房地產開發各環節稅

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目錄

一、取得土地環節.............................................................3

（一）城鎮土地使用稅...................................................3

（二）印花稅（土地出讓或轉讓合同）.......................................5

（三）契稅..............................................................5

二、設計施工環節.............................................................6

（-）印花稅（設計合同）..................................................6

（二）印花稅（建安合同）..................................................6

（三）印花稅（借款合同）..................................................6

三、房產銷售環節.............................................................6

（一）土地增值稅（預征）..................................................6

（二）企業所得稅（未完工開發產品）.......................................7

（三）印花稅（商品房銷售合同）...........................................8

（四）增值稅...........................................................8

（五）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加........................8

四、竣T交房環節.............................................................9

（一）企業所得稅（完工開發產品）.........................................9

（二）房產稅...........................................................10

（三）土地增值稅（清算）.................................................10

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一、取得土地環節

（-）城鎮土地使用稅

以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土

地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方

從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

城鎮土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個

人征收的一種稅。

1.計稅依據

城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，土地面積計量

標準為每平方米。

2、稅率

A城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有嗝度的差別稅額，按大、中、

小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納

稅額，具體標準如下：

A大城市1.5?30元；

＞中等城市1.2?24元；

＞小城市0.9?18元；

?縣城、建制鎮、工礦區0.6?12元。

表1：城鎮土地使用稅稅率表

級別人口（人）每平方米稅額（元）

大城市50萬以上1.5-30

中等城市20萬一一50萬1.2?24

小城市20萬以下0.9?18

縣城、建制鎮、工礦區0.6-12

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3.應納稅額的計算

年應納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額

城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。

納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》

（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業

建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

土地使用稅針對“集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用

地”各地稅務局有減免優惠。

4、案例

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某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出

讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為

34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土

地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？

分析：該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應

繳納2個月土地使用稅：56000X4X2/12=37333.33元。

（二）印花稅（土地出讓或轉讓合同）

對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收

印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

（三）契稅

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價

格。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂_L地、房屋權屬轉移合同的當天，

或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

契稅稅率為3%?5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在

前款規定的幅度內按照該地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備

案。

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二、設計施工環節

（-）印花稅（設計合同）

建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之

五貼花。

（-）印花稅（建安合同）

建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金

額萬分之三貼花。

（三）印花稅（借款合同）

銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，

按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

（-）土地增值稅（預征）

房地產開發企業土地增值稅預征和清算分二類進行：普通住宅、非普通住

宅和其他類型房地產。

除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標

準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑

標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困

難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文

件，經當地主管稅務部門審核后確認。

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土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房

地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產

權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉

讓房地產有關的資料。

預繳稅額二（預收款一預繳增值稅稅款）X預征率

預征率：住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%

（-）企業所得稅（未完工開發產品）

企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季（或月）計

算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛

利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按卜.列規定進行確定：

（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城

區和郊區的，不得低于15%。

（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3機

應納企業所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）X適用稅率

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稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度

終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。

（三）印花稅（商品房銷售合同）

對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分

之五貼花。

（四）增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

表2:增值稅稅額計算計稅方法應納稅額

環節

預征一般計稅預收款/(1+11%)*3%

（收到預售款未開發票簡易計稅預收款/(1+5%)*3%

時）

清算一般計稅（銷售收入-允許扣除的土地價款）/

（開具發票或完成交房（1+11%）*11%-進項稅額-預繳稅額

時）簡易計稅銷售收入/（1+5%）*5%--預繳稅額

（五）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加是對從事工商經營，繳納增

值稅、消費稅的單位和個人征收的一種稅。

1.計稅依據

在繳納增值稅的同時，應以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按適用稅

率繳納城市建設維護稅、3%的教育費附加、2%的地方教育附加。

如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護建設稅、教育

費附加和地方教育附加。

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2、稅率

A城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅

率，具體是：

A納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；

納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；

納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1%。

應納稅額二納稅人實際繳納的增值稅*適用稅率

四、竣工交房環節

<-)企業所得稅(完工開發產品)

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際

毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度

企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以

及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產

品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(2)開發產品已開始投入使用。

(3)開發產品己取得了初始產權證明。

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在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計

毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資

料。

（-）房產稅

房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003]89

號文件的規定，地產開發企業建造的商品房在出售前不征收房產稅；但對出售

前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食

堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結

束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單

位接收的次月起，照章納稅。

房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交

付之次月起計征房產稅。

以擁有的房產的計稅余值為計稅依據?，按1.2%稅率計繳房產稅。

應納稅額=房產余值*（1—10%?30%）*1.2%

（三）土地增值稅（清算）

1.計稅依據

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依

據。

土地增值稅是要先根據轉讓房地產取得的收入總額與扣除項目金額計算出

增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例，即增值率，再依據增值率對

照適用稅率計算應納稅額。計算增值額的扣除項目具體包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額：

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本、費用；

（3）舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金。另外，對從事房地產開發的納稅人可按取

得土地使用權所支付金額和房地產開發成本的金額之和，加扣20%°

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（5）財政部規定的其他扣除項目

2、稅率

表3:土增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數

地增值稅

四級超率

累進稅率

表

級數

1不超過50%的部分300

2超過50%?100%的部分405

3超過100%?200%的部分5015

4超過200%的部分6035

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途

時，如果產權未產生轉移一一不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）。

企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土

地增值稅。

3.應納稅額的計算

土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額

應納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

4.合理避稅方法

（1）最為主要的避稅方式為做大成本。

（2）可以通過股雙轉讓的方式來避稅，轉讓時可能要稅局核定，如果認定

是資產轉讓，還是跑不了稅：如果可以認