SOLANA,神來之筆的商業動線

對付一個大型商業項目而言，商業動線的籌劃是體現項目設計者對商業理解水平

的標記，憑據統計，好的動線將使得商業項目的客流增加15%到20%。SOLANA的

商業動線呈“8”字形自成回路的內部街道系統,沖破了將商業動線依照業態籌劃的

傳統手法。每當資深的商業人員了解到SOLANA的商業動線時，都不禁大為驚嘆，視

SOLANA的商業動線為神來之筆，那么，究竟是誰掌握這支神來之筆呢？

天才的JonJerde

SOLANA的總體修建和商業籌劃包羅動線設計與一小我私家有著密切的干系，他

就是JonJerde,全球三大商業修建設計公司之一美國JERDE國際修建事物所的首

創人。在業內，JonJerde被公認是個不折不扣的天才。當JonJerde照舊個學生

的時候，就對修建尤其是對商業修建產生了巨大的興趣，經常到各地旅行那些著名

的修建物。而設計出一條完美的商業動線一直是他的夢想。

一個偶然的時機，在一個意大利的小山村，他發明村里只有一條路直通山頂，

而所有的村民都沿著這條路建立自己的故里。在電石火光的剎那，JonJerde的靈

感突然迸發，這種最原始的動線豈不是最有效的嗎？如果把一位爬山者看成主顧，

把每個村民的家看成店肆，那蹬山的“主顧”一路將不會錯過任何的“店肆”，而

“店肆”也不會遺漏任何一個“主顧”。多年以后，JonJerde創建了JERDE國際

修建事物所，Jerde將自己的熱情和天分以及多年的想法體現在自己所設計的項目

上。

Jerde的代表作包羅拉斯韋加斯的天幕、1984年的洛杉磯奧運會、MALLOF

AMERICA,日本的六本木等，雖然另有中國香港的朗豪坊。每年有7.5億主顧惠顧

Jerde所設計的項目，這足以說明Jerde所設計項目的影響力。

SOLANA在籌劃之初，就慕名來到位于洛杉磯JERDE國際修建事物所，聘請其成

為SOLANA的修建籌劃沒計及商業籌劃照料公司。SOLANA執行董事章宏和JonJerde

進行了多次深入的探討，JonJerde非常喜歡SOIANA的情況和整體構思，隨著交換

的深入，在JonJ6rde的腦海中SOLANA的輪廓逐漸清晰，JonJerde為SOLANA的

修建籌劃、商業設計、動線設計以及園林景觀設計提出了許多富有靈感的想法，而

這些想法中的絕大部分現在已經在SOLANA實現。

DavidMoreno和“8”的經典案例

另一個和SOLANA商業動線有著密切關聯的人是DavidMoreno,SOLANA的修建

及商業籌劃主設計師。他曾恒久擔當JERDE國際修建事物所的資深設計師，Fashion

Island、波多運河城以及上文提到的六本木等項目都是他的杰作。

JonJerde和DavidMoreno以及多位資深設計師為了SOLANA的動線進行了多

次智慧碰撞，卻一直沒有讓所有人都滿意的答案。DavidMoreno在一次討論中一言

不發，而是在與會者猛烈的討論后將一幅畫有SOLANA“8”字商業動線亮了出來，

這雖然成了那次集會重要的結果。對第一次看到SOLANA沙盤的人來說，這個“8”

字并不是很好發明，大多數人是在漫步SOLANA現場時才名頓開，玄妙就在于“8”

字的上半部分巧妙地臧在了SOLANA北部的時尚MALL之中，這種設計再一次沖破了

動線設計的通例,將天馬行空的創意與SOLANA可行的籌劃融洽地結合在一起。“8”

字形回路形成了大量的沿街商業，有效制止了死角店肆的產生，零售、餐飲、娛樂

等業態既會合在各自的主題區域，又在動線的節點上相互滲透。SOLANA還通過眾多

的連廊、臺階以及小道的設計使內外水平和垂直交通相互貫連、流暢自由。SOLANA

不但利用環形門路引導客流，同時在門路設計上也注重與周邊修建的標準呼應，行

走在門路上的消費者能夠感覺到街、巷、廣場、環路、大道之間的差別體驗。

SOLANA同時沖破了商業項目在水平面的統一，擁有了下沉的中央廣場，以及東

部略微突起的坡地和二層環路設計，這使得整個項目崎嶇錯路、布滿情趣。同時，

廣場層的存在，讓在廣場層周邊的商鋪擁有更多展示空間。

SOLANA的商業動線布滿著科學籌劃和商業天生的娛樂感，將商業修是、商業

籌劃和項目情況完美地結合在一起，DavidMoreno將SOLANA的動線設計作為教

科書般經典的案例向外宣揚。而更多的人情愿將SOLANA的動線設計看成是靈感

的迸發，這大概是對那些可遇而不可求的事物最好的解釋。

中山：全國最大打扮批發市場19日開建

19日上午，位于沙溪鎮朗心商貿區的沙溪新龍瑞小商品市場舉行了奠定儀式。據了

解，龍瑞小商品市場于1997年開業，現已成為珠三角較有影響力的專業打扮批發市

場。

新市場在現址四周興建，占地110畝，總投資3.8億元，修建面積10萬多平方

米，有商鋪2000個，將于2008年國慶節前落成。市場將依托沙溪休閑打扮生產基

地，全力打造成輻射全國的大型現弋化打扮批發市場。

據龍瑞村黨支部書記劉燕光介紹，10年前，龍瑞小商品市場是一家范圍較小的

團體企業。經過10年搏斗，龍瑞小商品市場成為珠三角地區較有影響的打扮批發市

場之一。該市場共設有鋪位1100多間，商戶900多家，從業人員3000多人，以經

營休閑打扮、時尚女性、牛仔打扮、童裝、衣飾和小百貨為主，是目前中山市范圍

最大、銷售最旺的打扮批發市場。

“但現在，小商品市場范圍已經不適應沙溪、中山的打扮行業生長，擴大范圍勢

在必行。”劉燕光說。據悉，目前，沙溪有紡織打扮企業1300多家，從業人員近5

萬，年產銷達80億元左右，擁有6000多畝的打扮產業園。為了適應市場生長，龍

瑞村決定在現址四周興建沙溪新龍瑞小商品市場。中山市副市長馮煜榮、市政協副

主席吳月霞為新市場動工奠定。

華南最大特價打扮生意業務市場錦東

3元一件的針織內衣、5元一件的毛衣，20元一件的連衣裙……這些已經遠遠脫離

了本錢價的庫存“尾貨”，在一些精明的商家手里，已經形成了一個大市場。日前,

在北京召開的打扮“尾貨”生意業務岑嶺論壇上，與會專家指出，我國打扮庫存“尾

貨”總量凌駕3萬億元，且仍以每年5%的速度遞增，但盤活的總量每年僅有100

億元。而近日獲悉，華南打扮商家紛紛試水打扮“尾貨”生意業務市場，總經營面

積達20萬平方米的廣州錦東（國際）打扮城將在明年1月1日試業，成為華南最大

以特價打扮生意業務打扮市場。

中國“尾貨”已占產量兩成

廣州錦東打扮城總經理鄧振武體現，中國打扮的“尾貨”已經占到了產量的20

%。

鄧振武指出，“尾貨”的來源一方面是產物的更新換代，打扮行業產能過剩。

由于產物轉型、經營不善、生產過剩大概流轉方面的原因，許多企、也多幾多少會有

些庫存品；另一方面，廠家接單生產時一般都市高于訂單數量，訂單10萬件可能廠

家生產了11萬件，而企業通常都有制品堆棧，原質料堆棧，大一點企業的加上分公

司、辦事處的堆棧，署理商堆棧、經銷商堆棧、光堆棧數量就已經不是小數目了。

另外，商家有“賺頭虧尾”的說法，一批貨商家都在剛開銷時以正價賺夠了本

錢，而到了尾聲商家愿意以低價拋銷，以淘汰庫存壓力，這樣就產生了許多庫存“尾

貨”。

廣州市打扮協會副秘書長蔣文浩指出，由于打扮企業單憑自己很難消化龐大的

庫存量，如果有企業能夠包銷他們的庫存，自然是求之不得的功德。對付廠家來說,

處置懲罰庫存品可以盤活資金；對付采購商來說，買到符合的庫存品一轉手就可以

賺大錢。這就為“尾貨”生意業務市場提供遼闊的生長空間。

華南最大“尾貨”市場形成

蔣文浩體現，庫存生意雖然利潤可觀，但也不是那么好做的，不但要有雄厚的

資金去估貨，并且需要靈敏市場信息和很好生意業務途徑。從目前看，大多只在網

絡生意業務和展銷會生意業務，但都存在誠信和芻意業務場合不穩定等問題。因此,

一個能專門提供“尾貨”特價打扮生意業務場合、配套齊全專業市場呼聲日益高漲。

據悉，錦東特價打扮生意業務打扮市場總籌劃面積近20萬平方米，已建成首期6

萬平方米，共1200個商鋪。

業內人士指出，庫存“尾貨”差別于脫銷貨，有些甚至是被出口壁壘“打回”

有問題產物。如果貿易商看中一批貨，就得全盤吃進，并且廠家絕大部分要求現金

支付，所以充裕的資金包管是做大庫存品貿易的要害。另一方面，庫存品貿易講求

下手“快、狠、準”。

蔣文浩指出，舊貨商店并不是人人都能開，能否賺錢由經營園地、貨源、人脈、

經驗等多方面的因素決定。首先要有富足的貨源，要求舊貨生意業務商有足夠的人

脈買到庫存商品，進貨代價要盡量的低；其次是要識貨，要做到賣出代價既能讓需

求者擔當，又讓自己有足夠的盈利空間。打扮城明年試業

廣州沙河打扮市場升級改革定位中高等

本報訊記者昨日獲悉，上世紀80年代自發形成的沙河打扮市場將進行升級改革。

目前己經通過有關籌劃，天河區已投資近6000多萬元進行前期改革，并籌劃將其改

革成世界級的打扮批發市場。此次改革的重點是交通和消防，而市場定位將會朝中

高等打扮方面生長。別的，濂泉路沿廣深鐵路到廣州大道籌劃的門路將建成雙向行

車道。

海內最大打扮商圈出水友誼賓館等變身MALL

廣交會整體搬家成定局，友誼賓館等變身打扮MALL

陪同著廣交會的整體搬家，投資豪客再次把眼光投擲在流花商圈這塊市場自發

形成的商業風水寶地上。

日前，記者從廣州市商業局證實，美國AB團體旗下泰萊近日斥資3000萬元殺

進流花商圈，將原友誼賓館改革成為廣州最專業的外貿打扮生意業務平臺。而在此

之前，原廣交會20號館東寶正式變身“國際打扮品牌MalL”。商業專家黃華軍評

價認為，隨著老廣交會周邊原有展館和酒店轉型重投專業市場度量，目前業已開業

的14家打扮市場正托起一個總經營面積靠近100萬平方米的商業體量，這毫無懸念

將成為中國最大的打扮商圈。

廣交會搬家引發震動

廣交會流花展館整體向琶洲搬家有望引發流花商圈再次厘革。

記者從廣州市商業局了解到，廣交會流花展館歷時已久，從1974年春季啟用，

三十多年未中斷地舉辦了64屆廣交會。這狀況將在2008年結束。廣交會組委會透

露，2008件將可能仝面結束流花展館的使命。而記者注意到，隨著2008年的臨近,

廣交會琶洲展館二、三期工程即將全面竣工，廣交會整體搬家已成定局。

“在廣交會整體搬家的配景下，重新定位流花商圈顯得尤為重要”，廣州泰萊

投資治理公司總經理林春明闡發認為，面對會展搬家、火車站功效縮小等客觀因素,

流花商圈成熟的商業氣氛及知名度仍難以動搖。再加之專業市場作為廣東經濟的

“名片”之一，打扮仍是廣貨的重要代表，故強化原打扮專業生意業務平臺的功效

應是出路。

友誼賓館變身外貿打扮中心

記者獲悉，泰萊投資3000萬元改革原友誼賓館，一個全新的泰萊-友誼打扮生

意業務中心已經悄然試業。

據其總經理林春明透露，該生意業務中心經營面積1.3萬平方米，改變傳統的

物業治理模式，將融批發、外貿、電子商務等多業態于一體，與白馬、站西廣場等

大型打扮批發市場遙相呼應。與此差別的是，該生意業務平臺將借助母公司專注國

際貿易的優勢，加大打扮出口力度的推廣。泰萊欲在生意業務中心四樓聚集種種告

白、模特公司，創建時尚品牌潮水公布中心。打造廣州時尚財產鏈一條龍。

廣東衣飾協會賣力人認為，目前廣東打扮財產國際化令人另眼相看。據統計，

2005年中國打扮出口突破738.8億美元，成世界第三大出口國。全國大型打扮批發

市場年生意業務額高達1500億元，其中廣東就占據1/3,并且仍然保持跳躍式的

增長。據透露，泰萊?友誼打扮生意業務中心目前已集聚了300多個打扮品牌，出

口偏向主要會合在歐美、中東、俄羅斯。

■鏈接

流花商圈經營體量擴容至100萬平方米

作為海內最大的打扮批發商圈，流花打扮商圈目前高出流花路、環市西路和站

西路，自1993年1月白馬打扮城開業后，天馬、流花、新大地、步步高等10家專

'也批發市場相繼出現，近日，老廣交會四周酒店、展館東寶、泰萊?友誼、一馬紛紛

斥資千萬殺進，目前流花商圈體量迅速擴容。目前，該商圈占地面積1.5萬平方公

里，1.5萬多間商鋪，室內經營面積近100萬平方米，專業市場已形成17家，從業

人員5萬多，每天平均從該地區發往各地的打扮達60多噸，日成交額達2億元人民

幣

SHOPPINGMALL治理和百貨店治理的差別

業態組成差別：百貨店是指在一個修建物內，實行統一治理，按樓層、區位和專柜

銷售若干類別商品，并為便利主顧選購提供須要辦事的零售業態；SHOPPINGMALL

是多業態多業種復合，體現“一站式消費”的多功效大型商用物業，一般是一組統

一籌劃的修建集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等種種商業功效于一體。要

有寬闊的購物通道和良好的動線設計，充實考慮到來客的休息和停車設施，要通過

情況的塑造形成自身聚客的引力，其修建美學與商業服從結合。

都市功效差別：百貨商城只是一個購物場合，辦事特定商圈的百貨商品選購者;

SHOPPINGMALL是會合眾多商業資源的商業地產項目，通過業態整合、恒久經營，

成為都市或更大范疇的商業中心場合和物業旺地，實現都市商業主體定位、都市消

費文化聚集和地產物業需求的多種代價。

金融功效差別：百貨商城作為簡樸的流通環節，通過商品銷售實現經營者和供

給商的資金周轉；SHOPPINGMALL作為新興的商業地產項目，整合了金融、地產、

物業和商業的龐大財產鏈條，并且通過消費者的恒久重復的消費行為，實現整個財

產鏈條的連續更新和市場流通。SHOPPINGMALL的商業運營治理是通過商業運動，

實現消費總收入，為商業地產投資接納和物業資產的恒久保值增值的底子利益辦事

的，其都市金融功效不可忽視。

贏利方法差別：百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方法贏利；SHOPPING

MALL主要通太過租物業的租金收入方法贏利。

運營治理重點差別：百貨運營治理的重點是商品組合和促銷，以聯營專柜經營

為主，少量幫助性獨立辦事項目配套，接納柜臺銷售和開架面售相結合方法，通過

統一收銀，實施進、銷、結、存治理；SHOPPINGMALL運營治理的重點是業態組合

的配置和租戶治理的效果，并以經營租戶為主，通過物業、商務的統一治理，為眾

多商家的疏散經營創造統一營造的購物情況和主顧辦事保障體系。SHOPPINGMALL

里可以包羅一家，甚至多家百貨店。

辦事東西差別：百貨業態是商品買賣，面對的是相對會合的有直接購置目的的

主顧，經營的是商品；SHOPPINGMALL是物業出租，治理的是商戶，經營的是全客

層、潛在購置需求的主顧。

商圈差別:百貨店的商圈是比力牢固的,社區型比力多一些,SHOPPINGMALL

的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全市。

物業體量差別：百貨商城通常選擇中等范圍物業，SHOPPINGMALL通常幾倍于

百貨商城，占地面積大，修建面積大，停車面積大。

結構模式差別：百貨商城以商品島方法結構，只有有限的場內共享空間；

SHOPPINGMALL多以數條步行街或回廊式多層結構，其共享空間不但要通透各業態

的聚集和互動，更要擴展到周邊情況。

購物情況要求差別：SHOPPINGMALL要求整體氣氛、綜合體驗的效果；百貨商

城重點強調商品展示效果。

餐飲、娛樂、休閑業態比重差別：百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小

吃或電子游戲；而SHOPPINGMALL的餐飲業種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而

娛樂和休閑項目則形成SHOPPINGMALL的主題特色和特定優勢的內涵。一般購物、

餐飲、娛樂的比例要到達50:32:18,大概后者更多。

體驗消費觀點引入：百貨商城只有用品銷售，少少體驗式辦事項目；SHOPPING

MALL作為業態組合的必須，主顧體驗式項目是不可少的，通常會有健身、運動、美

容、休閑、文化等主題項目進駐。

商務展覽功效：SHOPPINGMALL中寬闊的多格式的空間提供了極好的民眾展示

及商務運動功效，而百貨商城承接群體運動的空間有限。

旅行游覽功效：SHOPPINGMALL因修建奇特往往成為都市標記性修建，又因

內部功效齊全、辦事項目多樣性，情況美學代價高，而成為旅行游覽地。而百貨商

城的旅行性通常較差。

專家評述：可為中國借鑒的亞洲購物中心特色

最近五年，中國的購物中心在各級都市迅速生長，其間誕生了為數不少的樂成項目。

華潤萬象城一舉樂成，并很快成為深圳商業的重要代表，同時也在全國開始了萬象

城的“復制”步調；北京金融街、重慶龍湖、中信深圳團體、中糧地產在購物中心

領域卓有建立的體現，也使得中國的購物中心行業顯示出新的生機與活力。

雖然，行業生長中也有一種強烈的反差同時存在，那就是更多的商業地產進展

艱巨甚至難以為繼。中國購物中心財產資訊中心主任、亞洲購物中心協會輪值理事

長郭增利對此進行了闡發，他認為，出現這種情況主要有以下兩個方面的原因：第

一，忽視商業情況、商圈情況、市場供需干系以及網點籌劃的內在機理，在選址倒

霉、選址不當甚至沒有選址條件的情況下，不少開發商依然會選擇開發商業項目的

開發，以此來博取高于住宅的短期收益；第二，部離開發商放棄購物中心的根本原

則，弱化購物中心的商業經營屬性，忽視購物中心自口需耍面對的龐大的專業耍求，

只是追求外貌化的運營觀點，具體而言，這種觀點就是與開發、招商相分裂的“后

期運營”看法。

事實證明，購物中心作為一種新型的商業形杰自己并不存在疑問，要害還在于

如何“制造”購物中心，這是擺在全國購物中心業者面前的一個嚴峻課題。中國購

物中心的出路在哪里？郭增利認為，中國購物中心的特色既要考慮國際化，但更應

具備本土特色，而亞洲購物中心的許多特色確實可以為中國所借鑒。

客觀上講，購物中心的生長確實難以找到所謂的模式，因為沒有任何購物中心

是完全相同的；但是不能排斥的是，購物中心的根本原則是相通的，所以郭增利認

為，在整其中國購物中心生長的起步利生長階段特別需要抓好12個字，就是“找對

偏向，掌握底子，服從專業”，他強調：“這是一個決定購物中心專業模式和生長

戰略的大問題”。

“找對偏向”，就是中國購物中心應該選擇好自身的生長戰略。在這個問題上,

郭增利認為，必須要站在都市生長和經濟全局的高度進行籌劃，只有這樣，購物中

心才氣與區域生長相適應，購物中心才氣適應都市生長的供需干系，提供商業辦事

功效。他認為，中國購物中心應首先具備本地特色。他發起，從投資戰略和財產政

策角度講，中國購物中心可以借鑒不少先進國度的體制，如美國、加拿大、澳大利

亞等國，而從專業操縱角度和執行層面，則必須要重視結合亞洲購物中心行業的生

長特點。

亞洲購物中心起步晚于美國，加之與美國在土地開發利用看法、零售生長狀況

和文化方面有著許多差別，所以亞洲購物中心需要并且正在逐漸形成自身的特色，

而這種特色也引領著亞洲區域的購物中心成為全球購物中心生長的一大亮點。

他闡發說，亞洲國度開發購物中心，不像歐美一樣，推行都市底子設施的功效

和定位。從都市角度看，由于土地相對稀缺、都市人口密度較高等現實因素的存在,

使得亞洲購物中心大多在高額土地本錢下進行運做，并且主要會合在都市的中心區

域，因此垂直型購物中心一直主導亞洲市場，這是亞洲購物中心非常顯著的一個特

點，這個特點也決定了主力店、次主力店和專賣店在中國購物中心中心內的組合難

度更高，對修建、籌劃、動線、功效等軟性專業要求也更高。

從市場角度看，由于在亞洲地區的一些都市，百貨業主導零售市場，而其它零

售業態生長不像美國那樣充實，所以購物中心的生長在一定水平上受到抑制，好比

中國臺灣省和日本，百貨的優勢職位非常明顯；而與這個特點相反，在新加坡和中

國香港，由于百貨公司范圍普遍偏小，所以大多百貨店都只能與購物中心配合生長,

這就使得新加坡和香港的購物中心的生長確實具有很高的水平。

雖然兩種特征各有差別，但是有一個特點是相通的，就是百貨店與購物中心之

間能夠形成競爭大概互助干系，這與歐美市場百貨和購物中心分別飾演差別功效有

著很大區別。中國的購物中心與百貨店之間的干系聚集了上述兩種特征，在差別都

市有著差別的體現。在北京、上海、深圳、廣州等發達都市，購物中心已經被市民

和消費者所普遍擔當，并且取得了很好的經營業績。以北京為例，起初中友、SOGO、

君太等百貨店一直是消費市場主力，而購物中心則顯得力不從心，但是當國貿商城、

東方新天地、金融街和金源新燕莎等購物中心崛起之后，北京的零售市場格式由此

產生了巨大變革，這些購物中心一方面對百貨的經營產生了一定的壓力，同時也對

消費者的選擇性消費提供了便利。

郭增利認為，這種狀況折射出了購物中心在中國的生長水平，說明這些購物中

心的商業代價和商業職位已經顯現。非常遺憾的是，這樣的購物中心在不少都市還

較為缺乏。可以預見，如果有更多的購物中心可以與本地的百貨協調生長，那么這

個都市的商業水平無疑將取得更大提高。

對付“掌握底子”，郭增利主任認為，購物中心樂成的秘訣是什么？各人會給

出差別的答案；但是他認為，購物中心樂成的配合要素是非常會合和明確的，就是

對峙購物中心必須要對峙的原則。換句話說，購物中心的開發完全差別于住宅和辦

公樓的開發，購物中心開發有著自己的紀律和科學要領。從前期市場觀察、定位、

業態組合、硬體支解、招商到運營治理，是一環扣一環的專業事情。開發商和商業

運營者應遵循購物中心所具有的紀律審慎進行。如果非要違背購物中心的紀律行事,

如出售小產權，讓商家各不相謀；不做市場觀察而盲目貪求大要量造成供大于求；

不注重購物中心統一治理等等都市出現問題，所以說“掌握底子”，憑據購物中心

開發紀律行事，才氣最大限度地低落項目失敗的風險。

談到行業形勢和前景，郭增利主任認為，由于當前的相關配套步伐尚不完善，

所以也使中國購物中心和商業地產的生長受到影響，也大概說中國購物中心和商業

地產在中國還無法得到充實生長。這種在夾縫中生長的模式，也會在一定水平上造

成商業地產開發的變異，因為開發商必須要通過多種“變通”的要領，來解決由于

配套政策不完善所帶來的資金來源和商業運營問題。

產權式商鋪在中國流行已久，雖然現在的情況正在趨于好轉，但仍有存在，基

于幾種原因，有的是缺乏資金，有的是急功近利，另有的是沒有專業團隊來操盤。

產權式商鋪、“產權式購物中心”的存在，也無疑使得原本沒有能力進入商業地產

的開發商看到了賺錢的一線商機，這種情況給整個商業地產行業帶來的影響是難以

消除的，甚至在一定水平上將形成都市資源的浪費，給投資者帶來損失。

雖然，是不是金融政策有了改進，商業地產就能康健生長呢？郭增利明確賜與

否定。他說，資金永遠青睞優質項目，縱然有了政策的支撐，非專業化操縱的項目

依然碰面臨困難，能夠通過金融配套得到資助的項目一定照舊那些能夠“找對偏向，

掌握底子，服從專業”的項目，所以中國的購物中心和商業地產急需要賜與正確的、

偏向性的和專業性的引導。

郭增利說，美國的購物中心是基丁較低土地JT發本錢條件下的社會底了設施投

資，所以其整體投資、開發、運營和招商模型與中國本土購物中心有著巨大的差別,

中國開發商完全照搬美國的模式無疑將可能面臨一定風險。而最近幾年，亞洲區域

購物中心生長情況和代表性購物中心的市場體現一直受到全球存眷，中國和印度更

是成為核心。

郭增利體現，在中國購物中心生長面臨挑戰、面臨偏向抉擇的現實下，增進亞

洲樂成購物中心與中國購物中心企業的交換與互助，對付推動全行業的康健生長具

有很好的啟示和借鑒意義。基于上述原因，近年來，中國購物中心財產資訊中心一

直希望能夠通過亞洲區域的有關機構和組織搭建亞洲地區的交換互助平臺，以資助

中國購物中心企業少走彎路、低落風險。非常興奮的是，即將于2007年9月27日

-9月29日在北京舉行的中國購物中心國際論壇第五屆年會暨亞洲購物中心協會

2007年會，明確了“購物中心，融入亞洲商業精華”的主題，并受到亞洲購物中心協

會以及亞洲各國購物中心代表企業的存眷和支持；新加坡、馬來西亞、菲律賓、印

度尼西亞均將派出重要的購物中心總經理向中國業者通報真經，把亞洲垂直型購物

中心的治理精髓引入中國。集會將對亞洲和中國購物中心樂成開發與運營的專業理

念和優秀案例進行深刻論述，提供當前狀態、未來趨勢和最好的實踐案例。年會將

著力分享亞洲及國際零售財產的資源和經驗，增進投資基金與購物中心開發商、零

售商和購物中心業主之間的互助干系，告竣對中國購物中心行業具有引導意義的更

多共鳴，為中國購物中心塑造亞洲特色提供參考

商品采購業務流程圖

超市一般業務治理總流程

超市新供給商商品引進流程

超市舊供給商新商品引進流程

供應商帶新商品樣品及

資料與采購部采購員治

談

不

同

意

新品資料單轉交店長

采購員下新品訂單，并

通知各門店

超市聯營及代銷供給商引進流程

采購部與供應商協商

代銷或扣點條件

不

同

意

采購主管與供應商草簽

聯營或代銷合同

供應商在合同上簽名、蓋

公章交采購經理和采購總

監審核

同意

■

同意

供應商留底

采購員與供應商合同簽署備案

（一式三份）

采購部留底財務部留底

采購文員填寫《新品錄入資料

表》和《供應商資料表》

整理費用收

取清單

采購部錄入小組供應商和商品

資料，進入訂貨程序

超市新商品轉正流程

信息部每周一次檢查,

試銷已到期新商品

未

退

貨

通

知

超市供給商闡發淘汰流程

信息部每周進行一次檢查，已

入場三個月供應商，以及供應

商銷售排行榜

漏號、供應商名稱、

進場日期、品種數、

平埼日銷、結款方式、

庫存金頷……

通

知

采

通知：采購部、財務購

部、營運部、信息部及

該供應商轉正總

經

理

采購部將該供應通知信息部：淘

商資料訂為不可汰供應商名單

訂或不可進及最后期限

信息部檢查是

退貨流程否按時完成

采購部書面填報各

廠家特別費用清單

.財務部匯總并收取

廠家各項費用

財務部結清

供應商余款

某超市租賃結算流程

每月指定交款日期，租賃供

應商到財務部交租金

財務部根據合同查

采購部書面填報各供

蛤應收租金頷

應商特別費用渚單

收取租賃怏應矚財務部匯總采購部及營運

種雜費及租賃費用部各項費用，列明細表

財務列《未交款供應商明

細》交采購部催交

本月收款工作到期后，財務

部將各表交至指定部門

《已交款供應商明細表》

《未交款供應商明細表》

《合同已到期供應商明細表》

總采采營

購

經總購運

監

理部部

某超市聯營供給商結算流程

每月指定對帳日期，聯營供

應商到財務部查詢銷售額

及可結款金額

采購部書面填報各供

應商特別費用清單

與財務部進

行對帳，核

對柜臺每日

交款項（營財務部匯總各項費

業額）用，列明細表

收取聯營供應商

各種雜費

采購部經理簽名

提出處理意見

本月結篇到期后，財務部格以

下各表交至指定部門：

《正常結算供應商明細表》

《保底額結售供應商明細表》

《合同已到期供應商明細表》

總經理簽名同意

通知采購部、營運部、

總采采營

時務部淘汰供應商購

經總購運

監

理部部

供應商港算

某超市代銷結算流程

宜家營銷計謀的高著

進了超市突然天下大雨，市場里的雨傘一定好賣，有些人一定以為雨傘要漲價出售,

至少也不會貶價銷售。但是，在世界500強企業的宜家家居超市里，卻反其道而行

之：平時售價為19元的雨傘，下雨天只賣9.9元。據宜家市場部的經理解糕，晴天

時以原價出售，下雨的時候打折出售，是宜家一貫的營銷計謀，全世界的宜家都一

樣。

在猛烈競爭的市場經濟條件下，商品營銷確實是一門高妙的學問，各家商店

都市使出滿身解數，接納種種營銷計謀或營銷手段，有的請樂隊搞演出吸引人氣制

造驚動效應，有的送贈券讓主顧欲罷不能，有的稿捆綁銷售買一送一，其目的恐怕

都是為了制造局部“求過于供”的供求干系，因為在市場競爭中，商品的訂價雖然

要憑據商品的代價，但市場供求也是商品訂價的一個重要依據。縱然稍有一點市場

營銷根本知識的人也明白，晴天好賣布鞋，雨天好賣雨傘，買的人多了，就能提高

代價多賺錢。如今突然下大雨，許多主顧都在超市里無法回家，自然是高價出售雨

具的絕好時機。然而，宜家卻不乘主顧之難撈一壬，而是以打折低價的便民步伐讓

主顧放心：你只管放心到宜家來，下雨我讓你買自制的傘。

有人會說，同樣的一把雨傘，平時賣19元，下雨天賣9.9元，那平時豈不

是無人問津了？其實，如今有幾人會在平時到超市去買雨傘？縱然有人在平時買了

傘，到下雨天又覺得自己吃了虧、要來退貨，相信也是少少數，宜家的黃經理說，

只要在60天內有發票，“我們照退”。不但體現了企業的大氣，也體現了而主顧的

高度信任。

宜家營銷計謀的高超之處，不在于它的打折貶價，給主顧一點自制，而是在

主顧最需要某種商品的時候，它能雪中送炭式的貶價供給，這就一定在主顧心目中

產生越發喜悅的好感。這恐怕能起到中國武術中說的“四兩撥千斤”的效果。

一個想讓主顧信得過的企業，在實施營銷計謀或營銷手段的時候，決不能只想到

自己賺錢，不想到“便民”，更不能在主顧遇到困難時，乘機大撈一把。至于請美女

在馬路上當眾洗澡、勉勵主顧脫光衣服奔上三樓去搶免費內衣之類促銷手段，只能

證明商家的黔驢技窮罷了。

賣場氣氛分類與營造的原則

筆者若干年的企劃實踐認為，本性不突出、理念模糊是造成賣場氣氛千篇一律的原

因。現將感覺采擷以供各人參考。

氣氛分類

在賣場氣氛營造歷程中，從氣氛目的方面可將氣氛營造分為兩大類型:一類為應

景之作,一類為促銷標方陪襯之作。通例的經典的賣場氣氛理論認為,裝飾賣場最好

的道具是商品，優秀的陳列、公道的過渡,往往是零售企業致勝的寶貝，但在商業氣氛

陪襯下,刺激購置欲的理念愈來愈受到重視的今天賣場非商品氣氛的營造就顯得尤

為突出和重要。

應景之作更多的是讓主顧感覺到購物的舒適，是一種純粹的為舒適購物而提供

的心里體現,這種營造和商品干系性不大,對商品銷售刺激力不強，更多地運用在為

消費者提供強大心里愉悅體現上,典范的作品有季候性吊旗、季候性色塊、局部的季

候性商品的氣氛陪襯。

促銷標記陪襯氣氛是本質上對商品陳列的一個增補，是對促銷運動在賣場內的

種提醒，其作用在丁?對通告中的促銷運動與賣場陳列面上的商品，搭建起座對消

費者有所刺激的橋梁,提醒作用遠大于體現作用。對該類氣氛營造抽樣觀察說明,在

同一店面、同一位置，相同代價的商品在有促銷氣氛陪襯和無促銷氣氛的陪對，其銷

售落差靠近15%,可以看出，就銷售而言,促銷氣氛陪襯可以直接對商品的銷售產生

拉動,并且對促銷運動和賣場商品之間的關聯性起到巨大的作用，換句話說,賣場氣

氛陪襯的有和無將直接導致促銷運動的成敗。

促銷理念分類

目前在海內零售行業中，促銷理念大要分為兩類:一類強調商品代價，一類強調

購物情況，兩類理念下最具代表標記的是沃爾瑪和家樂福。沃爾瑪以天天平價為促銷

思想的底子點，其促銷氣氛的營造更多的在于與商品相關聯的促銷運動上，也就是上

面所提及的促銷氣氛營造上。而在家樂福，由于其促銷思想力在開心購物上,所以其

對賣場情況的氣氛營造近乎于夸張，其心里體現作用昭然若揭。

一些內資零售企業在促銷理念上更多靠近天天平價的思想,但是我們可以看到，

他們在氣氛營造上卻脫離了其希望體現的促銷思想,因此,把有限的資源浪費在了與

之相悖的理念表達上,造成了在消費者心目中的理念與實際的不符，于是企業氣勢派

頭愈加模糊，企業本性無從體現，企業形象也就無從談起了。

筆者從業之初,對家樂福的若干經典門店也曾進行過考核,賣場氣氛的陪襯手法

也曾對其進行照搬。但中國零售業生長到今天,突然悟到一個原理,家樂福的氣氛營

造其著眼點在于體現自身的情況促銷理念，與我們的訴求點是截然差別的兩個方面,

用打虎的要領來抓鸚鷹,勢必會造成兩頭失落。

用理念指導氣氛的營造

更多零售企業中訴求的著眼點在于以代價取勝,也就是說更多的企業追求的是

一種向消費者提供一種低價商品的訴求,在這樣的前提下,企劃部分在對賣場氣氛營

造時,需要注意的幾點是：

1、時刻謹記促銷理念訴求,原則上促銷理念是企業在建立初期就己確立的，企

業運行時需要所屬各部分協同作戰以體現該促銷理念,好比,在采購部對商品的選擇

將本著低價的思想為消費者爭取更大的實惠為出發點,企管部分需要低落企業運行

用度以確保能夠讓出更大利潤空間給消費者,企劃部分將以樸實的氣氛陪襯手法向

消費者見告。

2、摒棄富麗夸張的情況氣氛制作，針對賣場運行思想所有氣氛陪襯的著眼點將

落實在商品上，也就是說所有氣氛營造將體現于商品低價為著眼點,對整體情況的氣

氛營造將排在突出商品以后的位置，力求做到氣氛為商品辦事而非購物感覺,以突出

低價為要害要素,體現消費者提升購物激動。

1、構建促銷運動與促銷東西之間的氣氛橋梁，促銷運動一般由總部提倡，店面將竭盡

所能體現促銷運動自己促銷運動東西一般會合在商品上，所以氣氛營造將是把促

銷商品和促銷運動連接起來的紐帶，直白的訴求、強烈的提示、搶眼求的設計和

色彩搭配將是針對促銷所進行氣氛設計的耍點所在。

面。

王健林：萬達為什么要搞定單商業地產

王健林先生在解釋什么叫作定單商業地產時是這樣介紹的：

分四個方面，“第一個是聯合協議。就是跟我們一起生長客戶中心的零售商

我們都簽一個協議約定權利義務。第二個叫做貧民租金，就是為了快速的生長，為

了談判省事我們全都城是一個租金。第三個配合女計，談好兩點以后我們一起搞籌

劃設計，為他們量身定做。最后先簽后建，這些談完以后現簽一個包管函然后再建

立。”

現在看來，應該說是商業地產的一大進步,也是萬達對中國商業地產的孝敬。

但值得商榷的是：王先生并沒有很好地將定單這種產業化近似于“來料加工”更好

地在提倡現代辦事業的今天更好地提升。不能不說這是一個遺憾。定單只能解決招

商問題，但并不敷以養商、安商、巨賈。王先生的定單只針對國際、海內大型連鎖

企業，而不是小的承租戶，并且，按王先生的性格，定確指前者國際大牌，因為

品牌大，拉動的附加值高。接軌五百強的意義也就在于此。顯然，后期的運營仍然

是王先生的軟肋。筆者先后考察了王先生遍布海內的萬達廣場，有些是單體，有些

是眼下時髦的都市綜合體，照舊顯得有觀點缺看法，有形式而缺內容，有硬件而軟

件辦事的細化和深化還不敷,部分都市的項目養市的時間還不能預期。

王先生在解釋萬達為什么要搞定單商業地產的時候是這樣說的：

第一、一個是我們百年企業的需要。雖然核心是強大的資金流（實話實說）。

第二、創新的利澗點，找到新的盈利模式（捅破了窗戶紙）。

第三、購物中心是創新的商業模式（有些讓人費解）。

第四、定單商業地產是創新了資本模式（有拉郎配的嫌疑）。

定單地產對中國的孝敬，有四個方面。

第一、淘汰盲目投資。（這一點比起那些不重視招商的開發企業是警世恒言。）

第二、制止資源的浪費。（建了又拆，顯然不切合節約型社會的創建。）

第三、淘汰銀行風險。（從某種角度來說是給銀行服下一劑放心藥。）

第四、對老黎民和政府有切身的干系。（提高銷售其他產物賣點和代價，政府

形象政績具佳。）

定制，許多時候我們是指辦事大概營銷，用在商業地產項目上是指開發企業

在開發建立之初，首先確定辦事模式和辦事東西，也就是我們通常意義上所講的商

業定位，并憑據業態、業種確定要招商的內容，在商業籌劃完成后，把每一個招商

單元視為一個單獨的細分市場，憑據承租人的特定需求來進行市場組合，以滿足每

個承租戶的特定需求，并在后期辦事上實施跟蹤到位的辦事，暫且也把它看成是一

種商業地產開發運營模式。是否是筆者玩文字游戲，另有待仔細思考。

現代商業的定制與以往的手工定做差別,定制是在一般的招商不能滿足承租

戶多樣化、本性化需求的情況下提出來的，其最突出的特點是變“傳統產業化”為

“現代辦事看法”，是看法意識上的奔騰，不是停留在簡樸的提供園地。實質是辦

事看法的轉變，而不是所謂的簡樸租戶干系，重在辦事意識的體現。

與定單方法相比，定制商業主要具有以下優點：

1、能極大地滿足中小承租者的本性化需求，包管運營的有機性，提高商業

地產的競爭力。

2、以地段、人流以及貨單價等要素來作為先期簽約的主要內容，這在賣方

市場中雖然是很有競爭力的。但隨著買方市場的形成。簡樸意義上的定單，由于不

能很好地辦事承租單元，與市場脫節，造成資源的閑置和浪費，現在許多連鎖企業

撤場，證明了當初的所謂定單是不切合市場原則的，沒有很好地對商圈半徑做很好

的闡發，連鎖零售商有問題，開發企業更有問題。大的連鎖企業在進場之前，都有

自己詳細的市場調研，而中小承租戶，尤其是小承租戶就沒有這套幾公里半徑的觀

察了，都是你自己憑據實際來選擇鋪位進行經營。

在與一些開發商老板的打仗歷程中，我們發明，他們都說自己與沃爾瑪是戰

略同伴干系，其實，人家只是你的承租戶。如何尊重客戶需求并結合商業業態、業

種公道擺設承租單元，前期辦事相當重要，爾后期辦事更能體現企業素質，更好體

現高水準的辦事意識，顯得尤為重要。忽略治理者的水平，忽略辦事意識，忽略細

節問題解決，盲目追求所謂的創新利潤點，都是房地產開發企業老板辦事意識淡薄,

缺乏尊重市場、尊重巨細租戶的人本理念、盲目尊大的心理所造成的，實際折射出

的照舊急功近利。

而定制商業則很好地制止了這一點。因為這時企業是憑據主顧的實際要求來

擺設，并有效實現后期辦事的到位、抵家，真正實現了以需定產，以事為木，以人

為本。

3、有利于促進企業的不停生長，創新是企業永保活力的重要因素。但創新

必須與市場及主顧的需求相結合。海爾在它的定制理論中，主顧可直接到場產物的

設計，企業也憑據主顧的意見直接革新產物，從而到達產物，技能上的創新，并能

始終與主顧的需求保持一致，從而促進企業的不停生長。

定制商業也有其倒霉的一面。首先由于定制商業將每一位承租戶視作一個單

獨的細分市場，這雖然可使每一個主顧按其差別的需求和特征得到有區別的看待，

使企業更好地辦事于承租人。但另一方面也將導致運營前期招商和后期運營事情的

龐大化，經營本錢的增加以及經營風險的加大。定制商業的實施條件，要求企業具

有過硬的軟硬件條件。首先企'也應增強信息底子設施建立。信息是相同企業與主顧

的載體，沒有暢捷的相同渠道，企業無法實時了解承租戶的需求，業戶也無法確切

表達自己需要什么其次企業必須創建柔性治理系統。柔性治理系統的生長是大范圍

定制商業實現的要害。

第三，也是最直要的，定制商業的樂成實施必須創建在商業項目卓越的治理

辦事體系之上。

中國商業地產開發操縱趨勢

商業地產開發金融產物化是久遠趨勢

商業地產開發有其行業特殊性。一方面，大部離開發商自有投資能力較弱，許

多開發商希望通過尋找投資、融資的方法來解決資金問題。另一方面，大量國際基

金及投資商，尋找地產投資項目，但實現樂成投資的少之又少。在未來，要實現穩

定、高速的生長，商業地產必須進入“金融產物叱”時代。

改變傳統的“售房”看法，以制造“金融產物”的方法進行商業地產開發及

運營，創造更高商業代價是海內商業地產開發的正確途徑。其宗旨是在項目開發的

理念及開發方法上，以一?種完整而專業的方法，體現項目的最大真實代價，以創造

在項目的開發及運營各階段進行資本運作的底子。商業地產開發“金融產物化”是

海內商業地產生長的久遠趨勢，也是中國商業地產正常、良性生長的唯一出路。

開發模式專業化

商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應會合在初期的項目招商與

后期的商業治理方面，而海內目前開發操縱模式多有盲目性。

商業地產項目的開發籌劃性至關重要，而這要害的一環需要具有專業的經驗、

技能和引進資源的潛在代價的專業機構完成的。在既缺乏經驗又沒有能同國際接軌

的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業地產商正在走上“開發模式專業化”的

門路。

住宅開發模式不再適用商業地產

許多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式，思路上存在偏差。住宅地產可以

被視為直銷，商業地產開發則更類似于傳銷。由于需要專業的機構介入前期招商與

后期的治理，所以商業地產更類似于酒店項目的開發，其開發與照料和治理方是相

互獨立的，商業地產開發的目標是招商與運營的樂成，所以開發商主要的目標客戶

是專業零售商家與專業治理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大都市盲

目的投資潮正在退去，住宅開發模式也已不再適用于商業地產。

專業機構的缺環制約商業地產生長

在中國商業地產開發財產鏈中，專業的照料中介機構是明顯缺失的一環。在國

際商業地產運作中，中介機構的代價被廣為擔當。由于專業中介的存在，使得投資

方、開發商、零售商的職責更清晰，操縱更專業，項目的樂成也更有包管。大型M

a11的開發中最重要的腳色也是能夠整合商家資源并公道配置業態的專業中介。

中國地產的傳統是輕視中介，對籌謀與資源整合類純智力型辦事不信任，這一

點更反應在商業地產開發中，專業辦事機構能提供五大方面的辦事：1.提供最佳

項目形態2.在國際化招商歷程中起至關重要作用。3.全程提供專業水準的籌劃

4.確保籌劃設計出優質商業設施5.代表客戶項目與外洋商家有目標、有選擇地

進行交換而這五項辦事正是中國開發商所沒有能力解決的。

地產商與商家二者如何完美結合？

商業的繁榮帶來了商家對地產的需求，商業與地產的結合為人們描繪出一幅美妙的

前景。但商業與地產的牽手卻并非易事。地產商往往沒有商業經驗，而商家又無力

開發地產。如何將二者完美結合，商家有他們獨到的看法。

商業地產風險多

商業地產的果實并非總是那么甜美的。王府井百貨賣力人劉巖川認為商業地

產風險照舊很大的。首先把商業地產賣掉就是個問題；其次搞地產的去搞商業開發

是一個跨行問題。做地產主要研究戶型，外立面，研究怎么出頭積……現在突然轉

釀成商業，難度非常大。另外，商業地產買與租之間也存在著諸多問題。目前大多

數開發商想將商業賣掉，迅速變現。但像沃爾瑪這樣的大公司不會買，都是租。通

常品牌都是租，不會買，可開發商又想變現，這就形成一個很大矛盾。

商業的賣價不要過高.，要留一定的空間。不但給投資商，還要給經營公司留

ffio因為如果經營公司賺不到錢肯定會跑，經營者一跑整個商業會受影響。并且這

種影響會連續四五年時間。這種風險屬于后期經營風險。

東方故里市場總監魯炳全也有同感：首先，商業地產的風險來自丁選址。在

選址時，業內有一句俗語“金角銀邊草肚皮”。可能有一些誤區：不是挨著馬路的

地方都可以做商業，也不是挨著馬路的地方都有底商。目前商業地產一些存量房為

什么賣不出去，大概賣出去之后經營不下來，就是選址時沒有考慮這個商業以及商

圈的底子。商圈底子里面有它的消費特性，另有整個商業里面的現狀，同業態組合

的整個消費現狀以及商圈里面的消費者等等。

其次是業態組合。作為商業地產開發是不是有原則地去推動物業市場化。有

章可循不但是來自于外部的國度政策，也來自于我們內部計謀組合，包羅我們的營

銷計謀。具體來說好比一個社區里面的商業部分，如果總開發面積30萬平米，配

套面積2.5萬平米，一個真正賣力的開發商應該明確報告你的投資者，這里面是

由幾多業態組成，每個業態分別兒多。為什么？30萬平方米社區里面如果洗衣店

只有151平方米，請問3年后，5年，10年后這個店的投資回報是不是能夠包

管。如果又釀成2000平方米的洗衣店，一家釀成五家的時候會怎么樣？這是我

們做商業地產投資時候的第二要素，就是要有原則的市場化進行運作，真正站在投

資者的權益上，維護他的權益。反過來通過這樣一個有效專業組合，維護開發商的

品牌，樓盤、社區的品牌。

商業街和底商是投資人最愛

關于商用地產項目到底怎么做大概說這個開發的決策標準是什么。這個問題

目前市場方面有差別理解。易鋪網執行總裁陳建明的理解是：商業地產項目最終開

發決策依據是對消費市場的判斷，消費市場每一個項目，每一個地塊都有一個特定

的界限條件，消費市場需要什么東西，開發商做葉么東西。開發商做這個東西如果

說確確實實能夠恰如其分地切合消費市場的需求，商家進入應該是一定的。家樂福、

百安居一一險些所有商家每買一個店的時候這些商家進行的針對消費市場觀察絕對

不亞于開發商在前期的事情，即是說中國這個市場，作為一個14億人口的市場不

但對付沃爾瑪、家樂福，包羅對本土的商家應該講險些都是新課題，任何一個國際

海內商家都沒有運作過這么一個14億人口的市場，這個市場人們收入水平提高速

度很快，整個結構不均衡，開發商在存眷這個內容，商家也同時在存眷。目前許多

開發商在前期運作時對消費市場需求的判斷和了解水平比力弱。

年初有業內人士對整個海內投資進行了觀察。發明三個結果。第一點在所有

的商業地產當中，購物中心是針對大眾消費的，是可以創造最高租金的類型。好比

購物中心，包羅超市，百貨等等，購物中心以北京的新天地為例，年初最貴店肆可

以租每平米2000元人民幣，購物中心的租金可以到達最高，比商業街，底商要

高許多。這也是為什么全國各地各人普遍存眷購物中心開發的一個原因。其次是專

業市場，我們了解北京南三環一個三萬平米，溫州人做十年左右范圍的專業市場,

一年流水可以到十五六億元，一層租金每平方米每天達70元人民幣。

投資人最喜歡發資的類型是商業街和底商。而不是租金收益最高的購物中心

和專業市場，原因是這兩種形態結構比力獨立，風險相比擬力小。

商業地產需要退出機制

目前來講，海內許多開發商出于資金考慮不得不接納出售商鋪的做法，這對

付商鋪未來生長收益其實是放棄掉了，因為資金的問題。另外，從恒久商鋪面向市

場轉讓活性來講是大大低落的，據易鋪網執行總裁陳建明介紹，澳大利亞一個購物

中心5年中間3次產生易主，分別有差別投資資金來接盤，只接股權產權簡樸項目，

對付打散賣，今厥后講絕對不是主流資金賜與存眷的。

看來，資金確實是困擾著許多開發商的難題。據北京國際信托投資公司信托

部副總經理齊霽介紹，目前開發商對資金的需求主要體現在兩方面：一個是在開發

建立歷程中融資；再一個就是在你退的歷程中一個退出機制。經營問題因為它是

商業房地產，一個長線的東西，需要一個穩定的經營。北京國際信托投資公司曾經

通過信托手段為許多商業地產項目提供融資，例如法國歐尚天津店，華沙商場大型

店，家樂福的哈爾濱店和河北店。我們現在正在做一支基金。這支基金在新加坡上

市，公然發售，范圍是60億元。

商業地產根在那邊

一個商業地產項目的成敗不在于賣得有多好，消費者是否定同，投資是否能

順利經營才是其生K的動力來源。北京商業零售連鎖協會辦公室的楚東認為，消費

者不但是所有商業的底子，也是商業地產賴以生存的底子。地價賣得高，租金高，

最后消費者不到這兒來消費。商業地產應進行逆向思維，首先考慮消費者，然后考

慮商家，商家贏利再考慮投資人，投資人賺錢后才有開發商贏利，這樣能夠到達多

贏格式。協會這方面也做了大量的事情，主要創建包羅地產企業、照料公司、投資

公司，另有投資人之間的交換。

北京國際信托友資公司信托部副總經理齊霽則認為后續治理非常要害，一定

要有專業化團隊。適才聽到列位講到治理問題，我想在這里指出，通過我們觀察發

明，發達國度MALL治理分兩層面，一個專門步隊叫做資產治理；另外一個治理

步隊叫做物業治理，兩者是區分的。作為專業項目一定有兩個團隊，一個是資產治

理，一個是物業治理。資產治理做的事情是協調解個商業中心各個方面的信息，以

便制定統一計謀，這對付sHOPPING-MALL的經營是非常有利的。而在

基金設計歷程當中在里面有相當一部分的資金比重要給治理者。

而全聚德連鎖經營公司總經理李亞光更存眷的是商場與餐飲相結合。商場與

餐飲相結合始于上世紀80年代末期到90年代初，似乎從城鄉商場開始商場里面

出現了餐飲，厥后生長到翠微五樓也出現了餐飲，再厥后百盛樓上也出現了。其時

與商業結合的餐飲條理還比力低，都是沒