②2024年|重點50城租售比調查研究報告2024年|重點50城租售比調查研究報告2024年重點50城租金回報率突破2%，租房收益高過存款2024年重點50城租金回報率突破2%，租房收益高過存款利率本報告選取了重點50城的數據，對50城的租售比、租金回報率、售租比、租金收入比進行測算。本報告選取了重點50城的數據，對50城的租售比、租金回報率、售租比、租金收入比進行測算。核心結論如下：2024年全國重點50城平均租售比為1：582，2024年房價的調整幅度明顯大于租金，使得租金與房價的偏離程度縮小。2024年重點50城租金回報率為2.06%，創自2019年監測以來新高，并高過五大行存款利率和部分理財產品的收益率，租房收益的相對價值提升。2024年全國重點50個大中城市售租比為48.5年，也就是說居民想要通過租金收回買房成本需要48.5年的時間，較2023年縮短了2.3年。2024年重點50城租金收入比為12.59%，較2023年回落0.78個百分點，這意味著居民在租金支出方面占收入的比例降低，租房的經濟壓力有所緩解。第一部分：租售比2024年全國50城租售比為1：582，房價與租金的偏離程度縮小。租售比是通過租金與房價間的關系來衡量地區樓市運行是否良好，國際標準認為房地產運行狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據麟評居住大數據研究院監測的重點50城來看，2024年平均租售比為1：582，盡管偏離程度較2023年有所縮小，但當前租售比水平仍遠遠偏離國際合理區間，租售平衡有待進一步優化。具體來看，2024年重點50城平均租金為33.07元/㎡/月，較2023年下降1.82%；平均房價為19245元/㎡，較2023年下降6.31%。2024年房價的調整幅度明顯大于租金，使得租金與房價的偏離度縮小，進一步來看，2024年整體經濟環境壓力仍然較大，居民收入增長預期下降，購房需要大量資金支出，在收入不穩定或預期不樂觀的情況下，人們更傾向于持幣觀望，對房價的支撐作用減弱，房價易受影響下跌；而居民收入減少雖也會減弱對租金的承受能力，但租賃是剛性需求中的基本需求，即使收入下降也只是在一定程度上降低對租金的承受范圍，不會像購房需求那樣大幅萎縮，租金下跌相對房價更為緩慢。注：租售比=單位月租金：單位房價第二部分：租金回報率2024年租金回報率創新高，租房收益的相對價值提升。租金回報率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的重要指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年重點50城租金回報率為2.06%，創自2019年監測以來新高，并較2023年上升0.09個百分點。近兩年來，房價和租金都在調整，且房價的跌幅明顯大于租金跌幅，這種情況下，租金回報率自然上升，意味著居民租房收益預期有所改善。注：租金回報率=房屋年租金/房屋價格租金回報率跑贏五大行存款利率和部分理財產品的收益率。2024年重點50城平均收益率達到了2.06%，與此同時，五大行存款利率進入“1字頭”時代，國債利率和基金市場平均收益率也都低于2%，意味著買房出租的收益在當前低利率環境下更具吸引力。不過，也需要考慮到個別和市場實際情況，比如一些老舊小區或偏遠地區房產可能難以出租或租金較低，達不到平均水平，不能僅依據平均數據就盲目認為投資房產收租一定劃算。各等級城市租金回報率全部上升，二線城市升幅最大。分等級城市來看，2024年一線城市租金回報率為1.82%，較2023年上升0.02個百分點；二線城市租金回報率為2.04%，較2023年上升0.12個百分點；三四線城市租金回報率為2.55%，較2023年上升0.1個百分點。從租金回報率的絕對值水平來看，一線城市<二線城市<三四線城市，高能級城市通常具有更高的房價水平，房價的高企使得購房成本大幅增加，而租金收入的增長速度往往難以與房價同步，導致租金回報率被壓制。從租金回報率的增長幅度來看，二線>三四線>一線，主要系各線城市租金、房價全部下跌，且二線城市房價跌幅與租金跌幅之間的差距最大，以致租金回報率上升相對明顯。烏魯木齊租金回報率3.77%領跑50城，廈門依舊最低。從城市租金回報率水平來看，高租金回報率城市主要以弱二線及三四線城市居多，其中，烏魯木齊、銀川、貴陽位居前三，2024年租金回報率分別為3.77%、3.6%、3.48%。低租金回報率城市則聚集更多長珠三角經濟圈的熱點城市，如東莞租金回報率1.44%、金華1.54%、深圳1.61%等，另外，廈門租金回報率依舊處于50城最低位，僅有1.36%，原因在于房價過高、租金增長乏力以及租售比失衡。近9成城市租金回報率上升。從城市租金回報率變化來看，2024年50城中有44城租金回報率上升，6城下降。其中，租金回報率下降的城市包括銀川、金華、桂林、深圳、北京、泉州，銀川降幅居首，較2023年下降1.17%；北京2024年租金回報率為1.83%，較2023年微降0.01%；泉州降幅小于0.01%。烏魯木齊、昆明、洛陽位居升幅前三，分別為0.39%、0.38%、0.38%，盡管房價下跌，但租賃市場需求相對穩定，甚至部分城市租金有所上升，這使得租金收入相對穩定或略有增長，進一步推動了租金回報率的提升。第三部分：售租比居民通過出租房產收回買房成本的年限縮短至48.5年。通俗來講，售租比則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，往往售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年全國50大中城市售租比為48.5年，也就是說居民想要通過租金收回買房成本需要48.5年的時間，較2023年縮短了2.3年，當前售租比處于2019年以來最低水平。盡管售租比年限明顯縮短是一個積極信號，但多數城市回本年限的縮短主要是由于房價下行顯著，如果房價持續下跌，可能會對市場信心和供求關系產生負面影響。因此，供求關系的改善仍是房地產市場穩定的關鍵。注：售租比=房屋總價/房屋年租金從分布來看，高售租比的城市集中分布于東南沿海一帶。其中，廈門位居高售租比榜首，靠出租收回買房成本需要約73.6年，主要系廈門房價位居高位，僅次于北上深，而租金水平與房價地位懸殊；東莞售租比達69.6年位居第二；金華、深圳、寧波緊隨其后，2024年售租比均在60年以上。烏魯木齊、銀川、貴陽位居低售租比前三，均不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至少于廈門50年左右。桂林、哈爾濱、長沙、淄博、湛江及沈陽的售租比也較為合理，均在35年以下。2024年6城售租比年限上升，京深2個一線城市入列。其中，銀川升幅居首，售租比年限較2023年拉長了6.8年，但總體水平仍處于50城低位行列，通過出租收回買房成本的難度相對不大；北京、深圳2個一線城市也在其中，房價位居全國高位水平系出租回本難的主要壓力，2城售租比分別較2023年增加0.4、1.4年。售租比下降城市中，東莞、昆明、寧波、青島、廈門下跌幅度位居前五，通過租金回本的年限均縮短了6年以上。第四部分：租金收入比重點50城租金收入比持續回落，居民租房壓力逐步緩解。所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所占權重，能夠直觀地反映居民租房壓力。國際上認為30%是租金收入比的黃金分割點，如果租金超過收入的30%，其他消費就會被大大壓縮，生活幸福感就會下降。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年重點50城租金收入比為12.59%，較2023年回落0.78個百分點，意味著居民租房的壓力稍有減輕。以20㎡作為平均租房面積，繪制出重點50城的租房壓力圖。可以明顯看到，以北京、上海、廣深、三亞為核心形成4個租房壓力圈，其中，深圳（27.04%）、上海（25.14%）、三亞（24.91%）、北京（24.11%）租金收入比位居TOP4，租金支出占比超過總收入的兩成，居民租房面臨相對較大壓力；廣州、杭州、廈門、成都租金收入比超15%。而低租金收入比的城市中，金華、煙臺、中山等15個城市租金收入比在10%以下，租房群體的居住幸福感相對更高。重點50城中近9成城市租金收入比下降。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年僅有6城租金收入比上升，其余44城均下