金地梅隴鎮四期商鋪價格報告謹呈：金地住宅開發有限公司項目目標建議本項目于6月中下旬趁熱入市！開盤周完成商鋪85%的銷售任務，即：40個鋪位，約1500平米。一、定價基礎二、核心均價推導三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析定價策略核心均價推導制定方法及因素權重手動特殊調差價格驗證車公廟豐盛町開盤時間09年1月09年5月開盤均價10萬元/平20萬元/平開盤產品北區南區成交套數107（售罄）105(基本售罄)單鋪面積10-20㎡5-25㎡層高3米3米使用率90%以上90%近期開盤商業卓越世紀中心開盤時間09年6月開盤均價3.1萬/平開盤產品4號樓開盤銷售率70%成交套數144（售罄）面積整層約1900平近期開盤商業陽光花地苑開盤時間2009年5.1開盤均價24000鋪位總數27成交套數12成交率45%單鋪面積40-120㎡層高：5.7米使用率95%可做餐飲比例100%該項目60%的鋪位面向前海路，街鋪銷售較好；街鋪價格30000元左右，與住宅價格比例為3：1；內街價格在17000左右，與住宅價格比例為1.7：1；內鋪銷售一般，客戶反響不積極；近期開盤商業金地名座開盤時間09年6.6開盤均價5.4萬元/平開盤套數22間街鋪成交套數17（82%銷售率）單鋪面積46-86㎡層高5.8米使用率90%以上近期開盤商業龍坂市場二手商鋪概況風和日麗豐潤花園蘋果園錦繡江南錦繡江南四期日出印象日出印象人民南路梅龍路工業東路龍勝東路布龍路玉華花園銀泉花園梅隴鎮世紀春城萬2.7-3萬（可做餐飲）萬2.7-3萬2.5-4萬2-2.5萬2..3-2.8萬車行路線臨街商業2.5萬注：龍坂周邊一手鋪已基本售罄二手鋪放盤價高，近期無成交，業主放盤誠意度不高，多為試探市場承受價格。錦繡江南人民南路龍勝路梅龍公路商業沿社區底層排布NO.1NO.2NO.3NO.4布龍路物業錦繡江南位置龍華人民南路與布龍公路交匯處東北形式沿街商鋪業態及經營狀況No.1錦繡江南一期小區內商鋪，位于整個小區大門口，整個小區業主都要路過，人流量最大，是整個錦繡江南的黃金鋪位。No.2錦繡江南二期沿布龍路商鋪經營狀況良好，以五金，建材，汽修店為主，空置鋪位不多。No.3錦繡江南三期沿龍勝路商鋪經營狀況良好，以餐飲，服飾，發廊等為主。無空置鋪位。No.4錦繡江南四期沿梅龍路商鋪經營狀況慘淡，鋪面大部分空置。僅有人人樂，麥當勞，真功夫和極少部分小店存活（兒童百貨、家具裝飾）；項目概況總建面40萬平方米，商業總建筑面積近5萬平方米，分四期開發，規劃有近4000戶住宅，約1.4萬人。租金月租金80-120元/平方米消費群體消費群體以小區內的居民為主物業春華四季園位置四季花城旁，民康路與華南路交界處形式沿街商鋪業態及經營狀況第一街區主要為布藝店、飲用水、裝修設計，租金在30-50元/平米/月第二街區（主入口）主要為便利店、地鋪、裝飾、餐飲，租金在120左右第三街區主要為餐飲、休閑、地鋪，租金在80-100元消費群體服務于入住客及部分華南路路過車主春華四季園第一街區第二街區第三街區潛龍華城物業指標潛龍華城位置龍華鎮梅林關民治大道地段，鄰近民豐路形式沿街商鋪業態及經營狀況A區西側、C區人流較少，商鋪閑置率高，僅有少量服飾店和低檔餐飲；A區其它、B區商鋪經營狀態良好。飲食、地鋪、服飾、休閑美容、家居電器等生活配套齊全；沿民治大道最繁華，且有大型商業引進；靠近梅龍路商業最差。項目概況商業建筑面積15741.47平米；層高5-6.8米；實用率96-97%租金均價80～100元/平米消費群體本小區業主和周邊客戶，消費人群層次雜亂經營較差經營良好物業世紀春城形式住宅裙樓或小區臨街商業街，社區店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動。商業業態社區士多店、地產中介、美容美發為主、家電維修、音像店、醫藥店銷售狀況商鋪整體處于滯銷狀態；之前實現銷售的商鋪面積主要集中在50平米左右租金租金價格為60-150元/平米左右。經營情況世紀春城一二期的商鋪的整體定位是社區店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動，所有現有客戶是一、二期的業主及周邊農民房的住戶。客流量較少，人氣不旺，所以整體經營狀況較為冷清；經營品種檔次較低目前存在的問題雖為街鋪，但沒有考慮如何吸引人氣，聚集客流，沒有引進主力店，導致商業氛圍較差世紀春城一期二期三期四期商鋪剛能維持經營，客戶以業主及農民房住戶為主，消費力有限，沒有主力店，檔次較低商鋪業態以建材為主，有空置鋪位商鋪業態主要以裝修、電器、布藝、便利店為主梅隴鎮一期商鋪現狀入住率偏低，小區人流難以保證；商鋪空置率達32%，主要為餐飲鋪位；

品牌商家的進駐拉升了整體商業形象；商鋪主要滿足社區居民日常生活；餐飲、中介、小百貨生存力較強；中介器械專賣華潤萬家海王星辰美容美發茶葉干洗服裝培訓建行中介餐飲服飾中介美容干洗床上用品KFC銀行中介餐飲小型商業百貨便利店大長今梅隴鎮一期商鋪現狀區域業態鋪數經營個數空置率租金售價（報價，無實際成交）A區集中商業3166%-25000B區餐飲、銀行、小型商業1010080-12030000-35000C區中介、器械專賣10370%120-20030000-40000D區肯德基110--E區中介、便利店、水果、美容、美發、干洗、布藝、茶葉、裝飾、培訓423029%70-11025000-35000總計664532%均價80-150均價28000-35000租金以80-150元/平米為主，少量鋪位（多為中介鋪位）租金可以達到200元/平；目前無二手鋪成交，均以出租或自用為主。市場小結一、定價基礎二、核心均價推導三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析定價策略核心均價推導制定方法及因素權重手動特殊調差價格驗證近期三期商鋪成交客戶三期商鋪客戶白描客戶三：購買商鋪H12，為業主老帶新客戶，30多歲，本地人，住在民治，純投資。關注四期商鋪客戶梳理類別數量具體描述典型客戶A類7批左右多為沒選到三期合適鋪位的客戶，期待四期街鋪發售，表示若四期街鋪價格同三期街鋪差不多即可購買。羅曉賽客戶：三期H9業主推薦姐姐購買，關注四期街鋪，價格2.2-2.6萬，面積適中購買.張生軍客戶：福田投資客，沒買到K35鋪，表示若四期街鋪價格同該鋪差不多即可購買，需求面積50平米左右。B類10批左右多為梅隴鎮業主及龍華投資客，大多關注四期40-60平街鋪，表示位置及價格合適可考慮購買。趙勇淳客戶：四期業主，之前看過三期內鋪，但更傾向于四期50平左右的街鋪，價格合適即可購買。C類8批左右目前只有初步意向，看具體情況再定。/客戶小結梅隴鎮業主龍華周邊私營業主坂田企業高管梅林益田公務員客戶心理關鍵詞部分客戶誠意度不足需價格刺激控制總價以降低風險一、定價基礎二、核心均價推導三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導制定方法及因素權重手動特殊調差價格驗證項目現狀現狀1人流聚集區人流盲區車流動線人流動線商鋪總面積：1764.55平米商鋪數量：47套中梅路開通后，四期與三期商鋪均擁有前廣場，更加有力與聚集人流，將形成以梅隴鎮為中心，以世紀春城及陽光新境為輻射的梅隴鎮街鋪商圈。項目現狀現狀2現狀3車庫入口車庫入口內鋪（朝世紀春城）11個扶手梯遮擋3個車庫進出口遮擋9個內鋪較多，且有多個鋪位受車庫進出口或電梯遮擋手扶電梯面積區間10-19平20-29平30－39平40－49平50－59平60－69平70－79平套數615107612套數比例13%32%21%15%13%2%4%推售策略目前，從世紀春城與四期內鋪相對的鋪位可以看出，目前其全為死鋪；同時，鑒于四期產品當中約有20%的內鋪，比例相對較高，因此建議將內鋪與其相對應的外鋪做相應的捆綁銷售；實現均好性，南向商鋪可以額外優惠的價格，捆綁銷售，控制總價；拉大價差，凸顯展示性較好的外鋪的價值，同時拉大與劣勢鋪位（南向及電梯遮擋鋪位）之間的價差；L8+L9=53.11㎡L10+L11=62.19㎡L12+L15=67.13㎡L17+L18+L20=105.50㎡L22+L21=81.82㎡L25+L26=56.96㎡M3+M5=44.7㎡M6+M7=61.83㎡M10+M12=97.91㎡M21+M22=79.24㎡捆綁單位拼后主要集中在40-80平米之間，面積適中，整體均好性較強一、定價基礎二、核心均價推導三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導制定方法及因素權重手動特殊調差價格驗證市場比較法項目目前價格（元/平）備注采用均價(元/平米)權重錦繡江南街鋪人民路3-3.2萬，龍勝東路2.7-3萬，梅隴路2-2.8萬同為大社區，1-3期商業較成熟，價位較高；與梅隴鎮四期街鋪最具可比性；2.8萬50%世紀春城街鋪放盤價2.5-2.6萬有價無市，但區位最接近，具有一定參考價值2.5萬20%萬科城街鋪目前3.5-3.8萬同為大社區及品牌開發商，價格高無成交，滯銷狀態3.5萬15%梅隴鎮一期2.8萬-3.5萬目前僅為報價，沒有成交3.3萬15%選取周邊四個（錦繡江南，世紀春城，萬科城及梅隴鎮一期）可比性高的項目的街鋪，設置不同的權重，對四期商鋪核心均價進行測算。

市場比較法四期商鋪與競爭樓盤打分表：

通過市場比較法得出四期商鋪核心均價為28403元/平米。注：錦繡江南打分側重于靠近梅隴路及錦繡江南四期的街鋪產品。

梅隴鎮4期錦繡江南世紀春城街鋪萬科城梅隴鎮1期二手2840350%20%15%15%

28000

25000

35000

33000

打分實得分打分實得分打分實得分打分實得分打分實得分商鋪成熟度15%60.9071.0571.0591.3571.05人流通達性20%61.2061.2061.2081.6071.40交通便利性18%71.2671.2671.2681.4471.26片區規劃11%90.9970.7780.8870.7780.88商業規模15%71.0571.0571.05101.5081.20開發商品牌6%100.6070.4280.48100.60100.60周邊商業環境10%60.6080.8060.6090.9070.70規劃檔次5%80.4060.3060.3080.4080.40內部比較法由于四期商鋪與三期街鋪分別位在中梅路兩側，區位及資源具有很大的相似性，所以三期街鋪的價格具有很高的參考意義。通過內部比較法得出四期商鋪核心均價為26843元/平米。

梅隴鎮4期梅隴鎮3期街鋪26843

27025

打分實得分打分實得分人流通達性15%4.50.684.90.74商鋪昭示性15%4.50.684.50.68商鋪實用性15%4.20.634.30.65商鋪均好性15%4.30.654.20.63商業規模10%4.60.464.20.42面寬10%4.40.444.30.43層高10%4.90.494.30.43與主入口距離10%4.10.414.90.49注：因為梅隴鎮住宅已溢價15%左右，故梅隴鎮3期街鋪所取均價為溢價后的價格。龍坂片區租金偏低,回報率4%-6%60-150回報率:4%-6%80-120回報率:4%-5%80-100回報率:4%-5%錦繡江南周邊潛龍華城周邊世紀春城周邊50-120回報率:4%-6%春華四季園周邊租金還原法月租金（元/米/月）100120150比重40%40%20%回報率5％返算售價（元）240002880035184租金還原法通過租金還原法得出四期商鋪核心均價為28157元/平米。注：參考租金取值主要參考目前片區街鋪能實現的租金中間值100和120，同時參考世紀春城臨中梅路部分鋪位實現150的價位，但比例相對取小。核心均價確定市場比較價：28403元/平米內部比較價：26843元/平米計算結果參考權重核心均價20%40%27680元/平米租金還原法：28157元/平米40%注：在參考周市場比較價時，因為只有放盤價，基本無成交，參考價值較小，選取比例降低。一、定價基礎二、核心均價推導三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導制定方法及因素權重手動特殊調差價格驗證人流可達性昭示性面積面寬空間結構店內流通性35%25%5%15%10%10%可達性：可理解為商鋪位置及人流方向，是購買商鋪的首要要素；昭示性：昭示性強弱是商鋪價值的重要指標；面積：面積大小決定總價，進而影響客戶的心理承受能力；面寬：商鋪的沿街面大小決定商鋪價值，并影響昭示性；結構：平面布局是否方正實用，是否有柱等；流通性：偏重面寬進深比及通暢性等綜合指標。影響因素及權重價格表制定各鋪位綜合得分價格表制定房號建筑面積得分差值L127.939.757.05L230.049.156.45L345.548.255.55L525.807.254.55L621.746.553.85L723.597.454.75L836.638.155.45L918.973.650.95L1034.688.25.5L1130.423.71L1244.668.655.95L1314.018.555.85L1525.623.550.85L1614.148.15.4L1742.269.456.75L1850.163.81.1L1916.648.55.8L2018.033.050.35L2144.636.13.4L2241.034.651.95L2327.166.53.8L2531.8074.3L2627.827.95.2M141.039.957.25M230.489.87.1M321.667.554.85M525.149.26.5M638.787.34.6M725.948.86.1M840.224.51.8M956.767.24.5M1060.892.70M1113.098.15.4M1241.617.755.05M1353.558.65.9M1561.797.855.15M1683.057.955.25M1773.407.454.75M1847.658.15.4M1940.207.054.35M2045.247.34.6M2123.036.94.2M2259.933.71M2366.166.954.25M2556.957.054.35M2630.695.93.2M2734.016.33.6確定平面差、特殊調差平面價差最大平面差建議為18000元；特殊調差價格表制定L9（+3000）：與L8捆綁銷售，整體戶型方正，面積適中；L22（-3000）：與電梯遮擋嚴重的L21捆綁銷售，面積較大，總價高；受遮擋的鋪位在昭示性上，特殊調低；內鋪的可達性與昭示性特殊調低；價格表制定均價：28148元/平米房號建筑面積套內面積單價總價L127.9326.6835010977829L230.0428.7335201006941L345.5443.5312801424491L525.8024.6528800743040L621.7420.7627060588284L723.5922.5329290690951L836.6334.99310301136629L918.9718.1222860433654L1034.6833.13311601080629L1130.4229.0619980607792L1244.6642.66322701441178L1314.0113.3832030448740L1525.6224.4719610502408L1614.1413.5130910437067L1742.2640.37342601447828L1850.1647.92202301014737L1916.6415.8931900530816L2018.0317.2318370331211L2144.6342.63259401157702L2241.0339.1919340793520L2327.1625.9526940731690L2531.8030.3828180896124L2627.8226.5830410846006M141.0339.2355001456565M230.4829.12351301070762M321.6620.6929540639836M525.1424.0133640845710M638.7837.05289201121518M725.9424.7832650846941M840.2238.4221970883633M956.7654.22286701627309M1060.8958.16175001065575M1113.0912.530910404612M1241.6139.75300401249964