房地產策劃開題報告【篇一：房地產營銷策劃畢業設計開題報告】本科畢業設計(論文)開題報告題目：貴陽“銅古歲月”總部基地營銷策劃方案課題類型：設計■實驗研究□論文□學生姓名：學號：專業班級：學院：建筑工程學院指導教師：開題時間：2014年3月1日2014年3月1日一、本課題的研究意義、研究現狀和發展趨勢（文獻綜述）1．研究意義房地產營銷策劃是指運用整合營銷概念，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發建設項目進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發項目規劃出合理的建設取向完全符合消費者的要求，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。據統計，2010年1-3月，全國完成房地產開發投資6594億元，同比增長35.1%，高于同期固定資產投資增速9.6個百分點，占同期固定資產投資的比重為29.2%。全國房地產業的日趨繁榮逐漸成為固定資產投資增長的主要力量，也逐漸成為國民經濟持續增長的重要因素。大力發展房地產業，對于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發展，具有十分重要的意義。中國房地產營銷業的興起和發展，為加速房地產的循環創造了條件。從當初的“一無所有”到現在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產業蓬勃發展的一個見證。房地產營銷與房產開發有著密切的關系。房地產業的蓬勃發展使營銷業空前興旺，同時由于現代市場營銷理論在房地產銷售中的應用，使房地產業的發展又上了一個新臺階。隨著房地產開發微利時代的趨近，房地產業的理性化發展與市場的不斷成熟，對房地產營銷策劃的深入，競爭激烈的房地產營銷時代已經到來。2．研究現狀（1）房地產營銷策劃的現狀房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可，盡管普遍認為房地產營銷方式已經從單一化趨同全面化，營銷服務已經從表面趨向追求內涵，營銷推廣已經從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀現今樓市營銷策劃很多地方仍然值得深思。許多營銷商、開發商對營銷的認識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區。如何理性認識營銷的內核，促進房地產業的健康發展是擺在中國房地產營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。（2）房地產營銷策劃存在的問題1）市場調研不足，難以把握市場需求。凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調研，據此幫助企業進行市場定位，進一步了解同行業狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況。然而，縱觀現今房地產業，許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研，脫離實際，使得營銷策劃成為空中樓閣，經不起時間的推敲和市場的考驗。如調查方式單一、缺乏相互印證、不論樓盤大小，取樣總是一個常量；調查數據針對性不足，對項目規模、位置、特點等消費對象的關系缺乏整體把握；樣本數量不足，以偏概全，導致結果與實際差距很大。有時調查中混淆了有效需求與潛在需求的差異。潛在需求是無經濟購買能力的欲望和需求。有效需求是具有經濟購買能力的現實需求。不重視潛在需求和有效需求的區分，導致定位“繆之一厘，差之千里”，造成調查時需求者眾，開盤后購買者寥寥無幾的局面。房地產產品的銷售對象是有經濟購買能力的現實需求者，只有具有購買能力的一部分潛在需求才能成為有效需求。盡管潛在需求會轉化成有效需求，但他們的消費偏好往往不同，因此必須嚴格區分有效需求與潛在需求，做合理的甄別。2）目標市場不明，市場定位比較模糊。目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。目標市場是指企業對市場經過比較、選擇、細分后，決定作為服務對象、確定自己的產品所要進入的相應的子市場。市場定位則是指企業設計出自己的產品和形象，從而在目標消費者心中確產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等等，均在項目前期細加研究，慎重決定。（5）開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強2003年之后，北京、上海、廣州和深圳等大城市逐漸出現了三個浪潮：一是居住郊區化；二是住房消費平民化；三是產品更新換代速度加快。某些地區的房地產產品已經出現了“住房如時裝，一年一個樣”的狀況。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意采取的求新求變，使市場上的產品出現不斷升級的現象。以上三個浪潮，在西方發達國家早已形成，反映出我國入世后房地產市場與國際接軌的事實。（6）大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，具有延續性出于面對競爭、將自己做強作大的需要，大型開發項目在各大城市不斷涌現。在當前，大型項目或許并不等于一切，但從長遠來看，大型項目幾乎就意味著一切，其開發與營銷具有其突出的特點。產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。（7）市場細分仍有可為，出現了更新換代產品和市場未被滿足的產品無論多么成熟的市場，始終會有市場缺口和未被充分滿足的市場機會。風靡南北的townhouse和“第五代住宅”就是非常好的例子。目前我國城市的樓市尚處于起步階段，市場的缺口和機會更多。因此國內的房地產企業面對國外同行的競爭時應樹立一定的信心，要充分利用自己相對熟悉市場的優勢，善于發掘，開發出高盈利的產品。二、研究方案及工作計劃（含工作重點與難點及擬采用的途徑）1.研究和解決的問題本課題的研究任務是對房地產項目進行營銷策劃。其主要工作流程包括：產品的調研，市場的調研，企劃的定位，推廣的策略及創意的構思，傳播與媒介策略的分析，階段性推廣總體策略，階段性廣告與媒介宣傳，階段性促銷活動的策略，階段性公共關系的策略，定期廣告效果跟蹤和信息反饋，定期跟蹤競爭對手的廣告投放以及推廣成本預算和費用監控。工作重難點首先在于目標客戶的定位，如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理程度等予以考慮。目標客戶定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是一件很難的事，也做不到一個非常明確的市場劃分。其定位，對于樓盤的整個營銷來說，顯得相當重要。其次是樓盤產品的定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同于做一般商品，它存在著銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對產品本身的設計需有一定超前性，不會因為市場的變化是產品變得過時或滯銷。同時還要做好營銷策略，如果營銷策略不成功，不能奪人眼球，那么產品的銷售將是一個問題。2.研究手段包括swot分析（態勢分析），stp理論（segmenting、targeting、positioning,即市場細分、目標市場、市場定位），調查分析房地產市場的總體情況以及其競爭環境分析。項目定位通常在可行性研究階段進行，一般客群需求調查，采用問卷結合座談的形式。研究途徑主要是先對項目的周邊狀況進行分析，包括項目的地址，周邊的交通條件及設施配套情況，建設的自然條件等等。其次是要對房地產市場進行調查，進行項目分析，對產品實施定位，調查過程中需注意消費者潛在需求與實際需求的差別，避免調查結果產生太大的差距。可以通過調查分析類似項目來考慮現有項目這種方法，確保分析結果的準確性。最后在調查分析的基礎上進行市場細分【篇二：房地產開題報告】附件1：華東理工大學畢業論文（設計）開題報告上海鏈家房地產客戶關系管理研究摘要：隨著房地產市場的不斷成熟發展，隨著消費者維權意識的不斷增強，房地產行業賣方市場逐步轉向了買方市場，眾多企業在經歷了以數量取勝、質量取勝、品牌取勝后，已經發展到了目前以客戶滿意取勝的階段。房地產企業銷售的產品，不僅僅體現為鋼筋、水泥構成的房子，更應該體現在各種提升產品價值的服務手段上。傳統的零零碎碎、敲敲打打、點點滴滴的客戶服務意識將面臨著巨大的市場挑戰。未來房地產市場的競爭，將逐漸過渡到客戶信息的競爭、客戶滿意的競爭、客戶服務手段的競爭上。本文正是針對房地產行業的現狀進行客戶關系管理研究。關鍵詞：房地產客戶關系管理服務創新1研究背景1.1研究的背景和意義如今越來越多的人開始研究房地產行業，尤其是居住房問題，因為住房是人民生活的保障，是人民安居樂業的基本條件。房地產行業的發展關系著整個國民經濟的發展，其發展可以帶動相關行業的發展。房地產行業作為國民經濟的重要支柱，與經濟發展有著直接的重大關系，促進房地產市場穩定健康發展，有利于保持國民經濟平穩較快增長，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產市場動向，時刻關注房地產市場變化。房地產市場中存在的突出問題，極大地牽動著國家及時采取一系列調控措施，以確保房地產市場的穩定發展。1998年后隨著我國住房制度改革的深入，城鄉居民可支配收入水平的提高，居民住房消費觀念發生變化，住房消費開始有效啟動，房地產行業已經蓬勃發展起來。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時，也促進了國民經濟的發展。本文通過擬合優度的方法研究上海房地產價格的分布形態;利用經諱度坐標畫出房地產價格等值線，從而結合距離、商圈等信息研究房地產價格的空間分布特點;以收益還原法為基礎，將野口悠紀雄在土地上的模型運用到房地產交易的整個過程，并結合上海的實際情況，把市場供需因素對房地產價格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對供需指標進行處理，進而計算出泡沫程度。這些都旨在為政府有效控制房價提供建議，使房地產行業健康有序的發展，為國民經濟創造出更多的價值。1.2研究的目的與方法1.2.1研究目的本文分為兩部分，對房地產價格分布和近幾年發展走勢的研究主要是為了分析房地產發展的現狀和特點;進一步地，根據上海房地產市場的特點，把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用于房地產市場，建立了符合上海特點的地價泡沫模型，從而計算出泡沫度。通過對影響因素的分析，以實現為有效控制房價的目的。本文的研究目的是為了回答以下幾個問題：(1)上海市房地產價格是如何分布的?(2)上海市房地產價格的空間分布有什么特點?(3)影響上海市房價產價格的因素有哪些?(4)上海房地產的泡沫度到底有多大?1.2.2研究方法為了保證本論文的研究結果的科學性和嚴謹性，在實證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：(1)定性分析的方法。在對上海房價空間分布特點進行分析時，利用經綜度坐標計算出房價距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠近對房價的影響，并且結合商業圈對其價格分布進行描述性分析;在研究上海房地產市場走勢時，通過研究1994年-xx年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價格等指標的發展趨勢進而分析未來房價的走勢時也用到了定性分析的方法。(2)定量分析的方法。在研究房地產價格分布時，用到了冪率擬合和擬合優度檢驗;在研究房地產泡沫度時，通過建立房地產泡沫模型，從量化的角度來分析土地價格、人口增長率、建筑成本、cpi增長率、可支配收入增長率和gdp增長率等指標對于房價的波動影響，這些都用到了定量分析的方法。1.3論文的創新點及不足之處本文在借鑒前人研究的基礎上，有如下創新點：(1)本文的數據是一手的材料。本文的上海市房地產數據都來自各大房地產網站(安居客，搜房網等)的掛牌交易價格，其數據為自xx年5月開始到xx年7月截止的時間點數據。(2)提出了我國房地產價格的一種新的分布形式。關于房價的幕律分布一般國外研究的比較多，國內來說相對較少，而且相對來說國外的房價大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應用與中國房地產市場中比較有代表性的城市上海，并研究各個區的房價是否也服從這一分布形態。(3)本文把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用于中國房地產市場，并根據上海市房地產的特點，提出了房地產泡沫模型。我們根據房地產的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產的基礎價格，為政府制定合理的房價提供參考，并根據實際價格與理論價格的差從而計算泡沫程度。1.4論文結構論文共分為六個章節，每個章節的內容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關的背景，研究房地產市場的目的和本文中研究房地產市場時用到的相關理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創新點和不足之處，以便以后進一步研究時明確哪些方法可以借鑒，哪些內容需要改善。在本章節的最后介紹了本文撰寫的大致框架結構。2文獻綜述我國的房地產市場經過近二十多年的發展,房地產企業從原來的小規模、無序化向大規模、規范化的方向轉變。隨著國家的金融、土地和審批等相關政策的逐步完善以及消費的不斷成熟,使得房地產市場的競爭愈加激烈,如何在此激烈的市場競爭中脫穎而出,部分處于房地產市場開拓領軍地位的房地產企業越來越多的重視了房地產產品的客戶服務。以客戶為本的觀念將貫徹房地產整個開發、策劃、銷售、服務全過程，以客戶價值、客戶滿意作為房地產企業決策、業務計劃、服務推出的出發點。好的服務是提高客戶滿意度、增強客戶忠誠度最直接的手段和途徑。如何將這些散落、分割的服務環節有機地結合起來，建立立體化、多層次的客戶服務體系，加強服務手段的管理與集成，真正為客戶帶來一站式服務，不斷提高客戶的滿意度，將是目前房地產企業高層管理者所面臨的緊迫問題。我們一般意義上認為的房地產產品的客戶服務就是銷售服務(賣產品:房屋)和售后服務(產品:房屋的質保服務)。而隨著房地產市場的快速發展,實際上很多房地產企業的客戶服務已經產生了很大的延伸,向上延伸到項目的前期策劃等,向下延伸到交房后幾年的相關客戶的反饋信息的收集整理等,逐步形成了包括從房地產企業的前期(售前,拿地、市場調查、開發定位和產品設計定位等)、中期(售中,結合客戶調查形成的客戶反饋意見對項目進行適當的修改使之更加適應市場的需要、協助客戶辦理相關手續和處理銷售過程中出現的問題等)和后期(售后,穩妥完成交房手續、協助客戶完成產證辦理、形成客戶溝通和投訴的良好平臺等體現企業良好誠信度和企業品牌塑造的服務以及房地產企業委托的物業服務)等的全過程服務。在以客戶關系為中心的時代，房地產公司對于客戶服務的認識，經歷了逐漸成熟的發展過程，主要經歷了以下三個階段：1.業主服務階段：這已階段示客戶服務的初期，客戶服務主要定位于售后服務，并沒有專門的部門負責，其主要圍繞具體項目內的特定業主群體，提供入伙后的物業服務。2.部中部階段：在這一階段，客戶服務內容主要限定為解決客戶投訴，企業客戶服務工作的好壞，就是該部門的問題、就是該部門員工的問題。企業對于客戶服務的工作還沒有得到充分的認可。3.客戶服務部：成立了專門的企業客戶服務部門，用以整合整個企業各個部門的服務資源，建立企業級的客戶服務體系，形成統一的面對客戶的窗口。而我國的房地產企業尚屬于第二階段，因此，向第三階段發展成為了房地產客戶關系管理的一個重點。而房地產企業客戶服務的具體的實現途徑，主要表現在以下幾個方面:1.滿足客戶需求,提高滿意度。一般來說,準確識別客戶明確或潛在的需求,并盡量滿足并不容易。由于大多數房地產企業現在都將重點集中到市場投放時間上,【篇三：房地產項目營銷策劃開題報告】房地產項目營銷策劃開題報告1開題報告含“文獻綜述”作為畢業設計論文答辯委員會對學生答辯資格審查的依據材料之一。此報告應在指導教師指導下由學生在畢業設計論文工作前期內完成經指導教師簽署意見及所在專業審查后生效2開題報告內容必須用黑墨水筆工整書寫或按教務處統一設計的電子文檔標準格式可從教務處網頁上下載打印禁止打印在其它紙上后剪貼完成后應及時交給指導教師簽署意見3“文獻綜述”應按論文的格式成文并直接書寫或打印在本開題報告第一欄目內學生寫文獻綜述的參考文獻應不少于15篇不包括辭典、手冊4有關年月日等日期的填寫應當按照國標gb/t7408—94《數據元和交換格式、信息交換、日期和時間表示法》規定的要求一律用阿拉伯數字書寫。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。畢業設計論文開題報告文獻綜述我的畢業設計題目是金陵大公館項目營銷策劃。房地產營銷策劃是站在開發商的角度和立場以求證過的市場分析為依據對未來可能面臨的市場需求變化在正確的營銷理論、準確的項目定位指導下勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。近年來隨著房地產業的發展房地產營銷策劃也快速發展起來然而在實際運行當中大多數依然是開發商獨自跑項目、跑貸款、跑銷售依然是一種簡單化的經營模式根本談不上真正意義上的營銷與策劃。發展商憑感覺定位已既成事實的樓盤事后策劃更多的是一種營銷策劃與銷售推廣。同時由于房地產市場化的程度越來越高個人消費已成為市場主流“策劃大師”依靠“點子”制勝的時代已經過去各種專業人員利用先進的信息系統通過對房地產項目各種資源的整合理性運作立體作戰科學、嚴謹、規范成為房地產全程策劃的運作原則。房地產營銷策劃需要通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上為開發商規劃出合理的建設取向從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。一、市場調查與分析實地調查內容主要包括對該類房地產的市場供求情況、類似房地產的消費者情況、類似項目的規劃設計、建筑設計情況、類似房地產的租售價格、類似房地產的租售渠道類似房地產的市場推廣方式、類似房地產項目的財務盈利能力、競爭對手的情況調查、類似房地產的售后服務情況等的調查與分析。近年來房地產發展商逐漸認識到單靠傳統的地產概念例如項目的地理位置優越、交通便利、升值潛力巨大等因素以及模仿成功樓盤、壓縮成本、低價折扣促銷等競爭手段已經很難吸引消費者的目光。于是不少發展商在認真研究市場、客觀分析顧客消費心理的基礎上把精力投向產品的整體創作上通過全過程的專業操作與嚴格控制以優質的產品來滿足消費需求實現企業利潤。于是市場調查和分析就成了房地產營銷策劃工作中一項重要的環節。二、市場細分與目標市場的選擇市場細分從消費者需求的差別出發以消費者的需求為立足點按照地理因素、人口標準、心理標準、購買行為等細分因素把企業可能進入的市場分成若干個需求和愿望大體相同的消費群體。目標市場的選擇是建立在市場細分的基礎上的主要有以下步驟1確定細分市場2評價細分市場在細分市場的基礎上明確有效市場即對本項目具有興趣、收入、途徑的消費者集合。3對有效市場進行競爭者分析4對有效市場風險分析5確定目標消費者進行目標客戶的行為特征分析例如對公司白領、自由職業者等不同目標消費群體進行不同的行為特征分析。目標市場的選擇主要是為了確定自己的產品在市場上的競爭地位。市場定位的前提是了解市場對價值的定義以及顧客選擇供應商的方法。通過市場細分與目標市場的選擇來確定在經濟性、使用性、合理性及環境、造型設計方面都達到了設計要求的方案掌握消費合理布局。三、項目營銷策劃在營銷策略市場推廣方面美國學者麥卡錫教授提出了著名的4p營銷組合策略。4p是市場營銷組合中的四大基本要素即產品produet、價格pricd、渠道place和促銷promotion。一次成功和完整的市場營銷活動意味著以適當的產品、適當的價格、適當的渠道和適當的促銷手段將企業的產品和服務投放到特定市場的行為。現在不少房地產開發商都在使用市場營銷學的4p理論進行房地產市場營銷組合安排。一產品定位項目產品定位是指提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形的建筑物、土地和各種無形的服務。項目產品定位的主要內容包括規劃設計定位和建筑設計定位。其中規劃設計包括住宅群體規劃布局、道路與交通規劃設計、公共建筑與服務設施的規劃設計、綠地與室外環境的規劃設計等建筑設計包括房屋建筑設計和結構設計涉及平面涉及和立面設計等內容。設計時主要考慮的內容是潛在消費者需求的住宅套型和面積、建筑立面造型和裝修標準等。