上海亞通股份有限公司擬商譽減值測試涉及的上海西盟物貿有限公司包含商譽資產組可收回金額滬美評報字【2025】第8005-1號(共1冊第1冊)2025年3月24日一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，并且已提中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 2 3 5 6一、委托人和其他資產評估報告使用人 6l.委托人 6 7二、產權持有人概況 7三、評估目的 7 8 25 九、評估程序實施過程和情況 27十、評估假設 28十一、評估結論 29 十四、資產評估報告日 上海亞通股份有限公司擬商譽減值測試涉及的上海西盟物貿有限公司包含其他資產評估評估基準日評估對象和范圍商譽資產組可收回金額評估報告(摘要)上海西盟物貿有限公司。商譽減值測試。并購上海西盟物貿有限公司時形成的商譽和上海西盟物貿有限公司持有的投資性房地產，房地產權證號分別為：《滬房地崇字(2004)第002147號》、《滬房地崇字(2004)第002144號》、《滬房地崇字 (2004)第002154號》和《滬房地崇字(1999)第000588號》。截至評估基準日，含商譽資產組賬面價值為13,046,906.94元。可收回金額。公允價值減去處置費用。貿有限公司時形成的包含商譽資產組可收回金額不低于46,493,566.00元，大寫為：人民幣肆仟陸佰肆拾無。具體情況請關注本報告的“特別事項說明”。特別提示：本報告只能用于報告中明確約定的評估目的。以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。 (正文)滬美評報字【2025】第8005-1號上海美評資產評估有限公司接受貴公司委托，按照法人類型：其他股份有限公司(上市),股票代碼：600692住所：崇明縣八一路1號成立日期：1993年10月14日營業期限：1993年10月14日至不約定期限經營范圍：許可項目：房地產開發經營；建筑勞務分包；建設工程施工。(依關部門批準文件或許可證件為準)一般項目：金屬材料銷售；機械設備銷售；汽車零配件零售；化工產品銷售(不含許可類化工產品);建筑裝飾材料銷售；產品批發；信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務);工程管理服務；房地備租賃。(除依法須經批準的項目外，憑營業執照依法自主開展經營活動)資產評估報告使用人根據資產評估委托合同的約定，本次經濟行為涉及的其他資產評估報告使用二、產權持有人概況住所：上海市崇明縣城橋鎮西門路88號-198號注冊資本：人民幣3018萬元整成立日期：1999年1月6日營業期限：1999年1月6日至不約定期限工產品(不含危險品)、建筑材料、裝飾材料、木材及制品、家具、水暖器材自有房屋租賃(崇明區城橋鎮西門路88-198號),商務咨詢。(除依法須技術進出口；進出口代理；食品經營。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動，具體經營項目以相關部門批準文件或許可證件為準)上海亞通股份有限公司直接持有上海西盟物貿有限公司70%的股權，并通過全資子公司上海亞通出租汽車有限公司持有30%的股權，合計持股比例為根據《企業會計準則第8號一資產減值》,上海亞通股份有限公司擬商譽減值1.本次評估對象為上海亞通股份有限公司并購上海西盟物貿有限公司時形成崇字(2004)第002147號》、《滬房地崇字(2004)第002144號》、《滬房地崇字(2004)第002154號》和《滬房地崇字(1999)第000588號》。截至評估基準日，含商譽資產組賬面價值為13,046,906.94元。2.1商譽的初始確認上海亞通股份有限公司于2004年6月28日，以評估公司2003年12月出具的評估基準日為2003年12月31日的評估結果為參考，收購上海西盟物貿有限公司，將收購價格與賬面凈資產差額計入股權投資差額。2006年，根據修9,546,559.74元。2.2含商譽資產組組合。同時，根據《企業會計準則第8號一資產減值》,資產組的認定，應當以資產時，在認定資產組時，應當考慮企業管理層管理生產經營活動的方式(如是按照生產線、業務種類還是按照地區或者區域等)和對資產的持續使用或者處置資產組的賬面價值包括可直接歸屬于資產組與可以合理和一致地分攤至資產面價值分攤至該資產組，再據以比較該資產組的賬面價值(包括已分攤的總部資產的賬面價值部分)和可收回金額之間的差異確定是否發生減值。產為4項投資性房地產。本次評估，結合企業會計報表，經與企業管理層、注冊會計師研討后，依據《企業會計準則第8號一資產減值》中關于資產組的認定方式，考慮企業實際經營情況，其最小資產組認定為4項投資性房地產，房第002144號》、《滬房地崇字(2004)第002154號》和《滬房地崇字(1999)第000588號》,評估基準日賬面凈值為3,500,347.20元。上海亞通股份有限公司于評估基準日的合并報表中含商譽的資產組賬面記載1233.資產組狀況本次納入評估范圍內的資產組為4項投資性房地產，分別為坐落于崇明區城橋鎮西門路88-116號的店鋪、崇明區城橋鎮西門路118-198號的店鋪、崇明區城橋鎮新崇西路17號104室的住宅和崇明區城橋鎮新崇西路23號106室的3.1坐落于崇明區城橋鎮西門路88-116號的店鋪，房地產權證號為《滬房地崇字(2004)第002147號》。3.1.1房地產基本狀況：名稱：崇明區城橋鎮西門路88-116號店鋪；坐落：東至新崇中路住宅小區，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；規模：房地產位于城橋鎮西門路88-116號，房屋所占土地總面積938.0平方米，房屋建筑物面積1,011.92平方米，共二層。實際用途：店鋪；權屬：上海西盟物貿有限公司。3.1.2房地產權屬狀況：據委托人提供的上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002147號》,登記狀況如下：上海西盟物貿有限公司城橋鎮西門路88-116號(原24號)出讓用途住宅地號崇明縣城橋鎮3街坊29丘宗地(丘)面積17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止總面積其中獨用面積/分攤面積/幢號室號或部位建筑面積1,011.92平方米類型店鋪用途店鋪2竣工日期1998年3.1.3房地產他項權利及其他受限制狀況：抵押狀況：至評估基準日，該房地產存在他項權利(抵押)記錄，根據不動產登記簿記載：城橋鎮西門路88號-116號(原24號)幢號中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海崇明區支行登記證明號滬(2019)崇字不動產證明第20005078號債務履行期限/受理日期核準日期備注最高債權數額：9,000,000.00元，債權發生期間2019-8-26至租約限制狀況：至評估基準日，位于城橋鎮西門路88-116號和城橋鎮西門路118-198號的房地產大部分為出租狀態。2025年1月產權持有人已與2024年1月1日至2026年12月31日。被評估單位提供的租資產地址11西門路188號(樓上)32024-9-1至2026-12-312限公司西門路188號(樓上)32024-1-1至2026-12-313西門路188號(樓上)32024-1-1至2026-12-314張水昌司西門路158號(樓上)32024-1-1至2026-12-315限公司西門路130號(樓上)32024-1-1至2026-12-316有限公司西門路130號(樓上)32024-1-1至2026-12-317限公司西門路100號(樓上)32024-1-1至2026-12-31西門路106號32024-1-1至2026-12-31832024-1-1至2026-12-319/西門路198號32024-1-1至2026-12-31/西門路194號32024-1-1至2026-12-31器有限公司西門路190號32024-1-1至2026-12-31司西門路186號32024-1-1至2026-12-31西門路188號32024-1-1至2026-12-31隆機工有限公司西門路178號32024-1-1至2026-12-31/西門路172號32024-1-1至2026-12-31/西門路170號32024-1-1至2026-12-31限公司西門路168號32024-1-1至2026-12-31陳春平/西門路164號32024-1-1至2026-12-31陸健限公司西門路160號32024-1-1至2026-12-311西門路162號32024-10-1至2026-12-31司銀馬公司西門路158號32024-8-1至2026-12-31陸倪萍梯間、西門路158號232024-8-1至2026-12-31西門路154號12025-1-1至2025-12-31西門路150號32024-1-1至2026-12-31料有限公司西門路148號32024-1-1至2026-12-31張景潤1西門路144號32024-1-1至2026-12-311西門路142號32024-1-1至2026-12-311西門路140號12025-1-1至2025-12-31司西門路136號32024-1-1至2026-12-311西門路138號32024-1-1至2026-12-31金孝相限公司西門路128號12025-1-1至2025-12-3132024-1-1至2026-12-31公司西門路96號32024-1-1至2026-12-31西門路88號32024-1-1至2026-12-313.1.4房地產利用狀況：經評估人員實地勘查，該房地產法定用途為店鋪，實際用途為店鋪，房屋處于正常使用狀態。3.1.5土地狀況：四至狀況：東至新崇中路住宅小區，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；使用權來源：出讓；用途：住宅；地號：崇明縣城橋鎮3街坊29丘；使用面積：總面積938.0平方米，未注明獨用面積和分攤面積；形狀：矩形；地形地勢：平坦；土壤地基條件：較好；基礎設施完備程度：七通(通上水、通雨水、通污水、通訊、通煤氣或天然氣、通電力、通道路)一平(即場地平整);土地等級：住宅9級(《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》)。3.1.6建筑物概況：層數和高度：2層，層高3.75米；建筑結構：磚混結構；建筑裝修、設施設備基本情況如下表：內容墻面乳膠漆，防盜門、玻璃門、木門；鋁合金窗廚房無衛生間標準潔具電梯無智能設施寬帶接入空調掛式空調消防設施滅火器雙回路供電維護狀況：由于該物業管理一般，基礎設施設備維護一般；完損狀況：該物業基礎設施設備維護、清潔、安保情況一般，整體保養情況一般，完損狀況屬基本完好房；保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照情況正常；房屋朝向：朝西。3.1.7區域狀況位置狀況坐落：東至新崇中路住宅小區，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路，地處上海市崇明區城橋鎮西門路88-116號；距離：距上海市中心人民廣場約100公里，距浦東國際機場約100公里，距上海虹橋交通樞紐約115公里，距上海火車站約95公里；朝向：坐東朝西。交通狀況道路狀況：該房地產西臨西門路，該道路為雙向車道，出行便捷；距離滬陜高速約45公里；出入可利用交通工具：該房地產附近整體交通狀況良好。有城橋1路、城橋2路、城橋3路、城橋4路等公交線路途徑，臨近南門長途汽車站、申崇汽車站、南門港口等，公共交通出行便捷；交通管制情況：該房地產附近有多條單項通行道路；停車便利度：該房地產附近地上停車位較多，停車便利性較好。環境狀況自然環境：該房地產周邊綠化率整體一般，周邊多為上世紀末開發建設的住宅建筑，以公共綠化為主，該房地產距離南門廣場400米、距離瀛洲公園約1.5公里。瀛洲公園建于1983年，由周谷城題寫園名。公園南瀕長江，北與瀛洲廣場與學宮(孔廟)、博物館隔路相望，是崇明唯一一座綜合性公園。故這里自然環境良好；人文環境：該房地產所處的新崇西路社區，附近有崇明幼兒園、崇明區實驗小學、崇明區實驗中學、崇明區西門小學、崇明區社會主義學院、寒山寺、崇明學宮、崇明區博物館等，人文環境良好；商業繁華度集聚度一般；商業設施有吉買盛購物中心、8壹廣場、國美電器等商業設施，外部配套設施狀況基礎設施：根據《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》,該房地產所雨水、污水、電、通訊、燃氣、道路)一平(即場地平整)”,能滿足正常生學、崇明區社會主義學院等教育機構，有上海交通大學附屬新華醫院(崇明)、3.2坐落于崇明區城橋鎮西門路118-198號的店鋪，房地產權證號為《滬房地崇字(2004)第002144號》的房地產。3.2.1房地產基本狀況：名稱：崇明區城橋鎮西門路118-198號的店鋪；坐落：本區東至新崇中路住宅小區，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；規模：該建筑位于城橋鎮西門路；118-198號房屋所占土地總面積2,814.1平方米，房屋建筑物面積3,035.75平方米，共兩層；緊鄰城橋鎮西門路88-116實際用途：店鋪；權屬：上海西盟物貿有限公司。3.2.2房地產權屬狀況：據委托人提供的上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002144號》,房上海西盟物貿有限公司城橋鎮西門路118-198號(原26-30號)出讓用途住宅地號崇明縣城橋鎮3街坊29丘宗地(丘)面積17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止總面積2,841.1平方米其中獨用面積/分攤面積2,841.1平方米幢號室號或部位建筑面積3,035.75平方米類型店鋪用途店鋪2竣工日期1998年3.2.3房地產他項權利及其他受限制狀況：抵押狀況：至評估基準日，該房地產存在他項權利(抵押)記錄，根據不動產登記簿記載：城橋鎮西門路118號-198號(原26-30)幢號中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海崇明區支行登記證明號滬(2019)崇字不動產證明第20005077號債務履行期限1受理日期核準日期備注最高債權數額：21,000,000.00元，債權發生期間2019-8-26至租約限制狀況：詳見前文“3.1.3房地產他項權利及其他受限制狀況”。3.2.4房地產利用狀況：經評估人員實地勘查，該房地產法定用途為店鋪，實際用途為店鋪，房屋處于正常使用狀態。3.2.5土地狀況：四至狀況：東至新崇中路住宅小區，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；使用權來源：出讓；用途：住宅；地號：崇明縣城橋鎮3街坊29丘；使用面積：總面積2,841.1平方米，未注明獨用面積，分攤面積2,841.1平方形狀：矩形；地形地勢：平坦；土壤地基條件：較好；基礎設施完備程度：七通(通上水、通雨水、通污水、通訊、通煤氣或天然氣、通電力、通道路)一平(即場地平整);土地等級：住宅9級(《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》)3.2.6建筑物概況：層數和高度：2層，層高3.75米；建筑結構：磚混結構；建筑裝修、設施設備基本情況如下表：內容墻面乳膠漆，防盜門、玻璃門、木門；鋁合金窗廚房無衛生間標準潔具電梯無智能設施寬帶接入空調掛式空調消防設施滅火器雙回路供電維護狀況：由于該物業管理良好，基礎設施設備維護一般；完損狀況：該物業基礎設施設備維護、清潔、安保情況一般，整體保養情況一般，完損狀況屬基本完好房；保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照情況正常；房屋朝向：朝南。3.2.7區域狀況：城橋鎮西門路88-116號緊鄰城橋鎮西門路118-198號，故西門路118-198號的區位概況與西門路88-116號相同。3.3坐落于崇明區城橋鎮新崇西路17號104室的住宅，房地產權證號為《滬房地崇字(2004)第002154號》。3.3.1房地產基本狀況：名稱：崇明區城橋鎮新崇西路17號104室住宅；坐落：東至新崇西路，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；規模：該建筑位于城橋鎮新崇西路17號104室房屋所占土地總面積67.0平方米、獨用面積28.2平方米、共用面積38.8平方米，房屋建筑物面積86.80平方米，建筑物共六層，該房地產位于一層。用途：住宅；權屬：上海西盟物貿有限公司。3.3.2房地產權屬狀況：據委托人提供的上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002154號》,登上海西盟物貿有限公司用途住宅地號崇明縣城橋鎮3街坊29丘宗地(丘)面積17,898平方米使用期限/總面積其中獨用面積28.2平方米共用面積38.8平方米幢號室號或部位建筑面積類型公寓用途/6竣工日期1998年3.3.3房地產他項權利及其他受限制狀況：抵押狀況：至評估基準日，該房地產住宅房地產未抵押。至評估基準日，該房地產未出租。3.3.4房地產利用狀況：經評估人員實地勘查，該房地產法定用途為住宅，實際用途為住宅，房屋處于正常使用狀態。3.3.5土地狀況：四至狀況：東至新崇西路，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；使用權來源：劃撥；用途：住宅；地號：崇明縣城橋鎮3街坊29丘；使用面積：總面積67.0平方米，獨用面積28.2平方米、公用面積38.8平方形狀：矩形；地形地勢：平坦；土壤地基條件：較好；基礎設施完備程度：七通(通上水、通雨水、通污水、通訊、通煤氣或天然氣、通電力、通道路)一平(即場地平整);土地等級：住宅9級(《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》)3.3.6建筑物概況：層數和高度：6層，層高2.8米，該房地產位于1層；建筑結構：磚混結構；內容瓷磚廚房標準灶具衛生間標準潔具電梯無智能設施寬帶接入空調掛式空調消防設施無雙回路供電維護狀況：由于該物業管理良好，基礎設施設備維護良好；好，完損狀況屬基本完好房；保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照情況正常；房屋朝向：朝南。3.3.7區域狀況：該房地產與城橋鎮西門路88-116號相鄰，屬同一宗地，故區位概況與其相3.4坐落于崇明區城橋鎮新崇西路23號106室的住宅，房地產權證號為《滬房地崇字(1999)第000588號》的房地產。3.4.1房地產基本狀況：名稱：崇明區城橋鎮新崇西路23號106室住宅；坐落：東至新崇西路，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；規模：該建筑位于城橋鎮新崇西路23號106室房屋所占土地總面積67.4平方米、獨用面積28.8平方米、公用面積17,898平方米，分攤面積38.6平方米，房屋建筑物面積86.65平方米，建筑物共六層，該房地產位于第一層。用途：住宅；權屬：上海西盟物貿有限公司。3.4.2房地產權屬狀況：據委托人提供的上海市房地產權證《滬房地崇字(1999)第000588號》,登記狀況如下：上海西盟物貿有限公司城橋鎮新崇西路23號權屬性質國有住宅地號圖號使用面積總面積獨用面積共用面積17,898.0平方米其中分攤面積38.6平方米所有權性質/建筑面積86.65平方米幢數/資產評估報告幢號1106室類型職工住宅結構6竣工日期13.4.3房地產他項權利及其他受限制狀況：抵押狀況：至評估基準日，該房地產住宅房地產未抵押。租約限制狀況：至評估基準日，該房地產未出租。3.4.4房地產利用狀況：經評估人員實地勘查，該房地產法定用途為住宅，實際用途為住宅，房屋處于正常使用狀態。3.4.5土地狀況：四至狀況：東至新崇西路，西至西門路，南至新崇南路，北至人民路；使用權來源：出讓；用途：住宅；地號：城橋鎮3街坊1/2丘；使用面積：總面積67.4平方米，獨用面積28.8平方米、分攤面積38.6平方；形狀：矩形；地形地勢：平坦；土壤地基條件：較好；基礎設施完備程度：七通(通上水、通雨水、通污水、通訊、通煤氣或天然氣、通電力、通道路)一平(即場地平整);土地等級：住宅9級(《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》)3.4.6建筑物概況：層數和高度：6層，層高2.8米，該房地產位于1層；建筑結構：磚混結構；建筑裝修、設施設備基本情況如下表：內容瓷磚廚房標準灶具衛生間標準潔具電梯新裝外部電梯智能設施寬帶接入空調掛式空調消防設施無雙回路供電維護狀況：由于該物業管理良好，基礎設施設備維護良好；完損狀況：該物業基礎設施設備維護、清潔、安保情況良好，整體保養情況良好，完損狀況屬基本完好房；保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照情況正常；房屋朝向：朝南。3.4.7區位狀況：該房地產與城橋鎮新崇西路17號104室住宅為同一小區，故區位概況與其相委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，上述確認的資產組與商譽初始確認時的資產組相同。資產類型及其賬面金額明細情況詳見評估明細表。根據《以財務報告為目的的評估指南》及《資產評估專家指引第11號一商譽減值測試評估》,商譽減值測試評估價值類型為可收回金額。可收回金額為包含商譽資產組或資產組組合公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現金流量的現值兩者之間的較高者。資產組預計未來現金流量的現值指按照資產組在持續使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現金流量，選擇恰當的折現率對其進行折現后的金額。公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。處置費用指與資產處置有關的法律費用、本報告所稱“評估價值”,是指所約定的評估對象與范圍在本報告約定的價值六、評估基準日本評估基準日為2024年12月31日。1.評估基準日在考慮經濟行為的實現、會計核算期等因素后與委托人協商確七、評估依據6.《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號，2020年修訂)及其施行細7.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國資委令第12號);8.《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部令第14號);9.《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第86號，2017年);10.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權〔2006〕274號〕;11.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院令第378號，2019年修訂);第55號，2020年修訂);18.《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018)419.《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅(2006)20.《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號);21.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2017年修訂版);22.《房地產估價規范》(國家標準GB/T50291-2015);23.《城鎮土地估價規程》(國家標準GB/T18508-2014);25.《監管規則適用指引一評估類第1號》;26.《會計監管風險提示第8號一商譽減值》;27.《企業會計準則第8號—資產減值》;《資產評估基本準則》(財資[2017]43號)。2.1《資產評估職業道德準則》(中評協[2017]30號);2.2《資產評估執業準則一資產評估程序》(中評協[2018]36號);2.3《資產評估執業準則一資產評估報告》(中評協[2018]35號);2.4《資產評估執業準則一資產評估委托合同》(中評協[2017]33號);2.5《資產評估執業準則一資產評估檔案》(中評協[2018]37號);2.6《資產評估執業準則一資產評估方法》(中評協[2019]35號);2.7《資產評估執業準則一不動產》(中評協[2017]38號)。3.資產評估指導意見3.1《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2017]47號);3.2《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協[2017]48號);3.3《投資性房地產評估指導意見》(中評協[2017]53號)。4.資產評估指南4.1《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2017]42號);4.2《以財務報告為目的的評估指南》(中評協[2017]45號);4.3《評估機構業務質量控制指南》(中評協[2017]46號)。5.資產評估專家指引5.1《資產評估專家指引第8號一資產評估中的核查驗證》(中評協[2019]5.2《資產評估專家指引第11號—商譽減值測試評估》(中評協[2020]373.《上海市城鄉建設用地基準地價(2020年)》;4.中國城市地價動態監測網地價指標；5.產權持有人評估基準日會計報表；6.產權持有人提供的房屋租賃合同；7.產權持有人提供的財務數據；8.國家宏觀經濟、行業、區域市場及企業統計分析資料；9.評估基準日近期存款收益率等；10.評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；11.國家有關部門發布的統計資料和技術標準資料及價格信息資料，以及我公司收集的有關詢價資料和取價參數資料等；12.其他相關取價資料。2.上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002147號》;3.上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002144號》;4.上海市房地產權證《滬房地崇字(2004)第002154號》;5.上海市房地產權證《滬房地崇字(1999)第000588號》;其他機構出具的評八、評估方法根據《以財務報告為目的的評估指南》、《資產評估專家指引第11號一商譽減值測試評估》,商譽減值測試評估價值類型是可收回金額。可收回金額按下方法選取理由及說明《資產評估專家指引第11號一商譽減值測試評估》:1.在已確信資產預計未來現金流量的現值或者公允價值減去處置費用的凈額價值減去處置費用根據《資產評估專家指引第11號一商譽減值測試評估》,商譽減值測試評估評估模型市場或者缺乏相關市場信息時，資產評估師可以根據企業以市場參與者的身基本思路是將待評估房地產與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此測算待評估房地產的合理價格或價值的方法。在市場法計算時我們按照替代原則，選取與待評估房地產相類似的案例作為比較實例，然后就交易情況、市場狀況、房地產狀況條件與待評估房地產進行對照比較，并對交易實例房地產加以修正，從而確定待評估房地產價格的方法。評估模型及公式：比準價格=可比實例的交易價格×交易情況修正系數×市場狀況修正系數×房地產狀況修正系數。其中房地產狀況修正系數是由區位狀況、實物狀況、權益狀況三類修正系數加權平均取得。3.處置費用的計算房地產處置涉及的費用主要為稅費和中介費，其中，稅費主要包括增值稅及附加、房地產轉售費用、應納土地增值稅等。我們根據國家資產評估的有關原則和規定，對評估范圍內的資產進行了評估和產權核實，具體步驟如下：1.與委托人接洽，聽取有關人員對評估涉及的資產歷史和現狀的介紹，了解評估目的、評估對象及其評估范圍，確定評估基準日，簽訂資產評估委托合同，編制評估計劃；2.指導產權持有人填報評估申報表；對該單位填報的評估申報表進行征詢、鑒別，選定評估方法；根據評估申報表的內容，與該單位有關財務記錄數據進行核對，到現場進行實物核實和調查，對資產狀況進行察看、記錄；查閱評估對象的產權證明文件；3.根據評估對象、價值類型及評估資料收集情況等相關條件，選擇恰當的評估方法，選取相應的模型或公式，進行分析、計算和判斷，形成初步評估結論，并對各種評估方法形成的初步結論進行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數據的質量和數量的基礎上，確定最終評估結論；4.匯總分析，確認評估工作中沒有發生重評和漏評的情況，并根據匯總分析情況，對資產評估結論進行調整、修改和完善；5.根據評估工作情況，起草資產評估報告書，并經三級審核，在與委托人交換意見后，向委托人提交正式資產評估報告書。十、評估假設(一)基本假設：1.交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價；2.公開市場假設：公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的；3.最佳使用假設：是指該資產在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的前提下，經過充分合理的論證，實現其最高價值的使用。(二)一般假設：1.本次評估對房屋安全、環境污染等影響評估對象價值的重大因素給予了必要關注，并進行了實地查勘，在無理由懷疑評估對象存在安全隱患，且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假設其是安全的。2.資產評估師對評估對象的實地查勘為一般性的查看，僅限于其外觀、使用狀況、周邊區位狀況，并未進行結構測試、質量檢測或功能檢驗。本次評估假設評估對象與其使用用途、要求相匹配，無特殊性。3.本報告除