我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及完善對(duì)策研究摘要本文通過(guò)介紹不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)的概念及起源、國(guó)外REITs進(jìn)行行業(yè)分析，結(jié)合廣東省各行業(yè)實(shí)際情況，選取制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通行業(yè)等進(jìn)行對(duì)廣東省內(nèi)REITs發(fā)展進(jìn)行分析，指出發(fā)展中存在的問(wèn)題，并且對(duì)廣東省開展REITs提出建議。關(guān)鍵詞：REITs;不動(dòng)產(chǎn)投資；廣東省 21.1研究背景及研究意義 2 21.1.2研究意義 3 4 4 62.文獻(xiàn)綜述 72.1國(guó)外研究 72.2國(guó)內(nèi)研究 83.REITs簡(jiǎn)介 83.1不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)的定義 83.1.1較強(qiáng)的流動(dòng)性 83.1.2資產(chǎn)投資組合 3.1.3中性的稅收 93.1.4管理的專業(yè)化 93.1.5收益的分配 93.1.6杠桿低 93.2REITs的分類 4.1國(guó)外發(fā)展情況 4.1.1美國(guó) 4.1.2澳大利亞 4.1.3.亞洲 4.2國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展現(xiàn)狀 5.廣東省REITs的發(fā)展?fàn)顩r 5.2廣東省制造業(yè) 5.4交通運(yùn)輸行業(yè) 6.廣東省發(fā)展REITs存在的問(wèn)題 6.1現(xiàn)有類REITs無(wú)法解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題 6.2現(xiàn)有REITs的資產(chǎn)收益率較低 6.3REITs稅收、法律政策不完善 7.REITs相關(guān)建議 7.1完善公募REITs的基礎(chǔ)制度建設(shè) 7.2加強(qiáng)投資者教育，培養(yǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理人才 7.3建議適度擴(kuò)充公募REITs的試點(diǎn)范圍 8.結(jié)語(yǔ) 1.1研究背景及研究意義自改革開放以來(lái)，在黨的領(lǐng)導(dǎo)和人民的艱苦奮斗下，我國(guó)一改停滯的經(jīng)濟(jì)狀況，開啟了經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1978年的3642億元到2021年的1143670億元，增長(zhǎng)了300倍有余，成為了繼美國(guó)之下的世界第二大經(jīng)濟(jì)體，而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力之一就是房地產(chǎn)領(lǐng)域和基礎(chǔ)設(shè)施投資。截至2019年末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了150萬(wàn)億。1隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，“先進(jìn)城后建城”的政策使得大量大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，在城市化的過(guò)程中，城市自身的住房和基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足持續(xù)增長(zhǎng)的人口，1998年我國(guó)對(duì)住房制度進(jìn)行改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力與需求不斷釋放，房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，“先進(jìn)城后建城”的政策使得大量大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，在城市化的過(guò)程中，城市自身的住房和基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足持續(xù)增長(zhǎng)的人口，1998年我國(guó)對(duì)住房制度進(jìn)行改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力與需求不斷釋放，自改革開放后我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，而在2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“緩步臺(tái)”,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展減緩。為了防范經(jīng)濟(jì)硬著陸對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府將針對(duì)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)—一如鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利及保障型住房改造建設(shè)，在乏力于出口的狀況下以刺激內(nèi)需為“藥引”來(lái)實(shí)現(xiàn)令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇穩(wěn)步增長(zhǎng)的目標(biāo)，也就是“四萬(wàn)億政策”。由于當(dāng)時(shí)的貨幣政策相對(duì)寬松，此舉雖然達(dá)成了目標(biāo)并取得了相應(yīng)的成功，但產(chǎn)能也被大量積累，基礎(chǔ)設(shè)施存量陡然增加，形成了過(guò)剩的局面。與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施的投資出現(xiàn)了低流動(dòng)性并出現(xiàn)大量的舉債行為，地方政府開始面臨突如其來(lái)的債務(wù)危機(jī)。由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，屢屢再創(chuàng)新高，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行頻繁性的宏觀調(diào)控也使得國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)投資報(bào)以謹(jǐn)慎的態(tài)度，投資熱情大幅度下降。這不僅令國(guó)民和房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大壓力，我國(guó)的金融體系在這種高杠中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)在2019年提出了供給改革深化方案，可以利用市場(chǎng)現(xiàn)有存量來(lái)實(shí)現(xiàn)去杠桿性質(zhì)的防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)新方案。我國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)在2020年4月聯(lián)合宣布將啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施的公募REITs試點(diǎn)。此舉拉開了我國(guó)公募REITsREITs是一個(gè)極具創(chuàng)新性的舶來(lái)金融工具，它的運(yùn)用橫跨了多個(gè)領(lǐng)域，在國(guó)外如歐美地區(qū)已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，但由于我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)體制，對(duì)于REITs的態(tài)度還較為謹(jǐn)慎，發(fā)展速度緩慢。對(duì)于將REITs運(yùn)用與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有一是增加資產(chǎn)流動(dòng)性，盤活存量資產(chǎn)。REITs是實(shí)現(xiàn)盤活存量固定資產(chǎn)的有效方法，它實(shí)現(xiàn)了將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移成流動(dòng)資產(chǎn)，解決了流動(dòng)性問(wèn)題，大大的降低了相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，且有利于降低地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步去杠桿。二是拓寬融資渠道，降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要大量資金支持，而目前全國(guó)各地各大房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給銀行，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債行業(yè)，近年來(lái)如恒大、奧園等房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目擴(kuò)大導(dǎo)致資金鏈斷裂，銀行受到牽連，行業(yè)上下游企業(yè)也受到影響。而REITs為房地產(chǎn)行業(yè)融資提供了一條新路線，也使得銀行有機(jī)會(huì)降低在房地產(chǎn)行業(yè)的融資比例，減少潛在的三是為大眾投資者指引新的投資方向。目前國(guó)內(nèi)投資渠道主要為樓市和股市，REITs通過(guò)上市交易募集社會(huì)資金，對(duì)于中小投資者而言，限于資金規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的制約，以往難以涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，而REITs給予他們以小額資金參他們可以無(wú)需買下整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，只需要進(jìn)行投資，即有專業(yè)的管理員進(jìn)行規(guī)范操作，將多名投資者的錢投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者們共享投資的收益，REITs把90%的利潤(rùn)拿出，按照投資比例分配給投資者們。由于通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)REITs的融資模式得到政府和社會(huì)上的資金支持，REITs的試點(diǎn)工作也得到了國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)相關(guān)文件的支持。將社會(huì)資金引入REITs,可以對(duì)資本市場(chǎng)的流動(dòng)性起到促進(jìn)和改善作用，以此加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要作用。然而目前REITs在我國(guó)的發(fā)展還處于起步階段，除去在香港上市的越秀REITs,內(nèi)地未有符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品，只存在一些類REITs產(chǎn)品，且缺乏關(guān)于REITs的相關(guān)研究。本文研究意義在于：(1)通過(guò)對(duì)REITs相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，使得讀者能夠?qū)EITs的研究動(dòng)態(tài)有所了解；(2)通過(guò)對(duì)亞洲各國(guó)、美、澳的REITs發(fā)展情況進(jìn)行的分析和比較，利于讀者了解REITs發(fā)展的一般規(guī)律性；(3)本文對(duì)廣東省發(fā)展REITs進(jìn)行了優(yōu)劣勢(shì)分析，旨在研究REITs在廣東省的發(fā)展情況和前景。(4)由于本文指出了目前我國(guó)REITs存在的問(wèn)題并給出了相關(guān)建議，因而有一定的實(shí)踐價(jià)值。希本文通過(guò)介紹REITs的概念、歷史及未來(lái)發(fā)展、國(guó)內(nèi)外REITs的發(fā)展現(xiàn)狀、融資模式及政策背景、行業(yè)政策等方面對(duì)我國(guó)已開展REITs進(jìn)行行業(yè)合廣東省各行業(yè)實(shí)際進(jìn)行分析，并為廣東省開展具體的說(shuō)，本文主要?jiǎng)澐譃?個(gè)章節(jié)，各章節(jié)概述如下：第一章為緒論，介紹了我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域和基礎(chǔ)設(shè)施投資的背景，并確定了本第二章為文獻(xiàn)綜述，列舉了學(xué)者們對(duì)REITs的研究第三章為REITs簡(jiǎn)介，介紹了不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的概念，結(jié)合國(guó)內(nèi)外第四章為國(guó)內(nèi)外REITs發(fā)展?fàn)顩r，介紹了公募REITs的操作模式第五章為廣東省REITs的發(fā)展情況第六章為廣東省REITs發(fā)展存在的問(wèn)題第七章為廣東省發(fā)展REITs的建議，將通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策和制度、建立基研究思路如下圖1-1所示義法展題文獻(xiàn)研究法。通過(guò)各種公開的數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)和各大搜索引擎查找大量關(guān)于公募案例分析法。選取了廣州恒大、越秀地產(chǎn)等為研究對(duì)象進(jìn)行案例分析，通過(guò)融資情況、發(fā)展歷程等方面進(jìn)行對(duì)比分析，并針對(duì)目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)也為我國(guó)REITs的試點(diǎn)提供項(xiàng)目參考。歸納總結(jié)法：本文對(duì)REITs的運(yùn)行方式進(jìn)行了深層次的解讀分析，并對(duì)2.文獻(xiàn)綜述2.1國(guó)外研究1960年《房地產(chǎn)投資信托法案》拉開了美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的序幕，時(shí)至今日已經(jīng)發(fā)展較為成熟，并且積累了大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較為深刻的研究。除美國(guó)外，歐洲國(guó)家對(duì)于REITs的研究相對(duì)較多，亞洲國(guó)家對(duì)于REITs的研究相對(duì)較少。聚焦國(guó)外對(duì)于REITs的研究情況，主要分為以下幾個(gè)方面。行分析研究，發(fā)現(xiàn)REITs具有收入穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)和較低的稅務(wù)負(fù)擔(dān)3;Webb及其同事通過(guò)分析，得出通過(guò)REITs將房地產(chǎn)證券化能夠抵御通貨膨脹[4]。收益率的主要原因；但是LinCY及其同事在報(bào)告中指出投資者的心情和REITs的收益率成正相關(guān)[7,換句話說(shuō)，就是當(dāng)投資者抱著樂觀心態(tài)投資REITs了REITs較股票市場(chǎng)擁有更低的風(fēng)險(xiǎn)81;進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)外部管理模式下的REITs具有更高的委托代理風(fēng)險(xiǎn)9;RalphL.Block認(rèn)為權(quán)益型REITs比抵押型和混合型REITs擁有更小的風(fēng)險(xiǎn)更、好的流強(qiáng)[101。REITs,全稱為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是多數(shù)投資者通過(guò)投資手中資金的方式交易R(shí)EITs發(fā)行的收益憑證，再把從投資者手中得到的資金委托給專門進(jìn)行投資的部門進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的投資，最后再將所獲收益按照約定比例進(jìn)行分配返還到投資者的信托資金。通俗來(lái)講，投資者們將資金匯集到REITs中，然后REITs將資金統(tǒng)一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，再將不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)生的租金收益作為分紅發(fā)放給投資者，其與其他常見的基金的差別在于，資金投向必須是不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。REITs降低了投資門檻，將完整的物業(yè)資產(chǎn)分割成相對(duì)小的投資單位，拓寬了REITs在能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的物業(yè)投資組合上傾入了大部分的資金，如寫部分國(guó)家例如美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡政府都頒布了給予REITs稅收優(yōu)惠的政策，以減輕REITs的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。REITs交由專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，員工的具有很強(qiáng)的專業(yè)知政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)REITs要將百分之九十以上收益分紅給投資者，故REITs的回REIT和房地產(chǎn)企業(yè)一樣屬于高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)，但是REITs的杠桿率要低很多，成熟REITs地區(qū)，例如美國(guó)REITs的資產(chǎn)負(fù)債率低于55%。EITs具有多種分類形式，根據(jù)組織形式可分為公司型和信托型；根據(jù)融資方式可以分為公募和私募型，其中前者公開發(fā)行面向社會(huì)公眾開放，流動(dòng)性強(qiáng)，而后者是向特定的投資者開放，流動(dòng)性較弱；根據(jù)投資對(duì)象可以把REITs分為權(quán)益型、抵押型、混合型，其中權(quán)益型的標(biāo)的資產(chǎn)是寫字樓、商場(chǎng)等可以產(chǎn)生穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流的物業(yè)；抵押型的標(biāo)的資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)抵押債券，和通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款的債權(quán)；而混合型的標(biāo)的資產(chǎn)包含了以上兩種類型REITs起源與20實(shí)際60年代的美國(guó)，后隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加快，逐漸進(jìn)入各國(guó)市場(chǎng)，截至2021年，共有41個(gè)國(guó)家和地區(qū)在使用REITs,共有865家上市房地產(chǎn)投資信托基金在全球運(yùn)營(yíng)，總市值約為2.5萬(wàn)億美元。如下圖4-1所示4.1國(guó)外發(fā)展情況REITs起源于美國(guó)。迄今為止美國(guó)仍是在全球范圍內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模最大、標(biāo)的資產(chǎn)類型最豐富、展品構(gòu)架最成熟的REITs市場(chǎng)。在設(shè)立和運(yùn)用條件上，主要根核心組織結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)要求收入要求總收入的75%以上來(lái)源于租金、投資利息分配要求截至2020年末，美國(guó)共有223支REITs,總市值為1.25萬(wàn)億美元，過(guò)去三十年來(lái)美國(guó)REITs市值高速增長(zhǎng)，如圖4-2所示。投資領(lǐng)域包括了房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、零售、醫(yī)療等等，如圖4-3。而如圖4-4美國(guó)REITs近十年的平均收益率達(dá)到了12.4%全球第二大的REITs市場(chǎng)是來(lái)自澳大利亞的房地產(chǎn)信托基金LPTs(ListedPropertyTrust),1971年LPTs開始發(fā)行，標(biāo)的資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)物業(yè)，LPTs占全球REITs總市值的15.7%。截至2020年，LPTs市值約為一千億截至2020年底，亞洲市場(chǎng)上共有185支REITs,總市值達(dá)2814億美元。亞日本：日本共有62支REITs,總市值約為1394億美元，是目前全球第二、新加坡：新加坡共有42支REITs,總市值約為814億美元，年收益率為6.4%。2020年，新加坡REITs通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管政策，整合兼并性及流動(dòng)性均得到大幅的中國(guó)香港：中國(guó)香港的REITs的收益率為6.3%,平均杠桿率為28%,目前來(lái)亞洲各大交易所REITs市值比例泰國(guó)中國(guó)臺(tái)灣韓國(guó)印度圖4-5亞洲各大交易所REITs市值比例表4-2亞洲各大交易所REITs市值比國(guó)家、地區(qū)市值(億美元)占比(%)日本中國(guó)香港馬來(lái)西亞2泰國(guó)3中國(guó)臺(tái)灣72韓國(guó)1印度23總計(jì)4.2國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)對(duì)REITs的相關(guān)探索與研究開始于21世紀(jì)初期。越秀REITs是越秀地產(chǎn)于2005年在香港發(fā)行的我國(guó)首支REITs;人民銀行在2007年的中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告中表示會(huì)擇機(jī)推出REITs;中央銀行的REITs試點(diǎn)工作于2009年在北京、上海等地開展；我國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)私募REITs-中信啟航于2014年在深交所上市；2015年，萬(wàn)科聯(lián)合鵬華基金發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科REITs在深交所上市。發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)于2020年發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》;2021年證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》,基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)落地。在此后的一年中，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、滬深交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)、證券業(yè)協(xié)會(huì)等陸續(xù)發(fā)布相關(guān)規(guī)則、通知與政策。國(guó)家和地方發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)與滬深交易所進(jìn)行了首批項(xiàng)目的推薦、申報(bào)、審核工作，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作有條不紊地推首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品于2021年6月在滬深交易所掛牌上市，這有產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，包括物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園；有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，包括垃圾處理及生物發(fā)電、污水處理、收費(fèi)公路。以上的9支產(chǎn)品的平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)8.5倍且得到了投資人的高度認(rèn)可，發(fā)行總規(guī)模超過(guò)三百億，總體上實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)發(fā)行。證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委于4月30日共同啟動(dòng)了公募REITs試點(diǎn)，此舉是中國(guó)異于大部分的國(guó)家和地區(qū)，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始推進(jìn)公募REITsREITs市場(chǎng)的發(fā)展道路最大的特色。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動(dòng)試點(diǎn)工作，這不單是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑和發(fā)展模式的自然驅(qū)動(dòng)，更是設(shè)計(jì)制度和實(shí)踐市場(chǎng)二者經(jīng)驗(yàn)的階段，在試點(diǎn)過(guò)程中不斷探索、總結(jié)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情后誕生了創(chuàng)新的做法，為后續(xù)項(xiàng)目開創(chuàng)先河，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。而中國(guó)公募REITs下一階段的重點(diǎn)工作則是及時(shí)、系統(tǒng)、深入地總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，為試點(diǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題提出相眾所周知，廣東省是一個(gè)制造業(yè)大省，珠三角地區(qū)的東莞、佛山、中山等地更是被稱為制造業(yè)心臟，而制造業(yè)高投入、低收益是困擾著制造業(yè)發(fā)展的障礙之一，原材料價(jià)格上漲、疫情背景下出口乏力也制約了制造業(yè)的發(fā)展，而REITs的出現(xiàn)可以給廣東省制造業(yè)帶來(lái)大量資金，緩解制造業(yè)發(fā)展瓶頸。而廣東省作為常年全國(guó)GDP的領(lǐng)頭羊，每年大量人才、勞動(dòng)力涌入，每年新增的大量需求也使得了廣東省核心城市的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但近年來(lái)由于需求持續(xù)增加、住宅用地稀缺等原因?qū)е聫V東省核心城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)成為限制廣東省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和人才吸引力的關(guān)鍵因素之一，而REITs程度上緩解由于高低價(jià)、原材料上漲導(dǎo)致的現(xiàn)金流緊張，使用發(fā)行REITs籌集的資金可以降低杠桿率，解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。對(duì)于中小投資者而言，限于資金規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的制約，以往難以涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，而REITs給予他們以小額資金參與房地產(chǎn)投資并且實(shí)現(xiàn)了低風(fēng)險(xiǎn)投資的目標(biāo)。對(duì)于住房需求者而言，REITs項(xiàng)目的規(guī)模化、具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的租賃項(xiàng)目使得百姓們不一定要購(gòu)買住宅，以租代買也是一個(gè)非常貼合現(xiàn)實(shí)的方式。要想富先修路，交通運(yùn)輸行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直是受關(guān)注的方向，REITs可以吸引更多社會(huì)資本參與廣東省的交通基建項(xiàng)目，如高速公路、大橋、隧道等等，有利于降低地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，解決政府出資和融資難題。下文將列舉廣東省發(fā)展REITs的優(yōu)勢(shì)。基礎(chǔ)設(shè)施投資的規(guī)模可以通過(guò)固定資產(chǎn)投資完成額來(lái)進(jìn)行分析，由下圖可見，廣東省固定資產(chǎn)投資額逐年增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)了廣東省固定資產(chǎn)而由圖可看出，廣東省的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、交通運(yùn)輸、水利環(huán)境公共設(shè)施管理等行業(yè)投資占比較大，這符合公募REITs的標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)20102012201420162018圖5-2廣東省各行業(yè)固定資產(chǎn)投資額5.2廣東省制造業(yè)廣東省擁有全國(guó)1/53的土地、1/11的人口，但是卻產(chǎn)出了全國(guó)1/8的GDP、廣東省的綜合競(jìng)爭(zhēng)力是位居全國(guó)第一，是我國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和金融中心。它擁有我國(guó)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)和體量最大的經(jīng)濟(jì)體，也是名震全球的制造業(yè)基2020年，廣東省規(guī)模以上制造業(yè)增加值從2015年的2.66萬(wàn)億元提升至3.31萬(wàn)企業(yè)利潤(rùn)總額達(dá)8334億元，占全國(guó)14.9%;規(guī)模以上制造業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率從2015年的18.9萬(wàn)元/人提高到23.9萬(wàn)元/人，年均增長(zhǎng)5.7%;先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重分別達(dá)56.1%和31.1%,比2015年提高7.7%、追尋國(guó)家對(duì)制造業(yè)綠色化、高端化、智能化的發(fā)展目標(biāo)，快速推進(jìn)制造業(yè)的加速推動(dòng)制造業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，緊跟綠色化、高端化、智能化的發(fā)展步伐，緊抓廣東省制造業(yè)從量變到質(zhì)變、從要素驅(qū)動(dòng)到創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、從產(chǎn)業(yè)集聚到產(chǎn)業(yè)集群的轉(zhuǎn)換，積極參與構(gòu)建以國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)換為主，國(guó)內(nèi)外雙轉(zhuǎn)換相互學(xué)習(xí)促進(jìn)創(chuàng)新的新局面，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，提高現(xiàn)代化水平，將產(chǎn)業(yè)體系的現(xiàn)代化建設(shè)步伐加快。這也是廣東省制造業(yè)“十四五”規(guī)劃中所指導(dǎo)的。其中“從聚集化轉(zhuǎn)向集群化”透露出廣東省政府對(duì)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群的目標(biāo)。而在產(chǎn)業(yè)集群化的過(guò)程中，REITs可以發(fā)揮很大作用，通過(guò)REITs籌集資金，為集群企供生產(chǎn)廠房、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、貨物配送中心的租賃服務(wù)，解決了企業(yè)建我國(guó)2021年城鎮(zhèn)化率64.72%,而目前歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，將逐漸往發(fā)達(dá)國(guó)家水平靠攏。城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增加意味著大量的人口轉(zhuǎn)移和流動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前流動(dòng)人口超過(guò)2億人，而一、二線城市高昂的房?jī)r(jià)使得部分人□由于支付能力的限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房安家落戶，且由于工作流動(dòng)性大，租房成為很多人的選擇。日益增長(zhǎng)住房需求的使得租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展，2019年我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)總規(guī)模1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年達(dá)到4萬(wàn)億元，如此巨大的市場(chǎng)吸引了各路資本以低門檻進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有穩(wěn)定的租金作為現(xiàn)金回流分紅帶來(lái)的穩(wěn)定的、可觀的收入。對(duì)住房需求者來(lái)說(shuō)，能租住到規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的房屋，居住舒適性、穩(wěn)定性都有保障，且租金較個(gè)人房東更便宜的房子也會(huì)讓在2018年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)表聲明，明確住房租賃資產(chǎn)證券化的開展條件和其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，試點(diǎn)發(fā)行REITs,建立綠色通道。此外還要不斷發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金支持保障性租我國(guó)目前長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的方式有三種，資產(chǎn)支持證券(ABS)、商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)、REITs,其中只有REITs能夠擁有持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，并享受到物業(yè)增值的收益(標(biāo)準(zhǔn)REITs)。而廣東REITs勢(shì)頭發(fā)展良好，本文選取華發(fā)住房租賃一號(hào)REITs進(jìn)行介紹，核心條件原始權(quán)益人珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司基金類型私募基金；封閉式基金；混合型發(fā)行場(chǎng)所發(fā)行方式優(yōu)先級(jí)證券向國(guó)內(nèi)外投資者發(fā)行，次級(jí)證券由公司認(rèn)購(gòu)。發(fā)行利率根據(jù)市場(chǎng)情況和公司資金需求情況確定華發(fā)股份發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金融資總規(guī)模為50億元，其中優(yōu)先級(jí)45億元，次級(jí)5億元。采取儲(chǔ)架式發(fā)行機(jī)制，分期分批發(fā)行。相較于一般的融資方式，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行方式更加靈活，賦予原始權(quán)益人華發(fā)股份更多的發(fā)行自主權(quán)，有利于企業(yè)自行把握發(fā)行時(shí)機(jī)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金大都為私募型，公募房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)還未開放，相關(guān)的政策法規(guī)目前仍有缺失。華發(fā)股份租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金此次采用的儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，在一定程度上突破了私募基金發(fā)行規(guī)模的局限性，待國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)更為完備后，有利于對(duì)接公募REITs,加快企業(yè)的融資進(jìn)程，間接推動(dòng)我國(guó)公募房地5.4交通運(yùn)輸行業(yè)根據(jù)2020年廣東省收費(fèi)公路統(tǒng)計(jì)，廣東省收費(fèi)公路里程10202.3公里，占公路總里程的4.6%。其中高速公路10054.3公里，占收費(fèi)公路總里程的98.5%。政府還貸公路建設(shè)總投資額11186.9億元，其中累計(jì)資本金投入4101.5億元；債務(wù)性投資7085.4億元。通行費(fèi)收入568.3億元，支出總額1288.7億元。高速公路作為資本密集型行業(yè)，需要大量資金投入，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有天然的優(yōu)勢(shì)，而高速公路也是中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》高速公路行業(yè)有幾個(gè)特點(diǎn)，一是高速公路一經(jīng)建成，通行費(fèi)收費(fèi)、收費(fèi)期限皆有明文規(guī)定，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。二是廣東省高速公路發(fā)展迅速，投資收入高，作為全國(guó)第一經(jīng)濟(jì)大省，廣東省的車流量有可靠保證，由上表可見廣東省20~2020年高速公路通行費(fèi)平均每公里收入穩(wěn)中有升；三是收費(fèi)高速公路的產(chǎn)權(quán)清晰，其收費(fèi)權(quán)是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；四是高速公路資產(chǎn)清晰，容易開展資產(chǎn)評(píng)估。項(xiàng)目名稱高速公路項(xiàng)目范圍區(qū)，最終與廣河高速公路惠州段相接。標(biāo)的資產(chǎn)總投資收費(fèi)期限25年收入來(lái)源高速公路通行費(fèi)收入廣州交投廣河高速有限公司項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)廣河高速?gòu)V州段位是國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。廣河高速?gòu)V州段在投資建設(shè)過(guò)程中依法依規(guī)的履行了相關(guān)手續(xù)。同時(shí)，在廣州市政府高度重視和支持下，協(xié)調(diào)交通局、規(guī)自局、稅局、國(guó)資委，在2020年底順利完成了資產(chǎn)重組，資產(chǎn)已剝離至新設(shè)的公司，廣州市交通局已與項(xiàng)目公司重新簽署特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議，資產(chǎn)權(quán)屬非常清晰；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)10年，目前運(yùn)營(yíng)非常穩(wěn)定，通行費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，歷史三年凈現(xiàn)金流均在5億以上，投資回報(bào)良好；廣州交投作為外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，擁有20多年的高速運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，廣州市內(nèi)14條高速其中126.廣東省發(fā)展REITs存在的問(wèn)題自1978年改革開放，廣東省房地產(chǎn)業(yè)開始起步，廣東省房地產(chǎn)投資額近年變化趨勢(shì)如下圖，從2010年的4912.46億元迅速發(fā)展至2019年的17580.5億元。如圖，除去因疫情影響的2020年，2016年至2019年廣東省的房地產(chǎn)施工、竣廣東省房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額(億元)廣東省房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額(億元)時(shí)間然而提到高負(fù)債行業(yè)，大部分人首先想到的就是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要大量資金支持，而目前全國(guó)各地各大房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。例如廣州恒大集團(tuán)，近年來(lái)，在2016年國(guó)家提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策后超過(guò)萬(wàn)科集團(tuán)成為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，在2017年恒大轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳，為了吸引投資者籌集資金、降低負(fù)債率，簽下三輪對(duì)賭協(xié)議一□氣拿下三輪戰(zhàn)略融資共1300億元，意圖借殼深深房上市。接下來(lái)在國(guó)家發(fā)布了房住不炒的政策后，恒大集團(tuán)快速擴(kuò)張，瘋狂拿地。到2018年恒大集團(tuán)營(yíng)收704億美元，但是凈負(fù)債率卻增加7.4%,在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模排行第一。直到2020年國(guó)家發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)融資的三道紅線，恒大集團(tuán)腳踩三道紅線，銀行、金融機(jī)構(gòu)收緊貸款，而恒大借殼上市的計(jì)劃受阻擱淺導(dǎo)致恒大沒法完成對(duì)賭協(xié)議，恒大集團(tuán)的現(xiàn)金流壓力巨大。去年恒大被爆出商票逾期，開啟了恒大集團(tuán)的暴雷之路。縱觀恒大集團(tuán)這幾年的經(jīng)歷，本文認(rèn)為恒大暴雷的原因就是擴(kuò)張?zhí)欤?fù)債率太高，融資成本及難度高。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)高是行業(yè)通病，不止恒大，廣東多個(gè)房企，例如中山雅居樂、廣州奧園、深圳佳兆業(yè)也同樣面臨房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要來(lái)自銀行貸款、債權(quán)融資、股權(quán)融資和占用上下游企業(yè)資金。債務(wù)融資會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債總額并加重企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而導(dǎo)致權(quán)益融資不會(huì)加劇企業(yè)的負(fù)債情況，但會(huì)稀釋原有股東的控制權(quán)，存在較大的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；例如2015年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”中，萬(wàn)科的股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，萬(wàn)科管理層持股總數(shù)只占1%左右，而擁有15%股權(quán)的第一大股東華潤(rùn)不插手經(jīng)營(yíng)管理，所以當(dāng)“野蠻人”寶能集團(tuán)強(qiáng)行并購(gòu)萬(wàn)科初期，萬(wàn)科并沒有反應(yīng)過(guò)來(lái)，反觀廣東省另一家房企一越秀地產(chǎn)，在房地產(chǎn)巨頭集體暴雷的時(shí)候，卻保持著良好的經(jīng)營(yíng)狀況，當(dāng)國(guó)家提出三道紅線來(lái)控制房地產(chǎn)融資時(shí)，一條紅線也沒為什么越秀地產(chǎn)卻能夠獨(dú)善其身，本文認(rèn)為這歸功于我國(guó)唯一一支滿足國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs:越秀REITs。上世紀(jì)八十年代越秀地產(chǎn)合并廣州、香港、澳門房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)規(guī)模的約為25億港幣，同時(shí)有幾十個(gè)盈利能力極強(qiáng)、發(fā)展前景最好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)被注入進(jìn)越秀地產(chǎn)。2005年越秀REITs在港交所上市，短時(shí)間內(nèi)獲得了大量融資，越秀集團(tuán)的資金短缺的問(wèn)題被迅速解決，并擺脫了資產(chǎn)的管理困境。越秀REITs的上市對(duì)越秀集團(tuán)帶來(lái)了諸多好處，本文認(rèn)為最大的好處就是融資成本優(yōu)勢(shì)，越秀REITs開辟了一條通過(guò)境外資本市場(chǎng)融資的渠道，其融資成本較國(guó)內(nèi)低很多，國(guó)內(nèi)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)等，融資成本大多在3.6%至4.5%;其他房地產(chǎn)企業(yè)如正榮集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、富力地產(chǎn)等，融資成本在6%至8%;而暴雷的中國(guó)恒大、泰禾集團(tuán)等企業(yè)的融資成本更是超過(guò)了9%;而越秀REITs融資的年利率在2%左右。越秀集團(tuán)將其旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)注入越秀REITs,不僅回籠資金，更大幅降低了所以對(duì)比利用發(fā)行REITs籌集資金的越秀地產(chǎn)和暴雷的大量舉債的恒大，更加體現(xiàn)出REITs對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意的一個(gè)非常好的方式。但是就目前而言，廣東省內(nèi)發(fā)行的房地產(chǎn)REITs不是標(biāo)準(zhǔn)的REITs,而是類REITs,這是廣東省發(fā)展REITs的一個(gè)非常大的問(wèn)題。類REITs作為我國(guó)REITs發(fā)展初期出距，如表6-1所示：公募REITs類REITs發(fā)行方式公募私募強(qiáng)弱融資方式銀行貸款、發(fā)債、股票產(chǎn)品本身不融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平層分層產(chǎn)品權(quán)限長(zhǎng)期/永續(xù)較短的存續(xù)期基礎(chǔ)資產(chǎn)可增加固定管理方式二級(jí)市場(chǎng)交易回購(gòu)本文以萬(wàn)科REITs為例，作為中國(guó)境內(nèi)首支公募REITs,前海萬(wàn)科REITs備受關(guān)注。這支REITs于2015年上市至今已有將近7年之久。由于該基金只獲得了目標(biāo)公司50%的股權(quán)，且該目標(biāo)公司只擁有標(biāo)的資產(chǎn)的10年收益權(quán)，而對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)并沒有所有權(quán)，也就是說(shuō)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不屬于基金。況且雖然前海萬(wàn)科REITs是公募基金，但是屬于封閉基金，十年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓。這些都讓鵬華前海萬(wàn)科REITs無(wú)法成為真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)本文主要聚焦母公司萬(wàn)科通過(guò)鵬華前海萬(wàn)科REITs獲取資金所付出的成本。馬梟(2020)通過(guò)對(duì)萬(wàn)科REITs旗下的前海公館BOT項(xiàng)目的收入支出表進(jìn)行分析，得到了萬(wàn)科通過(guò)REITs的融資成本為8.4%。而作為擁有AAA主體信用評(píng)級(jí)和債券評(píng)級(jí)的萬(wàn)科，發(fā)行債券的融資成本為3.5%。也就是說(shuō)這次萬(wàn)科發(fā)行REITs除了從企業(yè)的角度看REITs存在的問(wèn)題，從投資者角度來(lái)看，廣東省發(fā)行的想要廣東省REITs快速發(fā)展，能不能吸引到投以知道，REITs因其旗下持有的物業(yè)租金收入分紅、物業(yè)增值和稅收優(yōu)惠政策低的收入風(fēng)險(xiǎn)使得REITs成為一種穩(wěn)健增長(zhǎng)型投資產(chǎn)品。REITs的分散特性降低了投資門檻，使得中小投資者可以在資金限制的情況下投資不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，享受不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利。也能滿足追求穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)收益的如保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等大型投資機(jī)構(gòu)的投資意愿。在REITs的發(fā)源地美國(guó)，近四十年REITs的年化收益率高達(dá)11%,這個(gè)數(shù)據(jù)高于其他指數(shù)。而由于疫情影響造成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降及國(guó)際局勢(shì)日益緊張，我國(guó)投資者的投資意愿萎縮，加之我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)的收益率較低，難以滿足投資者們以博時(shí)招商蛇□產(chǎn)業(yè)園REIT、普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)REIT為例，年化分紅率分別為3.27%和3.45%。與固定收益資產(chǎn)來(lái)比，這個(gè)并不比5年期AAA中票利率高，入此次試點(diǎn)范圍。然而物業(yè)所有權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有時(shí)間期限是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的弊端，為了保障基礎(chǔ)資產(chǎn)的公共設(shè)施和服務(wù)屬性，保障國(guó)民利益和權(quán)利，政府會(huì)采用宏觀調(diào)控的方式對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)收費(fèi)水平進(jìn)行合理干預(yù)，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的增長(zhǎng)性差，整體的收益水平無(wú)亮點(diǎn)，因此基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs6.3REITs稅收、法律政策不完善稅收優(yōu)惠政策是REITs的一大優(yōu)勢(shì)，在成熟的REITs市場(chǎng)如美澳日新等國(guó)均的方式來(lái)進(jìn)行融資的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)之一。稅收政策的重要在于，它是否吸引到足夠投資的關(guān)鍵因素，它也關(guān)乎到REITs項(xiàng)目的融資成本，也間接的影響到投資者從REITs中得到的收益率。其從，稅收優(yōu)惠政策也是政府推廣、穩(wěn)定、推動(dòng)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展的“殺手锏”。但是我國(guó)目前雖然提出要加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，但是相關(guān)配套的稅收優(yōu)惠政策并未發(fā)布，而在我國(guó)現(xiàn)在稅收體系下，REITs在設(shè)立上市、運(yùn)營(yíng)和終止退出階段涉及到了多種稅收，參與方資格、組織形式、上市要求、流通性、杠桿限制、收益分配、信息披露及投資者保護(hù)等方面進(jìn)行規(guī)范，出臺(tái)各種政策完善法律制度環(huán)境以保證REITs的順利開展。而我國(guó)目前尚無(wú)完善的法律法規(guī)政策，試點(diǎn)的REITs是在現(xiàn)有的政策法律環(huán)境下進(jìn)行的，面臨著較大的制度約束。未來(lái)我國(guó)REI分借鑒國(guó)外成熟地區(qū)的法律框架設(shè)計(jì)，結(jié)合我國(guó)特有的社會(huì)主義國(guó)情，發(fā)展具有中國(guó)特色的REITs。7.REITs相關(guān)建議7.1完善公募REITs的基礎(chǔ)制度建設(shè)面進(jìn)行基礎(chǔ)性的制度建設(shè)是能夠利于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs市場(chǎng)穩(wěn)定且高效發(fā)展的良藥。首先是交易的制度建設(shè)，我國(guó)目前可以將提高REIT場(chǎng)的活躍度作為目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶屚顿Y者們產(chǎn)生對(duì)REITs的投資意愿，并且有非常活躍的交易市場(chǎng)輔以完善的交易制度。其次我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓模式也存在著較大缺陷，目前想要轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)資委審核，雖然這能有效保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不會(huì)流失，但是這顯然給基礎(chǔ)設(shè)施REITs的所有權(quán)交易造成了很大麻煩，因此建議國(guó)資委具體問(wèn)題具體分析，出臺(tái)簡(jiǎn)化且有針對(duì)在如今的社會(huì)背景下，交叉學(xué)科的研究和應(yīng)用皆得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)和金融早已不是兩個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在房地產(chǎn)加金融這種雙重管理模式受到了大型房地產(chǎn)企業(yè)的追捧，這種背景下，要求管理者不僅具有金融知識(shí)，還需要對(duì)基建、房地產(chǎn)行業(yè)具有深刻見解，這樣能夠發(fā)揮企業(yè)雙管理模式的優(yōu)點(diǎn)，為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)保障。隨著時(shí)代進(jìn)步，發(fā)展日新月異，基于股票、債券、期貨的投資理念不一定能夠適用于REITs的投資，投資者、投資機(jī)構(gòu)們需要具體問(wèn)題具體分析，針對(duì)REITs的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)變投資理念，制定投資方案，這樣才能夠開辟程、收費(fèi)公路隧道和物流倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。本次試點(diǎn)范圍并不包括房地產(chǎn)，但在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，很難完全杜絕含商業(yè)設(shè)施的項(xiàng)目，會(huì)一定程度上錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。并且房地產(chǎn)行業(yè)急需REITs這類融資渠道來(lái)解決目前房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率高，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大的問(wèn)題圍，允許在項(xiàng)目中配套占比較低的房地產(chǎn)，以助力更多的企業(yè)通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公通過(guò)以上對(duì)REITs的介紹和廣東省內(nèi)REITs發(fā)展的分析，本文認(rèn)為廣東