職業資格-開發經營與管理真題庫_121、判斷題房地產開發項目的總開發成本中不包含銷售稅金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。銷售（江南博哥）費用屬于總開發成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發價值。2、判斷題計算銷售利潤率時，銷售利潤在數值上等于計算成本利潤率時的開發商利潤。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷售利潤等于開發項目銷售收入扣除總開發成本和菅業稅金及附加，在數值上等于計算成本利潤率時的開發商利潤。3、判斷題房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態投資回收期。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:經濟評價指標體系。房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態投資回收期。4、判斷題金融機構在向居民提供抵押貸款時，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息；對于金融機構來說，借款人的還本部分就是其貸款的回報部分，借款人的付息部分就是其貸款的回收部分。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:投資回收與投資回報。金融機構在向居民提供抵押貸款時，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息；對于金融機構來說，借款人的還本部分就是其貸款的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款的回報部分。5、判斷題對置業投資來說，房地產投資的增長和股權增加效果只就在處置（轉讓）物業時實現。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產投資經濟效果的表現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果，既可在處置（轉讓）物業時實現，也可以在以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。6、判斷題經過大量的調查研究，人們發現，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是快速的，達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:成本利潤率和銷售利潤率。經過大量的調查研究，人們發現，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的，達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值。7、判斷題對經營期和效益均布相同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是等額年值法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:方案經濟比選定量分析方法。當不同開發經營方案的經營期不同時，應將不同方案的財務凈現值換算為年值，以等額年值大的方案為優選方案。8、判斷題相關關系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:方案經濟比選及其作用。相關關系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。9、判斷題資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。10、判斷題項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，必須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:財務內部收益率。項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，必須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。11、判斷題財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資的只可以部分被收回。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:財務內部收益率。財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。12、判斷題財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:財務凈現值。財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的一個重要經濟指標。13、判斷題通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。14、判斷題財務杠桿的正向作用是指當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:全部投資和資本金評價指標的差異。只有當項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，此時財務杠桿具有正向放大作用。15、判斷題房地產投資項目經濟評價指標中，流動比率屬于房地產開發投資的清償能力指標。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:經濟評價指標體系。流動比率屬于房地產置業投資的清償能力指標。16、判斷題房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房地產原值扣減30%后的12%征收。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:營業收入、利潤和稅金。房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房地產原值扣減30%后的1.2%或出租收入的12%征收。17、判斷題房地產開發投資企業所得稅稅率為25%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

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參考解析：考點:營業收入、利潤和稅金。房地產開發投資企業所得稅稅率為25%。18、判斷題毛利潤＝營業收入－營業成本－營業稅經及附加。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:營業收入、利潤和稅金。毛利潤＝營業收入－營業成本－增值稅和稅金及附加－土地增值稅。19、判斷題置業投資采用出租經營時，成本包括開發產品成本、營業成本、運營費用等。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。置業投資采用出租經營時，成本不包括開發產品成本。20、判斷題房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用。21、判斷題開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。()A、

正確B、

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參考解析：考點:投資與成本。開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。22、判斷題產品生產經營活動的成本，包括生產成本和銷售費用兩部分。兩者均是指銷售過程中的費用。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。產品生產經營活動的成本，包括生產成本和銷售費用兩部分。前者指發生在產品生產過程中的費用，后者指發生在產品銷售過程中的費用。23、判斷題計算動態投資回收期時，應以計算周期為單位。后應該再把它換算成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:動態投資回收期。根據動態投資回收期計算公式，得出的是以計算周期為單位的動態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數。24、判斷題名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關系是：1＋實際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。()A、

正確B、

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參考解析：考點:財務內部收益率。名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關系是：1＋名義收益率＝（1＋實際收益率）×（1＋通貨膨脹率）。25、判斷題在房地產投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現金流的影響，則可適當調低折現率估計值。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮（適當調低折現率估計）。26、判斷題我國于2016年5月1日，將營業稅改為土地增值稅。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是營業收入、利潤和稅金。營業稅改為增值稅，不是土地增值稅。27、判斷題對一個房地產項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:風險分析的一般過程和方法。對一個房地產項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段。28、判斷題由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。()A、

正確B、

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參考解析：考點:風險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。29、判斷題最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

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參考解析：考點:房地產開發項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。30、判斷題最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:房地產開發項目盈虧平衡分析。最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。31、判斷題與傳統觀點不同，實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。()A、

正確B、

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參考解析：考點:實物期權方法與房地產投資決策。與傳統觀點不同，實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。32、判斷題房地產投資決策的核心，是準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，并在權衡收益和風險的基礎上做出投資決策。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產投資決策。房地產投資決策的核心，是準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，并在權衡收益和風險的基礎上做出投資決策。33、判斷題不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，且其發生概率也未知的決策。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

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參考解析：考點:決策的方法。不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，而且未來事件發生的概率也是未知情況下的決策。34、判斷題“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發利潤受影響的情況。35、判斷題敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:敏感性分析的概念。根據不確定性因素每次變動數目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。36、判斷題最低租金是指開發投資項目的房屋租金下降到預定可接受最低盈利時的價格，房屋租金低于這一水平時，開發投資項目的盈利將不能滿足預定的要求。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產開發項目盈虧平衡分析。最低租金是指開發投資項目的房屋租金下降到預定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平時，開發投資項目的盈利將不能滿足預定的要求。37、判斷題權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產置業投資項目的主要不確定性因素。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。38、判斷題房地產市場的變化會導致土地費用的迅速變化。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產開發項目的主要不確定性因素。房地產市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。39、判斷題在編寫可行性研究報告時，貸款償還能力分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發商安排融資計劃。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:可行性研究報告正文的寫作要點。貸款償還能力分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發商安排融資計劃。40、判斷題借款還本付息估算表屬于基本財務報表，因該表中列示了可直接用于計算清償能力指標的基礎數據。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:輔助報表。借款還本付息估算表屬于輔助報表。41、判斷題土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

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參考解析：考點:土地費用。土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。42、判斷題政府對企業投資項目實行核準制度。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:可行性研究的工作階段。按照國家有關規定，政府對《政府核準的投資項目目錄》以內的企業投資項目實行核準制度，對《政府核準的投資項目目錄》以外的企業投資項目實行備案制度。43、判斷題開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:基本報表。開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。44、判斷題房地產開發項目的資金來源通常有資本金、租售收入及借貸資金三種渠道。()A、

正確B、

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參考解析：考點:收入估算與資金籌措。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。45、判斷題基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:房屋開發費?；A設施建設費是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。46、判斷題在房地產開發項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產開發項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。47、判斷題構造房地產開發項目評價方案，就是在對項目進行策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發經營方案。（）A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是構造評價方案。構造評價方案，就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發經營方案。48、判斷題債務融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產項目融資方案。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息）。49、判斷題股本結構反映項目債權各方為項目提供的債務資金的比例。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:房地產項目融資方案。股本結構反映項目股東各方出資額和相應的權益，債務結構反映項目債權各方為項目提供的債務資金的比例。50、判斷題REITs可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流動性。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產投資信托基金概述。REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現，具有較高的流動性，僅次于現金。51、判斷題由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產投資信托基金概述。由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。52、判斷題在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發行的債券同時出現于發行人的資產負債表中，這屬于資產負債表內證券化。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產抵押貸款二級市場。在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的債務。抵押貸款組合和所發行的債券同時出現于發行人的資產負債表中，這屬于資產負債表內證券化。53、判斷題個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發商沒有直接的關系，但由于開發項目銷售或預售的情況，直接影響到開發商的還貸能力和需借貸資金的數量。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產抵押貸款。個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發商沒有直接的關系，但由于開發項目銷售或預售的情況，直接影響到開發商的還貸能力和需借貸資金的數量。54、判斷題對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商不可以預售。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產抵押貸款。對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發商可以在銀行的監管下預售。55、判斷題房地產企業可轉換債券是指上市公司依法發行、在一定期間內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券。()A、

正確B、

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參考解析：考點:股票市場融資。可轉換債券是指上市公司依法發行、在一定期間內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券。56、判斷題權益融資所得資金屬于資本金，需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產債務融資。權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配。57、判斷題企業資信等級評價（客戶評價）將客戶分為AAA、AA、A、BB、B共五級。()A、

正確B、

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參考解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。企業資信等級評價（客戶評價）將客戶分為AAA、AA、A、BBB、BB、B共六級。58、判斷題貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。()A、

正確B、

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參考解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。59、判斷題融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產項目融資方案。融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。60、判斷題產生經營風險的主要因素包括經理人的投資和管理能力、外部經濟環境和投資項目的盈利能力等。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產投資信托基金風險及其管理。產生經營風險的主要因素包括經理人的投資和管理能力、外部經濟環境和投資項目的盈利能力等。61、判斷題抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。()A、

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參考解析：考點:房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。抵押型REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。62、判斷題多重合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現資金，這樣可以避免支付因出售物業獲得資本收益的所得稅。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現資金，這樣可以避免支付因出售物業獲得資本收益的所得稅。63、判斷題抵押貸款直付債券的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會間接轉移給債券的投資者。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產抵押貸款二級市場。抵押貸款直付債券的現金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉移給債券的投資者。64、判斷題王某申請個人住房抵押貸款，貸款行對其還款能力進行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業管理費支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產抵押貸款。房產支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費）／月均收入，所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付額）／月均收入。規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下。王某的房產支出與收入比=（2000+300）÷6000=38％。65、判斷題個人住房貸款業務信用風險僅涉及購房人這一方面。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:房地產抵押貸款。個人住房貸款業務信用風險涉及開發商、購房人兩方面。66、判斷題金融機構發放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產抵押貸款。金融機構發放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。67、判斷題商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產抵押貸款。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。68、判斷題從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。()A、

正確B、

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參考解析：考點:房地產權益融資。從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。69、判斷題房地產開發企業發行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩定。()A、

正確B、

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參考解析：考點:證券市場概述。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩定。70、判斷題政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。()A、

正確B、

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參考解析：考點:土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。71、判斷題REITs首次公開發行的工作內容之一是房地產估價師對物業進行估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產投資信托基金發行流程。REITs首次公開發行（IPO）的工作內容包括：確定IPO方式與地點，組織包括發起人、受托人、管理公司等在內的IPO內部團隊和上市代理人、會計師、房地產估價師、財務顧問及律師等在內的IPO外部團隊，確定進入REITs的房地產資產范圍，房地產估價師對物業進行估價，會計師準備財務報告，起草送審材料，向證監會、證交所、相關政府部門提交送審材料，證監會、證交所、相關政府部門審核批準，路演和定價發行。72、判斷題房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商用房地產開發貸款的重要條件之一。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產開發貸。房產開發貸款的還款資金來源，通常是銷售收人或房地產抵押貸款。為了避免出現竣工時無法獲得抵押貸款的情況，發放房產開發貸款的金融機構有時會要求開發商事先獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項目按照約定的計劃和規范竣工時，同意發放抵押貸款。開發商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機構發放房產開發貸款的重要條件之一。73、判斷題一幢寫字樓的潛在毛租金收入減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益性物業經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。74、判斷題一般來說，從事零售商業的物業服務企業，要花費很多時間和精力來關注其租戶正在進行的商業活動，這是與從事寫字樓或居住物業管理的企業的最大差別。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:零售商業物業的其他管理工作。一般來說，從事零售商業的物業服務企業，要花費很多時間和精力來關注其租戶正在進行的商業活動，這是與從事寫字樓或居住物業管理的企業的最大差別。75、判斷題在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，所有的運營費用均由租戶直接分擔。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，由于業主要支付物業經營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業服務企業代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金的一個固定比例計算。76、判斷題在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎租金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓租金的確定。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎租金。77、判斷題一宗寫字樓物業的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓租戶的選擇。一宗寫字樓物業的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。78、判斷題對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:物業管理。對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。79、判斷題在收益性物業管理中，物業服務企業對租戶的人身安全和財產安全負主要責任。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:安全保衛。因此，業主對租戶的人身和財產安全負有保障義務。物業管理人員應就物業的安全保衛計劃向業主提供專業意見，并代表業主實施該計劃。80、判斷題收益性物業管理中的收入包含保證金和大修基金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益型物業管理中的運營費用。收益型物業管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）。81、判斷題準備金經常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準備金通常賺取利息收入，一些物業服務企業將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收益性物業經營狀況的評估。準備金也叫大修基金。大修基金經常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準備金通常賺取利息收入，一些物業服務企業將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。82、判斷題從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收益性物業經營狀況的評估。從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。83、判斷題百分比租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:零售商業物業的租金?；A租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲取的、與租戶經營業績（營業額）不相關的一個最低收入。84、判斷題零售商業物業的基礎租金是指業主獲得的與租戶經營業績無關的一個最低租金收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:零售商業物業的租金?；A租金是業主獲取的、與租戶經營業績（營業額）不相關的一個最低收入。85、判斷題一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越低。換句話說，寫字樓物業“毛租”時的租金很高，因為業主要從所收租金中支付所有的運營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。86、判斷題在毛租情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括這些費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。在毛租情況下，由于業主要支付物業經營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。87、判斷題進行寫字樓物業管理的第一步，就是對寫字樓進行市場定位。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓物業的分類。進行寫字樓物業管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調查分析，并結合所管理的寫字樓物業本身的狀況，對寫字樓進行市場定位。88、判斷題制定租金收取辦法的目的，是杜絕由于遲付或拖欠租金而給業主帶來的損失。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:制定租金收取辦法。制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業主帶來的損失。89、判斷題過高或過低的物業租金，都有可能導致業主利益的損失。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:制定物業管理計劃。過高或過低的租金都有可能導致業主利益的損失，因為若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100％，但可獲得的總租金收入并不一定理想。90、判斷題資產管理所涉及的范圍