目錄：市場論證篇工程地位分析工程關(guān)聯(lián)的文化價值分析工程生存的根本經(jīng)濟根底分析行業(yè)〔產(chǎn)業(yè)〕宏觀開展分析城市開展對工程的驅(qū)動分析工程開發(fā)價值分析工程競爭優(yōu)勢分析經(jīng)營者市場分析株洲消費市場分析國內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析寧波天一廣場寧波萬達廣場11、市場論證結(jié)論工程開發(fā)篇工程規(guī)劃定位工程規(guī)劃理念工程規(guī)劃設(shè)計工程規(guī)劃指標(biāo)開發(fā)周期及開發(fā)方案工程開發(fā)預(yù)算投資論證篇工程的開發(fā)投入工程的經(jīng)營投入工程的市場規(guī)劃工程的經(jīng)營思路工程運營資源配置工程運營本錢工程收益測算工程開發(fā)資金分析分期開發(fā)資金分析資金回籠分析工程的風(fēng)險控制與評估工程前瞻市場不確定風(fēng)險工程操作模式帶來的資金與開展空間風(fēng)險評估結(jié)論四、綜合評估篇一、市場論證篇1、工程地位與受關(guān)注度的強力支撐炎帝廣場位于株洲市天元區(qū)天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，工程地處株洲城市開展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機構(gòu)多座落于此，使本工程成為株洲形象名副其實的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標(biāo)性建筑、天臺公園得天獨厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟、文化大都會的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會各界對本工程的開發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。本工程的成功開發(fā)勢必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的積極意義。炎帝廣場開發(fā)工程是株洲市委、市政府列入工作方案的重點工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注的重點工程，這些在政府行文與報告中可充分表達與認證。因此，工程獨特的受重視地位與社會各界賦予本工程的高關(guān)注度使本工程成功開發(fā)的原始動力，從而也為本工程的開發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。

2、工程關(guān)聯(lián)的文化價值支撐炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻記載葬于湖南株洲炎陵縣〔炎陵縣因此而得名〕。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務(wù)實精神、自強不息的進取精神，隨著中華民族的形成、開展和壯大，其內(nèi)涵也在不斷的豐富與擴大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。炎帝陵風(fēng)景區(qū)現(xiàn)為全國重點文物保護單位和全國愛國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區(qū)稱號，2006年6月“炎帝陵祭典〞入選第一批國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。炎帝廣場以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場推廣，同時借助炎帝為工程注入了豐富的文化內(nèi)涵。商業(yè)地產(chǎn)工程的通病是市場培育期較長，繁榮期短且高位運行不穩(wěn)定，同時衰退較快；這一方面有工程開發(fā)的先天缺乏、同時也有經(jīng)營與運行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本工程借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊與內(nèi)涵的核心競爭力、防止了工程開發(fā)的先天缺陷，為工程的良好運營與健康開展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內(nèi)涵與經(jīng)營元素，開發(fā)更多具有工程特色的產(chǎn)業(yè)升級板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了工程自身市場生存與開展空間、提高了綜合抗險能力，同時極大的挖掘與開發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應(yīng)，帶來不可估量的商業(yè)價值與其它綜合價值回報。3、工程生存的根本經(jīng)濟根底分析2021年株洲全市年末總戶數(shù)113.6萬戶，總?cè)丝?81.2萬人，常住人口371萬人，其中市區(qū)年末總戶數(shù)30.4萬戶，總?cè)丝?7.8萬人，常住人口96.2萬人。全市總?cè)丝谥杏谐擎?zhèn)人口186萬人，鄉(xiāng)村人口195.2萬人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個百分點。人口增加，人口基數(shù)大，推動著株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。株洲居民可支配收入及消費支出分析2021年株洲城鎮(zhèn)居民可支配收入15911元，增長17.8%。其中城市居民人均可支配收入16403元，增長13.3%，據(jù)湖南全省第二位，天元區(qū)2021年常駐人口到達22.3萬，戶籍人口14.85萬，工程所在地處天元區(qū)與株洲城區(qū)的核心地帶，工程半徑5公里輻射區(qū)內(nèi)保守估計常駐人口20萬人，可支配收入38億元，構(gòu)建了本工程的根本生存市場——消費市場。由于工程的區(qū)位優(yōu)勢〔位于未來的市行政中心核心區(qū)域〕明顯，同時戰(zhàn)略地位得天獨厚〔距即將啟動的株洲新火車站僅4公里〕，龐大的消費潛力孕育了廣闊的市場前景，為工程的生存立足提供了直接依據(jù)。株洲消費市場無論從市場供給來說，還是從消費品的選擇面來說，目前大多還是中低檔的消費用品，主要用以滿足居民最根本的衣食住行的功能和日常要求。城市中高檔消費的氣氛尚未顯現(xiàn)，缺少高檔次的商場，有限的星級的酒店也成為局部富人的重要消費場所。高端客戶更愿意到長沙甚至去廣州進行消費購物。調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)明:2021年，株洲走向長沙與廣州的外出消費到達了3.2萬人次，平均消費2250元/人次，消費總支出七千余萬，外流現(xiàn)象非常嚴重，而且近幾年的消費外流調(diào)查顯示，這種局面有加大的趨勢。隨著社會的不斷進步，消費者的消費需求也在不斷發(fā)生變化，市場呼喚業(yè)態(tài)齊全、功能完善、獨具品味、特色，效勞優(yōu)良、充滿人文氣氛、滿足各種需求的綜合型商業(yè)圈閃亮登臺，而本工程正是基于市場需求、滿足需要的同時引導(dǎo)城市消費新觀念的商業(yè)航母；此外，株洲城市的開展是建立在各大工廠的生活區(qū)的根底上〔這是這一城市的特性〕，隨著時間的推移，原有的工廠生活區(qū)在周邊環(huán)境、房屋品質(zhì)等方面遠遠不能滿足居民的生活需求，因此大局部有消費能力的株洲市民都選擇在其它區(qū)域進行二次置業(yè)，提升居住的品質(zhì)與舒適度。基于這種獨特的城市屬性，在工程規(guī)劃與開發(fā)方面為工程提供了科學(xué)的開發(fā)方向與開發(fā)深度。敢于花錢是湖南人的普遍消費性格。對于株洲來說，由于其獨特的區(qū)域中心的地位，因此更會聚了周邊地區(qū)的高端消費者到此消費。本地為數(shù)不多的高端消費場所，大局部消費者都是來自周邊區(qū)縣的高端客戶，這些獨特的消費畸形現(xiàn)象從側(cè)面印證了：如假設(shè)工程成功開發(fā)，在滿足需要的同時，工程在一定時期內(nèi)將處于非常有利的主導(dǎo)地位。株洲消費及經(jīng)濟和其他城市比擬作為中國優(yōu)秀旅游城市，2021年株洲接待外來游客817.6萬人次，實現(xiàn)旅游總收入48.6億元，平均600元/人次，增長19.9%，這是一個充滿了希望的旅游大市場。本工程取名炎帝廣場，坐擁炎帝神像與東方神龍鐵塔兩大株洲地標(biāo)性建筑，同時具有豐富的文化產(chǎn)品與旅游元素，借助先天優(yōu)勢，如果成功開發(fā)文化、旅游的附屬價值，實現(xiàn)文化與商業(yè)的完美嫁接，豐富工程經(jīng)營內(nèi)涵，勢必能夠借旅游的東風(fēng)，不僅有力的推動旅游產(chǎn)業(yè)的開展，實現(xiàn)工程與株洲旅游經(jīng)濟的有機分流，同時為工程的開展與長期繁榮注入獨具特色的競爭力，也為工程順利躲避市場風(fēng)險提供了又一保障。4、行業(yè)〔產(chǎn)業(yè)〕宏觀開展支撐2021年，世界經(jīng)濟是極不尋常的一年，從北美到歐洲，從東南亞到非洲，世界經(jīng)濟幾乎到了崩潰的邊緣，從股票、期貨、石油、房產(chǎn)、黃金到金融，投資者普遍充滿了悲觀的情緒，受出口退稅、人民幣升值、國家宏觀調(diào)控、石油漲價，人力本錢上升等綜合影響，中國的制造業(yè)與包括中國在內(nèi)的全球住宅地產(chǎn)都不同程度感受到寒風(fēng)刺骨，整個住宅地產(chǎn)一片低迷，受中國制造業(yè)與全球經(jīng)濟低迷的整體影響，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)也進入了前所未有的困境，而商業(yè)地產(chǎn)卻在寒風(fēng)凜冽中破冰而出，煥發(fā)出一片生機，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達不僅沒有放慢腳步，反而加快了事業(yè)推進的步伐，繼成功占有一線城市市場外，目前正在向諸如蘇州、唐山、無錫等二線城市快速推進。商業(yè)地產(chǎn)生命力旺盛的原因分析，深層次探究有以下幾個：(1)、中國經(jīng)濟總體持健康、較快的開展勢頭，這為消費者與投資者帶來了信心和保障；〔2〕、中國經(jīng)濟歷經(jīng)近三十年的快速增長，城鄉(xiāng)居民的收入得到大幅提高，有了一定的經(jīng)濟根底，提供了廣闊的消費市場；(3)、受出口市場的影響，各行業(yè)越發(fā)重視刺激內(nèi)需，因此，區(qū)域經(jīng)濟、國內(nèi)經(jīng)濟相對有了較大的開展，行業(yè)市場較前幾年變得理智與冷靜，行業(yè)市場的開展變得秩序與標(biāo)準(zhǔn)，變得科學(xué)、成熟與健康；(4)、越來越多的閑置資金成為投資者最大的擔(dān)憂，這為商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的開展提供了有力的支撐與先決條件；(5)、中國經(jīng)歷了假設(shè)干行業(yè)的洗牌與整頓，商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場無論從規(guī)劃、定位、籌劃、功能、營銷、管理、競爭與綜合效益等都有大幅的提高，無論從投資、運營與收益都變得更加專業(yè)、成熟與理智，贏得了社會的肯定與認可；(6)、越來越多的商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)，不僅推動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的大幅跨越、解決了當(dāng)?shù)氐拿裆⑼苿恿松鐣⒔?jīng)濟效益、文化等各方面的開展，而且推動了行業(yè)內(nèi)部更深層的變革，刺激著更多優(yōu)秀專業(yè)市場的誕生，催生商業(yè)地產(chǎn)的不斷進步與開展。〔7〕、隨著社會的不斷進步，消費者的需求也在不斷改變，消費觀念與價值取向也在不斷更新，消費者對消費環(huán)境與層次有了更高的要求，市場、行業(yè)需要滿足消費需求并引領(lǐng)消費走向的新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的全線繁榮提供了良好的生存條件與開展平臺。株洲房地產(chǎn)開發(fā)情況2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長，全年的增速根本上保持在兩位數(shù)的增長.一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長26.9%、45%和34.3%。從7月份開始，增長態(tài)勢由前期強勢明顯趨緩到11月份又開始走強。全年有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)209家，比上年同期增加22家。以九天置業(yè)等14家企業(yè)完成投資過億元。1—12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資81.4億元，同比增長40.6%，比上年同期提高10個百分點。高于全省平均增長速度21.8個百分點。商品房銷售放緩。2021年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年335萬平方米。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積354.4萬平方米，同比增長5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50個百分點。其中，住宅銷售313.91萬平方米，同比增長4.4%。商品住房銷售均價2471元/平方米，商品房屋銷售面積天元區(qū)居總量第一，占34.1%。2021年4-5月份，株洲市商品住房銷售均價為2471元/平米，同比增長7.20%，環(huán)比增長2.96%，其中天元區(qū)價格較高，均價為2763元/平米。株洲房地產(chǎn)開展趨勢判斷五大有利因素：一、各國相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進一步惡化，能夠進一步減輕株洲市經(jīng)濟和樓市面臨的外部壓力，而危機中也暗藏機遇；二、中央一系列促內(nèi)需政策的實施，釋放出“保增長〞的強烈信號，而拉動投資和消費，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代；三、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開始明確轉(zhuǎn)向，株洲市也相繼制定鼓勵住房消費的收費減免政策。偏暖的政策將為行業(yè)開展創(chuàng)造良好的環(huán)境；四、09年是株洲根底建設(shè)年，全社會固定資產(chǎn)投資敲定了30%的增長目標(biāo)，這意味著占投資拉動超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個合理的增長速度，在新一輪的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，株洲市也將增加保障性住房供給，投資1.2億元的首個廉租示范小區(qū)今年開工建設(shè)；潛力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將成為購房的主力軍，需求帶來的推動作用在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將存在。更現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大。分析：中國房地產(chǎn)〔住宅地產(chǎn)〕從八十年代中期的萌芽、九十年代的繁榮、新世紀(jì)初至05年前的輝煌、再至后來的調(diào)控期與行業(yè)洗牌思考期，歷經(jīng)二十余年的開展，大致經(jīng)歷了以下幾個時期：起步期、開展期、繁榮期、宏觀調(diào)控與自身調(diào)整期、以及目前正在經(jīng)歷的理智生產(chǎn)、穩(wěn)健推進期，雖然去年爆發(fā)了席圈全球的金融危機并涉及了世界經(jīng)濟，雖然世界經(jīng)濟在低谷運行還將持續(xù)一定時期〔世界多個權(quán)威機構(gòu)，包括高盛公司與蘭德公司的調(diào)研分析都不約而同地積極預(yù)測：世界經(jīng)濟將在明年下半年整體復(fù)蘇〕，但經(jīng)濟開展的大潮流不可改變，隨著各國政府各種積極刺激方案的實施，全球經(jīng)濟正逐漸回暖，來自中國國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：中國上半年GDP增長7.2%，國家統(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人表示：2021年中國經(jīng)濟增長仍將到達8%。據(jù)此，結(jié)合經(jīng)濟開展規(guī)律與中國特有的國情可以預(yù)料：未來20年中國房地產(chǎn)必將進入成熟經(jīng)營、行業(yè)整體再繁榮期，這些，不僅為工程的開發(fā)提供了積極的佐證，同時也為本工程最終實施提供良好的外部大環(huán)境。5、城市開展對工程的驅(qū)動株洲現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里。總?cè)丝?81萬，其中市區(qū)人口98萬。多年來，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國33個外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲是我國工業(yè)重點建設(shè)城市，是長株潭一體化的物流中心，工業(yè)中心，交通位置極其重要，同時是我國南方最大的交通樞紐，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)，。2021年全市生產(chǎn)總值完成909.5億元，增長13.4%。經(jīng)濟增幅位于長沙、岳陽、湘潭之后，居全省第四位，經(jīng)濟仍處在持續(xù)增長期的較高平臺上運行。全市經(jīng)濟總量三年連續(xù)跨越600億、700億元和900億元三個臺階。全市人均GDP到達24563元，居全省第二位。

長株潭城市各城市經(jīng)濟比照城市國民生產(chǎn)總值時間2006年2007年2021年長沙179021903000株洲605748909.5湘潭422523 654通過對長株潭三市近三年的經(jīng)濟消費比照，株洲的國民生產(chǎn)總值和消費支出處于第二位，消費能力強。株洲GDP歷年來保持著10%以上的增長速度，對房地產(chǎn)開展形成有力支撐。株洲人口分析年份總?cè)丝凇踩f〕常住人口〔萬〕市區(qū)人口〔萬〕2021年381.2萬37197.8萬2007年380369.679.5人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2006、2007年株洲人口保持在380萬，人口基數(shù)根本穩(wěn)定，2021年增加了19萬，接近原基數(shù)的四分之一，這說明：一、城市化的推進，促生了城市人口的快速增長，二、長株潭一體化背景下株洲的綜合競爭力到達明顯提升，三、2021年世界經(jīng)濟危機爆發(fā)，中國大多城市受到不同程度的涉及，但株州作為老工業(yè)城市，綜合抗風(fēng)險的能力在經(jīng)濟浪潮中得到印證，城市特性優(yōu)勢得到展現(xiàn)。株洲人口的不斷增加，加快了房地產(chǎn)的快速消化，為工程的深層次開發(fā)與板塊升級打下堅實的購置力根底。株洲城市經(jīng)濟開展總結(jié)：〔1〕、株洲城區(qū)面積不斷擴大，城市化進程逐步加快，城市整體規(guī)劃開展以天元區(qū)為重點〔工程所在地〕，工程處于城市的核心地帶，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢；〔2〕、株洲是一個工業(yè)興旺的城市，工業(yè)帶動物流業(yè)的開展，產(chǎn)生大量的私企業(yè)主，中高端消費即將形成，催生工程早日投入市場；〔3〕、工業(yè)成為株洲的主要經(jīng)濟支柱，消費群體呈現(xiàn)兩極分化中間階層力量薄弱，出現(xiàn)消費畸形，工程功能的完善有利于覆蓋主要的消費全體以及潛在的消費市場；〔4〕、株洲雖然城市開展不夠快，同時第二產(chǎn)業(yè)興旺，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，但是近幾年國家的開展規(guī)劃及政策給株洲帶來了很大的機遇，株洲各經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)和穩(wěn)定的增長保證了株洲有能力將這些規(guī)劃按方案實施。可以預(yù)見未來中長期內(nèi)株洲將有機大的開展變化，并逐步提升到相當(dāng)?shù)某鞘兴健！?〕、長株潭一體化將有力推動株洲城市的開展，天元區(qū)將成為未來株洲的中央商務(wù)核心區(qū)域，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹曛薜谌a(chǎn)業(yè)提升的有力區(qū)域。政府也給予了該區(qū)域各個方面支持力度，相關(guān)的根底建設(shè)已見雛形，本工程所屬的區(qū)域開展前景非常看好，有利于工程的落地與拓展。6、工程開發(fā)價值的核心支撐〔1〕巨大的商業(yè)價值支撐工程位于株洲市行政中心與經(jīng)濟中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。工程定位于立足株洲、帶動長株潭、影響湖南、輻射全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、效勞八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，工程自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、效勞優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使工程整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，工程涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的工程短期收益以及相疊加商業(yè)運營與工程升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本工程的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。〔2〕獨特的文化價值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身〔對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減〕，經(jīng)營時缺乏耐心〔過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損〕,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心〔股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間〕，對社會與消費者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以下幾種因素：①、開發(fā)商實力的欠缺，對工程缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證工程良好運行，致使長期利益受損或失去；②、沒有做好功課，促使工程盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致工程最終潰敗；③、缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使工程長期在低谷運行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了工程的活力與生機；④、缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合工程特性為工程設(shè)計符合自身開展的成長路線，無法到達預(yù)期的價值回報；⑤、缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證工程的中長期健康開展與自身應(yīng)有開展空間。炎帝廣場工程有機的借用了炎帝文化的屬性，通過炎帝文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)工程應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是中華民族的始祖文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為工程帶來良好的開展機遇，使工程得到獨特的開展平臺；因此文化價值是本工程商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是工程賴以生存的根本保證與強力支撐。〔3〕工程的附加價值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體工程，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比擬完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為工程提供了更廣闊的生存空間，使工程在開發(fā)伊始合理的躲避了市場風(fēng)險，同時使工程的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使工程在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使工程的經(jīng)濟價值實現(xiàn)多渠道化。本工程作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值，這些附屬價值有的在工程開發(fā)時就可以展現(xiàn)〔統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)〕，有的在工程投入運營時方可表達，但客觀上，在確定本工程開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。具體到本工程，它的附加價值主要表達為：工程直接表達的自身商業(yè)價值；工程由文化衍生的其它商業(yè)價值；工程自身的文化價值；=4\*GB3④、工程的品牌價值；⑤、工程功能互動而延伸的增加價值；⑥、工程梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值=7\*GB3⑦、工程經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值；=8\*GB3⑧、工程綜合的社會人文價值基于此，保證了工程對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的開展方向，為工程的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。〔4〕工程的品牌價值支撐品牌是企業(yè)的第二生命，同樣，品牌也是一個工程的第二生命，它代表著工程的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了工程的中遠期市場。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)工程都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達……，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)工程，玩的是“借殼上市〞，“殼〞就是他的品牌，“市〞就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、效勞做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)開展的初級階段，需要通過工程的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率到達了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的工程有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。由此，我們得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負責(zé)、對社會負責(zé)、對工程自身負責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，工程開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用炎帝文化的內(nèi)涵，通過這種“同根共祖〞的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。炎帝文化是獨一無二的，炎帝廣場也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi)涵、展示方式、表達手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，表達它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)大的開展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，我們認定：炎帝廣場的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，工程假設(shè)成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運營，它的品牌價值也是獨一無二的。〔5〕工程的其它價值支撐本工程的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將到達一個新的高度，勢必將工程整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應(yīng)也是多重的，比方：由于工程本身的屬性與特性而表達的人文與社會價值，本工程投入運營后將在交通上表達它應(yīng)有的交通分流價值；由于本工程區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個株洲市城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于旗濱自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。通過工程的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為旗濱在行業(yè)的推進與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。7、工程競爭優(yōu)勢支撐株洲現(xiàn)有商業(yè)中心市級商業(yè)中心北起七一路，南抵徐家橋大市場，東毗鐵西路，西臨湘江。依托中心廣場商圈及蘆淞市場群，效勞于本地及周邊市縣，專業(yè)市場輻射及桂北、贛西、云貴乃至鄂豫陜等地。此區(qū)域內(nèi)包括大型購物中心與超市〔已建的株百、蘆淞超市、國美、規(guī)劃中在建的中鴻人和廣場等〕、大型專業(yè)批發(fā)市場〔蘆淞服裝批發(fā)市場群〕、大型文化市場〔圖書城、千金文化廣場〕、大型農(nóng)貿(mào)市場〔鐘鼓嶺大市場、徐家橋大市場〕、大型專業(yè)市場〔江南商城〕、三星級賓館〔國賓、金龍、金德以及株洲賓館等〕。同時，中心商圈已經(jīng)形成一個成熟的市場群，其定位主要為購物休閑、文化娛樂、商務(wù)及專業(yè)批發(fā)。區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心〔即城市商業(yè)副中心〕主要以滿足本區(qū)居民消費為主，依據(jù)本區(qū)區(qū)域位置與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢吸引外來顧客，著力突出商圈效應(yīng)。在株洲市整體規(guī)劃中，擬設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心5個，即荷塘區(qū)以紅旗廣場為中心的紅旗商業(yè)中心、石峰區(qū)以響石廣場為中心的響石商業(yè)中心、以淥口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(淥口鎮(zhèn))為中心的淥口商業(yè)中心、天元區(qū)以天臺路和湖南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)為中心的天臺商業(yè)中心〔炎帝廣場〕以及在馬家河鎮(zhèn)一帶以規(guī)劃中新火車站為中心的新馬商業(yè)中心。河西將規(guī)劃成為一個市級商業(yè)副中心。株洲現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商業(yè)廣場：響石廣場，紅旗廣場，長江廣場，炎帝廣場，中心廣場及蘆淞市場群。經(jīng)營方式：自營與產(chǎn)權(quán)出讓相結(jié)合。經(jīng)營現(xiàn)狀：目前中心廣場、長江廣場及蘆淞商圈良好，其他一般。本工程的優(yōu)勢：本工程有八大優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢工程地處長株潭經(jīng)濟一體化交通樞紐位置的株洲市，天元區(qū)又是未來株洲行政與辦公中心，工程同時距株洲新火車站4公里，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，能夠形成強力的市場輻射，帶來可觀的人氣與商機。業(yè)態(tài)優(yōu)勢炎帝廣場工程作為株洲未來商業(yè)經(jīng)濟亮點的超大型城市綜合體工程，不僅能夠滿足目標(biāo)人群與潛在消費人群的生活與消費需要，而且由于工程本身具有的文化、休閑、旅游、體驗等其它獨特資源，使工程在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品位打造與特色提煉上有更豐富的關(guān)聯(lián)與互動，各業(yè)態(tài)之間又相互支撐與補充，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈綜合效應(yīng)，不僅為工程帶來廣闊的生存空間，也為工程帶來良好的投資回報。功能優(yōu)勢〔株洲〕區(qū)域內(nèi)，同業(yè)態(tài)的商業(yè)工程大多只具有傳統(tǒng)的商業(yè)功能，在國內(nèi)，大型商業(yè)綜合體工程大都在品位與特色突出的根底上做到功能的完善與強力互補，而本工程不僅具有傳統(tǒng)商業(yè)的購物功能外，利用自身優(yōu)勢，在文化、休閑、旅游、體驗、效勞、娛樂、商務(wù)等板塊做足文章，以求到達更大的市場覆蓋，實現(xiàn)品牌的快速提升，獲得更豐厚、更長遠的綜合回報。內(nèi)涵優(yōu)勢本工程充分利用了炎帝文化的推動作用，通過產(chǎn)業(yè)互動與產(chǎn)品開發(fā)，促使文化屬性與商業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)完美嫁接，從而為工程注入了豐富的內(nèi)涵，文化價值的支撐與借助力量是區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)工程不具備的，也是國內(nèi)目前其它成功商業(yè)工程所缺少的，內(nèi)涵的優(yōu)勢對于本工程來講主要表達在三個方面：炎帝文化自身具有的歷史、民族及文化專屬價值；通過文化而衍生的商業(yè)及其它價值；因為文化自身具有的超強生命力給工程自身帶來的生命力與競爭力。基于此，工程由于具有獨特的文化元素，從而為工程帶來了生存開展優(yōu)勢與競爭優(yōu)勢。品牌優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)工程大多市場培育周期較長，品牌建設(shè)過程較慢，品牌競爭期較短，有的直至退出市場競爭也沒有一個像樣的品牌識別。品牌力不強也是商業(yè)地產(chǎn)工程缺乏競爭與生存空間的主要根源。為了建設(shè)好自身品牌，開發(fā)商不僅投入了大量的時間與資金等其它資源，商業(yè)運營者也是大傷腦筋。萬丈高樓平地起，沒有借力的地方怎么跳躍啊？本工程由于搭上炎帝這一海內(nèi)皆知的歷史遺產(chǎn)傳播快車，通過專業(yè)操作，使品牌能夠在短期內(nèi)到達應(yīng)有的認知與相應(yīng)的高度。——站在巨人肩頭，又何必平地而起？因此，品牌打造的成功是這個工程最終開發(fā)成功的關(guān)鍵，也是工程進入成熟期后中長期生存與開展的有力保障。運營優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)使用期相對住宅及工業(yè)地產(chǎn)相對較短，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業(yè)地產(chǎn)特有的價值及屬性，造就了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同。商業(yè)地產(chǎn)工程的運營模式目前主要有三種：自持產(chǎn)權(quán)、租賃經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)打包、委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)共持，合作經(jīng)營；結(jié)合本工程的特點與實際狀況，為了合理躲避市場潛在風(fēng)險，擺脫經(jīng)營中的各種壓力，實現(xiàn)工程最大的商業(yè)回報，可采取如下經(jīng)營策略：統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)，合理操作、確保成功，先期運營、中期銷售、后期升級，市場建設(shè)先走、品牌打造伴行。深度優(yōu)勢本工程有四個層面的縱深：①、開發(fā)資源的縱深，工程有充分的土地及其它可利用自然資源，支持工程的深度開發(fā)，根據(jù)市場，能夠提供不同的產(chǎn)品組合；②、業(yè)態(tài)的縱深與功能的縱深，這直接帶來消費深度的縱深；③、市場生存空間與品牌提升價值空間的縱深，有利于工程的持續(xù)繁榮，培養(yǎng)各界及投資者對工程的持續(xù)關(guān)注與開展信心；④、商業(yè)價值與其它綜合價值的縱深——工程運營后，商業(yè)租金及銷售收入、工程相關(guān)功能所顯現(xiàn)的商業(yè)價值表達、工程所帶動的社會、人文與其它綜合效益都是不可估量的投資回報。市場優(yōu)勢本工程的市場優(yōu)勢主要表達在六個方面：①、工程區(qū)位優(yōu)勢帶來的市場熱啟動優(yōu)勢；②、工程由于文化背景所產(chǎn)生的潛在市場優(yōu)勢；③、工程由于開發(fā)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能配置、專業(yè)運營等自身實力決定而帶來的生存優(yōu)勢；④、工程由于綜合條件而決定的市場競爭優(yōu)勢；⑤、工程由于綜合效應(yīng)而產(chǎn)生的品牌輻射優(yōu)勢；⑥、工程由于開發(fā)深度而帶來的生命力優(yōu)勢。六大市場優(yōu)勢奠定了工程的生存和開展空間，保證了工程中遠期的可持續(xù)性繁榮。8、招商論證〔經(jīng)營者市場分析〕為從經(jīng)營層面對工程進行評估，我們與國內(nèi)主要商家進行了必要溝通，進行了意向招商測試，目前具備一定意向的商家反應(yīng)訊息如下：類別品牌名稱需求面積可承受租金連鎖超市樂購27000-35000平米元/㎡易初蓮花25000-28000平米元/㎡連鎖百貨主題超市百盛30000-350001.3元/㎡左右連鎖餐飲肯德基280-400--麥當(dāng)勞280-400--必勝客280-400--東方280-400--薩利亞600--思得克600--棒約翰200-300--連鎖咖啡真鍋200-300--上島400-1200--迪歐400-1200--歐索米羅400-1200連鎖量坂式KTV上海歌城30001元/平米好樂迪30001元/平米連鎖火鍋小肥羊300-600--德莊300-600--傣妹4.6-6肥牛火鍋--要得--連鎖電器賣場國美5000--蘇寧--宏圖三胞鐘表勞力士，歐米茄，浪琴，NIKE，雷達，ADIDAS，天梭，梅花，帝陀，精工，斯沃琪，西鐵城，卡西歐，DISNEY扣率8-9%眼鏡寶島，紅星200珠寶周生生，周大福，老廟，老鳳祥金4-5%鉆飾8-9%招商市場分析〔1〕重點商家可承受的租金水平根本在1-1.5元/平米之間。〔2〕局部珠寶等品牌接受的扣率在6-9%之間。〔3〕對株洲城市的經(jīng)濟能力認可，有局部品牌已經(jīng)在株洲開店。〔4〕對工程的市場經(jīng)營前景比擬看好。〔5〕租金仍是他們關(guān)注的敏感話題9、株洲消費市場分析本市消費能力對工程的拉動：本市居民全年消費支出約120億，其中住房、醫(yī)療、教育支出占30%以上的比重，其他日常生活支出約占50%以上，與本工程聯(lián)系的消費支出比例約30%，約近36億，假設(shè)本工程占據(jù)市場20-30%的份額，預(yù)計可實現(xiàn)消費7-10億左右。消費者調(diào)查2021年6月5日——2021年6月20日，我們對株洲消費市場做了比擬深入的調(diào)查，本次調(diào)查發(fā)出問卷810份，有效問卷780份，采用隨機采訪和專項采訪的方式，填寫調(diào)查問題的方式。針對工程中高檔定位特性，訪問地點主要選擇在株洲市人流較集中的中高檔商業(yè)中心、休閑廣場以及局部企事業(yè)單位。消費者調(diào)研分析：〔1〕消費金額根本在200-400元左右，且頻率較低；〔2)消費場所看重商業(yè)環(huán)境、商品品類、消費環(huán)境；(3)主要為中低端消費場所，高端消費走向長沙或廣州(4)對中高端物業(yè)需求有一定的市場空間。10、國內(nèi)同業(yè)態(tài)的成功案例經(jīng)營模式分析國內(nèi)目前成功的大型商圈很多，現(xiàn)引入具有代表性的，并對本工程有參考價值的兩例給與解讀。案例一：寧波天一廣場工程概況天一廣場總投資14億元，占地20萬平方米，總建筑面積22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑群組成。整個區(qū)域由美國摩爾摩達設(shè)計師事務(wù)所和寧波建筑設(shè)計院聯(lián)合設(shè)計。包括十個大型商業(yè)區(qū)和一個中心廣場。中心廣場面積3.5萬平方米，景觀水域6000平方米，同時設(shè)有總長200多米、最高噴水40米的亞洲第一音樂噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影。廣場建筑以2-4層低層為主，充分表達現(xiàn)代商業(yè)氣派為特點，中央以3.6公頃綠地廣場為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點綴著幾幢精致通透的建筑，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，使CBD廣場的商業(yè)氣氛更富情趣。廣場更以表達濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為寧波市民提供了一個開放的、參與性較強的城市客廳。同時集購物、休閑、娛樂、文化于一體的天一廣場是華東地區(qū)最大的商貿(mào)休閑廣場。建于廣場內(nèi)的水景系統(tǒng)總長達200米，擁有亞洲最大的音樂噴泉和超大屏幕水幕電影。在配套設(shè)施方面，整個廣場有31部自動扶梯和1200個停車位，并裝置了通訊智能化和遠程紅外防盜等系統(tǒng)。區(qū)位分析地理位置寧波天一廣場坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心，東起日新街，西至開明街，北沿中山路，南臨藥行街。周邊環(huán)境天一廣場四周的主體建筑由22幢風(fēng)格迥異，及具特色的低層建筑組成，使3.5萬平方米的中心廣場更加寬廣，氣勢恢弘，還使廣場周圍的高樓凸現(xiàn)出來。距天一不到1公里就是寧波城隍廟，現(xiàn)擁有新老商城、美食城、國泰工藝品一條街以及商業(yè)步行街和亞細亞商場，規(guī)劃面積10萬平方米，建筑面積7萬多平方米，已成為集商貿(mào)、美食、旅游于一體的市區(qū)繁華地區(qū)。交通情況天一廣場周邊的公共交通十分便捷，公交站點分布密集，讓所有去或來天一的人都暢通無阻。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)涵括：百貨、超市、娛樂、效勞、餐飲、服裝、電子、數(shù)碼、酒店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與特色業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)分析天一廣場是目前國內(nèi)最大的“一站式〞購物商業(yè)廣場，有10個商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)會聚了一批世界著名品牌。天一廣場具備了“吃、行、娛、購、游〞等根本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時尚的商業(yè)廣場和最新的商業(yè)形態(tài)，同時，還有亞洲第一音樂噴泉和大屏幕水幕電影，是顧客購物的天堂，游客旅游休閑的好去處。被譽為寧波的商業(yè)航母，是寧波城一張亮麗的名片。經(jīng)營狀況案例分析：天一廣場自2002年10月1日開業(yè)以來，無論從任何層面來看，它都已經(jīng)取得了完美成功，在寧波的商業(yè)地位難以動搖。作為一個成功的案例，我們對其成功之處做了如下總結(jié)：①、選址正確：天一廣場選址在寧波中心地區(qū)，位于城隍廟、鼓樓附近，靠近三江口，而該地區(qū)甚至整個城市都沒有標(biāo)志性建筑物跟大型購物中心，恰恰給了天一這樣具有標(biāo)志性建筑的大型購物中心一個開展空間；②、業(yè)態(tài)分布合理、功能齊全：本案整體比例協(xié)調(diào)合理，包含了超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)等幾乎所有的功能，滿足了消費者多方位的需求。同時引進了樂購、銀泰、國際購物中心、新石浦等不同類型的商家入駐天一廣場，為它增添無限的光榮，形成經(jīng)營中獨有的亮點；獨特的品位、準(zhǔn)確的定位帶給本工程一定的借鑒經(jīng)驗；交通條件較好：道路暢通無阻、多條公交路線，為天一帶來了各種類型的消費群體；市場觸覺敏銳：對市場的前瞻評估與消費把握非常到位，不僅有中短期具體經(jīng)濟運營目標(biāo)的實際表達，而且有清晰的工程中長期開展戰(zhàn)略規(guī)劃，保證了工程良好運行與可持續(xù)性開展。案例二：寧波萬達廣場工程概況：寧波萬達廣場位于鄞州新城區(qū)，東林天童北路、南抵貿(mào)城中路、西至寧南北路、北靠四明中路，總投資超過三十億元，總占地面積21萬平方米，總建筑面積52萬平方米，其中商業(yè)局部27萬平方米，由7棟單體建筑及連接主體局部的2層商業(yè)步行街構(gòu)成，是寧波市“中提升〞戰(zhàn)略的重要功能性工程之一，也是寧波市目前投資最大、占地面積最廣、停車位最多的商業(yè)廣場。業(yè)態(tài)規(guī)劃：寧波萬達商業(yè)廣場內(nèi)聚集了大型超級市場、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，聚集了沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚游樂園、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等十一家主力店，還有美國百勝餐飲集團下屬的必勝客、肯德基以及麥當(dāng)勞等近200家境內(nèi)外知名品牌店。經(jīng)營狀況寧波萬達商業(yè)廣場工程自2006年12月22日開業(yè)以來，工程運營良好，年稅收上億元，目前已成為寧波最具藝術(shù)與城市景觀價值的地標(biāo)性建筑之一，也是寧波城市開展的一大航標(biāo)，寧波萬達廣場已成為寧波乃至長江三角洲城市商業(yè)領(lǐng)域中又一商業(yè)巨擎。商鋪租金:鋪面租金,15-25元/天/平方米，大型商鋪租金，4-6元/天/平方米；商鋪出租率：100%，配套公寓銷售均價：15200/平方米案例解析寧波萬達商業(yè)廣場開業(yè)兩年多來，相對于寧波現(xiàn)有商圈，各項業(yè)績都獲得了巨大的成功，收到了良好的商業(yè)及社會回報。寧波萬達的成功有其萬達必然成功的決定元素〔這一點不可能在短期內(nèi)復(fù)制〕，也有其它商業(yè)圈可以借鑒的成功之處：①、選址正確：工程選址鄞州新城區(qū)，市場調(diào)研充分，生存與開展空間界定合理，對城市未來開展的趨勢做到了充分把握，為工程生存開展找到理想的市場支持，占領(lǐng)了市場制高點，對市場前瞻性準(zhǔn)確預(yù)測為本工程帶來珍貴的借鑒；②、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理、功能配置完善：本案特色板塊與品位優(yōu)勢突出，輔助業(yè)態(tài)與主力業(yè)態(tài)形成互補，功能配置不僅考慮到工程自身的需要，同時充分結(jié)合了新城區(qū)的商業(yè)需要，能夠?qū)χ苯邮袌雠c潛在市場形成強力輻射，保證了工程自身生存與開展需要；③、交通便利：解決銷售首先解決人氣，解決人氣首先要解決交通，寧波萬達廣場工程準(zhǔn)確的把握了這一市場推廣手段，工程雖然地處鄞州新城區(qū)，但交通卻十分便利；。④、萬達廣場作為知名商業(yè)地產(chǎn)品牌，經(jīng)歷多年的開展，獲得了良好的品牌積累，萬達廣場的品牌領(lǐng)導(dǎo)力與輻射力已上升到一個新的高度，他們的產(chǎn)業(yè)推進已走向了克隆、復(fù)制運作手段的生產(chǎn)線模式，這是國內(nèi)同行所不具備的，品牌的影響力有力的支持了工程的市場擴張。這為本工程帶來了警示：一個商業(yè)工程要開發(fā)成功，一定要在商業(yè)價值追逐的同時加快并完善自己的品牌建設(shè)，以保持后手，去贏得下次開發(fā)的儲藏與先機；⑤、萬達商業(yè)歷經(jīng)多年開展，已成功積累了商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)優(yōu)勢資源，這其中最重要的就是對商業(yè)地產(chǎn)的深刻理解、專業(yè)的運營模式、龐大而專業(yè)的操作團隊，經(jīng)驗、專業(yè)與高素質(zhì)人才的疊加有力的支撐了萬達神話的燦爛演繹。11、市場論證結(jié)論：通過以上綜合市場分析與成功案例解析析，我們可以作出以下判斷：本工程有充分的生存與開展空間，有廣闊的市場前景，工程具備多項競爭優(yōu)勢條件，有旺盛的生命力與極強的競爭力，能夠促使工程在中長期內(nèi)健康運行，是一個蘊藏極大商機的優(yōu)質(zhì)工程，滿足各種工程開發(fā)所需的市場根底與先決條件。二、工程開發(fā)篇1、工程規(guī)劃定位：打造新株州—株州城市客廳、城市名片。構(gòu)建新中心—株洲市民休閑購物的第一選擇、外地游客光臨株洲不得不到的城市地標(biāo)。2、規(guī)劃理念〔1〕提升城市公共空間質(zhì)量--歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為株州市民、外地游客的重要的活動場所。〔2〕塑造城市新的商業(yè)中心--商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內(nèi)外大型企業(yè)進駐株州提供良好的辦公場所。〔3〕弘揚炎帝文化精神--主要元素：炎帝廣場、炎帝農(nóng)耕文化體驗園、農(nóng)業(yè)孵化園等。工程以此表達、展現(xiàn)炎帝文化，成為炎帝祭祀、炎帝文化教育的重要場所，借此擴大工程的影響力，吸引全球華人的關(guān)注。〔4〕建立都市綠色新生活--城市綠色公園。株州是工業(yè)重鎮(zhèn)，長期以工業(yè)為主題的城市經(jīng)濟開展已經(jīng)給城市的居住環(huán)境帶來了諸多不利的影響；本工程大面積的綠色公園開發(fā)，為城市帶來一塊“鬧市中的凈土〞，提升城市生態(tài)居住環(huán)境。3、工程規(guī)劃設(shè)計“神農(nóng)城〞—“炎帝廣場〞+“華夏神州〞“兩心、三片、四軸〞--“兩心〞-炎帝像、電視塔；“三片〞-公園區(qū)、過渡區(qū)、廣場區(qū)；“四軸〞-視覺及交通軸線聯(lián)系各功能板塊與中心廣場4、工程規(guī)劃指標(biāo)地塊位于天元區(qū)規(guī)劃十五區(qū)，土地分為廣場用地、商業(yè)用地、公園用地。〔1〕工程土地總面積：90.5萬平米，約1357畝。其中：廣場用地19.4萬米〔291畝〕；公園用地71.1萬平米〔1066畝〕。〔2〕分類用地面積：建筑用地面積：34.9萬平米，約523畝。其中：廣場建筑用地18.3萬平米〔274畝〕；公園建筑用地16.6萬平米〔249畝〕。注：建筑用地根據(jù)招商需要可以調(diào)增；方案出讓土地面積318畝，估價130萬/畝。綠化用地面積：51.44萬平米，約771畝。其中：廣場綠化面積5.91萬平米〔89畝〕公園綠化面積45.54萬平米〔682畝〕。水面面積：4.16萬平米，約62畝。〔3〕分類建筑面積：炎帝廣場商業(yè)街8.5萬平米；商業(yè)塔樓11.9萬平米；酒吧街5.4萬平米；公園內(nèi)公共建筑9.1萬平米〔含孵化園、歌劇院、圖書館、展覽館〕；合計34.9萬平米。〔4〕土地推介會公布的規(guī)劃指標(biāo)：2021年6月25日舉辦的土地推介會上，株州國土局局長就工程的規(guī)劃指標(biāo)進行了說明。5、開發(fā)周期及開發(fā)方案：開發(fā)總周期：2021年8月—2021年12月，約5年零4個月。分期開發(fā)方案：2021年8月2021年12月2021年12月2021年10月2021年12月啟動炎帝廣場一期啟動廣場二期、公園一期啟動廣場三期、公園二期啟動公園三期工程全部完成6、工程開發(fā)預(yù)算分期開發(fā)內(nèi)容：一期開發(fā)：炎帝廣場改造、廣場噴泉；總投資約1億。二期開發(fā)：炎帝廣場商業(yè)、電視塔改造、公園一期；總投資約4億。三期開發(fā)：塔樓、公園二期；總投資約4-5億。四期開發(fā)：酒吧街、公園內(nèi)公建、公園三期；總投資約9-10億。合計總投資約18-20億。三、投資論證篇1、工程的開發(fā)投入工程開發(fā)根本技術(shù)參數(shù)：工程占地：1357畝，約90.5萬平方米，其中廣場占地面積291畝，公園、綠化共1066畝，工程總建筑面積35萬平米，其中公建局部9.1萬平米〔為取得工程順利開發(fā)而滿足政府要求而完成的公益設(shè)施或市政配套設(shè)施〕，開發(fā)商自持產(chǎn)權(quán)局部25.8萬平米〔存在形式為復(fù)合地產(chǎn)，包括寫字樓、公寓局部的11.9萬平米，純商業(yè)局部的8.5萬平米與酒吧步行街〔休閑走廊〕5.4萬平米.工程投入總預(yù)算：根據(jù)工程的規(guī)劃要求與相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，株洲市政府與多家規(guī)劃部門做出的預(yù)算，工程總投資18—20億元人民幣，綜合工程所在板塊的土地價格、工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、政府對本工程的扶持力度以及本工程的特性，預(yù)計工程最終投資額為16.3——16.8億元人民幣。〔1〕征地、拆遷等土地本錢因工作進度與其它因素，礙于局限，暫無法作出預(yù)算與分析。〔2〕工程建設(shè)本錢因相關(guān)設(shè)計諸元無法明確，暫無法作出準(zhǔn)確預(yù)算與分析。2、工程的經(jīng)營投入(1)、工程的市場規(guī)劃：本工程的銷售市場面對全國及海外，招商市場面對休閑、效勞、藝術(shù)、商業(yè)、文化、娛樂行業(yè)中的中高端品牌的經(jīng)營者、代理商，或者中高端用品的經(jīng)營者與市場把控者，以及市場建設(shè)分四個步驟：=1\*GB3①、工程導(dǎo)入期指工程開工三個月后至商業(yè)市場試營業(yè)結(jié)束后，大約一年半時間，這段時間主要從事工程規(guī)劃、工程監(jiān)管、工程整體籌劃、銷售、招商的同步進行，以及業(yè)態(tài)打造與功能配置，以保證商業(yè)市場的按時投入運營。=2\*GB3②、工程推廣期即工程成長期，指工程進入實際運營后兩年內(nèi)，這段時期主要從事工程品牌的建設(shè)、工程市場品的滲透、推廣、經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)整與開發(fā)、效勞體系的增值與管理的綜合考核，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位營造一個中高端人群愿意親近的休閑、購物第一場所，建設(shè)一個株洲人居家\出行的第一選擇，打造一個外地游客進入株洲不到的城市地標(biāo)。=3\*GB3③、工程品牌創(chuàng)立期〔市場上升期〕即工程成熟期，指工程市場投入實際運營三年后，這段時間經(jīng)過一系列的調(diào)整，通過加強內(nèi)部管理、提升經(jīng)營品味與特色，通過提升效勞的內(nèi)涵與品質(zhì)，整體提升商業(yè)市場的綜合競爭力，在運營、管理與效勞上下功夫，創(chuàng)立真正具品牌的第六代智能型、人文型、品牌化商業(yè)市場典范。=4\*GB3④、工程后經(jīng)營期〔成熟與穩(wěn)定期〕指工程市場投入實際運營4—5年后，這時商場的一切工作已步入正常軌道，已形成了真正屬于自己的市場，形成了一定的品牌力，在消費者心中，已形成應(yīng)有的品牌認知度、忠誠度與信美譽度，商業(yè)市場從產(chǎn)品、效勞、管理到綜合競爭力都已形成，商業(yè)市場進入真正的后經(jīng)營期，這段時間除在管理、效勞上下功夫之外，應(yīng)注意物業(yè)的管理與開發(fā)商板塊升級與增值效勞，讓工程在較長時期內(nèi)保持應(yīng)有的競爭力與領(lǐng)導(dǎo)力。〔2〕、工程的經(jīng)營思路工程的經(jīng)營要注重三個事項：=1\*GB3①、實現(xiàn)所有權(quán)，管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者的真正脫離，。所有權(quán)歸投資方，管理權(quán)歸操盤手(或?qū)I(yè)管理團隊)，經(jīng)營權(quán)歸經(jīng)營戶，在實現(xiàn)三權(quán)脫離的進程中，無數(shù)個企業(yè)付出了沉重的代價，更有無數(shù)個事例充分證明：無論是住宅或是商業(yè)地產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)，(工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè))都必須實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)脫離，否那么談工程生存、開展、談管理、經(jīng)營與運作就是空話。如果投資人按照自己的思維來嘗試管理，你有什么標(biāo)準(zhǔn)？最終消耗了經(jīng)濟、時間與市場空間，傷了投資人(股東)之間的和氣，最后仍是壯士斷腕，聘請職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運營團隊。對于子女成長來講，父母就是父母，教師就是教師，專業(yè)的人才能做專業(yè)的事，才有考核的標(biāo)準(zhǔn)；因此，管理的前提是產(chǎn)權(quán)的脫離。=2\*GB3②、管理的對象有兩個：一是對市場的管理、(包括對經(jīng)營戶的管理)品牌的管理，另一個是對企業(yè)的管理，商戶的管理要推進市場先行賠付制，實現(xiàn)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一效勞，、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一安保，提升企業(yè)、商戶整體的經(jīng)營能力與效勞意識，嚴格杜絕欺詐、欺騙現(xiàn)象，品牌型市場要有品牌化管理，以綜合競爭力讓消費者買的放心、付錢舒心、用的安心、玩的開心。注重市場建設(shè)的進度與建設(shè)的質(zhì)量，對企業(yè)內(nèi)部的管理，主要是嚴格制定崗位職責(zé)規(guī)章制度與績效考核評估方案，向管理要效率，向管理要效益，制定詳細的工作推進日程表與目標(biāo)分解實施方案，科學(xué)管理，提高企業(yè)管理團隊整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)與管理水平，把管理水平當(dāng)作品牌建設(shè)的一個標(biāo)尺。管理的好壞決定了市場的興衰，管理的境界決定了工程最終的市場生存狀況，所以，職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運營團隊?wèi)?yīng)注意把管理同效益、品牌建設(shè)、人流與資金流相關(guān)聯(lián)，通過精心、專業(yè)管理保持本工程的競爭力。=3\*GB3③、工程的運作手法本工程實行市場化運作，專業(yè)化操作的運作手段，時刻以建設(shè)品牌化、智能型市場為核心，通過籌劃、管理、經(jīng)營、營銷各單元組合，實現(xiàn)工程的成功運作，在運作目標(biāo)的分解上，應(yīng)始終貫穿統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的“八統(tǒng)一〞理念，分工不分家，始終把建設(shè)演澤高尚生活元素的智能型、人文型、品牌化合超級商業(yè)中心為目標(biāo)，通過資源配置與智慧組合實現(xiàn)工程的成功運作。〔3〕、工程運營資源配置=1\*GB3①、工程運營所需的辦公用品、辦公場所、生活場所等相應(yīng)配置〔這個可以作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投入〕。=2\*GB3②、工程經(jīng)營周期：五年，自工程工程開工之日起至工程主要經(jīng)濟目標(biāo)完成結(jié)束，含工程期與運營期。〔4〕、工程運營本錢=1\*GB3①、工程運營組織架構(gòu)：SHAPE運營團隊由11個部門組成，共193人，其中，工程部8人，物業(yè)13人，行政人事部13人〔含司機6人〕，總經(jīng)辦(總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，總經(jīng)理助理1人，文員、秘書各1人，)共6人，招商部15人，銷售部22人〔銷售可與代理公司合作〕，營銷部〔籌劃部〕12人，商管部〔運營部〕23人，財務(wù)部7人，保安部62人，客服部12人，保潔工作實行委托。=2\*GB3②、工程操作期人力本錢:在這193人〔工程真正進入運營期的完善配置〕中，每年的工資+保險+福利+補貼共計934.352萬元。其中，工資819.324萬元/年(稅后)〔以下核算為平均工資〕：考慮到工程是分期開發(fā)，每個階段工作重點不同，因此對運營人員要求的崗位配置不同，需求數(shù)量也不同，所以人力運營本錢與其它運營本錢也不相同，初期的人員配置相間單一，考慮到工程實際投入運營后人員的配置相對完整，結(jié)合工程運營不同階段的運營情況，工程運營前期第一年的人力運營本錢為513.8936萬元，工程運營前期第二年的人力運營本錢為654.0464萬元，工程運營中期第三年的人力運營本錢為840.9168萬元，工程運營中期第四年的人力運營本錢為934.352萬元，工程運營中期第五年的人力運營本錢為934.352萬元，自此，工程進入成熟期以后的人力運營本錢大體保持在950萬元左右〔不考慮經(jīng)濟開展因素與CPI增長等帶來的工資增長因素〕。=3\*GB3③、營銷費用〔含廣告費用〕：運營期第一年為485萬元，第二年為730萬元，第三年770萬元，第四年為680萬元，第五年545萬元，進入成熟期后平均每年450萬元；=4\*GB3④、辦公費用、業(yè)務(wù)費用、物業(yè)費用、差旅費用等相關(guān)支出，運營期第一年為90萬元，第二年為170萬元，第三年290萬元，第四年為330萬元，第五年305萬元，進入成熟期后平均每年280萬元；=5\*GB3⑤、其它不可預(yù)計的消耗、維護費用：運營期第一年為25萬元，第二年為80萬元，第三年135萬元，第四年為130萬元，第五年110萬元，進入成熟期后平均每年120萬元；經(jīng)測算，本工程運營周期五年——自工程開工之日起至工程步入成熟市場，共需投入運營本錢8752萬元。其中第一年需投入1114萬元，第二年需投入1634萬元，第三年需投入2036萬元，第四年需投入2074萬元，第五年需投入1894萬元，進入成熟期后平均每年的運營本錢為1784.4萬元。3、工程收益測算目前株洲一線商業(yè)中心商鋪的銷售價格：1.5萬——2.5萬/平米，成熟市場商鋪銷售價格為4—6萬元/平米。〔1〕工程的銷售收入：本工程采用高標(biāo)準(zhǔn)運作，結(jié)和工程自身配置與區(qū)位優(yōu)勢，在市場成熟之際出售，商業(yè)中心板塊保守預(yù)計價位在3萬元/平米，工程8.5萬平方銷售收入可達25.5億元，酒吧商業(yè)街局部參考株洲同業(yè)態(tài)、同等地段，結(jié)合工程銷售時期市場的成熟度，保守預(yù)計價位在2萬元以上，5.4萬平米商業(yè)街可實現(xiàn)銷售收入10.8億元，目前株洲一線寫字樓公寓售價在3500—4000元/平米，結(jié)合出售時市場與工程開發(fā)情況，屆時價位在4500——5000元/平米，保守預(yù)算，11.9萬平米的寫字樓與公寓局部可獲得銷售收入5.355億元。工程通過銷售可獲得收入41.655億元，假設(shè)充分考慮到市場風(fēng)險，工程完成80%的銷售，也可獲得銷售收入33.324億元。〔2〕工程的租金收入在工程銷售前期，工程要完成成功的市場培育，這個階段，商業(yè)局部已完成相應(yīng)的招商工作，依據(jù)工程整體規(guī)劃，以工程10月開工計算，一期與二期工程在2021年8月可順利結(jié)束，這個時期距工程銷售還有三年的時間，為了順利完成招商，開發(fā)商可承諾給經(jīng)營戶3-6個月的免租經(jīng)營期，工程租金收益期長達兩年半，依據(jù)株洲目前一線商業(yè)中心的平均租金價位150-260元/月/平米、辦公物業(yè)平均租金價位20-25元/月/平米、步行街平均租金價位60-90元/月/平方米計算，8.5萬商業(yè)局部保守預(yù)計兩年半的時間獲得租金收益5.1億元，11.9萬寫字樓與公寓局部保守預(yù)計兩年半的時間獲得租金收益0.8925億元，5.4萬酒吧步行街局部保守預(yù)計兩年半的時間獲得租金收益1.3億元。工程運營期間可獲得租金收入7.2925億元，租金的收入可以有效的沖抵運營的支出，并能保持豐厚的盈余。測算分析：本工程即使按最高投入金額20億元人民幣核算，五年的時間內(nèi)可獲得銷售收入33億元〔保守核算〕,租金收入7.3億元，兩項疊加，可得到直接的商業(yè)回報40.3億元，除了開發(fā)本錢20億元，五年運營本錢0.8752億元，工程在五年后盈利19.4248億元。假設(shè)采用專業(yè)操作、高標(biāo)準(zhǔn)運營，五年后工程可獲得直接商業(yè)回報48.63億元，假設(shè)在開發(fā)與運營中準(zhǔn)確把握本錢控制、做到良好的資源利用，工程總收入有望到達49億元，除去運營本錢與開發(fā)本錢，盈利空間非常可觀。這將是一個回報率高、無直接投資風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)工程。〔3〕工程的附加值收入預(yù)計工程運營期間通過交流展示、展覽、籌劃大型活動、品牌打造、旅游促動，臨時場地出租、愛國主義教育等社會活動刺激的綜合收入為500萬元。〔4〕工程深層次開發(fā)的遞增收入工程深層次開發(fā)包括工程的功能提升、工程的品牌升級、工程的產(chǎn)品再組合，工程置業(yè)板塊的推進等所帶來的商業(yè)收入，因這局部屬于企業(yè)的潛在實力與遠景空間，雖然潛力與能量巨大，但無法作出準(zhǔn)確評估。〔5〕工程其它方式的創(chuàng)收工程其它方式的盈利指的是工程由于綜合社會大環(huán)境與區(qū)域空間環(huán)境賦予工程開展與跨域的時機因素成分，以及其它非常規(guī)性的收入，由于局限，在此不做預(yù)算。〔6〕投資的財務(wù)分析：工程的損益分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析；4、工程開發(fā)資金分析〔1〕分期開發(fā)資金因工程土地款項與工程款暫無法準(zhǔn)確做出核算〔土地款項為打包結(jié)算，大多為整體支付，工程款項比擬靈活，可分階段結(jié)算，也可打包結(jié)算〕，現(xiàn)對運營資金作出分析。工程運營內(nèi)〔5年〕共需投入運營本錢8752萬元。其中第一年需投入1114萬元，第二年需投入1634萬元，第三年需投入2036萬元，第四年需投入2074萬元，第五年需投入1894萬元，進入成熟期后平均每年的運營本錢為1784.4萬元。〔2〕資金回籠分析在充分把握工程特性與市場分析的根底上，特為本工程的操作提供以下三種解決方案：工程面臨三種選擇，針對不同情況做出不同資金回籠預(yù)計分析。=1\*GB3①、首選模式——全部自營型。工程不銷售產(chǎn)權(quán)，工程的經(jīng)濟收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長遠的回報，同時能夠建設(shè)品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內(nèi)〔1-3年，這段時間根本按照工程進度與工程推進根本沒有租金回收〕開發(fā)商要承受一定的經(jīng)濟壓力。第四年，根據(jù)工程的開發(fā)進程與招商進度，工程收租期只有半年〔為培育市場，可免租金3-6個月，以促使短期內(nèi)到達飽和〕，結(jié)合招商屆時的情況〔商業(yè)中心招商率可到達75%，商住寫字樓局部招商率到達50%〕，根據(jù)市場調(diào)研的綜合情況，工程商業(yè)中心、酒吧休閑步行街當(dāng)年的租金收益為：商業(yè)中心180元/月/平方米〔目前行情均價150-260元/月/平方米，初始年采用較低價位〕×8.5萬平米×75%的入住率×6個月=6885萬元，商住與商辦寫字樓局部當(dāng)年的租金收益為：20元/月/平方米〔目前行情均價20-25元/月/平方米，初始年采用較低價位〕×11.9萬平米×50%的入住率×6個月=714萬元，第四年共有租金收入7599萬元。第五年，根據(jù)工程進展與招商進度，商業(yè)中心招商率將到達95%，商住寫字樓局部將到達75%，同時，酒吧步行街將交付使用，預(yù)計屆時招商率80%，由于通過一年的市場培育，加上工程配套設(shè)施的綜合完成，商業(yè)中心與商住寫字樓局部的租金將有不同程度的上揚，商業(yè)中心當(dāng)年的租金收益為200元/月/平方米×8.5萬平米×95%的入住率×12個月=1.938億元，商住與商辦寫字樓局部當(dāng)年的租金收益為：23元/月/平方米×11.9萬平米×75%的入住率×12個月=2463.3萬元，酒吧步行街局部的租金收益為：70元/月/平方米〔目前行情均價60-90元/月/平方米，初始年采用較低價位〕×5.4萬平米×80%的入住率×9個月〔酒吧步行街局部免租應(yīng)不超過三個月〕=2721.6萬元，第五年共有租金收入為2.46億元。工程前五年租金總收入3.2164億，運營本錢8752萬元，前五年共盈利2.3412億元〔前三年根本沒有租金收益，主要