海口鳳翔路“帝和華庭〞前期企劃構(gòu)想[目錄]第一局部概述第二局部宏觀政策因素分析第三局部區(qū)域概況第四局部初步市場調(diào)查第五局部工程根本情況第六局部時機與問題點分析第七局部企劃初步第八局部銷售策略設(shè)想第九局部推廣策略設(shè)想第十局部推廣執(zhí)行方案〔綱要〕第十一局部總結(jié)海口鳳翔路“帝和華庭〞前期企劃設(shè)想第一局部概述本方案旨在為開發(fā)“帝和華庭〞工程的房地產(chǎn)投資商提供一個初步的房地產(chǎn)企劃設(shè)想。通過對房地產(chǎn)宏觀政策因素的專業(yè)分析，使投資商能清楚認識該工程推廣時期的政策環(huán)境；通過對海口市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的初步調(diào)查、對工程現(xiàn)狀的時機與問題的分析，使投資商能更加了解該工程在開盤前需要重點解決的問題；通過市場營銷策略的初步設(shè)計以及行動方案的初步規(guī)劃，目的在于為投資商提供一個房地產(chǎn)銷售籌劃的框架，以便進一步調(diào)整、修改、細化，直至具體到可用于推廣執(zhí)行的實施細案。第二局部宏觀政策因素分析2007年樓市房地產(chǎn)大事記2007年1月16日國稅總局下發(fā)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。土地增值稅開征也是2007年房地產(chǎn)調(diào)控的政策“第一槍〞，并釋放出政府對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號。2007年3月16日?物權(quán)法?獲得通過。2007年3月，商務(wù)部發(fā)布?關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見?，明確提出嚴格限制外商投資房地產(chǎn)。2007年4月6日建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委聯(lián)合發(fā)布?房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?，并宣布在全國范圍內(nèi)開展整治活動，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。2007年8月1日國務(wù)院常務(wù)會議討論并原那么通過了?國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見?。2007年9月27日央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購置住房又申請購置第二套〔含〕以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。2007年11月1日國土資源部發(fā)布?招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?〔39號令〕，直指土地開發(fā)市場的囤積土地問題。2007年11月13日深圳中天置業(yè)評估總部開始大門緊閉，總裁蔣飛攜2600萬元巨款神秘失蹤，上門討債的客戶遂以“合同詐騙〞向警方報案。2007年12月國家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合公布?外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄〔2007年修訂〕?，將限外范圍擴大到了房地產(chǎn)三級市場。2007年12月11日央行和銀監(jiān)會下發(fā)?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知?，明確以“戶〞為單位執(zhí)行房貸新政。近期房地產(chǎn)重大政策調(diào)控措施2007-11-27[中新網(wǎng)]央行今年以來第九次上調(diào)準備金率據(jù)中央電視臺報道，從27日起，中國人民銀行將上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第9次上調(diào)人民幣存款準備金率。此次調(diào)整后，普通類存款金融機構(gòu)將執(zhí)行13.5%的存款準備金率標準，創(chuàng)近年新高。2007-11-28[人民日報]9部門發(fā)布廉租房保障方法12月1日實施為促進我國廉租住房制度建設(shè)，逐步解決城市低收入家庭住房困難。日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、央行、稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門，聯(lián)合發(fā)布了?廉租住房保障方法?，對廉租房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。?方法?將于12月1日起2007年12月5日，中央經(jīng)濟工作會議確定了從緊的貨幣政策，政府向執(zhí)行了近十年的穩(wěn)健貨幣政策正式辭別，這將標志著中國經(jīng)濟真正進入銀根緊縮的時代。2007年12月11日，央行發(fā)布的?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知?〔簡稱“房貸細那么〞〕，從“專家對房地產(chǎn)市場的分析及預(yù)測萬科董事會主席王石：我成認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了。這次調(diào)整不同以往，建議三四年后買房。這兩年國家政策是調(diào)整一次房價就上升一次，但我覺得這次與以往不同，要清醒認識到，一方面是消費者已經(jīng)承受不住了，第二是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，整個通貨膨脹的壓力，整個的投資熱錢多，這次一定要貨幣回籠。潘石屹：這次宏觀調(diào)控之后，實際上房地產(chǎn)整個行業(yè)，要經(jīng)歷嚴冬，地價肯定會下跌。北京五環(huán)之外的房價也可能會跌。李國旺〔資深證券研究人士〕2008-01-04上海證券報：2021年房價開展路線圖拐點論只是地產(chǎn)商宣傳手段；所謂拐點，不過是地產(chǎn)行情自1998年以來“黃金十年〞后的中間休息。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕大規(guī)模推行，將會創(chuàng)造出媲美于當年按揭貸款引入中國地產(chǎn)市場時所帶來的效應(yīng)。經(jīng)過2021年上半年平穩(wěn)過渡后，房地產(chǎn)業(yè)仍然會繼續(xù)看好。謝國忠[2008-02-13解放網(wǎng)-每日經(jīng)濟新聞]：樓市股市“蹺蹺板不會再現(xiàn)

〞謝國忠認為，中國城市化進程當中，房地產(chǎn)市場需求一直相當旺盛，并且中國的城市化進程還未到尾聲，中國的樓市還會持續(xù)開展。他認為，08年樓市的調(diào)整幅度將是小幅調(diào)整，“樓市的穩(wěn)定相當重要〞，是中國經(jīng)濟開展過程的投資主干。深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒：房價今后也不會出現(xiàn)大幅下跌或者是崩盤的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)深港研究中心負責(zé)人：二次以上置業(yè)者或?qū)訕鞘新氏然嘏τ诓环鲜踪J標準又有換房需求的買家而言，首付提高到四成的沖擊也許并不大，執(zhí)行不平等利率對買家心理上的沖擊可能更為顯著。但這也并非完全無法接受。按照目前最新的貸款利率，仍比1998年同檔次的房貸利率要低。置業(yè)國際集團主席蔡涯棉：基于宏觀調(diào)控的影響已逐步消化，內(nèi)地經(jīng)濟高速增長，人民幣又持續(xù)升值，預(yù)計2021年港人到內(nèi)地投資置業(yè)將會更為活潑。我們的分析與結(jié)論自2007下半年起，我國的房地產(chǎn)業(yè)面臨了全方位、最頻繁的直接或間接的調(diào)控。由于政策面的不斷從緊，信貸收縮，以及市場中觀望氣氛的不斷加重，近期的宏觀調(diào)控已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)形成較強的沖擊。進入2021年，伴隨著市場有效需求大幅萎縮的局面，許多一線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)商降價促銷的風(fēng)潮。在一系列從緊的宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)銷售市場將面臨較為艱難的時期。從目前的趨勢來看，我們認為這種市場持幣觀望的狀況將持續(xù)1年以上的時間。受貨幣緊縮的影響，“價縮量也縮〞的現(xiàn)象已在一線城市集中上演。07年9月至今，一些一線城市縮量比例到達八成以上。在這樣的市場氣氛下，我們認為二三線城市難免不受影響。因此，對于二三線城市的房地產(chǎn)工程而言，制定市場的銷售策略〔包括銷售的手段、銷售的時機與控制〕將更加重要。從長遠總體來看，我國房地產(chǎn)市場會向更為理性的方向開展。在人民幣升值、通貨膨脹背景下，我國持續(xù)的城市化進程仍處于加速之中，由此帶來的自主性需求依然是我國房地產(chǎn)持續(xù)景氣的堅實根底。第三局部區(qū)域概況海南省簡介：海南省位于中國最南端，北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東瀕南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。海南省是中國最大的經(jīng)濟特區(qū)。行政區(qū)域：包括海南島、西沙群島、中沙群島、南沙群島的島礁及其海域，是我國面積最大的省。全省陸地〔主要包括海南島和西沙、中沙、南沙群島〕總面積3.54萬平方公里〔其中海南島陸地面積3.39萬平方公里〕，海域面積約200萬平方公里。行政區(qū)劃：全省有2個地級市〔含海口市和三亞市〕，2個縣級市〔五指山市、文昌市、瓊海市、萬寧市、儋州市、東方市〕，4個縣，6個民族自治縣，1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1個辦事處〔西南中沙群島辦事處，縣級〕；基層設(shè)置180個鎮(zhèn)，20個鄉(xiāng)，18個街道辦事處。人口：據(jù)2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海南全省常住總?cè)丝冢?26.31萬人，比2000年增加了39.56萬人，增長5.03%。經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2007年全省生產(chǎn)總值實現(xiàn)1229.6億元、比上年增長14.5%。實際利用外資11.25億美元、增長41.9%。實際利用外資11.25億美元、增長41.9%。集中力量踐行“大企業(yè)進入、大工程帶動〞戰(zhàn)略，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增強開展后勁。50個省重點工程全年累計完成投資145.3億元，完成全年投資方案的112%。重要新聞：海南日報2008年3月7日：瓊州海峽跨海工程前期工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，領(lǐng)導(dǎo)小組由鐵道部部長劉志軍、交通部部長李盛霖、廣東省省長黃華華、海南省省長羅保銘分別擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，有關(guān)部門參加。明確建設(shè)公路鐵路兩用通道；規(guī)劃研究報告年底出爐。瓊州海峽位于廣東省雷州半島和海南島之間，跨越瓊州海峽交通工程３１公里左右。經(jīng)濟日報2007-11-14：海南努力實現(xiàn)經(jīng)濟開展與生態(tài)保護的雙贏。“優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是海南開展的最大優(yōu)勢和生命線。〞海南開展工業(yè)，有一個廣闊干群耳熟能詳?shù)摹叭花曉敲矗翰晃廴经h(huán)境、不破壞資源、不低水平重復(fù)建設(shè)。“生態(tài)立省〞戰(zhàn)略也已經(jīng)深入人心，海南人說，我們海南根本走不起“先污染后治理〞的老路！經(jīng)濟日報2008-02-22：海南生態(tài)省建設(shè)促社會環(huán)境協(xié)調(diào)開展海南為自己設(shè)定了明確目標，就是用20年左右的時間在環(huán)境質(zhì)量保持全國領(lǐng)先水平的同時，建立起興旺的資源能源節(jié)約型生態(tài)經(jīng)濟體系，建成布局科學(xué)合理、設(shè)施配套完善、景觀和諧優(yōu)美的人居環(huán)境，形成濃厚的生態(tài)文化氣氛，使海南成為具有全國一流生活質(zhì)量、可持續(xù)開展能力進入全國先進行列的省份。新華社2008-01-08：海南“爛尾樓〞根本消失據(jù)統(tǒng)計，截至2007年底，海南的閑置建設(shè)用地絕大局部得到了收回或盤活，已處置了23353.87公頃，占閑置總量的98.13％；全省共批準復(fù)工建設(shè)的停緩建工程工程面積1608.17萬平方米，涉及原規(guī)劃報建面積的98.6％；銷售或出租原空置商品房444.63萬平方米，占積壓總量的97.6％。2007年9月24日，國務(wù)院批準設(shè)立了海南洋浦保稅港區(qū)人民日報2007-09-24：海南建設(shè)油氣化工業(yè)基地海南有200多萬平方公里的海洋面積，已探明的石油地質(zhì)儲量達300多億噸，天然氣儲量達15萬億立方米。中海油、中石油、中石化3家中國最大的油氣開采和加工企業(yè)“三油〞聯(lián)合，團結(jié)奮戰(zhàn)，參與海南省的油氣化工產(chǎn)業(yè)開發(fā)。在海南島已初步建成了一條以洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東方市海域區(qū)為中心的油氣化工業(yè)基地。資源豐富的南海是海南建設(shè)海洋經(jīng)濟大省的希望。海口市簡介：海南省省會，也是全省經(jīng)濟、文化和交通中心；海口地處華南經(jīng)濟建設(shè)圈的前沿位置，毗臨港澳臺、東南亞；海口市位于海南島東北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮(zhèn)相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。海口市東起大致坡鎮(zhèn)老村，西至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。全市土地面積行政區(qū)劃、人口：海口市2002年總?cè)丝?60萬人，其中戶籍人口129.62萬人；共有30多個民族，其中漢族占戶籍人口98.25%。轄4個市轄區(qū)：龍華區(qū)、秀英區(qū)、瓊山區(qū)和美蘭區(qū)；其中市政府駐龍華區(qū)。平方公里

160萬城市規(guī)劃：[總體開展戰(zhàn)略]2007年6月，海南省五次黨代會報告中提出，進一步增強海口對全省開展的輻射帶動作用。開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃先行，貫徹好省五次黨代會精神，就是要做好先導(dǎo)效勞，表達我市“中強、東優(yōu)、西拓、南控〞的總體開展戰(zhàn)略。一是：調(diào)整、修編東海岸規(guī)劃方案，抓緊編制紅樹林自然保護區(qū)規(guī)劃，打造全新的休閑、度假、療養(yǎng)基地。二是：做好長流起步區(qū)規(guī)劃，以長流起步區(qū)建設(shè)帶動西海岸總部經(jīng)濟功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和旅游度假功能區(qū)建設(shè)；把西部工業(yè)基地建設(shè)、臨港物流園區(qū)建設(shè)與西部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)緊密結(jié)合起來，加快海口工業(yè)、客貨運港口向西部轉(zhuǎn)移。三是：實現(xiàn)“南控〞方面，通過規(guī)劃保護好城市南部森林綠帶，做好火山口世界地質(zhì)公園、玉龍泉森林公園、紅樹林自然保護區(qū)的規(guī)劃編制，打造生態(tài)綠色城市。四是：實現(xiàn)“中強〞方面，著重解決市民居住生活環(huán)境和出行方面存在的問題；開展海口市綜合交通規(guī)劃，滿足未來市民出行的需要；加緊舊城區(qū)改造規(guī)劃編制；組織編制?海口市住房建設(shè)規(guī)劃?，著力改善市民的居住條件和居住環(huán)境。海口市政府希望，通過精心規(guī)劃，未來海口將真正成為國內(nèi)外理想的第二居住地。[城市總體規(guī)劃]〔附：海口市城市總體規(guī)劃2005-2021〕按照修編規(guī)劃設(shè)想，南渡江將有望規(guī)劃建設(shè)成為海口的“黃浦江〞，新埠島有望規(guī)劃建設(shè)成為海南的“威尼斯〞，新港有望規(guī)劃建設(shè)成旅游專用碼頭，火山口有望成為海南又一最有特色的旅游風(fēng)景區(qū)。為改變城市交通狀況，海口城市交通專項規(guī)劃也在編制之中。和平路與文明路的十字路口〔文明天橋〕、和平大道與海甸二東路十字路口〔黨校路口〕、人民路口與海甸二西路〔人民天橋路口〕、人民路與海甸三西路十字路口、解放路與新華路十字路口、龍華路與金龍路交叉路口、海府路與白龍路交叉路口、長堤路與龍華路丁字路口等8大路口的拓寬改造工程也將于近日啟動。勛亭路的整治規(guī)劃方案正抓緊進行，勛亭路的環(huán)境綜合整治工程近期即將開工。龍昆南路、南海大道和玉沙村的整治規(guī)劃方案的前期準備工作也正著手進行。海口實施綠色開展戰(zhàn)略[中國環(huán)境報2007-11-23]2000年海南省海口市被國家環(huán)保總局授予“國家環(huán)保模范城市〞稱號后，7年來，全市上下以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局和能源結(jié)構(gòu)為突破口，牢固樹立“環(huán)境是生產(chǎn)力〞的理念，實施“綠色開展戰(zhàn)略〞，全力加以建設(shè)和保護。海口市穩(wěn)固和深化國家環(huán)保模范城市工作取得明顯成效，先后獲得了“國家園林城市〞、“國家節(jié)水型城市〞、“中國人居環(huán)境獎〞、“全國創(chuàng)立文明城市工作先進市〞和“國家歷史文化名城〞等榮譽稱號。未來海口城市建設(shè)的目標是：努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地，世界上著名的熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國際性城市。交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：空港

海口美蘭國際機場為我國8大空港之一，距海口市中心市區(qū)25公里，按國際民航組織制定的4E級標準修建。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。共開通航線近200條，其中通往香港、澳門2條地區(qū)航線，通往新加坡、泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡、日本名古屋和福崗等地8條國際航線。海港

海口市現(xiàn)有秀英港、新港兩個主要港口，萬噸級泊位2個，千噸級泊位18個。開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運航線。貨運可直接通往國內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區(qū)。鐵路

2003年1月建成通車的粵海鐵路是我國第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽抵達海口市，屬國家Ⅱ級干線，設(shè)計輸送能力為年輸送貨物1100萬噸，開行旅客列車9對。海口站是粵海鐵路和海南省境內(nèi)第一大客運站，位于海口市濱海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利；海口南站是粵海鐵路通道和海南省境內(nèi)最大的鐵路貨運站，位于海口市西郊，距海口市中心約20公里，另與海渝西線公路相連接，交通極為便利，2005年鐵路貨物周轉(zhuǎn)量7.1億噸公里。總投資192億元的海南東環(huán)鐵路開工建設(shè)。這是海南迄今為止投資規(guī)模最大的根底設(shè)施工程，建成通車后，從海口至三亞的時間只需90分鐘；公路

海口市以加快城市交通建設(shè)作為帶動城市開展的重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主城區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡(luò)。全市有東站、西站、南站、新港站和省際客運站等5個長途客運站，開通省內(nèi)線路70多條，聯(lián)結(jié)省內(nèi)17個市縣城〔區(qū)〕及50多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；開通省際線路40多條。高速公路海南東、西線和海文高速公路以及海南中線高速公路穿過市區(qū)聯(lián)接全島。[海口繞城公路]于2005年7月末啟動。按照規(guī)劃，繞城公路分為主線和疏港路兩局部。主線位于海口市南部，起點為澄邁白蓮，接環(huán)島西線高速公路，終點位于演豐鎮(zhèn)，與海口至文昌高速公路連接，途經(jīng)老城、石山、永興、龍橋、靈山、云龍和美蘭機場等，全長46.634公里，按高速公路標準設(shè)計與建設(shè)。公交線路市區(qū)有46條公交線路和2條旅游公交線路。經(jīng)濟情況：2006年全市生產(chǎn)總值350億元、市財政收入70億元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10712元；已發(fā)現(xiàn)的主要礦產(chǎn)資源有煤、鋁、錳、玻璃沙、石油天然氣、高嶺土等。據(jù)初步統(tǒng)計，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，到達10712元，農(nóng)民人均純收入突破4000元大關(guān)，到達4139元截至2006年12月31日，海口機動車保有量為248436輛，其中摩托車14萬輛，汽車突破10萬輛。本地居民也成為海口樓市的主力軍，2006年1到9月份島內(nèi)個人購房面積47.61萬平方米，占總銷售面積的51.04%，一改正去海口購房者一直是以外地人為主的局面。旅游資源：名勝古跡有五公祠、海瑞墓、秀英古炮臺等；主要風(fēng)景區(qū)有萬綠園、假日海灘、金牛嶺公園、熱帶海洋世界、西海岸帶狀花園、火山口公園、東寨港紅樹林自然保護區(qū)，馬營鞍嶺死火山口群、玉北大地震遺址、瓊臺書院、東山湖野生動物園等。相關(guān)鏈接：1992年以來，海口被評為中國城市環(huán)境綜合實力50強、中國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)；被衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點；中國優(yōu)秀旅游城市；全國城市綜合環(huán)境整治十佳城市、全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市；全國園林綠化環(huán)境先進城市、全國造林綠化十佳城市；連續(xù)5次榮獲“全國雙擁模范城市〞稱號；2004年，海口市榮獲：中國人居環(huán)境獎；世界環(huán)保組織公布：海口市大氣環(huán)境質(zhì)量在全球52個城市中排名第五。瓊山區(qū)根本情況瓊山區(qū)：位于海口市區(qū)的西南側(cè)；占地面積940平方公里，人口36萬。區(qū)人民政府駐建國路。2006年經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)2006年財政收入5.59億元，增長32.5%。2006年完成全區(qū)生產(chǎn)總值30.91億元；完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值13.02億元，比上年增長9.0%；完成工業(yè)總產(chǎn)值13.99億元，比上年增長19.6%；完成社會消費品零售總額15.1億元，比上年增長13%。全區(qū)旅游接待人數(shù)123萬人次，增長16.0%；旅游營業(yè)收入1.69億元，增長10.0%。2006年，我區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資7.65億元，比上年增長6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資1.94億元，增長46.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8619元，增長11.5%；農(nóng)民人均純收入3546元，增長10.0%。工業(yè)龍頭企業(yè)：紅塔卷煙繼續(xù)發(fā)揮龍頭作用，完成卷煙產(chǎn)量13萬大箱，產(chǎn)值7.14億元，同比增長27.7%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的46.7%。相關(guān)鏈接區(qū)內(nèi)賓館酒店：麗華大酒店、四通園酒店、怡和園酒店相繼營業(yè)，南疆大酒店、中國城溫泉大酒店、大千大酒店。第四局部初步市場調(diào)查海口市房地產(chǎn)概況2007年海口市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)2007年1-11月，海口市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資51.59億元，同比增長16.5％，商品房投資36.36億元，同比增長33.7%。1-11月全市商品房登記銷售面積為272.47萬平方米，與上年同期相比增長40.57%。商品住宅銷售面積253.95萬平方米，其中島內(nèi)購置商品住宅123.52萬平方米，島外購置商品住宅130.43萬平方米。1至11月份，全市房屋施工面積664.22萬平方米，其中全市房屋新開工面積177.28萬平方米，全市房屋竣工面積104.73萬平方米。1至11月，海口市批準預(yù)售商品房面積為280.34萬平方米，同比減少20.03％。2007年1至11月份，海口市新審批的商品住房面積239.96萬平方米，其中90平方米以下的戶型面積174.17萬平方米，占比例為72.58％，已完全到達了國家規(guī)定的90/70等相關(guān)住房供給結(jié)構(gòu)標準。截止2007年11月份，全市商品房月末累計仍有487.18萬平方米待售。其中，商品住房月末累計待售面積456.72萬平方米，占93.72%；截至2007年12月18日，海口商品房累計可售面積為495萬平方米，可銷售套數(shù)為42470套。相對于2006年轉(zhuǎn)入2007年的165萬平方米、12693套的存量，2007年的存量大幅上漲。2007年商品房銷售價格[2007-12-27海口晚報樓市觀察]2007年前三季度，海口市商品房平均銷售價格為3344.77元/平方米，同比增長11.08％，環(huán)比增長0.31％。二手房市場方面，2007年前三季度，海口市二手房交易登記過戶8409套，同比增長161.15％。全市商品房和商品住房平均銷售價格分別為3429.49元／平方米和3268.23／平方米。2021年房地產(chǎn)市場展望海口市千套廉租房可在10月交付使用[海南經(jīng)濟報2008-3-7]記者昨天從海口市城投公司得悉，青年路廉租房６棟多層住宅預(yù)計可在１０月份交付使用，屆時，1088套廉租房和經(jīng)濟適用房將解決1000多戶困難居民的住房問題。海口市2021年方案建房30398套[海南經(jīng)濟報2008-2-14]記者從海口市政府得悉，海口市2021年住宅建設(shè)方案正向社會公布，今年方案建房30398套。其中商品住房建設(shè)20289套，建筑面積182.93萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)8013套，建筑面積46.15萬平方米；廉租住房建設(shè)2096套，建筑面積8.69萬平方米。未來4年建住房14萬套據(jù)介紹，根據(jù)市場調(diào)研和海口本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況的綜合分析，本著集約利用土地的原那么，預(yù)測2021年—2021年規(guī)劃期內(nèi)住房總需求量為1154.59萬平方米，建設(shè)各類住房14.14萬套。其中，商品房建筑面積為964.38萬平方米，建設(shè)套數(shù)為10.72萬套。經(jīng)濟適用房建筑面積172.80萬平方米，建設(shè)套數(shù)為3萬套。廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設(shè)套數(shù)為4200套。2021年規(guī)劃土地供給量為114.13公頃：其中商品住房土地供給量為101.05公頃，經(jīng)濟適用房土地供給量為19.34公頃，廉租住房土地供給量為3.74公頃。2021年住房建設(shè)方案為238.77萬平方米，其中商品住房建設(shè)方案為183.93萬平方米，經(jīng)濟適用房建設(shè)方案為46.15萬平方米，廉租住房建設(shè)方案為8.69萬平方米。年度土地供給要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的建設(shè)，其年度供給量不得低于居住用地供給總量的70％。2021年住房用地供給主要分布在海甸溪北岸、新港片、玉沙村、長流起步區(qū)等地塊。相關(guān)鏈接海口推介十大地產(chǎn)精品[海南日報2007-12-17]在今天舉行的海口地產(chǎn)開發(fā)論壇上，海口市政府向海內(nèi)外100多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推介十大地產(chǎn)工程。包括金沙灣、西海岸起步區(qū)、會展中心及會展中心酒店、港灣核心區(qū)、海口灣大酒店、海口歌劇院、漁人碼頭、司馬坡島、玉沙村改造工程、海甸金水岸工程等。這十大工程都是基于城市未來可持續(xù)開展的準確定位，詳細論證，精心規(guī)劃下所選取的，均具有較強的投資價值。十個工程土地總面積為2300多公頃。網(wǎng)上公布瓊山區(qū)房地產(chǎn)工程根本情況序號物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商售樓1榕景苑海口瓊山區(qū)鳳翔西路11號公寓3000元/㎡均海口翔龍房地產(chǎn)開659042222福祥家園海口瓊山區(qū)中山南路2—18號商住樓2980元/㎡起海口翔龍房地產(chǎn)開659277663觀瀾公寓海口瓊山區(qū)濱海大道193號高尚住宅5800元/㎡均海南西秀海景園置業(yè)0898-686667864東盛名苑海口瓊山區(qū)振興路62號公寓2780元/㎡起海南貴亨置659251625怡海花園海口瓊山區(qū)瓊州大道170號鳳翔路口公寓2580元/㎡起海南海裕房地產(chǎn)投資開發(fā)65986033659862336龍城海口瓊山區(qū)紅城湖路111-1號公寓3600元/㎡均海南鼎達置668003337河琴灣溫泉別墅海口瓊山區(qū)鳳翔東路〔北側(cè)〕168號別墅5788元/㎡均海南鳳華投659239888中豪花園(已售完)海口瓊山區(qū)鳳翔東路336號公寓2100元/㎡起海南中豪置業(yè)投資65901812,659178889丹璽琉泉海口瓊山區(qū)貨運大道一號別墅3900元/㎡起海南祥昌實業(yè)65857333、6585811110高登花苑(已售完)海口瓊山區(qū)府城高登街27號公寓2600元/㎡6590213611綠色佳園天上人間瓊山區(qū)鳳翔東路6號別墅3300元/㎡均海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)公6598777712乾坤黃金生態(tài)花園瓊山區(qū)府城鎮(zhèn)海榆東線三公里處住宅2990元/㎡均海口棟梁實業(yè)65808895、6588813613上城名都瓊山區(qū)龍昆南路133號。住宅3380元/㎡起海南展弘實業(yè)0898－65221288，5622158814美舍香檳海府路美舍河邊〔汽車東站對面〕2288元/㎡起海南陽鴻房地產(chǎn)開發(fā)〔海口三友工貿(mào)公司〕15金水灣瓊山區(qū)鳳翔西路(海口城市景觀大道)3000/㎡均海南南疆溫泉大酒店有限責(zé)任公司0898-6591988816四季華庭·龍城海口市紅城湖路111-1號2800/㎡均海南鼎達置66800333工程附近局部在售工程市場調(diào)查情況列表工程名稱東盛名苑金鹿雅苑紅城湖國際廣場投資商海南貴亨置地海南兆川實業(yè)海南金緣投資開發(fā)團隊營銷籌劃：海南逢春雨房地產(chǎn)效勞開發(fā)商：海南金鹿實業(yè)行銷企劃：森鴻機構(gòu)/整合推廣：力捷廣告地點海口瓊山區(qū)振興路62號海口市龍華區(qū)海秀中路海濂路19號龍昆南路東側(cè)銷6592516268920006，689200020898-66797766，66700055根本資料占地13861.11㎡，總建筑面積:53726.34㎡；總戶數(shù):398，停車位:200。工程由3棟18層高級電梯公寓和1棟3層臨街商鋪組成。用地面積12482.1㎡，總建筑面積35741.54㎡。總數(shù)戶228戶。總用地面積14295.76㎡，總建筑面積:64036.7㎡。1棟6層商務(wù)樓及3棟26層高層住宅，為4棟建筑組合的綜合性小區(qū)。配套5000平方米熱帶風(fēng)情景觀園林，游泳池、按摩石徑、景觀花廊、兒童樂園、智能化管理、大堂會所。消防系統(tǒng)與景觀結(jié)合，形成隱形消防通道，形成步行道景觀的一局部，同時滿足緊急時消防通道的要求。建筑智能化系統(tǒng)：門禁可視對講系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、社區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫智能管理系統(tǒng)、背景音樂播送系統(tǒng)。園林式休閑泛會所熱帶風(fēng)情親水園林戶型只有兩種戶型：95㎡〔二房〕和139㎡〔三房〕。三幢樓相同設(shè)計，每層八戶。E棟2房2廳：90㎡；D棟3房2廳：128㎡；頂層復(fù)式4房3廳193㎡、5房3廳239㎡。01/147.3㎡、02/144.4㎡03/124.41㎡、04/151.83㎡A/126.69㎡、B/108.43㎡、C/99.8㎡工程及銷售已進行內(nèi)裝修，有樣板房。銷售約2/3。已建至封頂，余房較多。2007-09-28開盤，銷售情況不佳。售價2580-4100元/㎡。售價為3380-4120元/㎡2630-3970元/㎡；賣點〔優(yōu)勢〕1〕中心花園設(shè)計水景和游泳池、假山、瀑布、藝術(shù)小品；2〕人車分流。地理位置較好。缺點〔劣勢〕容積率較高。緊挨著煙廠。工程不臨街，較難推廣。本工程為海口市停緩建工程，戶型較差評價戶型可選擇性較差。戶型較差，銷售不佳。主力戶型面積太大，總價太高，不易去化。工程名稱華榮府上城名都榕景苑開發(fā)商海南巨富房地產(chǎn)開發(fā)海南展弘實業(yè)海口翔龍房地產(chǎn)開發(fā)團隊全程推廣：中視廣告海南眾和酒店物業(yè)管理代理商:海南天擎房地產(chǎn)營銷籌劃地點海口市鳳翔路26號龍昆南路133號海口市鳳翔大道11號銷659081190898－65221288，0898-562215880898-65905222、65904222根本資料占地面積:22944.68㎡，總建筑面積:84650.40㎡，總戶數(shù):552戶。停車位:200個。占地面積:8862.34㎡總建筑面積:22393.10㎡用地面積：5448.7㎡，總建筑面積：14447.69㎡，建筑密度：32%，由一棟九層商住樓和一棟六層住宅樓組成，停車位:120配套全智能保安系統(tǒng)，26個攝像頭、24小時無盲區(qū)監(jiān)控；3部自備發(fā)電機組；游泳池、網(wǎng)球場；中式傳統(tǒng)園林。幾乎無配套戶型以110-130㎡三房為主，四房140-150㎡，小局部兩房約90㎡。1號樓1房63㎡,2房72--94㎡；2號樓133-135㎡。1房1廳51.16㎡；2房1廳56.52㎡、2房2廳85.29㎡；3房2廳109.48㎡、126.91㎡工程及銷售現(xiàn)狀2007-4-20開工，9月19日A棟封頂。2008年8月30日交付使用。A、B幢銷售過半，C幢暫未開盤。2007-5-1開工，2008年1月18日開盤已建到封頂，銷售情況不佳。售價2007年9月30日開盤，售價為3200-5100元/㎡。3400-4400元/㎡。封頂售約一半。起價2500元/㎡；最高售價3400元/㎡。賣點〔優(yōu)勢〕工程總面積有一定規(guī)模；售價較低缺點戶型均為工形，采光不佳；三幢樓相同設(shè)計，選擇性較小。戶型由一梯兩戶每戶約160㎡改為一梯四戶評價戶型設(shè)計不夠用心。72㎡二房賣得最好。戶型設(shè)計較差。市場調(diào)查分析及結(jié)論：本次主要針對鳳翔西路附近的房地產(chǎn)工程進行市場調(diào)查。1、海口市及鳳翔路房地產(chǎn)消費群的特點：據(jù)初步了解，在瓊山區(qū)，當?shù)氐馁徶萌巳罕绕渌瑓^(qū)的比例高，約能占到五成以上；島外購房者遍布全國各省及港澳地區(qū)：據(jù)網(wǎng)上公布的資料，2006年海口市島外購房者居前幾位的省是：江浙20%、北京15%、東北13%、上海10%、廣東8%、其它各省34%；購房者中青壯者多老少者少。購房者70%集中在35-45歲之間，20%集中在50-60歲之間，其余占10%；北京、廣東及港澳的購房者多為30-45歲，購房以休閑度假為主；江浙、上海多為40-50歲之間，購房主要用于投資、商務(wù)；東北、西北多為45-65歲之間，購房以安居、養(yǎng)老為主；本省的購房者年齡跨度較大，30-60歲之間，以40歲前的居多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點鳳翔路目前在售產(chǎn)品半數(shù)以上為停緩建工程，近兩年重新開盤銷售；多數(shù)工程的規(guī)模較小，且戶型設(shè)計落后；帶電梯的產(chǎn)品以點狀結(jié)構(gòu)為主，較少設(shè)計板式結(jié)構(gòu)，一些產(chǎn)品因此采光通風(fēng)不佳；主力客戶群定位在島外高端客戶的工程，戶型設(shè)計特點是：面積較大，一般大于130㎡；房間數(shù)較少，130㎡以下兩房，130㎡以上三房，160㎡以上四房該片區(qū)的客戶群定位以本島為主，兼顧島外普通消費群的工程，主力戶型面積為：70-80㎡，二房；90—100㎡，二房半；100-120㎡，三房；在小區(qū)設(shè)施配套方面，較重視配套游泳池，以此提高工程的檔次，但這對將來的物業(yè)管理使用費壓力較大，換一池水的費用在5000元以上；不注重小區(qū)景觀綠化，多數(shù)工程仍停留在提高綠化面積的層面，并將綠地用綠籬或者欄桿圈圍，住戶不易進入；相對于其他一線城市的工程，海口房地產(chǎn)工程的景觀設(shè)計的欣賞性和參預(yù)性較差，較少設(shè)計立體景觀；房地產(chǎn)價格特點：在海口市區(qū)，沿城市主干道的工程，售價較高；內(nèi)街次干道的工程售價明顯偏弱；鳳翔路片區(qū)的房地產(chǎn)價格：最低的售價為2500元/㎡起，最高的報價為5100元/㎡；房地產(chǎn)工程營銷推廣1〕在群眾媒體上〔如：電臺、電視臺、報紙〕較少見到房地產(chǎn)廣告；2〕不注重產(chǎn)品的宣傳推廣：除售樓部外，較少使用其它輔助的宣傳工具，如，戶外看板、車體廣告、公交站臺廣告等；3〕樣板房制作粗糙、裝修檔次較低，作為輔助的銷售工具，沒有充分起到推波助瀾的作用；4〕售樓部的宣傳工具偏少，以樓書和沙盤、室內(nèi)布置模型為主，較少使用諸如：3D動畫、建材展示、電視宣傳片等工具；5〕樓書的宣傳內(nèi)容不夠到位，不能完全展示工程的特性和優(yōu)勢，流于雷同；6〕在售商品房中，十年前的爛尾樓占不小的比例，主要表現(xiàn)為高層獨幢、建筑密度高、以發(fā)傳單形式進行銷售推廣；海口房地產(chǎn)市場的其它特點產(chǎn)品區(qū)域分布性較強：麗晶路、濱海大道、西海岸和海甸島的工程以島外的高端客戶為主力客戶群；其它地段的產(chǎn)品那么兼顧島內(nèi)和島外的客戶；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：海口市近期的房地產(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅為主，適合群眾消費的產(chǎn)品偏少；物業(yè)管理：比擬其它沿海城市滯后許多，物業(yè)管理水平較低。第五局部工程根本情況概況：工程名稱：帝和華庭開發(fā)商：海口達凱房地產(chǎn)開發(fā)工程所在地：海南省海口市瓊山區(qū)鳳翔西路，省機電工程學(xué)校原址。地塊特性分析規(guī)劃區(qū)域：2005-2021年海口市城市總體規(guī)劃中，瓊山區(qū)處于市中心組團內(nèi)，是將來的城市中心區(qū)；本案處于瓊山區(qū)的西側(cè)，市中心組團的西南側(cè)，；本案地處瓊山區(qū)，紅塔卷煙是本區(qū)的工業(yè)大戶，它的廠區(qū)在本案的北側(cè)，距本案約500-800米；地塊四周道路：本案南臨海口市的主干道—鳳翔西路，鳳翔西路寬80米，其中機動車道寬60米，兩旁的人行道寬10米；鳳翔西路往東與東線高速公路相連接，通往三亞；鳳翔西路往東還與新大洲大道相連，通往海口美蘭機場；本案西側(cè)臨15米的規(guī)劃路，目前在工程的征地范圍內(nèi)，待工程竣工后將成為小區(qū)的主出入口，即步行出入口；本案東側(cè)臨8米的規(guī)劃路，目前已在使用中，待本案建成后將成為小區(qū)的次出入口，即車行出入口；周邊有兩條規(guī)劃路通過，規(guī)劃路建成后，將大大提升本案的交通便利程度和商業(yè)價值。龍昆南路是海口市南北向的中心主干道，距本案約500-800米。附近的城市配套設(shè)施：公交：近十條公交線路貫穿全市，9路、11路、21路、23路、31路、35路、44路、46路、旅游A線購物：金花市場、佳和超市、老百姓超市府城店醫(yī)院：解放軍187醫(yī)院、省干部療養(yǎng)院銀行：中行、農(nóng)行、工行學(xué)校：海南師大、海師附中、瓊山華僑中學(xué)、山高幼兒園、山高小學(xué)、海南中學(xué)。東環(huán)鐵路：本案距規(guī)劃中的東環(huán)鐵路海口站約500米周邊環(huán)境現(xiàn)狀：本案周邊的建筑多為近幾年建造的商品房，較新；工程附近有一些仍處于停建狀態(tài)的爛尾房，距本案最近的工程在西側(cè)約200米處；本案周邊500米范圍內(nèi)尚有兩三塊空地，未投入建設(shè)使用；本案西側(cè)的地塊現(xiàn)狀是舊的居民區(qū)，尚未拆遷改造成商品房；規(guī)劃設(shè)計主要經(jīng)濟指標：工程用地面積：33244.36㎡，49.86畝；容積率2.2，總建筑面積91832.16㎡，其中地上建筑面積73132.16㎡，地下建筑面積18700㎡；建筑密度22%，建筑占地面積：面積7100㎡；綠地率：35%；停車位：600個，其中地上280個，地下320個。規(guī)劃設(shè)計簡介：根據(jù)本工程的總平面規(guī)劃，區(qū)內(nèi)共設(shè)計11幢樓住宅樓，南面沿鳳翔路共設(shè)計三層商業(yè)鋪面，沿東側(cè)的規(guī)劃路設(shè)計局部單層底商；因工程地塊呈南北向長方形，南北地塊高差約3米；總平規(guī)劃設(shè)計將建筑組團規(guī)劃為東西兩列，在東西兩列間圍合設(shè)計了下沉式廣場、會所、游泳池、以及公共的人行戶外活動場所；車行動線為人車分流式，主車道將小區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為一期共7幢樓、南區(qū)規(guī)劃為二期共4幢樓；本工程設(shè)計了充足的地下停車位，在規(guī)劃時巧妙利用南北地塊高差，將地下室的北入口設(shè)計為地面入口，同時將會所設(shè)計在半地下室與下沉式廣場、地下車位相連；2、3、5、7號樓為純板式一梯兩戶，樓高11+1層，平層戶型面積為100--130㎡；1號樓、8-12號樓為點狀蝶式設(shè)計，每層四戶，平層戶型面積為80--140㎡；其中1號樓與12號樓的樓高17層，8-11號樓的樓高為18+1層；除1、12號樓外，頂層均設(shè)計為復(fù)式樓，戶型面積為140--200㎡。戶型配比方下表：戶型細分戶型合并序號建筑面積〔㎡〕戶數(shù)戶型比例%戶數(shù)戶型比例%176.87—86.681922房32.711922房32.712100.3—107.441333房22.663293房56.053113.25—116.521003房17.044127.47—129.08963房16.355140.57324房5.45324房5.4578復(fù)式1.3634復(fù)式5.798172.83—174.976復(fù)式1.029186.1—188.2718復(fù)式3.0710201.882復(fù)式0.34合計=SUM(ABOVE)587=SUM(ABOVE)100=SUM(ABOVE)587=SUM(ABOVE)100戶型設(shè)計特點：主力戶型：為2房與3房，主力戶型面積為77-130㎡，占總戶型的89%；第一主力戶型為77--87㎡2房，第二主力戶型為100-107㎡3房；全明設(shè)計：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；通風(fēng)采光良好、景觀均好。除1號樓和12號樓以外，頂層設(shè)計為復(fù)式結(jié)構(gòu)；單體平面中設(shè)計了許多入戶花園，建成后可二次裝修為廳和臥室，因此為住戶增加使用面積約占建筑面積的10%，這是本案的重大賣點之一。第六局部時機與問題點分析海口房地產(chǎn)工程優(yōu)勢省政府所在地：與其他沿海省會城市相比，價格的升值潛力較大；公共建筑、政府機構(gòu)設(shè)置和生活配套設(shè)施較完善；海口市在行政、商業(yè)、教育方面等方面的功能遠遠超過三亞，而這對于那些在海南島就業(yè)、有子女、長期定居的人而言，自然是非常有吸引力的。在全國范圍內(nèi)屬較適宜居住的城市：地處海島，城市的空氣品質(zhì)良好，工業(yè)污染少，能見度高；海洋性氣候：冬暖夏涼，冬天最低氣溫在10-15度，夏季多雨，雖然中午氣溫可達最高35度左右，但早晚仍很涼爽；適合高緯度地區(qū)的人群來此地過冬，冬季穿一件單衣加一外套即可；海南省政府推廣“健康島〞、“第二居住地〞概念，海口被確定為我國第一個“世界健康城市〞的試點城市，其品牌效應(yīng)將給海口的房地產(chǎn)帶來更多的商機。本案工程優(yōu)勢出行便利：本案附近有近10條公交線路；即將開工建設(shè)的輕軌總站，離本案缺乏500米，建成后將大大提高住戶出行的便利性；工程規(guī)模較大：在海口在售樓盤中，總建筑面積超過九萬平方米的工程屬較大規(guī)模；規(guī)模大意味著社區(qū)內(nèi)配套較完善、物業(yè)管理上檔次、居住的舒適性強；主力戶型面積合理：第一主力戶型為77--87㎡2房，約占總戶型的33%；第二主力戶型為100-107㎡3房，約占總戶型的23%；上述兩種戶型是目前海口的房地產(chǎn)市場上較易銷售的產(chǎn)品，約占總戶型的56%。單體戶型全明設(shè)計：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；通風(fēng)采光良好；。單體設(shè)計的利用率高：單體平面中設(shè)計了許多入戶花園，建成后可二次裝修為廳和臥室，因此為住戶增加使用面積約占建筑面積的10%，這是本案的重大賣點之一。車行動線為人車分流式，住戶在小區(qū)內(nèi)步行有充足的自由，不受機動車輛的干擾；本工程設(shè)計了大量的地下停車位，在規(guī)劃時巧妙利用南北地塊高差，將地下室的北入口設(shè)計為地面入口，并利用這天然的調(diào)養(yǎng)給地下室充足的自然采光，即節(jié)能又舒適；社區(qū)的會所設(shè)計在半地下室與下沉式廣場、地下車位、電梯出入口相連，加強了區(qū)內(nèi)住戶的互動空間和人行便利；綠化面積較大：綠地面積總和較大，同時設(shè)計了架空層綠化和行道綠化；規(guī)劃上采用了圍合設(shè)計，做到了戶戶景觀均好。不利因素分析本案處在海口市的區(qū)位屬東南側(cè)城郊結(jié)合部，地理位置較偏；本案周邊的商業(yè)配套不夠成熟，生活配套不夠便利；東線輕軌總站仍在規(guī)劃中，預(yù)計2021年竣工投入使用，本案銷售時離建成時間較長，目前還無法享受它的便利；北面大型卷煙廠對本案的空氣品質(zhì)有較大的不利影響；投資商在海口的品牌推廣尚未展開，市場認知度缺乏，屬弱勢品牌。本案開盤時，估計我國房地產(chǎn)的市場仍未走出貨幣緊縮和“拐點論〞引發(fā)的市場觀望期，這對本案的銷售將十分不利。第七局部企劃初步工程的優(yōu)勢強化建議強化開發(fā)商的團隊組合：擴大現(xiàn)有合作團隊的知名度，可增加投資商在當?shù)氐男湃味取Ｌ貏e表達在規(guī)劃設(shè)計公司、景觀設(shè)計公司和物業(yè)管理公司，建議聘請國內(nèi)知名的品牌公司或請他們冠名為參謀公司；以彰顯本案投資商的品牌優(yōu)勢。在賣點宣傳上可稱為“優(yōu)秀的團隊的組合〞：規(guī)劃設(shè)計院、建筑設(shè)計院、景觀設(shè)計公司、建筑工程隊、物業(yè)管理公司。強化品牌認知度：注重工程品牌導(dǎo)入期的形象宣傳，努力提高品牌的知名度和美譽度。詮釋工程案名：所蘊涵的產(chǎn)品特性，以此為支持點向外延伸擴展的文化及情感訴求，包括文化品味、趣味性、參預(yù)性等。彰顯主題風(fēng)格：對工程的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計公司的設(shè)計方案進行詮釋、文化包裝。所獲榮譽：重點展示公司歷年所獲得的評比、參賽等獎牌，如工程質(zhì)量、榮譽等等；強調(diào)本案居住的舒適性與平安性：知名物業(yè)入駐：聘請知名的的物業(yè)管理公司作為本案的物業(yè)管理參謀，增強物業(yè)的專業(yè)性；提前設(shè)計物業(yè)管理方案：對本案建成后的物業(yè)管理特性進行文字解說與詮釋，增加親和力和歸屬感，同時與小區(qū)的文化和風(fēng)格相匹配，提升工程的附加價值；硬件配備〔可選〕：門禁可視對講系統(tǒng)、燃氣泄露報警系統(tǒng)、門磁感應(yīng)報警系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、社區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫智能管理系統(tǒng)、背景音樂播送系統(tǒng)等等。加強景觀配套：聘請專業(yè)的公司加盟：聘請知名的景觀設(shè)計公司為本案提供全面的環(huán)境景觀規(guī)劃，聘請專業(yè)的景觀公司施工，力求取得最適宜、最匹配的景觀效果。景觀配套內(nèi)容建議：〔僅供參考〕旱地噴泉、疊泉瀑布、兒童戲水池、兒童游樂場、雕塑等。因本案的游泳池偏小，建議將游泳池與噴泉、瀑布等水景結(jié)合，，將水景向空中擴展，提高趣味性、娛樂性和欣賞性。以各類雕塑為景觀主體：以花藝及人工雕塑作品組成立體式景區(qū)，營建“100米藝術(shù)雕塑長廊〞以“五大主題雕塑園〞組成小區(qū)主景觀；材料可選擇石、木、砼、石膏、玻璃鋼等，大型作品以造價相對低廉的玻璃鋼材料為主。可分為可任意踩踏的路面雕，可攀爬的景觀小品，提供休閑的椅、亭、橋等，營造“零距離〞的情景生活氣氛；在建筑外立面設(shè)計上增加層次感，并可增加色彩線條加強建筑外立面的雕像感。景觀推廣：著重強調(diào)工程的人文規(guī)劃、藝術(shù)氣質(zhì)、景觀品質(zhì)，處處彰顯小區(qū)的“藝〞“塑〞風(fēng)格和藝術(shù)素質(zhì)。制作景觀樣榜方案A：在第一階段展開銷售之前，首先建成中心花園，實實在在貫徹“綠色環(huán)保社區(qū)〞〔該口號有待再議〕的概念；方案B：在營銷中心旁搭建小型兒童游樂健身區(qū)，內(nèi)設(shè)滑梯、秋千及小型社區(qū)健身器材等。根據(jù)本案已有的優(yōu)勢和上述的建議，我們將本案的賣點收集歸納如下：本案最為杰出的賣點完美的戶型設(shè)計高利用率：實用面積大于建筑面積，或稱零公攤設(shè)計；戶型全明設(shè)計：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；薄進深設(shè)計：通風(fēng)采光良好、室內(nèi)動線清楚、干濕分區(qū)；完美的景觀配套：高綠化率：架空層綠化、水域景觀、行道綠化等；下沉式廣場：與電梯住宅、會所、地下室完美結(jié)合，充分考慮車行和人行動線。景觀圍合設(shè)計：做到戶戶景觀均好。完美的休閑、健身配套〔可對以下內(nèi)容進行篩選〕：室外康體健身場所：游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、健康步道、戶外健身廣場、戶外運動器械；室內(nèi)健身場館：乒乓球室、健身館〔成人健身器材，如電腦跑臺、臺階訓(xùn)練器、健身單車及重量訓(xùn)練器材等〕。會所：按照國際流行時尚和康體標準設(shè)計，主題“健康、輕松、愜意〞；注重配套娛樂設(shè)施，把會所建設(shè)成為獨具品的休閑、娛樂、交友的場所，會所室內(nèi)墻上懸掛大幅名師的油畫臨摹品，表達出高雅的藝術(shù)品位；體操舞蹈室：用于練習(xí)有氧搏擊操、辦公室小體操、瑜伽、健美操、普拉提、太極等；文化藝術(shù)展覽室、閱覽室、兒童活動室、咖啡吧、茶室、閱覽室等；數(shù)碼電影院：今后可用于小型音樂會、多功能會議室、放電影、講座、社區(qū)晚會等；健康護理中心：特設(shè)健康溫泉吧，除提供一般面部SPAR、身體護理外，更可設(shè)具保健調(diào)理成效的中藥浸浴及桑拿蒸汽浴室；音樂網(wǎng)吧：可供業(yè)主在此上網(wǎng)。平時可用于播放背景音樂，周未可邀請種類風(fēng)格的小型樂隊現(xiàn)場演奏、演唱。同時，可作為畫室與練琴室，為業(yè)主的孩子提供學(xué)畫及學(xué)琴的場所。提升本案附加值的其它賣點投資商強大的實力背景：將河南、海口等在建和已建成的房地產(chǎn)開發(fā)工程，作為本案投資人實力的背景；福建帝和投資海南達凱房地產(chǎn)開發(fā)海南帝和房地產(chǎn)開發(fā)河南帝和置業(yè)投資人在其它行業(yè)的投資經(jīng)歷也可以作為實力背景；出行便利本案附近有近10條公交線路；即將開工建設(shè)的輕軌總站，離本案缺乏500米，建成后將大大提高住戶出行的便利性；本案南臨海口市的主干道—鳳翔西路，鳳翔西路往東與東線高速公路相連接，通往三亞；鳳翔西路往東還與新大洲大道相連，通往海口美蘭機場；鳳翔西路往西與海口的中心主干道龍昆南路相連，可快速通往市中心。規(guī)劃合理：建筑組團分布：南北兩大組團，區(qū)內(nèi)戶外活動場所相互照應(yīng)。寬樓間距：樓間距在30米以上，東西向間距更大，人行其中感覺寬敞自由。人行動線合理：充分利用工程地勢的南北高差，對人車采用分流設(shè)計，讓區(qū)內(nèi)人行與戶外活動不受機動車的干擾，平安性大大提高；消防：消防的車行路線合理，將每一幢樓的平安設(shè)施與和日常使用的便利性充分考慮到。消防設(shè)施齊全，平安有保障。停車：充足的停車位：總戶數(shù)587戶，配600個車位，超過1：1，其中地下車位320個，地上車位280個。地下停車位采光充足，因為利用了南北向的高差、下沉式廣場，做足了自然采光；地上停車位充分考慮了中心花園的人行動線，并與會所、電梯入口相結(jié)合，充分做到人性化設(shè)計。優(yōu)秀的團隊的組合：規(guī)劃設(shè)計院、建筑設(shè)計院、景觀設(shè)計公司、建筑工程隊、物業(yè)管理公司。出色的物業(yè)管理：硬件與軟件俱佳，兼顧業(yè)主居住的平安性與舒適性。第八局部銷售策略設(shè)想主力客戶群定位根據(jù)本案周邊在售工程的客戶群現(xiàn)狀，我們認為本案島外客戶約占50%，購置人以房地產(chǎn)投資為主，休閑度假、退休養(yǎng)老為輔；來自島內(nèi)的購置力約占50%：近兩年來，隨著島內(nèi)經(jīng)濟的開展，本島居民購房比例不斷上升。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，海口目前的購房者70%集中在35-45歲之間，要針對這部份人群的消費特點作進一步的分析并設(shè)計營銷對策。售價：〔以下提供初步的售價預(yù)期〕定價依據(jù)：制定本案的均價時，應(yīng)先考慮投資商對因本案的利潤預(yù)期和本案的本錢預(yù)估以此確定本案的根底定價；然后，根據(jù)購置力市場的對本案售價的預(yù)期制定價格策略原那么：低價入市，低開高走。入市時的訂價是造勢的決定因素之一，通過本案前期的工程包裝，銷售現(xiàn)場、廣告宣傳、環(huán)境營造等方式造就本案的高品質(zhì)、高價位的工程形象，極大的提升心理價格；然后以低價入市，使心理價格與入市價格形成較大的差距形成銷售勢能。分期價格采用動態(tài)的提價模式：本案的工程將是分二期進行，銷售將在工程分期的根底上分階段進行；制定本案開盤期的均價時，可根據(jù)工程進度制定調(diào)價方案，或根據(jù)銷售進度和市場的反響情況制定調(diào)價方案、確定調(diào)價幅度；價格預(yù)期：預(yù)計本案的平均售價可定位于4000-4500元/平方米；預(yù)計第一階段可以均價3980元/平方米開盤，視市場情況和建筑工程進度逐漸拉高，目標是在二期開盤時能使平均售價到達4500元/平方米，總體均價將控制在4200—4300元/平方米。各單元定價原那么：制定基準系數(shù)、電梯因素、價差距離制作各單元售價表。預(yù)計本案的銷售起價可定位在3000-3500元/平方米，最高售價可定位在5000-5200元/平方米，同一銷售階段的價格區(qū)間可控制在1500--1800元/平方米。市場測試：價格制定后，需進行反復(fù)的現(xiàn)場測試，以便進一步調(diào)整價格。銷售速度：具體的去化速度，需待本案的各項方案確定以后，根據(jù)當時的市場情況進一步確定。銷售速度預(yù)期：開盤三個月完成開盤量的30-40%，交房時約可到達80%。入市時機〔待定〕本案工程現(xiàn)狀：工地現(xiàn)場：目前工地已平整，正進行根底鉆控，預(yù)計二至三個月后可開工興建；售樓部：尚未選址；推斷工程進度：假設(shè)六月份開始開工興建，預(yù)計2021年10月份可到達銷售條件；入市時機掌控：預(yù)計在售樓部人員進場后，經(jīng)過二個月的蓄水期，大約在工程建至二至三層時，一期商品房可正式開盤簽約。夏季是海口商品銷售的淡季，應(yīng)盡量避開這個時節(jié)，最好能在國慶黃金周開盤銷售。建議：一期商品房共七幢，建議分二個階段向市場推出。分階段公開銷售，現(xiàn)場銷控可盡力做到單幢樓較完整去化，利于團購客戶選房；分階段銷售將更有利于價格控制，取得利潤最大化。銷售工作方案籌備期工作：成立專案小組：本案工程代理工作接手后，公司將在海口成立“帝和華庭〞專案小組，指派專案籌劃總監(jiān)與專案營銷總監(jiān)長駐海南。方案討論：由專案小組主持制定與本案營銷推廣各項工作的具體方案，經(jīng)過與投資商工程負責(zé)人的屢次協(xié)商、討論后定案并付諸執(zhí)行；銷售經(jīng)理：由福州總部選派專案銷售經(jīng)理主持現(xiàn)場銷售工作，并由總部指派經(jīng)驗豐富的銷售人員協(xié)助工作。現(xiàn)場銷售人員選聘及培訓(xùn)：在聘用銷售人員時考慮以當?shù)厝藶橹鳎x擇普通話表達能力較強的人員。因本案的島外購房人較多，根據(jù)我們在北方工程的銷售經(jīng)驗，針對這一細分市場的客戶群，適當搭配在本島居住了一定年限的北方人作為本案的銷售人員。在籌備期，有針對性地對銷售人員進行第一期的現(xiàn)場培訓(xùn)，統(tǒng)一銷售說詞。引導(dǎo)期，亦稱“蓄水期〞：本案銷售人員正式進駐銷售中心后，即可進入引導(dǎo)期；根據(jù)廣告運動方案進入引導(dǎo)期的宣傳與推廣；視競爭樓盤上市情況和本案售樓部入駐后的市場反映情況，制定“蓄水期〞的客戶累積方法，一般以出售VIP卡的方式進行；可通過VIP增值、優(yōu)先選房、開盤優(yōu)惠折扣、附送開盤禮金等方式固定已累積到的客戶資源；目的：固定已累積的客戶，并不斷增加新客戶。開盤期：在本案取得預(yù)售許可證時，根據(jù)“蓄水期〞客戶的積累數(shù)量及VIP卡銷售情況，具體制定開盤時的選房方式；選房方式：以出售VIP卡號的先后順序或抽簽搖號的形式進行；制定具體的開盤廣告運動方案和現(xiàn)場營銷方案，確定具體的開盤日期和時間；在選定開盤日前幾天〔具體時間視客戶情況而定〕，發(fā)布開盤廣告，并通知VIP客戶；目標：在正式開盤時現(xiàn)場出現(xiàn)排長隊現(xiàn)象，限時選房將造成房屋更加俏銷。強銷期〔略〕：根據(jù)具體情況制定。續(xù)銷期〔略〕：根據(jù)具體情況制定。促銷活動設(shè)計：可在方案階段提供較多的促銷活動設(shè)計，再根據(jù)各時期的市場及銷售情況選擇運用。特別制訂適合島外人士投資買房的促銷活動和交易方式在本案的銷售方案上，為購房團設(shè)計便利的購房及交易形式；有選擇地參加北方中心城市的房展會，招集、組織購房團到海口實地考察并成為本案的購置力。第九局部推廣策略設(shè)想推廣策略〔由上述方案確定后，具體提出〕運用USP策略：尋找獨特的銷售主張，做到每一個廣告都要向消費者傳遞一個清晰的消費利益主張，每個主張都必須是獨特點、其它品牌無法提供或還沒有提供過的特質(zhì)和效用。階段廣告