北京市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)分析_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

三里屯商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)總量:2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4283.3億元,比上年增長(zhǎng)13.2%,增幅提高2.5個(gè)百分點(diǎn),為1995年以來最高增速。財(cái)政收支:2004年完成地方財(cái)政收入744.5億元,比上年增長(zhǎng)29.7%。價(jià)格水平:價(jià)格總水平有所上漲。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%,高于投資:投資增勢(shì)趨于平穩(wěn)。2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2528.3億元,比上年增長(zhǎng)17.2%,增幅下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。全年批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值263.7億元,比上年增長(zhǎng)6.8%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額2191.8億元,增長(zhǎng)14.4%。全年銷售機(jī)動(dòng)車44.7萬輛,比上年增長(zhǎng)9.8%。2004年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值228.4億元,比上年增長(zhǎng)15.7%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元,比上年增長(zhǎng)22.5%;商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米,增長(zhǎng)9.5%;竣工面積3067萬平方米,增長(zhǎng)18.2%。2004年商品房銷售面積2472萬平方米,增長(zhǎng)30.4%;其中,商品住宅銷售面積2285.8萬平方米,增長(zhǎng)29.1%。全年商品房銷售額1249.1億元,增長(zhǎng)39.1%;其中商品住宅銷售額1085.1億元,增長(zhǎng)37.5%。商品房?jī)r(jià)格有所上升。全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元,比上年提高316元;其中,商品住宅平均售價(jià)4747元,提高291元。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積成交金額217.7億元,分別比上年增長(zhǎng)81.6%和78.2%。全年接待海外游客315.5萬人次,比上年增長(zhǎng)70.4%,比2002年增長(zhǎng)1.6%。旅游外匯收入31.7億美元,增長(zhǎng)66.8%。接待國(guó)內(nèi)旅游者1.2億人次,比上年增長(zhǎng)36.8%;旅游收入1145億元,增長(zhǎng)62.2%。年末,全市共有星級(jí)飯店613家,客房數(shù)達(dá)到9.1萬間。客房出租率64.7%,比上年末上升13個(gè)百分點(diǎn)。2004年末,全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7萬人,比上年末增加36.3萬人,增長(zhǎng)2.5%點(diǎn)。2004年末,全市戶籍人口1162.9萬人,比上年末增長(zhǎng)1.2%。2004年城市居民人均可支配收入15637.8元,比上年增長(zhǎng)12.6%人均消費(fèi)支出為12200.4元,比上年增長(zhǎng)9.7%城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%,比上年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。2005年市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)的初步預(yù)測(cè):經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在10%左右,其中三大產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度分別為0.13(第一產(chǎn)業(yè))、4.94(第二產(chǎn)業(yè))和6.24(第三13%左右。但考慮到加息和消費(fèi)信貸政策對(duì)汽車、住房消費(fèi)的影響,預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%左右。預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入實(shí)際增長(zhǎng)6%左右。全年居民消費(fèi)指數(shù)保持在102%左右。預(yù)計(jì)2005年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)12%左右。加速市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。(注:以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及數(shù)據(jù)來自《2005年中國(guó)首都發(fā)展報(bào)告-XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2004年,XX區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值805.1億元,同比增長(zhǎng)17.7%,2004年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資330.2億元,同比增長(zhǎng)15.9%,2004年XX區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資241.1億元,同比增長(zhǎng)37.8%,2004年XX區(qū)完成商品房建設(shè)投資118.8億元,同比增長(zhǎng)47.9%;商品房施工面積1811.5萬平方米,增長(zhǎng)28.8%。開發(fā)熱點(diǎn)由東南CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴(kuò)X,全年四環(huán)以外完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.3億元,占全部房地產(chǎn)投資的42.8%。從銷售情況看,截止到2004年底,累計(jì)銷售商品房286.7萬平方品房空置面積147.2萬平方米,同比下降2.1%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額369.3億元,同比增長(zhǎng)23.6%,增速比全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15757元。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12730元。12月末,全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額為3717.9億元,同比增長(zhǎng)22.8%。XX區(qū)內(nèi)戶籍人口數(shù)量為165.7萬人。2004全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元,比上年增長(zhǎng)22.5%;商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米,增長(zhǎng)9.5%;竣工面積3067萬平方米,增長(zhǎng)18.2%。本年購(gòu)置土地面積1572.5萬平方米,完成土地開發(fā)面積634.2萬平方米,今年完成的土地開發(fā)面積只有2003年的58.3%。全年商品房銷售面積2472萬平方米,增長(zhǎng)30.4%;商品住宅銷售面積2285.8萬平方米,增長(zhǎng)29.1%。全年商品房銷售額1249.1億元,增長(zhǎng)39.1%;全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元,比上年提高316元;其中,商品住宅平均售價(jià)4747元,提高291元。商品房?jī)r(jià)格有所上存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積成交金額217.7億元,分別比上年增長(zhǎng)81.6%和78.2%。寫字樓租售項(xiàng)目(包括商務(wù)公寓)數(shù)量達(dá)50家。總供應(yīng)量達(dá)358萬平方米,同比增長(zhǎng)8%。新開別墅項(xiàng)目為36個(gè),主要分布在昌平、XX兩區(qū),分別為10個(gè)上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬平米左右豐臺(tái)區(qū)3個(gè),大興1個(gè)。此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街項(xiàng)目有13個(gè),占全部商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的68%。2.1.42005年發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期2005年市場(chǎng)供應(yīng)及投放量將持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)施工面積將達(dá)到8000萬平方米左右,銷售面積將達(dá)到2900萬平方米左右,竣工面積達(dá)到2800萬平方米,銷售額將突破1000億商住公寓將持續(xù)04年的火熱,受到市場(chǎng)的歡迎。預(yù)計(jì)2005年亞運(yùn)2.1.52005年商業(yè)用房發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期2005年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積約在700萬平方米左右新開工面積在300萬平方米左右竣工面積達(dá)到170萬至180萬平方米之間銷售面積將突破100萬平方米從價(jià)格上看,商業(yè)用房?jī)r(jià)格有繼續(xù)上漲的趨勢(shì),在10000至110001-12月,全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格5053元/平方米,同比上漲316元/平方米,漲幅為6.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8403元/平方米,同比下降了1-12月,全市商品期房買賣平均價(jià)格5986元/平方米,同比上漲了225元/平方米,漲幅為3.9%。商業(yè)用期房買賣價(jià)格為14219元/平方米,同比下降了6.7%。商品住宅期房買賣價(jià)格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交總套數(shù)80.67其中低于5000元/平方米的占54.41%。1-12月,全市存量房買賣平均價(jià)格4217元/平方米,同比增長(zhǎng)7.46%。二手商品住宅買賣平均價(jià)格4491元/平方米,增長(zhǎng)7.44%;已購(gòu)公房再上市買賣平均價(jià)格3947元/平方米,增長(zhǎng)7.49%。3.5%;普通平房平均租金為24.0元/平方米·月,同比增長(zhǎng)3.8%。XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)投資增長(zhǎng)快,規(guī)模大,比重高投資多元化,三資貢獻(xiàn)大,億元企業(yè)多開發(fā)熱點(diǎn)多,邊緣集團(tuán)潛力凸顯房屋銷售、出租雙增,市場(chǎng)持續(xù)火熱整體房?jī)r(jià)平穩(wěn),商品住宅微揚(yáng)CBD區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分析2.4.1CBD住宅客群分析CBD外圍這一區(qū)域的主要以住宅類型的物業(yè)為主體,客群結(jié)構(gòu)除當(dāng)?shù)氐牟糠志用裢猓饕怨ぷ髟贑BD環(huán)XX公園區(qū)域、朝外區(qū)域、以及幸福村區(qū)域。幸福村區(qū)域本地客戶XX公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個(gè)部分:一是分布XX公園東側(cè)、南側(cè)的高檔公寓、別墅,購(gòu)買人群投資客占有一定比例,租客以歐美約占三成,國(guó)內(nèi)客戶中以私企老板、商人為主體;三是分散在東部的熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄HOME復(fù)雜,現(xiàn)有客戶以投資客為主體,其中國(guó)內(nèi)客戶較多,尤其以XX商積積0.4元20052萬10元/天//天/年5月(XX路)業(yè)2.52005米2.8米3.5米2004預(yù)計(jì):2005年10月18米(實(shí)),5元/天/平天/平/天/銷售使用權(quán)方式項(xiàng)目參數(shù)對(duì)比表總總稱場(chǎng)105年4米一次性銷售十18250元/十年3萬平米13元/天/平米/3萬平米11元/天/平米4平開業(yè):20元/天/平米開業(yè)(實(shí)30元/天/平米含租賃方式項(xiàng)目參數(shù)對(duì)比表0.2萬3萬平米限15平2年開業(yè):8元/天/在:15元/天/開業(yè):15元/天現(xiàn)在:20元/天費(fèi)2004開業(yè):27元/天年1011-15平/平米(實(shí)現(xiàn)在:19元/天現(xiàn)在:19元/天米三4年層6平一米20元/天/平米一33年層三、零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)街發(fā)展及時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所分析商品消費(fèi)需求勢(shì)頭勁猛,消費(fèi)增勢(shì)拉平各區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)2004年商品消費(fèi)零售總額達(dá)到1700多億,比上年增12.8%,轎車銷售增長(zhǎng)16.9%;通信業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)12%;餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)21.9%。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)X化;新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長(zhǎng)2、零售業(yè)全面開放,品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長(zhǎng)美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)歐尚等七家外國(guó)著名連鎖店已入駐根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì),截止到2004年10月底,累計(jì)外商在商業(yè)領(lǐng)域?qū)嶋H投入8.4億美元,營(yíng)業(yè)面積600萬平方米,目前世2004年法國(guó)家樂福中國(guó)各公司銷售額達(dá)到167億元,比上年同期增長(zhǎng)25.7%,成為在中國(guó)大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè),并位居世界五百?gòu)?qiáng)之首的沃爾瑪在我國(guó)開設(shè)了33家分店,2004年的沃爾瑪還以直接和間接的方式從中XX購(gòu)大批商品出口,2003年為120億美元,2004年達(dá)到150億美元。商業(yè)產(chǎn)品的波動(dòng)會(huì)有循環(huán)、上下、波峰和波谷,是由產(chǎn)品自身特性在商業(yè)規(guī)劃時(shí),需要通過站在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃,才能要充分考慮商業(yè)功能在整體性上的統(tǒng)一商的商業(yè)街近年來得到了長(zhǎng)足的發(fā)展,不僅僅有像王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū),還形成了很多頗具特色的商業(yè)街,如餐飲街、酒吧街、茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。其中東直門內(nèi)餐飲街、馬連道茶葉街,萊太花卉街、十里河家居建材街等經(jīng)過調(diào)整和規(guī)X已基本達(dá)到特色商業(yè)街條件并經(jīng)原市商委命名,預(yù)計(jì)到2010年,全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營(yíng)特色和較大影響的目前大多商業(yè)街規(guī)X化程度低,設(shè)施不完善,在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)如何解決商業(yè)街的規(guī)劃,使其在項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施以及便利性,安全性、舒適性、娛樂性、文化性、信息傳播性等方面展示其更豐富的一面,是商業(yè)街急需解決的問題--目前市建筑面積萬平方米以上的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)超過100個(gè),成交額上億元的市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到30多個(gè)。一些地區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了較大的“商圈”,如豐臺(tái)區(qū)的大紅萬、20萬的商鋪面積,例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬但大部分應(yīng)用概念型操作手法操作商鋪,這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少,但開發(fā)商更應(yīng)該從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行20000170001800001000016000建外soho商業(yè)街90000200007000(共4萬)珠江帝景歐洲風(fēng)情街110000shoppingmall金源時(shí)代mall550000300000盛金天橋商城4600020000搜SHOW30000科貿(mào)中心200000164.9萬平米3、涉外商業(yè)--平穩(wěn)發(fā)展其中以雅寶路市場(chǎng)為市場(chǎng)突出點(diǎn),該市場(chǎng)形成于1988年,占地面根據(jù)XX規(guī)劃發(fā)展資料顯示,區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)世界服裝生產(chǎn)研發(fā)中心,CBD10公里,占地近70公頃,將形成包括服裝的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、人才培養(yǎng)和4、傳統(tǒng)商業(yè)--期待輝煌5、商業(yè)街--城市服務(wù)業(yè)態(tài)XX的藍(lán)桂坊都是比較著名的都市休閑街。作為本案項(xiàng)目緊鄰的三里屯酒吧街,位于XX區(qū)三里屯北路東側(cè),全長(zhǎng)260米,占地1648平方米。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國(guó)、比利時(shí)、德國(guó)等在內(nèi)的79個(gè)國(guó)家的使、領(lǐng)館,與聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署、人口基金署等7個(gè)駐三里屯酒吧街經(jīng)過六年多的發(fā)展,已成為在國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名度頗高央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率,對(duì)于房產(chǎn)投資者特別是商首先,近年來商業(yè)地產(chǎn)租金下浮、投資收益降低,利率連續(xù)上調(diào)顯政策表明,平抑房?jī)r(jià)仍將是2005年政府宏觀調(diào)控的重要組成部今年下半年開始,受宏觀調(diào)控政策的影響,商業(yè)房貸緊縮明顯,使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得貸款和申請(qǐng)土地更加困難,開發(fā)商對(duì)獲得的土地和資金會(huì)越來越來謹(jǐn)慎,整個(gè)行業(yè)越來越理性。國(guó)務(wù)院2005年初業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聽證制度、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理進(jìn)行了確定,10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行嚴(yán)格的聽證。從西方的經(jīng)驗(yàn)來看,一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、立項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn),但一旦通過立項(xiàng),會(huì)得到政府支持。可以說,該條例出臺(tái)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)X發(fā)展將有著較強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)和發(fā)展意義。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)將會(huì)有效推動(dòng)投資者盡早走向成熟,促使發(fā)展失敗是個(gè)雙刃劍,一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地,另主題商場(chǎng):傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占據(jù)需求主流,新興業(yè)態(tài)增長(zhǎng)迅速。在商鋪面新增項(xiàng)目主要分布于木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興區(qū)域,投資方多以外資為主,如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯(cuò)位造成商鋪空置率增加。一方面是商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng),另一方面是國(guó)內(nèi)外零售商對(duì)商業(yè)店鋪需求強(qiáng)烈,在此供需旺隨著商鋪供應(yīng)量的增長(zhǎng),無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大究其原因,主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致,諸多建成的物1)XX商業(yè)發(fā)展1234567規(guī)劃XX區(qū)商業(yè)發(fā)展的“1234567”規(guī)劃按照因地制宜的原則,成線、兩大商業(yè)環(huán)帶——四環(huán)路“購(gòu)物環(huán)境帶”和五環(huán)路“大型物流產(chǎn)業(yè)帶”三大商業(yè)特區(qū)——CBD、奧林匹克公園和電子城。五大品牌商業(yè)街——秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場(chǎng)、十六大新興流通業(yè)態(tài)——大型多功能購(gòu)物中心、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、體七類專業(yè)市場(chǎng)——現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、家居用品超級(jí)市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、生物醫(yī)藥流通基地、建材與裝飾材料市場(chǎng)、再生資源市按照這一規(guī)劃,XX區(qū)現(xiàn)有的三條特色街(區(qū))——秀水街、三里屯2)交通規(guī)劃CBD2、區(qū)域發(fā)展分析東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地,擁有凱賓斯基、長(zhǎng)城、昆侖東三環(huán)沿線實(shí)質(zhì)上是最早成熟的涉外商圈之一2.2商務(wù)居住環(huán)境:東三環(huán)沿線的涉外生活圈非常成熟,有著國(guó)際品質(zhì)的大酒店、外資醫(yī)院、便利超市,店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應(yīng)俱全,符合便利的交通條件及大面積的綠化和清新潔凈的空氣東三環(huán)沿線區(qū)域不但是一個(gè)單純的商務(wù)區(qū),更是一個(gè)生活氛圍濃厚CBD商圈CBD這一規(guī)劃是在1998年正式出臺(tái),并在2001年得到最終確定貿(mào)中心最始建于1985年,而在那是國(guó)貿(mào)就已經(jīng)樹立了其中央商務(wù)朝外商圈的異軍突起,主要得力于“24小時(shí)CBD”概念的提出,朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和CBD連在一起,商其中商務(wù)占三分之二,商業(yè)占三分之一,商業(yè)為商務(wù)鋪墊,目的是為了將來向CBD平緩過渡。燕莎商圈是較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商心,東臨使館區(qū),周邊聚集了許多最早的涉外酒店,該區(qū)域又臨近三元橋地區(qū),無論是從地理位置、區(qū)域特征還是區(qū)域價(jià)值來看,都從地理位置上來說,三元橋既是首都城區(qū)通向機(jī)場(chǎng)高速公路和京郊東北的出入口,又是三環(huán)路的重要組成部分,是真正意義上的“城從區(qū)域特征上來看,三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈,西接?xùn)|直門交通樞紐國(guó)華廣場(chǎng),北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村奧運(yùn)村,緊鄰CBD,處在幾大板塊的交會(huì)處,是無可爭(zhēng)議的紐帶,足以代表城市繁華與現(xiàn)代從區(qū)域價(jià)值來看,三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級(jí)酒店。再加上各大品牌開發(fā)公司的共同關(guān)注和鼎力打造,其區(qū)域價(jià)值已經(jīng)直追CBD、奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域,成為的又一塊“黃金區(qū)通過上述分析,我們可以清晰的發(fā)現(xiàn),東三環(huán)沿線區(qū)域商圈分布密各個(gè)商圈之間除了存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),更多的是相互的協(xié)調(diào)和補(bǔ)而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置,上述各大商圈將本案地塊圍繞其中,為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)氛圍但與此同時(shí),本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來的巨盡量避免,或是降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn),打造區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品,做到對(duì)區(qū)域功能,或區(qū)內(nèi)產(chǎn)品的補(bǔ)充,才是本案能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出3、區(qū)域特性分析2)第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3)頂級(jí)公寓、酒店與高檔寫字樓云集已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長(zhǎng)虹橋附近。最初每平方米在1800美元~2500美元。周邊目前有10多個(gè)在售項(xiàng)目,如棕櫚國(guó)際公寓,京達(dá)國(guó)際公寓、亮馬名居、橙色時(shí)光等,其8成以上為高檔住宅。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國(guó)公司,周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長(zhǎng)城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級(jí)以上酒店。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級(jí)寫字樓,其良好的出租情況和高檔的硬4)休閑、生活購(gòu)物場(chǎng)所比較豐富5)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)配套CBD6)商業(yè)形式多樣7)商圈業(yè)態(tài)豐富4、三里屯現(xiàn)有規(guī)劃的影響和未來發(fā)展的趨勢(shì)按照城市發(fā)展的功能規(guī)劃,該地區(qū)屬CBD使館云集,因此,三里屯今后的發(fā)展方向是政治、經(jīng)濟(jì)、文化活躍演藝界的人士占大多數(shù)。外地游客則把三里屯當(dāng)景點(diǎn),很多人慕名而來,把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動(dòng)。至今外國(guó)客人都是簡(jiǎn)陋;酒吧離居民樓太近,存在擾民問題,不利于該地區(qū)的進(jìn)一步北三里屯地區(qū)危改工程的啟動(dòng),將為三里屯酒吧街的規(guī)X發(fā)展提供核心商圈的地理劃分X圍界定核心商圈內(nèi)的消費(fèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)型商鋪分析三里屯,XX區(qū)工體北路58號(hào)115、113、406、701、117、416三里屯下車,乘110、120、403、118工人體育場(chǎng)下車經(jīng)營(yíng)休閑、民族特色服裝、服飾;主要消費(fèi)者為入境的國(guó)際旅游團(tuán)體或旅游者,以及周邊使館區(qū)的工積6平米,價(jià)格最初在40萬/檔,現(xiàn)已漲到60萬層商鋪為租賃方式。因人流很旺,經(jīng)營(yíng)很好,幾乎2002年5月開業(yè),標(biāo)準(zhǔn)檔口(6平米)日租金金16.67元/平米/天,現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平B1鞋1206510001000198223365212520002000720520750珍珠、玻璃器皿、古玩字畫1772010621802595080011000萬進(jìn)行內(nèi)部改造而成,其定位于大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)服裝、百貨的綜合市場(chǎng),并樹立了一個(gè)真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場(chǎng)形象。該市場(chǎng)于2002年5月開業(yè),目前京市綜合類商城當(dāng)中占據(jù)了自己的一席之地。雅秀市場(chǎng)以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大目前的很多旅游團(tuán)也把“雅秀”當(dāng)作一個(gè)特色購(gòu)物景點(diǎn),甚至經(jīng)常有名人光顧此地,這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。其客戶來源10%為淘貨人群,40%為時(shí)尚前衛(wèi)人士,50%為外國(guó)籍人臨建,總共約500商戶,只有一層經(jīng)營(yíng)前衛(wèi)時(shí)尚類的休閑服裝、服飾;主要消費(fèi)者為標(biāo)準(zhǔn)檔口(8平米)原始日租金金16.67元/平米/天,現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天,現(xiàn)無攤位可租。1636516018251224861560100403443005003000綜評(píng):佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)針對(duì)的目標(biāo)客戶群為20至40歲的時(shí)尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者,外國(guó)人只占到10%,廣場(chǎng)內(nèi)西面仍為大眾消費(fèi)商品,東側(cè)則是服裝服飾精品店。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場(chǎng),整體形象稍遜,并且規(guī)模不大,但目前其市場(chǎng)內(nèi)的商佳藝的客流量500-1000人次/小時(shí),基本為回頭客,人均消費(fèi)約500——1000元/人/次,標(biāo)準(zhǔn)鋪位的日營(yíng)業(yè)額為1000--1500元,旺季時(shí),日營(yíng)業(yè)額可達(dá)到2000-2500元(旺季為9、10、11、長(zhǎng)安街北側(cè),東臨貴友大廈,南接長(zhǎng)安街,永安里規(guī)模米,營(yíng)業(yè)面積1.8萬平米,商戶總量150準(zhǔn)鋪位5平米或10平米擴(kuò)大民族特色,主打“民族、時(shí)尚、前衛(wèi)”大品牌初期租金:5萬元入場(chǎng)費(fèi),10萬元經(jīng)營(yíng)保證金(可退交2年的租金,B1:1萬元/月,1F:2萬元/月,2F:1.5萬元/月,3F:7000-1萬元/月,4F:5000元/月;對(duì)于老秀水商戶:免5萬元入場(chǎng)費(fèi),免一年物業(yè)管理費(fèi),租金可一年一付,月租金下調(diào)30-50%。B1鞋珠寶、仿工藝品12763531115552691345435200080400400100027570050250256502525650252510012530100125120400具150018000150018000綜評(píng):新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫,共有停車解決以往到老秀水入境旅游觀光團(tuán)體購(gòu)物停車不便的問題。其顧客2005年3月19日新秀水正式開業(yè),市場(chǎng)內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾,只有10%的時(shí)尚精品。鋪位裝修風(fēng)格,以及目標(biāo)消地上1層,商戶總量26戶,8至20平米店鋪類;主要消費(fèi)者為入境的旅游者,以及對(duì)品位要求經(jīng)營(yíng)模式租金:17-23元/平米/天。無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。1192111170200301010101026340綜評(píng):那里地理位置不明顯,對(duì)外宣傳力度不夠,知名度不高。其的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是時(shí)尚服裝服飾、鞋類;經(jīng)營(yíng)生意一般,現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。那里進(jìn)貨渠道:服裝大部分是XX外貿(mào)服裝,還有就是比較個(gè)性的從XX、日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)口。地上4層,商戶總量23戶,8至20平米店鋪?zhàn)饨穑?7-23元/平米/天。無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。1100180140112190224112815486249054911613123手工藝品;目前經(jīng)營(yíng)生意不好,市場(chǎng)內(nèi)的絕大大部分?jǐn)偽粵]有消化就是XX、XX、日本;工藝品有東南亞的,主要是泰國(guó)的,還有西班牙的,還有一家XX老板自己在XX有自己的生產(chǎn)基地。三層,建面:3000平米,隔間:25-70平米/間,使用率:70%;約有40家商戶主打經(jīng)營(yíng)商品為名牌A貨、稀有貨品、時(shí)尚新穎、特點(diǎn)價(jià)位較高,主要消費(fèi)群體為時(shí)尚女性、使館工作人標(biāo)準(zhǔn)攤位25平米,租金:20元/平米/天。租金交綜評(píng):日壇商務(wù)會(huì)館的經(jīng)營(yíng)貨品以A貨為主,進(jìn)貨渠道如XX、XX、XX、XX、日韓等地,經(jīng)營(yíng)貨品檔次較高,價(jià)格只是比國(guó)貿(mào)、燕莎等大商場(chǎng)略便宜些,項(xiàng)目客流少,但成交率高,多為固定客戶,人均每次消費(fèi)2000元。秀水2號(hào)地上4層,總面積2000平米,約50個(gè)商鋪貨品新穎,價(jià)格較高,成交率較高;主打經(jīng)營(yíng)商品為時(shí)尚、前衛(wèi)類;主要消費(fèi)者為時(shí)尚女性、公司白標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。租金:12.5元/平米/天。租共五層、建筑面積約4000平米,共130家商戶以服裝為主,多為A貨;主要消費(fèi)者為周邊寫字樓一層32家:工藝品、服裝各占一半;二層32家;三層30家;四層、五層各20家標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。租金:6.67元/平米/天。租綜評(píng):樓內(nèi)顧客稀少,生意極為蕭條,約有30家關(guān)門。3.1新三里屯時(shí)尚文化區(qū)開發(fā)商為國(guó)銳投資XX,成立于2001年,是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù),具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán),控股或參股的企業(yè)有:國(guó)銳房地產(chǎn)開發(fā)XX、國(guó)峰置業(yè)XX、國(guó)隆置業(yè)XX、國(guó)銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)XX等。項(xiàng)目地處市中心黃金地段,位于三里屯酒吧街西側(cè),占地面積52600平方米,總建筑面積超過150000平米,建成后將形成一個(gè)集消費(fèi)、餐飲、時(shí)尚等為一體的綜合體。街區(qū)所有建筑均為4層納20至30家酒吧。酒吧區(qū)將專攻異域文化風(fēng)情,與目前三里屯酒吧街的異域文化風(fēng)情相吻合。項(xiàng)目由國(guó)銳投資XX與市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)XX公司合作投資開發(fā),由英國(guó)歐華爾公司(TheOval方案設(shè)計(jì)和拆遷工作都處于平穩(wěn)進(jìn)行中,預(yù)計(jì)于2005年下半年開工建設(shè),2006年底建成,2007年將正式投入使用。3.2新秀水2號(hào)主力店面的使用面積為15至30平米,目前在做內(nèi)外裝修,預(yù)計(jì)2005年5月初開始招商。3.3東岳廟東側(cè)在建市場(chǎng)總建面為3萬平米,地上4層,目前已有一家核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪供應(yīng)量分析量積189948%1588461%鞋44311%258510%2085%17957%52513%8504%甲419411124015約397211%10%0.31%0.7%203615003001100110約261608%5%1.1%4.2%0.7%核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪?zhàn)饨鹚絽R總分析AVE28MINAVE28MIN16.6716.6716171720201533332015333366232327.737.637.65日壇商務(wù)5312.516.67秀水2號(hào)312.516.67核心商圈內(nèi)其他在售商鋪分析地上1—3層,總建筑面積為5060平米,共計(jì)3372%銷售模式元/平方米二層2.4-2.5萬元/平方米三層業(yè)態(tài)組合:夜總會(huì)、酒吧、中西餐飲、咖啡廳、精品服裝服飾、箱銀泰置地XX希望將泰樂坊打造成為三里屯南街新的主體娛樂和時(shí)計(jì)50多個(gè)鋪位;4-14層為寫字樓,建筑面積3.5最大160平米,2層以上鋪位面積基本在200以上。地下600個(gè)車位商業(yè)部分售價(jià)1層均價(jià)5萬元/平米,2層3.6萬元/平米(建筑面積)最高售價(jià)6萬元/平米業(yè)態(tài)定位:酒吧、中西餐飲、精品服裝服飾店,綜合性國(guó)際化商業(yè)位于XX區(qū)三里屯北路東側(cè)。北街南北走向大約260多米,占地1648平米。三里屯酒吧街整體(包括南街、北街、同里、那里)服務(wù)業(yè)態(tài)總量4160—150平米50002640—100平米2000422137930—60平米12平米40平米150平米400平米200248015012008654三里屯酒吧街整體(包括南街、北街、同里、那里)服務(wù)業(yè)態(tài)租金金151212金20201818181818季付、半年付、年付三里屯北街開X,至1998年酒吧規(guī)模達(dá)到頂峰時(shí),街區(qū)內(nèi)共開有80多家酒吧。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,酒吧街日均客流量曾達(dá)上萬人次,紅酒日耗量在千瓶以上,啤酒日均耗量在25000瓶以上。三里屯酒吧一條街經(jīng)過近八年的發(fā)展,已成為在國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名度頗高的、以酒吧文化為特色的時(shí)尚社區(qū),是京城外國(guó)友人、商業(yè)文化界中高層人士及時(shí)尚青年休閑娛樂名街。可隨著什剎海、XX公園西門、798工廠等酒吧場(chǎng)所的相繼開發(fā),以及目前因XX區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)和三里屯危改房拆遷工程原因,三里屯酒吧街的規(guī)模已嚴(yán)重縮水,南街而生意興隆的只是3.3項(xiàng)目東南部由南往北的頭幾家,以及一些知根據(jù)400份的消費(fèi)者抽樣調(diào)查,發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于時(shí)尚類服裝和外貿(mào)雅秀近年經(jīng)營(yíng)品種比例變化,外貿(mào)和時(shí)尚的比例由原來的7:3調(diào)整為現(xiàn)在的5:5項(xiàng)目交通不便,路面較窄,不利于停靠大型旅游客車,不易引入入境態(tài)的投資者資金貧乏而增加本案難度綜上所述,本案定位于佳藝的豪華版,而非升級(jí)版。是以時(shí)尚前衛(wèi)服80%和20%,三里屯/多元化/時(shí)尚流行前沿/綜合娛樂消費(fèi)。最前沿、最國(guó)際、最三里屯時(shí)尚服裝、服飾流行趨勢(shì)風(fēng)向標(biāo)。盤踞最流行、最前衛(wèi)國(guó)際國(guó)B1F1F2F3F4F5裝青春窈女:時(shí)尚女裝、飾品鞋輔戶為主流,兼有中、高檔次的時(shí)尚品牌服飾主力店,以提升本項(xiàng)目商依托XX區(qū)為核心消費(fèi)區(qū)域,并輻射到整個(gè)市,年齡在18歲至40歲,追求時(shí)尚品位,并能夠彰顯自我個(gè)性的國(guó)內(nèi)流行時(shí)尚人士,還包11:30至23:30在保證人流動(dòng)線暢通的基礎(chǔ)上,做藝術(shù)上的處理,如以圓形、弧形鋪標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積為10平米和12平米五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系1村2150001800097.51-1200120-2801500016800居345678寓樓140006650105001100095001380016000/一7300-13000/19500-居一9500-17800-/58-160/129-36489-203150-30191011121314155號(hào)88001360013500158008300139007150一11000-16000-19800-居15800-居二10000--13900居層7500-98-213210-500201-322135-153109-293245-443114-15516寓1600016000居-居39-120結(jié)論:區(qū)域內(nèi)中、高檔公寓售價(jià)區(qū)間為最低6650元/平米(建面最高19800元/平米(建面)。SOHO45000400004500040000//6000030000400003400035000300005500045000(元/天/平(元/天/平$80$35//1810////////結(jié)論:區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)區(qū)間為最低30000元/平米(建面最高60000元/平米(建面)。以土地、建安成本加推廣費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)典型性商業(yè)租金匯總1雅秀16.67332820一年半付2佳藝16.6733——15年付3那里1723————年付4同里1723————年付5日壇商2027.7——5押二付一務(wù)6秀水212.516.67——3押二付三號(hào)7攻略2330——-——季付8隆福寺1530203押二付三92530——2半年或年付10五道口2833——2年付12345678910日壇商務(wù)秀水2號(hào)6343771911405021223712037173754901885200962000100016965910235072521352典型性商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)情況面積:100—200平方米(使用)租金:8—12元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修客戶:詩婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安美容美發(fā)等面積:10--50平方米(使用)租金:8—16元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修客戶:千指秀、佳億美甲、京東美甲等面積:10--50平方米(使用)租金:8—16元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修客戶:頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等面積:50--100平方米(使用)租金:4—6元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修客戶:好望角、華人音像、大地音像等美思圖M-STUDIO數(shù)碼影像(印尼產(chǎn)品)面積:60平方米(使用)租金:6元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修面積:100--200平方米(使用)租金:6--10元/天/平方米裝修:自己設(shè)計(jì)裝修其他:上下水

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