02-03#04-01#規劃常規05-01#容積率：1.8容積率：1.6限高：60m限低：——容積率：1.8限高：80m/60m限低：33m限高：80m/60m限低：18m02-03#地塊無建筑限低

且無密度限制產品組合有多種可能性

規劃推演重點研究本地塊產品組合模式18F++11F+4F疊拼+3F合院18F++11F+3F疊拼+3F合院18F+11F+4F疊拼+3F疊拼總貨值：35.07億總貨值：35.10億18F高層（70、85）4F疊拼（115、125）3F合院（90）18F高層（70

85總貨值：35.05億、3F疊拼（90）3F合院（125））18F高層（70、85）3F疊拼（90）保障房保障房4F疊拼（125

115保障房、）11F小高層（110）11F小高層（110）自持住宅自持住宅11F小高層（110）自持住宅常規產品高低配強排，整體貨值差異不大，如何尋求突破？90㎡MINI合院(2.5F)90㎡MINI疊墅(3F)120㎡合院(3F)120㎡合院疊拼（4F）規劃低密出容率：0.55出容率：0.58出容率：0.73出容率：0.962售價：34000元/㎡售價：34000元/㎡售價：34000元/㎡售價：31000元/㎡單位用地貨值：3.4X0.55=1.87萬單位用地貨值：3.4X0.58=1.972萬單位用地貨值：3.4X0.73=2.482萬單位用地貨值：3.1X0.962=2.9822萬125+115+90㎡

疊拼（

6F

）125+115㎡疊拼（4F）結論：在售價相差不大情況下6F疊拼產品更出容和貨值出容率：1.242出容率：0.956售價：28000元/㎡售價：31000元/㎡單位用地貨值：2.8X1.242=3.4776萬單位用地貨值：3.1X0.956=2.9636萬規劃低密是否有一種產品能兼顧4、6疊產品的優勢又規避掉劣勢間距小近地面均好性間低容積類18F+11F+5F疊拼規劃高層可售住宅高層占比：75%進一步提升產品力市場主流70+85高層產品18F（T4/T6）2面寬2/3面寬2/3面寬2面寬降低層數降低梯戶比增加大戶型南向開間優化戶型級配18F（85+70+70+85）11F（110+110）優化方向11F(T2)5F疊拼（115、115、90）2面寬3面寬3面寬2面寬保障房自持住宅規劃產品任務書要求調整建議資源好的沿河道地塊高層面積段改為110大戶型70+85

高層產品90-125

低密產品110

高層產品90-125

低密產品70+85

高層產品90-125

多層產品取消高層

全多層產品提升貨值90-125

多層產品70+85

高層產品110

小高層產品70+85

高層產品110

小高層產品退界03-02#地塊35810㎡05-01#地塊27719㎡04-01#地塊31099㎡用地紅線低層住宅退界線多層住宅退界線高層住宅退界線總圖方案特點：類洋房+疊拼低密產品最大化，可售部分中低密產品占比32.17%拍低小戶型高層產品為類洋房增加利潤增長點景觀好配置大戶型保障房貼臨布置自持與社區配套及商業組成社區核日景夜景綜合經濟技術指標項目總用地面積數值94628.00單位備注總圖地塊㎡總建筑面積235683.94163848.8071835.14163848.80163168.40158400.4140016.0023936.0060454.208160.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面積地下建筑面積其中地上建筑面積計容建筑面積住宅及配套計容建筑面積5F住宅11F住宅14F住宅保障房住宅自持住宅24475.001359.21其中住宅配套面積其中其中垃圾站建筑面積門衛建筑面積180.0060.00㎡㎡其中物業管理（含業委會）459.21㎡居委會治安聯防站600.0060.00㎡㎡商業及配套計容建筑面積4767.99㎡㎡商業建筑面積4047.99社區公共服務用房不計容建筑面積720.00680.40680.40㎡㎡㎡其中其中保障房住宅陽臺面積地下建筑面積71835.14㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅地下室面積7999.95地下機動車庫面積60422.1917057.0243365.173413.00191123.00其中人防地下室面積非人防地下室面積地下非機動車庫面積機動車總停車位地上機動車停車位集中設置于04-01地塊輛輛地下機動車停車位1888.00輛其中其中普通車位無障礙停車位1849.0039.001895.000.00輛輛輛輛輛其中非機動車總停車位地上非機動車停車位地下非機動車停車位1895.00總戶數1784.00戶5F住宅11F住宅14F住宅保障房366.00308.00616.00151.00343.005708.8041413.2543.76%戶戶戶戶戶公建配套一覽表其中居委會60060m2m2自持房治安聯防站總人數綠地面積綠地率建筑密度綜合容積率人物業管理（業委會）垃圾站279.2160m2m2m2m2社區大堂，其余50.75

集中設置于05-01地塊㎡㎡P\K型站2402026.651.72%門衛03-02#地塊經濟技術指標數值04-01#地塊經濟技術指標05-01#地塊經濟技術指標項目總用地面積單位備注項目數值單位備注項目數值單位備注總圖分地35810.0083220.1557535.5525684.6057535.5557296.0055649.00㎡總用地面積31099.00總用地面積27719.00㎡㎡總建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積79431.5656217.7523213.8156217.7555978.20㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積73032.2350095.5022936.7350095.5049894.20㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面積地下建筑面積地上建筑面積地上建筑面積地下建筑面積地上建筑面積其中地上建筑面積地下建筑面積地上建筑面積計容建筑面積其中其中計容建筑面積住宅及配套計容建筑面積計容建筑面積5F住宅11F住宅14F住宅20992.000.0031640.00㎡㎡㎡住宅及配套計容建筑面積5F住宅55738.200.00㎡㎡㎡住宅及配套計容建筑面積47013.215F住宅19024.0011F住宅23936.00保障房住宅自持住宅住宅配套面積2865.000.00152.00㎡㎡㎡11F住宅14F住宅保障房住宅0.000.002495.0024475.001019.21㎡㎡14F住宅28814.202800.00㎡㎡保障房住宅㎡㎡㎡其中自持住宅住宅配套面積0.00188.00㎡㎡垃圾站建筑面積門衛建筑面積60.0020.00㎡㎡自持住宅其中其中其中其中住宅配套面積其中垃圾站建筑面積60.0020.00其中㎡㎡社區大堂，其余85.74㎡集中設置于05-01地塊其中其中垃圾站建筑面積門衛建筑面積60.0020.00㎡㎡物業管理（含業委會）72.00㎡其中門衛建筑面積居委會0.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡集中設置于05-01地塊集中設置于05-01地塊其中物業管理（含業委會）108.00㎡社區大堂，其余50.75㎡集中設置于05-01地塊社區大堂，其余50.75㎡集中設置于05-01地塊其中物業管理（含業委會）279.21㎡治安聯防站居委會㎡㎡集中設置于05-01地塊集中設置于05-01地塊居委會治安聯防站600.0060.002880.99㎡㎡商業及配套計容建筑面積商業建筑面積1647.001407.00240.00239.55239.5525684.604491.2020318.40治安聯防站商業及配套計容建筑面積商業建筑面積社區公共服務用房不計容建筑面積保障房住宅陽臺面積地下建筑面積240.000.00240.00239.55239.55㎡㎡㎡㎡㎡商業及配套計容建筑面積㎡㎡社區公共服務用房不計容建筑面積商業建筑面積2640.99社區公共服務用房不計容建筑面積240.00201.30201.30㎡㎡㎡其中其中保障房住宅陽臺面積其中其中其中其中其中保障房住宅陽臺面積地下建筑面積住宅地下室面積地下機動車庫面積23213.810.00㎡㎡㎡地下建筑面積住宅地下室面積地下機動車庫面積22936.733508.75㎡㎡㎡住宅地下室面積地下機動車庫面積21848.8118254.98含02-03#地塊人防面積5729.6㎡，05-01#地塊人防面積5729.6㎡，集中設置于04-01地塊人防面積5764.34㎡，集中設置于04-01地塊人防地下室面積17057.02㎡其中人防地下室面積0.00㎡其中人防面積5729.6㎡，集中設置于04-其中人防地下室面積0.00㎡01地塊非人防地下室面積4791.791365.00㎡㎡非人防地下室面積地下非機動車庫面積機動車總停車位20318.40875.00㎡㎡非人防地下室面積地下非機動車庫面積機動車總停車位18254.981173.00㎡㎡地下非機動車庫面積61006105971348504855261920輛輛輛輛輛輛輛輛戶戶戶戶戶戶人機動車總停車位地上機動車停車位6881767165813758075869703083365302230輛輛輛輛輛輛輛輛戶戶戶戶戶戶人61366075941365206525611740044輛輛輛輛輛輛輛輛戶戶戶戶戶戶人㎡地上機動車停車位地下機動車停車位普通車位地上機動車停車位地下機動車停車位普通車位地下機動車停車位普通車位其中其中其中其中其中其中其中其中無障礙停車位無障礙停車位非機動車總停車位無障礙停車位非機動車總停車位非機動車總停車位地上非機動車停車位地下非機動車停車位總戶數地上非機動車停車位地下非機動車停車位總戶數地上非機動車停車位地下非機動車停車位總戶數5F住宅5F住宅11F住宅14F住宅保障房5F住宅11F住宅11F住宅其中14F住宅其中280540其中14F住宅保障房自持房保障房自持房自持房343179511587.44總人數總人數168316014.25總人數綠地面積綠地面積13811.56㎡綠地面積㎡綠地率44.72%綠地率44.41%綠地率41.80%建筑密度綜合容積率29.291.60%建筑密度綜合容積率16.631.80%建筑密度綜合容積率34.471.80%03-02#公建配套一覽表04-01#公建配套一覽表05-01#公建配套一覽表居委會20020m2m2居委會600m2m2居委會20020m2m2治安聯防站物業管理（業委會）治安聯防站物業管理（業委會）垃圾站P\K型站門衛60治安聯防站物業管理（業委會）72m2社區大堂，其余85.74

集中設置于05-01地塊㎡279.21m2社區大堂，其余50.75

集中設置于05-01地塊㎡108m2社區大堂，其余50.75

集中設置于05-01地塊㎡垃圾站P\K型站門衛6024020m2m2m26024020m2m2m2垃圾站P\K型站60240m2m2技術總圖功能＜90

套

＞90

套型㎡型比例㎡比例地塊套型套數總面積面積比保障房自持住宅701513432643311283242448158.4224475.261900828823.29117763661228792157644.975.18%15.53%12.06%18.28%7.47%23.22%18.26%100.00%綜合配比859011211858.51%41.49%總計90-125

疊拼110

高層(四面寬)110

高層（三面寬）85

高層70

高層自持住宅保障房住宅商業及配套綠化名稱綠地面積綠地率03-02#地塊16014.2544.72%04-01#地塊13811.5644.41%05-01#地塊11587.4441.80%日照經日照計算，所有住宅均滿足主要朝向受遮擋的每戶有一個居室冬至日滿窗日照有效時間不少于連續一小時,日照滿足上海市規定要求02-03#地塊總停車位（個）普通停車位（個）610513備注總圖地庫無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）13其中其中7028按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）256854491.2875住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房20318按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5729.633.31單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算04-01#地塊總停車位（個）671610備注普通停車位（個）無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）13其中其中456按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）23213.80住宅贈送地下室非機動車庫136521848.8停車庫+設備用房按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5597.8232.56單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算05-01#地塊總停車位（個）607547普通停車位（個）無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）131760其中其中按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）22819.73508.75105618255住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5729.6單車指標（㎡/個）30.07以停車庫+設備用房計算地下車庫總指標統計1888總停車位（個）普通停車位（個）167039無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）其中其中13294按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）71718.187999.953296住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房60422.23按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積17057.0232.00單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算疊拼體塊產品疊拼上疊:附贈五層露臺、附贈五層大閣樓、大閣樓改造大房間。中疊:附贈北院

、附贈二層露臺、北院直達露臺、附贈地下室夾層。下疊:附贈南院

、附贈地下室一層

及夾層、地下室采光天井。露臺產品疊拼露臺休息觀景的作用，登高遠望親近自然庭院產品疊拼庭院，上疊、中疊均有自己獨立的庭院空間，閑暇之時可以運動、品茶、養花仲裁，享受一種“采菊東籬下，悠然見南山”的境界。天井產品疊拼天井用于采光通風，并營造出聚合的氛圍。自持產品自持住宅產品A戶型B戶型C戶型自持戶型面積段：68.7—77.65㎡，兩房兩廳一衛，臥室角度扭轉45°，設計ABC三個模塊戶型通過與核心筒的組合，樓棟東西向布置，更加節地115+115+90

疊拼產品疊拼地下夾層平面圖地下一層平面圖115+115+90

疊拼產品疊拼二層平面圖一層平面圖115+115+90

疊拼產品疊拼四層平面圖三層平面圖115+115+90

疊拼產品疊拼五層平面圖115+115+90

疊拼產品疊拼1-1剖面圖115+115+90

疊拼產品疊拼南立面圖115+115+90

疊拼產品疊拼北立面圖115+115+90

疊拼產品疊拼東立面圖西立面圖110

產品（四面寬）產品高層一層平面圖地下一層平面圖110

產品（四面寬）產品高層標準層平面圖二層平面圖110

產品（四面寬）產品高層屋頂層平面圖110

產品（四面寬）產品高層1-1剖面圖110

產品（四面寬）產品高層南立面圖110

產品（四面寬）產品高層北立面圖110

產品（四面寬）產品高層東立面圖西立面圖110

產品（三面寬）產品高層一層平面圖地下一層平面圖110

產品（三面寬）產品高層屋頂層平面圖標準層平面圖110

產品（三面寬）產品高層1-1剖面圖110

產品（三面寬）產品高層南立面圖北立面圖110

產品（三面寬）產品高層東立面圖西立面圖85

產品產品高層一層平面圖地下一層平面圖85

產品產品高層標準層平面圖85

產品產品高層屋頂層平面圖85

產品產品高層1-1剖面圖85

產品產品高層南立面圖85

產品產品高層北立面圖85

產品產品高層東立面圖西立面圖70

產品產品高層一層平面圖地下一層平面圖70

產品產品高層標準層平面圖二層平面圖70

產品產品高層屋頂層平面圖70

產品產品高層1-1剖面圖70

產品產品高層南立面圖70

產品產品高層北立面圖70

產品產品高層東立面圖西立面圖T4保障房產品保障一層平面圖地下一層平面圖T4保障房產品保障標準層平面圖二層平面圖T4保障房產品保障屋頂層平面圖T4保障房產品保障1-1剖面圖T4保障房產品保障南立面圖北立面圖T4保障房產品保障東立面圖西立面圖T5保障房小高層產品保障一層平面圖地下一層平面圖T5保障房產品保障標準層平面圖二層平面圖T5保障房產品保障屋頂層平面圖十一層平面圖T5保障房產品保障1-1剖面圖T5保障房產品保障南立面圖北立面圖T5保障房產品保障東立面圖西立面圖自持

21F產品自持標準層平面圖自持

21F產品自持屋頂層平面圖自持

21F產品自持1-1剖面圖自持

21F產品自持南立面圖北立面圖自持

21F產品自持東立面圖西立面圖自持

28F產品自持標準層平面圖自持

28F產品自持屋頂層平面圖自持

28F產品自持1-1剖面圖自持

28F產品自持南立面圖北立面圖自持

28F產品自持東立面圖西立面圖造型設計我們的目的——現代中式極簡風格呈現不一樣的中式意境選用更富禪意的江南水墨中式

將其傳統元素深入提煉抽象化并融入時代氣息打破公建化現代住宅風格的常規邏輯造型上盡量簡潔分明

體塊虛實對比協調比例豎向構建打破規律上下貫連精致的細節打造品質造型效果造型效果半鳥瞰造型效果高層透視造型效果造型效果疊拼南面小透視造型效果造型可實高層立面典型做法EPS線腳+深灰色氟碳漆白色高透低反玻璃灰色仿石磚EPS線腳+白金摩卡仿石漆EPS線腳+白金摩卡仿石漆灰色涂料白色低透高反玻璃EPS線腳+深灰色氟碳漆設計選址蘇州·東原千潯旭輝

·鉑宸府轉角式·銷售思維通常設置在主要道路的轉角，邏輯上和店鋪搶轉角位一樣，希望通過更大的曝光面吸引人流。設計選址蘇州

·萬科大家旭輝·雁歸來院中置式·產品思維引入場景，不僅關注建筑單體設計，還通過景觀營造更好的售樓環境和帶看流線，凸顯樓盤的良好品質。設計選址嘉興

·

世茂璀璨時代無錫

·

萬科天一玖著臨街式·銷售思維不再是單純地建造售樓環境，而是創造內容，營造社交場景。設計概念[

HOW

TOUPGRADE]如何再升級？讓示范區不再只是一個讓人擺拍的建筑

——

社交化空間，所見即所得結合新零售背景，融入市集、烘焙咖啡、手工坊、品牌體驗店、主題展等新業態。設計概念老上海·弄堂文化住進高樓大廈后，少了老弄堂的“共享”生活所帶來的歡樂設計概念樂文化·樂活市集互動交流，重回“共享”生活所帶來的快樂設計概念靜時光·星空書吧家，讓我們感知空間的溫度設計概念玩科技·虛擬現實引入VR，打造沙盤展示、樣板房體驗，增加人群互動效應設計概念形式強目的性距離市場售樓環境體驗型售樓環境溫度體驗參與效果效果[

PRESENT]呈現社區核

去售樓處化

業主在場景體驗之時接受產品效果效果效果效果效果景觀水幕廣場漫游廣場效果景觀屋頂花園噴泉水池兒童樂園平面平面社區核一層平面平面平面平面圖一社區核二層平面材質立面玻璃磚水泥纖維板自持泛社自持公寓比較背靠龍湖，將長租公寓、聯合辦公、配套商業相結合的小綜合體生態模式，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能，使人才政策、生活服務、商業配套、創業辦公、信息物流、文化娛樂等，相互交織聯動。公共會客廳、公共廚房、洗衣房、健身中心、電影院、桌球室、咖啡間、自動售賣,提供高品質租住產品，高品質租住生活，便利的租房O2O體驗，輕松溫暖的社交平臺。CityHub（城市資源聚落）理念將“住、商、辦公、社交、服務”生態化聯動一體對老公寓二次改造出租缺乏足夠的社區配套，功能房間小使用不便。自持產品自持住宅產品A戶型B戶型C戶型自持戶型面積段：68.7—77.65㎡，兩房兩廳一衛，臥室角度扭轉45°，設計ABC三個模塊戶型通過與核心筒的組合，樓棟東西向布置，更加節地02-03#地塊總停車位（個）普通停車位（個）610513備注適配地庫無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）13其中其中7028按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）256854491.2875住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房20318按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5729.633.31單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算04-01#地塊總停車位（個）671610備注普通停車位（個）無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）13其中其中456按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）23213.80住宅贈送地下室非機動車庫136521848.8停車庫+設備用房按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5597.8232.56單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算05-01#地塊總停車位（個）607547普通停車位（個）無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）131760其中其中按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）22819.73508.75105618255住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積5729.6單車指標（㎡/個）30.07以停車庫+設備用房計算地下車庫總指標統計1888總停車位（個）普通停車位（個）167039無障礙停車位（個）微型停車位（個）子母車位（個）其中其中13294按0.5個折算地下總建筑面積（㎡）71718.187999.953296住宅贈送地下室非機動車庫停車庫+設備用房60422.23按滬民防規〔2018〕1號，按地上總建筑面積10%計，集中設置于04-01#地塊其中人防車庫面積17057.0232.00單車指標（㎡/個）以停車庫+設備用房計算適配立面疊拼產品窗地比&墻地比一層平面一層平面一層平面一層平面疊拼一層二層三層四層五層綜合地面面積

窗戶面積

窗地比

墻體面積

墻地比164.64148.96135.68133.637.835.4635.9229.4432.748.70.220.240.220.250.230.23226.17180.81188.37168.2181.271.371.211.391.262.151.36620.68

142.26844.83結論：疊拼產品窗地比與墻地比滿足雍系要求一層平面適配立面小高層產品窗地比&墻地比110㎡戶型（四面寬）110㎡戶型（三面寬）地面面積

窗戶面積

窗地比

墻體面積

墻地比219.24地面面積

窗戶面積

窗地比

墻體面積

墻地比201.84110（4面寬）110（3面寬）216.1349.830.231.01214.9241.360.190.94結論：110小高層產品窗地比與墻地比滿足雍系