綠城山東濰坊武家村地塊產品籌劃書2021年9月目錄

第一章前言山東濰坊武家村地塊位于濰坊市中心的南端，屬火車站南片區規劃范圍內，地塊橫跨通往市中心的鳶都主干大道——新青年路，南臨連接濰城區和昌樂縣的樞紐——寶通街，東南方向1.5公里之處是濰坊飛機場。東面瀕臨濰坊最大的800畝水面——鳶都湖畔風景區、白浪河風景帶，南面是濰坊最大的10平方公里生態濕地。該地塊具備與濰坊傳統生活中心良好的聯動性，更兼具極為稀缺的景觀優勢資源，可謂濰坊城南板塊住宅工程開發矚目之中心。從城市宏觀面理解，濰坊市近年在工業開展方面取得長足進步，在根底建設方面亦頗有建樹，已搭建起承接國內外產業和技術轉移的良好載體，成為倍受關注的投資熱土，整體產業開展具備很強的趨勢性，民間資本逐步增強。從房地產市場著手觀察，整體呈現向上開展，逐步成熟之趨勢，客戶需求也以向上調整為主，呈現出較為明顯的“淺碟型〞市場特征。值得注意的是，城市的開發理念及產品成熟度尚處于初級階段，競爭層面上存在較大的空間，產品突破及引領有很大的可能，存在把握市場價格話語權的時機。再聚焦工程的土地屬性及相對較低的容積指標，客觀上已決定了高起點、高標準的開發根本方向。地塊的自然稟賦，濰坊高端市場的供給缺口，綠城進入山東市場的首席力作，客觀限定了本地塊工程高品質、高檔次、精品化的開發方向。由于本工程在地緣上的特殊性，考慮南北地域差異性，因此在市場調查、工程競品及可借鑒案例、尤其客戶需求角度研究顯得尤為關鍵。本產品籌劃書的編寫綜合考慮了工程所處的區域特征和地塊特點，強調對當地區域客戶充分理解之根底上，從規劃、建筑、景觀、智能化及配套效勞等方面傳承綠城產品線的同時結合北方區域市場特征。在訴求綠城的精品開發理念的根底上，打造濰坊首席，同時力爭為類同區域工程開發提供可借鑒的實據。

工程可行性研究結論一、投資環境可行性結論關鍵經濟數據論證：濰坊市整體經濟處于快速開展期，一直保持高速增長，08年濰坊全年累計實現國內生產總值2491.8億元，同比增長13.20%。人均GDP的走勢，人均可支配收入的持續增長，在08年金融危機下,仍有14.4%的漲幅；保證了居民的購置力。而通過經濟環境的解讀,根據世界銀行相關理論和國際通用衡量標準判斷，濰坊房地產市場正處于高速開展階段。城市產業開展情況：工業方面，產業布局合理，形成門類齊全的工業體系。規模以上工業企業已達4119

家，主營業務收入3391.4

億元。第三產業開展方面，濰坊歷來是魯東地區重要的物資集散地。年交易額過億元的專業市場達36處。壽光蔬菜批發市場年流通量達36億公斤，為全國十大專業批發市場之一。目前市政府新規劃的全省最大的小商品市場、建材市場、農機市場和汽車市場四大市場群正在改、擴建中。正在建設的半島商貿物流中心將實現效勞業開展的新突破。可以說濰坊在工業根底及產業“二三并進〞具有良好的開展勢頭。城市開展方向研判：中心城市按照“東擴西延、南控北展〞的開展戰略，規劃為“一心、一環、一廊、一軸〞的空間結構，主要形成“四大板塊〞，即：中心城區：重點開展效勞業，滿足商貿、文化、教育、經濟運行和居住生活等方面的需要；東部高新技術開發區：重點開展高新技術產業，形成高新技術開展的高地和一流平臺；西部物流園區：重點開展物流業，努力成為全省及至華東地區重要的物流中轉點；北部濱海區：重點開展制造業，承當起全市經濟開展重點戲的任務；基于上述開展結構，濰坊的南面由于機場、鐵路線、水庫以及濕地公園的限制，受到制約，但是其余西、北、東三面開展空間比擬大，未來有大量的土地資源可以供給。工程所在區域土地將更能凸顯其中心城區聯動性強的價值特點，并且供給量也相對適度。二、市場可行性結論〔一〕濰坊市整體房產市場運行現狀2021濰坊市房產市場隨著大環境明顯回暖,商品房市場供給充足,銷售良好,價格根本穩定。前三季度,市區共批準商品房預售面積341.73萬平方米,同比增長50.82%；實際預售備案登記銷售面積154.08萬平方米,同比增長77.59%；市區共完成二手房成交面積76.26萬平方米,同比增長38.44%；成交金額17.24億元,同比增長43.78%。1-9月,全市房地產開發投資198.4億元,增長51.8%,比上半年提高22.6個百分點。全市房屋施工面積2381.8萬平方米,增長48.5%；竣工面積355.8萬平方米,增長121.1%。商品房銷售形勢向好。商品房及住宅空置面積一、二、三季度的增幅呈明顯的遞減趨勢,二、三季度分別下降13.6和8.8個百分點。商品房銷售額147.2億元,增長82.1%；銷售面積527萬平方米,增長55.7%。2021年1-10月,全市實際預售案登記銷售面積707.62萬平方米,同比增長250.76%。1-10月份,全市共完成二手房成交面積193.61萬平方米,同比增長70.54%；成交額38.88億元,同比增長65.82%。全市商品房住宅銷售平均價格2299元/平方米,同比上升5.46%；中心城區商品房住宅銷售平均價格為2887.23元/平方米,同比增長了0.86%。2021年在整體大勢趨弱的環境下，濰坊以改善型為主的市場需求下，表現相對平穩。于此整體市場之下欲取得銷量與銷價的突破，產品力將是決定性因素之一?！捕撤慨a板塊結構分析主要分為四個板塊：1.濰城區：隨著市政府的遷移，該區域日趨衰弱。市政配套相對完善，但各項配套老化，市民認知程度較低。2.奎文區：城市中心區域，政治經濟文化中心，商貿開展迅速，配套完善，開展勢頭強勁，市民認知程度高。3.坊子區：距市中心相對較遠，區域市場開展不夠成熟，配套欠缺，自然環境資源一般，市民認知程度低。4.高新區：新興開展區域，工業企業較為集中。市政配套有待加強。區域還尚未建設完整，市民認知度較高。工程所在區域不屬于傳統板塊，處于市場形成初期，對于客戶來說相對冷僻；但關鍵在于前文提及的稀缺景觀資源及良好的市中心通達性將賦予工程決定性的開展潛力。工程所在板塊完全有趨勢開展為濰坊市中低密度宜居板塊。三、工程本身可行性結論從三方面論述：1.土地屬性分析：從濰坊的資源角度審視，城市資源少山少水，資源相對貧乏；而本地塊占據了城市的稀缺資源〔鳶都湖白浪河景區，國家4A級濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處〕；同時白浪河為濰坊市的母親河具有一定的文化底蘊的訴求；離塵不離城，具有極度稀缺性。加之低密度產品指標，具備充分的高端傾向。且本工程的道路通達性佳；符合城郊居住享受的屬性；地塊承載了塑造高端住區的功能。具備改變市場傳統認知的時機及可能。2.濰坊目前購置能力分析：市場置業意識較好，在經濟上而言，亦處于山東的高水平線上；濰坊經濟實力在山東排名第四，而房地產市場開展卻很落后，房價缺排在倒數第二，購置力為工程的高端品質的訴求提供了保障。3.市場競爭情況綜述：目前在售工程整體營造水平不高，多數工程景觀和產品規劃營造還處于模仿階段，房地產營銷屬于初級階段，而綠城所具備成熟的高端房地產經驗及產品的細節研擬注入了信心。如綠城百合系列的南派小鎮在對4-5層公寓為主，局部8-18層小高層電梯公寓，大面寬、短進深，精致獨特老虎窗、威盧克斯窗、八角窗〔最小的窗寬為600mm〕、雙坡頂和四坡頂的組合得到了成熟的運用；提供了參考借鑒及經驗。四、經濟可行性結論初步測算，工程本錢價格約在3500元/㎡。目前預估，工程整體均價約為6000～6500元/㎡*備注：工程本錢需行詳細測算，市場價格預測仍需進一步研擬。五、主要結論投資環境改善，產業轉型開展，房地產開展速度可期。房產市場穩定向上，工程所在區域存在時機土地具備高端屬性，客戶購置能力仍有保障整體市場高端缺失，工程高端路線時機較大

工程開發理念本工程開發建設做為綠城來濰坊的第一個工程，注定了他的高起點、高標準的開展規劃定位，工程整體具備標桿性住宅工程的地位，住宅可與青島、杭州高端住宅相媲美，公建局部以高端和差異化贏得主動權，工程整體具備多功能城市綜合體工程的典范作用，通過科學的規劃到達最優化利用工程資源的目的；產品應具有前瞻性和對未來的持續適應能力。在設計中應做到：一、工程整體應與未來該區的舒適、休閑、高品質區域定位相吻合，并在規劃布局、建筑設計、建筑風格等方面表達城市的特色。二、遵循綠城桂花系列的設計原那么，在建筑尺度、色調、材料方面與周邊環境既有照應又有創新。三、根據工程基地情況，最大程度地利用湖景資源，結合工程內部景觀設計，營造多層次、多角度的景觀視線，收放有度。四、充分考慮工程內部各功能區的組織關系和功能互補關系，從市場角度出發，合理工程于周邊環境交通的位置和體量關系。五、住宅局部應以舒適型品質來定位，高度重視戶型設計的合理性，并合理規劃和配置完備、合理、適用的公用設施和配套，注重公共部位設計及細節設計，處處表達精品房產的特質。六、會所設置需充分考慮未來客群生活方式，功能配套與效勞品質應與產品品質相得益彰。第二章城市環境分析第一節歷史人文一、城市歷史文脈濰坊歷史悠久，源遠流長，早在7000多年前，就有人在這里生活定居。夏商代，境內有斟灌、寒、三壽等封國。周初，武王封太公望于齊，都營丘〔今昌樂境內〕。春秋時期，現市轄區分屬齊、魯、杞、莒等國。戰國時，大部屬齊，諸城等地屬魯。秦代，東部屬膠東郡，高密置縣，西部屬臨淄郡，東南部屬瑯琊郡。漢代，市境為青、徐2州刺史部所轄，分屬北海、瑯琊、齊3郡和甾川、高密、膠東3國。三國時，地屬魏。南北朝時，南朝地為劉宋，北朝地屬元魏。隋代市境屬北海、高密郡。唐代屬河南道，青、密2州。元屬中書省山東東西道宣慰司，置益都路。明朝市境置青州、萊州2府，屬山東承宣布政使司。清朝為青州、萊州2府所轄，屬山東省。1948年濰縣解放，成立濰坊特別市〔省直轄〕。2007年，濰坊市進行行政區劃調整。調整后，全市共67個鎮，1個鄉，49個街道。其中：將安丘市的黃旗堡鎮、趙戈鎮，昌邑市的太保莊鎮劃歸坊子區管轄；將壽光市的大家洼街道劃歸寒亭區管轄。2021年，將昌邑市飲馬鎮的48個村，北孟鎮的橫路屯、大陳、大石門等3個村，高密市闞家鎮的27個村，井溝鎮的7個村，相州鎮的8個村劃歸坊子區太保莊鎮管轄。將安丘市景芝鎮的14個村劃歸坊子區趙戈鎮管轄。2021年，諸城市撤銷桃林鄉設立桃林鎮；坊子區撤銷黃旗堡鎮設立黃旗堡街道辦事處；寒亭區撤銷高里鎮、朱里鎮,分別設立高里街道辦事處和朱里街道辦事處；青州市撤銷黃樓鎮設立黃樓街道辦事處；昌邑市撤銷圍子鎮設立圍子街道辦事處。二、區域歷史文脈白浪河是流經山東省濰坊市城區的一條最為重要的河流，橫穿昌濰大平原，前身是濰坊老城的護城河，河水自南向北緩緩流過市中心，把濰城和奎文兩區分隔開來，將濰縣劈為東、西兩半。全長127公里，其中城區段21.7公里?？梢哉f，濰坊起源和開展都是沿白浪河流域而立，“母親河〞當之無愧。上世紀的六七十年代濰坊市建了好幾個鋼鐵廠。同時還大搞群眾運動煉鋼。白浪河兩岸濃煙滾滾，爐火熊熊。，由于人們忙于打派仗，無暇顧及白浪河的整修，兩岸河堤上垃圾成堆，河里雜草叢生、污水流淌。改革開放以后的濰坊趨向于往東部開展新城，以高新技術產業為主。近年來，隨著濰坊城市建設的快速開展和城市品位的不斷提升，白浪河兩側城區段已成為濰坊最繁華的商務區和城市標志性地段。為全面提升白浪河兩側建設檔次和水平，充分挖掘濰坊傳統歷史文化，打造具有國際水準的特色濱水景觀區，進一步改善城市人居環境，市委、市政府決定對白浪河及其兩側進行全面綜合整治和改造提升。西部作為以物流為主導的區塊開展潛力有限，東部地區已經較成熟，開展空間少；而崛起的南部區塊隨著舊城改造，白浪河整治以及政策的導向勢必是未來的開展主線。第二節地方文化習俗一、城市內各區域在當地居民心目中的印象城市開展的大基調為“東擴西延南控北展〞，隨著濰坊市政府東移到高新技術開發區，近五年濰坊的主要的開展方向為向東開展，高新區的建設已經初見端倪；而南向是城市的景觀資源區塊，未來將形成中低密度的居住高端區。而目前的認知上，城市向東認可度最高；西部老城區，比擬破舊，認知相對較低；北部為產業區，環境及配套欠缺；南部處于市場認知初步階段，非傳統置業板塊，但景觀環境較認可。二、地方性、區域性民俗〔一〕濰坊民俗——打秋千濰城舊日打秋千的風俗與放風箏一樣流行，近年這項活動也在逐步恢復。打秋千的活動在清明、寒食時節展開，有運動和娛樂的功能，也兼有信仰上的原由，“月秋千〞是一般人家所架的秋千。舊時習俗：清明逢在農歷二月間，從正月十六日吊秋千；假設清明在三月，就從二月二日吊秋千，總要跨一個月頭，所以叫“月秋千〞?！捕碁H坊民俗——放風箏放風箏，是境內居民清明時節傳統的活動習俗。濰坊風箏歷史悠久，著名遐邇，素有風箏之鄉美名。節日期間從城鎮到鄉間，普遍放風箏，且越來越盛。風箏式樣繁多，尤濰城、寒亭見長。1984年4月1日濰坊舉行首屆國際風箏會以后，濰城被譽為“風箏城〞；1988年又命名為“風箏都〞。〔三〕濰坊民俗——桃俗青州盛產蜜桃，民間有敬桃習俗，當地旅游部門籌辦了桃文化展室，每年秋天舉行壽桃節，還準備創立云門山桃博物館。青州農村家家養花，各家花壇里必有一株“洋桃花〞，又必有一株桃梅，俗信“花中有桃，百花興旺〞"家有桃梅鬼不殃。〞民間俗傳桃可避邪，因此，桃在生活中幾乎無處不在。節日顯示桃文化：春節與元霄節掛桃形燈籠，掛“桃壽星圖〞。端午節，大門兩旁插桃枝。建筑用桃作裝飾：大門上掛匾，必用桃形釘。大門檐下要鑲刻有桃圖案的方磚。用具有雕桃八仙桌，桃形茶具。擺設有桃爺、桃娘、仙桃老人。三、居民的群體性格特征濰坊人忠厚直爽，外粗內秀，講義氣，受儒家文化的熏陶，特別講究人際關系和尊卑等級，愛走上層路線。濰坊人鄉土意識重，地域自豪感強，到處認老鄉。與濰坊人有過接觸或交往的外地人對濰坊人的描述總是：憨厚而寬容，樸實無華，真誠坦率，樸素爽直，善民寬厚，樸實的就像一棵紅高粱。雖然濰坊人有思想，但缺乏機智，說白了，就是有經商之能卻不精于此道，有文化卻不善于辭令。論酒量，濰坊人算不上天下第一，因為有東北人和新疆人，但他們的豪爽酒風可以讓不知內幕的東北人和新疆人甘拜下風。濰坊人可謂是“吃苦一族〞，是中國人中最能吃苦耐勞的群體。濰坊人可以吃苦，但絕不可以冒險，寧可穩坐家中吃煎餅，也不愿外出找尋金餑餑。幾千年來，竟真沒有一個值得一提的大商人和大實業家。儒家文化長期禁錮和近代濰坊經濟受列強控制恐怕要算是罪魁禍首了，傳統觀念使濰坊人普遍認為經商致富是“背德〞的可恥之事。濰坊人還有一個特點是重名輕利。對濰坊人來說，利益當然是不可無視的，但面子問題才是最重要的。如果面子與利益形成沖突，我相信，大多數濰坊人會忍痛舍利而求面子。比方，你幫別人做了事，別人給你一定的酬謝，按理說是天經地義的。但是，絕大多數濰坊人會因為擔憂落個貪利的臭名，而百般拒絕。再比方，朋友之間小聚，不管什么原因，濰坊人到最后往往會爭著埋單。不是濰坊人不愛財，而是濰坊人愛面子勝過了一切。盡管吃虧以后也會痛罵，但下次還會照舊。濰坊人最感到自豪的，不是自己做了多大的官，不是賺了多少錢，而是自己的人品不被人挑剔。這大概就是儒家文化熏染的結果吧。四、居民的日常消費習慣、特點及消費心態消費方式絕對是保守的，他們中的絕大局部人學不會超前消費。今天花明天的錢，總是讓他們覺得不平安，不踏實。甚至有點敗家子的味道。所以，你很少看到，買不起車的山東年輕人貸款去買車，吃不起的飯店借錢去吃。永遠是中規中矩的理財觀念：今天攢錢，掙來幸福的明天?，F在看來，這樣的觀念是顯得保守和呆板，但在他們眼里，這樣平安。另外把勤儉當成最根本的美德，但對待親朋鄰里甚至陌生人又極其慷慨大方，比擬喜歡面子，總是把最好的拿出來招待客人，次點的寧愿自己留下來吃。第三節城市建筑的特色2003年的濰坊和2006年的濰坊變化非常大，城市建設和根底設施變化特別明顯。近幾年來，濰坊城市建設著力打造個性，凸顯地方神韻，一座具有三河風情的現代化世界風箏都，正挺立在半島城市群中。

濰坊是世界風箏都，風箏是濰坊的名片。在濰坊的城市建設中，風箏文化和風箏特色得以全面表達。今年4月濰坊國際風箏會前竣工的世界風箏都紀念廣場，建有詠箏棧橋、風箏音樂噴泉、風箏雕塑等系列景點，成為濰坊標志性城市景觀。開建于2004年底的新濰坊火車站及廣場，主體建筑已經封頂，在造型設計上，以蝴蝶風箏為設計元素，全力打造濰坊的又一標志性建筑。漫步街頭，風箏為主題的景觀到處可見，世界風箏都的特色在濰坊越來越突出，越來越鮮明。濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層；喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果。第四節自然條件一、氣候特征濰坊屬于北溫帶季風區，背陸面海，氣候屬暖溫帶大陸性季風氣候。其特點為：冬冷夏熱，四季清楚；春季風多雨少，已發生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風頻吹。年平均氣溫12.3℃，年平均降水量在650毫米左右。二、氣候要素〔一〕氣溫1978-2007年平均氣溫12.9℃，一月平均氣溫-2.3℃，七月平均氣溫25.3℃，極端最高氣溫40.7℃，出現在1982年5月25日，極端最低氣溫-24.2℃，出現在1985年12月8日；〔二〕降水歷年平均降水量591.9毫米，最大年降水量1286.7毫米，最小年降水量299.5毫米。1959～1967年，平均降水量677.5毫米。1968～1976年，平均降水量為572.6毫米。1977～1985年，平均降水量為511.4毫米。1989年降水量360.8毫米。降水量有逐年減少的勢頭。境內年平均水差異不大，為10～30毫米，干旱和濕潤季節清楚。年降水量分布不均：春季平均降水量79.3毫米。夏季降水7月下旬至8月上旬的降水量為98.3毫米，占夏季降水量的25.4％。秋季降水量101.2毫米。冬季降水量最少，只占全年降水量的4.1％。歷年平均降水日數為78.7天，最多年108天〔1964〕，最少年58天〔1965〕。降水日數以夏季最多，春秋次之，冬季最少。歷年最長的連續降水日數為9天，降水量180.5毫米，出現于1959年8月。一日最大降水量148.8毫米，出現在1964年7月28日。歷年最長連續無降水日數為71天，出現于1973年11月10日至19741月19日。歷年降雪平均始于11月28日，止于來年3月18日，年平均降雪日數9.5天。〔三〕日照全年平均日照時數2607.4小時，日照率為59％，年內日照分布不均，以5月日照時數最多，為274.3小時，日照率為59％。0℃以上的日照時數為2086.4小時，占全年總日照時數的80％。10℃以上的日照時數為1568.6小時，占總日照時數的60％?！菜摹筹L1、風全年主導風向為東南偏南風，出現頻率為9％。冬春季盛行西北偏北風，夏變兩季盛行東南風。全年平均風速3.5米/秒。4月份最大，平均4.5米/秒，最大風速達22.3米/秒，8月最小，平均風速2.5米/秒?！参濉碀穸?、蒸發量和無霜期1、相對濕度1959～1989年，年理均相對濕度為66％，與1933年相比低21.5％。最高為74％〔1974〕，最低為59％〔1968〕。季理均濕度以夏季最高，為75％。春季最低，為58％。月平均濕度以8月最高，為82％。3、4月最低，為57％。2、蒸發量1959～1989年，平均年蒸發量2029.5毫米，最大年2531.8毫米，最少年1620.2毫米。年內蒸發變率較大，3～5月份占全年蒸發總量的30～35％，6～9月占45～50％，10月份至次年2月僅占20％左右。一日最大蒸發量為29.6毫米，出現在1972年6月16日。3、無霜期濰坊全市一年中無霜期195天。

第五節自然災害濰坊市一年中，冷、熱、干、濕的季節變化很大，背陸面海經常能使某一時段的氣象要素發生異常，造成多種災害性天氣。春季風多雨少，易發生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大；秋季天高氣爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒風頻吹。其中影響范圍較廣、危害較大的有暴雨、臺風、洪澇和干旱等。小結：歷史人文——具有較為深厚之人文底蘊地方民俗——民風淳樸、忠厚直爽、吃苦耐勞、好面子、消費習慣保守建筑特色——根本屬初級階段，以單一多層方正型樓宇為主自然條件——屬溫帶大陸性季風氣候、冷夏熱，四季清楚，非自然災害頻發地區

第三章工程地塊及周邊概況第一節工程地塊規劃指標1、工程地塊狀況LINKExcel.Sheet.12"C:\\Users\\島主\\Desktop\\地塊細化指標.xlsx""Sheet1!R5C9:R23C11"\a\f4\h工程地塊由三宗保障性用地組成，其中保障用地一、二為住宅用地，保障用地三為商業用地。地塊一、二之間被城市主干道-青年路〔雙向六車道〕別離?？傆玫?7.7公頃，總建筑面積358720方。工程地塊規劃指標具體指標見下表：

第二節地理位置及現狀一、地理位置本工程在行政區域上屬于濰城區，處于行政區域的最南端，雖為傳統的老城區，但認知不高；為城中村的聚集地，非傳統置業板塊。地塊東至鳶都湖白浪河景區、南至寶通街、西至農田、北至鳶都湖交運花園。二、地塊現狀〔一〕工程四至東至：鳶都湖白浪河景區，國家4A級濕地公園，水面寬200-300米，水域面積800畝，白浪河水域最大之處?！舶桌撕訛闉H坊市的母親河〕西至：農田——旱季作物，政府已經規劃為住宅用地。南至：緊鄰寶通街——雙向六車道，瀝青路面已全線貫穿，為城市外延后的南向外環線，多貨運車輛，產生較大嘈音；南面還有濰坊最大的10平方公里生態濕地。北至：早期開發的商品房〔鳶都湖交運花園〕及代建商品房〔恒信西江月〕工程中間被新建成的新青年路〔瀝青路面，雙向六車道〕分隔，新青年路直達市中心，路程4.5KM，車程15分鐘。工程和市中心的聯動性好，而且占據城市稀缺板塊資源。本案本案東面--鳶都湖西面—農田北面—交運花園南面—寶通街地面現狀地塊根本平整，內有少量農居點在拆遷中；北側安置房已經結頂〔三〕、周邊道路及規劃交通情況工程交通條件佳，兩地塊間新規劃的新青年路已經全線貫穿，雙向六車道通車；直達市中心，路程4.5KM，車程15分鐘。工程南側緊鄰寶通街，城市外環南移，寶通街成為城市二環道路；和下屬縣市聯動性好。另工程地塊南側約1.5KM，為濰坊機場〔貨郵業務是濰坊機場的主要業務〕。工程與市中心，周邊鄉鎮及物流運輸集中地均具備極佳之道路交通條件?！菜摹?、工程地塊配套情況整體而言，工程周邊目前根本處于初級階段，主要以社區底商的形式存在。主要配套仍需依靠和城市的良好聯動性，依托城市中心的配套；目前最近的生活商業配套圈為火車站小商品城?！惨娤卤怼硨傩砸蜃蝇F狀規劃配套設施文脈屬性無無日常商業零散超市、露天菜場白浪河休閑商業街區教育配套配套村級中、小學地塊內規劃有幼兒園及小學配套建設用地娛樂休閑無無醫療配套榮復軍人醫院，社區醫療站，小門診，藥店無交通條件公交便利公交地塊西南側規劃有大型公交樞紐站私車交通交通便利城市外環南移，寶通街成為二環。交通狀況交通通暢、無擁堵現象交通通暢、無擁堵現象交通噪音南側寶通街路段有局部過境車輛，有一定噪音，飛機航班噪音城市外環南移，寶通街成為二環。機場遷移環境景觀

條件可視景觀東側鳶都湖白浪河景區，國家4A級濕地公園東側鳶都湖白浪河景區，國家4A級濕地公園距離景觀區距濕地公園約500米；浮煙山景區3公里距濕地公園約500米；浮煙山景區3公里空氣質量良好良好小結：地塊指標——體量較大，目具備規?；瘍瀯莸乩砦恢谩挥诶铣菂^南端，與市中心距離適中交通狀況——與城市重要生活節點保持良好交通聯動性工程四至——東面臨湖，存在較好之景觀優勢配套——以社區底商為主，根底民生類配套齊全，品質化配套后期有待提升第三章市場定位第一節、市場供求分析土地市場情況從歷年的政府的土地出讓情況〔圖3-1〕，我們可以看到，濰坊從2007年至現在，土地維持了較大的供給，處于大量的供地階段。2021年到達更是到達了5387畝的峰值，2021年供給放緩但依舊在高位，一級市場供給充足。圖3-2圖3-2圖3-1按商品房正常的開發周期，未來一級市場給工程帶來的市場面體量的競爭主要為2021年后的土地出讓供給：故從整體供給量角度，根據供給總量和區域的劃分初步框算〔圖3-2〕預計未來供給量〔1-2年〕高達8千多萬，體量巨大；市場將面臨體量競爭的紅海從競爭區域角度觀察，其中濰城區競爭最為劇烈。

商品房市場情況1、供給情況2006年，市區完成施工面積412萬平方米，同比增長47.14%；2007年，完成施工面積650萬平方米；2021年市區完成施工面積約600萬平方米〔全市房屋施工面積2381.8萬平方米〕，根本年均出讓土地可建面積在500多萬方。目前市場存量約378萬方〔主要在售工程統計〕區域高新區奎文區濰城區合計可售住宅面積(萬方)140.1131.5106.3378主要在售典型工程供給量充足，供給區域特征如下所述：奎文和維城兩區成為主力供給區域。但從集中區域來看工程集中分布區在城市老中心東西兩翼擴展，南向供給相對緩和。2、市場去化情況2006年，市區完成銷售面積97.08萬平方米，同比增長33.35%；2007年，完成銷售面積117.28萬平方米；而2021年在整體市場大勢的帶動下主城區商品房銷售面積到達360萬方，到達銷售的峰值水平；年均去化根本在200萬方。小結就整體供求情況分析：依照土地市場供給及目前市場存量，未來2-3年時間內，整體仍將呈現供略大于求職市場格局就目前需求情況分析，市場普通品類工程存在去化周期較長之特征工程所在區域后市供給量相對較小，但考慮到工程定位必將以市域競爭圈為考量，故工程產品突破及適度差異化須在產品定位中考慮

第二節、競爭水平分析一、區位競爭情況工程區位條件競爭主要來自市中心各板塊，各板塊根本特征如下：濰城區：傳統城區但隨著市政府的遷移，該區域日趨衰弱。市政配套相對完善，但各項配套老化，市民認知程度較低。符合濰城區本地人及工薪階層的根本居住習慣；業態主要以多層為主，產品以中低端為主價格相對較低?？膮^：隨市政東遷成為城市新的中心區域，政治經濟文化中心，是新一輪的重點開展區域，配套完善，開展勢頭強勁，市民認知程度高。該區域的商品住宅檔次也較高，代表濰坊較為先進的地產市場，聚集了大量高端改善客群，業態主要以小高層和高層為主，目前區域銷售均價處于價格高位。高新區：得益于城市的東擴〔市府的遷入〕以及和奎文區的聯動，成為是濰坊正在崛起的區域，市民認知度較高。但區域還尚未建設完整，市政配套有待加強。業態豐富，在各類產品競爭中都處于一個比擬領先的地位，價格接近奎文的水平線。綜上所述，工程在區位方面的競爭力可作如下闡述：由于區域房地產市場處于高速開展階段，房產板塊的概念根本為形成，目前根本以行政區域來大致劃分；本案雖處濰城區，但脫離傳統置業集中區域；較為有利的條件是，在城市原本缺少景觀的大背景中，工程周邊占據了城市稀缺的景觀資源，成為和其他板塊競爭的一個核心優勢，競爭力可彈性增加。同時在與傳統市中心聯動性比擬易不占弱勢。工程區位條件可萃取其于濰坊市場的獨特性。二、工程競爭力分析1、物業類型小高層組合多層或純小高層的物業，成為市場主流；低密度產品稀缺。目前市場在售低密度產品如下表所示：區域樓盤建筑形態坊子區普利城市花園疊加別墅坊子區鳳棲墅1號獨棟坊子區鳳凰太陽城花園洋房奎文區淺水灣花園洋房、聯排、疊加別墅從目前市場供給及2021年至2021年5月出讓土地的容積看，平均容積在2.6；容積在1以下及1-2之間的均僅一宗，低密度產品市場稀缺性強。結合區位條件觀察，市場上百個在售工程僅4個主要在售工程，而且處于城市的邊緣化?？梢钥闯?，城市缺少大型景觀資源,致使低密度產品稀缺。2、工程檔次市場最為核心的近百個工程售價情況占比情況如下列圖所示：發現目前濰坊市場的工程競爭水平根本停留在中端市場，單價3000元～4000元的工程為市場絕對主流，占比66%。即使局部高價工程，主要憑借其地段的優勢對價格拉升明顯，工程塑造一般，競爭線未能很好的延展，產品比擬單一。詳細從產品塑造及營銷方面著手分析，存在同質化嚴重，塑造能力不強；如市場根本為封陽臺，幾乎沒有其他的附加值；社區的品質不高，較少有提升品質的如人車別離等規劃設計，布局和建筑形態單一。大多數處于簡單模仿階段；工程營銷工作粗糙；導示系統標識不明顯或不完善，少有精神堡壘；售樓處的接待流程和禮儀不標準，效勞意識缺乏。主要結論：中端工程市場競爭聚集，真正意義高端工程為市場空白，無論在產品面及營銷面，都存在較大的市場塑造空間。三、之于戶型競爭1、去化情況從個案角度進行戶型剖析，主要參考工程分析如下：由于改善型市場特征，戶型供求的表現我們可以發現：市場供給層面上三房成為主導，整體去化率也到達62%，特別是100-110方的機能型三房，市場認可度最高；面積段上，90-120方成為市場成交的〞領頭兵〞。簡而言之，面積控制的、三居室，更易為市場接受；但鑒于大戶型的體量較小之故〔樣本采集問題〕，大戶型的接受度將在客戶需求中進一步求證。濰坊市場戶型去化一覽房型面積段

〔平方米〕供給套數供給占比去化套數去化占比一室一廳70以下2083%16780%二室二廳90以下4687%30966%70%90-110145922%103671%三室二廳100-1103806%35092%62%110-120177127%113464%120-150228634%123554%4室以上150以上941%1516%2、戶型塑造情況1〕、主要工程典型戶型賦海世家典型戶型香頌灣典型戶型該工程戶型主要偏重臥室數量的設置，98方，119方均設置為三居室一衛的設計，但對衛生的通風性要求較高，即使無法做到很好的開窗設計，亦采用小氣窗的設計方式來滿足條件。玫瑰園典型戶型129方三室兩廳一衛和156方的三室兩廳二衛；戶型南北通透，偏重采用凸窗的設計手法，在陽臺的設計不太注重，三房南北通透的戶型僅一個南向陽臺，且為全封閉式設計，算產權面積。淺水灣典型戶型退臺花園洋房戶型，面積187方，四室二廳二衛在套房、全明、等常規設計外還增加了大露臺和封閉式花園的設計，使戶型在滿足舒適的情況下更加趨向生活的情趣化。匯嘉·瑞景園典型戶型三房舒適性設計，面積最小146方；房間全南設計，南北通透，全明設計，光線充足，陽臺為封閉式設計。2)、小結市場上目前戶型設計根本以南北通透，全明設計，附加值空間不多，多以露臺形式呈現較為常規。在滿足客戶的根本偏好前提下，目前市場已趨向同質化；戶型尺度設計，低密度產品附加值表達等方面具備較大突破空間。第三節、高端客戶分析通過對當地客戶的訪談以及區域市場專業房產人士的交流，我們對市場高端客戶有了以下認識：1、客戶背景分析1〕、年齡背景年齡分布在30－50歲之間。其中購置力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。2〕、教育背景大專以上學歷為主，受過高等教育，見識廣。3〕、家庭規模家庭結構為太陽或小太陽之家及中年之家，但有和家人居住的習慣〔丈母娘家和女兒女婿一起居住〕。4〕、行業背景集中于政府官員、大型制造業高管、物流業、貿易類、私營業主、金融類為多。5〕、職業背景各類私營業主，創業型業主、政府官員和高級白領；職業經理人，管理參謀，專業代理〔商〕，高級營銷人員；專業技術領域，經營管理類；工程師、建筑師、電腦程式設計師、會計師、醫師、高級證券金融從業者、高科技應用型產業研究人員、貿易從業人員。6〕、收入背景知識型收入人群，從事專業的領域，或壟斷性行業，收入固定有保障；財富的積累是另一塊較大的家庭收入。2、目前居住條件根本擁有兩套〔含〕以上住宅，已經擁有地段性〔市中心〕房產；對小區環境不滿意是置業的主要誘因；或三代居改善提升。3、工作生活形態1〕、工作方式大多處于事業的穩步上升期，需要付出更多的精力去實現更高的價值，工作壓力相對較大，較強的事業心；更多的時間花在工作之中。外出時機多，豐富的閱歷。2〕、生活方式生活類型——懂得用自己的智慧創造財富、創造生活品質與情趣；重視后代子女的教育開展；娛樂交友方面樂于結交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費，有一定的精神需要產生的消費，看重圈層娛樂，健身休閑、身心的放松。居住意識——房子是身心放松的地方，非常安逸、私密性，希望有個思考的獨立空間；有時把房子看成是獎勵自己或家人。日常休閑方式——喜歡身心放松的休閑方式，更多的是圈層間的活動；會安排時間陪家人小孩。4、內在需求屬性1〕、總價的承受能力二次改善性客戶，完成了財富的第二次