霸州市賈莊舊城改造項目可行性研究報告霸州市賈莊舊城改造項目可行性研究報告目錄第一章申報單位及項目概況 1第二章資源開發及綜合利用分析 5第三章節能方案分析 6第四章建設用地、征地拆遷及移民安置分析 8第五章經濟影響分析 9第六章社會影響分析 11第七章項目招標方案 15第八章結論與建議 16一、結論 16二、建議 16附件、附圖第一章申報單位及項目概況一、項目名稱及主體單位項目名稱：霸州市賈莊舊城改造項目項目單位：霸州大永置業有限公司二、項目概況1、項目建設背景該項目位于霸州市賈莊村，賈莊村舊村區的“城中村”改造是改善人居環境、提升城市品味、推進霸州市城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。實施賈莊村舊村改造，將市政府規劃的天祥路南伸工程及鹽水河南道西伸工程有機的與霸州市賈莊舊城改造工程結合在一起，是加快城中村改造，加快城鄉經濟社會發展一體化新格局，規范農村土地管理制度，落實科學發展觀的重大舉措。2、項目建設的必要性賈莊村舊村區在改造過程中，蘊藏著巨大的需求和增長潛力，將極大地改變居住地群眾的居住條件和生活環境，公共服務設施、基礎配套設施、生活質量、文化品位、社會服務等方面也將得到改善，村民收入將穩定增加。另外，通過改善發展條件，增強其吸引力，城市化的推進促使城鄉差別逐步縮小，將有效破解城鄉二元結構的矛盾，最終實現城鄉統籌發展。3、建設地點該項目選址位于霸州市106國道益津南路東側，建設東道南側，規劃天祥南路西側，規劃鹽水河南道北側，賈莊舊村內。該地區周圍環境良好，附近沒有自然保護區、文物、景觀及其它環境敏感點，交通四通八達，十分便利，因此適合在該區域建設本項目。4、主要建設內容及規模項目規劃總占地面積196畝，其中南區50畝，北區118畝+28畝（有證無容積率指標）。總建筑面積為362948㎡。其中：地上規模：292775㎡（含前期平衡指標6900㎡），容積率2.6。回遷房地上約70983萬㎡/約694套（商品普通住宅163192㎡/約2086套（84712㎡1012套+78480㎡792套）；商品花園洋房：38220㎡/282套·平均套型135.53㎡/套；商鋪（約）15000㎡/兩層；配套公建約5380㎡（幼3000㎡，公建2380㎡）地下規模：70173㎡/機動車位地下2063個、地上280個；回遷房486個地下車位/17489㎡；商品宅1294個地下車位/46584㎡（另有地上車位280個）；商鋪75個地下車位/2700㎡；電動車位2200個/3300㎡。

第二章資源開發及綜合利用分析一、資源開發方案本項目屬非資源開發類項目。二、資源利用方案霸州市賈莊舊城改造項目用地性質為居住用地，商業用地。符合相關土地利用規劃要求。項目建設對地表（下）水等其它資源不會造成不利影響。三、資源節約措施根據國家有關節能工程實施方案及其他相關政策法規要求，擬建項目在優化用能結構、滿足相關技術政策、設計標準及產業政策等方面所采取的節能降耗具體措施，符合資源節約和有效利用的相關要求。第三章節能方案分析能源是社會發展和提高人民生活水平的重要物質基礎，長期以來我國的能源供應一直十分緊張，嚴重制約經濟的發展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40％，建筑節能是整體節能工作的重點，搞好建筑節能工作對節約能源和保證國民經濟持續健康發展有重要的現實意義，是實現可持續發展的重要手段和根本措施。國家發改委《節能中長期專項規劃》確定“十二五”期間，新建建筑嚴格實施節能65％的設計標準。一、用能標準和節能規范擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節能設計規范如下：1、中華人民共和國節約能源法2、中國節能技術政策大綱3、國家鼓勵發展的資源節約綜合利用和環境保護技術（國家發改委2005第65號）4、建筑衛生陶瓷能源消耗定額JC712—19905、節電措施經濟效益計算與評價GB/T13471—20086、公共建筑節能設計標準DB13(J)81—20097、綠色建筑評價標準GB/T50378—20068、外墻外保溫工程技術規程JGJ144—20049、建筑照明設計標準GB50034—200410、建筑采光設計標準GB/T50033—200511、河北省節約能源條例（2006年5月4日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）12、河北省居住建筑節能設計標準DB13(J)63—201113、城鎮供熱管網設計規范CJJ34—201014、《河北省用水定額（試行）》二、能源供應供電：項目用電由霸州市供電所供電，電力供應可靠。供水：項目用水由霸州市自來水公司供給，給水水質指標符合城市飲用水標準，水源有保障的。排水：小區內排水采用雨污分流制排水系統。污水經化糞池處理后排入市政污水管網。屋面及場地雨水經雨水管道收集后排入市政雨水管道。供暖：該項目采暖供熱單位為霸州市名泉地熱公司，熱源有保障。供氣：由霸州市順達天然氣有限公司供應，能夠滿足該項目內生活需求。

第四章建設用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址該項目選址位于霸州市106國道益津南路東側，建設東道南側，規劃天祥南路西側，規劃鹽水河南道北側，賈莊舊村內。該選址地理位置優越，周圍環境良好，無污染源及水源地、自然保護區、文物、景觀，道路通暢。該址選擇符合國家土地總體利用和城市建設總體規劃。二、土地利用合理性分析本項目土地性質為居住用地、商業用地，通過出讓方式取得國有土地使用權。三、征地拆遷和移民安置規劃方案項目用地已達到三通一平的施工條件，拆遷為凈地，通過招拍掛形式向霸州市國土資源局購買所有。

第五章經濟影響分析本項目的財務評價是參照《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）和國家現行財稅制度，以及有關規定進行計算與評價,有關基礎數據由相關專業和建設單位提供。一、總投資成本測算一總建筑面積362948㎡二土地出讓金總價49224萬元三土地單價293萬元/㎡四土地面積168畝其中回遷用地41畝商品住宅用地117.62畝商業用地9.38畝五返還綜合比例65%31995.6萬元六開發成本161743.09萬元七單方造價4456.37元/㎡其中土地一級整理費用（明細見附表）22600萬元土地成本17228.4萬元契稅1973.88萬元前期費1165.92萬元規劃設計費940.26萬元大市政配套費1075.48萬元樁基工程費4513.25萬元監理費564.15萬元建安費87016萬元電梯1664萬元園區內配套工程費11283.12萬元管理費1711萬元財務費(含前融費用)10007.63萬元二、財務分析營業收入規模單價（元/㎡）貨值（萬元）總建筑面積362948地上建筑面積292775其中回遷房70983商品普通住宅1631929500155032商品花園洋房382201250047775商鋪150001350020250配套公建5380地下建筑面積70173其中回遷房地下車位486商品住宅車位12948500010999商鋪75電動車位2200總貨值收入（萬元）234056稅費（含回遷房稅費）（萬元）30431含稅總成本（萬元）192174稅后利潤（萬元）41882投資利潤率21.79%序號土地整理項目金額單位一小學建設841萬元二道路建設1150萬元三拆遷費用總計15630萬元其中空地補償及墊坑土方費254萬元搬遷費及房租6758萬元現金補償費2198萬元特殊補償282家5538萬元拆遷勞務費634萬元大隊樓花利息248萬元四費用4979萬元五合計22600萬元三、土地一級整理費用明細四、宏觀經濟影響分析該項目的建設不會對國民經濟及國家經濟安全有重大影響。

第六章社會影響分析一、社會影響效果分析該項目屬于城市建設中的先導型產業，對其他經濟部門具有帶動作用，房地產業與上游的鋼鐵、化工、建材等國民經濟的基礎性產業具有明顯的聯動效應，同時房地產作為居民最重要的消費型投資，對社會消費可以產生巨大的影響，并拉動整個國民經濟的發展。房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，對經濟的平穩快速運行產生重要影響。1、有利于實現人與自然的和諧發展按照霸州市土地利用總體規劃建設該項目，可以使該區域住宅品質差、外觀差得以改善，實現與自然協調發展。可以改變當地村民臟、亂、差的居住環境，使村民居住在和諧優美的社區中。達到從根本上解決人對自然環境的破壞，實現人與自然的和諧發展。2、有利于實現人與人的和諧發展該項目的建設可有效發展霸州市房地產建筑市場，綜合利用資源，發揮規模效應，共建共享公共設施。通過規劃設計，對建筑物布局進行科學處理，盡可能做到與周圍的環境、周圍建筑協調統一，體現霸州市的建筑風格特色，這都將十分有益于村民的生理和心理健康，實現人與人的和諧相處。可以打破村民長期固守一隅的封閉局面，形成人口流動，徹底瓦解自然半自然經濟。讓村民樹立起與現代社會相適應的市場經濟意識，并結合自身優勢，發展特色產業。促進剩余勞動力的就業和轉移，從而拓寬村民增收渠道，提高村民的收入水平，達到人與人的和諧發展。3、有利于實現人與社會的和諧發展該項目的建設可以拉動建筑業和建材業上下游產業的發展，創造出多個就業崗位，在霸州市形成一輪接一輪的消費投資循環。另外，住宅行業每吸納100個人就業，可以帶動相關行業200個人就業。這樣使投資的乘數效應得以較充分地發揮出來，形成霸州市新的經濟增長點，對擴大市場和社會發展，具有重要的推動作用。其次，該項目的建設實行既有規劃設計，又有規模的住宅建設，減少單家獨戶所需投入的基礎建設投資，共建共享基礎設施，節省建設資金。4、節約土地資源該項目占用原村街土地建設成舒適的居民回遷小區，可置換出原村街大部分土地。節約出的土地由霸州市賈莊社區居民委員會統一部署合理開發利用，可為村街集體、村民創造更大的經濟價值、利國惠民。該項目的建設將大大提升賈莊村的產業結構，極大地推進了霸州市城中村改造的進程，并對維護社會穩定，改善社會環境，推動霸州市的經濟發展起到積極作用。二、社會適應性分析1、不同利益群體對項目的態度及參與程度該項目的建設解決了部分中低收入家庭的住房問題，這在一定程度上滿足了中低收入居民的住房需求，有助于中低收入居民進入住宅市場，改善住房條件，并且充實了城市的基礎設施，改善了投資環境。這為當地建筑、餐飲、服務業帶來很大的商機。所以，該項目的建設受到當地中低收入居民和各私營業主與從業工人的歡迎。2、各級組織對本項目支持的程度本項目受到了霸州市各級政府的高度重視，駐地各級組織的大力支持，尤其是在交通、電力、通信和燃氣等基礎設施條件給予了大力的支持和配合。當地中低收入居民熱切盼望該項目早日建成使用。3、地區文化狀況對本項目的適應程度本項目所屬地區少數民族較少，并且長期以來與漢族和睦相處，所有少數民族群眾都會講漢語，在學校接受漢語教育。工程所在地的地區文化狀況無不適應之處。三、社會風險及對策分析1、質量風險風險在于建設建筑質量控制，因此，必須制定完善的崗位責任制；建立質量監督和控制體系，有效控制質量風險。2、投資增大風險本項目產品主要耗材為建筑材料，所需費用直接影響到工程造價，如果價格波動較大，將可能導致原有投資增加。目前項目建設單位已經掌握了多渠道的建筑材料進貨方式，多元化的供給手段可以保障投資控制在一定水平，同時對于控制質量，控制投資、規避風險都有明顯的促進作用，為生產的持續穩定奠定了基礎。3、建筑材料價格風險住房制度改革和城鎮化步伐的加快，有效地拉動了霸州市住宅市場需求。近年來國內房地產價格連續上漲，一些熱點地區甚至呈現連續快速上漲。房地產價格的快速大幅上漲可能導致行業投資過度膨脹，從而拉動建筑材料的價格大幅上漲，造成房地產行業大起大落，損害行業的健康長遠發展。房地產的主要原材料的價格波動，將直接影響著該項目的開發成本。建設單位通過在項目的實施過程中，注重把好材料關，加強檢查，防止以次充好，杜絕假冒偽劣材料，做到貨比三家，數量相符，做到嚴格控制。4、消防風險（1）從源頭來加強消防工作力度，將消防工作在整體和單個項目設計上得到控制與解決。（2）加強消防設施的建設，并在中心設置醒目標志，時時提醒工作人員增強消防意識。綜上所述，項目的風險是不可避免的，但是可以規避和防范的。本項目有一定程度的風險，但是通過合理的應對是可以防范的。經過上述對項目各項風險的分析，在項目實施過程中需引起重視。所提供的風險應對策略，在項目實際運行中可以進行應用，以達到防范和規避風險的效果。四、社會評價結論通過以上分析可以看出，本項目的實施可以促進本地區社會、經濟、文化的發展，與所在地有較強的互適性，社會可行性良好。

第七章項目招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》以及《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》（國家發展計劃委員會令第3號）確定該工程的建設實行招標制。一、具體招標范圍本項目擬對勘察、設計、監理、建筑工程、安裝工程及設備購置進行招標，整個工程分為6個標段，即：勘察、設計、監理、建筑工程、安裝工程及設備購置各為一個標段。三、招標組織形式建筑工程、安裝工程、勘察、設計、監理、設備采購等招標采用委托具有法人資格及相應招標代理資質的社會中介機構完成。四、招標方式項目的6個標段采用公開招標方式進行招標。在河北省招標投標綜合網的招標公告發布招標公告。五、其它內容本項目工程采用招投標價款一次包干，其材料采購由投標單位采購。第八章結論與建議一、結論1、霸州市賈莊舊城改造項目，本項目的建設即響應黨中央大力改造城中村的號召，適應霸州市經濟和社會發展的需要，又解決了賈莊村改造后居民的回遷問題，對維護社會穩定，改善當地村民的居住環境，將起到積極作用。該項目建設符合國家產業政策。2、從環境影響評價分析，本項目的實施不會給當地增加環境污染問題。市政