職業資格-估價理論與方法真題庫_111、判斷題一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。()A、

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B

（江南博哥）參考解析：考點:估價報告組成。缺少致委托人函和估價的假設和限制條件。2、判斷題如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:估價報告的組成。如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止。3、判斷題明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。()A、

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A

參考解析：考點:估價基本事項概述。只有明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。4、判斷題房地產估價師在資料收集后，應及時進行整理、分類，以便需要時查閱和對其進行分析，對委托人提供的資料無需核實。()A、

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B

參考解析：考點:收集估價所需資料。估價師也要合理懷疑委托人提供的資料的真實性、完整性、合法性和準確性，對其提供的資料應進行檢查。對自己收集的資料也應進行檢查。5、判斷題實地查勘記錄應包括查勘對象、查勘內容、查勘結果、查勘人員以及查勘日期等。()A、

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A

參考解析：考點:實地查勘的實施和記錄。估價對象實地査勘記錄應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員（包括估價師）及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。6、判斷題某房地產估價機構在交付估價報告時，由于負責評估的張估價師出差外地，所以估價報告中以其印章代替簽字。()A、

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B

參考解析：考點:估價報告的組成。估價結果報告中，注冊房地產估價師應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名和注冊號，并應由本人簽名及著名簽名日期，不得以個人印章代替簽名。7、判斷題在交付估價報告時，估價師可以主動對估價報告中的某些問題特別是估價報告使用建議作口頭說明。()A、

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A

參考解析：考點:交付估價報告。在交付估價報告時，估價師可主動對估價報告中的某些問題特別是估價報告使用建議作口頭說明。委托人對估價過程或者估價報告提出詢問的，甚至對估價報告有異議的，估價機構或承辦該項業務的估價師應予以解釋。8、判斷題【2012年真題】房地產估價師除了可以從事房地產價值評估業務，還可以從事房地產市場調研、房地產開發項目策劃和房地產資產管理等咨詢業務。（）A、

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A

參考解析：本題考查的是房地產估價的含義。房地產估價師除了從事房地產價值和價格評估業務，還經常從事下列房地產價值或價格評估相關業務和房地產咨詢業務：（1）房地產價格和價值分配業務；（2）房地產價值提升評估業務；（3）房地產價值減損評估業務；（4）相關經濟損失評估業務；（5）房地產咨詢業務。9、判斷題【2013年真題】在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是可修復的。（）A、

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參考解析：本題考查的是房地產損害賠償的需要。在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是不可修復的。10、判斷題【2012年真題】估價假設是指估價師對估價所必要且能準確確定的前提條件作出的某種假定。（）A、

正確B、

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參考解析：本題考查的是估價假設。估價假設是針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定。11、判斷題【2013年真題】臨街廠房實際用于商業運營，抵押估價時可按商業用途評估，但估價風險應通過估價假設來規避。（）A、

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B

參考解析：本題考查的是合法原則。應遵循合法原則，按法定用途而不是實際用途評估；另外不得濫用估價假設。12、判斷題【2012年真題】不同房地產的變現能力不同。房地產的變現能力與其通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等有關。（）A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是難以變現。不同類型的房地產在不同的房地產市場狀況下，變現能力有所不同，影響某宗房地產變現能力的因素主要有：（1）通用性；（2）獨立使用性；（3）可分割轉讓性；（4）區位；（5）開發程度；（6）價值大??；（7）市場狀況。13、判斷題【2013年真題】城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值。（）A、

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參考解析：本題考查的是保值增值。房地產擁有者對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值；通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。14、判斷題【2012年真題】甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經濟（假設土地報酬率為6%）。（）A、

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參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（萬元/m2）甲土地的樓面地價＝1550.77/4＝387.69（元/m2）。V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（萬元/m2）乙土地的樓面地價＝951.66/2.5＝380.67（元/m2）。乙土地的樓面地價<甲土地的樓面地價，所以投資乙土地更經濟。15、判斷題【2012年真題】比較法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現。（）A、

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參考解析：本題考查的是比較法估價需要具備的條件。比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產市場價格不合理偏離房地產本身的價值。16、判斷題房地產的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質量以及相應配套的基礎設施。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。17、判斷題建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權。建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。18、判斷題某宗房地產總建筑面積為1000m2，建筑物的基底面積為400m2，容積率為2.0，則建筑密度為50%。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。建筑密度＝400/（1000/2）＝80%。19、判斷題房地產有不動產、物業等不同名稱，包括土地、建筑物和其他土地附著物三個部分，同時又是實物、權益和區位的“三位一體”。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的含義。房地產有不動產、物業等不同名稱，包括土地、建筑物和其他相關定著物三個部分，同時又是實物、權益和區位的“三位一體”。20、判斷題房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。21、判斷題從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。22、判斷題房地產具有用途多樣特性，現實中房地產的用途可以由其擁有者隨意決定。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。房地產雖然具有用途多樣特性，但現實中的房地產用途并不是其擁有者可以隨意確定和改變的。23、判斷題充公權，是指政府為了公共利益的需要，強制取得單位和個人的房地產，并給予合理、公平補償的權力。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。充公權，是政府在房地產業主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產。24、判斷題城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。房地產擁有者對房地產進行投資改良導致的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值；通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。25、判斷題根據《物權法》、《城市房地產管理法》等法律法規的習慣用語，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，有時特別指國有土地上的房屋，不包括房屋占用范圍內的土地。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。根據《物權法》、《城市房地產管理法》等法律法規的習慣用語，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，有時特別指國有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內的土地。26、判斷題“五通一平”一般是指具備道路、給水、燃氣、熱力、供電等基礎設施條件以及場地平整。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件及場地平整。27、判斷題不可修復的房地產損害造成的房地產價值減損評估，通常是先分別評估房地產在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。不可修復的房地產損害造成的房地產價值減損評估，通常是先分別評估房地產在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。28、判斷題根據《合同法》的規定，以及《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《合同法》的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。29、判斷題房地產中的無形資產，例如汽車加油站的特許經營權，估價時均應剔除。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。某些含有無形資產的房地產，如含有特許經營權的汽車加油站，根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或將其中無形資產價值從房地產價值中分離出來。30、判斷題在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，是看該房地產目前是否正在產生經濟收益。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在產生經濟收益，而是看該類房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。31、判斷題從房地產估價角度來說，廣義的建筑物通常包括房屋和構筑物兩大類。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的含義。廣義的建筑物包括房屋和構筑物，在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解。32、判斷題國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。33、判斷題房地產的交通因素中，“通達性”，指從別的地方到該房地產——“進來”的方便程度。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產的交通因素中，“可及性”，指從別的地方到該房地產——“進來”的方便程度。34、判斷題香港所講的物業實質上是房地產。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的含義。香港所講的物業實質上是房地產。35、判斷題與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。與一般物品相比，房地產的單價高、總價大。36、判斷題一般來說，提高房地產的獨立使用性，會提高其變現能力。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的特性。所謂獨立使用性，是指能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或廠區內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門關閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現能力會越弱。37、判斷題房地產根據用途（使用性質），首先可分為居住房地產和非居住房地產兩大類，非居住房地產又可分為商業房地產、辦公房地產、工業房地產、農業房地產、特殊用途房地產等。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。房地產根據用途（使用性質），首先可分為居住房地產和非居住房地產兩大類，非居住房地產又可分為商業房地產、辦公房地產、工業房地產、農業房地產、特殊用途房地產等。38、判斷題可出售的房地產可以采用比較法估價；出租或自營的房地產可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產的種類。可出售的房地產可以采用比較法估價；出租或自營的房地產可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。39、判斷題房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括國有建設用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權和地役權等。40、判斷題房地產所有權可分為獨有、共有和建筑物區分所有。其中，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權三種。建筑物區分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權（該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權（該部分為建筑物各專有部分的所有權人之間按份共有）和因共同關系所產生的成員權構成。41、判斷題稀缺性是指可用的數量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。()A、

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參考解析：本題考查的是價格和價值。稀缺性是指物品的數量還沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。42、判斷題有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。()A、

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參考解析：本題考查的是價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。43、判斷題人們在經濟活動中通常簡稱的價值，一般是指交換價值，而房地產估價中所講的價值，是指使用價值。()A、

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參考解析：本題考查的是價格和價值。人們在經濟活動中簡稱的價值，一般指的是交換價值。在房地產估價中所講的價值，一般也是指交換價值。44、判斷題賣方市場是房地產供大于求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。()A、

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參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。買方市場是房地產供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。賣方市場是房地產供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。45、判斷題夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現時市場價值50萬元?，F二人因離婚分割財產委托估價，該房改房的評估價格應為兩者的平均值30萬元。()A、

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參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。房改售房價格是政策性價格，與市場價值進行簡單算術平均后的價格沒有意義。該房改房的價格應在現時正常市場價格基礎上，結合當地相關規定確定最終的價格46、判斷題評估價值實質上是對估價對象價值或價格的一個估計值。()A、

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參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。評估價值也稱為評估價格，簡稱評估值、評估價，是通過估價活動得出的估價對象的價值或價格，它本質上是對估價對象的某種特定價值或價格（如市場價值、投資價值、賣方要價、買方出價等）的一個估計值。47、判斷題除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產的現狀價值時，還應遵循合法原則、價值時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。()A、

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參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值?，F狀價值是估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值，實際狀況包括實際的用途、規模和檔次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用狀況，也可能不是最高最佳利用狀況。因此，現狀價值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。48、判斷題投資價值可看成是房地產投資者的心理價位，當價格低于心理價位時，投資者趨向于增加投資，反之，會向市場出售過去所投資的房地產。()A、

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參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。每個房地產投資者對其擬投資（如購買）的房地產都有一個心理價位，投資價值可看成是這個心理價位，當價格低于心理價位時，投資者趨向于增加投資，反之，會向市場出售過去所投資的房地產。49、判斷題運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應是特定投資者所要求的最低期望收益率。()A、

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參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。評估投資價值時所采用的應是某個特定投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）50、判斷題對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產需求。對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；反之，就會減少對該種商品的需求。但對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。51、判斷題當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會增加對房地產的現期需求；相反，就會減少對房地產的現期需求。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產需求。當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加；反之，對該種房地產的當前需求通常會減少。52、判斷題城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時，對其需求就會增加。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產需求。城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時，對其需求就會增加。因此，收費降低，房價會漲；收費提高，房價會降。53、判斷題消費者的現時需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于消費者對未來房地產價格漲落的預期。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產需求。消費者的現時需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于消費者對未來房地產價格漲落的預期。54、判斷題供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新竣工量。55、判斷題通常所謂的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的開發程度。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產實物因素?！拔逋ㄒ黄健?、“七通一平”等屬于土地開發程度狀況。56、判斷題根據我國現行統一規定，在補交出讓金等費用方面，地下建筑面積不補交出讓金。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產權益因素。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費用水平的一定比例補交。這些規定對地價都有很大的影響。57、判斷題繁華程度、交通條件、位置等是影響商業房地產價值的重要區位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產自身因素。商業房地產的區位優劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產的區位優劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。58、判斷題房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化。這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產區位因素。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化。這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。59、判斷題外部配套設施的完備狀況，對于已建成的住宅房地產尤為重要。()A、

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A

參考解析：本題考查的是房地產區位因素。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共服務設施完備狀況是特別重要的。60、判斷題對于各種類型的房地產來講，實行某種交通管制都會降低該類房地產的價值。()A、

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參考解析：本題考查的是房地產區位因素。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。實行某種交通管制，對某類房地產來說可能會降低其價格，但對另一類房地產來說則可能會提高其價格，如在居住區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高住宅價格。61、判斷題在賣方市場下，增加房地產開發環節的稅收，通常會使房地產價格下降。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是制度政策因素。一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發成本，從而會推動房地產價格上漲，而且開發商可以進行稅費轉嫁，也導致房價上漲。62、判斷題深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中共中央、國務院決定開發開放上海浦東、設立河北雄安新區，都曾使這些地方或其周邊地區的房地產價格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制度政策因素。深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中共中央、國務院決定開發開放上海浦東、設立河北雄安新區，都曾使這些地方或其周邊地區的房地產價格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。63、判斷題居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是經濟因素。居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。64、判斷題從房地產供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發的融資成本，從而會使房地產開發建設成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是經濟因素。從房地產供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發的融資成本，從而會使房地產開發建設成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降65、判斷題某些重要政治人物的健康或生死狀況，會影響房地產的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死狀況，人們預期它會影響未來的局勢，從而會引起房地產價格的漲落。66、判斷題殘余價值是指估價對象在非繼續利用情況下的價值。它一般低于市場價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。殘余價值是指估價對象在非繼續利用情況下的價值。它一般低于市場價值。67、判斷題商品租金也稱協議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。市場租金也稱協議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。68、判斷題目前，中國的土地僅存在以征收方式將集體土地變為國有土地。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。目前，中國的土地只能為國家或集體所有，土地的國家所有權和集體所有權不允許出讓和轉讓，僅存在以征收方式將集體土地變為國有土地69、判斷題無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。同一宗房地產，無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值三者之間的關系為：無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。70、判斷題房地產分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是土地價值、建筑物價值和房地價值。房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割、合并估價不同：在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值；在房地產分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值；在房地產合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。71、判斷題樓面地價=土地單價×容積率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=土地單價/容積率。72、判斷題甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經濟（假設土地報酬率為6%）。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。甲房地產V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（萬元/m2），甲土地的樓面地價＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地產V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（萬元/m2），乙土地的樓面地價=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的樓面地價＜甲土地的樓面地價，所以投資乙土地更經濟。73、判斷題起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是起價、標價、成交價和均價。起價是銷售新建商品房的起始價格。該價格通常是最低價，為最差位置的樓幢和最差的戶型、朝向、樓層的商品房的價格，有時甚至連這種價格的商品房都不存在，僅是在廣告宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。74、判斷題在期房與現房品質相同（包括位置、用途、質量、性能、裝修、環境和配套設施等相同）的情況下，期房價格低于現房價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。在期房與現房品質相同（包括位置、用途、質量、性能、裝修、環境和配套設施等相同）的情況下，期房價格低于現房價格。75、判斷題保留價也稱為拍賣底價，是競買人對拍賣師報出的價格的應允。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。76、判斷題實際估價中，不是所有影響因素對房地產價格的影響都可用數學公式或模型來量化，但估價師應盡量用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產價格影響因素概述。在實際估價中應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準。只有當影響因素對房地產價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經驗進行判斷。77、判斷題人口密度高，房價一定會高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是人口因素。人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區的情況下，會導致生活環境惡化，從而有可能降低房地產價格。78、判斷題國與國之間發生政治對立，如果政治對立升級，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些情況一般會導致房地產價格下跌。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是國際因素。國與國之間難免發生政治對立，但如果政治對立升級，則不免會出現經濟制裁或經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些情況一般會導致房地產價格下跌。79、判斷題從理論上講，任何狀況的房地產都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產狀況相匹配。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產狀況相匹配。80、判斷題房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是合法原則。房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。81、判斷題在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產作為抵押價值時，應包含土地使用權出讓金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是合法原則。評估建設用地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含劃撥建設用地使用權變為出讓建設用地使用權應繳納的出讓金等費用。82、判斷題如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是替代原則。如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。83、判斷題收益遞減規律對一宗土地來說，表現在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。收益遞減規律對一宗土地來說，表現在對該土地的利用強度（如容積率、建筑規模、建筑高度、建筑層數）超過一定限度后，收益開始下降。84、判斷題抵押估價中選用收益法估價時，應采用保守的收入和運營費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產假定未設立法定優先受償權下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，應采用保守的較低的收益估計值。收入要保守，運營費用不能保守。85、判斷題不同估價目的的估價，評估的價值類型不同，應遵循的估價原則都是相同的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產估價原則概述。不同估價目的的估價，評估的價值類型等的不同，應遵循的估價原則有所不同。86、判斷題獨立客觀公正原則要求房地產估價師站在委托方的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立客觀公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格，即要求評估價值對各方估價利害關系人均是公平合理的。87、判斷題房地產估價應遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產才能成為估價對象。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。88、判斷題依法判定的估價對象狀況應當是估價對象的實際狀況，不應該是合同、招標文件中約定的狀況。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是合法原則。依法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關合同、招標文件等中約定的狀況或者根據估價目的的需要設定的狀況。89、判斷題某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。但是此題中，產生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產生了補地價的需要，價值時點為變更時，所以有兩個價值時點。90、判斷題在城市房屋征收估價中，當征收補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此價值時點應為未