?房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃大全?1

華南版塊的試金石—星河灣

2星河灣現(xiàn)象

3業(yè)界人士談星河灣“中國(guó)第一村〞——祈福新村老總：我受到了很大啟發(fā)，今后的建設(shè)起點(diǎn)要更高一點(diǎn)，綜合素質(zhì)要再好一點(diǎn)。深圳招商地產(chǎn)副總是當(dāng)年廣州國(guó)際大廈〔63層〕和深圳香格里拉酒店的總指揮，來(lái)星河灣看了三次，由衷地說(shuō)："我沒(méi)有對(duì)什么樓盤(pán)動(dòng)過(guò)心，除了星河灣，確實(shí)是我看過(guò)的最好的樓盤(pán)。"據(jù)說(shuō)，雅居樂(lè)的老板看完星河灣后，對(duì)部下的態(tài)度很不友好，心情很不爽中國(guó)房協(xié)顧云昌秘書(shū)長(zhǎng)：星河灣的建筑、園林環(huán)境讓我們很驚喜。這里確實(shí)是一個(gè)心情盛開(kāi)的好地方。我們走遍全國(guó)各地許多樓盤(pán)，這里的建筑和園林是結(jié)合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力推薦，讓其成為中國(guó)房地產(chǎn)界學(xué)習(xí)的典范4

星河灣現(xiàn)象剖析

5

星河灣產(chǎn)品解析

6星河灣的環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析星河灣位于廣州市番禺區(qū)華南版塊華南快速干線出口處，由于所在區(qū)域?qū)購(gòu)V州市新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域，在未來(lái)幾年內(nèi)星河灣可坐享新一輪城市建設(shè)所帶來(lái)的交通、商業(yè)、教業(yè)等一系列便利。華南版塊簡(jiǎn)介華南板塊位于廣州南番禺區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地約兩萬(wàn)畝，屬?gòu)V州市政府新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域。自1998年始，已先后有8家廣州實(shí)力最強(qiáng)，品牌影響力量最大的開(kāi)展商在此區(qū)域購(gòu)地，小那么近千畝，大那么數(shù)千畝，由于這一區(qū)域總開(kāi)發(fā)量大，強(qiáng)手如林，建設(shè)水平高，已引起市場(chǎng)及業(yè)界人士的高度關(guān)注。7華南版塊樓盤(pán)分布示意圖8華南版塊大盤(pán)現(xiàn)象剖析

作為中國(guó)南方的老工業(yè)城市，原有廣州老城區(qū)已經(jīng)越來(lái)越難滿足廣州經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，在廣州市區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商面臨著開(kāi)發(fā)本錢(qián)過(guò)高、土地規(guī)模偏小、居住環(huán)境日趨惡化等一系列問(wèn)題，這一系列開(kāi)發(fā)難題促使廣州有遠(yuǎn)見(jiàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛逃出城外，建立新的立足點(diǎn)；南番禺地區(qū)歷來(lái)有廣州后花園之稱，緊鄰一江之隔的天河區(qū)，能充分享有廣州市區(qū)成熟的配套，有著較為優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，地勢(shì)平坦，具備開(kāi)發(fā)大型住宅的先天條件；屬于廣州市新一輪城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃的新城市中心區(qū)域，1998年華南快速干線全線通車(chē)，縮短了華南版塊到廣州城區(qū)的交通時(shí)間，“時(shí)間代替空間〞，交通條件的改善，良好的性價(jià)比，進(jìn)一步擴(kuò)大了廣州市民郊外置業(yè)的趨勢(shì)。9星河灣周邊環(huán)境星河灣緊鄰珠江邊，自然生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)勢(shì)，周邊有長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園、香江野生動(dòng)物園、騎士俱樂(lè)部、麗江明珠歌劇院等自然人文景觀，新城市中心區(qū)的城市形態(tài)特征已初步俱備。星河灣周邊環(huán)境分析圖10星河灣社區(qū)環(huán)境

星河灣的社區(qū)景觀建設(shè)主要引入了水景為主題的園藝景觀建設(shè)，形成了以“一江兩河四湖六池〞十大水系的首期46個(gè)水景景點(diǎn)。社區(qū)環(huán)境11星河灣的規(guī)劃設(shè)計(jì)

星河灣的建筑規(guī)劃呈現(xiàn)半圍合式布局，這樣的布局豐富了社區(qū)的空間層次感，又利于增強(qiáng)居民潛在的空間領(lǐng)域控制意識(shí)，有助于社區(qū)文化氣氛的建設(shè)和居民的交往。同時(shí)利用建筑不同的高度、間距，營(yíng)造出不同的建筑光影效果，到達(dá)社區(qū)居民午后也能休憩乘涼的效果。12星河灣的建筑設(shè)計(jì)

星河灣的建筑設(shè)計(jì)整體給人以十分莊重古典的感覺(jué)，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設(shè)計(jì)手法，如歌特式建筑的尖屋頂?shù)?，外立面裝飾〔如石雕線條〕采用了古羅馬、古希臘建筑中的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)化了外觀的美感，但又沒(méi)有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡(jiǎn)潔，整體建筑樣式我個(gè)人認(rèn)為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。從居住空間功能和立面關(guān)系的處理上，把景觀陽(yáng)臺(tái)全部設(shè)計(jì)成內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，保證了外立面線條的簡(jiǎn)潔流暢，從居住的內(nèi)部功能上，客廳陽(yáng)臺(tái)合一，形成了更為靈活的開(kāi)放式結(jié)構(gòu)，保證住戶擁有更為開(kāi)闊的景觀資源。，雨后的星河灣13星河灣的園林景觀

星河灣的園林景觀在設(shè)計(jì)手法上采用均好性原那么，每個(gè)居住組團(tuán)都擁有以水景為主的園林景觀資源，形成不同景觀主題的空間，在材料處理上大量采用了天然的材料，如號(hào)稱世界第一等的觀光休閑大道上的實(shí)木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動(dòng)場(chǎng)所；三為讀書(shū)工作幽靜；四是閑暇自?shī)?；五是社?huì)交往。星河灣的園林給我的感覺(jué)在功能及空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過(guò)疊石，高大喬林等物體將空間進(jìn)行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此表達(dá)的較好，而非其他一些樓盤(pán)的園林給人的感覺(jué)只是欣賞，過(guò)于生硬，無(wú)法留住人，成為“空白地帶〞，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。社區(qū)園林景觀14不一樣的星河灣

1.83公里中國(guó)首條騎江實(shí)木觀光休閑大道；廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房獨(dú)家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)投巨資從50公里外的西北江引來(lái)天然保護(hù)水源作為區(qū)內(nèi)生活用水社區(qū)內(nèi)24小時(shí)免費(fèi)泳池廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟廣州第一家擁有泛會(huì)所的樓盤(pán)1516星河灣營(yíng)銷(xiāo)界面分析

〔一〕開(kāi)發(fā)模式的變化GO〔二〕星河灣的營(yíng)銷(xiāo)籌劃GO〔三〕開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)確實(shí)立〔四〕賣(mài)場(chǎng)包裝GO〔五〕星河灣的品牌意識(shí)GO17星河灣周邊環(huán)境分析圖返回18騎江休閑大道水景19騎江休閑大道水景20居住組團(tuán)中心水景

返回21雨后的星河灣22臨江居住組團(tuán)23建筑外立面之一24建筑外立面之二25建筑外立面細(xì)部處理26大堂入口處細(xì)部處理27夜幕下的星河灣28社區(qū)一角29陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)手法之一30陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)手法之二31社區(qū)會(huì)所外立面之一32社區(qū)會(huì)所外立面之二33社區(qū)鐘樓34社區(qū)休閑商業(yè)街35商業(yè)街局部36商業(yè)街內(nèi)園藝小品37商業(yè)街內(nèi)景之一38商業(yè)街內(nèi)景之二

返回39騎江休閑大道景觀之一40騎江休閑大道景觀之二41騎江休閑大道景觀之三42騎江休閑大道景觀之四43騎江休閑大道景觀之五44居住組團(tuán)園林景觀之一45居住組團(tuán)園林景觀之二46居住組團(tuán)園林景觀之三47居住組團(tuán)園林景觀之四48居住組團(tuán)園林景觀之五49居住組團(tuán)園林景觀之六50層疊式噴水池51人行道兩旁綠化52社區(qū)溪流53單元門(mén)入口處水景54車(chē)行道兩側(cè)園林55會(huì)所一隅

返回56樣板間圖景之一57樣板間圖景之二58營(yíng)銷(xiāo)中心59膜結(jié)構(gòu)風(fēng)帆引導(dǎo)旗60沿江燈具包裝61商業(yè)街形象包裝圖景之一62商業(yè)街形象包裝圖景之二返回63快速成長(zhǎng)型中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的開(kāi)發(fā)完善，在業(yè)界已形成了幾種較為成熟的開(kāi)發(fā)規(guī)模，如碧桂園的工業(yè)化擴(kuò)張開(kāi)發(fā)模式，麗江花園、祈福新村的積累完善型開(kāi)發(fā)模式，奧林匹克花園的復(fù)合地產(chǎn)型開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科、合生的專業(yè)化擴(kuò)張模式等的另一種全新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與上述模式根本不同的是，星河灣超越了以往大型社區(qū)開(kāi)發(fā)“積累、完善、成熟〞的慢熱舊思路，確立了以大力投入、快速成熟、快速啟動(dòng)的快熟新模式。這一開(kāi)發(fā)規(guī)模的優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)社區(qū)現(xiàn)房實(shí)景的展示，快速消除客戶購(gòu)房所存在的疑慮，促使客戶在短時(shí)間內(nèi)下定單，從而拉動(dòng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的快速攀升，迅速搶占市場(chǎng)，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在開(kāi)發(fā)模式上保持“唯一性〞的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可大大降低工程的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用。返回64星河灣的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃在商品經(jīng)濟(jì)的今天，成功的商品首先必然得益于正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃，星河灣的營(yíng)銷(xiāo)籌劃從前期的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品籌劃建議到開(kāi)盤(pán)前的市場(chǎng)推廣方案確實(shí)立，歷時(shí)一年零8個(gè)月，反復(fù)論證，最終才得以保證星河灣工程市場(chǎng)化運(yùn)作的成功。附星河灣營(yíng)銷(xiāo)籌劃大事記：GOHome65星河灣營(yíng)銷(xiāo)籌劃大事記第一階段：市場(chǎng)調(diào)研〔1999年10月——2000年1月〕結(jié)論：華南板塊不是廣州樓市在郊區(qū)的簡(jiǎn)單延伸，而是未來(lái)廣州的新城市居住中心區(qū)，郊區(qū)樓盤(pán)正處于產(chǎn)品質(zhì)的升級(jí)換代階段。第二階段：前期籌劃〔2000年1月——2000年3月〕結(jié)論：回歸家本位，做足水文章，打好環(huán)境牌，開(kāi)發(fā)泛地產(chǎn)第三階段：參謀咨詢〔2000年3月——2000年11月〕內(nèi)容：主要就工程的要素與內(nèi)涵、主題風(fēng)格、建筑規(guī)劃、園林景觀、戶型、工程LOGO設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意、社區(qū)效勞系統(tǒng)、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面提出方案或意見(jiàn)，并與各專業(yè)力量充分溝通，整體推進(jìn)工程的建設(shè)第四階段：前期推廣〔2000年11月——2001年3月〕內(nèi)容：在充分分析了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的根底上，提出星河灣的前期市場(chǎng)推方案。第五階段：市場(chǎng)引爆〔2001年3月——2001年5月〕內(nèi)容：重拳出擊，開(kāi)始工程正式推廣前的市場(chǎng)預(yù)熱。第六階段：長(zhǎng)期參謀〔2001年5月以后〕返回66星河灣的品牌意識(shí)品牌意識(shí)首先來(lái)自產(chǎn)品的意識(shí)，品牌的建設(shè)首先來(lái)自于產(chǎn)品質(zhì)素的支撐，任何地產(chǎn)品牌的建設(shè)都不可能游離于產(chǎn)品之處，這是我對(duì)星河灣品牌意識(shí)的印象，在星河灣參觀，給人的第一感覺(jué)就是產(chǎn)品細(xì)部處理很到位，小到墻體間的勾縫、用于分隔車(chē)位的黃色嵌草磚、商業(yè)街頭商鋪牌頭的處理，均給人留下了較為深刻的印象。GO67星河灣局部產(chǎn)品材質(zhì)一覽6869Home7071

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