戶型分析培訓

百享一、戶型的進展簡史

中國傳統宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，

再加個跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無所謂就是院內石榴紅棗，院后榆桑相伴。

中國人傳統住宅只是如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色：動輒10幾戶人擠在一

起住，共用一個衛生間，一個廚房（或者在房門口放個爐子）里里外外，來來往往說不

盡的尷尬與羞澀。

改革開放以來，中國經濟進展迅速的同時住房也有了突破性的變化。子女有各

自的房間，大家不用擠一起了。自己家有了獨立的衛生間，在陽臺能夠養些花花草草，

晚上能夠吹晚風數星星了，再往后進展，電視機屏幕進化太快，客廳寬度跟不上了，衛生

間太少，早上爭著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來多了，客廳太小。就這樣大

客廳的房子出現了，兩頭帶上了陽臺，餐廳跟廚房一體的同時面積也更大了，房子里設計

兩個衛生間，也不用由于衛生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨立生活能夠買單身公

寓。經常公干住膩了酒店的人能夠買酒店式公寓。有賞景情趣的人能夠買景觀戶型。現

在戶型能夠說是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問：什么才是好的戶型呢？

二、區分住宅的基本功能

一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學

習，這些功能根據其開放程度能夠大體分為公、私兩區；根據其活動特點能夠分為動、靜

兩區。公共區：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區：供處理私

人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等。動區：活動比較頻繁，能夠有較多的

干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。

這些分區，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區的關系，使

之使用合理而不相互干擾，

起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的

空間效率。現在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設計了

獨立的起居室與交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面枳。此外，要考察起居室四周

的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使

用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居

廳較暗。

廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚

房有著很好的空間效果，能夠充分展示個性化裝修的魅力，也習慣現代化的生活時尚，但

關于我國的傳統烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備

餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據

建設部的住宅性能指標體系,RA級住宅要求廚房面積不小于R平方米，凈寬不小于2.1

米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，

可操作面不小于2.7米，1A級則分別是5平方米、1.8米與2.4米。

衛生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴與便溺，而且最好能有所分離，

能夠避免使用沖突。從衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意與各個臥室特別是主臥的

聯系，雙衛或者多衛時，公用衛生間應設在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門

與起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛生間凈寬度不應小于1.6米，淋浴的凈寬度不

宜小于1.2米。

臥室：通常來說主臥室的面寬不應小于3.6米，面積在14至17平方米左右，

次臥的面寬不應小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，與

起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應避免通視。

輔助空間：包含陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重

要。比如儲藏空間，包含雜物間、進入式衣柜等多種形式，能夠很有效地節約戶內的家具

空間。總之，根據戶型面積不一致，小戶型經濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強

調要緊功能齊全與空間的靈活習慣性；豪華型住宅強調制造高質量的生活環境，注重細節

突出個性。

三、關注住宅流線設計

流線俗稱動線，是指日常活動的路線。人們對流線的概念可能還不太熟悉，事實

上這是在房型設計中經常要用到的一個基本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，

它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不一

致功能區域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大

套型住宅逐步成為目前房型的主流。這么大的空間如何規劃便成為房型設計中的關鍵，因

此流線的概念尤顯重要。

據天津大學建筑設計研究院楊昌鳴教授介紹，通常來說，居室中的流線可劃分為家

務流線、家人流線與訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中的基本原則。假如一個

居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區域混亂，動靜不分，有限的空間

會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。

家務流線儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，?料理這三道程序進行規劃，就

不可能有多繞幾圈浪費時司、體力，或者在忙亂中打翻碗碟的現象。除思考自己下廚的習

慣外，充分的考慮流線，比如以L型流線安排設計廚房用品的盤設，會是女主人最輕松的

下廚流線。通常人家中的酎房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當還

是會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流線規劃是先冰箱、爐具，然后是水槽

清洗，再走回爐具進行烹調，感受流線并不順暢，假如?開始的安排就是冰箱、水槽、爐

具，使用起來會更流暢。

家人流線

家人流線要緊存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設計要

充分尊重主人的生活格調，滿足主人的生活習慣。目前流行的在臥室里面設計一個獨立的

浴室與衛生間，就是明碓了家人流線要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利。此

外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當，不要形成空間死角，讓主人感受無所適從。

訪客流線

訪客流線要緊指由入口進入客廳區域的行動路線.訪客流線不應與家人流線與家務

流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或者工作。客廳周邊的門是保證流線合理

的關鍵，通常的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區的分隔線劃分出主人的接待

區與休息區。目前大多數的流線設計中把起居室與客廳混為一談。這樣一來，假如來訪者

只是家庭中某個成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家人就得回避，浪

費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。楊教授認為，在起居室中劃分出單獨會客

室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這

才是房型設計的根本。

復式住宅中的流線

談到復式及躍層住宅的流線設計，楊教授說，由「空間較大，假如單純在平面上

設計流線，實現功能區域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設計中利用高低區分動

靜分解空間是可行的。這就產生了錯層、躍層與復式住宅中比較豐富的流線設計與空間感

受。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現象：開發商設計房型不是從人的需求、

活動規律與心理狀態考慮，而是追求一種“時尚”，大概房間里沒有樓梯就是落伍。本來

只有一百多平方米的房子，偏要設計成三層的復式住宅，平均下來每層不到50平方米，

顯得華而不實。事實上，人的活動在水平面上是最舒服的。流線的設計要“以人為本”一

切以人的舒適方便為出發點，而生硬的人為的流線設計是不可取的。流線就是把人的活

動串聯起來，使空間的格局滿足人的需要。設計者通過流線設計能夠有意識地以人們的行

為方式加以科學的組織與引導，向人們傳達動靜分區的概念，改變不良的生活習慣，為業

主提供人性化的房型設計，

圖1-1戶型圖示例

起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。

現在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色：有的戶型設計了獨立的起居

室與交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否

好用，開門、開窗、陽臺、衛生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空

間使用效率。起居室的采光口小或者采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。

廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很

好的空間效果，能夠充分展示個性化裝修的魅力，也習慣現代化的生活時尚，但關于我國

的傳統烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹

調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據建設部

的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2.1米，廚

具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，可操作

面不小于2.7米，1A級則分別是5平方米、1.8米與2.4米。

衛生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴與便溺，而且最好能有所分離，能夠避免

使用沖突。從衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意與各個臥室特別是主臥的聯系，雙

衛或者多衛時，公用衛生訶應設在公共使用方便的位置，但入U不宜對著入戶門與起居

室。從面積角度來看，帶浴缸的衛生間凈寬度不應小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于

1.2米。

臥室：通常來說主臥室的面寬不應小于3.6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面

寬不應小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，與起居室之

間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應避免通視。

輔助空間：包含陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比

如儲藏空間，包含雜物間、進入式衣柜等多種形式，能夠很有效地節約戶內的家具空間。

總之，根據戶型面積不一致，小戶型經濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強調要緊功

能齊全與空間的靈活習慣性；豪華型住宅強調制造高質量的生活環境，注重細節突出個

性。

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戶型將來進展趨勢：

市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調整創新；市場變化是漸進的，有規

律可循的，因此所有調整創新都務必緊R市場進展趨勢。

1、住宅戶型日益多樣性

除了面積大小的多檔次外，為不一致家庭結構、不一致消費階段而設計的戶型應有區

別：服務于“核心家庭”的戶型應該精巧小巧，服務于“兩代居”家庭的戶型應該優雅浪

漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應該溫馨親切。

以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何

尚有疑問。

在結構上，大開間、輕型框架結構、支撐體住宅等習慣性開放式住宅是大勢所趨。

2、擴大住宅的習慣性與選擇性

最新模式是“兩次設計”，即第一次由建筑師設計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛生

間與陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據各自不一致的生活習慣與各時期不一致的生活

需要參與設計，要緊內容為室內裝修與選用不一致類型尺寸的定型產品，如輕質隔墻、推

拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。

3、改善廚房、衛生間功能質量

廚房、衛生間面積小、設計粗糙、設備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從進展趨勢來

看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重

疊使用，可充分利用空間，改善廚房環境，增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中，開

放性廚房應該前景看好.

戶型設計中極重要的一條原則是清污分離。要緊指用水與非用水空間的分離，提倡用

水空間的相對集中。目前，衛生間、廚房已從只有上下水道進展到了給水、排水、熱水、

煤氣、通風管道與暖氣管道六種設備管線，隨著節水需要，還可能增設中水管道。因此應

盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上

水、排水等，并順應家庭使用衛生潔具功能（如按摩浴虹、家庭桑拿浴器、凈身盆），廚

房設備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。

4^最大限度利用面積空間

H前在一些地區，為了實現功能分區，有單純將住宅面積放大的問題，我們認為并不

可取，一是增加面積必定增加購房者的負擔，二是浪費U也資源。理想的做法應是通過精

心設計爭取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預留嵌入式空間等，從而在

不增加每戶建筑面積或者容積量的前提下，通過精心構思，巧妙利用空間。

5、通過多種途徑節能、節水

從節能途徑來看，設計不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱

環節。結合改善居住環境條件，解決隔熱、保溫與自然通風的問題。具體技術上能夠使用

節水型設備與利用太陽能技術，如節水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節電照明

燈具等。

在戶型處理過程中即縝密地考慮節能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢

戶型分析基礎

內容簡介：

包含：戶型分析的概念與分類，戶型分析的方向與要點。

目的：提高置業顧問解讀產品戶型的能力。

一?戶型分析概念

1.概念：在目標市場能承受的的經濟指標的前提下，對房地產住宅項目的戶型設計

中使用功能、平面尺度與空間環境進行科學性、合理性與有用性綜合分析。

2.特點：戶型設計綜合分析的成果與項目開發時間、空間、地段、區位、環境、投

資等實際存在的理性條件有關，也與開發商的認識水平與投資需求、設計師的素養與水

平、市場需求中要緊FI標客戶群的承受力與生活習慣等處于動態的感性條件有關。因此戶

型設計綜合分析的成果往往不是唯一的，經常是多元的，但是只有經得起市場考驗的成果

才是正確的、高明的。

3.目的：在符合產品定位的前提下，為置業者提供經濟、合理、有用與更加舒適的生活

居住空間。

二.當前市場流行的戶型經濟標淮分類

（-）分類

1.經濟型，又稱緊湊型，普通標準：

2.小康型，又稱中品型，中擋標準；

3.舒適型，乂稱高品型，高擋標準；

4.豪華型，又稱消費型，超級標準。

（二）分級

通常每一分類按不一致功能設置、不一致空間尺度、不一致用地強度、不一致組團方式、

不一致環境條件、不一致物管標準等條件又分成高、中、低三級。但分級不象分類那樣嚴

格明確，經常互相交叉相融。

三.戶型分析方向

】.布局、朝向、樓層、有用率；

2.布局是關鍵（交通路線、功能分區、動靜分離，公私明確等）。

四.戶型布局分析要點

（一）使用功能

1.要緊功能：

私密區（靜區）-主臥、臥室、書房、起居廳、專用陽臺與花園、特殊用房等

公共區（動區）-客廳、支廳、娛樂健身用房、共用景觀陽臺與花園等

2.輔助功能：

專用區（人流量疏區）-主衛、主臥專用儲藏室、車庫、工人房等

共用區（人流量密區）-公衛、廚房、共用儲藏區、洗衣區等

（二）平面尺度

1.面寬-要緊臨空面房間的寬度尺寸（習慣上使用相對墻體軸線設計尺寸）

2.進深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習慣上使用相對墻體軸線設計尺寸）

3.面積-通常情況下等于面寬X進深

1）.單室面積-單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書房）

2）.組合面積-多個單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積之與（例：主臥+主衛+專用

儲藏室）

3）.交叉組合面積一兩個或者多個獨立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、

支廳、通道、玄關）

4）.交通面積-僅作交通聯系的有獨立或者共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄

關）

（三）空間環境

1.層高

2.間距

3.采光

4.日照

5.通風

6.觀景

7.空氣

8.噪聲

（四）總圖

1.規模（用地、容積率、總建筑面積、總套數、車位等）

2.物業分類

3.單體幢號布置與朝向

4.自然環境

5.景觀與綠化

6.市政交通

7.小區內部交通

8.外部配套

五.常見問題推斷方式

（一）顯性失誤

1.設計不合理（違反設計規范）

2.功能不匹配或者不完善（突出重點后忽略或者減弱必需功能）

3.使用不方便（違反地區生活習慣）

（二）隱性失誤

1.設計粗糙、顧此失彼

2.裝修改造量大、研究深度不夠

3.模棱兩可、怎么改都不滿意

（三）觀念分岐

1.設計風格超前或者滯后：前者需花成本去啟發與引導市場，后者掌握不好時機易滯銷或

者呆盤；

2.創新與風險并存：創新適度符合市場需求導向與地域特點，創新失度則面臨市場同意

度的風險，創新市場予測中應包含風險予測、研究與應計策劃；

3.仁者見仁、智者見智，業內智者有爭議，成則生、敗則亡，非實力派慎之。

五.常見病例

1.空間布置大而不當

2.平面尺度不按家俱組合尺寸+交通尺寸操縱

3.進深與面寬一邊過大或者過小不相匹配

4.進深與面寬方位與家俱布置方式不相配

5.片面追求外立面線條，造成室內空間過多凸凹之處不好使用

6.交通流線不合理

7.交通面積過大且功能單一

8.黑房間

9.追求空間視角變化犧牲有用性

10.共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能

11.公共空間處置不合理

12.豎向管井分散、水平布線過多、感觀不舒服

13.結構構件外露不平影響使用

14.細節處理不當，漏項、尺度或者位置不合理

15.過多而無特色、缺主力戶型、配比失度

高層戶型設計建議

一.景觀高層戶型設計原則

要注重戶型均好性，強調戶戶視野景觀通透性，通風采光條件良好。v

v戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳與主臥，依次排列為原則。

v標準層戶型以方正、有用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，

不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。

V躍層式及大戶型除方正、有用的原則外，還應充分考慮空間的可利用性，

戶型設計應有特點，不應只是簡單面積的增大。

V部分頂部躍層式與高層住宅可考慮“空中花園”（20?30m2左右），另

外，產品設計中通過平層、夾層、小躍式的空間設計，使室內產生流淌，視覺上層次更富

于變化，可贈面積也更多，

V通過產品結構的變化，強調入戶花園、重視露臺，以實現可贈面積的功能

化。

”外部空間的多樣化與趣味化設計

要緊的功能房間均考慮設置外部空間，通過露臺、陽臺'花臺等形式與戶外連同，同時外

部空間之間在條件同意的情況下通過連通、重疊等方式形成一個整體，增加局部的趣味

性。

圖1

高層住宅以“綜合性價比”為設計出發點，在保證基本功能的基礎上，同時提高陽臺、書

房等功能房間的設置，增加項目綜合性能，通過高性價比吸引客戶。

”“咬合式”躍層設計

通過“咬合式”使中間層具備躍層感受的空間變化，同時通過咬合的形式有效的操縱了單

位戶型的面積。

”居住戶型設計要點

vO普通居住戶型設計，面積集約化操縱，建筑面積操縱在80—120nV之

間，有效地操縱房屋的總價，規避單價上升所帶來的銷售風險，迎合當前房地產市場進展

的方向。

v。大陽臺、露臺、入戶花園設計，增加戶型的變化，加強項目的品質與綜

合性價比.

vO客廳大開間設計，滿足消費者關于客廳的功能需求，開間操縱在4.2米

以上。

v。適當壓縮臥室面積，主臥室面積操縱在14次臥室面積操縱在9肝左

右O

V。根據具體的戶型大小設計功能房間：衣帽間、儲藏室等。

二.重慶市面熱銷戶型推薦

（一）強調可贈送空間與戶型有用性

”天驕城

”同天觀云邸

（兩房）

（三房）

”陽明山水

（兩房）

（三房）

（二）強調戶型空間結構變化

東海星洲

分析：

1.東海星洲戶型要緊以躍層與夾層為主，在計算方法上，躍層的面積是底層全部面積與

上層一半面積，夾層的面積只計算底層面積；

2.贈送空間上，躍層上層?半的面積為贈送空間、陽光飄窗不計算面積：夾層上層不計

算面積，另外底層的休閑、觀景陽臺只計算一半的面積；

3.面積區間：30—75肝小沃層

東海岸

分析：

1.東海岸戶型以躍層為主，在面積的計算上躍層的上下兩層都計算：

2.贈送空間表達在挑空的面積上，圖中紅色虛線部分為贈送的空間。形成最大可達總面

積40%左右的贈送空間

3.面積區間:56-83nf的夾層

疊彩城

分析：

1.疊彩城戶型全部為躍層，面積計算是上、下兩層全部計算

2.贈送空間上要緊為二樓挑空面積，如圖中紅色虛線部分，贈送面積大，而陽光飄窗也

是不計入面積之內。

3.面積區間：84—122戶全躍層（二期）

光華熙地

分析：

戶型點評：

雙層空間戶型設計，3.9米客廳挑高。

特殊的“X+1”設計，兩房變三房，三房變五房。

景觀陽臺、超大飄窗設計，保證良好的通風與采光效果。

良好的動靜分區，保證良好的居住環境。

廊橋水岸

分析：

雙層空間戶型設計，3.9米客廳挑高。

特殊的“X+1”設計，兩房變三房，使套內面積可達到89戶。

景觀陽臺、超大飄窗設計，保證良好的通風與采光效果。

良好的動靜分區，保證良好的居住環境。

二。。八年四月

房屋的戶型結構

在新的住宅設計規范未實行前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的。“室”是指居住

建筑中的居室與起居室,通常來說，住宅中不小于12平方米的房間稱之“一室”，6平

方米~12平方米的房間稱之“半室”，小于6平方米的通常都不算“間”數室“數。

因此，住宅戶型又可分為一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶。

一居室住宅

一居室一直是小戶型的代表，也是市場追捧的熱點，在很多樓盤中位置往往并不算好，但

往往因總價較低而最先售罄。除去市場上為縮小面積而洛廳室合一的“合體一居”（居室

除廚衛外，只擁有一個窗戶或者陽臺的采光面）外，標準的一居室應為一室一廳，即臥室

與起居室各有窗戶與陽臺，這樣才能保證居住質量。?居室的精巧性在于：小面積仍要滿

足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢與會客外，在寸土寸金的面積中，適時增加讀

書、休閑等功能，達到“麻雀雖小，五臟俱全”。

（1）功能區域相互借用。

標準的一居室面積為60平方米左右。面積盡管不大，但居住的基本功能與大戶型相比，

不應該有太大的差異。這就要求精巧地規劃面積，巧妙的設計戶型，其面積的取舍點要既

保證功能又最經濟，盡量減少浪費，即經濟而不局促。像廳的面積在20平方米~25平方

米，臥室的面積在12平方米~15平方米，衛生間的面積在3平方米、5平方米，廚房的面

積在5平方米?8平方米等等。這些功能區域的面枳看起來并不算大，但若劃分明確地設

計在一個6（）玉米的套型中，已經捉襟見肘，不要說還要適時地增加陽臺、洗衣間、儲藏

間等次要空間了。因此，在精巧的小戶型中，功能區域有的時候要相互借用，局部產生交

叉，如客廳與餐廳、書房與臥室或者起居室、洗衣間與陽臺、陽臺與工作間等等，盡可能

在小空間內融入多種功能。

（2）住宅性質轉換自如。

一居室基本屬于過渡性住宅，選擇時要考慮到未來住宅性質的轉換；如自住轉為出租，出

租轉為自住，出租轉為出售等等。關于自住型用戶，自己住過之后，要考慮留給子女或者

轉賣、出租，因此，除了戶型、建筑材質與配套外，更重要的是要考慮地段。由于小戶型

的購買者與租賃者，對地段的要求會非常在意。關于投資型用戶，除了要考慮適合租賃人

群的地段與住宅檔次外，還要考慮未來配套，像交通配套、商業配套、教育配套與醫療配

套，由于從出租轉為自信時會對配套要求變高。

合體一居住宅

標準的一居室是一室一廳，不管是過去的室大廳小，還是現在的室小廳大，就寢與起居、

就餐都是分在不一致的帶有采光面的空間里。為了縮小面積，擴大空間，降低總價，市場

上適時出現了將臥室、起居室合二為一的“合體一居”這種戶型介于迷你?居與標準一居

之是，面積大致在30平方米?6c平方米。

合體一居與其他類一居的異同：

（1）合體一居與迷你一居。

兩者相似之處是臥室與起居室共用一個廳，只是面積有大小之分。但不一致的是，前者的

廚房獨立擁有一個采光、通風口，或者者?個較大面積的獨立廚務區；而后者則僅僅是簡

單的爐灶與洗滌盆，同時與其他空間交叉共用。

（2）合體一居與標準一居。

合體一居使用的是廳室“合體”，功能分區的方式，馬上臥室與起居室合二為一，劃分出

不一致區域；而標準一居是臥室與起居與就餐分別設在不一致的帶有采光、通風面的空間

里，具體而言，就是臥室、起居室與廚房各自擁有的窗戶，同時用墻體進行分隔。

（3）合體一居與酒店式公寓。

酒店式公寓中的一居室多以合體一居的形式出現，戶型比較靈活，由于要在小面積中實現

全功能，室內空間可靈活分隔。既保證有酒店標準間的格局，又適時增加烹飪功能，表達

公寓的特質。而合體?居多出現在公寓中，盡管戶型很像酒店式公寓，但建筑材質、裝修

標準與管理與配套等等，都要比酒店式公寓相差很多。

迷你一居室住宅

通常說來，迷你一居的戶型有點像賓館的標準客房：一個衛生間與一個臥室與起居室共用

的廳。當然，居家過日子少不了烹飪，為了節約面積，廚房很多時候是安排在戶門旁，裝

上個無污染的電磁爐。這樣既好安排需要采光的廳，也不至于烹飪時穿堂越室。迷你一居

的面積上限是30平方米；一個5平方米的衛生間，一個5平方米的就餐兼廚務區，剩下

的就是臥室與起居室共用的廳了。

迷你一居的特點有：

（1）產品的過渡性

作為年輕人居住的過度產品，被替代性極強：一方面建筑本身由于追逐時尚，容易過時，

包含外立面、戶型與裝飾材料等等：另一方面的戶型本身由于面積過小，功能過于簡單，

容易被生活不斷變化的年輕人所淘汰。

（2）天生的缺憾性

受面積的制約，迷你一居的戶型往往比較單一，多為進深較大的直套型，各功能區容易產

生相互影響：像戶型小到十幾平方米時：除了一張床、一張桌子與一個柜子外，再也沒有

多余的空間，僅僅能滿足睡眠的需要：像客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；

再有，廚房設置在陽臺時，就餐與就寢位置相反，拎菜'倒垃圾要空廳而過，易產生交叉

干擾；另外，由于同一層戶數較多，過多地占用樓道面積，加大了公攤，與戶內各類管道

占用面積相關于大一些的戶型來說比例加大等等，都使得房間的使用率比標準?居降低了

幾個百分點。

（3）居住的便利性

“服務于都市白領”的市場定位，決定了迷你一居大都建在市區。由于年輕人在緊張的工

作之余，對住所要求首先是便利，包含交通的便利、商業的便利與休閑的便利。具體說就

是工作與生活的切換要迅速。關于套型而言，盡可能要精裝修，并配置簡單家具、電器，

拎著包就可入住。同時，擁有一些簡單的配套，像餐飲、洗衣、健身、美容等等，也是日

常生活必不可少的。

二居室住宅

二居室是一種承上啟下、靈活多變的戶型：自住時單身、三口之家都可住，兩代也能湊

合；投資時比一居租戶群寬，比三居易于轉讓。特別是關于投資型用戶，精巧兩居有著總

價相對低一些的優勢，而租房者通常講求有用，關于寬敞與氣派，往往放在了次要的位

置。

從長遠看，二居室關于一個標準的三口之家來說，還屬于過渡性住宅，因此選擇上要適當

注意：

（1）面積精巧過渡更為自如。

精巧二居室的面積通常為80平方米，假如變成雙衛生間與增加?些功能空間的話，能夠

適當放大10平方米?20平方米。那么室內各空間的面積畢竟“精”到什么程度才算合

適？通常來說，臥室1（）平方米12平方米，能滿足“臥”的基本需要，14平方米以上，

就能夠擺放電視了；兒童房8平方米平方米已經夠用：書房6平方米~8平方米也能說

得過去；衛生間3平方米~5平方米、廚房5平方米?7平方米就能使用，當然寬大一點會

增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進行“潔污分區”、“中西分廚”，或者者放進

洗衣機、冰箱等家用電器，通常衛生間設置淋浴器、洗手盆與坐便器，最小2.5平方米，

若改成小浴缸，3平方米都不富裕。

<2）配置繁簡定位各有不一致。

在衛生間的配置上，有雙有單，因此面積與品質也會產生差異。關于自住型用戶：單身者

兩口，單衛已能滿足需要；而三口之家或者兩代老少，最好還是先擇雙衛。至于投資型用

戶，則要看所購樓盤未來的租戶定位于哪個層面：如若租給通常白領，選單衛戶型能夠降

低投資成本：加若吸引高層人士甚至外國人，選雙衛則是提高品質的重要指標。而在陽臺

與儲藏間等次要空間的配置上，可有可無，定位不一致則選擇也會不一致。關于自住型用

戶，有陽臺與儲藏間，會給生活帶來方便，但面積不宜太大，否則過多地占用居住空間不

見得劃算；至于投資型用戶，面對的租戶關于次要空產的需求往往會少許多，這樣，減少

面積以降低投資總價，有利于提高回報。

三居室住宅

從生活的有用性上講，三居室應該是未來進展的主力戶型：三口之家能夠擁有書房，兩代

人之間能夠互不干擾。當然，考慮到孩子長大后的獨立趨勢、老人與年輕人的不一致生活

習慣等等，兩個衛生間及家政陽臺必不可少；同時至少應有一間向陽的臥室，同時將總面

積操縱在100平方米~130平方米。

（1）注重功能細化

縮小面積與增加功能常常是?對矛盾體，80年代往常的戶型，因功能相對單一，居室能

夠做得小巧些。而現在隨著“動靜分區”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分

衛”“中西分廚”等標志生活品質與習慣的樣式與儲藏間、衣帽間、休閑陽臺、家政陽

臺、玄關等空間的設置逐步地滲透到各類戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面

積也相應地加大。

因此，精巧戶型中各類分區的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就

是說，在起居室、臥室與廚衛面積達標的基礎上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的

空間中容納人們無限的需求量，兼容方方面面，功能復合化、空間模糊化是住宅進展的重

要趨勢。

另外，使用率的大小也是一個不容忽視的問題。目前，絕大多數樓盤在戶型面積上提供兩

個數據，即建筑面積與套內建筑面積。前者為銷售時的計價面積，而后者為居住時能享受

到的面積（注意：不是地毯面積，很少有開發商提供此數據）。使用率的計算是套內建筑

面積除以建筑面積得出的百分比，通常塔樓為77婷82船板樓為80%?85機進行項目之間

價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積

的價格。這一點，對面積斤斤計較的精巧戶型來說，尤為重要。

（2）講求居室舒適。

①功能細化帶來了舒適度的提高，但同時也需要以分隔有限的空間為代價，使寬敞可能變

得局促，反而降低了舒適度。因此，既保證套型中具備細分的功能空間又要使生活有條不

紊，避免過多的隔墻將寬敞的空間劃分得支離破碎，就成了選擇三居室的關鍵。

②通風與采光是衡量戶型優劣的重要指標。關「至少擁有三個臥室、一個起居室與廚房放

衛生間等六七個功能空間的三居室來說，應該占據兩個以上方向的采光面，如東面與南

面、東面與北面、西面與北面、西面與南面等等，以構成順暢的通風回路。在選擇上，南

北方由于口照緯度與氣候的差異側重點會是完全不一致的。南方氣候炎熱、潮濕，重通風

甚于重日照，特別是衛生間與工人房，具備明窗是品質的基本保證，而日照則放到了次要

位置。北方正好相反，重日照甚于通風，衛生間等能夠暗衛，但一套三居室擁有至少一個

朝陽居室就成了選擇的底限。

③另外，居室的舒適度還表達在各空間的均好性上。均好性是戶型勻稱的標志，這一點，

關于功能空間相對齊備的三居室來說，顯得非常重要動靜分離是住宅舒適度的標志之一，

像客廳、餐廳、廚房、次衛生間等都屬于動區，人們出入、活動比較頻繁，而臥室、書

房、主衛生間等屬于靜區，相對比較安靜。目前國內基本上連續了香港住宅“大廳小臥”

的模式，而北方地區，則在臥室的面積上進行了適當的放大，在面積的均好性上有個簡單

的算法：動區與靜區的比例大致五五開；動區中的客廳與陽臺與餐廳、玄關、廚房、次衛

等的比例大致四六開；靜區中的主臥、主衛與陽臺與兩個次臥或者書房的比例大致五五

開。

投資者購買小戶型“宅子”戶型結構講究"巧"字

投資者購買小戶型應該注意什么方面的問題呢？

首選地段與環境

據《深圳商報》報道，業內人士建議，用于投資的小戶型住房要考慮的首要因素是

地段。據介紹，求租的客戶大多是工作比較穩固，收入較高的年輕白領，高級商務人員與

外籍人士等。這?人群通常都追求品質精巧的生活，講究工作的便利。他們要求租住的地

方交通便利，方便購物與娛樂。

此外，假如房屋采光良好、日照充足，很容易吸引追求高檔生活品質的客戶。

戶型結構講究“巧”字

業內人士建議，投資者不能由于不是自住，便忽略小戶型的使用功能，“宅子”一

定要住著舒服，才能很好地吸引求租的客戶。同時要注意住房的面積不能太小，30至35

平方米以上才好用。

投資小戶型憑的是一個“巧”字。小戶型大多集中于50平方米左右的一居室，由

于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨立功能分開的戶型，廚房與

臥室需要適當地隔開，才有助于提高居住的舒適度。

裝修需有針對性

小戶型的裝修大多采取統一模式，這就要求投資者在選樓時務必注意樣板間的每個

裝修細節，由于這就是投資者今后出租房的格調，業內人士建議，投資者在選擇裝修時就

要注意把將來租房屋的客戶人群的特點考慮在內。即使不是完全的進行自助裝修也最好是

在開發商裝修的基礎上加入一點針對性的設計，以更加習慣客戶人群的普遍需求。

由于通常的小戶型都是小高層或者高層，因此投資者在選房時，要先弄清晰所要購

買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點對生活節奏比較快的年輕人來說很重要。同

時小戶型的居住人群對物業的要求比較高，不僅要求滿足高品質的生活所需，物業管理更

要到位，使他們省心。

開發商也得認準

投資者要認準開發商，選擇有信譽的開發商，通常而言，有信譽的開發商會真正為

客戶著想，承諾的通常能兌現，其開發的產品也才會是真正習慣市場需求的產品。

投資小戶型要規避四大風險

投資確信存在風險，投資小戶型的風險在哪里？有關專家提出四點建議。

首先，投資者要把握好小戶型住房的整體質量水平。包含房屋的地段交通便利，購

物娛樂方便；戶型結構與裝修設計合理舒適；開發商有良好的信譽等。

其次，業內人士建議投資者選擇專業的、信譽好的大中介公司，以使投資操作大為

省心。

再者，投資者在購房之前要做好市場調查，熟悉房屋所在片區的市場行情，如租房

的需求量、價格與周邊配套設施等資料，并對自己的投資預想進行針對性的分析。

第四，深入熟悉國家與當地政府的有關政策法令，使自己更科學、更理性、更準確

地預測投資回報率，最大程度上規避投資風險。（完

房屋戶型結構的選擇

選擇設計合理的戶型，能夠有效的利用空間，實際上等于降低了房價，居住也舒適、溫

馨。推斷戶型的優劣，要看住房內部的各類不一-致用途的功能分區是否合理，空間尺度是

否合適0這些直接影響到房產保值增值的潛力。

一、套型面積

套型與面積過大或者過小都不合適，因此，要根據家庭人口的數最、年齡結構與經濟

承受能力等實際情況，考慮選擇合適的戶型與面積。時下，，普通住宅一室一廳套型的建

筑面積通常為40-60平方米，二室一廳為60-75平方米，二室二廳為90T00平方米，三

室二廳為120T40平方米。別壑面積則更大，通常在180平方米以上。需要注意的是，購

房者所購的是建筑面積，而實際使用的卻是使用面積，因此在購房時,要搞清晰自己到底

買了多少使用面積與公有建筑面積分攤的面積。最好將每平方米建筑面積的價格換算成使

用面積的價格進行比較，來權衡選擇何種房型的何種套型最劃算，并結合住宅內部戶型結

構的合理性，選擇最理想的套型與面積。

二、戶型功能

戶型功能應齊全合理，表達以起居廳為中心的原則.成套單兀住宅務必有各類小一致

用途的功能空間，包含：臥室、廳（過廳、起居室、門廳、餐廳）、廚房、衛生間、陽臺

（二層以上）、儲藏室等，各功能分區的結構布局要做到居住性、習慣性、靈活性與私密

性強，符合〃公私分區”、〃動靜、潔污分離”的要求，這是居住使用方便、舒適的根本。

1、戶型結構

（1）廳

廳是家庭成員共同活動的中心，應位于住宅的中心位置，靠近門戶，同時與其他房間

密切相聯，廳的大小要與一整套房間的格局相協調。在選擇時，應以經濟合理，能滿足起

居與接待活動的需要為原則。通常80平方米的戶型，廳的面枳以18-20平方米為佳。廳

中的門可盡可能減少，盡可能減少不能利用的通道走廊，同時要求莊重雅觀，有一個相對

穩固的空間用于休閑，還應寬敞、明亮、通風，有較好的朝向與視野。

（2）臥室

臥室應當安靜、舒適、私密、安全。“前廳后臥”是一種較為典型的戶型結構。主臥

室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風要好。面積大小要合適，通常以14平方米左右

為宜，大戶型的有的擴大到18平方米左右。

(3)廚房

廚房是要緊的污染源，應靠近門戶，與餐廳密切聯系，能滿足操作使用與擺放現代化

炊事器具如洗菜池、菜板、燃氣灶、排油煙機、碗柜、冰箱、電炊具等各類器具的需要，

并按洗、切、燒的順序，合理布局。全部管道宜隱蔽、喑藏。為避免滲水發生，盡可能做

到管道不穿樓板。廚房面積以5-8平方米為宜。同時，廚房應通風采光良好，應有外窗或

者開向走廊的窗口，并宜配置服務陽臺。

(4)衛生間

衛生間應有便溺、洗浴、洗臉、洗衣四個功能，并適當分離與組合。除設置坐便器

外，還應設有洗臉、淋浴或者浴盆器具，并可擺放洗衣機。衛生間的大小應與整幢湖新年

感的面積標準相習慣，通常以4平方米以上為好。戶內僅設一個衛生間的，宜放在主臥室

鄰近，并要有良好的通風窗口或者通風道。大套型住宅最好有雙衛生間。

2、戶型缺陷

按照合理的比例，起居室的面積標準應大于臥室、廚房、衛生間的面積相應的也應大

一些。有缺陷的戶型通常有如下通"病"，選擇是務必認真辨別：起居廳大而不當。如門

多，無穩固的空間，采光口小或者采光口凹槽深，光線段暗，窗正對墻面，視野差、形狀

不好或者尺度不合理，入戶無過度空間；餐廳面積過大或者過小；戶內交通線長；衛生間

距主臥室遠或者對著起居室的衛生間無前室；四居室的戶型中，主臥室不帶專用衛生間與

無儲藏空間；功能分區不合理；各功能空間面積比例不當；躍層式戶型室內樓梯的位置不

當；衛生間、廚房寬度不夠，等等。

三、現代戶型特點

隨著生活水平的提高，消費與設計觀念的變化，現代住宅的戶型結構開始向舒適性進

展。戶型面積擴大，廳的重要性日益突出，暗廳改為明廳，空間通透的廳劃分成若干功能

區：起居、餐廳、門廳，既是整體又有分隔。廚房、衛生間邊界擴大、內部功能完善。大

套型住宅設雙衛生間，使用更方便。特別是配置恰當的”三大一小〃的結構布局受到購房者

的青睞。即〃廳大、廚大、衛生間大、臥室小"。廳大，能滿足日常起居活動需要；廚大，

能擺放各類設備，滿足操作需求，并預留一定的變化空間；衛生間大，有合適的淋浴、洗

衣機空間與布局合理的洗臉池、坐便器。所謂小，即臥室小，改變過去把臥室同起居室混

同的狀況，原起居室的功能轉到廳內。看書學習的功能轉到書房內，臥室只作為休息的場

所，以滿足居住的要求為原則。總之，現代戶型結構大小都要有一個適度，不能片面的強

調〃三大一小“，甚至以過小的臥室來換取大面積的衛生間，這并不可取。各類使用功能所

占面積的比例應符合購房者滿足自己居住的需要，這一點務必注意。

四、特殊戶型結構

1、〃蝸居式〃小戶型

一些一室半“蝸居”式小戶型住房，對稍具實力的“單身貴族"、離婚獨居者、打工族、

新婚小倆口等購房者居住尤為實惠。這種小戶型住宅，雖比通常標準戶型的面積要小1/3

左右，然而設計比較精巧，布局較為合理，〃麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內

各部分面積。如有孩子，也可有獨自的小天地。因此，只要巧妙布置裝修，〃蝸居式“小戶

型同樣能營造出溫馨的家庭氣氛，而房價卻可便宜許多。

2、〃大開間、空殼型〃戶型

可選擇不受固定戶型困擾的標準房，根據住戶愛好與用途任意分割裝飾，使居住格局

表達個性化特色。這種”大開間、自由分隔空殼型”的戶型住宅，通常建筑面積80平方米

左右，每戶有一個無隔墻的大空間，與陽臺、廚房、工生間連接處也只有過梁面沒有隔

墻。這種戶型住宅可在原有基礎上使實際使用面積增加5平方米左右。

3、〃毛坯型“住宅

購房者不買包裝買原料，由自己設計裝修。這種〃毛坯房〃未經裝飾，也不附過多的起

居設施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預

留衛生間、浴缸、水、氣管道。每套住宅只設防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自

裝，購房者可根據各人愛好與家庭特色設計，裝飾居室，從視覺，觸角，聽覺與心理感受

與色彩組合上烘托出居室主人的性格。對裝飾用品也可自由選擇符合環保節能型要求的產

品，從而降低裝修費用.

4、躍層式住宅

躍層式住宅是在一套單元住宅內占據兩層空間，上下兩層在室內有樓梯相連，通常下

層為客廳、廚房、餐廳、衛生間，上層為臥室、書房、衛生間，也可設有起居室。上下動

靜分區，互不干擾，增加了內部活動的私密性，營造了區位性空間，增強了層次感、趣味

性，擴大了單套住宅面積，每戶都能有較好朝向的房間，通風好。

5、復制住宅

復制住宅是根據人體工學原理并考慮住戶生活活動頻度的差異，對室內空間進行科學

的平面與層次的分割。這種住宅在概念上則是一層，但層高較普通住宅高，可在局部掏出

夾層，安排臥室或者書房，用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提

高住宅的空間利用率。

關于購房者來說，約層式，復式住宅，較普通戶型可增加使用面積，使用率高，經濟適

用。

五、朝向，層次，采光，層高，通風

1、朝向

朝向的選擇通常以朝南為最佳，朝東西次之，朝北最次。購房者在考慮朝向的同時，

還應注意開窗時所面對的環境，即窗景。

2、層次

層次的選擇，要考慮遮擋采光，生活便利，周邊環境與家庭人口的年齡結構與健康狀

況因素，選擇合適的層次。

選擇底層，要注意通水，采光三要素。如室內地面只比地高90厘米以內，一定要認

真檢查其防潮措施，底層妁下水管道要做特殊處理，應該是獨立的，假如底層的管道與上

面各層相連，那么就要看管道是否在一樓變粗，變大。至于通風，要看房間是否利于風的

直線流淌在夏季是否能形成"穿堂風〃。采光要注意的是樓間距離不能太近，否則底層就會

終年不見光。

選擇頂層，防熱，防漏是關鍵。考察頂隔熱要注意：頂層的層高是否比其他層要高，

遮陽是否有改善或者不一致于下面各層，層頂是否做了特殊處理，如做成坡屋頂。考察防

漏時要注意：盡量避免選擇處在容易出現漏水的結構變化部位（如結構縫，沉降縫），構

造變化部位（如伸縮縫等）的房間；要看防漏措施的施工質量，如泛水的收口處是否做的

結實，均勻；在防雨上，應該有比下面各層更進一步的措施，如應有遮雨篷，遮陽板；窗

戶構架是否結實，玻璃安裝是否牢固。

3、采光

采光要注意明、暗之分。通常居室、廚房都有采光窗戶，皆為明；廳，衛生間則有