職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)_91、單選題邊際消費(fèi)傾向，指的是()。A、

成本每增加一個(gè)單位所引起的售價(jià)變化B、

售價(jià)每增加一個(gè)單位所引起的需求變化C、

收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化（江南博哥）D、

產(chǎn)能每增加一個(gè)單位所引起的利潤(rùn)變化正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。2、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A、

快速變現(xiàn)價(jià)值B、

承租人權(quán)益價(jià)值C、

出租人權(quán)益價(jià)值D、

殘余價(jià)值E、

完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，這兩個(gè)是非市場(chǎng)價(jià)值。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值，是另一組概念分類(lèi)。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，就是市場(chǎng)價(jià)值。3、多選題關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A、

合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài)、

在其他條件相同時(shí)，無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值C、

房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值D、

抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值E、

只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變正確答案：

A

D

B

E

參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A應(yīng)該無(wú)影響，無(wú)租約限制則無(wú)合同租金，無(wú)租約限制價(jià)值有時(shí)又稱(chēng)為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，合同租金與市場(chǎng)租金的差異對(duì)其沒(méi)有影響。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)該評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)格；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值小于無(wú)租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為正。如果合同租金大于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，承租人的權(quán)益價(jià)值就是按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。4、多選題形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A、

人口急劇增長(zhǎng)B、

消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格C、

房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求D、

消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿E、

城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展正確答案：

D

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件：（1）消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望；（2）消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。5、多選題下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。A、

消費(fèi)者的收入增加B、

作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、

作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、

消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E、

消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A正確，消費(fèi)者的收入增加，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的需求；選項(xiàng)B正確，替代品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX增加。因此，當(dāng)作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)前需求；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，互補(bǔ)品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX減少。以X伴隨Y同步變化；選項(xiàng)D、E正確，消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)收入增加、預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，都會(huì)增加房地產(chǎn)當(dāng)前需求。6、多選題下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）A、

建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、

取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C、

某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0D、

甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E、

某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，選項(xiàng)B是對(duì)土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制；選項(xiàng)D屬于相鄰權(quán)，源于房地產(chǎn)權(quán)利的限制。7、多選題城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A、

土地使用權(quán)來(lái)源B、

建筑結(jié)構(gòu)C、

建筑高度D、

土地用途E、

容積率正確答案：

C

E

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來(lái)源。8、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A、

匯率B、

城市規(guī)劃調(diào)整C、

環(huán)境狀況D、

稅收政策E、

城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)C、D屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)A、B均屬于政策制度因素；選項(xiàng)E匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素。9、多選題下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A、

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大B、

居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升C、

如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大D、

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升E、

居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大正確答案：

B

C

D

A

參考解析：本題考查的是居民收入。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，居民收入是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，收入房?jī)r(jià)比常用于評(píng)價(jià)購(gòu)房能力，判斷房?jī)r(jià)是否過(guò)高，有無(wú)泡沫。10、多選題影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A、

社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化B、

人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入C、

財(cái)政收支及金融狀況、利率D、

物價(jià)、匯率、居民收入E、

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平正確答案：

E

C

D

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)B屬于社會(huì)因素；選項(xiàng)E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。11、多選題在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括()。A、

最高最佳利用原則B、

合法原則C、

替代原則D、

謹(jǐn)慎原則E、

獨(dú)立客觀公正原則正確答案：

E

B

C

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。12、單選題政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格()。A、

上升B、

下降C、

不變D、

不相關(guān)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。13、多選題下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有()。A、

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)B、

房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)C、

房屋征收評(píng)估D、

房地產(chǎn)抵押估價(jià)E、

房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；房屋征收評(píng)估，是評(píng)估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。14、多選題不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括()。A、

私人診所B、

公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C、

依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D、

被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E、

空置2年的房地產(chǎn)正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，私人診所只要產(chǎn)權(quán)清晰，是可以抵押的；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空置3年以上的商品房不可設(shè)置抵押。15、多選題最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足()條件。A、

法律上允許B、

技術(shù)上可能C、

財(cái)務(wù)上可行D、

價(jià)值最大化E、

公益最大化正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：法律上允許；技術(shù)上可能；財(cái)務(wù)上可行；價(jià)值最大化。16、多選題對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。A、

替代原則B、

謹(jǐn)慎原則C、

合法原則D、

最高最佳利用原則E、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B，謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則17、多選題在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()。A、

上位法優(yōu)先于下位法B、

強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法C、

特別法優(yōu)先于普通法D、

法律文本優(yōu)先于法律解釋E、

不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法正確答案：

A

C

D

B

參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時(shí)適用。對(duì)于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問(wèn)題。其中，在法的效力等級(jí)方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府的規(guī)章;部門(mén)規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。18、多選題利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。A、

最佳規(guī)模B、

最佳經(jīng)營(yíng)手段C、

最佳集約度D、

最佳管理方式E、

最佳投資渠道正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。19、多選題對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。A、

形狀B、

外部配套設(shè)施C、

環(huán)境景觀D、

地勢(shì)E、

開(kāi)發(fā)程度正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來(lái)說(shuō)，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。20、多選題在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，針對(duì)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格等于()。A、

賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1－應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）B、

賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格－應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、

買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格＋應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D、

應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率E、

買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）正確答案：

A

E

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝賣(mài)方實(shí)得金額；正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝買(mǎi)方實(shí)付金額；正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣(mài)方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）；正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買(mǎi)方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）；21、多選題下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、

直接比較調(diào)整B、

間接比較調(diào)整C、

總價(jià)調(diào)整D、

單價(jià)調(diào)整E、

減法調(diào)整正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2）總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。22、多選題運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件()。A、

檔次相當(dāng)B、

區(qū)位相近C、

價(jià)格相同D、

成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)E、

權(quán)利性質(zhì)相同正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。運(yùn)用比較法估價(jià)，選取可比實(shí)例的數(shù)量要求是：一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例即可；選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；（2）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似（與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同）；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。23、單選題在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機(jī)”屬于()。A、

社會(huì)因素B、

環(huán)境因素C、

人口因素D、

行政因素正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。24、多選題下列選項(xiàng)中，屬于選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求的有()。A、

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的街道必須相同B、

可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的C、

可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、

可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、

可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求包括：（1）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；（2）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。其中，可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足下列要求：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。25、多選題下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有()。A、

高檔公寓B、

標(biāo)準(zhǔn)廠房C、

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地D、

行政辦公樓E、

在建工程正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫(xiě)字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。26、多選題下列選項(xiàng)中，屬于比較法適用對(duì)象的有()。A、

標(biāo)準(zhǔn)廠房B、

在建工程C、

高檔公寓D、

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地E、

紀(jì)念館正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫(xiě)字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。27、多選題收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有()。A、

走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B、

訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C、

查閱政府和有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格資料D、

根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料E、

同行之間相互提供正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是收集交易實(shí)例。除了選項(xiàng)ABCE之外，還包括向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格等資料；查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。28、多選題收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括()。A、

成交價(jià)格B、

議價(jià)時(shí)間C、

成交日期D、

交易方式E、

交易目的正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是收集交易實(shí)例。收集的交易實(shí)例信息應(yīng)能滿足比較法運(yùn)用的需要，并盡可能收集較多的信息，收集的交易實(shí)例信息一般包括以下內(nèi)容：（1）交易對(duì)象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價(jià)格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（9）交易目的。29、多選題下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有()。A、

對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易B、

被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易C、

人為哄抬價(jià)格的交易D、

對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易E、

相鄰房地產(chǎn)未合并的交易正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項(xiàng)E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易。30、多選題比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A、

租賃權(quán)限制情況B、

交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C、

已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D、

地役權(quán)設(shè)立情況E、

利用方式限制情況正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)B是建立比較基礎(chǔ)中的“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。31、多選題選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括()。A、

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B、

可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合C、

可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、

可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、

可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。32、多選題與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。A、

區(qū)位B、

用途C、

權(quán)利性質(zhì)D、

總價(jià)E、

外觀正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（0.5～2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構(gòu)相同。沒(méi)有外觀的要求。33、多選題關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的有()。A、

市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)B、

累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的C、

報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響D、

報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率E、

報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。34、單選題社會(huì)治安狀況，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。A、

政治因素B、

政策因素C、

社會(huì)因素D、

人文因素正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。35、多選題收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有()。A、

房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B、

抵押貸款還本付息額C、

所得稅D、

房地產(chǎn)折舊額E、

重置提撥款正確答案：

B

D

A

C

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。36、多選題評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。A、

收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、

收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C、

凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、

凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E、

凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金正確答案：

A

E

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。37、多選題收益性房地產(chǎn)包括()。A、

旅店B、

加油站C、

餐館D、

未開(kāi)發(fā)的土地E、

農(nóng)地正確答案：

C

A

B

E

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。38、多選題某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則()。A、

該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元B、

該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元C、

以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D、

該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年E、

該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為n，令A(yù)－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，則n＝15。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（萬(wàn)元）。以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)＝收益價(jià)格/年凈收益＝143.89/28＝5.14。39、多選題下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有()。A、

空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算B、

凈收益包括有形收益和無(wú)形收益C、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D、

應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀.較保守和最可能的三種估計(jì)值E、

通常只有客觀收益才能用于估價(jià)正確答案：

B

E

D

A

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。40、多選題在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。A、

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、

房地產(chǎn)折舊費(fèi)C、

房屋保險(xiǎn)費(fèi)D、

房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、

為承租人提供的服務(wù)費(fèi)正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。41、多選題某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。A、

電費(fèi)B、

水費(fèi)C、

物業(yè)管理費(fèi)D、

房地產(chǎn)稅E、

供暖費(fèi)正確答案：

B

E

D

參考解析：本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。42、多選題就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。A、

最可能的估計(jì)值B、

較保守的估計(jì)值C、

過(guò)低的估計(jì)值D、

過(guò)高的估計(jì)值E、

較樂(lè)觀的估計(jì)值正確答案：

E

B

A

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。43、多選題引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。A、

地震B(yǎng)、

電梯數(shù)量不夠C、

酸雨D、

單行道E、

門(mén)窗的自然破損正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項(xiàng)B是功能缺乏的功能折舊，選項(xiàng)D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。44、多選題在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用()等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。A、

比較法B、

收益法C、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法D、

基準(zhǔn)地價(jià)修正法E、

長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。求取土地的重新購(gòu)建成本，通常是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。45、單選題()是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、

有用性B、

有效需求C、

購(gòu)買(mǎi)力D、

稀缺性正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。46、多選題求取建筑物折舊的方法主要有()。A、

年限法B、

分解法C、

分部分項(xiàng)法D、

市場(chǎng)提取法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。47、多選題關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有()。A、

采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B、

修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C、

大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D、

小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E、

包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。48、多選題完好房的成新度可以有()。A、

六成B、

七成C、

八成D、

九成E、

十成正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房是三成以下，一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。49、多選題關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有()。A、

重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B、

重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C、

重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D、

建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本E、

土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的；選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值；選項(xiàng)E土地重新購(gòu)建成本是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購(gòu)建成本。50、多選題房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括()。A、

土地成本B、

建設(shè)成本C、

管理費(fèi)用D、

銷(xiāo)售稅費(fèi)E、

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)之和稱(chēng)為開(kāi)發(fā)成本。51、多選題某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。A、

應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B、

應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本C、

應(yīng)結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D、

應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E、

應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是成本法概述。采用成本法估價(jià)時(shí)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析調(diào)整；應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。52、多選題成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷(xiāo)售稅費(fèi)包括()。A、

增值稅B、

印花稅C、

教育費(fèi)附加D、

城市維護(hù)建設(shè)稅E、

土地增值稅.企業(yè)所得稅正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷(xiāo)售稅費(fèi)可分為兩類(lèi)：（1）銷(xiāo)售稅金及附加，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；（2）其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括印花稅等。53、多選題按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購(gòu)建成本分為()。A、

重建成本B、

重置成本C、

置換成本D、

估算重建成本E、

估算重置成本正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建成本分為重建成本和重置成本。54、多選題功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有(),。A、

意外破壞的損毀B、

市場(chǎng)供給的過(guò)量C、

建筑設(shè)計(jì)的缺陷D、

人們消費(fèi)觀念的改變E、

周?chē)h(huán)境條件惡化正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因；“市場(chǎng)供給的過(guò)量”和“周?chē)h(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的原因。55、多選題在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為()。A、

物質(zhì)缺乏項(xiàng)目B、

物質(zhì)落后項(xiàng)目C、

物質(zhì)過(guò)剩項(xiàng)目D、

可修復(fù)項(xiàng)目E、

不可修復(fù)項(xiàng)目正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項(xiàng)目可分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。56、單選題成交價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。A、

清算價(jià)格B、

原始價(jià)格C、

理論價(jià)格D、

市場(chǎng)價(jià)格正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。57、多選題成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括()等。A、

圖書(shū)館B、

學(xué)校C、

空置的寫(xiě)字樓D、

單獨(dú)的建筑物E、

加油站正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)（新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（在建工程）、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項(xiàng)A圖書(shū)館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益,限制了收益法。選項(xiàng)B學(xué)校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。選項(xiàng)D單獨(dú)的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無(wú)收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn)。選項(xiàng)C空置的寫(xiě)字樓可以尋找類(lèi)似的寫(xiě)字樓，采用比較法，或收益法評(píng)估；選項(xiàng)E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評(píng)估。58、多選題根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建成本的方法有()。A、

市場(chǎng)提取法B、

工料測(cè)量法C、

分解法D、

單位比較法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

D

B

E

參考解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。市場(chǎng)提取法，是收益法中求取報(bào)酬率的方法。分解法，是折舊計(jì)算的方法。59、多選題建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A、

正常使用的磨損B、

功能缺乏C、

交通擁擠D、

功能落后E、

環(huán)境污染正確答案：

E

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。選項(xiàng)AB為功能折舊，選項(xiàng)E為物質(zhì)折舊。60、多選題下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，正確的有()。A、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場(chǎng)上B、

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C、

有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)D、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測(cè)算E、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱(chēng)為剩余法正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。61、多選題運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括()。A、

穩(wěn)定.具可預(yù)見(jiàn)性及透明的房地產(chǎn)政策B、

一套統(tǒng)一.嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C、

一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)D、

一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境E、

一個(gè)有較長(zhǎng)歷史.連續(xù).全面及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：（1）要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（2）要有一個(gè)穩(wěn)定、具可預(yù)見(jiàn)性及透明的房地產(chǎn)政策；（3）要有一個(gè)有較長(zhǎng)歷史、連續(xù)、全面及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)。62、多選題與動(dòng)態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。A、

銷(xiāo)售費(fèi)用B、

后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本C、

投資利息D、

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)E、

管理費(fèi)用正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。63、多選題關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A、

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B、

未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn).權(quán)利C、

評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無(wú)形收益D、

對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E、

可以運(yùn)用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可先測(cè)算其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。64、多選題開(kāi)發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。A、

比較法B、

成本法C、

長(zhǎng)期趨勢(shì)法D、

收益法E、

推測(cè)法正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用比較法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)65、多選題在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有()。A、

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、

后續(xù)建設(shè)成本C、

后續(xù)管理費(fèi)用D、

后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)E、

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)是在開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生的，不應(yīng)計(jì)算利息。66、多選題在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有()。A、

用途B、

區(qū)位C、

建筑規(guī)模D、

建筑檔次E、

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。區(qū)位是既定的，無(wú)法選擇。最佳開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。67、單選題市場(chǎng)價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。A、

原始價(jià)格B、

成交價(jià)格C、

理論價(jià)格D、

清算價(jià)格正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。68、多選題下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有()。A、

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法B、

標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的C、

房地產(chǎn)分組包括分用途.分類(lèi)型.分區(qū)域D、

估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍E、

主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒(méi)有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類(lèi)。69、多選題下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說(shuō)法中，正確的有()。A、

本質(zhì)上是比較法B、

需要做交易情況修正C、

需要做市場(chǎng)狀況調(diào)整D、

需要做土地狀況調(diào)整E、

估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)體系的完整性和合理性。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)，一般分為5個(gè)步驟：（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；（2）查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；（3）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（4）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整；（5）計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。70、多選題長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于()。A、

收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金B(yǎng)、

比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整C、

填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D、

比較.分析兩宗（或兩類(lèi)）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E、

成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，正確表述應(yīng)為：用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，不能用于成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格。71、多選題應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有()。A、

求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率B、

將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C、

制定容積率修正系數(shù)D、

制定使用年限修正系數(shù)E、

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度正確答案：

E

B

A

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：（1）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；（2）將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；（3）確定臨街深度價(jià)格遞減率；（4）求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格形式表示。72、多選題有關(guān)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有()。A、

劃分路線價(jià)區(qū)段B、

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度C、

調(diào)查評(píng)估路線價(jià)D、

制作價(jià)格修正率表E、

計(jì)算臨街土地的價(jià)值正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：劃分路線價(jià)區(qū)段；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；制作價(jià)格修正率表；計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。73、多選題利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況修正”的原因，下列描述正確的有()。A、

臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過(guò)修正后正常價(jià)格B、

在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C、

該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、

該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E、

交易修正和市場(chǎng)狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。在路線價(jià)法中，利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值或價(jià)格時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過(guò)交易情況修正后的正常價(jià)格；求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，已與要求取的街道土地價(jià)值或價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日起一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。74、多選題調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用()等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法E、

建筑物剩余技術(shù)正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中土地剩余技術(shù)）、比較法等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。75、多選題運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有()。A、

收集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查.鑒別B、

整理收集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖C、

觀察.分析時(shí)間序列，得出一定的模式D、

以此模式去推測(cè).判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格E、

對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行價(jià)值或價(jià)格預(yù)測(cè)，一般分為4個(gè)步驟：（1）收集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)；（2）整理上述收集到的歷史價(jià)值或價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；（3）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式；（4）以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。76、多選題下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有()。A、

比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B、

判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C、

預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D、

對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E、

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估正確答案：

B

D

參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和價(jià)格，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：（1）用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益等；（2）用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（3）用來(lái)比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；（4）用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)值、價(jià)格資料的缺乏。由于長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是依據(jù)某類(lèi)房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料來(lái)判斷推測(cè)出該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格，因此不適用于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。77、多選題甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有()。A、

若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬(wàn)元B、

若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬(wàn)元C、

若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬(wàn)元D、

若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬(wàn)元E、

若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬(wàn)元正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。四三二一法則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%；第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%；第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%；第四個(gè)（距離街道最遠(yuǎn)的）25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。九八七六法則是指超過(guò)100英尺的部分，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，即超過(guò)100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。78、單選題房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于()。A、

無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B、

出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C、

無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D、

出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。79、多選題下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A、

對(duì)當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、

城市房屋征收估價(jià)，一般為房屋征收決定公告之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、

一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，但也可以有多個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)由委托人和估價(jià)師決定E、

對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是委托人決定的，也不是估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。80、多選題估價(jià)所需資料主要包括下列()。A、

反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料B、

估價(jià)對(duì)象及同類(lèi)房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C、

對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料D、

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料E、

建筑物建造階段工程監(jiān)理資料正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是收集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括以下幾類(lèi)：（1）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有普遍影響的資料。81、多選題不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如()不宜作為抵押物。A、

一個(gè)游泳館B、

一個(gè)高爾夫球洞C、

一個(gè)球場(chǎng)D、

一條保齡球球道E、

封閉使用的大院深處的一幢房屋正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何铮话悴痪哂械盅簝r(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。82、多選題保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括()。A、

估價(jià)報(bào)告B、

估價(jià)委托書(shū)C、

估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄D、

外部專(zhuān)業(yè)幫助和的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)E、

內(nèi)部專(zhuān)業(yè)幫助和專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價(jià)報(bào)告；（2）估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；（5）估價(jià)作業(yè)方案；（6）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（7）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（8）估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄；（8）外部專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。83、多選題在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有()。A、

參數(shù)選取不合理B、

隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同C、

選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象D、

估價(jià)作業(yè)日期不同E、

價(jià)值類(lèi)型選取不合理正確答案：

B

A

C

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。在對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行下列檢查，以找出測(cè)算結(jié)果可能存在的差錯(cuò)和造成各個(gè)測(cè)算結(jié)果之間差異的原因：（1）估價(jià)計(jì)算的正確性，即計(jì)算是否有錯(cuò)誤，這是最低級(jí)的錯(cuò)誤；（2）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，即估價(jià)測(cè)算中所使用的面積、使用期限等反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價(jià)參數(shù)的合理性，即用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的調(diào)整系數(shù)、報(bào)酬率、利潤(rùn)率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價(jià)計(jì)算公式的恰當(dāng)性，即選取的計(jì)算公式是否合適；（5）不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的財(cái)產(chǎn)范圍是否相同；（6）不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性，即估價(jià)前提是否相同；（7）估價(jià)方法的適用性，即選用的估價(jià)方法是否合適；（8）估價(jià)假設(shè)的合理性，即估價(jià)假設(shè)是否合理；（9）估價(jià)依據(jù)的正確性，即估價(jià)依據(jù)是否正確；（10）估價(jià)原則的正確性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不景氣。84、多選題房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。A、

說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、

說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、

規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、

保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、

防止委托人提出高估或低估要求正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用人在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。85、多選題與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括()A、

是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B、

估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C、

實(shí)行有償服務(wù)D、

承擔(dān)法律責(zé)任E、

估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。概括起來(lái)，與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：（1）由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成；（2）提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；（3）具有公信力；（4）實(shí)行有償服務(wù)；（5）承擔(dān)法律責(zé)任。86、多選題由于具有()特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。A、

保值增值B、

價(jià)值量大C、

不可移動(dòng)D、

壽命長(zhǎng)久E、

獨(dú)一無(wú)二正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。87、多選題在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)節(jié)包括()。A、

租賃抵押中的權(quán)益價(jià)值評(píng)估B、

初次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估C、

再次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估D、

處置抵押中的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估E、

續(xù)貸抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估正確答案：

B

C

E

D

參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要主要有下列5種：（1）初次抵押估價(jià)；（2）再次抵押估價(jià)；（3）續(xù)貸抵押估價(jià)；（4）抵押期間估價(jià)；（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。88、多選題下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。A、

企業(yè)所得稅B、

個(gè)人所得稅C、

印花稅D、

增值稅E、

契稅正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)E是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅；另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。89、單選題根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。A、

再次抵押估價(jià)B、

抵押期間估價(jià)C、

抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)D、

續(xù)貸抵押估價(jià)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。90、單選題下列關(guān)于總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低B、

房地產(chǎn)單位價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低C、

樓面地價(jià)通常比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低D、

樓面地價(jià)是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。選項(xiàng)B，房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。91、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有()。A、

征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)B、

征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用C、

征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D、

征用是所有權(quán)的改變，不返還E、

征收.征用都是無(wú)償?shù)模唤o予補(bǔ)償