一、市場法

市場法是房地產評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國

內外廣泛應用的評估方法。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比

較法、市場比較法、市場資料比較法、現行市價法等。

（一）理論依據

市場法的理論依據是均衡價值論和價格形成的替代原理。再以房

地產為例，房地產的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產的價

值,估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求

取。市場法的本質是以房地產的成交價格為導向來求取房地產的價

格。

（二）基本思路

在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與

類I以房地產的近期交易價格進行對照上瞰,通過對交易情況、交易日

期、房地產狀況等囚素進行修正，得出被估房地產在評估基準日的價

值。

（三）適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。因此在房地

產市場經濟比較發達的國家和地區,市場法得到廣泛的應用。在同一

地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被估房地產相類似的房地產

交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適

用：

1.沒有發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區；

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑

等；

3很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；

4.風景名勝區土地；

5.圖書館、體育館、學校用地等。

（四）操作步驟

運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：（1）搜集交易實

例。（2）選取可比實例。（3）對可比實例成交價格做適當的處理。

其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。

價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調整

包括交易日期調整和房地產狀況調整。（4）求取比準價格。

二、收益法

收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益還原法，在我國也是

最常用的評估方法之一。收益法是指將評估對象未來期間的預期收益

用適當的折現率折現，累加得出評估基準的現值，以此來判斷資產價

值的各種評估方法的總稱。

（一）理論依據

收益法的理論依據是效用價值論和預期原理。以房地產為例，效

用價值理論認為房地產的價值取決于它所帶來的未來收益的大小，未

來收益的現值之和就是該房地產的價值。預期原理說明房地產當前的

價值是基于市場參與者對房地產未來所能帶來的最大收益的預期，歷

史資料的作用主要是利用它們來推知未來的趨勢，解釋預期的合理

性。在其他條件不變的情況下，僅僅因為人們對未來獲取收益信心的

心理波動，也會影響到房地產的價值。收益法的本質是以房地產的未

來收益為導向來求取房地產的價格。

(二)基本思路

采用折現的方法來估算資產價值。利用投資回報和收益折現等技

術手段，把評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估測

評估對象的價值。根據評估對象的預期收益來評估其價值，是容易被

資產交易各方所接受的。

(三)適用范圍

收益法適用于資產所有者的未來收益可以用貨幣衡量；為未來收

益所承擔的風險收益也是可以衡量的，如商場、寫字樓、旅館、公寓

等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估大多

用。

(四)操作步驟

(1)搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如

估價對象及其類似房地產的收入、費用等數據資料；

(2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)；

(3)求取報酬率或資本化率、收益乘數；

(4)選用適宜的收益法公式計算收益價格。

三、成本法

成本法是以假設重新復制被估房地產所需要的成本為依據而評

估房地產價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產可以產生同等

效用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤

和應納稅金來確定被估房地產價值。該方法認為生產成本與價格之間

有著密切的聯系。

（一）理論依據

成本法的理論依據是生產費用價值論和替代原理。以房地產評估

為例,成本法所評估的價值是以當前房地產的重新開發建設成本以及

歷史損耗為依據的，其本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來

求取房地產的價格，與房地產的未來運用效率無關。因此，成本法評估

的價值是會計價值。在此需要注意的是:房地產成本的增加不一定能

增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高,但是在運用成

本法估價時，投入成本的增加就意味著房地產價格的上升，其求得的積

算價格與房地產的實際價值會產生一定的差距。

（二）基本思路

先計算被評估資產的現時重置成本，即按現時市場條件重新購建

與被評估資產功能相同的處于全新狀態下的資產所需要的成本耗費，

然后再減去各項損耗，所得到的差額即為被評估資產的評估值。因為

資產的價值是一個變量,影響資產價值量變化的因素，除了市場價格以

外還有因使用磨損和自然力作用而產生的實體員耗、因技術進步而

產生的功能性損耗、因資產外部環境變化而產生的經濟性損耗等。

（三）適用范圍

成本法與其他評估方法相上匕具有特殊用途,T殳特別適用于房地

產市場發育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法

進行評｛古的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府為公樓、學

校、醫院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、新開發地等

特殊性房地產評估比較適用。

但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費

的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價

值，所以成本法在土地評估中的應用范圍受到一定的限制。

(四)操作步驟

(1)搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料；

(2)測算重新構建價格；

(3)測算折舊；

(4)求取積算價格。

四、假設開發法

假設開發法又稱剩余法、倒算法或預期開發法。假設開發法是將

被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理

利潤后,依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。在評估待開發土

地價值時，假設開發法運用較為廣泛。

(一)基本思路

運用該方法評估地價時，首先要估算開發完成后房地產正常交易

的價值，然后扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業

費、利息、利潤、稅收等費用，以價值余額來確定被估土地價值。具

體來說，作為一個房地產開發商，他購買這塊土地進行開發的目的是

將其出售賺取利潤。開發商買地，進行土地投入，必須有收益，而且

這個收益是越高越好。因此，開發商就會根據規劃部門對該地塊的限

制條件，如用途、容積率、建筑密度、綠地覆蓋率、建筑物高度、朝

向等，以及有關法律法規的現值，來確定該塊土地的最佳使用狀況。

然后根據當前的房地產市場狀況，預測建筑完成后房地產的售價，以

及完成這以開發所需花費的建筑費、設計費、相關稅費、各類預付資

本的利息和開發商應得的正常利潤。這樣，開發商就可知道他為取得

這塊土地所愿意支付的最高價是多少。也就是說，這個最高價等于開

發完成后的房地產價值扣除開發成本和相應利息、利潤之后的余額。

（二）適用范圍

假設開發法只要適用于下列房地產的評估：1.待開發土地的評

估。用開發完成后的房地產價值減去建造費、專業費等。2.將生地開

發成熟地的土地評估。用開發完成后的熟地價格減去土地開發費用。

3.待拆遷改造的再開發地產的評估。這時的建筑費還應包括拆遷費

用。

（三）計算公式

假設開發法的計算公式表現形式很多，但根據假設開發法的基本

思路，其基本公式是：

P=A-（B+C+D+E）

式中：P——土地價值；

A——開發完成后的房地產價值；

B一整個開發項目的開發成本；

C一投資利息；

D——開發商合理利潤；

E―正常稅費。

實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

土地價值二房屋的預期售價-開發建設成本-利息-利潤-稅費

在我國香港特別行政區，假設開發法的計算公式為：

地價二樓價-建筑費用-專業費用-利息-發展商利潤

或

地價二總開發價值-開發費用-開發者收益-取得土地所需的稅費

其中，開發費用包含拆遷費和對現有承租者的補償、基建費、業

務費、財務費、應急費、代理及法律事務費用等。

目前，現實評估中假設開發法的一個較具體的計算公式為：

地價二預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費■利潤

(四)操作步驟

根據假設開發法評估的基本思路，假設開發法評估的程序為：調

查房地產的基本情況，確定被估房地產的最佳開發利用方式，預測房

地產開發完成后的收益，測算開發總投資，預測開發利潤，測算投資

利息和稅費，估算待估對象價值。

1.調查房地產的基本情況

(1)調查土地的限制條件，如土地政策的限制及城市規劃、土

地^用規劃的制約等。

(2)調查土地位置，掌握土地所在城市的性質及其在城市中的

具體坐落，以及周邊的土地條件和利用現狀。

(3)調查土地面積大小和土地形狀、地質狀況、地形地貌、基

礎設施狀況和生活設施狀況以及公用設狀況等。

(4)調查房地產利用要求，掌握城市規劃對此宗土地的規劃用

途、容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度的限制等。

(5)調查此地塊的權利狀況，包括權利性質、使用年限、能否

用弊、是否已設定抵押權等。這些權利狀況對確定開發完成后的房地

產價值、售價及租金水平有著非常密切的關系。

2,確定被估房地產的最佳開發利用方式

根據調查的土地狀況和房地產市場條件等,在城市規劃及法律法

規等限制所允許的范圍內，確定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、

容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度、建筑物裝修檔次等。在選擇最佳

的開發利用方式時,最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選

擇，要與房地產市場的需求相結合，并且需要進行合理的預測。最佳

的開發利用方式決定開發完成后銷售時能獲得最高的收益。

3.預測房地產售價

根據所開發房地產的類型，對開發完成后的房地產總價,可通過

兩個途徑獲得：

(1)對于出售的房地產，如居住用商品房、工業廠房等，可采

用市場比較法去頂開發完成后的房地產總價。

(2)對于出租的房地產，如寫字樓和商業樓宇等，其開發完成

后房地產總價的確定，首先采用市場法，確定所開發房地產出租的凈

收益，再采用收益法將出租凈收益轉化為房地產總價。具體確定時需

要顧及以下幾個要點：1）單位建筑面積月租金或年租金；2）房地

產出租費用水平；3）房地產還原利率；4）可出租的凈面積。其中，

租金水平可依據類似房地產來確定。

例：根據當前房地產市場的租金水平，與所開發房地產類似的房

地產未來租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產的資本化

率為8%，總建筑面積為5000平方米,出租率為80%，則所開發房

地產的總價可確定為（假設房屋收益年期為無限年期）：

300x12x5000x80%x_L=1.8

8%

4.估算各項成本費用

（1）估算開發建筑成本費用。開發建筑成本費用（包括直接工

程費、間接工程費、建筑承包商利潤等）可采用比較法來測算，即通

過當地同類建筑物當前平均的或一般建造費用來測算，也可通過建筑

工程概預算的方法來估算。

（2）估算專業費用。專業費用包括建筑設計費、工程概預算費

用等，一般采用建造費用的一定比率估算。

（3）確定開發建設工期，估算預付資本利息。開發建設工期，

是指從取得土地使用權一直到房地產全部銷售或出租完畢的這一段

時期。根據等量資本要獲得等量利潤的原理，利息應為開發全部預付

資本的融資成本，不僅是建造工程費用的利息，還應包括土地資本的

利息。房地產開發的預付資本包括地價款、開發建造費、專業費和不

可預見費等，即使這些費用是自有資金，也要計算利息、。這些費用在

房地產開發見者工程中投入的時間是不同的。在確定利息額時，必須

根據地價款、開發費用、專業費用等的投入額、各自在開發過程中所

占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。例如，預付地價款

的利息額應以全部預付的價款在整個開發建設工期計算；開發費、專

業費假設在建造期內均勻投入，則利息以全部開發費和專業費為基

數，按建造期的一半計算。若有分年度投入數據，則可進一步細化。

例如，建造期為兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入

部分計息期為半年等。開發費、專業費在建設竣工后的空置及銷售期

內應按全額全期計息。

(4)估算稅金。稅金主要是指建成后房地產銷售的營業稅、印

花稅、契稅等，應根據當地政府的稅收政策估算，一半以建成后房地

產總價的一定比例計算。

(5)估算開發完成后的房地產租售費用。租售費用是指用于建

成后房地產銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續

費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算。

5,確定開發商的合理利潤

開發商的合理利潤一般以房地產總價或預付總資本的一定比例

計算。投資回報率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項，銷

售利潤率的計算基數一般為房地產售價。

6.估算待估對象價值

在運用公式求取待估對象價值時，需注意待估對象所對應的時

7.應用舉例：

有一宗〃七通一平〃的待開發建筑用地，土地面積為2000平方

米，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，假設期為2年，建筑費

為3000元/平方米，專業費為建筑費的10%,建筑費和專業費在建

設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平

方米，銷售費用為樓價的2.5%,銷售稅費為樓價的6.5%,當地銀行

年貸款利率為6%,開發商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

(1)確定評估方法。現已知樓價的預測值和各項開發成本及費

用，可采用假設開發法進行評估，計算公式為：

地價二樓價-建筑費-專業費-利息-銷售稅費-利潤

(2)計算樓價。

樓價阮)

=2000x2.5x9000=45000000

(3)計算建筑費和專業費

建筑費=阮)

3000x2000x2.5=15000000

專業費=建筑費xlO%

=15000000xlO%

=1500000(元)

(4)計算銷售費用和稅費

銷售費用=45000000x2.5%=1125000(元)

銷售稅費=45000000￡5%=2925000(元)

(5)計算利潤

利潤=（地價+建筑費+專業費）xlO%

=（地價xl6500000）xlO%

（6）計算利息

利息二地價

x[（1+6%）2-1]+（15000000+1500000）x[（1+6%）i-l]

=0.1236x地價+990000

（7）求取地價

地價二45000000-16500000?1125000-2925000

-0.1x地價-1650000-0.1236乂地價-990000

地價=21810000+1.2236=17824452（元）

（8）評價結果

單位地價=1782445+2000=8912（元/平方米）

樓面地價=8912+2.5=3565（元/平方米）

五、基準地價修正法

（一）基準地價法的含義

基準地價，是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住

宅、M等各類用地和綜合土地級^的土地使用權的平均價格。從其

定義可以看出，基準地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特

定區域的平均價格，因為基準地價的表現形式有區片價和路段價。

（二）基準地價測算的基本思路

基準地價測算主要采用如下方法：依據土地使用權出讓、轉讓、

出租和房屋出租、買賣等材料，分別采用多種方法試算樣點地價，對

樣點地價經過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準

宗地地價，然后根據評估區域內的標準宗地地價求取基準地價。

基準地價確定后，還要評估標定地價。標定地價是市、縣政府根

據需要評估的宗地在正常土地市場中，在正常經營管理的條件下，在

一定使用年限內的價值。標定地價評估可以以基準地價為依據，根據

±i也使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評

估,也可以利用房地產市場交易資料，采用宗地評估的T殳方法評估。

因此，在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數表，

以滿足評估標的地價的需要。

(三)基準地價的特點與作用

1.基準地價的特點

基準地價一般具有下列特點：

(1)基準地價是區域性價格。這個區域可以是級別區域，也可

以是區段，因而基準地價的表現形式通常為區片價和路段價，或兩者

結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

(2)基準地價是土地使用權價格。

(3)因為基準地價是區域性價格，因而必定是平均價格。

(4)基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區。

(5)基準地價是單位土地面積的地價。

(6)基準地價具有現實性，是評估出的特定時點的價格。

2.基準地價的作用

(1)具有政府公告作用；

(2)是宏觀調控地價水平的依據；

(3)是國家征收城鎮土地稅收的依據；

(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據；

(5)是進一步評估宗地地價的基礎；

(6)引導土地資源在行業部門間的合理配置。

(四)基準地價修正法的基本思路

基準地價修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等

評估結果，按照替代原則，將被估宗地的區域條件和個別條件等與其

所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數

對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價值的方法。

在我國許多城市，尤其是房地產市場不太發達的城市，基準地價修正

法也是常用的方法。

基準地價修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件

下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產市場中，

應當具有相似的價格。基準地價是某級別或均質地域內分用途的土地

使用權平均價格，基準地價相對應的土地條件，是土地級別或均質地

域內該類用途土地的平均條件。因此，通過被估宗地條件與級別或區

域內同類用地平均條件的比較，并根據二者在區域條件、個別條件、

使用年期、容積率和價格期日等方面的差異,對照因素修正系數表選

取適宜的修正系數，對基準地價進行修正，即可得到被估宗地地價。

(五)基準地價修正法的適用范圍

1.適用于完成基準地價評估的城鎮土地評估，即該城市具備基準

地價成果圖和相應修正體系成果。

2.基準地價修正法可在短時間內大批量的進行宗地價格的評估，

因此，可快速方便地進行大面積的、數量眾多的土地價值評估。

3.基準地價修正法的估價精度取決于基準地價及其修正系數的

精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，

而作為一種輔助方法。

（六）基準地價修正法評估的程序

L收集、整理土地定級估價成果資料

定級估價資料是采用基準地價修正法評估宗地地價必不可少的

基礎性資料。因此在評估前必須收集當地定級估價的成果資料，主要

包括土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準

地價修正系數表和相應的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，

作為宗地評估的基礎資料。

2.確定修正系數表

根據被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應的基準地

價，確定相應的因素條件說明表和因素修正系數表，以確定地價修正

的基礎和需要調查的影響因素項目。

3.調查宗地地價影響因素的指標條件

按照與被估宗地所處級別和用途相對應的基準地價修正系數表

和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調查項目，

調查項目應與修正系數表中的因素一致。

宗地因素指標的調查，應充分利用已收集的資料和土地登記資料

及有關圖件，不能滿足需要的，應進行實地調查采樣，在調查基礎上,

整理歸納宗地地價因素指標數據。

4.制定被估宗地因素修正系數

根據每個因素的指標值，查對相對應用途土地的基準地價影響因

素指標說明表，確定因素指標對應的優劣狀況；按優劣狀況再查對基

準地價修正系數表，得到該因素的修正系數。對所有影響宗地地價的

因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數。

5.確定被估宗地使用年限修正系數

基準地價對應的使用年限，是個用途土地使用權的最高出讓年

期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。

土地使用年期修正系數可按下式計算：

式中：y一宗地使用年期修正系數；

r——土地資本化率；

m一被估宗地可使用年期；

n一該用途土地法定最高出讓年期。

6.確定期日修正系數

基準地價對應的是基準地價評估基準日的地價水平，隨著時間的

遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把

基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估基準日時的地價水平。

期日修正一般可以根據地價指數的變動幅度進行。

7.確定容積率修正系數

這是一個非常重要的修正系數。基準地價對用的是該用途土地在

該級別或均質地域內的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，

同時容積率對地價的影響也非常大，并且在同一個級別區域內，各宗

地的容積率的差別甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就

是說，必須將趨于平均容積率下的地價水平修正到宗地實際容積率水

平下的價格。

8.評估宗地地價

依據前面的分析和計算得到的修正系數，按下式求算待估宗地的

價水平。

待估宗地地價二待估宗地所處地段的基準地價x年期修正系數

期日修正系數x容積率修正系數x其他因素修正系數

六、路線價法

（一）路線價法的含義

路線價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在

特定街道上設定單價，并依次單價配合深度百分率表及其他修正率

表,用數學方法來計算臨街同一街道的宗地地價的一種評估方法。與

市場法、收益法等對個別宗地地價評估方法相比，這種方法能對大量

土地迅速進行評估，是評估大量土地的一種常用方法。

所謂路線價,是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地,

設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。路線價法

在英美早已施行，應用于課稅標準價格的評定。1923年，日本采用

這種方法，在關東大地震后為復興城市辦理市地重劃事業時，用于確

定補償金額標準,以后在課稅方面也采用這種方法評估。

（二）路線價法的理論依據

路線價法認為，市區內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很

大，土地價值隨臨街深度而遞減，一宗土地越接近道路部分的價值越

高,離開街道愈遠價值愈低。臨街同一街道的宗地根據其地價的相似

性，可劃分為不同的地價區段。在同一路線價區段內的宗地，雖然地

價基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差

異，地價也會出現差異，所以需制定各種修正率，對路線價進彳亍調整。

因此，路線價法的理論基礎也是替代原理。路線價是標準宗地的單位

地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。

（三）路線價法的計算公式

路線價法的計算公式有不同的表現形式，下面是常用的一種表達

方式：

宗地總價二路線價x深度百分率x臨街寬度

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、

梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：

宗地總價二路線價x深度百分率x臨街寬度x其他條件修正率

或

宗地總價二路線價X深度百分率X臨街寬度X其他條件修正額

（四）路線價的適用范圍

一般的土地評估方法如收益法、市場法僅適用于對單個宗地進行

評估，而路線價法則適用于同時對大量土地進行評估,特別適用于土

地課稅、±1也重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行兩古

的場合。路線價法是否運用得當，還依賴于較為完整的道路系綺口排

列整齊的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他條件修正率。

（五）路線價法的程序

路線價法的操作步驟主要包括以下內容：路線價區段的劃分、標

準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的

制作、宗地價值的計算。

1.路線價區段的劃分

地價相近、地段相連的地段一般劃分為同一路線價區段，路線價

區段為帶狀地段。街道兩側接近性基本相等的地段長度稱為路線價區

段長度。路線價區段T殳以路線價顯著增減的地點為界。原則上街道

不同的路段，路線價也不相同，如果街道一側的繁華狀況與對側有顯

著差異，同一路段也可劃分為兩種不同的路線價。繁華街道有時需要

附設不同的路線價，住宅區用地區位差異較小，所以住宅區的路線價

區段較長，甚至幾個街道路線價區段都相同。

路線價區段劃分完畢，對每一路線價區段求取該路線價區段內標

準宗地的平均地價，附設于該路線價區段上。

2.標準宗地的確定

路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗

地面積。標準宗地，是指從城市一定區域中沿主要街道的宗地中選定

的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度，是指標準宗地的臨界深

度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。標準宗地的面積大小

隨各國而異。美國為使城市土地的面積單位計算容易，把位于街區中

間1英尺、深100英尺（30.48米）的細長形地塊作為標準宗地。

日本的標準宗地為寬3.63米、深16.36米的長方形土地。實際評估

中的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的眾數。

3.路線價的評估

路線價的決定,主要采取兩種方法：第一種是由熟練地評估員依

買賣實例用市場法等基本評估方法確定；第二種是采用評分方式，將

形成土地價格的各種因素分成幾類分別加以評分，然后合計，換算成

附設于路線價上的點數。

第一種方法是各國通用的方法。根據選定的標準宗地的形狀、大

小，然后評估標準宗地價格，根據標準宗地價格水平及街道狀況、公

共設施的接近情況、土地利用狀況劃分地價區段，附設路線價。標準

宗地價格的計算適用宗地地價計算方法，如收益法、市場法等。在應

用市場法評估標準宗地價格時，應對評價區域調查的買賣實例宗地進

行地價影響因素分析，實例宗地條件如果與標準宗地條件不同，應對

不同條件部分進行因素修正，由此求得標準宗地的正常買賣價格。不

同地段的標準宗地價格應能反映區位差異，互相均衡。

4.深度百分率表的制作

深度百分率又稱深度指數，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

深度百分率表又稱深度質數表，深度百分率表的制作是路線價法的難

點和關鍵所在。路線價法在美國由來已久，長久以來根據豐富的實際

資料，制定了各種路線價法則，如四三二一法則、蘇慕斯法則（克利

夫蘭法則）、霍夫曼法則、哈柏法則、爰迪生法則等。

5.宗地價值的計算

依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計

算公式，則可以計算得到宗地價值。

6.深度百分率表

臨街同一街道的土地，路線價雖然相同，但由于宗地的寬度、深

度、形狀、面積不同，單位面積的價格也不同。在影響地價的因素當

中，深度對地價影響較大。現在假設有一臨街寬度m米，深度n米

的長方形宗地，每平方米平均單價為A元，則該宗地的總價格為mnA

元，如下圖所示。

對上圖所示的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位（在此

設為1米）區分成n快細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單

位面積價格為a,a,a,a，且a>a>a,因為地塊愈接

12n—1n12n

近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即

a與a之差最大，a與a之差次之，依次縮小，參見上圖土地價值與

1223

地塊臨街距離關系曲線。由此土地總價值為：

mnA=ma+ma+...+ma+ma

12n—1n

從而

A=（a+a+...+a+a）+n

12n-1n

即土地單位面積價格等于各地塊單位面積價格的面積加權平均

值。如將各小地塊單位面積價格以百分率表示，即為單獨深度百分率。

深度百分率的表現形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計

深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深

度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。

單獨深度百分率的表現為：

a>a>a>…〉a>a

123n—1n

累計深度百分率變現為：

a<a+a>a+a+a<???<a+a+???+a

11212312n

T殳來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%,平均深度

百分率與累計深度百分率之間的關系就表現為：

平均深度百分率二累計深度百分率X標準深度一宗地深度

制作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：（1）確定標準深度;

（2）確定級距;（3）確定單獨深度百分率；（4）根據需要采用累計

或平均深度百分率。

根據深度百分率表的制作要求，以標準宗地的平均深度百分率

（平均單價）作為100%,將單獨深度百分率、平均深度百分率、累

計深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。

下面以四三二一法則為例，說明深度百分率的制作方法。

如下圖所示，標準深度為100英尺（30.48米）的宗地，每25

英尺（7.62米）其單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、

8%、7%和6%,求出其深度百分率表。

累計、平均深度百分率的計算示例如下：

50英尺（15.24米）的累計深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨深度百分率,

即：40%+30%=70%o

50英尺（15.24米）的平均深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨深度百分率

除以50%,即（40%+30%）x100+50=140%。

75英尺（22.86米）的平均深度百分率為：（40%+30%+20%）

X100+75=120%。

根據同樣的計算方法，得到下表。

7,幾個路線法則介紹

歐美國家很早就將路線價法應用于課稅之上，下面主要介紹歐美

國家著名的幾種路線價法則。

1）四三二一法則

四三二一法則（4-3-2-lRule）,是將標準深度100英尺（30.48

米）的普通臨街地，與街道平行區分為四等份，即由臨街面算起，第

T25英尺（7.62米）的價值為路線價的40%,第二個25英尺（7.62

米）的價值為路線價的30%,第三個25英尺（7.62米）的價值為

20%,第四個25英尺（7.62米）的價值為10%。如果超過100英

尺（30.48米），則需用九八七六法則來補充。即超過100英尺（30.48

米）的第一個25英尺（7.62米犯勺價值為路線價的9%,第二個25

英尺（7.62米）的價值為8%,第三個25英尺（7.62米）的價值為

7%,第四個25英尺（7.62米）的價值為6%。

應用四三二一法則評估，簡明易記，但因深度劃分過于粗略，可

能出現評估不夠精細的問題。

2）蘇慕斯法則

蘇慕斯法則（SomersRule）,是由蘇慕斯（WiliamA.Somers）

根據其多年實踐經瞼，并經對眾多的買賣實例價格調查比較后創立

的。蘇慕斯經過調查證明，100英尺（30.48米）深的土地價值，前

半臨街50英尺（15.24米）部分占全宗地總價的72.5%,后半50

英尺（15.24米）部分占27.5%,若再深50英尺Q5.24米）,則該

宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下

所擬定。由于蘇慕斯法則在美國俄亥俄州薪I」夫蘭市應用而著名，因

此一般將其稱為克利夫蘭法則（ClevelandRule）。

3）霍夫曼法則

霍夫曼法則（HoffmanRule）,是1866年由紐約市法官霍夫曼

（Hoffman）所創造的，是最先被承認對于各種深度的宗地評估的

法則。霍夫曼法則認為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最

初50英尺Q5.24米）的價值應占全宗地價值的2/3。在此基礎上,

則深度100英尺（30.48米）的宗地,最初的25英尺（7.62米）等

于37.5%;最初的一半，即50英尺（15.24米）等于67%;75英

尺（22.86米）等于87.7%;全體的100英尺（30.48米）等于100%。

在霍夫曼之后，尼爾（Neil）修正了霍夫曼法則，由此創造了所

謂的霍夫曼---尼爾法則（Hoffman-------NeilRule）o

4）哈柏法則

哈柏法則（HarperRule）創設于英國，該法則認為一宗土地的

價值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其深度的平方根的

10倍。也即深度百分率二（10x麻1）%o例如，一宗50英尺（15.24

米）深的土地價值，即相當于100英尺（30.48米）深土地價值的

70%。因為深度百分率=（10x%%,約等于70%。但標準深度

不一定為100英尺（30.48米），所以修訂的哈柏法則認為：

深度百分率二也給深度x100%

J標準深度

路線價法的應用舉例

現句缶街宗地A、B、C、D和E,如圖所示，深度分別為25英

尺、50頰、75頰、100期和125頰，簸分別為10頰、

10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路線價為2000元殯尺，

設標準深度為100英尺，試運用四三二一法則計算各宗土地的價值。

A=2000x0.4x10=8000（元）

B=2000x0.7x10=14000阮）

B=2000x0.9x20=36000阮）

B=2000xl.Ox20=40000（元）

B=2000x（1.0+0.09）x30=65400（元）

七、房地產價格指數

房地產價格指數（Realestatepriceindex）是反映房地產價格

變動趨期口變動程度的相對數。它是通過百分數的形式來反映房價在

不同時期的漲跌幅度。

（一）指數種類

1.房屋銷售價格指數

房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨

勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅

度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動

情況。

房屋銷售價格指數的優點是〃同質可比〃，這種方法反映的是排

除房屋質量、建筑結構、地理位置、銷售結構因素影響之后，由于供

求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。

2.房屋租賃價格指數

房屋租賃價格指數，是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動

趨期口變動程度的相對數。

房地產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的

價格。

房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權。它包括住宅租賃、

辦公用房租賃、商業用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房

租賃五部分。

3.土地交易土地交易價格指數

土地交易價格指數指房地產開發商或其他建設單位在進行商品

房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格的變動趨期口程度

的相對數。

土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房

開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼

開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工

業用地、商業旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫療科研、服

務用房等其他綜合月地四部分。土地交易價格指數，就是指反映一定

時期內土地交易價格變動趨期口變動程度的相對數。

土地交易價格指數的主要分類為住宅用地、工業用地、商業、旅

游用地等。

這三套指數的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。

(二)指數編制

1.房地產價格調查的任務

(1)調查和搜集全社會及各類房屋銷售與租賃價格資料，掌握

各種平均價格。

(2)編制與房屋銷售、租賃以及土地交易等經濟活動有關的各

種價格指數，準確地反映全社會及各類房地產價格變動幅度和變動趨

勢。

(3)結合房地產經濟活動中的投資規模、投資效益和投資總額

等主要指^,房地產價格指數積極開展統計分析，及時反映新情況和

新問題，為國家宏觀決策服務。

(4)定期向社會公布房地產價格信息，為社會主義市場經濟建

設服務。

2.房地產價格調查的內容

(1)房屋銷售價格。從進入房地產市場的渠道看，房屋銷售價

格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三部分。房

地產價格指數

(2)房屋租賃價格。房屋租賃價格包括住宅、辦公用房、商業

用房和廠房倉庫四部分。

(3)土地交易價格。土地交易價格包括居民住宅用地、工業用

地、商業旅游娛樂用地和其他用地四部分。

3.房地產價格調查對象

涉及各級政府房地產主管部門、房地產開發商、房地產代理商、

有關企事業單位、機關團體及部分居民。

4.房地產價格調查方法

重點調查與典型調查相結合。

5.房地產價格調查方式

報表與走訪相結合。

6.選擇調查單位和調查項目的原則

(1)代表性強。(2)要兼顧各種用途的房地產項目。(3)兼顧

不同地理位置的房地產項目。(4)兼顧不同經濟類型的調查單位，

7.保證調查資料的代表性

各地每月都要調查一次房地產價格及數量、金額。季度數量、金

額由該季三個月的實際交易數相加求得，季度價格則由該季三個月的

調查樣本價格算術平均求得。

8.房地產價格調查要考慮

房跳型、所處地段、房屋結構等統計口徑的T性，保證基期、

報告期價格的可比性。當基期價格沒有時，可通過以下方法推算：

（1）用同類房屋、同級地段（同級地段內繁華位置接近）、同樣

結構的非本座建筑物的基期平均銷售（租賃）價格替代。

（2）根據同類房屋、同級地段、同樣結構的平均銷售（租賃）價

格的變動幅度，推算基期價格。基期價格二報告期價格/（同類房屋、

同級地段、同樣結構的平均價格變動幅度+1）房地產價格指數

（3）可用當地基期同級地段、同類房屋同樣結構的平均銷售（租

賃）價格替代。

（4）可通過房地產開發（銷售）商、土地管理局和房管部門的有

關專家進行科學評估測算。

（三）國內外指數編制方法比較

1.房地產價格指數編制方法綜述

目前，世界各國的房地產價格指數種類很多，其編制方法也多種

多樣。歸結起來，這些方法可分為以下五種：

Q）成本投放法（InputCostMethod）

成本投入法是根據營造各項投入成本（包括材料及人工費用等）

的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的

房地產價格指數的重要編制方法。

（2）中位數價格法（MediaSalePrice）

中位數價格法是選取地產售價的中位數來編制價格指數的方法。

房地產市場價格易受極端值（即最高、最低價）影響，而中位數價格能

反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強。

⑶重復交易法(RepeatSaleMethod)Baily,Muth和

Noursel963年提出的重復售出模型。根據同一宗房地產在不同時期

售出的價格來計算房地產價格指數。該方法的優點是基于同一宗房

地產的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響后，根據重復交易法

編制的指數可以滿足房地產價格〃同質性”的需要。

(4)特征價格法(HedonicPriceMethod)特征價格法，又稱

Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，

而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數

量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地

產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產

的特征(或品質)數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素

拆離，以反映純粹價格的變化。

(5)混合模型(PooledMethod)鑒于特征價格模型和重復售

出模型的缺陷，CaseK.E.和QuigleyJ.M在1991年提出了將二者

混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差的方法。該

方法被稱為〃混合方法〃，又稱PooledGLS模型。1997R.Carter

HilLJ.R.KnightC.F.Sirmans對PooledGLS模型進行了改進，

提出基于最大似然估計法(MLE)的PooledMLE模型。

2.國內房地產價格指數的編制

以〃中房指數〃為例我國房地產市場起步晚，發育不完善,對

房地產價格指數的編制最直接的影響是房地產交易案例少、交易價格

不公開、交易資料不全面。與此相應的是目前我國包括〃中房指數〃

在內的十余種房地產指數，均存在著編制理論不完善和實際操作不規

范等問題。

(1)中房指數的編制方法中房指數采用了抽樣調查方法，在對市

場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，

然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數將物業按用途分為四

大類：以1994年11月北京物業的比較價格為基值，各城市的四類

物業的銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物

業的銷售量為權計算四類物業的平均價格，最后將這四類物業的平均

價格以竣工量為權數求得加權平均價格。并以此平均價格作為各城市

的物業匕蹄交價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數：某時

期城市房地產價格指數二某時期該城市物業比較價格/1994年11.月

北京物業比較價格x100%中房指數是一種修正的拉氏指數，以基期

商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點,屬于定基指數；計

算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重。基期

與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與

吸

(2)中房指數編制方法的缺陷中房指數雖然開創了中國大陸現

行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制

技術方法仍有不足，需進一步完善。

1)指數測算方法不完善

現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重

是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定的(即基期)的

物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數

變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化。現實應用的公式則

操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方

式，則會在指數中包含非價格變化因素。

為了解決這一問題，中房指數在目前的實際操作中多先用同一項

目。同一小區的物業價格樣點。這其實是借鑒了重復交易法的思想。

但是，由于中國各地區的二手房市場遠未放開，所以采用這種變通的

做法在理論上還存在著很多問題，在現實操作中也是一時之計，并未

形成一套規范的制度。同樣，偉業指數、上房50指數等也都存在著

指數理論基礎不完善的問題。

2）樣本數據缺乏代表性樣本數據是編制指數的最基本的資料，

為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本

區硼口物業類型分布、樣本轆的及時更新、樣本轆的真實性和連

續性等。目前在房地產指數編制的樣本數據方面存在著樣本規模小、

樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真

實性等問題。

3）指數的應用受限制目前我國各類房地產指數在應用上尚顯稚

嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的

實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如，目前我

國的各類房地產指數大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是

上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發展的

歷史軌跡的一種描述，而開發商、投資者則往往更加關心市場的未來

走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。

另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數

的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕

視甚至忽視等原因,房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房

指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都

存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只

是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

八、需求法

這種估價方法的誕生過程是《選房比較表》幫助買房客戶評選房

產優劣的過程中發現的——買房人對某套房產的滿意度的多少，直接

影響成交價的高低，如果我們能把這種滿意度以價格的形式量化出

來，并做適當的修正（即考慮供需平衡等市場調節因素），那么這就是

一種新的估價方法的技術路線。

既然我們從供方的成本賣價入手，可以發現成本法。那么，市場

成交價是供需雙方博弈的結果，我們從需求方的買價入手，就可以找

得到另一種和成本法可以相互參照的新估價法。這就是今天我向大家

介紹的一需求法。

成本法是站在供應方的角度，將供應方的付出（成本）價格化并

疊加，最后通過市場供需調整，得到最終價格結果。

那么做為成本法的〃姊妹法〃一需求法，它則是站在需求方的

角度，將某套房產在需求方心中的滿意度價格化，再通過適當的市場

供需調整，得到最終價格結果。

我們可以假設市場上存在一名十分理智的消費者，他能代表市場

上絕大多數需方的客觀購房標準，他會對滿足自己心理需求好的房產

出較高的價格，而對滿足自己理需求差的房產出較低的價格。那么,

將他的〃總滿意度〃量化成價格后，進行適當的市場調整，就可以得

到該房產在市場中的客觀合理價格。

衡量這名客觀消費者心中的〃總滿意度價格〃可以用累加法和扣

減法，其原理分別如下：

1、需求累加法

成本法是將各項成本量化后累加。

那么，需求累加法就是將需求方設想該房購買后的滿意度，量化

成價格后累加，公式如下：

該房產需求價格=底層次的居住滿意度價格+中層次的居住滿意

度價格+高層次的居住滿意度價格

底層次的居住滿意度包括：最原始的遮風、擋雨、休息、避獸等

與生存有關的需求滿意度；

中層次的居住滿意度包括：位置、環境、樓層、朝向、配套等與

生活有關的需求滿意度；

高層次的居住滿意度包括：榮譽感、炫耀感、堪輿等屬于高階精

神層次的需求滿意度；

將上屬三個層次的居住滿意度量化成價格后累加，即是該房產的

價格。

例如，知道客觀消費者愿意為某房產帶給他的底層次居住滿意度

（遮風、擋雨、休息、避獸等）支付2000元/平米,為其能帶來的中層

次居住滿M度（位置、環境、樓層、朝向、配套等）支付1000元/平米，

為其能帶來的高層次居住滿意度（榮譽感、炫耀感、堪輿等）支付500

元/平米，那么不考慮市場因素（即賣方因素）的影響，這套房產的

評估價即為2000+1000+500=3500元/平米。

但是,量化這三種層次的滿意度在實踐操作中難度相當大,因此，

我們不推薦采用這種累加方式，而建議采用接下來談到的扣減法。

2、扣減法

扣減法的思路是當為某房產估價時，假設客觀需求者會為完全滿

意的房產出最高的價格，那么減去對該房產的不滿意分項的量化價

格，即是該房產的需求方價格，再對其進行適當的市場修正，即得給

房產的評估價格。

扣減法的公式：

客觀需求者所出的最高價格=該需求者對某房產完全滿意時所

出的價格

估價對象房產的需求價格二客觀需求者對該類房產最滿意時的

最高出價-對該房不滿意度的量化價格

舉例來說,我們先假想一名需求者，他的出價水平和技巧最能代

表購買該估價房產的需求群體，而且我們又知道，當有一套很完美的

房產（朝南）對他來說沒有任何缺點，他會出最高價50萬元。現在

要評估的房產和那套完美的房產相比，只在朝向上稍差一點（朝東），

對該需求者來說，他認為如果讓其接受朝向上的不滿意的代價（南朝

向換成東朝向）是1萬元，那么，我們就可以得出那套朝東的估價房

產的需求價格是50-1=49萬。

需求扣減法很象目前拆遷評估中我們所使用的市場法，都是先求

出最高值（周邊新建商品房均價），然后扣減。但是需求法的立足點

是需求的滿意度的量化價格，它是從需方角度去考慮的，和成本法一

樣,需求法首先只站在了市場的一邊，既買方的角度去計算（成本法

則從賣方或供方角度入手）；而市場法調整的立足點是狀況、情況和

時間三要素，這三點都是從供需雙方的角度去考慮的。

扣減法的具體步驟為：

1）確定待估價房產的檔次類型；

2）分析該類房產的主力需求群（更準確地說,就是客觀需求群）；

3）核算該需求辭中的最大支付價格（該需求群對某房產完全滿意

時所出的價格）；

4）分析其購房的考慮因素；

5）從該需求群的角度，對估價房產的各因素評分并量化不滿意

度；

6）用〃最大支付價格〃一〃量化的不滿意度價格〃=〃需舫

愿意付出的房價〃；

7）對上一步的價格進行市場修正，得出最終評估價格。

完全滿意時所出的最高價格，可以用房價收入比等數據計算。

不滿意度的量化價格，可以用和市場法的狀況調整相類似的方法

如對需方購房消費習慣的調查統計來計算。

以下我們舉例說明需求法的具體計算過程：

需求扣減法的實例

評估某小區某套房產的公開市場價格。

一、客觀需求者所出的最高價格

客觀需求者所出的最高價格二該需求者對某房產完全滿意時所

出的價格

對于客觀需求者所出的最高價格，可以通過對同類房產消費者的

市場調查分析得出。一般來說，不同的消費群體所愿出的最高價格會

有所不同。

該小區屬于A市的中檔類型的商品房，主要消費群體經調查后,

確認為中等收入水平的本市居民。

全固居2009年A市政府部門公布的市人均收入水平報告，該市中

等收入水平的居民月收入為3240元/月，戶收入為6500元/月。

綜合分析該群體的房產消費水平和A市的實際經濟狀況，我們

認為該消費群體能承受的最大購房價格的房