米，卡布奇諾國際社區總占地49499平方米，總建筑面積23萬平方米，由高層和板式小高層組成，車位共2000個，地上1600個，地下400個，綠化率30%，共計2800余戶。小區內部配套有8000平米綠化公園以及10000平米景觀廣場。開發商是陜西科為房地產開發，資質等級二級，曾在本地開發過卡布奇諾公館。工程動態布奇諾國際社區推出房源面積為60-130平米，均價5100元/平米，具體一房一價，2021年交房入住。工程優勢工程位于航天區是國家級民用航天基地，當前已成為半成熟黃金居住區域，工程南側正對著航天大道，航天經濟技術開發區的主干道，目前區域內在建的新工程比擬多，未來開展前景比擬好戶型設計方正、緊湊，根本做到了南北通透或純朝南，以中小戶型為主，實用性較強。開發商在本地曾開發過工程，經驗豐富車位配比充足，提升內部居住品質工程劣勢附近公交線路較少，出行便利度不高缺乏生活配套，生活便利度不高小區內部配套稍顯薄弱，雖然綠化景觀比擬豐富，但是生活配套以及幼兒園等配套比擬少。5.2城北區西安樓市價格優惠戰5月升級城北區商品房銷售連續4個月呈上漲2021年開年以來，城北樓市銷量便節節攀升，2月后商品房市場銷量連續4個月均呈現上漲態勢。具體從2021年城北區商品房銷量走勢情況來看，1、2月份受春節假期等因素影響，城北商品房銷量跌至自2021年后的最低谷，3月，在樓市傳統熱銷季，城北商品房日均銷量已接近7千平；4月，住