國內某知名工業園區物業管理投標書(園區物業管理參考版)大型企業,XXX集團集生產、科研、銷售、物流為一體，工業園占地面面積為62079.45平方米，工業園區保潔面積66196.671、辦公大樓內保潔、維修及樓內花卉養護（公共洗手內容包括：喬灌木的整形修剪、綠化養護、中耕除草、防風防澇、澆3、工業園區衛生清潔（院內所有道路、河道、停車場、貨場等地良好的工作環境，保障物業功能的正常發揮，實現環境效益和經濟效專業管理”和“誠信經營、合作發展:”的原則，實施專業化的綜合管五、委托管理方式行政辦公樓進行室內保潔，物業零修、急修，工業園區道路保潔及工六、項目整體形象定位根據XXX工業園的實際情況,結合XXX企業文化和XXXXX物業管理服務特點的,通過對客戶服務需求的分析,,確定項目的整體形象七、總體目標和分項目標4、垃圾處理及時率100%；5、保持園區內植物生長茂盛、修剪整齊，綠地植物存活率95%以上；維修返修率不高于2%；八、工作難、重點1、工作難點：工業園草坪老化，養護難度大，高；報修時間和報修內容的不確定性，維修項目的時效性強，維修人員要求綜合能力高等，將成為工作的主要難點；2、工作重點：采取預防管理，超前服務，注重護養工作，降低無效成本。加強員工綜合能力的培訓，實現全員參與相互協助。采取一第二部分：實現目標的保證措施第一節：管理體系架構和人員配備備注年以上物業管理工作經驗，協調能力強。熟練掌做事沉穩，有開拓創新精神。具有物業管理資格維修技工維修技工熟練掌握維修相關知識、技能，需持有電工操作證、管道工證，技術等級中級以上。具有良好的能吃苦耐勞，服從性強。熱愛本職工作，不斷學2、按公司ISO9001物業管理質量體系要求建立4、制定各物業維修、養護計劃，環境衛生保潔、消殺計劃，綠化5、負責日檢、周檢、月檢工作，并做好記錄，接第二節、對服務中心擬采取的主要管理措施1、服務中心管理人員招聘、錄用：為了給公司內部員工創造一個良好的職業生涯發展空間，服務中心管理人員原則上以內部競聘為主，合適人選經公司行政人事部評價2、一線操作工招聘、錄用：3、錄用：招聘結束后，須將招用人員名單、檔案資料報公司行政人事部備進行，即“公開招聘、全面考核、擇優錄取”。服務中心所有員工一律實行為期3個月的試用期。試用期內工作績效不符合崗位要求的，一線員工立即辭退；管理人員降級使用或退培訓內容企業簡介企業文化公司體系公司制度行為規范客服禮儀部部部部部部4課時4課時4課時4課時游戲體驗法驗證考核培訓內容崗位職服務中心主核4課時責項目方任服務中心主4課時案任工作流服務中心主4課時程工作標任服務中心主示試4課時準考核標任服務中心主4課時準崗位制任服務中心主4課時度工作技任服務中心主4課時能任試培訓內容物業知識崗位知識崗位技能服務意識能培訓，4課時/月4課時/月驗證考核團隊協作禮貌禮團隊協作禮貌禮儀法4課時/月4課時/月門考勤制度維修服務管理值班衛生管理各崗位考核指標各崗位職業技能電工巡查內容公共設備巡查內容公共照明巡查內容室外設施巡查內容范范范驗證考核安全用電知識安全用電知識一般電氣知識作業防護設備間消防安全知識干粉滅火器使用知識消火栓使用知識火警報警程序突發火災事件應急突發停電事件應急范范范范范范范三、常規管理方法服務中心所有員工一律實行為期3個月的試用期，試用期員工可以請假，但試用期按請假天數順延。試用期間曠工一次或早退累計三次（含三次）以上，一線員工服務中心有權辭退，管理人員服務中心有權退回公司，由公司統一處理。另試用期內工作表現不符合崗位要求根據公司的績效考核管理制度，結合服務中心的實際情況，以及服務中心應嚴格貫徹執行“按勞分配、獎勤罰懶、效率優先”的基本考核原則；在薪酬分配中把員工的收入與其為公司、服務中心創造的效益及工作業績掛鉤，通過月度考核予以體現；并根據崗位任職資格要求及充分考慮工作能力等因素，調整薪酬標準。運用科學的績效考核管理辦法，激勵員工勵精圖治，發奮圖強，保質保量按時完成工作任務。員工考核成績突出或有優秀的工作表現、業務技能、管理能力、發展潛力的員工，可通過競爭上崗、綜合評定等形式，在升職時優先考慮。考核結果不佳，工作表現、業務技能、管理能力等不能勝任或不適宜目前的崗位時，公司或服務中心主任將給予調動、降職服務中心具體考核辦法，服務中心必需嚴格參照總公司績效考核管理制度，在不偏離績效考核制度大方向的情況下，服務中心可根據實際管理需要做相應的、實用的調整，但調整后實施前必須經由公司對于表現優秀的員工服務中心及時予以表揚，讓他們切實能夠在精神上或物質上得到回報和鼓舞；對于那些工作不積極、工作態度不端正以“心”換薪：要求每一員必須全心全意、誠心誠意的投入到服升員工的自信、自豪以及受人尊敬的感覺，對于實現員工的價值以及公司職能部門負責人或委托他人定期不定期對服務中心進行監督檢查，發現問題及時反饋于服務中心負責人或公司對應職能負責人，并追蹤服務中心負責人是否采取適當的措施或處罰，以此不斷提高服第三節、移交接管熟悉設備的構造性能、水、電、氣、管道線路的鋪設位置、走向和存《物業接管驗收計劃》《物業接管驗收表》《物業接管移交書》系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；對接管驗收小組成員1、對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設施問題登記表》中并交委托方相關人員簽字確認。對上述登記表在《接管驗收統計表》中進行詳細登記，并對于暫時解決不了、勢必會影響物業管理的問題在《接管驗收遺留問題登記表》中記錄，并約定整改期限進行復驗，接管驗括圖紙資料、物業種類、數量、管理和工具用房、公共設施。以示正第四節：日常管理運作現規定如下：A根據工作需要分別設立工作日志薄、工作事務跟進薄、辦公物當用戶來電或上門投訴時，必須堅持“五清楚，一報告”的在接待用戶投訴時，應耐心聽用戶講完，聽清用戶投訴的內待用戶講完后，要進一步問清有關情況。切忌與用戶正面辯駁，應客觀冷靜的引導用戶敘述清楚實際情況。受理用戶投訴要一根到底，直到問題得到解決并回復用戶為止。對不能解決的投訴，應婉轉的向用戶講清楚，并確定下次回對用戶的投訴在充分了解有關情況后，應及時把處理的過程及結果清楚的回復用戶，以表明用戶的投訴以得到足夠的重視和處理用戶投訴后，應把投訴的事項、處理過程及結果清楚的當接到一般性投訴時，將情況記錄在用戶意見受理表后，向有關遇到重大投訴，超出部門處理權限，需將投訴事項移交公司領導對用戶的書面投訴，要在公司收文登記薄上登記后呈服務中心主每月對投訴進行一次匯總，記錄在用戶意見受理表上，并根據用檢討分c、回訪期間發現用戶不滿意之處，必須及時解決，一時無法解決的問題應向用戶解釋原因，并確定下次回訪時間并安排人員整（4）服務質量滿意率調查工作規程通過對用戶意見征詢、調查等工作，收集有代表性的意見，提高轄區管理水平，為用戶提供滿意的服務。調查內容包括整體管理、清的五個方面進行系統分析，整理出具有代表性的意見、數字b、服務中心歸納分析結果：★用戶滿意度方面：以滿意、較滿意、不滿意三點歸納。如對物★用戶提出意見和建議方面：從清潔、工程維修、綠化養護和建檢查考核細則檢查考核細則值確保辦公環境整潔情況、查看員工簽到查前一天所記錄的用戶投訴或意見有否及①業務知識不全面，未能正確指導②崗位職責不明確，專業技能不熟③對用戶情況不了解、不熟悉每次扣1分②已檢查但衛生差、不整潔每次扣1分③對員工經常性遲到或缺勤未及時④姑息員工的違紀行為，未根據情分查各崗位員工的工作有不符應視情況給予故拖延工作的員工進者給予紀律處分將投訴情況及處理經過記錄在投訴記錄簿上各項工作①未對下屬各崗位員工的紀律及工③監督不力，未及時發現和糾正員⑤處理不公或包庇下屬員工的違紀③未將重大投訴及時向公司領導反①不服從、未完成公司領導安排的出工作要求和注意事足際需要進行培訓后考核、小結月各項工作指標完成情況，向總經理匯報中心部工作總結和計劃77③例會流于形式，不解決任何問題77扣1分揚二、衛生保潔日常工作各類飾物、設備、設施、樓梯扶手、開水房、天花板、休息室、照明系統、排水系統、室內花卉的清潔保潔；清理；公司根據洽談所獲信息及項目的實際情況，保潔組長由服務中心a、全面主持保潔工作，保證保潔工作的正常運行；b、制訂保潔工作計劃，健全保潔規章制度，抓好保潔隊伍建設；c、做好保潔員工的思想教育工作，制訂員工培訓計劃并抓好落實；d、督促崗位責任制的落實情況，實行獎優罰劣制度；e、負責全面檢查監督所屬員工低質易耗品的使用和運行情況，在保證質量的前提下，厲行節約、降低成本、完成各項工作；f、主持保潔組工作例會，聽取各員工匯報，研究工作情況，布置工作任務，做好所屬員工的安排、調配工作；g、做好安全生產工作，積極采取糾正和預防措施，防止發生重大事故和人員傷亡事故；a、負責轄區范圍內清掃保潔工作；b、負責轄區范圍內垃圾的收集、清運；c、負責保管好各自所使用的工具；e、工作中發現問題要及時匯報，排除不安全隱患；f、完成上級領導交待的臨時性工作4、清潔頻次及主要工作標準地面、墻面清2干凈、整潔、無雜物；潔無亂貼亂畫；垃圾桶（箱）垃圾收集與清垃圾收集與清運樓梯扶手、表箱、雕塑、消防栓等設施垃圾收集及時，日產日清；玻璃無灰塵、光亮；1無灰塵；蛛網，無霉跡；便池表面光潔，滅蟑、滅鼠滅蟑、滅鼠蚊蠅棲息地和室內清潔工作流程沖刷男廁小便池，并試驗有無堵塞現象a、熱愛本職工作，牢固樹立顧客第一的服務思想；b、嚴格執行公司的各項規章制度，一絲不茍的做好本職工作；c、保持良好的精神面貌，上崗按規定著裝，注意個人衛生，做到儀表大方，舉止文明；d、尊重領導，服從指揮，不擅離職守，不消極怠工，不因責任心不強造成責任事故，疑難問題應請示報告，不自作主張；工作中注意“三輕”即說話輕、走路輕、操作輕，做到“四勤”即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤；f、在做好本職工作的前提下突出顯示親情化的服務；如樓梯保潔中注意給業主右側的閃讓；見面問好等；g、注意保守公司機密；h、個人利益必須服從整體利益，員工之間要互助互愛，團結協作；I、必須服從指揮，調動和安排；J、認真學習業務知識，不斷提高服務質量，努力為業主提供優質高效服務；的計劃性與合理性；抹布等；消耗品的領用應保潔組長根據清潔服務項目和過程編制領用計劃，并嚴格按照計劃執行；清潔消耗品的使用應本著適量節約使用的原則；c、清潔用具：清潔用具消耗品包括拖把、塵推、各種毛刷、垃圾桶等；根據清潔范圍及實際情況，配備了固定數量的清潔用具，由各服務人員負責其保管與使用；抹布、拖把、塵推、毛刷等清潔工具應按時清洗，及時晾干，存放于蔭涼干燥處妥善保管；垃圾筒要按時清洗；清潔手套應防止浸泡在腐蝕性溶液中，使用后的手套應及時晾干，存放于蔭涼干燥處；d、清潔用房：清潔用房包括所用工具房；工具房應定時清理，保持其*衛生保潔常規安全措施:c、禁止適用堿性清潔劑來清洗地面,以免損傷瓷面.*衛生保潔應急處理措施a、目的：對影響環境衛生的意外情況制定應急處理措施，為顧客提供責任區內出現的突發性火災、污雨水井管道、化糞池嚴重堵塞、暴風雪等現象；c、應急事件處理原則：逐級反饋原則：應急事件處理過程中，接到提出問題或需求的員工首先確認是否屬于自身能力能處理的，如果自身能力不能予以解決的，必須逐級進行反饋，特殊情況下（如直接上級聯系不上）可以越處理應急事件的態度：迅速反應，馬上行動，服務熱情、周到，d、職責分工：e、火災應急事件處理程序：◆救災結束后，保潔組長組織全體清潔員參加清理現場工作；◆清理火災遺留殘物；◆打掃地面積水，用拖把拖抹；◆對現場進行檢查，如有殘留雜物，一并清運打掃；f、發生水淹事故應急事件處理程序處理方法：立即通知管理人員、維修人員進行處理，保潔員對現場的積水進行處理，對浸濕的的物品進行涼曬。維修完畢，由保潔員g、水管爆裂處理措施：關閉主要閥門停水，待維修工趕到處理后，保潔員對地面衛生進行清理；h、室內施工及維修的應急處理措施：設施維修及供水、供電設施、墻體粉刷等項目施工中，除施工隊要保持衛生外，保潔員也要配合做好場地周圍的清潔工作；及時清理處理方法：遇特殊天氣，首先要查看負責區域及個人能夠顧及的區域是否有打開的門窗等可能造成損壞的隱患部位，合理防護；及時在進出主要出入處加設提示性標識，并做好類似場所的隨時清理和提（四）保潔工作的監督管理止建材的磨損、變色、生銹、霉變等，因此我公司的清潔作業更注重專業業務的“保潔”。澳柯瑪工業園保潔實行標準化的清掃保潔，由經過嚴格挑選和培訓考核過的專業清潔人員負責實施，由服務中心主任監管，確保按照a、檢查考核實行評分制度,檢查內容及檢查標準見《保潔人員服的，除如實記錄外，還應通知清潔員立即處理直至達標為止，并做好b、保潔組長每日對轄區內的保潔工作進行詳細檢查,包括場地的c、每周對轄區保潔進行一次詳細徹底檢查,對于不符合標準要求d、月末，對檢查結果進行匯總。檢查實行分數考評。考核滿分為100分,考評得分95分以上的，每分在月底工資中獎勵10元表號：生效日期：序號序號號分；退；完成質量差每次扣客主動打招呼，2客主動打招呼，23每天兩次對垃圾進行收集清運，344兩次清掃，保證無落葉、邊無散落垃圾；物；6677889表面用手輕撫無灰塵；9注：最后得分95分以上的每分加10元，最終得分90分以下的每分扣三、維修日常工作對辦公樓公共設施的管理、維修、養護及辦公室內小型零星報修的及時處理，為用戶創造文明、舒適、方便的辦公環境。日常管理、維修、保養措施如下：（1）設施的日常維修、保養、維護工作由維修人員專人進行（4）編制公共設施年度維修保養計劃；公司根據洽談所獲信息及項目的實際情況、有關法律法規，維修員設1名；A、對服務中心主任負責，負責辦公樓內公共設施的日常維修、巡查和維修保養工作；B、負責辦公樓內用戶報修事項的處理；C、負責大廈樓體、道路、廣場的日常巡查，發現問題及時上報；A.維修員接到派發的維修事項，根據維修內容準備必要的工具和材料，按C.因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上；E.故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結果G.每周由服務中心主任抽取10%已完成的工作單進行回訪，發現用戶不滿A、維修人員按照規定的巡查周期定期對公共設施進行巡查維護，發現問A、辦公樓內設施包括公共走廊、步行梯、照明系統、排水系統及其他設施、設備；A、雨、污水井口蓋板應蓋好；B、維修人員每周檢查雨、污水井及其他設施一次；C、雨水井每季度清潔一次，清除井底沉積物；（4）化糞池管理A、化糞池每年徹底清理兩次；準開啟化糞池井蓋；C、清理化糞池工作應安排在非工作日的白天進行；維修人員考核細則11234維修人員按規定統一著裝，佩禮貌待人,微笑服務，不與用戶發生爭執或打斗事件；做好維修記錄，不亂涂亂劃保程進行操作，遵守安全操作規范；不屬工作范圍的要耐心解釋清楚；不得推卸責任或故意拖延表號：替代版本：生效日期：檢查考核細則6789按照維修保養計劃定期對所管下水等損壞或堵塞及時維修未經允許,不得擅自改動電器線不在上崗期間閑聊、打鬧、大聲喧嘩、酗酒積極參加公司或服務中心組織施，在規定時間內完成，經驗發現易燃、易爆等安全隱患未安全責任事故為零完成上級領導交辦的臨時性工作的加分分，重大安全責任事故根據公司決定嚴肅處理；分所負責工作受到中心或顧客書面表揚搞好物業管理轄區綠化的養護工作，確保轄區內綠化養護工作的正常運行，確保達到管理目標，履行以下職責：綠化組機構設置如下：綠化組長1名；綠化★綠化組長：確保綠化工作按照運作方法、標準要求開展工作。負責對所管轄員工的工綠作績效做出評價和鑒定。編制服務中化心所轄綠化養護計劃，并組織開展實組施。做好安全生產工作，積極采取糾長正和預防措施，防止發生重大事故和人員傷亡事故。并組織重大和突發事故處理。負責對所管轄員工進行培訓來源年以上工作經驗；熟悉了解各種樹于綠化養護擁有有較強的組織管工作，提高員工的服務意識和技術水平。負責養護工器具、機具設備的申請、管理及維護工作。完成服務中心綠確保所轄區內的綠化工作處于有條化不紊的運作。負責對所管轄內的綠化按照部門編制的綠化養護計劃開展工作，并達到養護標準。認真做好安全生產工作，積極采取糾正和預防措施，防止發生重大事故和人員傷亡事故。積極參與服務中心組織的各項活動和重大突發事故搶修。完成綠化主一、園區綠化養護標準及措施：關及建立業務關招聘或借招聘或借調年以上工作經驗，增強美觀及與環境的協調性；培養樹型；調控樹勢；協調比例；改善透光條件；促進開花結果；（4）作業程序：整形修剪的程序可概括為“一觀察、二修剪、三處理”。觀察環境，確定樹形，對修剪做到心中有數；先鋸大枝，后剪小枝，由上至下、由內至外；A、修剪時期：園林樹木的修剪，因樹種、修剪目的和性質的不同，休眠期修剪：又稱冬季修剪。即在樹液流動前的休眠期任何時間均可進行修剪，而以落葉后的二周至發芽前的二周之間的一段時間修剪最為造型美觀，形態逼真；主要包括澆水抗旱、合理施肥、草坪修剪、中耕除草、病蟲害防治和工器具維護。通過草坪的養護管理，形成一個生長快，生長高度均勻、覆A、施肥方法：葉面噴施法：冷季型草以秋季施肥為主，時間為一般在早春和早秋，夏季不施NC、注意事項：注意施肥的均勻性，不使草坪顏色產生花斑；施肥前對草坪進行修剪，但剪草當天不施肥或施肥當天不剪草；增加草坪的密集度與平整度，使草坪保持平坦、整潔、鮮綠，提高草坪美冬季休眠的草坪枯黃后應進行修剪，以防火災，并使返青提前，整（4）修剪高度：A、新建草坪長到7—8CM高時，進行第一A、草坪邊緣及走道要修剪平齊；B、修剪下的枝葉，要及時清理出去；A、同一塊草坪，每次修剪要避免同一方向進行，以免形成紋理；B、在進行修剪之前，將草坪上的廢棄物清除；C、注意坪床干燥，刀片要鋒利；（7）剪草機使用注意事項：A、慢速行走，進行修剪；C、剪草前將刀盤打掃干凈；作業程序作業程序要少量多次，既不讓草坪干旱，也不要使草坪表面積水；★室內花卉盆栽具體養護標準及措施：A、一月份養護管理措施內膛枝抽稀，去弱留壯，去直留斜、以利于透風透光。對孤植、獨賞樹進行單獨修剪，要求與室內環境等整體相融。海棠、紫薇等類似花卉修剪時注意叢生枝的疏除，采取留粗細的剪法，對一年生枝，除疏去細弱枝處，二月份盆栽花卉處于休眠期，進行普查，完善綠化檔案。春節期間加強盆栽內保潔、注意防火，進行澆水。防治病蟲害（剪除病蟲枝，刮除花三月份盆栽花卉介紹休眠期，樹液流動，開始萌芽、展葉撤除防寒設施，給盆栽花卉澆返青水。對生長不良的盆栽花卉樹木開穴追肥。若室內干旱，根據土壤情況澆水。并進行病蟲害防治的準備工作。在三月中、下盆栽花卉樹木發芽展葉，對盆栽進行澆水、施肥。修剪冬季及早春干盆栽花卉樹木抽枝長葉需大量水分，適時澆水。清除盆內雜草，并及上旬觀察介殼蟲的若蟲期進行有效防治。五月上旬，天牛開始羽化，應及卷葉蛾、紅蜘蛛、葉甲類、刺蛾、白粉病。天牛羽化進入高峰期，藥物防按設計要求及修剪原則進行修剪工作，確保美觀并達到預期效果。清理雜介殼蟲、天牛、舟形毛蟲等。及時剪除與景觀效果有矛盾的枝條。對枝葉稠密的花卉，進行枝條的抽稀，修剪內部細、弱枝，該普通風透光，減少內部枝葉的枯黃。經常澆水和噴水及洗塵。加強水肥管理，以滿足樹木第二次生長高峰的需要。以下是幾種常見病蟲害的防治辦法：把這些植物切成小段，一茶匙碎蔥或者半茶匙搗碎的蒜放在玻璃杯水中保存一晝夜，然后澆、刷幾次。或用1000g果皮（橙、柑橘、檸檬），經粉攪勻后用紗布過濾，得到的原液快速裝入瓶中，蓋上塞子，用石蠟封存，鈴薯莖葉浸泡在水中4小時，過濾后噴灑受害植物，但有些植物不能使用這種溶液防治，如仙人掌以及絨毛狀植物。還可以用松節油和蒜汁氣體殺傷紅蜘蛛和蚜蟲，即把病株排列在盛有松節油或者蒜汁的小碟周圍，用塑圓蚧是一種具有刺吸式口器的害蟲。幼蟲在植物體上爬行，成蟲和幼蟲吸吮植物汁液，受害植物葉黃，枝條變形而失去觀賞價值。有些介殼蟲分泌一種蜜香味粘液，招引真菌定居，覆蓋植物體成黑色。防治圓蚧可以薊馬黑色或褐色，危害嚴重時期為春、夏季節，適宜的環境為溫暖和干燥。薊馬在葉背棲息，吸收葉部汁液，為害初期葉片上出現很多有光澤的小點，以后葉片褪色變成褐色，落葉、落蕾和落花。薊馬分泌物引起霉5、根腐病（黑莖病）根病引起植物根莖發黑（鞘蕊花、紫羅蘭），過度濕潤，光照不足，通風不良，高溫和植物體汁液過濃，會造成根腐病大量發生。預防必須保證正確的管理方法，根據各種植物特點，隨時對植物進行修枝，保持營養），不開花。預防方法是要有允足的光照，通風，經常施肥，罹病植物噴布硫），落花枝，做到青枝綠葉鮮艷花朵。除草和施肥，對一些生長較弱、枝條不夠充實的樹木，應追施一些氮、鉀肥。對觀花、果類應施磷、鉀，以促進a、工具：手剪、工具包；技術培訓。應用機具的檢修及準備工作。安全教育：J、十一月份養護管理措施完成樹木冬季修剪。注意防寒，適時澆水。做好防火工作。進行全年工作總結，以進一步提高盆栽花卉樹木的養護水平。并制訂下一年的工耐冬是青島市市花，山茶科，冬、春時節開花。隆冬季節，冰封雪飄，花的一個類型，膠東半島是山茶花(耐冬)在我國分布區的最北界。膠東沿海島嶼有自然分布，海濱地區有人工栽培的古木大樹。隆冬季節，冰封雪5月，長達半年之久，其花期之長及其耐寒性馳名中外，蓋冠群芳。因此葉片有的呈反凸狀,橢圓形或卵形,先端鈍尖,基部楔形或鈍圓,葉具鈍齒,先端具有明顯腺點,葉面暗綠色,有光澤,葉背面黃綠色,有棕色小點及少數大點散布其上,枝淺灰色，角質層細致。耐冬的形態與山茶花基本相同，但在漫長的歷史長河生息繁衍過程中，產生了一些自然變異類型。有小葉型，葉型小，葉色墨綠油亮，枝條節間短，花聚枝頭露出冠外。花期變異，有人工栽培耐冬，都生長分布于膠東半島近海島嶼和海濱地區，該地區受海洋小地形綜合影響，冬暖夏涼，降雨量多，氣候溫潤，多海風海霧，年平均氣溫11.3—13.1℃,最冷的月份平均氣溫2.3—2.65℃,絕對最低氣溫-16℃；最熱8月份平均氣溫23.4—27.8℃,年平均相對濕度73—75%，耐冬喜生于氣候暖和、雨量充沛、空氣濕潤、土壤肥沃、土層深厚，疏松、酸性的土壤中，有耐蔭性。人工栽培者多在沿海的青島、嶗山、即2、耐冬的養護措施：耐冬的害蟲有蚜蟲、蚧殼蟲、卷葉蛾等。除銹壁虱外，用一般殺蟲劑就可以防治。最嚴重是銹壁虱、螨類害蟲，白粉狀、個體很小、不易發現，專害耐冬的嫩葉嫩梢，使葉片背面變黃，似生銹一樣，葉片扭曲、無法再生長新梢。防治銹壁虱，我通過多種農藥防治試驗，認為三氯殺螨醇和百菌清效果最好。銹壁虱在高溫干旱的氣候條件下，繁殖最快，所以要做好圃地降溫噴水，對已受銹壁虱為害的葉片要及時剪除。對已有蚧殼蟲的葉施肥要著重掌握好三個關鍵時期，即是：2-3月間施追肥，以促進春梢生長和起花后補肥的作用；6月間施追肥，以促使二次枝生長，提高抗旱力；10-11月施基肥，使新根慢慢吸收肥分，提高校抹抗寒力，為明年中耕除草、清潔園地是防治病蟲害，增強樹勢的有澆水量要隨季節的變化而變化：清明前后植株進入生長萌發期，水量應逐漸增多，新梢停止生長后（約5月下旬）要適當控制澆水，以促進花芽分化。6月是梅雨季節，應防積水。夏季高溫季節葉質薄的品種，或生長衰弱的植株，必要時還需葉面噴水。噴水宜在清晨或傍晚進行，切忌中午噴水。冬季植株逐漸步入休眠期，澆水的次數宜相應花后對耐冬植株的修剪只能對枝條局部疏枝，不可重剪大枝整形。否則，植株雖造型美觀了，次年的花朵量將明顯減少。那時只有待兩年后才①冬季養護：冬季需要搭棚保溫。立秋后氣溫下降，耐冬進入花芽分化期，應逐漸使全株受到充足的光照，光充足處，若室內光線太弱，耐冬則生長不良，并易得病蟲害。耐冬喜溫暖，怕寒冷。室內溫度不能曬，易使其葉焦蕾枯，不能正常生長。澆水施肥夏季氣溫高，茶花需水量大，澆水及時，保持土壤微濕。耐冬喜肥，但忌高溫施肥，可在花芽形成一戒萌芽初期施肥春季抽枝展葉期間應施以氮為主的肥料，這是相當一部分養護者的習慣想法和做法。認為這樣能為耐冬提供充足營養，耐冬營養生長才能得以旺盛。這種觀點并不是不對，而是指施肥的時機不妥。其實，施肥正確的時機應是耐冬群體花期將近結束，新芽還未萌動這段時期內。因為開花消耗了植株大部分養分，萌發新芽又需要一定養分的積累，而且這時新根正待長出，這時施肥正合時機。它不但補充了開花消耗，又為新芽的萌發生長提供了保證；還有一點比較重要的耐冬一般開花后不休眠，有的花后即直接抽技萌葉。所以此時施肥用“雪中送炭”這句話來比喻是再貼切不過的了。萌芽初期不宜施肥，因剛剛長出的幼嫩肉質須根，難以承受哪怕是清淡肥料的澆灌，何況沒有經驗的對施肥濃度也難正確掌握，稍不注意極展葉期間施濃肥與上述講到的萌芽初期施肥不妥，看似矛盾，其實不然。主要有兩層意思：一是指耐冬春季群體花期接近尾聲，新芽還未萌動熟，為下一階段的孕育花蕾作好準備。二是指萌前施肥與再次施肥最好施植物性肥料為好；干施時肥料可慢慢揮發，水施時為速效性肥料，既可用展葉期間最忌施“濃肥”。特別指家禽類的糞便，例如，鴿、雞、鴨等糞三戒新葉在成熟前噴尿素或波爾多液成熟前最忌對葉部噴尿素或波爾多液。尿素屬無機堿性肥料，在花卉栽培會造成花木脫水而死亡。而波爾多液是一種自制殺菌劑，它是用生石灰、硫酸銅在使用前臨時配制而成的。其藥效在2周左右時間內有保護和殺菌耐冬夏季不休眠，花蕾又處于發育期。又因夏季炎熱、干燥、少雨，不長花蕾的健康枝條還將萌發少量夏梢，所以夏季澆水最忌澆水不透（即枯，失去吸收養分、水分的功能。根系有損后，植株上部的葉片會慢慢自下而上干枯、脫落，這是植株缺水的主要特征。發現及時的還可以挽救，如時間過長，用手碰葉片時就紛紛掉下，枝條頂部新萌出的葉片垂下無精五戒三個時期施肥耐冬三個時期忌施肥是指：“夏季施肥、花前施肥和冬季施肥”。夏季耐冬雖不休眠，但天熱、氣候干燥、水分蒸發快，施肥易使肥料濃度加大，容易燒壞根系。這就是夏季不宜施肥的緣由。花期一般大都在冬末春初時節，雖開花需要大量的養料，但重點應放在春、秋季節的施肥。花前施肥