2008年重慶永耀地產渝北地下商業項目定位思路CQSunFlowerMarketingConsultationCo.Ltd.

28/03/2008由于時間關系，在本次商業研究和分析的方向上，主要以本地的商業格局和發展傾向得出相關論點，為項目商業組合定位布局提供市場依據；城市因人的聚集而誕生，城市建造與人的行為互為影響——決定了商業布局的形成；商業現狀與本地的生活形態相關，因此尊重當地的生活是商業規劃的第一要素。綜述提案思路商業物業價值判斷渝北地下通道商業營銷定位分析/方向渝北商業物業市場分析關鍵問題解讀渝北地下通道商業價值分析與商業的基本模型重慶房地產市場環境概況

PART1.

渝北商業物業市場分析08年重慶區域商業發展加速、競爭激烈。渝北兩路商圈概況大型零售商場分布相對集中、業態較為齊全、經營檔次搭配合理；商品經營種類比較豐富，商品品牌相對較少，多為低端品牌商品聚集；金港·國際的進駐使相關配套設施、服務設施漸趨完善，管理較為有序；消費者主要來自兩路本地、周邊區市及部分外地旅游者；對其他區域商圈消費者吸引力有限；消費者購物普遍以中低檔為主，對品牌注重度有待提高；高端消費市場外流，短期內，不足以支撐大型高端商業項目。兩路地區商業發展呈穩定、健康趨勢，但整體檔次不高、未來將向中端大型商業發展。PART1.

渝北商業物業市場分析項目周邊現狀周邊商業特性：以精致、時尚為導向，定位于年輕、時尚；服裝、鞋包、飾品、文體、小吃等特色；具有精巧及快銷的共性；街道名稱面積（㎡）租金（㎡/元）經營業態人流情況雙龍大道30--40100--200國美打頭，服飾為主勝利路人流量最大為3000人/小時，核心商圈次之。雙龍大道東路20、70為主100--200品牌服飾為主，兼有其他義學路10--20100--300服飾為主勝利路10、25為主，100--200服飾、精品、鞋業為主，兼有通訊等PART1.

渝北商業物業市場分析項目周邊店主焦點訪談PART1.

渝北商業物業市場分析店鋪位置：項目周邊門店店鋪面積：20--25㎡經營業態：服飾、精品專賣店訪談者觀點：“因沃爾瑪的強勢入駐和商業步行街招商的完善，會吸引當地大部分的消費者前往，成為兩路核心商圈，前景看好。”注：本次訪談由于時間關系，樣本進行當地隨機抽取，意見有一定代表性，但缺乏系統性。核心商圈商業混沌，缺乏市場領袖商業氛圍缺乏，整體消費力差；整體檔次不高，缺乏高端消費場所

；短期內仍將以中、低端消費為主；項目周邊現狀PART1.

渝北商業物業市場分析項目周邊發展趨勢世界500強強勢入駐，商業呈現羊群效應核心商圈初步形成；各商業業態的高調入駐；兩路商業高度聚集本區域；市場前景大勢看好。PART1.

渝北商業物業市場分析提案思路商業物業價值判斷渝北地下通道商業營銷定位分析/方向渝北商業物業市場分析關鍵問題解讀渝北地下通道商業價值分析與商業的基本模型根據對市場的研究和商業物業的初步價值梳理

需要從戰略角度對本項目的運營定位方向作出初步研判PART2.

商業物業價值判斷PART2.

商業物業價值判斷商業物業一鋪養三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內的消費能力短期的租金回報與長期的升值空間商鋪：包括街鋪和地下連通商業；自我調節能力強。商業物業價值判斷PART2.

商業物業價值判斷關于兩種商業類型的價值對比研究地下連通商業街鋪價值依托的基礎周邊商圈的經營環境；很強的自我調節能力；周邊商圈的經營環境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；PART2.

商業物業價值判斷集中型地下商業街的面世，給渝北兩路區域零售商業與其他綜合服務的整體提升提供了良好機會。目前在城市中心區域集中商業物業的供應暫時處于填充階段，金港國際步行商業街和沃爾瑪入駐，為購物中心區的集結且形成中心型商業圈——提供了最佳的機會和條件；原有的購物街區勝利路、雙龍大道、雙龍大道東路和義學路，周圍地下商業缺乏且無全面更新的可能性，因此本項目具備了唯一性的特點，同樣，也可以說它具備了唯一性價值定位；提案思路商業物業價值判斷渝北地下通道商業營銷定位分析/方向渝北商業物業市場分析關鍵問題解讀渝北地下通道商業價值分析與商業的基本模型PART3.

商業價值分析與商業的基本模型本案雙龍大道勝利路雙龍大道東路義學路商業物業價值分析PART3.

商業價值分析與商業的基本模型商業的主導型結構核心集中型商業＋核心專賣店＋核心專項店＋核心服務商業店；以點帶面的過程，是核心吸引力形成的過程；回到修補型商業狀態小面積店鋪——商品展示空間的缺失，導致不斷的修補，含有大量商業發展的不確定因素。更多的小經營者充斥其間，雜亂的購物氛圍。結局：與傳統街店形成相似的直接競爭關系。PART3.

商業價值分析與商業的基本模型本項目商業物業的可能性地下通道商業街無需規避現存的業態或業種組合、對提升消費的品質和品位、整體增強綜合服務的需要無太大要求，此最佳的運作模式為:經營類型零售商業飲食業服務業商務金融具體描述精品時尚、女性細分型專賣店等高中級餐館、西餐、快餐、西點名店等高級美容店、洗浴店、按摩店銀行、證券公司等可行性城市中心供給的獨特性周邊具備可支撐的條件經營配套需要提供購物的綜合需要娛樂休閑高級酒吧、兒童游樂設施、KTV、商務會所等滿足綜合配套需要PART3.

商業價值分析與商業的基本模型提案思路商業物業價值判斷渝北地下通道商業營銷定位分析/方向渝北商業物業市場分析關鍵問題解讀渝北地下通道商業價值分析與商業的基本模型PART4.

商業營銷定位分析/方向地下商業街的SWOT分析S（優勢）：商圈核心地段，人流量巨大；鋪位劃分合理，符合市場需求。讓客戶關注商業價值的本源；通過設計全新的形象，形成價值熱點；適度控制，以提升商業經營品質；打造高品質商圈藍圖；難點一：需求分流、商氣不聚作為渝北未來核心商圈，沃爾瑪即將入駐，核心商業圈雛形即將形成；但是：渝北區域消費水平不高，中高端商品消費力不夠強勁；

渝北商業圈和江北商圈產生競爭，中、高端消費容易被其他商圈分流；難點二：競爭激烈、區域連帶性強目前渝北商圈影響力不足，整體不上規模，暫時缺乏市場商業領袖；周邊圍繞數個大型商業項目，粗略統計，僅金港國際就有約30萬方，競爭異常激烈，代表項目有：金港國際、金易都會、匯祥·好萊塢、五金機電城等；幾個難點PART4.

商業營銷定位分析/方向PART4.

商業營銷定位分析/方向產品具有稀缺性周邊無地下商業，毗鄰的金港國際約30萬方，規劃有商業內街；產品具有局限性整體鋪位劃分上，面積均較小，對商業業態分布有一定局限；填補區域內地下商業物業空白周邊無類似產品，本項目填補了區域地下商業的市場空白；地段具有成長性屆時本項目將處于渝北商圈的核心地段，居于城市主干道之下，毗鄰重百、沃爾瑪等知名商場，地段位置十分良好；區域內競爭對手的相同性不明顯類比競爭對手將會是江北、南坪等地下商業，周邊商業會有一定的分流；但，鑒于項目產品的獨有性，仍會有差異化優勢。關于本項目的再評估PART4.

商業營銷定位分析/方向打造該兩路版塊的區域核心商圈地下商業典范的形象；需要提升商業業態聚合的附加值，通過有特色的商業業態組合，迅速提升人氣，如引入“鄉村基”等超人氣主力店；總體形象精致、時尚、活力，迅速聚集人氣；充分利用現有商業氛圍，突出產品差異化，實現業態的有效聚合，輻射范圍考慮農業園區、工業園區、空港片區等版塊；因此，我們認為本項目的總體定位思路應為：PART4.

商業營銷定位分析/方向綜合地下商業區=特色精品時尚飾品區窗簾布藝區+特色小吃+時尚精品鞋服（外貿店）定位建議：在前期運營中提前引入特色主力店，吸引人氣，并進行有效業態劃分，保證本項目的價值最大化。提案思路渝北地下通道商業價值分析與商業的基本模型商業物業價值判斷渝北地下通道商業營銷定位分析/方向渝北商業物業市場分析關鍵問題解讀PART5.

關鍵問題解讀

關鍵問題解讀PART5.

關鍵問題解讀項目名稱地段產品品牌配套總分影響權重楊家坪地下商場201923188010%南坪浪高地下商場202122218415%觀音橋地下商場231920198120%沙坪壩地下商場211819177515%解放碑輕軌名店城25232422945%金港國際商業182018207635%產品因素分值專業人士評分參考均價計算修正后價格相關商鋪權重取值

價格預估流程說明：以項目周邊近似區域同類物業的價格為基數，通過市場比較法來確定本項目均價。

本次影響比例總分為100分，

影響程度總和為100%，百分比越高對本項目影響程度越高。根據以上權重分析：金港國際解放碑地下商場南坪地下商場觀音橋地下商場沙坪壩地下商場本項目20000--30000元/㎡30000-45000元/㎡＝＜同時考慮本案首次開盤，需取得一定的市場熱度，讓利客戶部分價格空間。PART5.

關鍵問題解讀價格預估流程根據本項目在永耀地產整體營銷中擔負的“快速營銷，提升企業品牌形象”任務，開盤價格策略上本司建議：中開高走，隱型調整PART5.

關鍵問題解讀價格策略PART5.

關鍵問題解讀銷售均價的綜合修整及結論

項目定價策略的幾個比較因子：開發成本+競爭性產品比較+品牌溢價+產品創新溢價建議初步的銷售均價2.5萬/平方米----3萬/平方米說明：此次價格制定較為粗略，缺乏系統論證以檢查之。PART5.

關鍵問題解讀

關鍵問題解讀PART5.

關鍵問題解讀根據市場的需求變化控制快慢節奏；根據銷售成績的好壞而靈活制定策略；準確掌握市場需求關系，降低項目的銷售風險。銷售節奏的把握原則初步預計：正式開盤后6—9個月時間內，可以完成整體銷售量的90％以上。PART5.

關鍵問題解讀

關鍵問題解讀PART5.

關鍵問題解讀推廣費用項目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個前提實現快速銷售，回籠資金；打造兩路地下品牌商鋪，并通過項目樹立永耀地產的企業品牌；盡可能節省資金；整體