重慶市聯排別墅市場調研報告〔上冊〕保存所有版權目錄第一局部研究背景……………4第二局部研究內容……………5第三局部研究方式說明………5第四局部主要研究結果摘要………………6第五局部調研樣本背景分析………………8第六局部消費行為與心理分析……………13第七局部細分消費群體研究………………31第八局部南山泉水雞一條街專題調研分析…49第一局部研究背景隨著重慶經濟的可持續開展，居民的收入不斷提高，相對于住宅市場也是不斷放大的過程。隨著新世紀的開展，科技智能化的不斷進步，重慶居民對工作、生活需要的不斷加大，標準的檔次也在不斷提高。經濟的開展又帶動了低收入階層轉向中等收入階層，所以在較長的歷史時期里，聯排別墅需求市場呈持續增長態勢。重慶房地產市場及消費者對聯排別墅的需求在目前經濟走勢很強的階段里，其存在與開展的空間是大有可為的。可以預見，聯排別墅將成為未來重慶中產階級主流的住宅形式。聯排別墅原始含義是“聯排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫〞，是二戰以后西方國家開展新城鎮時出現的住宅形態，表現為由幾幢三層的住宅并聯而成。聯排別墅現在在很多國家和地區已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環境優美，成為城市開展過程中不可逾越的階段———住宅郊區化的一種代表形態。作為聯排別墅，其特征主要有以下幾點：1、位置：位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。3、環境：不僅強調社區內環境，周邊也應有優美的自然環境。4、規模：社區容積率一般不超過0．6，其規模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區配套和生活品位的要求。5、規劃：社區規劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。6、建筑：社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創造，其外形與色彩尤為引人。7、配套：社區由于地處城市邊緣，其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。8、價格：一套售價控制在60萬至180萬元之間為好。9、效勞：社區的物業效勞要突出優質、貼心、到位。10、文化：應營造出文化氣氛以滿足客戶精神生活的需求。第二局部研究內容本次調查通過對重慶市主城區對聯排別墅感興趣的居民進行了抽樣調查，深入的研究了重慶消費者對于聯排別墅的消費行為和心理。圍繞重慶主城區聯排別墅市場消費者消費態度及消費行為〔U&A〕研究的主題，本報告分別從以下內容展開：性別特征、年齡特征、文化特征、職業特征、經濟特征、消費特征、家庭人口特征等。品牌意識、購置目的、動機、需求特征、消費結構、對別墅工程的評價、消費的偏好、購房能力、在聯排別墅各方面不同類別的需求等。第三局部研究方式說明被訪對象居住在重慶主城區并且對別墅等高檔住宅感興趣的居民。年齡在20至60歲之間并在家庭有購物決策行為。個人月收入在7000元以上或家庭月收入在10000元以上的居民。抽樣方法：根據康聯公司資料庫隨機抽樣。抽樣分配：有效樣本：N=60個統計方法：EUSPSS實施時間：2004年8月6日至8月12日第四局部主要研究結果摘要樣本結構特征：根據客戶的要求，重點抽取了南岸區、渝中區的樣本，其次在江北區、渝北區、九龍坡區以及其他區域抽取了一個比例的樣本。本次訪問的被訪者之中，男女比例分別為58％和41％，女性作為家庭消費的主要參與者，在家庭中的作用越來越重要，并且由于女性天生細致的個性，對于產品比擬挑剔，因此滿足她們的需求是很重要的。本次抽樣數據顯示，別墅的購置人群主要為中年消費者，年齡分布主要集中在35-39歲〔23.33％〕,30-34歲〔20％〕，中年消費者是一批優質的客戶群體。本次抽樣的消費人群廣泛，代表了目前各職業人群的消費形態，其中以企業的中層管理者和高層管理者以及私營業主所占比重最多，分別占總體的25.42％，11.8％和23.73％。抽樣顯示，三口之家是目前社會的主體家庭，所占比重超過60%；其次是直系家庭；空巢家庭，占第三。關注聯排別墅等高檔住宅的人群，其學歷背景也較普通消費者高，在被訪者中，63％的人群擁有本科以上學歷。龍湖香樟林作為比擬成功的別墅工程，在消費者的心中占據了比擬重要的地位，在本次調查過程中，消費者對于別墅工程印象最深刻的就是龍湖香樟林。聯排別墅在重慶興起的時間還不長，因此很多消費者對于聯排別墅的概念并不使非常清晰，另外，也是由于一局部重慶消費者本身對于房地產信息并不太關注，因此對于哪些是聯排別墅工程并不非常清楚，并且，重慶市純粹的聯排別墅的工程并不多，市場上聯排別墅的供給量非常有限，但通過調查我們發現，消費者對于聯排別墅的接受程度以及歡送程度還是比擬高。經過本次調查我們發現：消費者對于聯排別墅工程有購置意愿的原因中，強烈程度排在第一位的是居住環境。重慶消費者對居住環境的重視程度越來越高，好的居住環境不但可以給居住者良好的生活條件，并且還可以給居住者良好的心情；第二位是工程品質，工程品質使居住者比擬放心。有23.65%的消費者者認為聯排別墅位置太遠，交通本錢高；31.7%的購房者認為聯排別墅周邊配套少，由此造成提高生活本錢，降低生活便利程度。至于平安、供暖保障問題購房者倒認為不成問題，看來這方面開展商的承諾還是不錯的。龍湖地產作為外鄉最成功的地產開發商之一，它開發的工程一直受到消費者的信任，因此龍湖地產在消費者中的知名度最高，另外華新國際作為比擬早的別墅開發商，一直得到消費者比擬高的認同。香樟林作為非常成功的別墅工程一度成為消費者普遍討論的話題，因此，香樟林在消費者中的印象最為深刻，另外，作為龍湖的另一巨作――藍湖郡，一面世就引起了各方的關注。通過本次調查結果我們可以看出，絕大多數消費者非常在意開發商的品牌，消費者的品牌意識逐漸增強，品牌意味著質量有保證，因此是大多數消費者熱衷與品牌的因素。外地的品牌開發商雖然有實力，但是他們對于重慶這個城市以及重慶人的了解不如本地開發商，不更非常好的結合本地市場，因此，這是消費者比擬傾向于本地開發商的主要愿意之一。在調查消費者對別墅類型的選擇上康聯公司通過研究發現:消費者對聯排別墅的興趣度要高于獨立別墅，獨立別墅由于其面對的客戶要高于聯排別墅，因此其市場不如聯排別墅廣。第五局部調研樣本背景分析消費者樣本特征分析調研樣本性別比例： 在本次調查的被訪者中，男性的比例略高于女性。由于中國傳統的觀念，男性一直在家庭中占主導地位，但我們不能無視女性在消費中的表現。女性消費者是市場上人數眾多，表現特征比擬突出的群體，現代女性對消費品的追求從群眾化轉向多樣化，她們在市場上表現為細心、細致、細膩；在家庭中，女性又是多數購置行為的參與者，因此，研究女性消費者市場心理對于開拓市場，增加銷售具有重要的意義。女性消費者在購置活動中地位重要，影響決策力強，她們的購置心理具有感情豐富、性格細膩的特點。根據以上特點，面向女性消費者的市場營銷心理營銷主要有以下幾種：銷售環境布置要典雅溫馨、熱烈明快，具有個性特點。女性商品設計要注重細節，比方色彩等方面要表達流行、時尚，并且使用方便。對女性消費者個人消費和經常購置的商品要進行廣告宣傳，并且要針對女性心理特點，注重傳遞商品的實用性，具體利益等信息，傳遞有關商品的質量、檔次、時尚的信息，要靠特色打動女性消費者。現場促銷推廣活動要注重女性消費者的情緒變化。當然，康聯建議產品設計和營銷推廣多注重女性消費者，不是說不注重男性消費者，男性、女性消費者關注產品的方面有所差異，只有將雙方的心理都把握住才會讓客戶接受自己的產品。被訪者年齡比例： 通過本次調查，我們可以看出，中年消費者成為聯排別墅的興趣度最高，35-39歲的消費者占總體的比例最高，到達23.33％。在重慶，中年消費者人數眾多，在消費活動種具有較大的影響力。中年消費者由于其子女大多尚未獨立，父母已步入老年行列，因此，無論是一代家庭、二代家庭或者是三代家庭，中年消費者都一般處于購置商品的決策者位置，他們不僅決策一般家庭生活用品的購置，還決策家庭耐用消費品的購置，以及子女和老人的用品的購置。中年消費者可支配的收入高，而且購置活動多有方案性，由于工作時間長，都具有一定的積蓄，在對消費品特別是耐用消費品的購置方面有很大的選擇性。中年消費者消費觀念成熟文件，消費行為形成了一定的模式，養成了一定的消費習慣，他們一般注重商品的實用性、價格與外表的統一，并且理性購置多于沖動性購置，因此，在產品設計以及營銷推廣中：注重培育中年消費者成為忠誠顧客。在商品的設計上要突出實用性，便利性，在產品銷售過程中，要為顧客著想，一切從客戶出發。切實解決購物后發生的商品退換、效勞等問題。促銷廣告活動要理性化。面向中年消費者開展市場營銷，要充分認識中年消費者的心理特征，采取適宜的產品策略。被訪者家庭成員人數以及家庭結構：從家庭結構上看，買一棟洋房的三代同堂的核心家庭也有，而且比例也不少，但是，兩口帶個孩子的獨立小家庭是主流。相對而言，到達這一消費層面的消費群體很少有核心大家庭。在產品構成上，一棟洋房三分之二的套型價格超過一百萬。像這類大套型的買家，購置力更強，家庭結構更獨立。他們往往是把老人安置在城里，自己那么突破圍城，擇居聯排別墅，甚至有個別家庭，寧可單獨再為老人買套住房，也不愿意合住在一起。被訪者學歷背景： 消費者學歷的上下對收入具有一定的影響作用，并且消費者學歷的上下對個人的思想以及看法具有決定性的影響作用。聯排別墅作為一種新的建筑潮流，必然會更多的吸引一些高學歷，有素質有內涵的消費者，從本次的調查結果看，本科以上學歷的消費者占總體的比例最高，由此可見，高學歷的消費者對于聯排別墅更為關注。消費者職業分布：從本次調查的被訪者的職業分布來看，目前對聯排別墅感興趣的消費者的職業分化還不明顯，但我們也可以看出企業中層負責人以及私營業主對于聯排別墅的興趣度最高。這主要是因為：一來，這兩種職業的消費者收入比擬高，也比擬穩定，有足夠的經濟根底；二來，他們的消費水平也比擬高，注重享受生活，往往是時尚的先行者；三來，他們的工作壓力比擬大，所以需要更徹底的放松與調節，而這方面，聯排別墅比城里商品房多一點優勢。消費者個人收入以及家庭收入分析： 在本次調查結果中我們可以看出，個人月收入在7000-8000元的消費者占總體的51％，家庭月收入在10000-12000元的被訪者占總體的三分之一，收入是開支的根本，直接影響到消費者的購置能力，并且聯排別墅作為僅次于獨立別墅的高檔建筑，消費起這些高檔建筑的消費者屬于金字塔尖的消費者，因此，本次調查的對象集中在一些對聯排別墅感興趣并且有能力購置聯排別墅的消費者，月收入到達7000以上的消費者初步具有購置聯排別墅的能力。第六局部消費行為與心理分析一、品牌測試研究1、消費者聽說過的別墅工程： 龍湖香樟林作為比擬成功的別墅工程，在消費者的心中占據了比擬重要的地位，在本次調查過程中，消費者對于別墅工程印象最深刻的就是龍湖香樟林。近年來，重慶的別墅市場越來越火爆，各種各樣的別墅打著不同的主題充滿著重慶的別墅市場，由此，重慶的別墅市場競爭日趨劇烈，并且這種競爭逐漸由以往的外鄉之爭演化為外鄉與外地開發商之間的競爭，外鄉以及外地有實力有品牌的開發商爭奪重慶別墅市場。在消費者比擬熟悉的別墅工程中，以龍湖為主的外鄉工程成為消費者關注的主體，另外，外地實力開發商的別墅工程也使消費者關注的目光有所轉變，消費者對外地別墅工程也越來越信任。消費者聽說過的聯排別墅工程： 聯排別墅在重慶興起的時間還不長，因此很多消費者對于聯排別墅的概念并不使非常清晰，另外，也是由于一局部重慶消費者本身對于房地產信息并不太關注，因此對于哪些是聯排別墅工程并不非常清楚，并且，重慶市純粹的聯排別墅的工程并不多，市場上聯排別墅的供給量非常有限，但通過調查我們發現，消費者對于聯排別墅的接受程度以及歡送程度還是比擬高。2、現有的聯排別墅工程優劣分析： 優勢：經過本次調查我們發現：消費者對于聯排別墅工程有購置意愿的原因中，強烈程度排在第一位的是居住環境。重慶消費者對居住環境的重視程度越來越高，好的居住環境不但可以給居住者良好的生活條件，并且還可以給居住者良好的心情；第二位是工程品質，工程品質使居住者比擬放心。結合以往的研究資料，康聯公司認為：能住別墅的人，身價自然非凡，因此，在居住別墅的人看來，平安是非常重要的。在以往的調查結果中，很多消費者把平安看作是別墅物業管理最重要，也是首先考慮的因素。所以，在更多的負責別墅的物業管理公司看來，平安是高水平物業管理的根底，在平安的根底上，才能談論和評判其他效勞的水平。作為聯排別墅，它的核心在于位置。工程規劃選址時，借到了現狀不錯的地勢，那么聯排別墅與城區商品房的競爭優勢就會加強。其次是交通。交通方便與否是買家選擇商品房與聯排別墅的主要標準。就一個家庭而言，一部車不夠便利，所以需要有公交、地鐵配合，位置也不宜太遠，最好不要超出五環范圍。其實適度的距離不是件壞事，尤其是駕車穿越綠化帶，即可以感受小城鎮的感覺，本身也可以調節情緒，是將工作角色轉換到家庭角色的一個必要的過程。第三就是品質。重慶的聯排別墅與歐美的聯排別墅不是一個概念。在歐美，聯排別墅就是棟普通的房子，風格比擬簡約，類似于一種標準化產品。在重慶，聯排別墅近乎是一種身份的象征，從造型或表達一種個性，或表達一種價值。這種傾向曾使得很多建筑師都感到困惑。聯排別墅產品只有在工藝有突破，有天有地有花園有品位，才可以吸引消費者突破圍城。第四是指向性。指向性類似市場定位。比方一棟洋房，定位中產階級的白領。所以，在用地交通調節能滿足客戶的需求后，從戶型到造型，從環境到配套，全方位向這一方向傾斜，產品有很強的區域特征。所以，業主入住后的生活品質就可以保障。由于距離造成的一些問題不能說完全解決，至少可以很大幅度的弱化。劣勢： 有23.65%的消費者者認為聯排別墅位置太遠，交通本錢高；31.7%的購房者認為聯排別墅周邊配套少，由此造成提高生活本錢，降低生活便利程度。至于平安、供暖保障問題購房者倒認為不成問題，看來這方面開展商的承諾還是不錯的。隨著城市公路、輕軌、地鐵的興建，尤其是沿四環周邊規劃建造的大型shoppingmall(大型購物、娛樂、休閑中心)，郊區化住宅將具備充足的市政配套設施。對于消費者不太接受現有的聯排別墅工程的原因主要有以下幾點：１．很多開展商沒有住過聯排別墅，沒有直觀感覺，也就是說，知道什么是不好的房子，但不知道什么是好的聯排別墅，買幾本小住宅畫冊翻翻看，找找感覺，再看看別人的平面，找建筑師聊聊，概念方案也就算出來了。２．拼著性命也要說自己是“第一居所〞，盡管離城八丈遠，不行就把車速提到１６０，來個午夜狂奔，一場計時賽下來，老總握著懷表的手抖動不停。３．和國外相比，此Ｔｏｗｎ非彼Ｔｏｗｎ，洋人的Ｔｏｗｎ是城鎮的概念，而我們的Ｔｏｗｎ說白了，還是一個住宅小區而已。４．配套方面。除了一般小區所必備的會所、超市之外，利用廣袤的農田建個高爾夫場什么的也就夠了。這遠遠滿足不了作為第一居所的需要。５．產品的同質化。小面寬，大進深，前庭后院，不行再開個天井送個露臺什么的。都是娘肚子里的孩子，就那么幾個多產的建筑師，近親繁殖現象嚴重。６．噪音與冷熱效應。分戶式家用中央空調的主機噪音始終是困擾各開展商而無法解決的問題。還有冷熱效能在各房間的損耗及不均衡，都緣于三層或四層的樓梯間風洞效應。７．節能方面。為了彌補小面寬的弊端，有些工程做成與房子同等面寬的落地玻璃窗，雖然滿足了采光，卻損耗了能源。業主也會算賬的。８．電荷載方面。由于房間大而多，加之業主的各種家用電器，運轉起來是否能夠得到滿足是個問題，假設增容配置過高，本錢就會加大，開展商也是不情愿的。９．中產階級的為難。早就說，聯排別墅針對的是中產階級中上層人士，可他們不買Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的賬。“康城〞老總張明耕一語道破天機，此類人群尚未形成相當的財富積累，預期收入前景微妙，對于總價１５０萬～２００萬的房子心有余悸，他們的心態是要么將就著住現在的房子，要么就等興旺了買套真正的別墅。3、消費者對于別墅開發商的知曉度：開發商龍湖地產華新國際中安集團佰富實業棕櫚泉開發公司帝景置業39.05%7.62%5.71%3.81%3.81%2.86%和記黃埔金科集團通亞房地產同創置業優雅地產金科地產2.86%2.86%2.86%2.86%2.86%1.90%全興物業重慶嘉浩置業重慶優雅房地產開發公司國際康樂集團和平房地產開發公司宏聲遠景1.90%1.90%1.90%0.95%0.95%0.95%加拿大國際房產江山物業龍橋建設公司隆鑫地產日月房地產開發公司融創集團0.95%0.95%0.95%0.95%0.95%0.95%天龍房地產開發甕香港怡豐集團新東福集團重慶宏聲遠景中城置業重慶浩嘉置業公司0.95%0.95%0.95%0.95%0.95%0.95% 龍湖地產作為外鄉最成功的地產開發商之一，它開發的工程一直受到消費者的信任，因此龍湖地產在消費者中的知名度最高，另外華新國際作為比擬早的別墅開發商，一直得到消費者比擬高的認同。別墅龍湖香樟林藍湖郡錦繡山莊南嶺雅舍中安翡翠湖佰富高爾夫別墅23.58%15.09%6.60%5.66%5.66%3.77%棕櫚泉國際花園比華利豪園帝景名苑華立天地豪園匯景臺學林雅園3.77%2.83%2.83%2.83%2.83%2.83%高山流水金科中華坊全興別墅天湖美鎮新東福別墅奧林匹克花園1.89%1.89%1.89%1.89%1.89%0.94%長青湖別墅常青藤人文別墅歸谷城市美墅國際溫泉度假村加拿大國際花園金科天籟城0.94%0.94%0.94%0.94%0.94%0.94%美茵河谷名門山莊日月山莊水天花園天池林海怡豐花園0.94%0.94%0.94%0.94%0.94%0.94% 香樟林作為非常成功的別墅工程一度成為消費者普遍討論的話題，因此，香樟林在消費者中的印象最為深刻，另外，作為龍湖的另一巨作――藍湖郡，一面世就引起了各方的關注。4、消費者對開發商品牌是否在意： 通過本次調查結果我們可以看出，絕大多數消費者非常在意開發商的品牌，消費者的品牌意識逐漸增強，品牌意味著質量有保證，因此是大多數消費者熱衷與品牌的因素。消費者認同品牌的原因：消費者不認同品牌的原因：5、消費者傾向于外地還是本地開發商開發的別墅 有句俗話叫“外來的和尚會念經〞，然而對于房地產市場，大多數消費者不相信這個道理，外地的品牌開發商雖然有實力，但是他們對于重慶這個城市以及重慶人的了解不如本地開發商，不更非常好的結合本地市場，因此，這是消費者比擬傾向于本地開發商的主要愿意之一。選擇“外地開發商〞的原因選擇“本地開發商〞的原因選擇“無所謂〞的原因消費者心理分析1、消費者感興趣的別墅類型在調查消費者對別墅類型的選擇上康聯公司通過研究發現:消費者對聯排別墅的興趣度要高于獨立別墅，獨立別墅由于其面對的客戶要高于聯排別墅，因此其市場不如聯排別墅廣。獨立別墅與聯排別墅的比照：前者是度身定制的個性化物業，后者為可以復制的規模化產品；前者的地段優越，與周邊環境的高度和諧是不可替代的，而后者那么差得多；前者面積大、功能全、占地多，一般都帶有精致的私家花園，故容積率很低，而后者的容積率和建筑密度那么高得多；前者的珍貴主要表達在建筑特色和歷史人文價值上，后者的高檔那么主要表現在裝修和配套設施的豪華及現代化上。聯排別墅等低密度產品在價位上漸走群眾路線，也是去年非典過后樓市的一大新亮點。聯排別墅是處于高級公寓和獨棟別墅之間的一種高級住宅，高綠化率、低密度、高性價比的聯排別墅大量興建和上市，給高端市場的公寓樓帶來一些沖擊。

2、消費者認為合理的聯排別墅總價：調查結果顯示，以80-100萬元中價位的聯排別墅成為消費者市場需求的主體，經濟型〔80萬以下〕、中高檔〔100萬元以上〕的聯排別墅為市場的補充，符合聯排別墅的特征，滿足消費者的需求。潛在客戶挑選住宅產品，即是在不斷的比擬面積、單價、總價以及其他因素〔如環境、配套、物業等〕之間的關系，權衡其利弊，力求性價比高的住宅。受訪者認為價格、社區環境、物業管理以及配套設施對于他們在選擇聯排別墅這種產品中影響最大。3、聯排別墅適宜的層數通過本次調查康聯公司發現：3層、2層的聯排別墅是消費者最為青睞的結構，各個房間的功能房相對獨立可以提升消費者的生活品質。目前中國市場上的聯排住宅以地上二、三層為主，并在頂層甩出大面積的露臺。之所以如此，主要是由于以下理由：出于在價位上與別墅拉開差距的考慮，聯排住宅的總面積一般控制在１８０平方米～２５０平方米之間，不希望過大。在這樣的面積控制之下，層數自然不宜過多。如果層數多，室內交通面積加大，既減少了使用面積，需要頻繁上下樓梯也給有老人和孩子的家庭帶來生活上的不便。設計地下室是聯排住宅中比擬常見的做法，這是因為現在的法規中地下室面積不影響容積率。開發商可以利用地基的結構設置地下室本錢不是很高。在給定的容積率限制下為購房者提供更多的使用面積，消費者對此也比擬歡送，他們通常利用地下室作為整個家庭休閑、娛樂和進行各種活動的空間，如在內設置體育活動器械，吧臺，視聽設備等。另外，由于聯排住宅每層均須設置至少一個衛生間，如果層數增加，衛生間的個數也將隨之增加，因此面積會增加許多。在平層住宅中一般設兩衛，衛生間所占的面積為８平方米～１０平方米，而在聯排住宅中衛生間為３～５個〔例雙主衛、次衛、客衛、地下室衛〕，總面積那么要到達１５平方米～２０平方米，這需要精心布置。聯排住宅的居住者有不少是三代同堂的大家庭。聯排住宅的戶型設計一般都考慮到了這一需要，便于家庭成員的親切交流，同時又保證各代人之間生活的相對獨立性和私密性。通常的做法是：把老人房設計在一層，這樣老人可以方便地外出活動，而且不用經常上下樓梯；二層設置書房和兒童居住的次臥，三層設置主人夫婦的主臥室及配套用房。二三層一般還利用走廊放大和吹拔空間設置居室及交流空間，晚睡的年輕夫婦和孩子可在此度過時光，而不至于影響樓下老人休息。屋頂平臺和地下室也常常是一家人的交流場所。室外庭院可以供老人曬太陽，養花和進行其他一些戶外活動。聯排住宅在室內空間設計上比起中高層住宅而言給了建筑師較多的發揮余地。設計者常常利用錯層樓梯，玻璃采光天井，內院，吹拔等手法創造出較為豐富的室內空間。4、消費者傾向的戶型四室三廳、五室三廳的大戶型是消費者最為青睞的戶型結構。聯排別墅的一大特點就是比普通住宅更注重房間功能的齊全性，因此，多房間的戶型可以滿足不同消費者的需求。5、消費者所傾向的面積通過本次調查顯示,200平米以下及200-300平米的聯排別墅是市場主流。由此看出，即使聯排別墅，也并非戶型越大越好。合理的戶型面積，可以降低套價、降低物業管理和供養本錢。但對于某些聯排別墅而言，超過300平米的戶型很暢銷，作為父母、孩子的第一居所，中青年人的第二居所，大而得當。在調查中，受訪者普遍認為，會所應“小而精〞，其功能設置上應更強調生活效勞內容。隨著人們追求健康的需求日益突出，目標客戶對社區會所中康體健身設施的要求也逐漸提高，這樣既可滿足目標客戶尋求“自然、健康、質樸〞生活方式的要求，又彌補了地區中健身設施的缺乏。受訪者對會所功能中希望的是：游泳池、健身房、網球場等。由此可見，受訪者對會所的要求也是比擬看中其康體健身等設施。 聯排住宅的前后花園一般被賦予不同的功能。前面花園注重景觀，如做開放式家庭園林設計，以顯示業主情趣，表現業主的個性；而后花園注重實用，如做成封閉式院落，設置小型戲水池，室外燒烤場地等。有時也用作室外停車或者廚房的輔助場地。屋頂露臺以集中型的比擬受歡送，因為多個小平臺總和面積雖大，但零碎不好利用。另外，露臺位置的設置與結構分布有很大關系，一般都采用按照結構退平臺的做法，因為假設不遵循這一原那么而隨意地退平臺會導致下面房間頂部中間有梁穿過，影響室內的功能和美觀，或導致結構處理麻煩。在所有聯排住宅中，車庫都是必備的配置。因為聯排住宅一般距離城區較遠，家庭轎車是住戶的根本交通工具。目前大多數聯排住宅設置一個車庫，有個別案例設置雙車庫，也有的案例采用設置一個室內車庫和一個室外預備車位的做法。 由于聯排別墅根本上屬于“舶來品〞，大多數的設計誤區源于盲目照搬國外“原裝〞設計所帶來的“水土不服〞。比方在歐美聯排別墅中非常常見的大落地窗、挑空客廳、旋轉樓梯、天窗等設計，原樣移植到我國北方地區后往往給住戶帶來很多煩惱。如落地窗過高難以擦拭和開啟，其面積過大，不適合北方冬季寒冷，春秋多風的氣候；挑空客廳、天窗，那么對采暖要求較高，由于國內的一些建材和保溫材料等不能與之適應，會大大增加采暖本錢；和國內生活習慣不大相符的一些設計如：露臺、壁爐、全開放式廚房等，會讓住戶產生“中看不中用〞的抱怨.消費行為研究1、消費者去南山的頻率2、去南山的目的消費金額3、消費者認為最能表達南山、南泉的特色南山的特色 南山作為離市中心最近的風景旅游區域，其優美的環境是消費者最為看重的特點，另外，濃厚的文化底蘊也是消費者比擬關注的特點。南泉的特色4、消費者選擇區域的類型A、城市近郊風景區成為消費者購置別墅的首選區域，近郊風景區相對其他類型的風景區域有著風景優美、交通方便等有點，因此最受消費者歡送。B、 通過比照本次調研樣本的居住區域和工作區域以及購房的首選區域，康聯發現：雖然在本次調研訪問的對象中，居住在南岸區的樣本最多，為23個，但選擇南山風景區域的樣本占到總體的50％以上，到達32個，由此可見，消費者對于南山風景區域還是比擬認同的。 其他區域的消費者比擬認同北部新區以及文化底蘊濃厚的沙坪壩區，這局部來自外區域的消費者一般都具有很強的購房能力，這是由于來自外區域的消費者只有收入和積蓄到達一定程度時候才會考慮在市區內買房。來外區域的消費者對房價的承受能力并不太強，另外他們對周圍環境的要求比擬高，并且他們比擬在意周邊的設施配套。C、 通過本次調查顯示，消費者特別青睞于水景，本次調查結果中消費者對于湖景和江景的選擇最多，其次為森林，而對于山地、坡地的認同度不高。5、南山的優勢〔35人〕：離城市較近，環境好，風景好，空氣也好，可以鳥瞰城區，交通方便，飲食文化豐富、獨特，鬧中取靜，視野開闊，升值潛力大，教育氣氛濃厚。6、南山的劣勢〔25人〕：缺乏水源，交通不方便，有待進一步開發，不平坦，購物不方便，配套不完善，離單位遠，墓地多。7、購置南山別墅的可能性 對于南山的別墅工程，大多數消費者表示出慎重的態度，他們認為買不買別墅不能只看地段，綜合性的多方面考慮，才能購置的適宜的別墅。選擇“可能〞的原因選擇“不一定〞的原因選擇“不可能〞的原因8、消費者購置別墅的用途從本次的調查情況看，90％的買家屬于二次置業者。聯排別墅由于地價、工程造價等方面的影響，單價比城里同檔次的商品房相對廉價一些，但總價卻略高于城區住宅。相對于二次置業者來說，一次置業的買家經濟上相對脆弱，購置心理也不盡成熟，變動性很強，常擔憂自己的償付能力。第七局部細分消費群體研究不同居住區域的消費者購房習慣分析去南山的頻率 通過調查結果顯示，南岸區以及相臨的一些區域的居民去南山的頻率相對較高。關注的區域A 渝北以及渝中區的居民對于城市遠郊風景區的別墅工程更為喜愛。B 江北、九龍坡、南岸區以及沙坪壩區的居民對于南山風景區的選擇率更高。C 渝北和渝中區的居民對于森林別墅的選擇率相對較低。購置面積 渝北以及渝中區的居民對連排別墅的面積需求更大。4、購置可能性 5、購置用途二、不同年齡的消費者購房習慣分析別墅類型2、購置總價3、樓層數4、戶型5、面積6、到南山的頻率7、消費金額8、選擇區域類型ABC9、購置可能性10、購房用途三、不同家庭結構購房總價層數戶型面積去南山的頻率購置可能性購置用途四、不同職業購置本地還是外地開發的別墅別墅類型房總價層數戶型面積去南山的頻率消費金額關注的區域ABC購置可能性購置用途五、不同收入購房總價2、層數3、戶型4、面積5、去南山的頻率6、消費金額7、關注的區域ABC購置可能性購置用途第八局部南山泉水雞一條街專題調研分析地理位置：重慶市南岸區黃桷埡鎮2、泉水雞的歷史及現狀：從1993年開始，黃桷埡鎮通往南山的公路邊，興起民間自創的菜品“泉水雞〞。其創始人李仁和原是路邊經營小食店的店主，偶然之際將本地土雞，佐以香、辣、麻味，烹、燴、炒、煨、燉，創出一道香味撲鼻、燴炙人口美食，賣給上山踏青的游客。因取天然純潔的山泉之水烹調，故名“泉水雞〞。一時間，厭倦喧囂生活的都市人趨之假設鶩，各類泉水雞店、山莊應運而生。鎮黨委、政府看到了這一商機，及時制定了鼓勵泉水雞、農家樂開展的規劃和措施，從1999個開始年年舉辦“泉水雞文化節〞。享有“山城花冠〞，“綠色屏障〞和“空氣調節庫〞美譽的南山風景區境內優美的自然風光，豐富的人文景觀，吸引成千上萬的游客。是重慶主城區的“山城綠島〞、“休閑勝地〞。黃桷埡鎮又以美食著名巴渝大地。經過近十年的開展，泉水雞這道菜形成了長2.2公里，共有各類泉水雞山莊、酒樓、農家樂68家的一條街。年消費雞60萬只，魚30萬公斤，兔20萬只，各類鮮蔬菜150萬公斤，水酒1000噸，年接待游客150萬人，實現的稅收占到了全鎮總收入的三分之一。泉水雞一條街被重慶市美食文化節組委會評為“地方風味名街〞，泉水雞這道菜2001年被國家貿易部評為“中國名菜〞。形成了獨特的集朝山、觀景、賞花、品雞、健身等為一體的都市近效旅游景觀和以“泉水雞〞為代表的特色飲食文化。紅紅火火的泉水雞振興了一方經濟，富裕了一方群眾，提升了黃桷埡的形象擴大了黃桷埡的知名度，給黃桷埡帶來了一筆巨大的無形的資產。3、黃桷埡鎮遠景規劃及開展：黃桷埡鎮處于重慶市主城區核心范圍，兩南〔南山、南泉〕風景區置于黃桷埡鎮南北兩端，全鎮19.8平方公里土地被茂密的森林所環抱，鎮域內旅游資源十分豐富，教育、建材產業有較強的根底，其得天獨厚的自然地理條件和厚實的文化底蘊為黃桷埡鎮小城鎮建設提供了廣闊的開展空間。黃桷埡鎮的遠期規劃的總體思路：旅游業和教育業是黃桷埡的主導開展方向，由于區域位置的特殊性，決定了黃桷埡的旅游是都市、生態和宗教文化相融合的綜合性旅游，而教育那么側重開展融小學、中學、大學為一體的高水平完整教育產業鏈。的這樣定位的根底上，我們初步確定了用5年左右的時間，把黃桷埡建造成重慶主城區擁有完整綜合配套的高級休閑度假區和系統教育產業區的目標。用“沒有最好，只有更好〞的標準來思考問題，黃桷埡政府提出了黃桷埡小城鎮建設未來的開展思路：一是圍繞都市休閑旅游和開展教育產業這一中心，抓好泉水雞餐飲娛樂一條街，抓好以郵電學院為主體的融小學、中學一體的高質量的教育產業鏈，抓好南部區域生態型的度假城；二是樹立環境至上思想，把全鎮的每一條道路都注入景觀的，并集中打造好一條旅游休閑步行道，一條宗教文化觀光道和一條自然風光道；三是樹立工程優選和精品意識，嚴格限房地產工程，引入中高檔經營性房地產工程，今后的建設中，要求每一幢建筑都要有特色，主干道上更要作出一批有欣賞價值的建筑精品，同時大膽改造一批建筑，特別是泉水雞一條街更要大手筆加以改造和提升；四是樹立文化意識，的小城鎮建設中注重把大禹文化、抗戰文化、宗教文化及現代文明融入其中。為了加快黃桷埡小城鎮建設步伐，我們還自加壓力，給自己確定了一個時間表，即半年有變化、一年大變化、三年有形象。我們有信心，也有能力的不久的將來，一定會把黃桷埡鎮建成一座生態良好、環境優勢、文化厚實、經濟興旺、特色明顯的中國西部最正確都市休閑度假村。——資料來源：黃桷埡鎮政府工作報告直到20世紀90年代中期，黃桷埡還是一個典型的“都市里的村莊〞，鎮民們“日出而作，日落而息〞——每到夜幕降臨，街上總是靜悄悄的。1995年，黃桷埡鎮民李仁和，精挑細擇本地土雞，以山泉之水，佐以各種調料，烹、燴、炒、煨、燉，“變出〞一種美味的雞，麻、辣、鮮、香、色都恰到好處。這道“江湖菜〞被稱為“泉水雞〞。泉水雞的“出世〞使黃桷埡鎮名聲大噪，李仁和也成為鎮民競相效仿的對象。短短兩三年間，鎮上以泉水雞為特色的農家樂開展到了一二十家，成了遠近聞名的泉水雞一條街。泉水雞現象引起了南岸區委、區政府及