第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種基本類型，即：

市場(chǎng)法成本法收益法第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法也叫市場(chǎng)價(jià)格比較法、銷售比較法、現(xiàn)行市價(jià)法，它是最直接、最簡(jiǎn)便的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場(chǎng)上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小代價(jià)取得最大利潤(rùn)或效用。因此，效用均等的物品或服務(wù)其價(jià)格應(yīng)該相等。二、市場(chǎng)法應(yīng)用的基本前提

通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一、要有一個(gè)活躍的、公平的市場(chǎng)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下不可能具備這個(gè)條件，現(xiàn)在已經(jīng)具備了這個(gè)條件。目前不僅單項(xiàng)資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生交易行為，而且整體資產(chǎn)也出現(xiàn)了交易行為。例如中外合資、合作經(jīng)營(yíng)、小型企業(yè)拍賣、股份經(jīng)營(yíng)、公有民營(yíng)等。特別是近幾年的企業(yè)改制，對(duì)整個(gè)企業(yè)進(jìn)行買賣交易的很多。公平市場(chǎng)價(jià)格的條件：買賣雙方都是明白人有充分的時(shí)間討價(jià)還價(jià)沒(méi)有強(qiáng)迫和欺詐因素的作用有一個(gè)比較完善成熟的交易市場(chǎng)，有足夠的買主和賣主交易以現(xiàn)金或其他等價(jià)方式支付2、要有三個(gè)（至少一個(gè)）近期的、可比的、以及成交或已標(biāo)價(jià)尚未成交的參照物。所謂近期，最好在半年內(nèi)成交的參照物，或一年內(nèi)也行。所謂可比，應(yīng)該在規(guī)格、型號(hào)、功能、性能、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、新舊程度以及交易條件等各方面不相上下。企業(yè)評(píng)估定理：▲定理1—某個(gè)物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的▲定理2—“可比”并不意味著“相同”。▲定理3—“可比”既表示相似也表示相關(guān)▲定理4—“市場(chǎng)價(jià)值”是一個(gè)范圍（概率分布），而不是單個(gè)數(shù)值▲定理5—“市場(chǎng)價(jià)值”的最好信息來(lái)源就是市場(chǎng)本身▲定理6—用任何方法進(jìn)行評(píng)估都不是一個(gè)完全精確的過(guò)程二、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法(評(píng)估的方式)

市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合，它們可以被分為兩大類：

1.直接比較法

2.類比調(diào)整法（一）直接比較法

指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法,其計(jì)算公式為：

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象Ａ特征÷參照物Ａ特征）

例如：評(píng)估對(duì)象為95年投產(chǎn)的立式車削加工中心CH5112F，原值150萬(wàn)元，當(dāng)確定該機(jī)床的現(xiàn)行市價(jià)時(shí)，查處該機(jī)床現(xiàn)價(jià)170萬(wàn)元，則從現(xiàn)行價(jià)格直接比較，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)價(jià)應(yīng)為170萬(wàn)元如果有一臺(tái)93年投產(chǎn)的CH5112F數(shù)控機(jī)床市場(chǎng)賣價(jià)（已成交）為100萬(wàn)元，則95年投產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象與參照物只是時(shí)間上有差異（評(píng)估基準(zhǔn)日為2000年）,95年投產(chǎn)的成新率為64％，93年的成新率為50％,得出64％÷50％＝1.28（95年投產(chǎn)）評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝100萬(wàn)元×（0.64÷0.50）＝128萬(wàn)元（二）類比調(diào)整法

該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣，只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。該方法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。參照物的差異主要考慮:

一、時(shí)間因素二、地域因素三、功能因素

在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：1．市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)2．功能價(jià)值法功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)

當(dāng)然，功能價(jià)值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，它還可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的對(duì)比，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。

例2-1：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為30噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為40噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于75萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×30/40=75（萬(wàn)元）3．價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場(chǎng)售價(jià)類比方法中估測(cè)時(shí)間差異系數(shù)或時(shí)間差異值的方法。

例2-2：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為100萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1+5%）=105（萬(wàn)元）4．成新率價(jià)格法

成新率價(jià)格方法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。5．市價(jià)折扣法

市價(jià)折扣方法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。

例2-3：評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為50%，因此，擬快速變現(xiàn)的該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值接近于50萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1-50%）=50（萬(wàn)元）6．成本市價(jià)法成本市價(jià)方法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

例2-4：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元，則其市價(jià)接近于30萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬(wàn)元）7．市盈率乘數(shù)法市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率

(2-9)

例2-5：某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為30倍，則：該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1000×30=30000（萬(wàn)元）三、市場(chǎng)法的基本程序通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體上要經(jīng)歷以下程序：(一)選擇參照物(二)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素(三)指標(biāo)對(duì)比、量化差異(四)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異(五)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果四、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)格—因各種參數(shù)來(lái)源于市場(chǎng)；2、概念易于理解和掌握，評(píng)估結(jié)果易被各方接受。此外還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是，在各項(xiàng)可比因素基本相同的情況下，該方法使用簡(jiǎn)便而又準(zhǔn)確。（二）缺點(diǎn)1、選擇參照物很困難，主要是私下交易的不公開(kāi)性、信息不公開(kāi)等。2、可比項(xiàng)目很廣，資料搜集工作量大，對(duì)比分析復(fù)雜。3、鑒定可比項(xiàng)目的差異很難，將差異表現(xiàn)出價(jià)值更困難。4、不適用專用資產(chǎn)及大部分無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估第二節(jié)收益法一、收益法的基本涵義收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。二、收益法的基本前提收益法的三個(gè)基本要素：被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)率或本金化率被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

（一）具有獨(dú)立的能夠連續(xù)獲得預(yù)期收益的能力（二）未來(lái)收益能夠用金額計(jì)量（三）未來(lái)收益包含風(fēng)險(xiǎn)收益三、收益法的基本程序和基本參數(shù)采用收益法進(jìn)行評(píng)估的基本程序：(一)搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；(二)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；(三)確定折現(xiàn)率或本金化率；(四)用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；(五)分析確定評(píng)估結(jié)果。

運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估的三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額折現(xiàn)率獲利期限（一）收益額

資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：

1、收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；

2、用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。（二）折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。

1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率指在評(píng)估時(shí)社會(huì)平均的投資報(bào)酬率，一般以同期國(guó)庫(kù)券利率為指標(biāo)。

2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。（三）收益期限

收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約等加以測(cè)定。對(duì)收益現(xiàn)值法的評(píng)價(jià)（一）優(yōu)點(diǎn)1、不管資產(chǎn)量有多么大，只要對(duì)預(yù)期收益、折現(xiàn)率與剩余經(jīng)濟(jì)壽命這三個(gè)綜合參數(shù)測(cè)定準(zhǔn)確，則評(píng)估值就真實(shí)、可靠2、能夠解決重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法所不能解決的問(wèn)題（二）缺點(diǎn)1、基本原理與概念較抽象，難于理解和掌握2、確定預(yù)期收益等三個(gè)綜合參數(shù)難免帶有主觀隨意性。3、適用范圍有一定局限性四、收益法中的主要技術(shù)方法

收益法是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為兩類：一、針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法；二、針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益法等。收益法中所用字符含義的定義P——評(píng)估值；t——年序號(hào)；Pt——未來(lái)第t年的評(píng)估值；Rt——未來(lái)第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。（一）純收益不變1．在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P＝A/r

（2-10）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無(wú)限。2．在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：（2-11）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。3．在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P＝A×n（2-12）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。（二）純收益在若干年后保持不變1．無(wú)限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。2．有限年期收益。其計(jì)算公式為：（2-14）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化1．在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。2．在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－16）

其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。3．在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。4．在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－19）

其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。2．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－20）

其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。3．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

（2－21）

其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。4．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：（2－22）

其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。（五）有限年期收益且已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：（2－23）

其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt；(3)r大于零。收益法現(xiàn)值計(jì)算最一般的公式為式中，A1、A2、……An分別為未來(lái)各年的純收益r1、r2、……rn分別為未來(lái)各年的折現(xiàn)率（收益率或資本化率）說(shuō)明：①本公式實(shí)際上是上述收益法基本原理的公式化。②當(dāng)公式中的A、r、n變化時(shí)可以導(dǎo)出上述各種公式。③本公式只有理論分析上的意義，實(shí)踐中無(wú)法操作。（六）應(yīng)用舉例（要熟練掌握）隨堂作業(yè)：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是10萬(wàn)元、12萬(wàn)元、13萬(wàn)元、16萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為15萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。第三節(jié)成本法

一、成本法的基本涵義成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是:1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量---因有三種貶值（下片）2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量1）使用中產(chǎn)生的磨損導(dǎo)致——實(shí)體性貶值2）技術(shù)落后性能降低導(dǎo)致——功能性貶值3）外部環(huán)境因素變化導(dǎo)致——經(jīng)濟(jì)性貶值（二）成本法應(yīng)用的前提條件

（一）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

（二）具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

（三）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是可計(jì)量的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。

成本法應(yīng)用的前提條件（評(píng)估實(shí)踐一般考慮）1、購(gòu)買者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉?lái)用途。2、評(píng)估對(duì)象必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3、評(píng)估對(duì)象必須是可以再生產(chǎn)的，可以復(fù)制的。不能再生、復(fù)制的評(píng)估對(duì)象不能采用重置成本法。例如，礦藏資源性資產(chǎn)等，不能用此法。4、評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。例如古董、文物不能用此法。二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算基本公式:評(píng)估價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估價(jià)值＝重置成本×成新率(一)重置成本及其估算重置的含義即包括重新建造、制造，也包括在現(xiàn)行市場(chǎng)上重新購(gòu)買或購(gòu)置。由于科技的發(fā)展，過(guò)去建造、制造的產(chǎn)品（資產(chǎn)），隨時(shí)會(huì)有更新替代品出現(xiàn)，是按資產(chǎn)原有模樣重置，還是按更新?lián)Q代的新型資產(chǎn)重置，就出現(xiàn)了兩種重置成本：復(fù)原重置成本、更新重置成本。

復(fù)原重置成本也叫復(fù)制品成本，是指按照現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，適用與評(píng)估對(duì)象相同的材料，相同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，相同的建造、制造生產(chǎn)工藝，達(dá)到原有功能及技術(shù)性能指標(biāo)要求，重置一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的全部成本。

更新重置成本

指用新型材料、新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格購(gòu)買或建造，具有相同功能的全新資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重置成本和更新重置成本，都需要依據(jù)現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)估算材料和人工費(fèi)用，并要求將整個(gè)資產(chǎn)一次重建（購(gòu)置）。一般認(rèn)為，在同時(shí)可取得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選用后者來(lái)評(píng)估資產(chǎn)的重置全價(jià)，理由是這種選擇更容易一些，也更符合現(xiàn)狀。因評(píng)估的實(shí)質(zhì)就是評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)狀的價(jià)值。舉例：假如評(píng)估對(duì)象是一座磚木結(jié)構(gòu)的古式樓閣，若采用復(fù)原重置每平方米需1200元，而采用鋼筋水泥和現(xiàn)代建造技術(shù)，則每平方米為800元，而且，年代久遠(yuǎn)的資產(chǎn)用復(fù)原重置比較困難，事實(shí)上復(fù)原重置往往也可考慮了更新重置的某些因素。1．重置核算法

例2-1：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)6萬(wàn)元(教材上為5萬(wàn)元)，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本與人工成本的比為0.8：1，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本為60000元+1000元+800元=61800元其中：買價(jià)，60000元運(yùn)雜費(fèi)，1000元安裝成本，800元其中：原材料，300元人工，500元間接成本（應(yīng)分?jǐn)偝杀荆?00元重置成本合計(jì)，62200元。（二）物價(jià)(價(jià)格)指數(shù)法重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)＝P0×L1/L0

＝P0×（1＋a1）×……×（1＋an）P0——評(píng)估對(duì)象原值L1——評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)L0——評(píng)估對(duì)象原購(gòu)置時(shí)間價(jià)格指數(shù)an——第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)例：某被估資產(chǎn)購(gòu)建于2000年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160％，則：被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%/95%)×100%

＝84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2001年建成，2006年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為2002年為11.7％，2003年為17％，2004年為30.5％，2005年為6.9％，2006年為4.8％，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別(1)價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。(2)價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。3.功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法(功能與價(jià)格呈某種比例關(guān)系)。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格6萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元4．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力的關(guān)系可用下列公式表示：推導(dǎo)可得：

n——調(diào)整系數(shù)（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)）在美國(guó)，總的取值范圍為0.4到1.0，最常用的是0.7，主要用于加工工業(yè)房地產(chǎn)一般取0.9，化工行業(yè)一般為0.6統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的步驟第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置成本的公式其計(jì)算公式為：

k=R′/R

（2－33）公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

R′為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

（2－34）某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。例2-10：評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設(shè)備重置成本＝500×1.5

＝750（萬(wàn)元）（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

1．觀測(cè)法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）（2－35）式中，實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率2．公式計(jì)算法(使用年限法)使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。使用年限法數(shù)學(xué)式表達(dá)為(2-36)

注意實(shí)際已使用年限(知識(shí)點(diǎn))實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率通過(guò)資產(chǎn)利用率可以調(diào)整實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：（2－37）

當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。例2-11：某資產(chǎn)1995年2月購(gòu)進(jìn)，2005年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝10×360×7.5/10×360×8×100%

＝93.75%此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。關(guān)于尚可使用年限尚可使用年限是評(píng)估實(shí)踐中最難確定的一個(gè)參數(shù)----在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中再講（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算法功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。具體概念：由于技術(shù)進(jìn)步，與被評(píng)估資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相同的原型資產(chǎn)能夠更便宜的生產(chǎn)出來(lái)。這種“便宜”或節(jié)約即功能性貶值。或指：新的效率更高的資產(chǎn)出現(xiàn)而引起被估資產(chǎn)價(jià)值的損失，即損耗。例如錄像機(jī)、卡拉OK出現(xiàn)后，原不帶卡拉OK的錄像機(jī)被貶值。典型的如計(jì)算機(jī)，1個(gè)月上升一個(gè)檔次，芯片六個(gè)月就有換代品。功能性貶值的估算步驟第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）例2-12：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表2-3：表2-1某設(shè)備的技術(shù)資料項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元超額投資成本估算功能性貶值

功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

一條生產(chǎn)線，3年前按復(fù)原重置成本花了10萬(wàn)元，3年后按更新重置成本只需8萬(wàn)元可建成，則有2萬(wàn)元就是功能性貶值。但這一公式不具有普遍意義，或許3年后更新成本需11萬(wàn)元（物價(jià)不變）。（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算指被評(píng)估資產(chǎn)外界環(huán)境因素的變化而引起資產(chǎn)達(dá)不到原有設(shè)計(jì)獲利能力而造成的貶值。這種外界環(huán)境因素主要有：①市場(chǎng)需求的減少；②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；③原材料能源供應(yīng)緊張；（特別對(duì)緊缺稀有原材料而言）④基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)價(jià)格上漲；⑤通貨膨脹；⑥國(guó)家利率的上升（宏觀調(diào)控出臺(tái)）⑦政府的干預(yù)（限產(chǎn)等）⑧政治因素（動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)、恐怖事件、2001年9月11日美國(guó)世貿(mào)大廈撞機(jī)事件等。）⑨經(jīng)濟(jì)緊縮及其他經(jīng)營(yíng)條件的變化。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)，式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。例2-13：某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)25000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)尚可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少8000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)取0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1-(17000/25000)0.6]×100%

＝[1-0.79]×100%

＝21％又如，數(shù)據(jù)承上例，假定該生產(chǎn)線尚可使用三年，每年減少8000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品利潤(rùn)為100元，行業(yè)的投資回報(bào)率為10％，所得稅率為33％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332987（元）(五)成新率及其估算成新率的概念:是反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率.

成新率=評(píng)估價(jià)值/重置價(jià)值成新率估算的方法1、觀察分析法2、使用年限法3、修復(fù)費(fèi)用法三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)重置成本法的適用范圍