1、項目名稱：市嶗山區午山社區改造項目。2、項目承建單位：安信置業開發XX3、項目承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產開發三級資質，是以房地產開發、經營、管理為主的專業公司。公司技術力量雄厚，管理體系現代化，且擁有一支精通房地產資本運作、項目開發、建筑設計、營銷策劃、工程管理、商業物業管理等業務的高素質員工隊伍。公司先后開發的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項目在島城引起強烈反響，在改善人居環境的同時，為島城創建了和諧溫馨的都市家園。本項目位于市嶗山區午麓，西臨松嶺路、南至二中、北至翠嶺路，項目占地面積55.38本項目擬建設一處城市居住小區，總建設規模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共本項目建設總投資466073.77萬元人民幣，對外融資8億元,其余部分由建設單位自籌。三、可行性研究的圍和依據①市規劃局《建設工程規劃審查函復意見書②市規劃局《關于擴大嶗山區午山社區整村改造控規用地圍的答復意見》（青規業字④市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關于午山片區⑤市規劃局《建設工程規劃審查函復意見書》⑥市城中村（居）改造領導小組辦公室《關于午山社區舊村改造項目和四姜社區舊村⑧市規劃局《建設工程規劃審查函復意見書》⑨由嶗山區城市化建設指揮部辦公室編制的《嶗山區午山社區舊村改造實施方案》本報告主要研究圍包括以下幾方面：1、通過對市房地產市場的現狀和發展情況的調查研究和分析，以與對周邊地區的消費情況的分析和趨勢預測，論證本項目建設的必要性。2、通過對工程的經營情況的分析，并結合項目其它建設條件，確定項目建設規模。3、在擬定的建設規模的基礎上對設計方案提出工程總體布局和平面布置構想，選定工程建筑結構方案，擬定公用工程建設方案。4、根據項目經營特點提出本項目管理體制、機構設置和人員編制方案。5、根據工程建設方案提出消防、環保、節能等專業設計方案。6、根據本項目的建設標準，對項目的土建工程、公用工程等進行詳細測算，提出項目7、依據國家關于建設項目的財務評價方法和有關規定，結合該項目的具體情況和特點，1、項目的建設符合市城市建設總體規劃，對改善周邊地區的城市面貌，改善午山社區居民居住條件與解決海關職工的住房條件有著積極的推動作用。2、通過市場預測分析，項目市場前景良好，建設規模適宜。3、該項目外部配套條件好，方案可行。4、項目建設資金已基本落實，社會效益、經濟效益良好。項目主要技術經濟指標如表表表1-1項目主要經濟技術指標表指標名稱單位數量總用地面積公頃55.38總建筑面積（地上）平方米725200其中：住宅平方米549200項目總投資萬元466073.77稅前42.62%投資利潤率稅后31.97%項目建設期年5改革開放以來，我國房地產業發展迅速，有力地推動了城鄉建設飛速發展，城市面貌發生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。市的城市建設也有了迅速發展，城市面貌日新月異，城市的基礎設施建設和居民生活水平穩步提高。1994年，隨著市行政區劃的調整，建設“大”的步伐正式啟動。市委、市政府決定，將城市的行政、經濟、金融和文化中心東移，在東部建設現代化新城區，推動市向現代化國際城市的目標邁進，從而拉開了市城市建設新的一輪飛躍。隨著十幾年的建設，在東部已經形成了一個環境優美、設施完備的現代化新城區。為加快嶗山區的城市化建設進程，認真貫徹市政府關于加快午山社區整村改造、解決海關職工住房的指示精神，2005年市政府在午山海關職工宿舍樓建設專題會議上就午山社區改造做專項批示，嶗山區政府和區城市化建設指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設計劃，并結合午山舊村改造與解決海關職工宿舍樓工作，會同有關部門對午山舊村改造的控制性規劃方案進行了重新修訂，編制了修建性詳細規劃方案，市規劃局據此下達了《建設工程規劃審查函復意見書》。根據市基本建設程序，特編制本可行性研究報告。1、全國房地產市場現狀與發展趨勢分析國家統計局19日公布的2009年全國房地產市場運行情況顯示,2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數達到103.66,值得注意的是,根據公布的數據,2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,比上年增長42.1%,全面超過了2007年7.6億平方米的歷史高點。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%。不過與此同時,2009年商品房銷售額達到43995億元,比上年增長75.5%,其中商品住宅銷售額增長80.0%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價大幅走高成為2009年中國房地產市場運行情況的主要特征。另外,2009年房地產開發企業資金來源也顯示出不一樣的變化。根據公布的數據,2009年房地產開發企業本年資金來源達到57128億元,比上年增長了44.2%。其中,國貸款達到11293億元,增長了48.5%。同時,在房地產開發企業的其他資金來源中,定金與預收款達到15914億元,增長幅度高達63.1%;個人按揭貸款達到8403億元,大幅增長了116.2%。貸款比例以與個人信貸規模的大幅度增長反映出年充裕的流動性密集地進入了房地產領域,適度寬松的貨幣政策對2009年中國房地產市場的發展起到了關鍵性的作用。根據數據,2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應求,商品住宅銷售面積增長43.9%,但住宅竣工面積僅增長6.2%。從未來供應規模來看,2009年全國完成商品住宅投資增長14.2%,房屋新開工面積增長12.5%,但同時房地產開發企業完成土地購置面積卻下降了18.9%。這預示著2010年商品住宅供應量將比2009年增大一些,但增量不會過多。只有在需求出現明顯萎縮的情況下,才會出現供需平衡或供大于求的局面。就全國而言,2010年新建商品住宅供應依然會偏少,這將影響房價的回調。因此,“國11條”當中第一項措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。2、房地產市場行業現狀與發展趨勢分析①市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%。2009年3月以來住宅銷售面積環比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過130%數據來源：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統（注：2009年統計包括膠州市，2008年統計口徑不包括膠州市和即墨市）《關于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個人購房稅費、子女購房等五個方面支持市民購房。2009年，在購房優惠政策以與寬松的貨幣環境的雙重刺激下，市房地產市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環比大幅增長，6月單月銷售面積達到90.5萬平方萬平方米，達到歷史最高水平，較2008年增長138%。②市場供給：出清周期快速下降，短期供求關系趨于緊，但中長期市場供應為充足出清周期由年初的歷史高位19個月大幅下降至年末的5個月數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發企業加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，降幅為22.2%。不過住宅出清周期仍由2月的最高位（19個月）銳減到年末的5個月，短期市場供求關系仍較為緊，預計這種狀況將會持續到2010年上半年。③價格表現：房價顯著上升，中心城區漲幅高于5個縣級市數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統（注：銷售均價數據為住宅項目報價）隨著房地產市場快速回暖，2008年供過于求的市場關系在2009年上半年得到緩解，在較去年同期上漲19.4%，其中中心城區漲幅高于5個縣級市。從區域價格水平來看，市南、嶗山和市北區位居前三位，分別為19143元/平方米、11900元平度市和萊西市位居最后兩位，分別為3125元/平方米和2800元/平方米。來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。住宅價格指數2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為顯著數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統④土地市場：住宅土地成交面積較2008年增長3倍，部分單幅住宅地塊總價和樓面地價較上年有顯著提高住宅用地成交面積較2008年增長3倍，成交樓面地價小幅下降5.2%數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統（注：住宅土地統計包括純住宅地塊以與含住宅用地的綜合地塊，下同）住宅用地上市面積同比增長72.3%，起始樓面地價較2008年提高21.7%數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統1.市場成交：預計2010年市房地產市場仍將保持平穩發展，年成交量將保持在較高水平2010年1月，市政府表示，為推動當地房地產業平穩有序發展，在2010年市將繼續執行既支持居民購房又抑制房價過快上漲的政策，除稅收政策執行國務院規定外，其余優惠稅下，市房地產市場仍將會保持平穩發展，成交量仍將保持較高水平。以與“擁灣發展”城市空間發展戰略的大力實施，將成為市房地產市場快速發展的主要推動市作為國外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業著名旅游度假城市，游客人數年均增長13.5%數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統市作為中國首批優秀旅游城市，憑借著優美的海濱風景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國外游客前來觀光旅游。2008年，全市共接待國外游客超過3470萬人次，其中海外游客80萬人次。2001年以來，游客人數增速年均達到13.5%。作為全國著名的旅游度假城市，市近年來不斷加大對旅游設施的建設，與國外其他地區的聯系和交流將不斷增強，這將“擁灣發展”空間發展戰略將增強環膠州灣地區的綜合競爭實力和對外輻射能力，提升購房需求環膠州灣組團功能定位示意圖來源：市規劃局，中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統市總體規劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的空間發展戰略。其中重點強化環膠州灣地區老港區到團島等中心組團的分工合作與協調發展。這些舉措預計在中長期將會切實增強環膠州灣地區的綜合競爭實力和對外輻射能力，促進市經濟的快速發展，為當地房地產市場發展提供堅實基礎。2.市場供給：2010年上半年市場供應仍將偏緊，下半年供應將較為充足供給仍將偏緊。不過，隨著企業加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。3.房價：2010年上半年將保持穩中有升趨勢，下半年或將高位震蕩基于以下原因，市房價在2010年上半年仍將保持穩中有升趨勢，這些原因包括：2009年市住宅成交面積保持在高位水平，而房價調整一般發生在成交量持續下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價紀錄不斷被突破，典型地塊地價持續高企，以與中心城區住宅市場供應結構較為集中。而在2010年下半年，房價或將隨著當地住宅成交量的波動而高1、項目所處環境調查與分析項目所在區域位于市嶗山區。嶗山區位于市區東部，與老市區相鄰，東南瀕臨黃海，總面積389.34平方公里，人口19.14萬，2008年全區實現生產總值（GDP）262.90億元，同比增長7.2%。2008年全區實現地方財政一般預算收入(區市兩級)38.77億元，增長16.2%，91.69%，比上年占比提升3.59個百分點。全區規模以上工業企業實現利稅（不含卷煙廠）34.73億元，增長5.2%。嶗山區往西通向市北區和市南區，北可達滄區和城陽區，地理位置非常通暢，具有良好的區位優勢。項目地塊位于午麓、松嶺路以東，三面環山，其周邊地區是市的主要高檔住宅群。在其周邊由二中、高職校等。項目建設地點見附圖。人氣——項目所在區域是市嶗山區新興區域，毗鄰高爾夫球場、二中、海洋大學，位置環境——項目地處嶗山區午麓、三面環山，周圍沒有任何大型的工廠企業，居住環境良土地——項目承擔單位已獲得該地塊的舊村改造開發權。交通——項目緊臨市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速與城市主干道相接，交通十分便利。商業、服務——周圍缺少大型的商業和居民生活服務設施，交通――隨著嶗山區基礎設施的不斷完善，道路交通將更加便利。競爭對手――項目周邊正在建設或將要建設較多，將對本項目將產生一定的威脅。同的角度出發可以將的商品住宅消費者進行如下劃分：經濟富裕人群。該類群體占總體比例不多，但總量為數不少，且擁有大量的社會財富，購買了幾倍于其人數的住宅，是高檔樓盤的消費主體。他們消費房產的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。不管是自住，還是其他用途，該類消費群體的市場需求一般是選擇的樓盤多具有地段不可替代性。新興的中產階層，主體是有一定經濟基礎的白領、小私營企業主、國家干部等。他們具有較強的經濟實力，是中高檔樓盤的消費主力；該類消費群體的市場需求注重樓盤的整體品質，比較在意地段區位，但不強求最佳；卻強調整體環境、服務配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據實際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。外地投資客戶。需求量大，已占高端房產投資客源的四分之一。ⅱ工作需要、生活方式等。奔波于居住與工作地之間的消費者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業者、工作時間、地點較為隨意的SOHO一族，選擇房型設計有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費者，這類消費者則在購買住宅是就做好了兩手準備，不僅關注住宅的居住條件。由年齡、生活習慣等產生的行為差異導致消費者產生不同的購買偏好。年輕人向往市區的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環境和良好的醫療保障。在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節奏的加快和生的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。這樣當前社會家庭成員居住結構形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨居。居住結構變化要求住宅設計以與整體樓盤的房型組合和配比，要能體現并適應于這種變化。第一類要求住宅單體設計要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關系，都單女同在一個物業，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯系和照顧。第三類則反映社會需求老年公寓。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應的專項社區服務，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發新模式。②項目市場定位根據本項目的特點和項目承擔單位的情況，項目的主要消費群體將是經濟富裕人群和新戶型設計上將考慮不同消費者的需求，在單體房型設計和樓盤房型組合方面滿足不同消費者的需要，擴大項目的目標市場。新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和東路交接處，屬于東城高尚居住區的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規劃建設沿街商業網點、公寓住宅、五星級酒店等。規劃建設20棟小高層、高層建筑。小高層住層，總建筑面積6萬平。上實海XX戶型面積區間在178—1000平米之間，精裝修。5棟板樓高98.1米；3#樓高99.5米。目前銷售均價在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項目位于XX東路千禧龍苑東、美林小鎮西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房與三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地為200-500平方米的極品豪宅，3.2米層高，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業顧問、世界頂級廚、衛設備、五星級豪華裝修，國際5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達地下車庫，戶均雙車位的設計。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設計，庫位為石貼面、豪華門廳設計，給每位業主賓客至歸的感覺。恒基新天地每戶設一套日本大金空調（DAIKIN）系統。目前銷售均價為25000元/平方米頤和星苑位于市嶗山區XX東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產和環宇地產聯合投資、中宇置業XX開發，總占地約1400畝，涉與石灣、北姜、西姜、東姜4個自然村舊區改造。該項目將規劃建設1.6公里原生態水系公園、6個原鄉歐洲小鎮集合建筑規模約22萬平方米，物業形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設計有套一、套二、套三、套多種戶型。目前銷售均價18000元/平方米。海逸翠庭宅。20%超低密度。30-50多米的大尺度樓間距。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平戶型帶閣樓。海逸翠庭330平大戶型起價13998/平，最低462萬/套。海逸翠庭地下停車位出售，約18萬。以市場比較定價法來確定價格。比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業之間具有可比性。為了使比較實例的選取科學、準確，我們根據該項目的特點，選取了該區域比較典物業管理、外觀、戶型組合、樓盤規模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22000商業用房的價格受到地理位置、周邊商業用房價格等因素比較大，具有一定趨同性。通考慮到本項目的位置、周邊環境等因素，確定商業用房的價格為20000元/㎡。本項目位于市嶗山區午麓、西臨松嶺路、南至二中、北至翠嶺路。目前尚無該地塊的正式地質勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細地質情況。根據《建筑抗震設計規》（GB50011-2001震一般地段，建筑物抗震設計按六度設防。本項目西鄰剛建設完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套完全可以滿足項目建設的需要。給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。松嶺路建有城市自來水管網，可滿足項目需要。本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網。市目前電力供應較為充足，項目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。市電訊事業非常發達，目前城市程控交換機總容量已達300萬門，寬帶網絡建設較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。松嶺路鋪有市政熱力管網，熱源為高溫蒸汽，可滿足項目需要。項目緊臨市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速與城市主干道本項目總占地面積為55.38公頃，根據市規劃局建設工程規劃審查函復意見書的要求，該宗地的總建設規模應控制在725478平方米。根據上述要求，經過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設規模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積項目建設容包括單體建筑的土建與公用工程、綠化工程、道路工程與室外公用工程。在整個規劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經濟性、美觀性“四效統一”的合理性：嚴格按照城市規劃的統一要求進行規劃設計。小區部的功能分區布局合理，清晰明確，組團結構合理，便于實施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發揮臨近午山的特點，為廣大業主創造良好的居住環境和休閑環境。經濟性：選擇合理的建設方案，用盡可能少的投資創造最好的投資效果。美觀性：因形就勢，充分利用自然優勢，促進流暢的建筑空間與優美的天際線之間親切對話，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的意境。項目用地為三面環山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區。是良好的可建設向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用優越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區中央區域作為共享空間和中央綠地，使小區綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創造出具有田園風光特色的居住環境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯位布置，避免了對北側多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時間。在小區的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區域既作為小區的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團連接成為一個有機和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯起來，將大自然的美麗風光引入到了小區的部。項目總平面布置詳見附圖。①路網布置道路路網根據建筑物的密度確定，整個路網既具有交通功能，同時又是部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。主干道呈環行布置，使小區部交通和對外聯絡變得十分順暢，保持小區部適中具有良好的可達性。道路的走向充分考慮了對小區環境的維護，基本沿建筑物的兩側山墻布置，對建筑物的噪音干擾降至最低。在小區部個建筑物前，設宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。在樓前、綠地，設步行路，便于居民散步和部組團間的聯系。所有道路適當設置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。②道路結構主干道寬度為6m，在靠近小區出入口附近，寬度為8m。主干道為雙向雙車道，兩塊板構造，瀝青混凝土路面。宅間路寬度為2.5～3m，為一塊板構造，瀝青混凝土路面。步行到采取自由松散的道路結構，寬度、走向根據地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。③、出入口設計小區共設三個出入口，全部在松嶺路上。小區綠化共分兩個等級：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側的綠化、行道樹。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機地合起來，形成層次分明、搭配小區的總綠化率為40.06%,整個小區的公共綠地占地面積為221852㎡。綠化系統盡量保持原有地形地貌，對原有豎向不做大的變動，減少土石方挖填量，爭取土石方自我平衡。對需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對填方區采取分層夯實，土質低劣區進行換土處理。本項目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項目。采用組團式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結合地形、地貌形態，分別組合成單元數目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結構分布。單體建筑外觀采用歐式建筑風格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結合優美的小區自然環境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側。高層住宅根據實際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。由于目前尚無該地塊的詳細地質勘探資料，各單體建筑的基礎需根據現場實際情況進行高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結構，基礎采用柱下獨立基礎或片筏基礎。本項目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設計圖紙進行統一設計，統一施工，室則僅進行簡單裝修，由入住的各業主自行進行精裝修。建筑物外墻全部采用高級外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或石板裝飾，臺階均采用天然石材。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，門采用空心木門。住宅的每單元高層建筑物部設電梯，電梯原則上采用住宅專用梯，運行速度不超過1.2m/s。每單元設一部消防電梯，與客梯兼用。小區總人數為13866人，人均用水指標取200L/人d。用水量計算詳見表8-1。表表8-1用水量計算表221852不可預計水量用水指標333（m3/d）居民用水綠化用水291.17人m2由松嶺路市政給水管網引來兩路水源，管徑為DN200，接入小區給水管網。區給水主管布置為環狀管網，敷設在小區主環行干道下，管徑為DN200。支管布置成枝狀管網，接往各室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。室給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。高層建筑采用豎向分區給水，其中地上6層以下（含第6層）由室外管網直接供水，6層以上由水泵加壓供水，供水設備采用恒壓變量微機變頻給水裝置。加壓給水采用集中供應方式，整個小區共設兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。高層建筑給水豎管在管道井暗敷，配水支管采用明裝敷設。本項目排水采用雨污分流制。建筑物降雨重現期取一年，小區降雨重現期取三年。根據市暴雨強度公式：q5＝8725/（t+28）整個地塊降雨量為2097l/s。建筑物雨水系統均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。地下車庫入口處設截水溝，室設集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網。室外雨水管網在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉彎和管道交匯處，以與直管段的一定距離設檢查井。在道路兩側、室外停車場周圍設雨水口，收集地面徑流。①污水量計算污水流量按給水量的85％計算，日排水量為3940m3。室外污水管網在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉彎和管道交匯處，以與直管段的一定③室污水管網高層建筑污水立管在管道井暗敷，設專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨排放。1、用電負荷計算項目用電負荷計算詳見表8-2。表表8-2用電負荷計算裝機負荷合計共用系數取0.652773224890單位用電指標60（W/m2）計算負荷小區設高壓開閉所二座，位于小區南北兩個負荷集中區域。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級為10KV。開閉所作為整個小區的電源輸出點，分別向小區各個區域的變電所供電。開閉所采取單母線分段運行方式。小區共設五座10KV/0.4KV變電所，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設專用路燈箱式變壓器。其中一座變電所為高層區專用變電所，由開閉所的不同母線變壓器低壓側采用單母線分段運行，對一、二級負荷設必保母線，與發電機相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進線方式。按照《供電規則》的要求，采用靜電電容器補償，保證高壓側的功率因數在0.9以上。在變電所設置繼電保護裝置，對變壓器、高壓進線、母線等進行保護。低壓配電系統采用TN-S系統，樹干式與放射式結合，一、二級負荷采用放射式配線，三級負荷采用樹干式配線。多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設在建筑物的主體結構中，進線處設重對高層住宅樓的照明、插座和一般動力系統采用分區樹干式配電。工作電源線路由底層至頂層的密集型封閉母線槽供電，通過由接觸器和低壓斷路器組成的樓層分線箱與母線槽連接，以便在配電室或消防控制中心進行遙控，在發生事故時切斷非消防電源。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。消防用電設備采用雙回路供電，在末端實行自動切換。各樓層的照明和插座回路分開設置。本項目為二級防雷建筑物。在屋頂設備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設不大于10米×10米的金屬網格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。金屬網格一般采用8mm以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm×12mm鍍鋅扁鋼。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨設專在建筑物30米以上部位采取防側擊雷和等電位措施，將鋼筋互相連接，金屬門窗、欄利用建筑物基礎的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。變壓器中性點接地，進線處作重復接地。所有帶電設備的外殼與插座的中性點均與配電系統的專用保護線（PE線）或接地體連接，保護接地采用基礎的鋼筋做接地體，接地電阻線路由城市通信管廊接來，交換箱安裝在在道路旁或綠地。小區室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過路處穿鋼管保護。單體建筑接線箱安裝在首層，室線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳與衛生間設插有線電視線路接自城市有線電視網絡，小區有線電視線路穿塑料管埋地敷設，過路處穿接線箱和信號放大器設在建筑物一層，在每間臥室和會客廳設插孔。室外預留計算機寬帶網通道，日后根據需要布設。每單元底層設對講門鈴，由住戶控制防盜門的開啟。需要采暖的面積包括住宅與商業，單位面積負荷指標取70W/m2，項目總熱負荷為50711KW。采用城市供熱管網送來的高溫蒸汽，經換熱器換熱后，制得90℃采暖熱水，經小區熱力管道輸送至各單體建筑。小區共設兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱。小區熱力管道采用塑料護套保溫鋼管，直接埋地敷設。室采用散熱器采暖，管網設在管道井，分戶計量。高層住宅豎向采用分區采暖。燃氣采用城市管道天然氣，接自松嶺路市政燃氣管網。室外燃氣管道采用鋼管，直接埋地敷設，系統形式為枝狀管網。室燃氣管網的立管沿外墻敷設，分別接入每套住宅的廚房。本項目同時發生火災次數按一次計算，消防用水量詳見表9-1。表9-1消防用水量計算表設計用水量1室外消防用水量1噴淋系統用水量1本項目的建筑物火災危險等級為二級。①消火栓系統高層建筑消火栓系統采用環狀管網，由消防水泵房供水。消火栓設置在建筑物易于取用處，消火栓箱明裝。消火栓平面位置的布置，可以保證任意兩支水槍的充實水柱能夠同時到達室任何一點，同時設消防卷盤。每個消火栓箱設水泵啟動按鈕，可以遠程啟動消防水泵。在屋頂設試驗消火栓一套。公建用房與地下車庫設自動噴水滅火系統，危險等級為中危險級Ⅰ級。噴頭采用長方形在管井敷設，頂端安裝自動排氣閥，各層支管由立管接出。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號閥門，其電動信號與火災自動報警系統相連。水平橫管在吊頂或樓板下敷設，采用防晃支架固定，末端設泄水試驗裝置。③其它滅火設施二總線報警，四總線聯動。整個系統由報警系統、聯動系統、消防廣播系統和中央主機4采用點型光電式煙感探頭，變電所采用煙感探頭與溫感探頭混合使用。每30個探頭組總線上，一并接至主機上的報警控制器。每層在主要走道、電梯廳設帶插孔的手動報警按鈕，按鈕盒帶輸入模塊。水流指示器旁邊安裝輸入模塊，信號通過輸入模塊，將開關信號轉換成串行碼信號后，傳輸至消防主機。如必須明敷，則應穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。聯動的主要任務是在發生火警時，打開消防設備，切斷非消防電源。在每臺消防設備的末端電源切換箱和空調系統、電梯控制箱、照明配電箱安裝控制模塊，通過聯動總線與聯動控制器總線連接，發生火警時，聯動控制器發出控制信號，經過邏輯控制關系，由模塊來啟動消防設備或切斷非消防電源。ⅲ消防廣播系統喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯連接，選用15W單聲道線圈主機、顯示盤、CRT彩顯、打印機、主機電源、直流電源組成，選用HJ-2000型數字火災自動報警主機，安裝方式為落地式。劃分防火分區。高層建筑每層作為一個防火分區，公建用房和地下車庫按規要求劃分防火分區。防火分區之間采用防火卷簾分隔，防火卷簾采用甲級防火卷簾。②建筑裝飾盡量采用耐火、難燃材料，木龍骨、木基層刷防火涂料。③疏散樓梯和走道高層建筑每層設疏散樓梯，直通首層對外出口。樓梯間按封閉樓梯間設計，樓梯間采用首層出口直接對外，通道長度不超過30m。④其它措施管道穿越墻體處，采用耐火材料封閉與墻體之間的間隙。消防控制室設在公建用房，臨近消防水泵房，面積為80m2，在外墻上設1個直接對外的出口，外門為甲級防火門。在建筑物盡量使用自然排煙。公建用房每層平面外區采用自然排煙，區采用機械排煙，每個排煙分區的面積不超過500m2，利用下垂的結構梁作為擋煙垂壁。高層建筑設正壓送風，向電梯前室、疏散樓梯前室送風，風機在屋頂安裝。本項目的主要污染源為生活垃圾、生活污水，無煙氣污染，沒有其它可能造成環境污染①由物業管理公司設專職衛生保潔隊伍，負責每天清晨清理生活垃圾，與時清運出小②每天定時對小區部的綠地、道路進行打掃清潔，垃圾與時外運。③室外設垃圾筒，避免行人亂扔垃圾。④定期對公共場所進行消毒處理。④制定嚴格的衛生責任制度和衛生監督制度。本項目能源消耗主要為電、水、熱和燃氣。項目啟用后年耗電量為21803.6萬KWh，用2208250m3。本項目在設計、建設過程中，應優選設計方案，積極采用新材料、新工藝、新技術、新產品，以縮短工期，降低造價。主要采取以下節能措施：1、外墻采取保溫措施，屋面設保溫層。2、生活水泵采用變頻運行方式。3、衛生潔具均選用優質節水型潔具。4、選用節能型燈具，樓梯間設聲光控開關。5、熱力管道采用優質保溫材料保溫。本項目采用項目制管理，由安信置業開發XX成立項目部，對項目建設的全過程進行管理，實行項目經理負責制。項目部共計設6個部門：工程部、材料部、預算部、計劃部、財務部、拆遷部。每部門設經理（主任）一名，工作人員若干名，共計中、高級管理人員12人，一般工作人員30項目前期工作與建設工作由安信置業開發XX下屬的項目部負責完成，建成后由業主委員會通過招標確定有相應資質的物業管理公司管理。為確保工程建設質量，在建設中必須嚴格按照有關基本建設質量規，對各專項工程的設計按規定選用具備國家要求資質的設計單位進行設計，各項工程施工隊伍采取招標方式確定，委托有相應資質的工程監理單位進行建設全過程監與采購、材料采購、工程施工、設備安裝調試各環節均按照國家有關法律、法規和施工技術規、標準執行。同時嚴格按照質量標準進行驗收，實行建設工程驗收備案制。房地產開發項目為了取得較好的經濟效益一定要做好建設后的銷售工作。為了搞好商品房銷售，項目開發單位除應建立專門的銷售機構外，還應加強國房地產業市場變化的信息搜集，尤其是房地產業的市場情況，與時掌握產業的市場信息和動態，分析預測房地產市場走勢，以把握主動權，便于省時度勢，以合理的價格進行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾動開發。特別要著力在商品預售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發資金的壓力，收到好的經濟效果。隨著人們生活水平的提高和消費理念的轉變，房地產項目后期的物業管理服務水平已成為消費者購房時的重要考慮因素之一，項目建成后的物業管理，由業主委員會通過公開招標形式確定有相應資質的物業管理公司進行管理，并接受業主委員會與全體業主的監督。為了搞好上述管理工作，項目承擔單位應借鑒外方先進的管理經驗，對公司實行標準化個人職、權、利掛鉤，獎懲兌現，賞罰分明，以科學的管理創一流的質量和最佳的效益。本項目建設規模為城市居民小區一處，總建筑面積725200m2，住宅樓棟，地下車庫根據項目擬定建設規模，項目建設容包括：③公用配套工程與周邊綠化、道路工程。本項目的勘察、設計、施工、監理單位的確定，重要設備、材料的供應。項目招標均采用國公開招標和邀請招標。由項目開發單位自行組織或委托有相應資質的招標代理機構組織本項目的招投標工作。序12345序1234567892項目前期工作場地三通一平工程主體施工工程安裝施工工程土建竣工驗收工程室外配套小區環境工程施工小區整體驗收清理本項目總投資466073.77萬元,其中主要包括：44278.51萬元8136.85萬元土地成本按樓面地價每平方米3500元估算（其中包含拆遷安置成本145326.02萬元，2、前期費用根據市現行的相關規定計取。根據市現行的相關規定計取。參照市現有同類工程和現行市工程價目表估算，建筑精裝飾工程由各業主入住后自行投資裝修，不屬于本報告的研究圍。按照二、三、四項費用總和的5％計取。單位：萬元前期費用其他費用工程直接費用直接投資合計財務費用銷售費用253,820.006,546.5144,278.518,136.85424,693.7738,880.00466,.7720億*6.48%*3年土地成本本項目建設總投資466073.77萬元人民幣，對外融資8億元,其余部分由建設單位自籌。表14-2午山社區改造拆遷、安置成本估算匯總表一123456二1234三四五六成本項目拆遷成本原計算的拆遷成本增加獎勵費（1.5萬元/戶）增加上學補助增加產權登記契稅增加產權登記測繪費增加登記費與印花稅98元/戶安置面積工程投資估算地下車庫資金成本（6.48%）稅金（5.65%）物業補助28500090500630002302002936.102330.773519.014471.8412,184.991,720.5096.002,880.0024.5041,017.2621,.4428,172.586,480.00762.03根據世普瑞評估報告*(230000-50000)平方米*2%/個計稅收入暫按8000元根據世普瑞評估報告表表14-3項目工程投資估算表12345678項目名稱安置高層住宅投資估算安置多層住宅投資估算安置公共建筑投資估算安置車庫投資估算可銷售高層住宅投資估算可銷售花園洋房