邯鄲市房地產住宅市場分析

本報告旨在通過對邯鄲住宅市場調查，形成市場數據結論，并以此根底進行分析、研究后形成的對邯鄲市房地產市場研判及開展預期，旨在為廣府旅游、溢泉湖旅游工程籌劃提供根底支持。2邯鄲市簡介及經濟狀況邯鄲市簡介邯鄲市經濟狀況邯鄲市城市定位研究與開展戰略邯鄲市房地產住宅市場分析邯鄲市房地產住宅市場調查邯鄲市房地產住宅市場容量供給及競爭力調查邯鄲市房地產住宅市場容量需求及價風格查邯鄲市房地產住宅市場營銷調查住宅市場預測住宅市場供給容量分析預測住宅市場銷售潛力預測住宅市場主要競爭力分析住宅市場價格分析住宅市場銷售推廣策略分析住宅市場風險分析目錄工程概況廣府工程廣府工程簡介旅游開展規劃SWOT分析工程開發模式開發借鑒3邯鄲市簡介及經濟狀況4邯鄲市簡介5區域交通便利境內有貫穿南北方向的京廣鐵路，東西方向有邯長鐵路和邯濟鐵路。兩支形成“8〞字形干線環形鐵路穿繞境內,并與京廣線相通。此外，京珠高速公路，107國道都從市內穿過。邯鄲機場已經投入使用，已經開通到上海、海南、杭州等6條航線邯鄲市市內交通也較為興旺，各區間除了有較密的公交網絡連接外，出租車行業也比較繁榮。邯鄲市簡介6邯鄲市簡介7邯鄲市鋼鐵行業開展迅速。2006年，邯鄲市工業第一大支柱行業──鋼鐵行業完成增加值245.9億元，增長30.6%，增長速度高于規模以上工業5.7個百分點，占全市規模以上工業增加值比重為57.8%。07年5月，邯鋼、寶鋼正式簽約，聯手共建邯鋼新區,在未來的開展中結成了密不可分的戰略合作關系。預測：隨著邯鄲市鋼鐵行業的快速增長，為房地產業的健康開展提供了良好的經濟環境與消費根底。邯鄲市簡介8邯鄲市簡介9邯鄲市行政區位情況邯鄲市主要行政區劃復興區邯山區叢臺區高開區邯鄲市簡介10

復興區位于邯鄲市區西部，是邯鄲市的重、化工業區，全區轄1個鄉，6個辦事處，15個行政村，人口24萬，面積37平方公里。1996年被命名為“小康區〞，所轄彭家寨村被譽為“邯鄲第一村〞。但由于其區域中存在邯鄲鋼鐵廠等工業工程,存在一定程度的污染，客戶普遍對此區域認知度不高。〔紅色所示區域〕復興區邯鄲市簡介11

叢臺區,市府駐地，人口26.8萬，面積26.3平方公里，轄10街道1鄉。中華北大街周邊地區是目前邯鄲市經濟比較興旺的地區。〔綠色所示區域〕叢臺區邯鄲市簡介12

邯山區邯鄲市簡介13東部高開區是政府批準的省級開發區，新區規劃面積23.5平方公里。通過市場調研分析預計隨著城市中心整體逐漸向東轉移，高開區將逐漸成為城市的熱點區域，目前該區域的樓盤均價在4100元/平米〔紫色所示區域〕

高開區邯鄲市簡介14邯鄲市總人口數量穩步增長——市區人口在130萬人左右邯鄲市人口每年約增加10萬人。隨著城市化步伐的推進，預計邯鄲周邊農村人口將逐漸向城市轉移，形成農村人口向中心城市集聚的趨勢。此趨勢意味著住房有效需求量將逐步提高。注：根據邯鄲市政府多年數據統計所得邯鄲市簡介15

地區生產總值增長迅速。

近年,生產總值迅速增長，漲幅每年保持在15%到25%。根據其他城市經濟開展的經驗總結，認為邯鄲市經濟開展態勢良好,開展速度將進一步加快。注：根據邯鄲市政府多年數據統計所得邯鄲市經濟狀況16城市人均可支配收入穩定增加。

根據實地探測性調查以及以上表格說明，邯鄲市人均可支配收入水平逐年上升，漲幅保持在10%-20%,06年突破10000億元。邯鄲市城鎮居民收入將繼續保持一個較高的增長水平。隨著人均可支配收入水平的提高，人們對居住的需求將進一步提高，這在一定程度上會刺激當地房地產業的開展。注：根據邯鄲市政府多年數據統計所得邯鄲市經濟狀況17地區社會消費品零售總額穩步增長。

社會消費品零售總額是反映人民生活、社會消費品購置力的指標。邯鄲市這一指標的迅速增長反映出本市的消費能力較為旺盛，經濟形勢良好，為房地產的開發銷售提供了良好的消費力根底。注：根據邯鄲市政府多年數據及實地統計所得邯鄲市經濟狀況18批發零售企業各類商品銷售普遍增長

2006年增長情況值得關注的是，汽車類的商品銷售上漲了93.4%,遠遠超過了其他類商品。根據其他城市的經驗，認為城市當地汽車銷售率加快，為城市范圍擴大提供根底，同時住宅及商業房地產也將穩步增長。隨著私家車數量的增加，必然拉動周遍地區旅游市場的開展，同時也將追求高品質的生活。注：根據邯鄲市政府多年數據及實地調查統計所得邯鄲市經濟狀況19

城市居民可支配收入總額與消費品零售總額增長趨勢:注：統計所得邯鄲市經濟狀況20

固定資產擴張有力注：根據邯鄲市政府多年數據統計所得邯鄲市經濟狀況21根底設施建設進一步完善。已建設中華大街南北延等16條城市道路。06年末主城區實有城市鋪裝道路長度630公里，鋪裝道路面積1290萬㎡，建成區人均道路面積13.93㎡。

根據國內其他城市建設運營經驗，城市根底設施建設進展迅速，良好的根底設施是房地產開發銷售的有力支撐，必定為房地產工程提供了極大的升值潛力。邯鄲市經濟狀況22

23邯鄲市城市定位研究與開展戰略邯鄲市戰略定位：歷史文化名城新型制造業基地區域經貿中心在歷史、現實和未來相聯系，區域、功能和質量相統一的把握中，認為新時期邯鄲市城市定位的根本表述為：“以名城、區位、資源三大優勢為依托的中原最重要最具活力的新型制造業基地〞。簡稱“三優一地〞對一個城市的性質、地位和功能進行定位，邯鄲市最常用、最具影響力、感召力和公信力的主要有三種：〔1〕國家歷史文化名城；〔2〕晉冀魯豫接壤區經濟中心，或晉冀魯豫接壤區經貿中心；〔3〕綜合性工業基地，或新興根底工業基地。24邯鄲市城市定位研究與開展戰略25歷史文化名城〔1〕名城、區位、資源〔前有論述〕趙國都城、成語之都、太極等〔2〕國家歷史文化名城這是城市對內對外多層次開放和制造業開發利用國際國內“兩個市場、兩種資源〞中最珍貴、最重要、最具影響力的文化資源和品牌資源，它將賦予邯鄲以深厚而獨特的城市文化背景、文化品格和文化內涵。邯鄲市城市定位研究與開展戰略26邯鄲市城市定位研究與開展戰略27邯鄲市城市定位研究與開展戰略28邯鄲市房地產住宅市場分析29市場分析市場調查市場預測市場容量調查競爭力調查價風格查營銷調查供給調查需求調查市場容量分析主要競爭力分析價格分析營銷分析風險分析供給預測銷售潛力預測工作進程30邯鄲市房地產住宅市場容量供給及競爭力調查31注：統計住宅市場供給容量調查32施工面積逐漸增長,由04年的316.5萬㎡增長到06年356萬㎡.04至06年，新開工面積分別為151.6萬㎡,134.7萬㎡和164.3萬㎡.04至06年，竣工總面積分別為90萬㎡,82.8萬㎡和78.2萬㎡.其中,每年的竣工面積中,住宅局部的面積分別為78萬㎡,75.5㎡萬和70萬㎡注：統計房地產施工面積表(單位:萬平方米)住宅市場供給容量調查33邯鄲的商品房交易面積整體呈增長態勢.住宅局部04年到06年增幅明顯,從04年65.6萬㎡增長到06年101.8萬㎡.辦公局部的增幅明顯加快,所占比例迅速提高,分別為0.2萬㎡,1.4萬㎡和6.7萬㎡.商業局部分別為3.1萬㎡,4.1萬㎡和4.6萬㎡.注：統計房地產交易面積(單位:萬平方米)住宅市場供給容量調查34由圖表可知，商品房總交易金額三種市場都在增長.住宅局部04年到06年分別為10.1億元,15.1億元和16.6億元.辦公市場交易總金額增長速度較快,分別為0.01億元,0.6億元和2.8億元.商業局部分別為0.9億元,1億元和1.9億元.注：統計房地產交易總金額(單位:億元)住宅市場供給容量調查35商品房交易均價,住宅局部04年到06年分別為1540元,1513元和1631元.辦公04年到06年局部分別為5000元,4286元和4179元.商業局部04年到06年分別為2903元,2439元和4130元.注：統計房地產交易價格(單位:元/平方米)住宅市場供給容量調查36注：實地調查統計甄選出有代表性重點工程11個并對其進行了深度調查，名稱分別為拉德芳斯,創鑫陽光城,雅士名邸,香墅酈舍,鑫港國際(一期星城國際,二期融富中心),華煌·芯城,連城別苑,今日·佳園,鑫域國際,領秀城市，星城國際。目前在售住宅工程主要集中在叢臺區〔綠色區域〕與邯山區〔藍色區域〕,叢臺區包括連城別苑,鑫港國際等。邯山區住宅工程包括領秀城市,今日·佳園等，其他區域的住宅工程并不多。位置分布住宅市場競爭力調查37戶型比例目前邯鄲市在售工程的戶型中,三室兩廳兩衛所占比例最多,約占總數的54%,其次是四室兩廳兩衛和三室兩廳一衛,分別占總數的15%和13%。注：對11個可比工程實地調查統計所得住宅市場競爭力調查38面積比例數據統計均將各種建筑形態修正可比到高層〔使用率：高層80%，小高層85%，多層90%〕二居的主力面積為90-100㎡,約占二居所有產品總數的52%三居的面積分布比較平均，主力面積為130-140㎡,約占總數的27%.四居的面積分布比較平均，主力面積為在210-220㎡,約占總數的27%.五居產品與復式結構的面積根本在200㎡以上注：對11個可比工程實地調查統計所得住宅市場競爭力調查39

產品類型可比在售工程中高層工程約占總數的46%,小高層約24%,多層及類別墅30%,在售工程中存在少量的疊拼別墅工程,如香墅酈舍.該工程定位于高端別墅工程,工程所處城市鬧市區,總價高，該工程退出市場便銷售一空.注：對11個可比工程實地調查統計所得住宅市場競爭力調查40

功能間二房2廳1衛二房2廳2衛三房2廳1衛三房2廳2衛四房2廳2衛五室(含)以上及復式客廳18-2219-2218-2117-2918-2927-35主臥12-1712-1814-1616-2219-2822-30主衛5-64-55-84-65-75-8客臥112-1612-1712-1412-1711-1717-25客衛15-65-86-89-12客臥28-1111-1610-1614-19客臥38-1514-17客臥414-16餐廳9-129--129-129-1812-1910-17廚房5-74-65-77-106-108-11陽臺4-53-47-812-1812-1811-19功能間面積調查住宅市場競爭力調查41戶內均為毛坯房.僅有鑫域國際可根據業主需要提供菜單式精裝修效勞；局部工程的公共區間存在裝修檔次不高、效果欠佳的問題裝修標準：綠化園林景觀及品牌識別：建筑形式及外立面：存在投入大于效果；品牌識別差；沒有做到因人而異、因地制宜；空間利用不高；景觀與建筑的結合性不強等問題各工程之間外立面設計檔次差異較大；存在空間層次感不強；建筑節點做法不夠合理、美觀；建筑的實用性和美觀性結合的不夠緊密；建筑材料使用不當；色彩搭配不合理；整體效果與案名、工程初衷有較大差異等情況戶型布局及公攤設計：局部工程存在戶型布局、功能間及公攤布局不合理、實用性差的問題建筑材料及設備：建筑材料〔裝飾材料〕的投入與效果不成正比；存在設備選用與工程檔次不吻合的狀況；存在“小馬拉大車〞的現象住宅市場競爭力調查42社區配套：物業管理：停車位及車庫：70%的工程車位比只是按照標準比例設計，對未來沒有前瞻性；整體及細部布局設置不合理，車位不夠用路網及社區主入口設計：30%以上工程的路網設計未從“以人為本〞的角度出發，使用上存在很大的缺陷；已建成社區入口具備一定的獨立形象性，動態下的整體性欠缺社區配套的主要效勞于社區及周邊；存在社區配套與開發建設的銜接性不強，投入使用滯后；社區配套的概念性強于實際性的問題物業管理提供的效勞、水平與工程檔次之間存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被動管理的層面品牌：開發商對公司和工程品牌打造效果不佳，未形成系統性、系列性的工程品牌住宅市場競爭力調查43邯鄲市房地產住宅市場容量需求調查44邯鄲市主要消費者來源地通過業內人士提供的客戶統計數據資料得知，邯鄲市場房地產消費客群包括60%本市中高收入者，其余來自于周邊縣市，主要包括以下行業從業者：煤，礦業，配件業。住宅市場需求調查45戶型面積(單位:㎡)購買人群購買用途購買考慮因素付款方式80-100初次置業的年輕人(部分是父母購買),城市中等收入者作為第一套房產,主要是自住價格,位置,戶型按揭貸款方式約80%120-140公務員,商人等城市中高收入者,周邊縣市的從業人員.主要是自住,也包含少量投資客.主要看重地塊環境,周邊配套設施,以及社區環境等.主要購買三居等適合家庭居住的戶型位置,交通狀況,周邊配套設施,價格一次性付清(主要是小商販,周邊縣市人員)/按揭貸款(主要是公務員等有固定月收入者)160以上邯鄲市以及周邊縣市的高收入者.多為二次置業,看重住宅的品質,以及能否體現自己的尊榮感,追求住宅的舒適程度.購買戶型主要是大戶型位置,交通狀況,社區環境,戶型90%左右都是一次性付清主力購置人群類型及特征說明住宅市場需求調查46希望居住區域：邯鄲市東部地區自然環境良好,居住密度比較低,是邯鄲市民心中的宜居地帶；30%的客戶認為老城區地帶靠近市中心,從交通便利、配套齊全的角度考慮,希望居住在該地區。希望購置的物業類型：考慮到土地資源的稀缺性、景觀優勢以及房地產開展的總體趨勢，70%購房者接受高層、小高層產品。住宅市場需求調查47建筑風格：邯鄲市民比較容易接受新鮮事物，對歐式和現代簡約風格的建筑風格有一定的認可程度；同時在邯鄲大的歷史文化背景襯托下，邯鄲市民更希望看到包含局部中式建筑風格或中國古老文化內涵的工程。對朝向的看法：90%的客戶要求住宅正南正北的朝向。車庫要求：近兩年邯鄲市家用轎車的購置數量不斷增長，購房者對工程內部車位數量也有較高的要求，80%以上家庭要求有車庫或車位，其中15%的客戶要求有雙車位住宅市場需求調查48居住面積：客戶面積的主流要求在90㎡-140㎡之間〔三室兩廳為優〕邯鄲市區的消費者面積主要要求在120-140㎡經調查60—70%的中低收入者以及年輕人接受90-110㎡小戶型；140㎡-150㎡的住宅由于契稅節點的緣故接受度較低.65%的高端客戶從舒適度、以及表達身份的考慮,需求面積在150-180㎡住宅市場需求調查49

對臥室的要求：出于居住功能與舒適度的考慮，大約60%的消費者認為三室以上為優對衛生間的要求：購房者根本要求三居室或100㎡以上住宅即配有雙衛獲取購房信息主要途徑：朋友介紹，報紙廣告，售樓處或工地現場。消費者購房關注因素：戶型與面積，價格，交通住宅市場需求調查50邯鄲市房地產住宅市場價風格查51

可比工程價格區間邯鄲市目前在售工程均價集中在3400-3800元/㎡與3800-4500元/㎡，占到總量的54%。注：對11個可比工程實地調查統計所得可比工程價風格查52可比工程總價區間

主力總價區間為45-50萬元，占總量的28%。其次為40-45萬元，占總量的18%。注：對11個可比工程實地調查統計所得可比工程價風格查53期望房價：中低收入階層接受房價約在3200元/㎡左右，60%消費者期望房價在3400-3800元/㎡。購房承受總價：中低收入階層普遍認為可以接受總價為35-40萬的住宅，中高水平客群可以承受總價約為50-60萬。付款方式：90%客戶(主要從事煤,礦,配件業等)由于收入來源的特點,一般選擇一次性付清.邯鄲市區的居民(含公務員)一般選擇按揭貸款方式購置住宅.需求價風格查54邯鄲市房地產住宅市場營銷調查55工程營銷市場定位80%工程市場定位明確工程包裝策略住宅市場營銷調查結論56工程推廣策略廣告宣傳根本不做傳統媒體，主要以市場口碑傳播70%的工程推廣策略單一，工程推廣各階段訴求不清晰、重點不明確工程行銷策略60%的工程在未取得預售許可證既開盤進行銷售開盤的隨意性較強；銷售方式為簡單“坐銷〞方式、團購公關、預訂卡方式定價原那么主要為市場比較+本錢法定價；付款方式為一次性付款、簡單分期及按揭方式付款住宅市場營銷調查結論57住宅市場預測58住宅市場供給容量分析預測59住宅市場供給容量分析預測60預計08年商品房交易量在07年的根底上會小幅增長，主要市區內可開發用地的減少，舊城改造工程啟動較難，主要熱點集中在開發區，由于推出面積有限，該地區強大的購置力，將導致過多的貨幣追逐少量的樓盤，必然導致房價進一步上漲。住宅市場銷售潛力預測61

注：實地調查統計所得70%購房者接受高層、小高層產品邯鄲市在售工程物業類型集中在高層與小高層，高層所占比例到達總量的46%。住宅市場主要競爭力分析供給狀況：需求狀況：62產品類型趨勢分析：住宅市場主要競爭力分析63邯鄲市目前對于戶型的需求主要集中在三室兩廳.注：實地調查統計所得目前邯鄲市在售工程的居室類型主要集中在三室兩廳，只有少量在售工程存在主力面積過大的問題.供給狀況：需求狀況：住宅市場主要競爭力分析64戶型比例分析：住宅市場主要競爭力分析65注:修正后數據實地調查統計所得對于面積的主流要求在100㎡-120㎡之間,三室兩廳兩衛為主。目前邯鄲市在售工程的戶型主要集中在130-140㎡的三室.供給狀況：需求狀況：住宅市場主要競爭力分析66面積分析：住宅市場主要競爭力分析67住宅市場價格分析9%8%18%15%27%28%27%26%5%3%15%20%0%5%10%15%20%25%30%3000-32003200-34003400-36003600-38003800-40004000以上單位:元/平方米原始數據修正后數據目前邯鄲市住宅產品均價集中在3600-3800元/㎡,各地區單價差異不大,東部地區價格稍高.價格供給狀況：68價格比照及趨勢分析：住宅市場價格分析69

總價區間集中在40—50萬元之間，占總比例的48%總價供給狀況：住宅市場價格分析中低收入階層普遍認為可以接受總價為35-40萬的住宅，中高水平客群可以承受總價約為50-60萬，70萬以上承受的比例約在26%，假設按100平米計算，26%的客戶可承受7000元/平米的單價。總價需求狀況：70總價趨勢分析：住宅市場價格分析71住宅市場風險分析主要風險風險起因風險結果后果影響主要對策戶型風險政府規定住宅項目中90㎡以下戶型需要占到總比例的50%以上預計未來一兩年內大量小戶型產品面市小戶型產品競爭激烈；同時由于接納量有限可能造成產品滯銷建筑設計上綜合考慮；提高產品附加值；調整營銷策略價格風險價格隨市場上漲總價上漲部分客戶質疑制定合理的價格及付款策略；制定針對性的開發計劃及營銷策略政府宏觀調控打壓合理銷售價格客戶觀望等待信心風險由于銷售市場管理不規范實際產品與宣傳落差過大客戶信心喪失保證實際產品與宣傳的同樣性；設置接待中心、樣板間、樣板區；72小結73廣府工程簡介74廣府旅游規劃廣府古城及周遍的功能規劃

形成了以古城歷史景點為中心，以水上自然濕地景觀為環繞的休閑、旅游、度假、觀光的旅游綜合體，最大限度的挖掘歷史、引入自然景觀，充分利用優越的水資源。75廣府旅游規劃廣府古城內部功能規劃粉色區域為古城核心功能性產——品太極文化展示區，古城四個角為親水休閑產品，紅色路線為需恢復的古街〔商業，可拆遷出局部居民，安置在城外，通過改造恢復其古建筑的風韻，打造成古色古香的明清商業街，出售當地特色的旅游產品〕76廣府旅游規劃廣府古城內部景點規劃總體來說廣府內部景點都為歷史遺留古跡，看點較多，但分布較為散落，但通過良好的交通動線規劃，實現景點與景點的串聯，使其景點分布在主要干道上〔明清商業街〕，大大增加了商業街的商業價值和歷史人文的價值。77廣府旅游規劃

廣府及周邊區域詳細功能規劃

為保護廣府歷史文化資源及周邊環境資源，對古城進行適當改造，以觀光、購物、體驗文化為主，充分利用周邊水資源及濕地資源打造休閑、旅游、度假及水上運動于一體的旅游綜合體，從而實現土地增值及拉動房地產業的開展。78廣府旅游規劃廣府周邊用地規劃

通過實地考察研究，周邊資源景觀豐富同時具有一定量的歷史古跡有利于通過交通組織，將自然度假區域與文化古跡相結合，打造出古色古香的歷史、文化、度假三位一體的旅游產品。

別墅用地首選地段79廣府旅游規劃水上旅游路線規劃水上景點較為散落，但通過良好的動線規劃將水上自然景觀合理串聯，形成一道亮麗的風景，未來的旅游規劃中還可大力開展水上運動，如：皮滑艇、水上度假等80SWOT分析S:歷史名城、景觀資源豐富、歷史傳說景點多，可塑性強，能夠便于打造形成文化與硬件景觀一體的文化旅游產品。同時有利于推廣，易于形成市場關注的焦點，引起市場轟動。目前黃圣依等知名演員已經拍攝了?廣府太級傳奇?及?神秘水中城?、?被遺忘的古城?，準備在央視播出，屆時，必將引起市場的強烈關注，帶動旅游業的開展，促進其土地增值，邯鄲房地產的開展必將迎來新的基點和增長。中國太極城，國內外享有很強的號召力和感染力，每年舉辦一次國際太極文化交流，