博岳地產(chǎn)元氏項目全案思路縱深與你在巔峰相會在第二階段，歐陸風(fēng)情在石家莊蔓延開來，大量的而據(jù)市場項目都已jai在這個地產(chǎn)風(fēng)云變幻的年代在這個群雄逐鹿的元氏我們?nèi)绾尾拍茉诩ち业母偁幹袑で笸黄疲€(wěn)操勝券市場及客群方面：了解客群消費(fèi)水平、喜好、居住特點(diǎn)、供應(yīng)量及需求量產(chǎn)品方面:必須尋求——創(chuàng)新和差異化營銷推廣方面:必須準(zhǔn)確把握目標(biāo)客群的生活習(xí)性及購買心理，注重—實(shí)戰(zhàn)遵循原則:本土化、差異化、實(shí)戰(zhàn)性所以決定我們成敗的關(guān)鍵——定位引言【惹目任務(wù)】1、項目準(zhǔn)確定位，使項目脫穎而出2、通過專業(yè)化運(yùn)作，增加項目附加值3、降低項目風(fēng)險，快速回籠資金4、最終達(dá)到項目利潤及品牌利潤雙豐收目錄ContentsPART1—市場研判Marketanalysis

PART2—策略定位PositioningstrategyPART3—客群分析GroupsofpassengersPART4—產(chǎn)品建議ProductrecommendationsPART6—視覺表現(xiàn)VisualperformancePART5—營銷推廣Marketing

第一篇市場研判部分問題：元氏縣當(dāng)前房地產(chǎn)市場是怎樣的？本案水木清華文化路

槐陽街錦繡前程中央首府蟠龍路人民路華葉新城西城美景君和項目清雅小筑

昌盛街

向陽街光明小區(qū)文化苑典型項目分析

元氏縣住宅市場現(xiàn)有的房地產(chǎn)住宅項目有9個，主要有錦繡前程、清雅小筑、中央首府、西城美景、文化苑等項目，總體供應(yīng)量約50萬平方米，加之潛在新項目（君和項目等），未來供應(yīng)量較大，競爭激烈。典型項目分析項目名稱建筑體量建筑風(fēng)格建筑形式錦繡前程20萬現(xiàn)代簡約6+1多層、11小高中央首府4萬現(xiàn)代簡約18層高層清雅小筑3萬現(xiàn)代簡約5棟6+1西城美景20多萬現(xiàn)代簡約5+1多層、高層華葉新城8萬現(xiàn)代簡約14棟6層文化苑2.5萬現(xiàn)代簡約4棟6層【建筑風(fēng)格及放量】典型項目分析項目名稱主力戶型均價錦繡前程98—180㎡、2居、3居小高2200中央首府95—159㎡、2、3、4居2000清雅小筑120—140㎡、3居1500西城美景2居、3居未定華葉新城3居1600文化苑87—130㎡、2居、3居1700【主力面積及售價】項目名稱核心賣點(diǎn)主推廣語錦繡前程規(guī)模社區(qū)、臨迎賓道20萬平米中央新世家，城市新地標(biāo)，財富階層同質(zhì)生活場。

中央首府鄰槐陽中心小學(xué)品質(zhì)生活城市坐標(biāo)清雅小筑高性價比清雅小筑.解讀人居文化西城美景規(guī)模、景觀——華葉新城臨一中——文化苑近公園文化路上的好房子

典型項目分析【核心賣點(diǎn)及推廣語】典型項目分析君和項目，占地14畝，出讓土地，134萬/畝，現(xiàn)已開工君和地產(chǎn)是北京城建集團(tuán)下屬二級獨(dú)立法人子公司是元氏縣委舊址改造項目，項目為高層建筑約30層，定位為高端住宅園區(qū)內(nèi)建有8000平米大型空中水系花園公共交通方面采用人車分流技術(shù)園區(qū)內(nèi)全方位的保安監(jiān)控系統(tǒng)另外園區(qū)設(shè)有高檔私人會所、羽毛球、臺球室等休閑設(shè)施。

1、元氏市場主要以現(xiàn)代簡約建筑為主，建筑形式豐富—多層、小高、高層，人們已逐漸由多層向小高層、高層過度；2、戶型以三室兩廳為主，主力戶型面積110—140平米；3、多層售價1500—1700元/㎡，高層售價2000—2200元/㎡；4、當(dāng)前市場的住宅產(chǎn)品大多品質(zhì)一般，立面效果較差、戶型設(shè)計亮點(diǎn)較少，但品質(zhì)住宅正在成為發(fā)展趨勢。5、潛在項目較多，競爭激烈。市場小結(jié)第二篇地塊研判部分問題：我們地塊自身綜合素質(zhì)如何？項目地銷售部參考選址地塊特質(zhì)關(guān)鍵詞1、原址為元氏縣公安局交警大隊2、位于元氏縣城東北區(qū)域，緊鄰槐陽北街3、占地10畝，地塊較小，方正4、土地成本較高，150萬/畝5、正規(guī)出讓住宅用地6、周邊配套相對完善總結(jié)目前我們的項目不容樂觀！政策收緊競爭激烈客群成熟土地成本高客觀配套區(qū)位特點(diǎn)宏觀微觀規(guī)模受限消費(fèi)力一般第三篇策略定位部分我們的產(chǎn)品如何定位，如何打造？樹立標(biāo)桿本土化差異化高溢價定位原則我們？純高端×中高端√中端×中低端×低端×現(xiàn)代簡約×英倫？歐式×地中海×開發(fā)商定位優(yōu)質(zhì)生活制造商Livingthebrandleaderinthelocal元氏首席新派英倫風(fēng)情住區(qū)唯一性簡約建筑風(fēng)格項目定位明晰功能為什么要選英倫風(fēng)格？1、在元氏房地產(chǎn)市場，還沒有英倫風(fēng)格的建筑——保證唯一性。2、新派英倫風(fēng)情建筑立面相對簡潔，利于后期打造。3、英倫風(fēng)格的建筑形態(tài)氣質(zhì)較尊貴，易于渲染出較高端的感覺。4、性價比較高，建筑易于打造出亮點(diǎn)及尊貴感，可實(shí)現(xiàn)相對高的溢價。5、英倫風(fēng)格的建筑，對景觀的要求不是很高，且易于打造。6、在區(qū)域中具有絕對的產(chǎn)品層面競爭力。1、年齡主要在30—45歲之間，有穩(wěn)定事業(yè)和家庭2、元氏縣企業(yè)主及管理層3、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)管理層4、政府機(jī)關(guān)高級公務(wù)員5、其他中高端收入人群6、為兒女購房或改善型需求描述關(guān)鍵詞目標(biāo)客群定位中上人群中層人群中下人群基層客群大企業(yè)主機(jī)關(guān)中層中小型私企主企業(yè)中高層機(jī)關(guān)基層資歷教師廠礦中堅層普通職工周邊殷實(shí)居民畢業(yè)新生周邊居民零散打工者【人群排序】實(shí)現(xiàn)高形象，高性價比，實(shí)現(xiàn)對中層及中層偏上的人群吸引。項目無法支撐需求上層人群形象到達(dá)層面產(chǎn)品價格到達(dá)層面第四篇產(chǎn)品建議部分1、項目雖小，打造精品，形成稀貴態(tài)勢2、注重建筑細(xì)節(jié)、園林設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等3、自項目亮相，給人們的第一眼和每一眼，印象——高端產(chǎn)品打造原則精致性、細(xì)節(jié)性打造建筑立面建議建筑細(xì)節(jié)英倫風(fēng)情園林微坡地景觀人文雕塑小品歐式鐵藝鋪裝戶型創(chuàng)新建議初衷：1、能實(shí)現(xiàn)差異化亮點(diǎn)。2、能吻合我們項目高性價比的策劃思路。3、能實(shí)現(xiàn)舒適性大主題4、能實(shí)現(xiàn)利潤溢價【偷面積】空中露臺內(nèi)庭院入戶庭院【空中露臺】【內(nèi)庭院】【入戶花園】戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間配比本案設(shè)計要求兩室兩廳兩衛(wèi)（舒適型）90-11025%調(diào)整面寬，增加舒適性；引入飄窗設(shè)計；客廳落地窗設(shè)計；三室兩廳兩衛(wèi)（奢適型）110-13855%強(qiáng)調(diào)舒適性；引入飄窗設(shè)計、客廳落地窗設(shè)計；增加入戶花園、內(nèi)庭院設(shè)計引入生活陽臺設(shè)計；可作部分錯層設(shè)計；增加主衛(wèi)面積，區(qū)別主衛(wèi)客衛(wèi)功能；獨(dú)立衣帽間；四室兩廳兩衛(wèi)（豪闊型）145—16520%較之于三室戶型更強(qiáng)調(diào)奢侈享受；在設(shè)計亮點(diǎn)基礎(chǔ)上增加步入式帽間設(shè)計可考慮躍層設(shè)計，贈送露臺。增加家庭廳或多功能廳；客廳開間保證在4米以上，主臥開間保證在3.6米及以上。戶型創(chuàng)新及面積配比建議其他建議1、建議拿出少面積商業(yè)部分作為英倫會所，作為提升項目品質(zhì)的噱頭；2、注重社區(qū)安防設(shè)置，以及英倫物業(yè)管家服務(wù)；第五篇營銷推廣策略營銷推廣戰(zhàn)略思想1、本土化、實(shí)戰(zhàn)化2、非純高端產(chǎn)品，但要塑造高端形象3、非純高端產(chǎn)品，但一定是高性價比傳播者【營銷推廣策略1】泛活動下的口碑傳播傳播者傳播者傳播者傳播者讓體驗者自動傳播，產(chǎn)生蜂鳴的效應(yīng)利用種子客戶傳播連鎖反應(yīng)，重點(diǎn)擊破精確小眾種子客戶全程體驗式營銷樣板體驗現(xiàn)場體驗服務(wù)體驗生活方式體驗產(chǎn)品體驗【營銷推廣策略2】奪心式售樓部三大殺手锏服務(wù)式營銷售樓部裝修樣板間實(shí)景“奪心式”現(xiàn)場劫殺【體驗式營銷—案例】【銷售中心+體驗中心】優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售中心【銷售中心+體驗中心】沙盤區(qū)建材展示區(qū)【景觀示范區(qū)】【樣板間】通過樣板間包裝體驗未來生活政府相關(guān)部門參加的項目奠儀儀式【事件營銷+活動營銷】盛大開盤活動【事件營銷+活動營銷】小型音樂會組織旅游第六篇案名及平面部分案名一：英倫上院案名二：博岳·英倫郡【案名建議】【合作方式及收費(fèi)】合作方式：全案策劃+銷售代理服務(wù)模式：項目專案組+營銷團(tuán)隊收費(fèi)：總銷售額的1.8%付費(fèi)方式：合同簽訂3日內(nèi)，支付首付款10萬元，在后期銷售傭金中逐次扣除。代理傭金結(jié)算：自銷售回款首月，次月初月結(jié)。松山湖蘭喬圣菲

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