海爾?陽光城海爾?春城

關于籌建商業養老社區的思考二零零九年十一月二十五日

通過我們的創造提供給他人以幸福和快樂

――張瑞敏

Part1

工程建設的重大意義中國人口老齡化的現狀

□我國現階段的人口結構★我國的人口現狀60歲以上的人口1.6272億，老齡化比例12.79%★我國人口老齡化的特點◆非漸進過程，自2021年起將年均增800－900萬人◆一種陡變式的結構斷裂現象〔鏈接〕◆未富先老型社會，養老金現收現支型□我國未來人口開展預測◆到2021年老年人口將到達2.4872億，老齡化比例將達到17%◆到2050年進入重度老齡化階段，老齡人口4.3772億，老齡化比例將到達30%以上◆人口結構嚴重失衡，4：2：1的家庭結構模式世所罕見□人口老齡化對我國的影響

◆人口老齡化帶來沉重的社會養老負擔

◆人口老齡化對我國勞動力結構的負面影響

◆人口老齡化將促使社會經濟結構發生轉變□從事老齡化產業的重大社會意義未來10年后，人口老齡化將會成為最為突出的社會問題，將對中國社會和經濟產生強大的沖擊和震蕩，觸發社會、經濟結構的重大調整，國家、社會、企業和個人都將為此付出相當的代價和本錢。但同時對老齡產業而言又蘊含著巨大商機。為此，作為企業公民的海爾集團應勇于擔負起這一歷史及社會付于我們的責任，盡早介入老年產業并推動老齡相關產業的開展。人口老齡化作為社會開展的問題無法回避。由于我國人口老齡化的成因帶有濃重的行政色彩和歷史人為痕跡，因此我國人口老齡化將不會是自然的漸進過程，而是一種陡變式的結構斷裂現象。它極有可能對中國社會和經濟產生強大的沖擊和震蕩，觸發社會、經濟結構的重大調整，國家、社會、企業和個人都將為此付出相當的代價和本錢。正因為如此，研究人口老齡化、應對人口老齡化是21世紀中國極為重要的課題之一。住房需求一般與人口因素中的人口年齡結構、家庭規模和結構、人口流動和人口職業等的聯系最為密切和直接。現代市場營銷理論認為,人口環境因素是直接影響消費者市場需求變化的重要因素,它包括人口規模、人口性別、年齡結構、家庭規模和結構、人口的流動、人口的職業等。作為“不可控制的因素〞,企業應注意其變化,并作出相應的反響。對于房產開發商而言,也應關注人口環境的變化,并研究其變化趨勢對住宅市場的影響,從而制訂積極的營銷方案。Part2

中外商業養老住宅的現狀□錦海健康城□燕達國際□北京東方太陽城美國太陽城案例研究美國成人社區市場細分深度展開3.1美國太陽城傳統品牌成占據重要市場地位3.1.1太陽城3.1.1.1地理位置太陽城是美國著名的退休社區。它位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活潑的生活方式而聞名。太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂〞，在它周邊有LakePleasant地區公園，WhiteTanks地區公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館

太陽城位于Maricopa郡，北緯33.597°，西經112.271°，海拔1142英尺。它處于Phoenix-Mesa-Scottsdale區域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陸地37.6km2(14.5mi2)，水域0.2km2(0.1mi2)。3.1.1.2開展歷史太陽城由DelWebb公司與1960年開始建設。DelWebb公司是一個在SunBelt專門建設退休社區的公司。原本太陽城有一個方案好的街道網絡，后來被菲尼克斯的第二次街道規劃打破，所以在過去40年中社區變化很少。同時，由于越來越多的退休人員居住到這個區域，在80年代后期，DelWebb開始建造SunCityWest，在90年代后期開始建造SunCityGrand，在20世紀后半葉開始建造SunCityFestival。1959年，DelWebb公司開始建造社區，首先建起來的是一個商業中心，然后是個高爾夫球場以及一個娛樂中心。這個模式——建造一個小社區緊鄰商業及娛樂設施——也成為了所有退休社區規劃的學習的對象。在開盤之前，DelWebb要求5件事情必須準備好，價格適當的樣板房，娛樂、工藝設施，擁有好餐廳的賓館，一個郵局，以及一個商業中心。DelWebb公司將娛樂設施、高爾夫球場、商業設施作為太陽城開展的關鍵。1960年，太陽城開始銷售，第一個周末銷售237套，至第一個月底，銷售了第一年預訂建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本方案前三年銷售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子銷售一空。截至1968年，公司在太陽城開發了三個娛樂中心：Oakmont,Fairway以及NewMountainViewCenter。60年代，Webb公司開始在Grand大道以北進行開發。1970年“Lakeview娛樂中心〞建造完成，其后，又相繼開發完成了SundialandBell娛樂中心，以及1979年開張的也是最后一個娛樂中心——“Marinette娛樂中心〞3.1.1.3產品情況在太陽城中有許多種住宅類型，包括：獨棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨立居住中心，生活救助中心，生活照料社區，復合公寓住宅等。3.1.1.4客戶情況從2000年第二次普查結果來看，太陽城中有38,309人，23490個戶主，其中有12520戶家庭。太陽城的人口密度是1,019.4/km2，它里面有27731套住宅，平均密度737.9/km2。社區內由98.44%的白人、0.51%的黑人及非洲裔美國人、0.13%的美洲土著人、0.3%的亞洲人、0.03%的大洋洲人、0.16%的其他人種，其中0.44%源自兩個或更多種族。在太陽城中23490個戶主中，0.3%的有18歲以下的子女和他們一起住，49.5%的那么是夫妻倆住在社區內，3%的戶主沒有丈夫，還有46.7%的戶主沒有家庭。社區內每戶的平均年收入為32508美元，而每個家庭的平均年收入為40464美元。燕達國際燕達國際健康城利用現代科技，設置了遠程可視系統。世界各地的人們想要了解燕達國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑，通過電腦清晰可見。遠程會診通過寬大的屏幕，醫生與患者雖遠隔萬里，如近在咫尺。燕達金色年華養護中心入住者的家人想探望親人，不需漂洋過海來養護中心，可通過養護中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對面親切的交談，使親情的傳遞沒有距離的阻隔。

燕達國際醫院燕達國際醫院的效勞理念：以"醫患零距離"、"溝通零障礙"、"質量零缺陷"、"效勞零投訴"為宗旨，把"以患者為中心"表達在醫療流程的每個環節：

――實現信息自動化管理，患者就醫實現一卡通"效勞，形成最優化的就醫流程；

――患者疾病診療，實行主管醫生、主診專家、科主任"三級檢診制"。門診均安排經驗豐富的中、外臨床醫療專家坐診，實行"專家零距離效勞"；

――為滿足高端客戶的需求，專門設置了國際特需區，由42平米豪華單人間、85平米豪華兩套間和136平米超豪華三套間組成，并分別設置了醫療區和體檢療養區，還設立了康復、保健、食療、藥膳、休閑、娛樂場所及空中花園、會客室及會議室等。燕達國際健康養護中心當今世界人口老齡化問題，日益成為世界性的難題。目前，有60多個國家的老年人口，到達或超過人口總數的10%。

如何應對全球性的老年問題？

順應這樣的時代背景，燕達國際健康養護中心應運而生。

養護中心的定位和效勞理念：養護中心設置床位約12000張，由三個組團圍合而成。根據入住者身體狀態，分別按自理、半自理和非自理設置區域，并按需要分別設置了護理站。居所按家居式和賓館式建造，根據不同國籍入住者的居住習慣，營造了國際特需區和貴賓養護區，形成具有個性化的中式、日式、歐式、美式等不同風格。

自理護理站位于家居式花園洋房旁邊，半自理和非自理護理站均設置在賓館式樓房一層。護理站內設有中西餐廳、醫務室、輸液室、藥房、會客廳、娛樂室、康復室、公共活動區等。家居式花園洋房按一室一廳、兩室一廳和三室一廳建造，各種生活設施配置齊全。半自理和非自理的居所位于賓館式樓房二層以上，有豪華單人間、兩套間和三套間；室內設施均按照星級賓館標準配置，并有溫泉、氧氣入室。

在養護中心內，根據自理、半自理、非自理入住者的比例，對應的配備了高素質的醫生、護士、護理員，為入住者提供優質醫療養護效勞。

養護中心特別從國外引進康復治療和生活輔助設備，在醫護人員的協助下，可幫助半自理和非自理入住者站立、行走、洗浴、進行康復訓練，還可以到室外適當活動、沐浴陽光，使入住者身體狀況和生活質量得到明顯康復和提高。養護中心還專門從國外引進了遙感監測設備。它時刻監測高危患者的心臟、呼吸、血壓等各項指標的變化。當身體出現異常時，設在總監控室的遙感監測設備會自動報警，使患者能夠得到及時的救護。

在養護中心，對入住者定期進行全面健康體檢和健康評估，分別建立個人健康檔案，制定醫療、護理方案，并指導入住者糾正不良的生活習慣，標準飲食、起居、運動健身方式。日常保健和慢性病治療由專職醫生和護士在居所內進行。燕達醫學研究院燕達醫學研究院：下設"老年病醫學研究所"、"腫瘤醫學研究所"、"微創醫學研究所"、"中心實驗室"。以"抗衰老生命科學研究"、"心腦血管病治療與康復"、"腫瘤綜合治療"和"基因診斷與治療"為主題開展相關臨床醫學研究。醫學研究院擁有一批國內外優秀專家，利用尖端研究設備，圍繞"抗衰老"和"延長壽命"這一核心，探索人類健康和延年益壽的方法及規律。燕達醫護培訓學院燕達醫護培訓學院：可容納1500名醫生、護士和護工進行培訓，使醫護人員受到由初級到高級的系統培訓。利用這個平臺，一方面為燕達國際健康城培養高素質的醫護人才，另一方面向國際輸出醫療、護理人才。醫護學院與南丁格爾組織合作，建立南丁格爾國際護理培訓中心。燕達會議中心優越的地理位置、完善的整體構思、現代化的管理模式、強大的中外專家團隊、尖端的醫療設備、高品質的效勞、大型綜合醫院與超大規模的金色年華健康養護中心完美結合的經營方式，必將為解決醫療衛生事業和老齡化這一世界性難題，摸索出一套珍貴的經驗。

"中國燕達國際健康城"的建成和運營，對中國和世界醫療養老事業的健康開展，必將產生重大而深遠的影響！北京太陽城?地處京城北郊昌平區小湯山鎮,是國內最大、設施最完善、住宅類型最齊全的老年人居住社區。毗鄰溫榆河綠色生態走廊，百里長河、萬畝草坪、景色優美宜人，空氣清新舒適，交通便利。住區內開挖面積達2萬平方米的湖面。綠化率達60%。建筑密度低，容積率為0.5。?太陽城屬于“一貫安養住區〞，因此住宅類型多樣，適應各種不同年齡和健康條件的老人需要。?太陽城的老年配套建筑與設施分為6個老年效勞中心，分別是：醫療康復、健身娛樂、文化教育、老年購物、國際交流和家政效勞。?采取了類似“反按揭〞的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽城；或采取置換的方式，將老人的原有住房與“太陽城〞的老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。中國商業養老地產的核心是問題――居家養老觀念的轉變如何解決

老有所養

老有所為

老有所樂

老有所醫

老有所學

老有所教居家養老的三條效勞主線

醫療介護

家政效勞

精神關心轉變根深蒂固的傳統思想

打造新型孝文化產品

傳統的家居養老觀念受到現代社會觀念的沖擊

子女具備支付能力，為其老人購置孝文化產品

隨著經濟開展，老人們手中的錢越來越多，老年公寓的消費成為一種時尚Part3

商業養老地產的贏利模式房地產銷售運營效勞收入

醫療介護

家政效勞

精神關心

老年用品〔鏈接〕養老儲蓄，低齡老年人為高齡老年人計時效勞，作為自己養老的一項時間儲蓄金融效勞養老社區新模式――CCRC概念Part4